פסקי דין על אחמד את סלים | פסקי דין על סלים נאסר | פסקי דין על קניון הדרכים יוקנעם בע"מ

22027/06 א     07/06/2007




א 22027/06 אחמד את סלים בע"מ, סלים נאסר נ' קניון הדרכים יוקנעם בע"מ




בעניין:

15



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
ת.א. 22027/06
בש"א 169158/06

בפני
:
שופט: סובל משה


ת"א


07/06/2007




בעניין:
1. אחמד את סלים בע"מ

2. סלים נאסר




מבקשים

נ
ג
ד


קניון הדרכים מס' 1 יוקנעם בע"מ





משיבה

החלטה

התביעה

1.
המשיבה, חברת ניהול של קניון ביוקנעם, הגישה כנגד המבקשים תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום חוב דמי ניהול לתקופה ספטמבר
2005 – ספטמבר 2006 בסך של
146,560 ₪, כולל מע"מ, נכון למועד הגשת התביעה.


למרות העתירה שבכתב התביעה לחייב את המבקשים בהפרשי הצמדה וריבית עפ"י הקבוע בהסכם הניהול, הסכימה ב"כ המשיבה, כי החיוב לגבי כל סכום שייפסק יהיה של הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.


המבקשת הינה בעלים של נכס בקניון אשר נרכש עפ"י חוזה מיום
18.1.96 ובו נהלה מסעדה, והמבקש הינו בעל מניות
ו/או מנהל אצל המבקשת, ועילת התביעה כנגדו עפ"י סעיף
28.7 להסכם המכר, בו נקבע כי מנהל החתום על ההסכם יהיה ערב לכל התחייבויותיה של החברה הרוכשת ובין ההתחייבויות נכללת התחייבות לשלם דמי ניהול.

אין מחלוקת כי המבקש חתם על הסכם המכר.


בסעיף 21 להסכם המכר התחייבה המבקשת לחתום על הסכם ניהול ולא חתמה, ואולם הסעיף קובע כי במקרה כזה ניתנת למשיבה ייפוי כוח לחתום במקומה של המבקשת "והסכם הניהול ייחשב כחתום ע"י הקונה לכל דבר ועניין".

2.
בשל אי תשלום דמי הניהול הוגשה ע"י המשיבה תביעה כספית כנגד המבקשים שהתנהלה בתיק 431147/98 ובמסגרת הסכם פשרה שנחתם וקיבל תוקף של פס"ד, הוצהר כי הסכם הניהול הינו בתוקף בין הצדדים ובחתימה על הסכם הפשרה, יש משום חתימה על הסכם הניהול והמבקשים התחייבו לשלם למשיבה את דמי הניהול עפ"י הוראות הסכם הניהול.


לתביעה הנוכחית קדמה תביעה נוספת בתיק 42761/03 בגין אי תשלום דמי ניהול במסגרתו נעשה פעם נוספת הסדר פשרה, ואולם המבקשים לא עמדו בתשלומים והמשיבה הגישה את פסה"ד לבצוע בלשכת ההוצל"פ.


תשולם דמי הניהול היה רבעוני באופן שביום 1.9.05 היה על המבקשת לשלם סך של
30,000 ₪ ומשלא שולם שלחה המשיבה ביום 29.9.05 מכתב דרישה בצירוף הבהרה שאם לא ישולם החוב עד ליום המחרת ינותק הנכס ממתקני הקניון להם הוא מחובר.


משלא שולם החוב, בוצע ניתוק המים והחשמל בסוף חודש ספטמבר
תחילת חודש אוקטובר שנת 2005.

3.
באשר לחוקיות ניתוק מתקני הקניון מנכס המבקשת, מסתמכת המשיבה על זכותה לנהוג כן מכוח סעיף
14 להסכם הניהול המקנה לה זכות שימוש בסעדים עצמיים, במקרה של הפרת ההסכם או אי תשלום המגיע לחברת הניהול.


המשיבה מפנה גם לסעיף
14 ד' להסכם הניהול בו נקבע כי מחזיק לא רשאי לקזז או לא לשלם כל תשלום שחייב עפ"י הסכם הניהול, וזאת על אף כל טענה שתהיה לו כלפי חברת הניהול.


בשני העניינים האמורים מסתמכת המשיבה על בר"ע 2592/02 בעניין חוצות היוצר – חיפה בע"מ, החלטה מיום 10.7.02 של כב' השופטת בדימוס
דליה דורנר.

הגנת המבקשים

4.
המבקשים הגישו בקשה בכתב למתן רשות להתגונן הנסמכת על תצהירו של המבקש, ועל תצהירו של מר נסאר ראמי מי שהיה מנהל המסעדה בצירוף נספחים. שני המצהירים נחקרו על תצהיריהם בדיון מיום
9.5.07.


