פסקי דין על גולדברג יאיר | פסקי דין על גולדברג עמי | פסקי דין על שלו (גולדברג) שושנה ואח' | פסקי דין על טוויג יצחק

19566/00 א     29/01/2003




א 19566/00 גולדברג יאיר, גולדברג עמי, שלו (גולדברג) שושנה ואח' נ' טוויג יצחק




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
019566/00


בפני
:
כב' השופט מרדכי בן חיים
תאריך:
29/01/2003




בעניין:

1 . גולדברג יאיר


2 . גולדברג עמי

3 . שלו (גולדברג) שושנה

4 . פסקרו נאוה

5 . כפתורי חיה

6 . ניסנקורן יוכבד


כולם ע"י
עו"ד א. מרקוביץ

התובעים


נ
ג
ד


טוויג יצחק



ע"י ב"כ
עו"ד י. ויסבלט

הנתבע


פסק דין

א.
רקע עובדתי ועיקר טענות הצדדים

1.
התובעים הינם הבעלים המשותפים של בניין חד קומתי שחזיתו פונה
לרח' כל ישראל חברים 7 בתל אביב (להלן:"הבניין").
הנתבע מחזיק כדייר מוגן, בחלק מן הבנין המשמש אותו להפעלת קונדיטוריה (להלן :"המושכר" או המאפיה).
2.
בכתב התביעה שהגישו התובעים נגד הנתבע עתרו התובעים לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מן המושכר ומשטחי בנין נוספים אליהם פלש כשהם מסמיכים את תביעתם על שתי טענות עקריות המקיימות בידם כנטען עילת פינוי ו/או סילוק יד כדלקמן:
2.1
הנתבע או מי מטעמו השכיר את גג המושכר ומחסן הכלול בו לחברת פרטנר (להלן:"צד ג'") ללא הסכמתם והתיר לצד ג'
להציב מתקן קליטה או ממסר של שידורי טלפון סלולרי.
בענין זה נטען כי התמורה שהפיק הנתבע מהשכרת מישנה זו
מגיע לסכום השווה לסך של 900 דולר לחודש הגבוהה כמה
מונים מדמי השכירות המשולמים לתובעים (כ- 427 ₪ לחודש
בלבד). גלל כן נטען ע"י התובעים כי מדובר בהפקת תמורה
בלתי הוגנת מהשכרת מישנה בלתי מוסכמת, המהווה עילת
פינוי ע"פ סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב)
תשל"ב 1972.(להלן:"החוק").

2.2
אשר לעילה השניה נטען כי הנתבע או מי מטעמו פלשו לשטחים נוספים בבנין שלא היו כלולים בשכירות המקורית בנו והוסיפו בניה ללא היתרי בניה וזאת ללא הסכמת התובעים והסתרת העובדות מעיניהם.

על יסוד עובדות אלו טענו התובעים כי הנתבע הינו מסיג גבול ועתרו לסילוק ידו משטחי הבנין בהם השיג הנתבע גבולם.

3.
בכתב ההגנה שהגיש טען הנתבע כי הינו דייר מוגן במאפיה
החל
משנת 1946 וכי שילם דמ"פ בסך 500 ל"י לבעלת הבית (המנוחה גב'
גולדברג). לא זו אף זו נטען, כי גב' גולדברג הירשתה לו לנהוג במושכר
מינהג בעלים ולראיה אף הפקידה בידו פתק המאשר זכותו של הנתבע
לעשות במושכר כבשלו אלא שפתק זה נגנב באחת מן הפריצות למאפיה.


4.
הנתבע מוסיף וטוען, כי בסברו שהוא רשאי להשכיר את המושכר לצד
ג', גבה 900 דולר עבור שלושה חדשי שכירות אך משנודע לו כי יש
צורך בהיתר להקמת האנטנה וכן התוודע לתביעת התובעים והקושי
בהוכחת טענתו בדבר הפתק - ביקש מצד ג' להסיר את האנטנה.
5.
בהתייחס לטענה בדבר השינויים ותוספות הבניה טען הנתבע כי אלו נעשו בהסכמתה של המנוחה לפני כ- 30 שנה ולכל מקום אין בנמצא תנאי האוסר עליו לבצעם.

