פסקי דין על קופפרברג מרדכי וחנה | פסקי דין על צביקה ברוק

163/06 תיק     07/03/2007




תיק 163/06 קופפרברג מרדכי וחנה נ' צביקה ברוק






בפני
המפקחת על רישום מקרקעין, חיפה
המפקחת צפורה פיגנבוים תיק תביעה מס': 163/06

ב ע נ י ן: קופפרברג מרדכי וחנה

רח' ציזלינג 19 – ק. חיים התובעים
נ ג ד

צביקה ברוק

ע"י ב"כ עו"ד בנימין סרולוביץ

רח' הנביאים 20 חיפה הנתבע
פ ס ק - ד י ן
1. עילת התביעה בהליך זה היא מעלית אותה מבקש הנתבע להתקין ברכוש
המשותף. התובעים עתרו לצו מניעה קבוע שיאסור על הנתבע הקמת מעלית
לגביה ניתן לו היתר בניה מעם רשות התכנון המקומית.

2. הבית נשוא התביעה מכיל 6 דירות. אחת מצויה בחזית הבית ולה כניסה נפרדת ו- 5 האחרות נמצאות בעורף הבית וחולקות חדר מדרגות אחד. הבית ידוע כחלקה
3 בגוש 11584 נמצא ברח' ציזלינג 19, קרית חיים ונרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

3. נטען בכתב התביעה כי המעלית שתוקם ע"י הנתבע עפ"י היתר שניתן לו
לבקשתו, הינה פרטית ויכולה לשרת באופן סביר רק את דירת הנתבע לפי
שהתוואי בו תוקם לא יאפשר ל-3 דירות מדירות הבית כלל ועיקר התחברות
אליה ואילו ל-2 הדירות הנותרות (לבד מדירת הנתבע) יתאפשר חיבור בלתי סביר
אל תוך חדר השירותים או חדר השינה. עוד נטען כי התקנת המעלית תגרום לתובעים לפגיעה מהותית בדירתם בהיות מיקום המעלית כמו גם חדר המכונות המתוכנן מצוי בסמיכות קרובה לחדר השינה שלהם ובכך הלכה למעשה תוסט הכניסה לבית מחדר המדרגות המצוי בריחוק מה מדירת התובעים, אלי חדר חלון השינה של התובעים. כן נטען לפגיעה באוויר ובאור לחדרי דירת התובעים, שיחסמו ע"י בניית המעלית.
4. להגנתו טוען הנתבע כי אין במעלית המתוכננת כדי להסב לדירת התובעים פגיעה קניינית כלשהי, ואם קיימת פגיעה כלשהי הרי שהינה מזערית ביותר עד בלתי
קיימת. הרעש שצפוי לבקוע מחדר המכונות הינו פחות מזה שמשמיע מזגן ובתדירות פחותה בהרבה. מלבד החיבור לדירת הנתבע, לתובעים ולדייר נוסף האפשרות בעתיד להתחבר למעלית כנגד תשלום הוצאות התקנה ואחזקה. עוד טוען הנתבע כי עומד לו הרוב הדרוש עפ"י חוק המקרקעין לשם הקמת מעלית ברכוש המשותף וכי גדלותו של התכנון המוצע בכך שאינו מחייב כל שינוי ו/או השקעה מצד בעל דירה שאינו חפץ להתחבר למעלית בשלב זה או שאינו יכול להתחבר אליה כלל. אופציות הקמת מעלית בתוואי שונה אינן ריאליות שכן
ידרשו שינוי תכנוני מצד כל בעלי הדירות באזור מרפסות הכביסה שלהן. הנתבע מבקש להתחשב במצבו הבריאותי (חדש לקרע במניסקוס) ובמצב בריאותם של אימו והורי בת זוגו שהינם קשישים ומנועים מלבקרם בהיות דירתו בלתי נגישה להם ללא מעלית (קומה שלישית על עמודים).

5. כדי להתרשם מהנטען קיימתי ביום 30.10.06 ביקור במקום בנוכחות הצדדים
ובא כוח הנתבע. ראויים לציון הנתונים הבאים:

(א) חזיתו הצפונית של הבית המשותף פונה לכיוון רח' ציזלינג בקרית חיים
ויתר צידי החלקה גובלים בחלקות סמוכות.

(ב) הבית בן 3 קומות מעל קומת קרקע ובו 6 דירות. דירה אחת מצויה בחזית הגובלת ברח' ציזלינג, הינה צמודת קרקע ולה כניסה נפרדת. אל יתר 5
הדירות מוליך שביל גישה המצוי בצידה המזרחי של החלקה ומחבר בין
רח' ציזלינג לחזית העורפית של הבית.