המבקשים טוענים כי המשיבה, ללא הודעה מוקדמת, ניתקה את המסעדה משירותי חשמל, מים, מיזוג ומערכת נידוף וזאת בחודש ספטמבר
2005.


מערכת הנידוף הינה רכוש המסעדה ואינה חלק מהנכס של המשיבה.


מערכת הנידוף נמצאת על גג הקניון והגישה אליו דרך השטח המשותף וכניסה דרך דלת נעולה שהמפתח בידי המשיבה. ללא מערכת הנידוף לא ניתן להפעיל את המסעדה והמשיבה סרבה למסור את המפתח לגג לידי המבקשים.


בשל הפסקת שירותי הניהול הופסקה פעילות המסעדה שנסגרה וכך נותרה מאז ועד היום.


הפסקת הפעילות גורמת למבקשים לנזקים והפסדים כספיים ובעניין זה מפנה התצהיר לדו"ח של רו"ח אורליצקי מיום
13.7.06, המפרט את מחזור ההכנסות מחודש ינואר 2003 ועד חודש ספטמבר
2005, ומציג הכנסה שנתית ממוצעת של כמליון ₪, את סכום ההפסד הכספי מבקשת המבקשת לקזז מכל סכום בו תחויב למשיבה.

5.
בנוסף נטען בתצהיר טענות נוספות לגבי נזילת מים ממשרדי המשיבה למסעדה, אי מתן שירותי נקיון מתן אישור להעמדת דוכנים למכירת פיתות דרוזיות ברכוש המשותף שלא בהסכמת המבקשת.


יצוין כבר עתה כי טענות
אלו נטענו באופן כוללני וסתמי ביותר שאינו יכול לשמש הגנה בבקשה למתן רשות להתגונן, ובנוסף ממכתבו של ב"כ המבקשים מיום 5.6.07 בו צמצם את טענות ההגנה עולה כי וויתר על הטענות, ומכל מקום לא חזר עליהן בסיכומיו ומכאן שזנח טענות אלו.


על מנת לסלק כל ספק אציין כי גם אם לא וויתרו המבקשים על הטענות האמורות, אין ליתן רשות להגן בגינן בשל העדר פירוט מינימאלי, והצגת טענות סתם באופן כללי ובלתי מפורט.


במכתב האמור הצהיר ב"כ המבקשים כי לא יטען לעניין אי חתימתם של המבקשים על הסכם הניהול, ו/או דרישת הכתב בקשר לכך ועל כן וויתר על כל הטענות המקדמיות שבבקשה לגביהן אף לא טען בסיכומיו, ובין היתר שאין הכתב מגלה עילה, מחיקת כותרת, העדר סמכות לביהמ"ש.


כמו כן לא אתייחס לטענות עובדתיות בבקשה, לרבות חישובי נזק מחישובים שונים אשר לא נטענו בתצהירים ועל כן אין להן בסיס עובדתי.

דיון והכרעה

6.
ההלכה הנוהגת בבקשה למתן רשות להתגונן שדי לנתבע שיראה הגנה אפשרית, ולו בדוחק, על מנת שיינתן לו יומו בביהמ"ש.


יחד עם זאת, מוטלת על הנתבע המבקש רשות להתגונן חובה לפרט את טענות הגנתו, "להכבד ולהכנס לפרטי העובדות", ראה ע"א 543/86פד"י מה
(3) בעמ'
343.

ובפרט בטענת קיזוז בה נדרש להציג את תחשיביו ודרך חישובו ולא להסתפק בהצגת השורה התחתונה של נזק נטען.


כמו כן לא תינתן רשות להתגונן כדבר שבשגרה לכל טענה נטענת ורק משום שנטענה, וביהמ"ש מצווה לבחון את הטענה, הגיונה והשתלבותה במכלול הנסיבות, גם אם אינו בוחן שאלת אמינות, מהימנות ודרכי הוכחה.


לא תינתן רשות להגן לטענה בלתי מפורטת ו/או לטענה הנסתרת מניה וביה מול מסמך או עובדה המצויה בתיק, עוד טרם שמיעת גרסת הצד שכנגד כפי שלא תינתן רשות להגן לטענה שעל פניה אין בה בסיס והגיון, או שנסתרה וניתן להגדירה בלשון הפסיקה כ "הגנת בדים".

7.
למניעת כל ספק נדחית טענתו של המבקש בדבר העדר יריבות ו/או אי קיום חובת ערבות מצידו לחובותיה של המבקשת למשיבה.

הסכם הניהול מטיל את חובת הערבות ובנוסף הסכם הפשרה, שני מסמכים שצורפו לכתב התביעה ואשר את הסעיפים הרלוונטים ציינה ב"כ המשיבה בסיכומיה.