על יסוד הנטען לעיל הוסיף הנתבע וטען כי אין בידי התובעים עילת פינוי או סילוק יד.

6.
עם זאת, בסעיף 8 לכתב ההגנה נטען :

"בנסיבות אלו ולאור העובדה כי מדובר בשוכר המנהל במושכר בעצמו ובסיועו של בנו עזרא טוויג מאפיה מזה 55 שנה, ולאור מצבו של הנתבע אשר התעוור לאחרונה – מן הראוי להעניק לנתבע סעד מן הצדק".

ב.
סוגיית המחלוקת
השאלות הטעונות הכרעה בדיון זה הינן איפוא האם עלה בידי
התובעים להוכיח התקיימותם של עילות הפינוי וסילוק היד להן טענו וכן בהנחה שהוכחה עילת פינוי והאם יש להנות את הנתבע בסעד מן הצדק.


ג.
דיון וממצאים
1.
התובעים לא כפרו בעצם מעמדו של הנתבע כדייר מוגן במושכר הגם שע"פ גירסת הנתבע לא נחתם בינו ובין המנוחה חוזה שכירות
בכתב.
חרף העדרו של חוזה שכירות בכתב, טוען הנתבע לזכויות מופלגות שהעניקה לו המנוחה, לדבריו על אף הסתייגויות ילדיה, ובכלל זה זכותו – לעשות במושכר כבתוך שלו ללא הגבלה. לגירסתו ביטאה המנוחה את הסכמתה זו ב"פתק" אותו כתבה בכתב ידה ומסרה לו; אפס, לא עלה בידי הנתבע להציג פתק כה משמעותי לביסוס גירסתו. לטענתו "היו לו שתי פריצות בבית ופתק זה נגנב באחת הפריצות" (סעיף 7 לתצהירו).
עד התביעה גולדברג הכחיש כל מודעות לקיומה של הסכמה כאמור (פרוטוקול עמ' 3).


2.
ב"כ התובעים טען בסיכומיו כי גירסתו של הנתבע באשר לעצם קיומו
של הפתק וגניבתו כביכול הינה תמוהה ודחוקה. אכן גם לטעמי גירסתו של הנתבע אינה עומדת במבחן סבירות והגיון מה גם שאמינותה עורערה לא מעט בשל גרסתו הבלתי עקבית של הנתבע אשר בכתב הגנתו טען כי הפתק נגנב מן המאפיה בעוד שבעדותו טען כי הפתק נגנב מן הבית.

3.
מכאן שלא רק שאין בפני
כל תימוכין אובייקטיבי לגירסה בדבר כתיבתו של הפתק ועצם קיומו בחלל מערכת היחסים שבין הנתבע לתובעים או מורישיהם – הרי שגם סיוע כלשהו לגרסה בדבר גניבתו הנטענת לא נמצא. הנתבע העיד על פריצות (לבית או למושכר) שעצם התרחשותן לא הוכחה וטען כי פנה למשטרה ולחברת הביטוח (עמ' 6 לפרוטוקול) אך לא טרח להמציא כל ראיה על כך.


4.
נטל ההוכחה לביסוס טענה כה מכבירה בדבר זכות שימוש שהוקנתה
בפתק רובץ על הנתבע ואני פוסק כי הנתבע כשל בדרכו להוכיח את טענתו בסוגיה זו ומכאן שאני דוחה את גירסתו לפיה הותר לו לעשות במאפיה כראות עיניו. יתר על כן ספקותי עמי, אם אמנם האמין הנתבע באמת ובתמים בקיומה של הזכות המפליגה לה טען.


