פסקי דין על ניאזוב יוסף | פסקי דין על ניאזוב אליאנורה | פסקי דין על אסרף יעקב | פסקי דין על אסרף שושנה |

2824/07 א     21/01/2008




א 2824/07 ניאזוב יוסף, ניאזוב אליאנורה נ' אסרף יעקב, אסרף שושנה




בעניין:
1



בתי המשפט

בית משפט השלום רמלה
א
002824/07
א
2824.1/07

בפני
:
כבוד השופט זכריה ימיני
תאריך:
21/01/2009





בעניין:

1 . ניאזוב יוסף

2 . ניאזוב אליאנורה




עו"ד חנינוביץ אלישע
תובעים
ונתבעים שכנגד



נ
ג
ד




1 . אסרף יעקב

2 . אסרף שושנה




עו"ד חיימוב מלי
נתבעים
ותובעים שכנגד


פסק-דין
השאלות שעומדות לדיון הן:
1)
האם מי מהצדדים הפר את הסכם המכר עליו חתמו הצדדים ביום 11/11/04? אם כן;
2)
מהו סכום הפיצויים שעל המפר לשלם לצד שכנגד?

בהתאם להסכמת הצדדים, ניתן

פסק דין
זה על פי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט ה'תשמ"ד-1984.

כללי:
בחודש נובמבר 2004 היו הנתבעים הבעלים והמחזיקים בדירה הנמצאת ברחוב ציפורי גן עדן 10 ברמלה, הידועה כחלקה 19 בגוש 4349 מגרש 106ב' ( להלן: "הדירה").

ביום 11.11.04 נחתם חוזה בין בעלי הדין, לפיו מכרו הנתבעים לתובעים את זכויותיהם בדירה.
במבוא לחוזה נכתב כדלקמן:
"הבית נקי מכל חוב או שיעבוד או עיקול או זכות צד ג' למעט משכנתא לטובת בנק דיסקונט ע"ס 45,000$ ולאחר גרירתה או סילוקה וכי אין כל מניעה עפ"י דין או הסכם להעברת הזכויות בבית משמו לשם הקונה, למסירת החזקה הבלעדית בבית לקונה".

בנוסף, במבוא לחוזה הצהירו הנתבעים כדלקמן:
"... כי לא ידוע לו על כל פגם נסתר בבית ו/או על חריגות בנייה ו/או מצהיר כי בבית לא קיימת בעיית רטיבות כלשהיא."

בסעיף 5.4 לחוזה נכתב כי:
"המוכר יצא חובתו ברישום הזכויות באם ימציא לידי באת כח הקונה... אישור עירייה הכולל פטור מהיטל השבחה... תצהיר העדר חריגות בנייה ו/או כל מסמך אחר שנדרש או שיהא בו צורך לרשום זכויות בבית ע"ש הקונה".

בסעיף 12.1 לחוזה הסכימו הצדדים כי:
"הפר צד התחייבות יסודית כלשהיא ע"פ הסכם זה ישלם הצד המפר לצד האחר סכום השווה ל- 20,000 $
בש"ח.... וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש בלי צורך בהוכחת הנזק ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות...".
בסעיף זה נקבע כי התחייבות יסודית הינה כל הצהרה של המוכר במבוא לחוזה, והוראות סעיפים 3.2, 4.1, 5.1,
5.4, 7, 8.

לטענת התובעים, התברר שבדירה יש חריגות בנייה, לא שילמו את היטל ההשבחה בגין חריגות אלו ולא הכשירו את חריגות הבניה. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם
ע"פ ההסכם שכן גם לפי הצהרת הנתבעים אין כל מניעה לרישום הבית על שם התובעים וכן לנוכח מחדליהם בהתאם לסעיף 5.4 לחוזה, נמנעה זכותם של התובעים לרשום את זכויותיהם בדירה על שמם, ובכך יש הפרה יסודית של החוזה אשר מחייבת את הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם.