(ג) חניות הבית כולן (למעט חניית הדירה שבחזית הצפונית) מצויות בעורף הבית ומשם גם מגיעים אל חדר המדרגות הפנימי המשרת את 5 הדירות הנותרות.

(ד) הדירה בחזית הצפונית משתרעת על שלוש קומות: קרקע, ראשונה ושניה. בעורף הבית קומת עמודים שבמרכזה חדר המדרגות ומעליה בקומה הראשונה שתי דירות, דירת התובעים מצויה בצידה הדרום מערבי של החלקה ודירה נוספת בצידה הדרום מזרחי של החלקה. מעליהן, בקומה השניה שתי דירות במיקום דומה ובקומה השלישית מצויה דירת הנתבע,
זו חולשת על כל הקומה השלישית, הן על הדירה בחזית הצפונית של
הבית, הן על הדירות העורפיות באופן שלמעשה קיימות לה חזיתות
לצפון, דרום, מזרח ומערב.
(ה) בחדר המדרגות הקיים אין פיר ו/או מקום להקמת מעלית. המעלית המוצעת אמורה להיבנות בפיר חיצוני בפינה הדרום מערבית של הבית

באופן שאינה נצמדת לאחד מקירות הבית אלא נצמדת לפינת הבית ומתרחקת כ-2 מ'/2 מ' לכיוון דרום מערב ופודסט אמור לחבר את
המעלית אל דירת הנתבע. באותו אופן, ע"י בנית פודסטים קיימת
היתכנות לחיבור שתי הדירות האחרות בצד הדרום מערבי של הבית.

(ו) מבחינת מבנה הבית ישנה רק אפשרות אחת (הגם שלא הועמדה כאופציה ע"י הנתבע) למיקום מעלית באופן בו תוכל לשרת את כל הדירות המצויות בעורף הבית. ל-5 דירות אלו קיימת מרפסות כביסה הפונות לדרום
ובנויות בצורה היוצרת מעין מגרעת בקיר הבית לכיוון דרום. מיקום
מעלית באזור מגרעת זו או בסמוך עליה, יכול היה טכנית לשרת את כל 5 הדירות המצויות בעורף הבית.

(ז) מיקומה של המעלית המוצע יאפשר רק ל-3 הדירות המצויות בצד הדרום מערבי של הבית להתחבר אליה.

(ח) חדר המכונות המתוכנן אמור להבנות בקומת העמודים של הבית מתחת לחדר השינה של התובעים. ולשם גישה למעלית צריכים באיה להמשיך עד לפינה הדרום מערבית של הבית לחלוף מתחת לחלון חדר השינה של התובעים ושם למרגלות דירת התובעים להיכנס אליה.

6. מטעם התובעים העיד בנם של התובעים. מטעם הנתבע העיד מר רוט, מנהל
חברת מעליות אצלו נתבקשה הצעה להתקנת המעלית וכן הנתבע עצמו. בנם של התובעים והנתבע לא העלו טענות שזיכרן לא בא בכתבי הטענות ומר רוט העיד
כי קיים תקן רשמי ישראלי שמגדיר רעש בבנייני מגורים וניסיונו מוכיח כי לא
היו תביעות בנוגע לרעש מחדרי מכונות שהותקנו וכי בעיות אקוסטיקה ניתנות לפתרון. הרעש הבוקע מחדר המכונות לרוב נמוך מרעש של מזגן.

7. הצדדים סיכמו בפני
בעל-פה. בסיכומיהם חזרו הצדדים על עיקרי עמדותיהם כפי שבאו בכתבי הטענות לאמור: התובעים מזה הדגישו את היות המעלית
המתוכננת פרטית ועל כן דורשת הסכמת כל בעלי הדירות (מה שאינו בנמצא לנתבע) בהבדל מהוראת סעיף 59ו לחוק המקרקעין הדן במעלית המהווה רכוש משותף. הראיה לכך הינה שהנתבע מתעתד לשאת לבדו בכל הוצאות התקנתה ואחזקתה. אליבא דידם של התובעים אף לו מדובר היה במעלית משותפת
הנתבע לא עמד בתנאי הסף של סעיף 59ו לחוק המקרקעין שכן אמנם ניתן לקבל היתר בניה לגבי המעלית, אך זו כפי שהינה מוצעת מהווה פגיעה מהותית בדירת התובעים (אור אוויר ורעש). הנתבע מזה חזר וטען כי המעלית הינה משותפת
וקיים לו הרוב הדרוש עפ"י חוק להקמתה וכי אין כל פגיעה מהותית בתובעים.