5.
חוזה השכירות עם פרטנר
5.1
אין חולק בפני
כי הנתבע השכיר, באמצעות בנו עזרא טוויג
(להלן: "עזרא") חלקים מהמושכר, בשכירות מישנה לחברת פרטנר (הצד השלישי). בתצהירו נמנע הנתבע מהתייחסות מפורשת לעניין זה אולם בנו עזרא בסעיף 4(א) בתצהירו מאשר : "ביום 16.6.99 חתמתי בשם אבי על הסכם שכירות ולפיו השכרתי לחב' פרטנר חלק מן הגג בשטח של 12 (ממ"ר) וחדר אחסנה וזאת תמורת הסך של 900 דולר לחודש".
5.2
חוזה השכירות שנחתם בין הנתבע באמצעות בנו עזרא ובין פרטנר הוצג כנספח א' למוצגי הנתבע ובמסגרתו הצהיר הנתבע כי "הוא רשאי להתחייב בהסכם ואין מניעה חוקית לכך" (סעיף 6).




5.3
אין חולק כי דמי השכירות ששולמו לנתבע ע"פ חוזה השכירות
הנ"ל הגיע לסך של 900 דולר לחודש ובחוזה נקבע גם מנגנון
להעלאת דמי השכירות.

5.4
חוזה השכירות כלל אופציה להארכתו למשך תקופה
ממושכת.


6.
האם הוכחה הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת מישנה

6.1
לגירסת התובעים דמי השכירות החדשיים ששילם להם
הנתבע, ערב הגשת התביעה הגיע לסך של 427 ₪ (סעיף 8 לתצהיר גולדברג עמי
). הנתבע לא כפר בנכונותו של נתון זה.


6.2
סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע :

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם אולם בלי לגרוע מהוראות
חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי. :

(1)...
(2)...
(3)...
(4)...
(5)...
(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו – להוציא
השכרה למטרת ניהול של עסקי ארוח – והפיק מהשכרת
המישנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר
משלם וליתר נסיבות העניין".

6.3
ודוק: על פי פשוטו של מקרא אין רבותא לטענתו של הנתבע
לפיה רשאי היה להשכיר את המושכר כולו או בחלקו בשכירות משנה, מכל מקום, לא בעצם השכרת המישנה מתמצית עילת הפינוי האמורה אלא דוקא בהפקת רווח בלתי הוגן.


6.4
ומהו רווח בלתי הוגן ?

בראש וראשונה השוואת הסכומים היא הנותנת :
בעוד שהנתבע שילם דמ"ש חדשיים בסך של 427 ₪ בעבור כל המושכר, הרי שהוא גבה מפרטנר סך של למעלה מ- 4,000 ₪ לחודש בגין השכרת מישנה של חלק מן המושכר, דהיינו הנתבע הפיק רווח גדול עשרת מונים מדמי השכירות ששילם.
יחס זה (או מוטב לומר – חוסר יחס כזה) בין דמי השכירות הראשית ובין דמי השכירות שהופקו מהשכרת המישנה חורג בשיעורים עצומים מן הרף שנקבע לעניין זה בסעיף 54 לחוק הקובע תיקרה סטטוטורית לדמי שכירות בהשכרת מישנה של בית עסק.


6.5
בכך לא סגי :
הנתבע נתן ידו לחוזה שכירות אשר מצד אחד כוון להעשירו בתשלום דמי שכירות משמעותיים ומאידך היקנה לצד השלישי תקופת שכירות ארוכה ביותר הניתנת למימוש ע"פ רצונו של הצד השלישי.
עובדה זו מהווה לדעתי נדבך נוסף לביסוס יסוד חוסר ההגינות שדבקה בהשכרת המישנה שכן השכרת מישנה לתקופה כה ממושכת מנציחה מצב דברים לפיו יוצא הנתבע נשכר מרווחי השכרת מישנה "מנופחים" בעוד שבעל הבית מקפח מעותיו בגביית דמ"ש נמוכים לאין שיעור.