המבקשים לא כופרים בחוב ובתחשיב וראה בעניין זה עדותו של המבקש בעמ'
8 לפרוטוקול שורה
1:"אין לי טענות על גובה דמי הניהול וגם לא על התעריף על פיו חושבו דמי הניהול".


בהעדר פירוט, נדחית הטענה לפיה לא עמדה המשיבה בחובתה ליתן שירותי ניהול וזאת במישור העובדתי מעבר לטענה כי המבקשים וויתרו על זכות הקיזוז ועל כך בהמשך.

קיזוז נזקים
8.
בסיסה ועיקרה של ההגנה היא טענה של קיזוז נזקים בשל ניתוק המסעדה משירותי הניהול.


דינה של הטענה להדחות מכל וכל בשל מספר סיבות.

ראשית לא הוצג תחשיב של סכום הנזק אותו מבקשים לקזז. המבקשים מסתמכים על מכתבו של רואה החשבון המציין את ההכנסות ברוטו של המסעדה בתקופות שונות, ואולם ההכנסות אינן הרווח שהופסד, שכן לא הוצג תחשיב המפחית הוצאות הפעלה ותפעול של המסעדה, שכר עובדים, רכישת מוצרים, תשלום מס וכיוצא באלה הוצאות המביאות לרווח נטו שהופסד, ולו גם בסכום משוער.


בהעדר תחשיב כאמור, גם אם היה ממש בטענת הקיזוז לא ניתן היה לקבל את הטענה.


בע"א 579/83 בעניין אריאן נגד בל"ל פד"י מ (2) עמ' 765 קבע ביהמ"ש כי טענת קיזוז חייבת לפרט את הסכום הנתבע במסגרתה ואף להציג במדויק ובאופן ברור את מערכת הנתונים אשר עליהם היא מבוססת כדרך שמנסחים כתב תביעה.


וויתור על זכות הקיזוז

9.
בנוסף וויתרה המבקשת בהסכם הניהול על זכות הקיזוז על אף כל טענה שתהיה לה כנגד המשיבה (סעיף
14 ד' להסכם הניהול).

המדובר בהוראה חוזית שהצדדים הסכימו עליה במפורש ואין ספק שהוראת סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) הינה הוראה דיספוזיטיבית שהצדדים רשאים להתנות עליה בהסכם.


לפיכך מכח העיקרון של כיבוד הסכמים אשר צדדים חותמים עליהם באופן וולנטרי, הרי שאין מקום ליתן למבקשים להישמע בטענה זו.


ואולם, משהועלתה הטענה כי מדובר בחוזה אחיד יש להתייחס לשלילת הזכות בחוזה אחיד ועל כך בהמשך.

חוזה אחיד
10.
לא נטען בבקשה כי הסכם הניהול הינו חוזה אחיד כפי משמעותו בחוק החוזים האחידים, ולכן כל טענה של המבקשים המתבססת על תנאי מקפח בחוזה אחיד דינה להדחות.


הגדרת "חוזה אחיד" נקבעה בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים והנטל להוכיח כי החוזה הוא "חוזה אחיד" מוטל על המבקש.


אומנם מצויים אנו בשלב המקדמי של מתן רשות להגן אך ברור כי על המבקשים לטעון ולהניח תשתית ראייתית מפורטת כנדרש לצורך הוכחת היסודות
של חוזה אחיד.


עיון בתצהיר מגלה כי לא הונחו היסודות האמורים וודאי שלא ברמת הפירוט הנדרשת.


מן האמור עולה כי יש מקום, כבר בשלב זה, לדחות את הטענה בדבר "חוזה אחיד" ולכן אין גם מקום לדון בעניין "תניה מקפחת" במובן החוק האמור.


מעבר לכך, "תנאי מקפח" יש לבחון עפ"י הנסיבות של המקרה שכן אין נפקותו של תנאי במקרה אחד זהה לנפקות של אותו תנאי במקרה אחר.

11.
סעיף 4 לחוק כולל רשימה סגורה של תנאים שחזקה עליהם שהם מקפחים, ובניהם תנאי השולל או מגביל זכות עפ"י דין ולענייננו וויתור על זכות הקיזוז.


ואולם ביהמ"ש יבטל או ישנה תנאי מקפח "בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות, משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות" (סעיף
3 לחוק).

כאן מדובר במתן שירותי ניהול לבעלי עסקים בקניון כאשר בעלי העסקים מממנים את העלות.

אי תשלום של דמי ניהול, ולו על דרך קיזוז, לא יכולה להביא להפסקת מתן השירותים והנטל מוטל במקרה כזה על האחרים.

זה הרציונל וההגיון העומד מאחורי הוויתור על טענת הקיזוז בהסכם הניהול.


