פסקי דין על ש.א.ג.מ נכסים והשקעות ראשון לציון בע"מ | פסקי דין על אברמוב יורם | פסקי דין על אברמוב ציון | פסקי דין על בלום יעקב ואח' |

24486/08 א     01/02/2009




א 24486/08 ש.א.ג.מ נכסים והשקעות ראשון לציון בע"מ נ' אברמוב יורם, אברמוב ציון, בלום יעקב ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
024486/08

בש"א 131/08
לפני:
כב' השופטת עידית ברקוביץ'

תאריך:
01/02/2009



בעניין:
ש.א.ג.מ נכסים והשקעות ראשון לציון בע"מ


ע"י ב"כ
עו"ד וקסמן (שאלתיאל) רותי
התובעת / המשיבה


נ
ג
ד


1 . אברמוב יורם

2 . אברמוב ציון
3 . בלום יעקב
4 . קריטמן רונית


ע"י ב"כ
עו"ד פוקס עדי
הנתבעים / המבקשים

החלטה


בפני
בקשת רשות להגן.

רקע
1.
התובעת (להלן: "המשיבה") היא בעלים של נכס הנמצא באזור התעשיה בראשון לציון (להלן: "המושכר"). המשיבה השכירה את המושכר לנתבע 1 (להלן: "המבקש") למטרת ניהול מוסך, בהתאם להסכם שכירות מיום 2/12/99 (להלן: "ההסכם"). תקופת השכירות הוארכה בהתאם לאופציה בהסכם.

ביום 6/11/07 הגישה המשיבה תביעת פינוי ותביעה כספית ע"ס 287,091 ש"ח.

הנתבעים 4-2 (להלן: "המבקשים" או "הערבים") נתבעים מכוח ערבותם.

בדיון ביום 1/6/08 התקבלה בהסכמה תביעת הפינוי, תוך ציון כי המושכר פונה והוחזר לידי המשיבה.

נותר להכריע בבקשת הרשות להגן ביחס לתביעה הכספית. (במאמר מוסגר יוער, כי נוכח אורכות שנתבקשו, הוגשו סיכומי הצדדים אך לאחרונה).

טענות המבקש

2.
הוסכם בעל פה על הארכת תקופת השכירות.

בניגוד לאמור בהסכם, הוסכם בעל פה כי דמי השכירות יועמדו על סך 1,100 $ בתוספת מע"מ
ולא יועלו.

הפיצוי המוסכם העומד על סך של 100$ ליום אינו עומד במבחן הסבירות.

המשיבה הפרה את התחייבויותיה כלפי המבקש וגרמה לסגירת עסקו. ההפרה מתייחסת לאחריות המשיבה לסייע למבקש לקבל רישיון עסק. מחדלי המשיבה, במיוחד אי הריסת בניה בלתי חוקית ואי חיבור תקין למערכת הביוב, מנעו מהמבקש לקבל את הרישיון.

למבקש זכות קיזוז של כספים שהשקיע במושכר וכן נזקים שנגרמו לו בגין היעדר רישיון עסק כתוצאה מהתנהלות המשיבה.

טענות המשיבה

3.
המבקש הפר את ההסכם בהפרות יסודיות- לא פינה את המושכר בתום תקופת השכירות ולא שילם את דמי השכירות המוסכמים. לפיכך בהתאם לסעיפים 18ד' ו- 19 להסכם, המבקש חייב בפיצוי מוסכם בסך 10,000$.

לפי ההסכם, תמה תקופת השכירות ביום 30/11/06. המבקש פינה את המושכר ביום 1/1/08 ועל כן מחויב בפיצוי מוסכם, לפי תחשיב של 100$ עבור כל יום איחור, ובסך הכל בגין רכיב זה עליו לשלם 39,500 $.

יש לחייב את המבקש בדמי שכירות שלא שולמו במלואם בסך 107,607 ש"ח. בנוסף יש לחייב את המבקש בדמי שכירות לתקופה בה המשיך להחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות. לפי סעיף 4ג' דמי השכירות האחרונים עומדים ע"ס 1,352$ בתוספת 3.5% או לחילופין בלא התוספת. התוצאה היא כי
עבור 13 חודשים, על המבקש
לשלם לפחות סך של 17,576$.

אין לקבל את טענות הקיזוז שמעלה המבקש, הן בשל התיישנותן והן לגופן.

היעדר הגנה מטעם הערבים.

טענות נוספות של המבקשים 4-2

4.
לא הודע להם באופן רשמי על מימוש האופציות. בהסתמך על הסכם השכירות ומצגי המשיבה, סברו כי מימוש האופציות כמוהו כאישור אודות פרעון מלוא דמי השכירות. באי חתימת שטרי חוב כבטוחה נוספת, יש משום הגדלת הסיכון הנערב באופן שמפקיע את הערבות.

