פסקי דין על חלימה סלימאן נסראללה | פסקי דין על זיאד שפיק דרויש

3594/01 א     14/06/2003




א 3594/01 חלימה סלימאן נסראללה נ' זיאד שפיק דרויש




1
בתי המשפט

א 003594/01
בית משפט השלום ירושלים
16/07/2003
לפני כב' השופט דוד מינץ
חלימה סלימאן נסראללה

בעניין:
התובעת
ע"י ב"כ עו"ד ע. חמאיסי
נ ג ד
זיאד שפיק דרויש
הנתבע
ע"י ב"כ עו"ד מ. א. אבו גוש

פסק דין
התובעת, תושבת ארה"ב, הינה בעלים ובעלת זכות החזקה על חנות, מחסן ובית המורכב משלושה חדרי שינה, סלון, חדר אוכל, מרפסת מטבח ושירותים הנמצאים כולם על חלקה 107 בגוש 30610, ברחוב דרך חיזמה (תלע'ת חיזמה) בשכונת בית חנינה בירושלים (להלן: "הנכס"). בשנת 1976, שכר הנתבע את הנכס מאת בעלה המנוח של התובעת. בחוזה שנחתם ביניהם נקבע כי גובה דמי השכירות עבור החנות יהיו 500 דינר ירדני לשנה, ועבור הבית 1,680 דינר ירדני לשנה. הצדדים נהגו לחדש את ההסכם מדי שנה (בע"פ). בשנת 1992, וככל הנראה לאחר פטירתו של בעלה המנוח, חתמה התובעת על הסכם להשכרת הנכס לנתבע. על פי הסכם זה נותרו גובה דמי השכירות בעינם.

אחר שנים רבות של יחסים הרמוניים בין הצדדים התקררו היחסים. התובעת פנתה באמצעות קרובי משפחתה אל הנתבע וביקשה להעמיד את דמי השכירות על 500 דולר אמריקאי לחודש עבור החנות, ו-1,000 דולר אמריקאי לחודש עבור הבית. בתמצית, עיקר טענותיו של הנתבע בעניין זה מסתכמות בכך שגובה דמי השכירות החדשים שנדרשו ממנו היו מופרזים, ובנוסף כי יש לשפותו על התיקונים והשיפורים הרבים שהכניס בנכס במהלך השנים. התובעת מצדה הבהירה לנתבע כי עליו לשלם את דמי השכירות החדשים או לפנות את הנכס לאלתר. נכבדים מכפרם של הצדדים התערבו בסכסוך שהתגלע, אך ללא הועיל, וביום 7/2/2001 הגישה התובעת את תביעתה לבית משפט זה. לנוכח העובדה כי ממועד הדרישה, הנתבע לא שילם שכר דירה כל שהוא, עתרה התובעת לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגדלים, החל מהעלאת הדרישה על ידה ועד לפינוייה של הדירה על ידי הנתבע בפועל. הנתבע מצדו, ביקש לדחות את התביעה באומרו כי שילם את מלוא דמי השכירות, וכי בכל מקרה יש לקזז מתשלום דמי השכירות את סכום ההשקעות שביצע בנכס.

ביום 10/9/2001 התקיים הדיון הראשון ובהסכמת הנתבע ניתן כנגדו צו פינוי וסילוק ידו מהנכס. אקדים את המאוחר ובמאמר מוסגר יצויין כבר עתה כי הנתבע לא מילא אחר הצו ועד לסיומו של המשפט הוא לא מסר את מפתחות הנכס לידי התובעת וב"כ. מכל מקום, ביום 03/07/2003, ביום שנקבע לשמיעת ההוכחות, הודיעו הצדדים כי הגיעו לכלל הסכמה לפיה בית המשפט יתן את פסקו לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד - 1984, וזאת על בסיס החומר הנמצא בתיק ולאחר שיסכמו את טיעוניהם בעל פה.

למרות שפטור אני מלנמק את פסקי, אעיר מספר הערות על מנת שלא להותיר את הצדדים בעלטה מוחלטת בקשר למה שעמד ביסוד ההחלטה.

ראשית, לטענת הנתבע עם חתימת ההסכם, היה הבית במצב מוזנח והוא הצריך התאמה כדי להפכו למקום מגורים סביר. לפיכך, נשא הנתבע בהוצאות השיפוצים כאשר הוסכם בינו לבין הבעל המנוח כי הוא יהיה זכאי לקבל שיפוי על ההוצאות בעתיד או לקזזם מדמי השכירות. הוסיף והסביר הנתבע כי ההבנות בעקבות כך לא הועלו מעולם על הכתב נוכח יחסי האמון ההדדיים ששררו בין הצדדים.

