פסקי דין על שרעבי שלתיאל | פסקי דין על שרעבי חדווה | פסקי דין על חיים כהן את ג'ודי חברה לקבלנות והשקעות בע"מ

87388/99 א     31/12/2001




א 87388/99 שרעבי שלתיאל ,שרעבי חדווה נ' חיים כהן את ג'ודי חברה לקבלנות והשקעות בע"מ




1
בתי המשפט
א 087388/99
בית משפט השלום תל אביב-יפו
31/12/2001
תאריך:
כב' השופטת חנה ינון

בפני
:

1. שרעבי שלתיאל

2. שרעבי חדווה

בעניין:
תובעים
עו"ד רם אורן

מרחו' נחמני 53 ב'
תל-אביב 67776
ע"י ב"כ

נ ג ד

חיים כהן את ג'ודי חברה לקבלנות והשקעות בע"מ
נתבעת
עו"ד אריה חג'ג'

מרח' דוד המלך 29
תל-אביב 64954
ע"י ב"כ
פסק דין
1. 1. זוהי תובענה לעניין ליקויי בנייה אשר הוגשה ע"י התובעים על הסך של 106,000 ₪.

רקע עובדתי

2. 2. התובעים רכשו מן הנתבעת דירה ברחוב ארנון 23 ברמת-גן.

(להלן: "הדירה").

3. 3. ביום 7.12.95 נערך חוזה רכישה בין הצדדים, לעניין הדירה.

(להלן: "החוזה").

4. 4. התובעים טוענים לליקויי בנייה בדירתם - ולפיצוי כספי בגינם ותומכים תביעתם בחוות דעת המהנדס, מר אילן ברוך, על פיה קיימים ליקויי בנייה בעלות תיקון בסכום כולל של 71,678 ₪.

(ראה: נספח ח' לת/1).

5. 5. כמו כן תובעים התובעים דמי דיור חלופי לפחות לשני חודשי היעדרות מן הדירה בסך 10,000 ₪ ודמי עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

6. 6. התובעים טוענים כי פנו פעמים מספר אל הנתבעת בדרישה לתקן הליקויים, הן בעל פה והן בכתב - אולם לא זכו לתגובה כלשהי מצד הנתבעת. המכתבים ששלחו חזרו כלא נדרשים.

7. 7. מנגד, טוענת הנתבעת, כי התובעים לא הודיעו לה אודות הליקויים הנטענים בדירתם במועד, פנייתם נעשתה באיחור רב ולאחר שתמה תקופת הבדק הקבועה בהסכם הרכישה ובחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973. משכך הם פני הדברים, הרי שממילא לא נתנו בידה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים.

(להלן: "חוק המכר (דירות)").

8. 8. כמו כן, לטענתה, חתמו התובעים ביום 20.5.97 על פרטיכל מסירה בו הצהירו כי קיבלו הדירה שלמה לשביעות רצונם ובהתאם להתחייבויות הנתבעת על פי החוזה והמפרט שצורף לו.

9. 9. הנתבעת הציגה חוות דעת מומחה מטעמה, אשר נערכה ע"י המהנדס א. ארגוב, על פיה עלות תיקון הליקויים בדירה הינה נמוכה בהרבה ומגיעה לסכום כולל של כ- 3,700 ₪ בלבד.

(ראה: נ/1).

במהלך הדיון העידו בפני
התובע, מר שרעבי שאלתיאל, בתצהיר עדותו הראשית ת/1 וכן מנהל הנתבעת, מר חיים כהן, בתצהיר עדותו הראשית נ/2 והמהנדס מר א. ארגוב בחוות דעתו נ/1 אשר טענו טענותיהם, כמפורט לעיל.

דיון

10. 10. לאור מחלוקת הצדדים, מונה במסגרת ההליך שבפני
ביום 8.2.00 מומחה נייטרלי, הוא המהנדס מר אלפרד אירני.

(להלן: "המומחה הנייטרלי").

11. 11. ביום 24.5.00 ניתנה חוות דעת המומחה הנייטרלי על פיה קיימים ליקויים אשר עלות תיקונם הינה בסך 13,950 ₪, בצירוף דמי פיקוח הנדסי בסך 1,750 ₪ ובסה"כ 15,700 ₪.

12. 12. עוד התייחס המומחה הנייטרלי לטענה בדבר חוסר שטח בחדר השינה של ההורים, בגינו קבע פיצוי בסך של 5,200 ₪ כירידת ערך וכן לליקוי בחנייה בגינו קבע פיצוי בסך של 4,000 ₪ כירידת ערך נוספת.