לחילופין, הערבות מוגבלת לסך של
62,000
₪.

המסגרת המשפטית

5.
ההלכה היא שבבחינת בקשת הרשות להגן, מספיקה הגנה לכאורה להצדקת הבירור המשפטי, ואין צורך לפסוק בדבר טיב הזכויות והטענות לגופן. המבקש אינו נדרש להוכיח את גרסתו אלא רק להראות הגנה אפשרית. ביהמ"ש אינו בוחן שאלות של מהימנות אלא עורך בחינה ראשונית של העניין. דלתות ביהמ"ש תפתחנה, אם התצהיר על פניו, בשילוב עם החקירה הנגדית (ככל שהתקיימה), מגלה טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה מפני התביעה. ויודגש: אין צורך להגיע למסקנה שיש למבקש סיכוי טוב בהגנתו, ודי במסקנה שאם תתקבל גרסת המבקש כמהימנה, אזי יש לו סיכוי כלשהו להצלחה. כל זאת בכפוף לכך שהחומר המצוי בפני
ביהמ"ש, לרבות במסמכים או בחקירה הנגדית, אינו מפריך את טענות המבקש. בשלב זה של הדיון, אין המבקש נדרש להוכיח את טענותיו ועל כן אין רלוונטיות לשאלה כיצד יעלה בידיו להוכיחן. מטעם זה, אין למנוע מהמבקש להעלות טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב.

הבקשה תידחה כאשר אין ספק בכך שאין למבקש כל הגנה, כאשר הגנתו מתבררת כהגנת בדים ולא התעוררה כל נקודה הגיונית שמעלה ההגנה כנגד התביעה (ראה: ע.א. 102/83 ל.ג. ל כרמיאל נגד בנק לאומי פד"י מ"א 1253, וכן ע.א. 105/89 קו אופ אבן יהודה נ' בנק הפועלים
פד"י מה (3) 585.

העובדה כי בשלב זה של הדיון מסתמך ביהמ"ש על תצהירו של המבקש, בלא לבחון את טיב הראיות, מחייבת הנחת תשתית עובדתית מפורטת בתצהיר. מטעם זה חזרו ביהמ"ש וקבעו כי
טענה הנטענת בתצהיר, על דרך הסתם, וללא פירוט מספיק, אינה מזכה את המבקש באפשרות להתגונן בגינה (ראה: ד. בר אופיר, סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה, מהדורה שישית, עמ' 92 והאסמכתאות שם).

דיון ומסקנות
חוב דמי השכירות-
6.
לטענת המשיבה, חוב דמי השכירות עולה כדי
114,440 ₪. סכום זה כולל חוב שנצבר לטענתה מיום 1/1/03 ועד תום תקופת השכירות ביום 31/11/06.

מנגד טוען המבקש, כי למרות דמי השכירות שננקבו בהסכם, הסכימו הצדדים בעל פה להעמיד את דמי השכירות ע"ס 1,100$ מאז תחילת שנת 2004. עוד טוען המבקש כי שילם תשלומים שלא הופחתו מן החוב הנטען.

המבקש מודה בחוב דמי שכירות בסך 55,000 ₪
(6,700 ₪ עבור יתרת חוב לשנת 2006
ו- 1,100$ ל- 12 חודשים של שנת 2007), אך טוען לזכות קיזוז.

גרסת המבקש לענין שינוי דמי השכירות, מנוגדת כאמור להסכם ואף אינה עולה בקנה אחד עם סעיף 20א' הקובע כי שום שינוי בהסכם לא יהא בר תוקף אלא אם נעשה בכתב ונחתם על ידי שני הצדדים. גם הטענה לענין פרעון חלק מהתשלומים, אינה מפורטת ואינה מבוססת, אף על פי קנה המידה המינימלי הנדרש בהליך זה.

עם זאת, לא מצאתי מקום לדחות את טענות המבקש על הסף, הן מאחר שמדובר בקושי ראייתי, אשר אינו עומד לו לרועץ בשלב זה של הדיון והן בשים לב לכך שהחוב הנטען מתייחס לשנים עברו, וקשה להלום כיצד המשיכה המשיבה להשכיר למבקש את המושכר מדי שנה בלא לעמוד על השלמת חוב השכירות, ככל שהיה.

על כן, למרות קלישות טענותיו אלה של המבקש, אין לדחותן בשלב זה.