6.6
זאת ועוד : הנתבע לא גילה על אזני התובעים את כוונותיו
להשכיר את המושכר ובוודאי שלא שיתף אותם ברווחי השכרת המישנה.
אין חולק כי בשום שלב (ובכלל זה בשלב שלאחר הגשת כתב התביעה) לא הציע הנתבע או בנו לתובעים להנות מפרי תקבולי השכרת המישנה הגם שיכול היה למיצער להפקיד תקבולים אלו בבנק.
ב"כ הצדדים התנצחו בשאלה כמה זמן החזיק הצד השלישי במושכר. התובעים טענו לתקופה של כשנה בעוד שהנתבע הודה ב- 8 חודשים. לדידי מה שקובע בענין זה יותר הוא כוונתו של השוכר, כמפורט להלן.


6.7
בגוללו גרסתו לעניין השכרת המישנה חשף עזרא אטימות

לזכויות התובעים כבעלי המושכר :

"לשאלתך האם לא סברתי שעלי לפנות ליורשים ולשאול את עמדתם אני משיב מי ראה אותם בכלל. עד היום שלא היתה אנטנה הם לא באו למאפיה בחיים.
לשאלתך בארבע השנים האחרונות שילמתי את שכר הדירה ע"י שהפקדתי את הכסף בבנק... לשאלתך מדוע לא הכנסתי חלק מהכסף לחשבון התובעים אני משיב – המצב היה קשה ולא הכנסתי. לא ידעתי שאני צריך להכניס להם ולא הכנסתי"
(פרוטוקול עמ' 8).
אינדיקציה נוספת להלוך נפשו של עזרא אשר מסרב להכיר בדופי המוסרי הדבק בעשיית רווח בלתי הוגן עולה מדבריו :
"הבעיה שהפתק לא היה בידיים שלי; אם הייתי מוצא את הפתק, לא הייתי מוריד את האנטנה"
(פרוטוקול עמ' 9).
עמדה זו משקפת כוונה להנות מרווחי השכרת המישנה ללא הגבלה ומבלי לשתף את התובעים.

6.8
בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר מבהיר המחבר השופט בר אופיר, בהתייחסו לסוגיה בה עסקינן כדלקמן :

"הטעם העומד מאחורי עילת פינוי זו של השכרת מישנה, נעוץ ברעיון כי הפקת רווח מופרז ע"י השוכר עומדת בסתירה למטרות שביסוד הגנת החוק והן להגן על ענינו של דייר המתקשה למצוא מקום מגורים עקב המחסור בדירות ואין ידו משגת לשלם מחיר גבוה עבור זכות הדיירות. אולם משהופך השוכר למשכיר בעצמו וגובה שכר מופרז נמצא שהוא משתמש לרעה בהגנה הפרושה על ביתו ושוב אין הוא ראוי להגנת החוק". (שם בעמ' 82ג' – 82ד' – הדברים שנאמרו לגבי דירה נכונים ביתר שאת גם לגבי בית עסק).

7.
על יסוד המקובץ עד כאן אני פוסק כי עלה בידי התובעים להוכיח את
עילת הפינוי המעוגנת בסעיף 131(6) לחוק,, עובדה המזכה אותם בסעד של

פסק דין
לפינוי הנתבע מן המושכר.

8.
אשר לעילת סילוק היד :
8.1
לא הובאו בפני
ראיות על תפישת "חלקים אחרים של הבנין" ע"י הנתבע. יתר על כן, ב"כ התובעים לא התייחס לסוגיה זו בסיכום טענותיו ולא עתר לסעד של סילוק יד(להבדיל מפינוי).

אשר על כן, אני דוחה את תביעת התובעים לסילוק ידו של הנתבע "מ שטחים נוספים בבניין".