13. 13. עוד מציין המומחה הנייטרלי כי משך העבודה לתיקון מוערך בכ- 8-10 ימים, בהם ראוי למצוא דיור חלופי לתובעים.

14. 14. לאור קיומה של חוות דעת המומחה הנייטרלי מטעם בית המשפט, הוצע הסדר פשרה, הנסמך עליה, לפיו ישולם לתובעים הסך של 23,000 ₪. התובעים הסכימו להסדר זה - ואולם הנתבעת לא אבתה לקבל הסדר כספי הנסמך על חוות דעת המומחה הנייטרלי והציעה סכום נמוך יותר.

15. 15. הנתבעת משיגה על חוות דעת המומחה הנייטרלי במספר נושאים, לאמור, בעניין החנייה, מיגון פתחים, ריצוף ועניין העברת שטח מחדר השינה לחדר הרחצה. לטענתה, חוות דעתו של המומחה הנייטרלי נסתרה במהלך החקירה הנגדית ע"י ב"כ הנתבעת.

החנייה

16. 16. חוות דעת המומחה הנייטרלי קובעת לעניין מידות מקום החנייה כדלקמן:

" ... דרישות התכנון בתנאים הקיימים לתא חנייה זה מחייבות מידות של 3.40/5.00 מ', כאשר במקום קיימים 2.66/4.85 מ'.
קיים חוסר שטח (12.90 - 17.00) = 4.10 מ"ר.
חוסר השטח מתבטא בחוסר של כ- 24%.
גובה הפיצוי שיש לראותו בליקוי החנייה מוערך בסך: 4,000 ₪."

17. 17. הנתבעת טוענת כי המומחה הנייטרלי לא מסתמך על תקן מחייב בקובעו את ליקוי החנייה אלא על דף הנחיות לתכנון ולקביעת מידות חניה שבו משתמשים, לדבריו, משרד התחבורה, עיריות ואדריכלים. הנתבעת צירפה את ההנחיות לסיכומיה והיא מפנה להנחיות בכל הנוגע לרוחב ואורך תא חנייה.

18. 18. ההנחיות לתכנון מימדים למקומות חניה מחודש מרץ 1971 קובעות כדלהלן:
" 26. מקומות חניה*

ב. מידות מינמיליות שונות
ב.3 רוחב תא חניה:
- בחניון הפועל בתדירות נמוכה, (מגורים, מלונאות , משרדים רגילים, ספורט, בידור, תעשיה) - 2.30 מ'. "

19. 19. על-פי ההנחיות דלעיל, רוחב תא חנייה מינימלי בחניון מגורים הינו 2.30 מ'. הנתבעת תמהה מהיכן הביא המומחה הנייטרלי את הנתון של 3.40 מ' כנתון מינימום של רוחב תא החנייה, כאשר בהנחיות דנן כתוב מפורשות רוחב מינימלי של 2.30 מ'.

20. 20. בחקירתו הנגדית נשאל המומחה הנייטרלי על מידות החנייה וענה כדלקמן:

"ת. לא, את הדף הזה אני צילמתי מתוך הנחיות לתכנון לנושא של חניות, שמקובל על אדריכלים, עיריות, כל מי שצריך זה מה שמנחה. ואז אומרים לי: אם המרווח מאחורי החנייה, הוא כ- 5.5 מטר, וזה מה שציינתי, אז תא יחיד ליד עמודים בין הכניסה לחנייה, חייב להיות במידות אלה, 3.40 והעומק 5 מטר. זה מינימום כדי שתהיה חנייה תקינה. במקרה הנדון, יש לנו פחות מהמידות האלה. ולכן הצבעתי על הליקוי וקבעתי אותו.
ש. מה שעכשיו אתה מסתמך עליו בדף הזה, אתה אומר, זה המלצות, המלצות של מי ?
ת. הנחיות לתכנון שהיו מאומצים שנים כבר, משנת 83', זה ההנחיות לתכנון, לקביעת מידות חנייה, גודל, כמויות וכו'."

(ראה פרטיכל: עמ' 5, שורות 27-28; עמ' 6, שורות 1-10).

21. 21. ההנחיות לתכנון מימדים למקומות חנייה קובעות, בין היתר, כדלקמן:

"26. מקומות חנייה*
...
* להשלמת הידע יש לעיין ב"תקן מקומות חניה - הוראות כלליות" 1983, ונספחיו."

