פסקי דין על יצחק ראובן | פסקי דין על יצחק לילך | פסקי דין על עיזבון המנוח בן מאיר יעקב ז"ל | פסקי דין על בן מאיר רחל |

37436/03 א     03/03/2005




א 37436/03 יצחק ראובן, יצחק לילך נ' עיזבון המנוח בן מאיר יעקב ז"ל, בן מאיר רחל




בעניין:
1



בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
037436/03


בפני
:
כב' השופט מרדכי בן חיים
תאריך:
03/03/2005





בעניין:
1 . יצחק ראובן
2 . יצחק לילך





ע"י ב"כ עו"ד אנה אלרואי

התובעים


נ
ג
ד



1 . עיזבון המנוח בן מאיר יעקב ז"ל
2 . בן מאיר רחל

הנתבעים


ע"י ב"כ עו"ד א. מיכלביץ





החלטה


א

. מהות התובענה ועיקר טענות בעלי הדין
1.
התובעים והנתבעים התקשרו ביום 7.7.02 בהסכם (להלן: "ההסכם"), לפיו התחייבו הנתבעים למכור, והתובעים התחייבו לרכוש את דירת הגג של הנתבעים, הנמצאת בקומה שלישית בבניין ברח' אמנון ותמר 8 רמת גן (להלן: "הדירה").
התובעים טוענים כי, הנתבעים לא ציינו בפני
הם דבר לגבי הבניה הצפויה של בניין בן 3 קומות + חדר על הגג הנמצא מול הדירה (להלן: "הבית הסמוך"),
שבנייתו עלולה להסתיר את הנוף הנשקף מן הדירה, הגם שכנטען, הנתבעים ידעו על כך זה מכבר.
בכתב התביעה ייחסו
התובעים לנתבעים מצגי שווא, הפרת חובת הגילוי , הטעיה וחוסר תום לב.
2.
התובעים מוסיפים וטוענים כי, הנתבעים מכרו את הדירה בסכום הגבוה משמעותית מערכה בשוק והסתירו את ירידת הערך הגלומה בגין בניית הבית הסמוך.


3.
לטענת התובעים, הם זכאים
בשל הפרת ההסכם ו/או אי ההתאמה בדירה לגבות מן הנתבעים פיצויים כדלקמן:
ירידת ערך כתוצאה מבניית הבית הסמוך

83,594
₪
פיצוי קבוע בגין הפרת ההסכם
113,907₪
עוגמת נפש
30,000
₪

4.
הנתבעים הכחישו את טענות התובעים וכפרו בזכותם לגבות מהם פיצוי כלשהו. הנתבעים אישרו כי ביום 7/12/97, הגישו התנגדות לבניה בבית הסמוך, אך, נענו ביום 19/1/98,
כי
התנגדותם נדחית, ואולם מאז ועד מכירת הדירה לתובעים חלפו למעלה מ- 4 שנים מבלי שהבנייה בבית הסמוך מומשה, וכי הנתבעים לא היו מודעים להגשת בקשה חדשה למתן היתר בניה.
5.
הנתבעים הוסיפו וטענו כי, התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים ובחנו אותה ואת סביבתה, ולא העלו כל שאלה בקשר לסביבה הקרובה ו/או באשר לבנייה במגרשים הגובלים.
הנתבעים כפרו בטענות התובעים המייחסות להם עריכת מצגי שווא ו/או חוסר תום לב.
6.
עוד טענו הנתבעים כי אין בבניה בבית הסמוך כדי לגרום לירידת ערך הדירה.

ב.
המחלוקת

1.
הסוגיה הראשונה הצריכה להכרעה בתובענה זו הינה; האם עלה בידי התובעים לבסס טענתם בדבר הפרה של חובה משפטית שחלה על הנתבעים כלפיהם, ואשר מזכה את התובעים בפיצויים הנתבעים על ידם.
2.
לאחר ששמעתי את עדויות בעלי הדין עצמם ,הוריתי לב"כ בעלי הדין לסכם טענותיהם בכתב בשאלת החבות המשפטית הנטענת (החלטה מיום 30/6/00).