טוענים הנתבעים כדלקמן:
1)
הסכם המכר נעשה בנוכחותה של עו"ד אשר ייצגה את שני הצדדים. לטענתם עו"ד בדקה את כל זכויות הנתבעים בממכר, לרבות בדיקת תיק בניין וכל הנתונים היו ידועים לתובעים עוד טרם רכשו את הדירה. הנתבעים מסתמכים על הצהרות התובעים אשר חתמו על סעיף 3 לחוזה הקובע כי:
"הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הבית ואת מצבו המשפטי והתכנוני והרישומי וכן בדק אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכר וכי הבית ומתקניו מתאימים למטרותיו, והוא במצב טוב ותקין ולשביעות רצונו המלאה וכי אין ולא תהיינה לו כל טענות או תביעות כנגד המוכר באשר לטיב הבית או בניין...".
2)
סעיף 8.6 להסכם הוסכם בין הצדדים על חלוקת נטל היטל ההשבחה על הצדדים.וזה לשון סעיף 8.6:
"היטל השבחה, שחיובו חל בגין תב"ע עד למועד חתימה על הסכם זה יחול על המוכר, ובלבד שהמוכר ניצל זכויות הבניה כאמור בתב"ע, אך במידה והחיוב הוטל בגין זכויות בניה
שטרם נוצלו וטרם מומשו ע"י המוכר יחול היטל
ההשבחה על הקונה וישולם על ידו.
מוסכם בין הצדדים כי הקונה יחתום על טופס התחייבות לתשלום עיריית רמלה כן מוסכם כי במידה ולא יתאפשר חתימה על טופס ההתחייבות ישלם המוכר היטל השבחה";
3)
מעולם לא מימשו את זכויות הבניה בגג הנכס על פי תכנית 1004, המכשירה בניית גגות על הגג ושעל פיה נדרש תשלום היטל השבחה;
4)
על פי התחייבויות התובעים בחוזה, היה על התובעים לחתום על טופס התחייבות לתשלום לעיריית רמלה, דבר אותו הם לא עשו;
5)
ביום 9.6.06 הובא לידיעתם כי קיימת חובת תשלום היטל השבחה בגין 2 תוכניות מתאר: האחת, תוכנית 1004, המאפשרת בנייה על הגג, והשניה, תוכנית 1003 אשר מאפשרת תוספת בנייה, ועל פי בדיקה שערכו הנתבעים הובהר להם כי משום שלא מימשו את תוכנית 1004, יש באפשרותם לפצל את חיוב היטל ההשבחה, כך שהם ישלמו עבור היטל ההשבחה של תוכנית 1003 והתובעים יחתמו על התחייבות לתשלום בעת מימוש בפועל. הם פנו מספר רב של פעמים לתובעים על מנת שהתובעים יחתמו על טופס ההתחייבות, אולם התובעים לא עשו כן. על כן פנו לעירייה שתפצל את החיוב ללא התחייבות של התובעים והעירייה נעתרה לבקשתם. אולם כאשר באו לשלם, דלתות העירייה היו סגורות, וכאשר נפתחו הדלתות, שבה ודרשה העירייה כי הנתבעים ישלמו עבור שתי התוכניות. כאשר הנתבעים פנו בשנית לתובעים והם סירבו לחתום על ההתחייבות החליטו הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה עבור שתי התוכניות, על אף שהיו צריכים לשלם רק על תוכנית אחת, תוכנית 1003;
6)
מבחינת תוספות הבניה הם ביצעו רק את סגירת המרפסת אשר מאוחר יותר התברר להם כי יכלו לעשות זאת במסגרת תוכנית 1003, ולעומת זאת את בניית הסככה בכניסה לבית ואת סגירת החלון לא הם ביצעו אלא התובעים;
7)
דווקא התובעים הם אלו אשר הפרו את ההסכם ועל כן עליהם לשלם את הפיצויים המוסכמים;

תביעות הצדדים:
לאור האמור לעיל, הגישו התובעים כנגד הנתבעים בתיק אז' 2824/07 תביעה על הסך 84,060 ₪, שהם הפיצויים המוסכמים. מנגד, הגישו הנתבעים כנגד התובעים בתיק אז' 2824.1/07 תביעה שכנגד על הסך 95,666 ₪.

ביום 16.12.08 הסכימו הצדדים למתן פס"ד לפי סעיף 79א' לאחר הגשת סיכומים.

סיכומי הצדדים:
התובעים בסיכומיהם טענו כי עילת התביעה
לאכיפת התניה בקשר לפיצוי המוסכם כפולה:
א.
אי נכונות הצהרת הנתבעים בדבר אי קיום חריגות בניה בדירה.
ב.
אי תשלום היטל השבחה ע"י הנתבעים באופן המונע רישום התובעים כבעלי הבית הנרכש.
ולגבי עילת התביעה שכנגד הינה אי חתימת הנתבעים שכנגד על טופס התחייבות לתשלום היטל השבחה לעירית רמלה.

לגבי עילת התביעה בגין אי תשלום היטל השבחה טענו התובעים כדלקמן:
1)
מועד הגשת התביעה הנתבעים לא שילמו עדיין עבור היטל ההשבחה וסכום זה שולם רק לאחר שכתב התביעה הגיע לידם;
2)
אין שחר לטענת הנתבעים כי היו בעירייה שביתות אשר בגינם לא יכלו לגשת ולשלם עבור היטל ההשבחה;
3)
עצם ביצוע תשלום מלוא היטל ההשבחה ע"י הנתבעים לאחר שנמסרה לידם התובענה מלמד על כך כי הנתבעים מודים בחבותם;
4)
לפי תצהירי הנתבע ניתן ללמוד כי לא הייתה כל אפשרות להבחין בין היטלי ההשבחה של שתי תוכניות התב"ע, והיה על מי מהצדדים לשלם עבור היטל ההשבחה של שתי התוכניות. לכן בהתאם לסעיף 8.6 אשר צוטט לעיל היטל ההשבחה צריך לחול על הנתבעים;
5)
גם מכתבה של עו"ד ג. נחמני, אשר היתה עו"ד מטעמם של שני הצדדים, בא ללמד על כך כי הנטל לתשלום היטל ההשבחה ובגין תוספות הבניה הינו על הנתבעים ולא על התובעים;