8.2
אשר לעילת פינוי שבסיסה חריגות ותוספות בניה בלתי מאושרות :

מקובלת עלי טענתו של ב"כ הנתבע ולפיה בהעדר הסכם שכירות בכתב האוסר על ביצוע שינויים במושכר
– לא זכאים התובעים לסעד של פינוי בעילה של ביצוע שינויים במושכר שהרי עילה כזו אינה נזכרת בין עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק.

מעבר לכך אוסיף כי עד התביעה גולברג הודה בחקירתו הנגדית :

"אני ראיתי את החריגות איני יודע אם נעשו שינויים או לא (פרוטוקול עמ' 2).
השוו בר אופיר בספרו שם בעמ' 65-66.

9.
סעד מן הצדק

9.1
במסגרת הערכותו לאפשרות לפיו ינתן נגדו

פסק דין
לפינוי מן המושכר עתר הנתבע ליתן לו סעד מן הצדק

וזאת על יסוד השיקולים כדלקמן :

-
תקופת שכירות ארוכה ללא עמותים עם בעל בית.
-
תשלום דמי מפתח בסכום גבוה.
-
בטול מידי של הסכם שכירות המישנה עם צד שלישי.
-
המושכר משמש מקור פרנסתו העיקרי של הנתבע וכן
של בנו עזרא.

התובעים התנגדו נמרצות למתן סעד מן הצדק והעלו בפני
קשת רחבה של נימוקים ובכללם יסוד התחבולה וההסוואה שדבק בהתקנת האנטנה ואי גילוי עובדת ההסכם. העברה דה-פקטו של העסק לבנו של הנתבע והפגיעה הקשה בזכות קנינם של התובעים היה ויתאפשר לנתבע להישאר במושכר.

9.2
במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע הסתבר כי זה "אינו יושב במאפייה מזה כ- 27 שנה" וכי בהיותו עיוור מזה כשנתיים וחצי מנהל בנו עזרא את המאפיה (עמ' 5,6 לפרוטוקול).
מחומר הראיות עולה בבירור כי עזרא הוא למעשה "המוציא והמביא" בעסק ומקבל את ההחלטות הקשורות בניהול המאפיה (פרוטוקול עמ' 8) ונושא בהוצאות המחיה של הנתבע (עמ' 9).
עזרא אף הודה בעדותו :
"דמי השכירות מפרטנר נכנסו לחשבון המאפיה ולי יש יפוי כח לפעול בו".
אשר לרמת הפעילות במאפיה הוא מעיד :
" כמה כבר אפשר להרוויח מ- 1,500 עוגות ליום"

(שם בעמ' 8).

9.3
לאחר ששקלתי
את נסיבות העניין בזיקה למתן הסעד המבוקש הגעתי לאחר לבטים והיסוסים רבים לידי מסקנה כי משקלן של הנסיבות שיש בהן כדי לשלול מתן סעד מן הצדק, מכריע את הכף ולהלן עיקר נימוקי :

9.3.1
סעיף 132 לחוק מורה :
"132(א): על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב ליתן

פסק דין
של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".
ב- ת"א(ת"א) 2721/84 עזבון שפיר נ. זגמן, פ"מ תשמ"א(ד) 403, קבע בית המשפט כי :
"סעד מן הצדק אינו סעד של רחמים אלא סעד של מאזן בין הפרות השוכר מצד אחד ותוצאות פינויו מצד שני כשבתוך עומדות זכויותיו של בעל הבית"
(השוו לעמדה זהה ב- ד.נ. 15/60, פ"ד י"ד(3) 1705).

9.3.2
בנסיבות המקרה שבפני
נו כאשר אין בנמצא הוכחה על תשלום דמי מפתח לא כל שכן על שוויים הכלכלי וכאשר אין חולק כי גם אם אמנם שולמו, בוצע התשלום לפני עידן ועידנים, נדחים השיקולים שענינם תשלום דמ"פ, מפני הדופי הדבק בשכירות מישנה עתירת רווח בלתי הוגן מן הסוג שביקש הנתבע להשיג (והשיג בפועל באופן חלקי), מבלי שנטל את רשותו של בעה"ב מראש וללא ששיתף אותו ברווחים, ולו בדיעבד. השוו : ע.א 87/83 אריצ בע"מ נ. ביירלס ואח'
, פ"ד ל"ח(2) 159, שם נדחתה בקשת הדייר לסעד מן הצדק. וכן השוו: ע.א. 255/57 פד"י יג' 1023.