ג.
דיון וממצאים
1. הוראות ההסכם
במבוא להסכם הצהירו התובעים (הקונה):
"הקונה מצהיר כי ראה את הנכס, בדקו היטב
בעיני קונה סביר ובדק את כל מסמכי הרישום של הנכס. ואת כל התוכניות החלות על הנכס ומצא אותו מתאים למטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה ו/או כל פגם למעט פגם נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה אותו לקונה".
הצהרה זהה בעיקרה נכתבה גם בסעיף 7 של ההסכם.


2
. טענת הטעייה ומצג שווא
2.1
בתצהיר עדותו טען התובע כי, לא היה מוכן להתפשר על פרטיות וחסימת אוויר ונוף [סעיף 4], כי הוא ורעייתו הסתובבו בדירה לרבות על הגג, התבוננו על המבנים מסביב והתרשמו כי הם לא מפריעים לאור השמש, לזרימת האוויר ואף אינם פוגעים בפרטיות.
התובעים הוסיפו כי הנתבעת ידעה כי סוגיות אלו הינן מהותיות עבור התובעים והפליגה בתיאור חשיפת הדירה לאוויר ולמידת שמירת הפרטיות המתאפשרת בה ( סעיפים 10-8 ).
2.2
התובע הוסיף כי, אחת מיחידות
הבית הסמוך כפי שכבר הייתה
בנויה לא הגיעה לגובה הדירה, ולא הסתירה את פתחי החלונות שלה וכי הבין, והנתבעת לא אמרה לו דבר אחר, כי זה המקסימום שיכול להיות בנוי גם ביחידה הישנה שטרם שופצה או חודשה.
בסעיף 13 לתצהירו טוען התובע:
"לא מדובר במצב שבו המוכרת שתקה ולא סיפרה לנו מיוזמתה דברים שהיא ידעה, אלא במצב שאנחנו שאלנו אותה שאלות שקשורות לכך, ולמרות שהיא בעצמה ידעה על הבנייה או על אפשרות כזו לעתיד- הסתירה זאת מאיתנו במכוון".

2.3
להלן טען התובע בתצהירו, כי לאחר חתימת ההסכם ותשלום חלק נכבד מן
התמורה, עבר ברחוב וראה כי טרקטור הורס את הדו משפחתי הישן שהיווה חלק מן הבניין הסמוך, ובעקבות בירור בקרב השכנים והעירייה הסתבר לתובע כי עומדים להקים "מול עיניו" בניין גבוה שיסתיר את החלונות כמו גם את הגג של הדירה שרכש (סעיפים 22-24 לתצהיר).
2.4
הנתבעת לעומת זאת, חזרה וטענה בתצהיר עדותה כי מעולם לא נשאלה ע"י התובעים כל שאלה בקשר לבנייה הצפויה בסביבה הקרובה וכי התעניינותם של התובעים התמקדה בדירה גרידא, והם לא שוחחו עימה כלל על הנוף הנשקף מן הדירה (סעיפים 8-10 לתצהיר).
2.5
אשר להליכי ההתנגדות, שינתה הנתבעת קמעא מגרסתה בכתב ההגנה, ובתצהירה טענה כי התנגדותה להקמת קומה רביעית בבית הסמוך התקבלה באופן שהותרה בו בנייה לגובה 3 קומות בלבד, אלא שמבקש ההיתר לא מימש את הבניה עפ"י ההיתר
שניתן ביום 5.4.98וכי הבניה בבניין הסמוך, עליה מלינים התובעים קיבלה היתר רק ביום
24.4.02, ללא
שהנתבעת ידעה על עצם הגשת הבקשה החדשה (סעיפים 15-17 לתצהיר הנתבעת ).

2.6
בעדותו בפני
י טען התובע:
"אני שאלתי (את הנתבעת)
מה יקרה עם הבניה באזור המערבי, כדי לדעת אם זה
הולך להיות חסום או לא. לעירייה לא הלכתי לבדוק כי הנתבעת אמרה לי שפה יבנו מקסימום עד גובה הרעפים, ושכנעה אותי ב –
100%"
(עמ' 7 לפרוטוקול).

ובהמשך עדותו הוא מוסיף:
" הנתבעים הפרו את ההסכם בזה שהם לא גילו לי ... הנתבעים ידעו דברים חשובים בבסיסם, חשובים מאוד לממכר
הדירה ולא הביאו זאת לידיעתי. אם הייתי יודע את הדברים האלו לא הייתי רוכש את הדירה, חד משמעית" (שם בעמ' 8-9).