ואכן, על פי הסכם השכירות (הסכם השכירות הוא בשפה הערבית, והסעיפים הרלבנטים שבו תורגמו באופן חופשי ע"י ב"כ התובעת בסיכומיו, ללא שבאה הסתייגות לתרגום מטעם ב"כ הנתבע), נקבע כי האחריות לביצוע תיקונים מהותיים במושכר חלה על המשכיר (וכך אגב הדין גם על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971). עוד קובע הסכם השכירות, כי כל תוספות ושיפורים נוספים שיערוך השוכר בנכס יהיו בבעלות המשכיר, אך אין קביעה בהסכם, על מי יחולו הוצאות שיפורים אלו. התובעת לא הכחישה כי מיום השכרת הנכסים בשנת 1976 לא ביצעה בנכס עבודות שיפוץ או אחזקה כלשהן, ויודגש כי חלק נכבד מהשיפוצים וההוצאות שהוציא הנתבע, בוצעו בחלוף עשרים שנה ולמעלה מכך מאז השכרת הנכס. כמו כן, למרות שהנתבע לא צירף מסמך המאמת את טענותיו, הן בקשר לביצוע השיפוצים בפועל והן בקשר לעלותם (כדוגמת קבלה, תצהיר או אישור מטעם בעלי המקצוע, תצלום, או חוות דעת וכיוצ"ב), למעשה, לא הייתה מחלוקת של ממש שהנתבע אכן ביצע את השיפוצים, ואך ברור כשמש כי פעולותיו לאורך השנים למען טיפוח הנכס ושמירתו תאמו את אינטרס התובעת. כלומר, עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב שאלת עלות השיפוצים וסביב השאלה אם זכאי הנתבע להינות מקיזוז חובו כלפי התובעת בגין ביצוע שיפוצים אלו. בתצהירו, פרט הנתבע את רשימת התיקונים שביצע בנכס במהלך השנים, ועל פי איפיונם עולה כי חלקם, על פי מהותם, אמורים היו לחול על כתפי השוכר, ואילו חלקם האחר אמורים היו לחול על כתפי המשכיר. מכאן, לכאורה מתבקשות שתי מסקנות: האחת, שגובה דמי השכירות היו נמוכים יחסית מדמי השכירות הראויים עבור הנכס - גם בעת השכרתו. והשניה, שהנתבע אינו זכאי בכל מקרה לשיפוי מלא על הוצאותיו הואיל ואלו באו לידי ביטוי בקביעת דמי השכירות החודשיים הנמוכים, כאמור.

שנית, כאמור, לטענת התובעת דמי השכירות הראויים לנכס הינם 1,000$ מדי חודש עבור הבית, ו- 500$ מדי חודש עבור החנות והיא סמכה טענה זו גם על חוות דעת מומחה. כמו כן, הנתבע לא הכחיש כי בשעתו כשגבא טורא בין הצדדים, התובעת אכן בקשה ממנו להעלות את דמי השכירות לסך כולל של 1,500$ לחודש עבור כל הנכס. מנגד, לא זו בלבד שב"כ הנתבע בסיכומיו לא תקף את ממצאי השמאי, אלא שהנתבע אף לא הביא ראיות סותרות משלו. עם זאת אין להתעלם מכך שחוות הדעת מטעם התובעת מתייחסת לערכו של הנכס במועד בדיקתו, קרי לאחר שערך הנתבע תיקונים נרחבים בו, וקרוב לוודאי שעל ידי כך הוא השביח את ערכו, ולוּ בשנים 1998-1999.

שלישית, אף לפי שיטתו של הנתבע אשר נסמך הן על תצהירו והן על תצהירו של מיופה כוחה (לשעבר) של התובעת, במשך השנים, דמי השכירות השוטפים לא שולמו כסדרם, ומשתקפת תמונה כי הייתה גמישות מסויימת בגביית דמי השכירות.

רביעית, גם לפי דברי הנתבע, לכל המאוחר, רק בשנת 1998 התגלעה המחלוקת בינו לבין התובעת והוא פינה בפועל את הדירה בתחילת 1999 (טענה שאינה עומדת במבחן המציאות). למרות זאת עשה שני דברים מנוגדים להגיון. א. שילם לפי טענתו את מלוא שכר הדירה גם עבור שנים 1999 ו- 2000. ב. השקיע כספים רבים בשיפוץ הדירה כולל הוספת מטבחון ותיקונים נרחבים באינסטלציה - גם במרוצת שנת 1999. כאמור, הכל לאחר עזיבתו את הנכס.

סופו של יום, בלוקחי, איפוא, בחשבון את מכלול השיקולים (ואשר את חלקם בלבד פירטתי לעיל), אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך השווה ל- 25,000$ עפ"י השער היציג של הדולר שהיה ידוע ביום 1.1.2002 והחל מאותו מועד יתווספו ריבית והפרשי הצמדה כחוק עד ליום התשלום בפועל. כמו כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את מלוא הוצאותיה וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

ניתן היום י"ד בתמוז, תשס"ג (14 ביולי 2003) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
דוד מינץ
, שופט








א בית משפט שלום 3594/01 חלימה סלימאן נסראללה נ' זיאד שפיק דרויש (פורסם ב-ֽ 14/06/2003)