מועד הפינוי-
7.
לפי ההסכם, תמה תקופת השכירות ביום 30/11/06. המבקש טוען להארכת הסכם השכירות בעל פה. המבקש מפנה למסמכים שנערכו לאחר תום תקופת השכירות הנקובה בהסכם ואשר מעידים לטענתו על הסכמה בעל פה להארכת תקופת השכירות. כך למשל, מפנה לסיכום מיום 13/2/07 שנערך בינו ובין נציג המשיבה ומחלקת רישוי עסקים בעיריית ראשל"צ (נספח י"ב לתצהירו). כמו כן מפנה ליפוי כוח מיום 12/7/07 שנמסר לנציג המשיבה לטפל עבורו בהוצאת רישיון עסק עבורו.

הקושי בטענת המבקש נעוץ בכך, שאף אם תתקבל גרסתו לענין הארכת תקופת השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, הרי מחובתו היה לפנות את המושכר זמן סביר לאחר קבלת דרישת פינוי. דרישת הפינוי נשלחה במכתב מיום 14/8/07 ואילו המבקש פינה את המושכר בחלוף למעלה מ- 4 חודשים לאחר מכן.

עם זאת, לא ניתן לשלול את הטענה כי בשים לב לטיב המושכר כמוסך,
הרי ארבעה וחצי חודשים מהווים זמן סביר לפינוי.

בנסיבות הענין, יש לאפשר למבקש להתגונן בטענה לענין מועד תום תקופת השכירות באשר יש לכך השלכה לענין שאלת הפרת ההסכם והחיוב בפיצוי המוסכם.

קיזוז עלות השיפוצים-
8.
המבקש טוען לקיזוז סכומים שהוציא בעת כניסתו למושכר בשנת 1999.

טענה זו לא עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות הקובע כי השוכר לבדו הוא שישא בעלות השיפוצים.
בסעיף 10 להסכם נקבע כי:
"כל העבודות שתבוצענה במושכר... תבוצענה על חשבונו של השוכר בלבד..."

ובהמשך נקבע :
"... לא יהיה השוכר רשאי לתבוע כל תמורה או פיצוי בגין הבניה והתיקונים ושיפורים אלה... התאמת המושכר לצורכי השוכר תבוצע ע"י השוכר באחריותו ועל חשבונו...".

זאת ועוד. הקבלות והחשבוניות שצרף המבקש (נספח ל"ג לתצהירו), מתייחסות לשנים 1999-2000.

מנספח ג' לבקשה עולה, כי מאחר שזמן השיפוצים התארך, נדחה מועד תשלום דמי השכירות ונקבע כי דמי השכירות ישולמו רק מיום 1/4/00 ומכאן שנושא השיפוצים כבר מצא ביטוי בהתחשבנות בין הצדדים.

המבקש לא הראה כי העלה את טענת הקיזוז בגין השיפוצים בזמן אמת. עיון בחומר שבפני
, מעלה כי טענת קיזוז עלות השיפוצים הועלתה לראשונה בבקשת הרשות להגן ולא הועלתה במסגרת התכתובות המרובות בין הצדדים. יש טעם לפגם, אם לא התיישנות (כטענת המשיבה) בהעלאת טענת קיזוז לראשונה בשנת 2008 ביחס להוצאות שהוצאו בעת הכניסה למושכר בשנים
2000 - 1999.

באשר לטענה, כי עלות העבודות עומדת על סך של 100,000 ₪ - טענה זו נטענה בעלמא בלא שהונחה לה תשתית עובדתית כמתחייב בהליך זה בכלל,- ובטענת קיזוז, בפרט.

לאור האמור, לא זכאי המבקש לדרוש מהמשיבה את החזר עלויות השיפוצים ולא עומדת לו זכות קיזוז בגין השיפוצים שביצע.

על כן, לא רשאי המבקש להתגונן בטענת קיזוז עלות השיפוצים.

קיזוז נזקים בגין היעדר רשיון עסק-
9.
המבקש טוען לקיזוז נזקים שנגרמו לו
בשל היעדר רישיון למושכר.

לטענת המבקש, המשיבה במעשיה ובמחדליה הפרה את התחייבותה לסייע לו בהשגת רישיון עסק וגרמה לסגירת עסקו. לטענתו, הנימוק לסגירת העסק היה "מבנים ללא היתר", כאשר מדובר בעיקר באי הריסת בנייה בלתי חוקית שהושכרה לו כחלק מהמושכר מבלי שנמסר לו אודות אי חוקיות הבניה, כדוגמת בית המלאכה והסככה. עוד נטען, כי המושכר לא מחובר כדין ובאופן תקני למערכת הביוב. בנוסף, אישור כיבוי אש בוטל עקב דרישות המתייחסות לכלל המתחם ולארון החשמל שבאחריות המשיבה.
המבקש טוען כי נגרם לו נזק בסך 50,000 ₪ בשל כך שנאלץ לפנות את החצר ובית המלאכה בכדי שהמשיבה תוכל לבצע עבודות הריסה של הבניה הבלתי חוקית וכן מבקש לקזז דמי שכירות בסך 17,136 ₪ בגין התקופה בה נאלץ להפסיק להשתמש בחצר ובבית המלאכה.