9.3.3
לא למותר להוסיף, כי המאפיה הפיקה הכנסות עסקיות ממכירת 1,500 עוגות ליום ובהעדר ראיות לסתור, מדובר בהכנסה לא מבוטלת, אשר מימנה את הוצאות הנתבע, בנו ובני משפחתו.

9.3.4
על כך אוסיף כי העובדה שהנתבע שהינו הדייר אינו מנהל את העסק במושכר כבר כמחצית יובל שנים בעוד שבנו שאינו דייר מוגן עושה במושכר כבתוך שלו תוך שהוא מפיק למעשה את ההכנסה מן המושכר ומקציב חלק
מרווחי העסק כדי לתמוך באביו – פועלת אף היא כנגד ענינו של הנתבע שהינו אדם ישיש וחולה אשר פרש ממעגל העסקים מזה כבר. הלכה פסוקה היא שבית המשפט יחמיר עם דייר של בית עסק בהשוואה לדייר של בית מגורים (השוו: פרשת אריצ בעמ' 162).

9.3.5
שיקול נוסף נעוץ בהוראות חוק יסוד כבוד האדם
וחרותו – 1992 אשר בין היתר - מקדשים את זכות הקנין של הפרט ומעלים אותה לכדי זכות יסוד תחוקתית – נסיבה זו מסיטה את תנועת המטוטלת בבחינת "מאזן הנוחות" שבין הדייר ובין בעל הבית יותר ויותר לכיוון הגנת האינטרס הקניני של בעל הבית תוך כרסום בזכויות הדייר.
מגמה זו שראשיתה בהלכה שיש לפרש בצמצום את ההגנה על זכויות הדיירים (ע.א. 785/70 סייג נ' מנהלת עזבון סייג פד"י נ"ה(2), 62) עוגנה גם בפסיקה עדכנית של בית המשפט העליון :
השוו: ע.א 4100/97 בינדר נ. ויזלטר, פ"ד נ"ב(4) 580.
רע"א 6842/96 שוס נ. קלמן, פ"ד נ"ב(2) 625.

9.3.6
ולבסוף לא ניתן להתעלם מן השיקול שאי מתן צו פינוי
אכיף כנגד הנתבע
עלול להנציח מצב של הסבת זכויות הנתבע אשר לכשעצמו הפך לדייר וירטואלי במושכר – לבנו, תוך העמדת התובעים בפני
פגיעה מהותית וארוכת
שנים בקניינם.

אשר על כן, הגעתי למסקנה, כי משקלם המיצרפי של השיקולים והנסיבות למניעת סעד מן הצדק גוברים ואינם מאפשרים להעתר לבקשת הנתבע.

פסיקה:
1)
אני מורה על פינוי הנתבע וכל הבא מכוחו מן המושכר.

2)
התביעה שעניינה סילוק ידו של הנתבע משטחים אחרים בבניין – נדחית.

3)
הנתבע ישלם לתובעים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסכום של -.7,000 ₪.

4)
מכח סמכותי הטבועה, ועל מנת לאפשר לנתבע לארגן סידור חלוף – אני מעכב את ביצוע פסק הדין לפינוי עד ליום 30/5/03.

5)
הודעה זכות הערעור.


המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום כ"ו בשבט, תשס"ג (29 בינואר 2003) בהעדר הצדדים


בן חיים מרדכי, שופט








א בית משפט שלום 19566/00 גולדברג יאיר, גולדברג עמי, שלו (גולדברג) שושנה ואח' נ' טוויג יצחק (פורסם ב-ֽ 29/01/2003)