22. 22. המומחה הנייטרלי השיב בחקירתו הנגדית כי הסתמך על הנחיות משנת 1983 והוא מדבר על "תא יחיד ליד עמודים בין הכניסה לחניה" אשר מחייב מידות רוחב של 3.40 מ' ועומק של 5 מ'.
ההנחיות אשר צורפו על-ידי הנתבעת הינן הנחיות מחודש מרץ 1971.
הנתבעת לא צירפה להנחיות משנת 1971 את תקן מקומות חניה - הוראות כלליות משנת 1983, אשר אליו ראוי היה להתייחס.

23. 23. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, מצאתי לנכון לאמץ את קביעת המומחה בכל הנוגע לליקוי החנייה ולפיצוי אשר קבע בגינו.

מיגון פתחים

24. 24. הנתבעת משיגה על חוות דעת המומחה בעניין מיגון הפתחים, מפנה לפרוטוקול הדיון ואינה מפרטת עוד. בחקירתו הנגדית השיב המומחה הנייטרלי לשאלות ב"כ הנתבעת בכל הנוגע למיגון הפתחים ולא נמצאה כל הסתייגות לגבי ממצאיו, אלא נהפוך הוא, מסביר הוא ומפרט כיצד הגיע למסקנתו. אשר על כן, מצאתי לנכון לאמץ את קביעתו לעניין ליקוי מיגון הפתחים.
ריצוף

25. 25. הנתבעת טוענת שמומחה בית המשפט לא הצליח להפריך במהלך חקירתו את האפשרות שהשריטות בריצוף נוצרו במהלך השנים בהן התגוררו התובעים בדירה כתוצאה מבלאי רגיל.
לטענתה, הסתמך המומחה הנייטרלי על חוות דעת המומחה מטעם התובעים, מר אילן ברוך, אשר ביקר בדירתם כשנה וחצי לאחר כניסתם לדירה ועל חוות דעת מטעם "חברת עצמון", אשר סיפקה את המרצפות, שנציגה ביקר בדירה כשנה לאחר הכניסה לדירה.

בחקירתו הנגדית, השיב המומחה הנייטרלי לשאלת הריצוף כדלקמן:

"ת. אני כשביקרתי בדירה ראיתי את הליקויים שישנם, ראיתי את הסדקים, ראיתי את המרצפות שהן חלולות וציינתי את זה בחוות דעתי וראיתי פגמים. אנחנו יש לנו קצת, הלא גם מהנסיון אנחנו ניזונים פה ולא רק מזה שכתוב או לא כתוב...

... ומה שעוד מסייע בידי, חוות הדעת שהציגו לי מטעם עצמון שהיא גם כן מצביעה על ליקויים כאלה ואחרים, ולאור כל זה, הנסיון של אומר לי ולפי זה אני קבעתי."

(ראה פרטיכל: עמ' 9, שורות 7-11; עמ' 10, שורות 4-6).

26. 26. אמנם נעזר המומחה הנייטרלי והסתמך על חוות דעת קודמות שניתנו בעניין הריצוף, זו של המומחה מטעם התובעים, מר אילן ברוך, וזו של "חברת עצמון" אשר סיפקה את המרצפות. אולם, אין בכך כדי לפגום בממצאיו שכן כמומחה נעזר הוא גם בנסיון הרב אותו צבר. משכך, לא מצאתי לנכון לקבל את השגות הנתבעת לעניין ליקוי הריצוף.

העברת שטח מחדר השינה לחדר הרחצה

27. 27. הנתבעת מפנה לממצאי המומחה מטעמה, המהנדס, מר א. ארגוב, המסומנת נ/1, ולחקירתו הנגדית וטוענת שממצאיו, לפיהם לא נגרע מאומה משטח הדירה בפועל, לא נסתרו.
הנני מפנה לתגובת המומחה הנייטרלי בעניין זה כדלקמן:

" 13. להלן אתייחס לנושא ירידת הערך או הפיצוי הנדרש לסעיפי הליקויים הבאים.