נזק נוסף לו טוען המבקש הוא הקנס בהליך הפלילי בסך 5,000 ₪.

עוד טוען המבקש לנזקים בשל אובדן הכנסה בעבר ובעתיד ולנזקים כללים אולם אין הוא מפרט את שיעור הנזקים האמורים.

10.
כעקרון, טענת המבקש כי המשיבה במעשיה ובמחדליה הפרה את התחייבותה כלפיו וגרמה לסגירת עסקו, היא טענה עובדתית הדורשת בירור.

טענת המשיבה, לפיה הסיבה בעטיה לא עלה בידי המבקש לקבל רישיון עסק, הינה בניה בלתי חוקית שביצע המבקש עצמו הכוללת הנחה של משרד יביל בחצר ובניית שירותים, מקומה להתברר במסגרת שמיעת הראיות.

עם זאת, עדיין ניצבות בפני
המבקש משוכות המטות את הכף כנגדו.

ראשית- תוכנו של ההסכם. באשר לרישיון הסכימו הצדדים בסעיף 5ב' להסכם כי:
"האחריות להשגת רישיון עסק, אם וככל שנדרש, תהא על השוכר לבדו. המשכיר יסייע לשוכר כמיטב יכולתו".

וכן בסעיף 9א':
"מוסכם בין הצדדים כי קבלת רישיון העסק אם וככל שיידרש תהיה באחריותו הבלעדית של השוכר ועל חשבונו".

מאחר שעל פי המוסכם האחריות להשגת רישיון מוטלת כולה על כתפי המבקש, קשה לקבל את טענותיו המייחסות את העברת האחריות אל המשיבה.

בנוסף, יש ליתן את הדעת לכך שפסק הדין המורה על סגירת העסק ניתן ביום 20/12/06 בעוד שעל פי הסכם השכירות הסתיימה תקופת השכירות ביום 30/11/06.

כמו כן, לא ניתן להתעלם מהעובדה שהמבקש ניהל את עסקו במושכר כשמונה שנים, משנת 1999 ועד סוף שנת 2007.

11.
מעבר לכך, המבקש לא הניח תשתית עובדתית מספקת לביסוס הנזקים שנגרמו לו לטענתו כתוצאה מהיעדר הרישיון ולא ביסס את הטענה לזכות הקיזוז.

הנזקים אותם כימת המבקש, ננקבו באופן סתמי ללא שהונחה לגביהם ולו ראשית ראיה (למעט הקנס בסך 5,000 ₪). יתר הנזקים באשר לאובדן הכנסות ונזקים כלליים- לא כומתו כלל.

לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות, מצאתי לנכון, חרף הקשיים בטענות המבקש, לפתוח בפני
ו את דלתות בית המשפט גם בסוגיה זו.

התניה
12.
מאחר שטענות המבקש תלויות על בלימה והבקשה נעתרת בחסד ולא בזכות, תותנה הרשות להתגונן בהפקדה כספית.

מבקשים 4-2 (הערבים)
13.
המבקשים 4-2 לא נחקרו וטענות הגנתם לא הופרכו .

יש מקום לדון בטענה, כי לא הודע למבקשים על מימוש האופציות וכי מימוש האופציות כמוהו כאישור בדבר פרעון מלוא חובות העבר. כמו כן, ראויה להישמע הטענה, כי לא נחתמו שטרי חוב כבטוחה נוספת, בניגוד להסכם השכירות, באופן שמגדיל את הסיכון הנערב. בנוסף, יש לברר את הטענה לענין היקף הערבות.

נוכח טענות ההגנה שמעלים המבקשים, בנוסף לטענות המבקש, מתקבלת בקשתם.

סוף דבר
14.
המבקש אינו רשאי להתגונן בטענה לענין קיזוז עלות השיפוצים.

למעט האמור, מתקבלת בקשת הרשות להגן מטעם המבקש, בכפוף להפקדת סך של
75,000 ₪ בקופת בית משפט עד ולא יאוחר
מיום 5/3/09.

הבקשה מטעם מבקשים 4-2, נעתרת.

הוצאות בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ יהיו לפי התוצאות ובהתאם להחלטה שיפוטית.

על מנת לוודא את ביצוע ההפקדה ייקבע התיק לתזכורת פנימית ליום 10/3/09.

המזכירות תשלח את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום ז' בשבט, תשס"ט (1 בפברואר 2009) בהעדר צדדים.



­

עידית ברקוביץ'
, שופטת








א בית משפט שלום 24486/08 ש.א.ג.מ נכסים והשקעות ראשון לציון בע"מ נ' אברמוב יורם, אברמוב ציון, בלום יעקב ואח' (פורסם ב-ֽ 01/02/2009)