2.7
אשר למידע אשר כנטען הוסתר ע"י הנתבעים, מבהיר התובע:
"לשאלתך, על אלו דברים הם ידעו שלא סיפרו לי – על כל הסיפור הזה בכלל שהייתה קיימת אופציה של הריסה ובניית 4 קומות העובדה שהיא הייתה המתנגדת הראשית גם לא גילתה לי ..."(עמ' 9).
2.8
הנתבעת חזרה והעידה כי התובעים לא הזכירו כלל ועיקר עניין של בנייה (מסביב), וכי היא לא העלתה סוגיה זו ביזמתה [שם בעמ' 13]. הנתבעת הודתה כי לא הזכירה את נושא ההתנגדות באשר לא הקדישה לכך כל מחשבה [שם עמ' 14,17].

3.
לאחר שבחנתי את חומר הראיות שבפני
י, אני פוסק כדלקמן:
3.1
גרסתם של התובעים בדבר עריכת היצג פוזיטיבי מצד הנתבעת באשר
לפוטנציאל הבניה בבית הסמוך – לא שכנעה אותי, בכנותה

ובאמיתותה, שכן, בתצורתה הברורה והמתריסה היא הועלתה רק


במהלך החקירה הנגדית [להבדיל מן התצהיר], וזכרה נפקד לחלוטין ממכתב ההתראה המקדים ששלחו התובעים לנתבעת ביום 6.4.03 (נספח ה' לתצהיר התובעים) .
3.2
יתר על כן, בכתב התביעה, טענו התובעים במפורש כי "לאורך כל המו"מ עובר לחתימת ההסכם הנתבעים לא ציינו דבר ולא חצי דבר לגבי הבניה הצפויה בבנין הסמוך, הגם שהדבר היה ידוע להם זה מכבר" ( ההדגשה שלי – מ.ב.ח ).
גרסה זו, אשר בלשון המעטה אינה מתיישבת עם עדות התובעים מהווה הודאה פורמאלית, וככזו מוציאה מחוץ לתחום המחלוקת את טענת הנתבעת לפיה לא הציגה לתובעים כל מצג באשר לבניה הצפויה בבית הסמוך.
3.3
התובעים קשורים בהודאה פורמאלית זו ונתפשים עליה, הן במובן זה שהנתבעת פטורה מלהביא ראיות להוכחתה והן בכך שדי בהודאה זו כדי לפסוק את הדין לחובתם בכל הנוגע לטענת ההיצג הכוזב
(השוו: סעיף 54 לפקודת הראיות וכן, י. קדמי על הראיות עמ' 1194- 1193 , ולקט האסמכתאות שם).
3.4
אני פוסק אפוא, כי לא עלה בידם של התובעים לשכנעני כי הנתבעים או מי מהם הציגו כלפיהם מצג פוזיטיבי כלשהוא בדבר היקף ופוטנציאל
הבנייה הצפויה בבית הסמוך.

4. אשר לטענת ההטעיה
4.1
הבסיס הנורמטיבי לטענת ההטעיה, מצוי בסעיף 15 לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג 1973 לפיו:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה הטעיה לרבות או גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן".
4.2
התובעים מייחסים לנתבעים הטעיה במחדל שבא לידי ביטוי של אי גילוי יזום [מצד הנתבעים], של עובדות אשר בנסיבות העניין חלה לגביהן חובת הגילוי.
4.3
ב"כ התובעים התמקדה בעיקר בזיקה שבין אי גילוי יזום מזה – ובין הפרת חובת תום הלב מזה; בקצירת האומר אטעים כי בצד העקרוני לא ניתן לחלוק על קיומה של
הזיקה האמורה לפיה הפרת חובת הגילוי האקטיבית ( או היזומה ) עולה כדי
הפרת חובת תום הלב.
(השוו: ע"א 144/87 מ"י נ' אינג' פבר חברה לבנין –פד"י מ"ד (3) 769).
4.4
הנובע מכאן הוא, שליבת המחלוקת איננה בתחום העיקרון המשפטי הנ"ל עליו אין חולק, אלא במוטת פרישתו; דהיינו בחינת השאלה האם העובדות הנוגעות להגשת בקשה להיתר בניית ארבע קומות בבית הסמוך אשר סורבה לאור התנגדות הנתבעת ( ודיירים אחרים ), חייבו גילוי יזום מצד הנתבעת.
4.5
אין חולק כי הנתבעת הייתה מודעת לבקשת ההיתר שנדחתה, אולם, התייחסה לעניין זה כאל אפיזודה חולפת שנשכחה ממנה:
" אני לא צריכה לדבר על דברים שהם לא אקטואליים .... לשאלתך אם אני יודעת שיש אפשרות שיום אחד משהוא יבקש וזה יעלה על הפרק – אני צריכה להתחיל לחשוב? במקרה זה המציאות הייתה שונה, הוא הגיש בקשה הוא לא מימש אותה ועיניי לא רואות כלום. השתכח ממני ושמכרתי את הדירה לא חשבתי בכלל על הכיוון הזה"
( עמ' 14 לפרוטוקול ).