א. הגדלת שטח חדר מקלחת הורים על חשבון חדר שינה הורים (ראה סעיף ד' פרק 5.5 אינסטלציה לחוות דעת אינג' אילן ברוך).
הגדלת חדר מקלחת הורים בשטח 0.6 מ"ר שבוצעה ע"י הדיירים, באה לאפשר שימוש סביר בחדר רחצה ולתקן המידות והשטחים הקיימים ולהעמידם לפי דרישות שנקבעו ע"י תקנות התכנון והבניה המינימליות המחייבות.
חוסר השטח בחדר שינה הורים נגרע לטובת הרחבה.
פיצוי לחוסר השטח בחדר שינה הורים יכלול שטח חסר וכן פגיעה בתפקוד הכניסה לחדר.
הפיצוי יהיה בסך: 5,200 ש"ח."
כן הנני מפנה לתשובת המומחה הנייטרלי במסגרת חקירתו הנגדית, בה נשאל על ליקוי זה וענה כדלקמן:

" ש. אתה מסכים איתי שהשטח הכולל של חדר השינה פלוס חדר השינה שצמוד, לא השתנה, נשאר אותו דבר.
ת. לא השתנה, גם בקביעת הפיצויים שלי, אני באמת התבססתי על הנקודה הזאת, ולכן הפיצוי שקבעתי אותו הוא משקף את הנקודה הזאת.
ש. ז"א שלמעשה מה שהשתנה זה החלוקה הפנימית ביניהם, הגדילו את החדר שירותים, את הדוש על חשבון חדר השינה.
ת. זה נכון, אבל כתוצאה מהחלוקה החדשה שבזה הם הרחיבו את שטח המקלחת, נוצר עוד פגם שאני הצבעתי עליו וזה בגלל הכניסה לחדר שהיא הצטמצמה וגרמה לתפקוד לקוי בכניסה לחדר, ועל כך נתתי את הפיצוי כפי שהצבעתי עליו."

(ראה פרטיכל: עמ' 12, שורות 14-26).

28. 28. עולה מאלה, כי המומחה הנייטרלי קבע דמי ירידת ערך בגין חסר בשטח חדר ההורים אשר נגרע לטובת חדר המקלחת, ואשר עם הקטנה זו ישנה אי נוחות בשימוש בחדר זה המזכה בדמי ירידת ערך, כקביעת המומחה הנייטרלי.
לעניין אימוץ חוות דעת מומחה נייטרלי ע"י בית המשפט נאמר בע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון פ"ד מא (1) 133, בעמ' 139, כדלקמן:

"...מינוי מטעם בית המשפט של מומחה הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. כפועל יוצא ממינויו של המומחה כאמור, אין הצדדים צריכים ויכולים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם. הצדדים רשאים לדרוש הבהרות מן העד, כאמור בתקנה הרלוואנטית, ואף לחקור אותו, כפי שעולה מפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971. אולם יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת. לצורך העניין שלפנינו יש להוסיף, שגם יכולתם להסתמך על דברי המומחים שלהם מצטמצמת, כי לפני בית המשפט מצויה חוות הדעת של מי שמונה על- ידיו, היינו של מי שאינו מייצג צד בדיון, ובית המשפט הוא הפוסק בעניין כוחה של חוות-דעת של המומחה והוא הקובע מהי המידה, מהו האופן ומהו ההיקף של האימוץ על- ידיו של האמור בחוות הדעת. "

הודעה על הליקויים במועד - על פי החוק

29. 29. הנתבעת טוענת כי התובעים לא הודיעו לה על הליקויים הנטענים על ידם במועד ולכן לא נתנו לה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים - לה היא זכאית על-פי הדין.

לעניין זה קובע סעיף 4א' לחוק המכר (דירות) כדלקמן:
"4א. הודעה על אי-התאמה

(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

30. 30. התובעים קיבלו חזקה בדירה בחודש מאי בשנת 1997.
לטענתם, פנו לנתבעת עשרות פעמים, הן בכתב והן בעל-פה, אך ללא הועיל. כמו כן, מכתביהם לא זכו למענה וחזרו כלא נדרשים.

31. 31. התובעים צירפו לכתב התביעה ולתצהיר העדות הראשית מטעמם, ת/1, את פניותיהם בכתב אל הנתבעת: מכתב מיום 26.3.1998 הממוען אל מר חיים כהן, מנהל הנתבעת, אשר נשלח על ידי מנהל השירות של חברת "עצמון מרצפות שיש וקרמיקה" ומפרט את ליקויי המרצפות; מכתב מיום 2.7.1998 הממוען אל הנתבעת ומפרט את ליקויי הבנייה בדירת התובעים ובהמשך, מכתב התראה אשר נשלח לנתבעת על-ידי ב"כ התובעים.