דיון:
8. טרם תיקון 19 לחוק המקרקעין, בניית מעלית ברכוש המשותף חייבה 100% הסכמה של בעלי הדירות ולא היה נפקא מינא אם מדובר היה במעלית פרטית או משותפת. עם התפתחות הטכנולוגיה והעלייה ברמת החיים יותר ויותר דיירים בבתים משותפים ישנים מעוניינים להתקין מעליות. היות ולא לכל בעלי הדירות אינטרסים דומים, שכן בעלי דירות בקומות נמוכות הינם בעלי אינטרסים
פחותים בענין ועל מנת לא לטרפד אפשרות זו, תיקן המחוקק את חוק
המקרקעין וקבע כי ניתן להתקין מעלית ברוב מופחת בהתקיים מס' תנאים:

"סעיף 59ו (א)בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית
על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו
תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965,

(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום לפגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;

(3) (2)בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;

(4) (3)כל בעלי הדירות יהיו חייבים, להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;

(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;"
9. נטען ע"י התובעים כי המעלית הינה פרטית או לכל היותר משותפת לחלק מהדיירים בלבד ובהיותה כזו אינה מעלית משותפת ודורשת הסכמת כל בעלי
הדירות, יצויין כי על אף העובדה שהסעיף החדש נוקט בלשון "מעלית" נוקט ולא מפרש, ברי כי אין המדובר בו במעלית פרטית. זאת ניתן ללמוד הן מסעיף
ההחזקה של המעלית שמחיל חובת החזקתה על כל בעלי הדירות, הן מרוח החוק שכוונה להיטיב עם הדיירים כולם ולצמצם יכולת הוטו של היחיד בהחלטות שמטיבות עם הכלל.

10. על פי חומר הראיות אני קובעת כי אין מדובר במעלית משותפת במשמעות סעיף
59ו' לחוק המקרקעין. אלה נימוקי החלטתי:

(א) מעלית משותפת במובן סעיף זה היא מעלית שעונה על הגדרת המונח "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין, היינו מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. היא גם מעלית שבפועל מהווה רכוש משותף, כלומר משמשת בפועל את כל בעלי הדירות או מרביתם.

(ב) יתרה מכך, מעלית שנבנית מתוקף סעיף 59ו' לחוק – חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה והפעלתה כל בעלי הדירות. הווי אומר: כל בעלי הדירות, גם
מי שלא הסכימו להקמת המעלית ולא השתתפו במימון הקמתה, חייבים
להשתתף בהוצאות אחזקתה, ומנגד – רשאים להשתמש בה ללא גבול וללא תנאי. זה האיזון שמצא המחוקק בחוקקו את התיקון לחוק המקרקעין בדבר התקנת מעלית. ראה דויטש, קניין, הוצאת בורסי, חלק א', עמ' 738, בו אומר הפרופ' המלומד את הדברים הבאים:

" גם בתיקון זה (תיקון 19 לחוק המקרקעין – צ.פ..) ...
קובע המחוקק איזונים יפים להגנה על המיעוט: המיעוט אינו חייב להשתתף בהוצאות ההתקנה, אלא רק בהוצאות השוטפות; המיעוט זכאי להשתמש אף הוא במעלית;
תנאי להתקנה הוא כי לא תיווצר פגיעה מהותית בבעלי הדירות, ברכוש המשותף או בחזות הבית. למפקח על
הבתים המשותפים סמכויות התערבות רחבות לביטול או שינוי ההחלטה, וכן להתניית תנאים בה, כגון הטלת נטל לפיצוי...בכך מוקנה חופש פעולה לבעלי רוב מיוחד, למנוע קיפאון בפיתוחו של הנכס, על חשבונו של הרוב; על
המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית,
אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה..."

(ג) עינייך הרואות, התיקון לחוק המקרקעין הנוגע להתקנת מעלית הביא עמו כאמור מערכת של איזונים ששיקלול כולם אמור להתוות צדק יחסי ואמור להשפיע גם על מתן ההחלטה של בעלי הדירות בבית המשותף. מחד, הוקטן הרוב הדרוש לשם קבלת החלטה על התקנת מעלית. מאידך, בעלי הדירות כולם
משלמים החזקתה מרגע שהותקנה, אף אם אינה משתמשים בה. וחלוקת עלות התקנתה נתון למו"מ בין בעלי הדירות. הגם שישנה ביקורת על תנאים אלו (ראה הצעת חוק המקרקעין (תיקון-מימון התקנת מעלית), התשס"ג-2003) ואפשר שבמתכונתם כיום מביאים לסחטנות של בעלי דירות נמוכות כלפי דירות גבוהות, עדיין, היות וכל בעלי הדירות נושאים בעלויות הפעלתה, היא הנותנת שבעל דירה
ייתן הסכמתו רק כאשר אכן מדובר במעלית משותפת ולא ייתכן הסכמתו כאשר עסקינן במעלית פרטית במסווה של מעלית משותפת.