מובן כי הוויתור איננו יכול להיות הדדי שכן הדייר הוא הנושא בחיובים הכספיים, ומצד שני חברת הניהול מחויבת ליתן שירותים.


רעיון זה מצא ביטויו גם בהחלטה של ביהמ"ש בעניין חוצות היוצר ואין הבדל מהותי בין מקרה בו נותן השרות הינו גם הבעלים והמשכיר של הנכס, למקרה בו הדייר שאינו משלם הינו הבעלים של הנכס ומולו עומדת חברת הניהול.

בנסיבות אלו אין לבטל את הסעיף האמור שכן אין בו כדי לקפח את המבקשת.

12.
מרוח ההחלטה בעניין חוצות היוצר אף נמצא הצדק לנקיטה בסעד עצמי של ניתוק שירותים ממי שאיננו משלם את דמי הניהול ומטיל את המעמסה הכספית על האחרים כאשר חברת הניהול איננה יכולה להפסיק מתן השירותים בשל מחויבותה לאחרים.


אומר ביהמ"ש שם, בין היתר "... כל עוד ממשיכים הם להחזיק בחנויות בקניון כחיוב עצמאי וללא קשר לטענות שעשויות להיות להם כנגד המבקשים... הסדר חוזי זה (של העדר קיזוז) משקף נוהג מסחרי מקובל והוגן, שיסודו בהנחה שעצם מתן האפשרות לשוכר להשתמש במושכר אף אם המשכיר עצמו מפר את חובותיו, מצדיק את חיוב השוכר בתשלום דמי שכירות".



גם אם הפרה המשיבה התחייבות כלשהי כלפי המבקשת הרי כל עוד מעוניינת היא בשירותי הניהול עליה להמשיך ולשלם, ללא קשר לטענות, את דמי הניהול.
לא כך נהגה המבקשת אשר לא שלמה את דמי הניהול במועדם, ואף בעבר במשך תקופה ארוכה , ומנגד מצפה להמשיך ולקבל שירותי ניהול בחינם או במועדי תשלום כפי שהיא המבקשת תחליט.

13.
כדין הפעילה המשיבה את זכותה לניתוק המסעדה משירותי הניהול והמבקש עצמו הודה בחקירתו כי לא עמד בתשלומים ואחר לפחות פרק זמן של שבועיים שלושה ולאחר שנשלח מכתב התראה.


מדהים הסברו של המבקש מדוע לא שילם את דמי הניהול של כ- 6,000 ₪ כדי לחדש את שירותי הניהול, טען המבקש בעמ' 8 שורה 17 לפרוטוקול: "אני לא הצעתי לשלם את דמי הנהול, אני התרגזתי על מה שעשו לי...".

הנה כי כן בשל כעסו של המבקש העדיף לא לשלם את דמי הניהול שסכומים זניח לעומת הכנסות המסעדה, לטענתו, כמאה אלף ₪ לחודש.


התנהלותו זו של המבקש הינה חוסר תום לב מובהק המביא עליו אחריות מלאה לכל הנזקים, ככל שנגרמו לו.


חובת תום הלב הוחלה על דיני חוזים בהתייחס לחובת הקטנת הנזק ואשם תורם מדיני הנזיקין.


המקרה שבפני
נו זועק לשמיים בחוסר הגיונו שאם אכן היקף ההכנסות היה כנטען, הכיצד לא שולם ואף לא הוצע לשלם חוב דמי הניהול בשיעור הכנסות של כשבוע אחד.


משניתקה המבקשת כל קשר עם המשיבה ולא שלמה את דמי הניהול, לא הייתה זכאית לאכוף את הסכם הניהול ולדרוש לקבל שירותי ניהול ואין לה למבקשת אלא להלין על עצמה.

סיכום
14.
אשר על כן נדחית הבקשה למתן רשות להתגונן על כל טענותיה וטיעוניה.


המבקשים ישלמו למשיבה את הוצאות הבקשה בסך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ.


משנדחתה הבקשה ניתן כנגד המבקשים פס"ד המחייבם לשלם למשיבה ביחד ולחוד את סכום התביעה בסך
146,560 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק שיחושבו מיום הגשת התביעה 22.3.06 ועד לתשלום המלא בפועל.


כמו כן אני מחייב את המבקשים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבה את הוצאות המשפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של
15,000 ₪ בצירוף מע"מ.


המשיבה תגיש פסיקתא מפורטת לחתימה.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
ניתנה היום כ"א בסיון, תשס"ז (7 ביוני 2007) בהעדר הצדדים.

סובל משה
, שופט











א בית משפט שלום 22027/06 אחמד את סלים בע"מ, סלים נאסר נ' קניון הדרכים יוקנעם בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/06/2007)