תכתובת זו מצביעה על כך שהנתבעת למדה על ליקויי הבנייה עוד בשנת הבדק -ועובדה זו משמיטה הקרקע תחת טענתה דנן ולפיכך דינה להדחות.

תיקון הליקויים או פיצוי בכסף ?

32. 32. אשר לטענת הנתבעת לפיה הסעד היחיד לו זכאים התובעים על פי הסכם הרכישה הינו סעד האכיפה, הרי שקובעת ההלכה כי כל עניין יבדק על פי נסיבותיו המיוחדות וכי אם יוברר כי מנת חלקם של התובעים היתה סחבת בביצוע התיקונים - הרי שיש להעדיף פיצוי בכסף על פני תיקונים.

לעניין זה קובע סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות) כדלקמן:

"4ב. זכות תיקון אי-התאמה

התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

משמע, הכלל הינו, כי על רוכש הדירה ליתן הזדמנות לתיקון הליקויים - וכי זכות התיקון עומדת למוכרת הדירה בתוך זמן סביר.

33. 33. משלא נענתה הנתבעת לפניות התובעים הנזכרות לעיל בכתב ובעל-פה - אין עוד זכות התיקון עומדת לה ודין טענתה להדחות. בנסיבות המקרה, ראוי, איפוא, לדעתי, ליתן לתובעים סעד של פיצוי בכסף לבצע את התיקונים בעצמם, על יסוד חוות הדעת של המומחה.

לעניין זה יפים דבריו של בית המשפט העליון בע"א 472/95 זלוצקין נ' דיור לעולה, פ"ד נ(2) 895, בעמ' 862, שם נאמר כדלקמן:

" ואולם, עיקר השאלה, אם יש לאפשר למוכר לתקן או לחייבו בפיצויי תיקון, תלויה בעובדות של כל עניין. כך, למשל, בע"א 4445/90 עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח' וערעור שכנגד [2] עוסק בית המשפט בשאלה: "מי יבצע את התיקונים?". אומר שם בית המשפט:
".....המערערת ביקשה שתינתן לה עצמה האפשרות לתקן את הליקויים. אך בית המשפט סירב. הוא הצביע על 'הסחבת והנסיונות הכושלים לתיקון הליקויים שהיו מנת חלקם של התובעים במשך תקופה כה ארוכה'. לכן החליט כי זכותם של המשיבים היא לקבל מן המערערת פיצויי כסף לבצע את התיקונים בעצמם. בדרך כלל ענין הוא לשיקול הדעת של בית המשפט קמא אם ראוי, בנסיבות המקרה, לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה או סעד של פיצויים. בית המשפט קמא לא טעה כאשר בחר, בנסיבות המקרה, בסעד של פיצויים".

מוסיף כב' השופט טל ואומר, שם, בעמ' 863, כדלקמן:

" אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית.

כן ראה: ע"א 4445/90 עמיגור נ' יצחק מאיוסט ואח', תקדין עליון,94(2) 674, 689.
34. 34. לאור אלה, סבורתני, כי בנסיבות אשר בפני
, בהן התריעו התובעים על ליקויי הבנייה, כנזכר לעיל, וכן לאחר שהנתבעת לא פעלה לתיקון הליקויים בתוך עת סבירה, ראוי להורות על פיצוי בכסף, תחת מתן אפשרות לנתבעת לתקן הטעון תיקון.

35. 35. על יסוד האמור לעיל, תשלם הנתבעת לתובעים הסכומים כדלהלן:

א. א. דמי עלות ליקויי בנייה לרבות דמי פיקוח הנדסי- 15,700 ₪.
ב. ב. דמי מע"מ כתוספת על סכום זה.
ג. ג. תוספת של 20% - עבור העסקת קבלן מטעם התובעים, על דמי תיקון הליקויים.
ד. ד. דמי ירידת ערך - הקטנת שטח חדר הורים וחסר בשטח החניה - 9,200 ₪.
ה. ה. דמי דיור חלוף ל-8 ימים - 3,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ בסך של 6,000₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן והודע היום: 31.12.01.
במעמד:
1. 1. ב"כ התובעים: ________________
2. 2. ב"כ הנתבעת: _________________
חנה ינון
, שופטת
מותר לפרסום היום: 31.12.01.








א בית משפט שלום 87388/99 שרעבי שלתיאל ,שרעבי חדווה נ' חיים כהן את ג'ודי חברה לקבלנות והשקעות בע"מ (פורסם ב-ֽ 31/12/2001)