(ד) הוראת החוק הנוהגת היום נותנת כר נרחב לבעלי הדירות להחליט מי ישא בהוצאות התקנתה של אותה המעלית אך לענין החזקתה והפעלתה כאמור, מחייבת את כל בעלי הדירות בהוצאות. הוראה זו אינה ניתנת לשינוי אלא בתקנון מוסכם.

(ה) העובדה שהנתבע לקח על עצמו לשלם לבדו את מלוא החזקת המעלית מקום שהחוק קבע כי בחיוביה ישאו כל בעלי הדירות יש בה כשלעצמה להעיד כי המעלית הינה פרטית.

(ו) המעלית הנדונה לא נועדה לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. היא נועדה לשמש את אותם בעלי דירות שיממנו את הקמתה, קרי הנתבע. הנתבע, הן בעדותו והן בסיכומי הטענות דווקא מדגישים את העדר זכותם אלו היכולים טכנית להתחבר למעלית, להשתמש במעלית כל עוד לא השתתפו במימון הקמתה. טענה זו מניה וביה שוללת את האפיון המשותף של המעלית.

(ז) הוסף לכך את העובדה ש-3 מ-6 דירות אף אם יחפצו לא יוכלו להתחבר וכתוצאה להשתמש במעלית, והרי לך מתקן שאינו מעלית משותפת.

11. אפילו הייתי מוצאת שהמעלית המתוכננת היא מעלית ברכוש משותף במשמעות סעיף 59ו', יש בה לדעתי כדי לגרום פגיעה מהותית כמשמעות סעיף 59ו(2),
לפחות לדירה אחת בבית, היא דירת התובעים, המצויה בקומה הראשונה מעל קומת העמודים. כל דירות הבית זוכות למנת פרטיות ראויה בחזית העורפית. זו החזית אליה פונים חלונות של חדרי שינה. העברת הכניסה לבית לפחות באופן חלקי מחדר המדרגות, המצוי כאמור במרכז הבית ולפני דירת התובעים אל פיר המעלית שיבנה בפינה הדרום מערבית של הבית (לאחר חדר השינה של התובעים) יש בה כדי ליצור תנועה ורעש באזור חדר השינה, שקודם לכן לא היו קיימים
שם. הוסף לכך את העובדה שחדר המכונות מתכונן להבנות תחת חדר השינה של התובעים והרי לך פגיעה מהותית מסתברת.

12. משהגעתי למסקנה כי המעלית איננה רכוש משותף אלא מתוקף מתקן פרטי אותו מבקשים הנתבעים להקים ברכוש המשותף, אזי הקמתה טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות, היינו גם של התובעים. אין חולק שזו לא ניתנה בשום שלב.

13. יתרה מכך, נקבע בפסיקה כי בעל דירה אינו חייב לנמק את סירובו. ראה פסק
דינה של כב' השופטת רות אור בע"א י"ם 4049/98 תק-מח 98(1) 1885.

14. פסה"ד שנתתי בתיק תביעה מס' 187/03 שפרן נ' פרנק ושאליו הופניתי על ידי הנתבע אינו רלבנטי למקרה הנדון שכן בנסיבות התיק ההוא שוכנעתי כי המדובר המתקן המשותף ולא מתקן פרטי, מה שאין כן כאן.

15. לענין בקשת הנתבע להתחשב במצב בריאותו ובריאות הוריהם, הרי שעם כל ההבנה למצבו, מאחר שלא נכנס בפיתחו של סעיף 59ג לחוק המקרקעין, הדן בהתאמות לאדם עם מוגבלות (ואף לא טען לכך), הרי שטענה זו אינה יכולה להביא לתוצאות שונות.

16. משהרימו התובעים את נטל הראיה המוטל עליהם, אני מקבלת את התביעה
ועושה צו כמבוקש, לאמור: צו האוסר על הנתבע או על מי מטעמו בניית מעלית
על פי ההיתר העקרוני שניתן להם על ידי רשות התכנון.

17. הנתבע ישלם לתובעים יחד באמצעות בא כוחם, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪. סכום שלא ישולם בתוך 30 ימים מיום מתן פסק הדין, יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (20.08.06) ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן בהעדר הצדדים ביום יז' בשבט התשס"ז, (07.03.07).
העתקים יישלחו לצדדים.
צפורה פיגנבוים
מפקחת על רישום מקרקעין








תיק המפקח על רישום המקרקעין 163/06 קופפרברג מרדכי וחנה נ' צביקה ברוק (פורסם ב-ֽ 07/03/2007)