באשר לחריגות הבניה נטען ע"י התובעים בסיכומיהם כי הנתבעים מודים בכתב ההגנה המתוקן כי
ביצעו חריגות בניה ( סגירת מרפסת ).
עוד נטען כי טענת הנתבע כי הסככה נבנתה בעזרתו של התובע הינה טענה כבושה ומופרכת לחלוטין .התובע טוען כי עצם ביקורו של פקח העירייה בבית הנתבעים לפיו תוספת הבניה שבוצעה הינה חדשה שנעשתה לאחר 1980, ומכאן ברור כי הבניה לא נעשתה בחודש האחרון שלפני ביקורו של הפקח. סיוע נוסף לגרסתם זו מצאו התובעים בתשלום מלוא אגרות הבניה ע"י הנתבעים, שכן אם הם לא בנו את תוספת הבניה, מדוע שילמו את אגרות הבניה עבור המרפסת.
לאור זאת טענו התובעים כי תוספת בניה ללא היתר של המרפסת בה מודים הנתבעים, מקימה עילה לפיצוי מוסכם.

טוענים הנתבעים בסיכומיהם כדלקמן:
1)
כל המסמכים אשר היו בתיק הנכס במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נעלמו כלא היו, וכל שנותר בידי הנתבעים הינו עותק ממכתבו של האדריכל מתאריך 3.6.07, בו נכתב שאדריכל יגיש תכנית שינויים לנכס עד תאריך 15.6.07 וכן עותק מתכנית השינויים אשר הוגש למח' הנדסה;
2)
התובעים הגישו את תביעתם בחוסר נקיון כפיים מהסיבות שלהלן:
א)
התובעים ידעו עוד טרם כריתת ההסכם כי הם קונים בית עם תוספות- לטענת הנתבעים טרם חתמו התובעים על הסכם המכר, הגיעו מספר פעמים להסתכל על הנכס ואף היו מרוצים מסגירת המרפסת. ובנוסף נטען כי ע"פ הסכם המכר בסעיף 3 התובעים מצהירים כי הם בדקו את הנכס והוא במצב טוב ותקין;
ב)
התובעים הוסיפו תוספת בניה וטענו כי לא הם שבנו אותה;
ג)
הם בנו רק את תוספת המרפסת וגם חריגת בניה זו בוצעה על ידם בתום לב. כאשר ידעו כי נדרש אישור ותשלום עבור החריגה מיד פעלו להכשרתה של החריגה ושילמו אגרות בנייה, אולם לגרסתם התובעים הם אלו שבנו את תוספת הבניה בקידמת הבית והם עזרו להם בבניית התוספת וכל זאת מתוך רצון לשכנות טובה;
ד)
התובעים מנעו מהם לשלם את היטל ההשבחה בכך שסירבו לחתום על ההתחייבויות;
ה)
התובעים מנעו מהנתבעים להכשיר את הבניה בהתאם לתכנית 1003. הנתבעים טוענים כי כאשר התבקשו לשלם עבור היטל השבחה לא הבינו פשר העניין ולכן פנו למהנדס שבנה את הבית אשר אמר להם כי קיימות תוכניות אשר מאפשרות הרחבות לבית וכי ניתן להכשיר את סגירת המרפסת, אולם התובעים לא נתנו למהנדס להיכנס לבית ולבדוק את גודלו ולכן המהנדס נאלץ להשתמש בדרכים אחרות ולא נוחות כדי לקבל מידע על גודל הנכס וזאת בכדי לערוך מפה עדכנית שלאחריה תוגש תוכנית לקבלת היתר, אולם התוכנית אשר הוגשה למח' הנדסה ע"י מהנדס הבית נעלמה כלא הייתה;
ו)
התובעים ידעו כי הנתבעים משלמים עבור אגרות הבניה ולא השיבו להם את כספם;
ז)
התובעים ידעו כי תשלום היטל ההשבחה של תוכנית 1004 אשר אמור לחול עליהם משולם ע"י הנתבעים;
ח)
התובעים שרבבו לתוך כתב התביעה מסמכים אשר אינם רלוונטיים לתביעה, על מנת להרחיב חזית הסכסוך.

הכרעה:
לאחר שקראתי את כל המסמכים המצויים בתיק בית המשפט, בחנתי את התנהגות שני הצדדים ואת התשלומים ששולמו תוך כדי ניהול הליכים אלו על ידי מי מבעלי הדין, סבור אני שעל הנתבעים לשלם לתובעים את הסך 20,000 ₪.

סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן:

בתיק אז' 2824/07:
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן:
1)
את הסך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
2)
את הוצאות המשפט בסך 1,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
3)
שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

תיק אז' 2824.1/07:
אני דוחה את התביעה בתיק אז' 2824.1/07.
הוצאות המשפט נפסקו במסגרת תיק אז' 2824/07.

המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן בלשכתי היום כ"ה טבת ה'תשס"ט – 21 בינואר 2008 בהעדר הצדדים.


____________________


זכריה ימיני
, שופט







א בית משפט שלום 2824/07 ניאזוב יוסף, ניאזוב אליאנורה נ' אסרף יעקב, אסרף שושנה (פורסם ב-ֽ 21/01/2008)