4.6
ממצא נוסף העולה מעדותה של הנתבעת הוא, כי נתנה מעייניה למניעת בניית קומה רביעית - זאת ותו לא
( עדותה בעמוד 12, שורות 24-21 ועמ' 13, שורות 12-10 ). להשלמת התמונה אוסיף כי אין מחלוקת לגבי העובדה כי הבנייה הנוספת בבית הסמוך עליה מלינים התובעים היא של יחידה בת שלוש קומות.
4.7
בחינת תום הלב של צד לפעולה משפטית, משלבת יסודות סובייקטיביים ואובייקטיביים – ונראה כי מוקד הבחינה הוא היסוד האובייקטיבי, תוך הדגשת הנהוג והמקובל. השוו: רע"א 6553/97 חגאי ולביא נ' חברת עבודי ( פד"י נ"ב(2) 345 ).

עוד עולה מאותה הלכה כי יש לבחון את קיומו של יסוד תום הלב, בזיקה לנקודת זמן רלבנטית הלוקחת בחשבון את מודעותו של בעל הדין לעובדות – כבסיס להערכת הנורמטיביות בפעולתו.
העובדות מלמדות
כי היזמה לבנייה ע"י דייר בבית הסמוך עלתה בסוף נובמבר 1997, התנגדות השכנים וכולל זה הנתבעים, הוגשה ביום 7/12/97 , והחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה,
בגדרה סורבה הבקשה לבנות קומה רביעית בבית
הסמוך – ניתנה ביום 24/12/98 ( ראו קובץ המסמכים – נספח ה' לתצהיר הנתבעים ).
המו"מ בין התובעים לנתבעים החל במחצית שנת 2002, דהיינו,
כ – 4.5
שנים לאחר שההסתברות לבניית קומה רביעית בבית הסמוך נמחקה מתודעתה של הנתבעת. ממצא זה כמו גם טענתו המופרכת של התובע לפיה נמשכו ההליכים במשך 4.5 שנים (ע"מ 9 לפרוטוקול ) – מכרסמים עד מאוד במידת הרלבנטיות של המידע הנ"ל ומציעים הסבר סביר לאי גילויו, לרבות שכחה וחוסר רלבנטיות, ואלו משחררים מחובת הגילוי ( ראו פרידמן וכהן בחיבורם חוזים,עמ' 813, הערות שוליים 157 ).
אני פוסק אפוא, כי לא ניתן לזקוף חוסר תום לב לפתחה של הנתבעת.

5. מודעות התובעים לעובדות
:
5.1
התובע נתפס על גרסתו, ובצמתים שונים במהלך עדותו הודה התובע כי עוד בשלב המו"מ לכריתת ההסכם, היה מודע לעובדה כי בבית הסמוך יבנו 3 קומות. לדבריו, הנתבעת היא שאמרה לו שהיחידה החדשה ( בבית הסמוך ), תיבנה עד גובה הרעפים של היחידה הצמודה, שאין חולק כי היא בת שלוש קומות ( שם בעמ' 7,8,9 לפרוטוקול ). בעדותו
(עמ' 6 לפרוטוקול ) אישר התובע בחוסר רצון מופגן כי גג הרעפים של היחידה שהייתה בנויה שעה שרכש את הדירה – מסתיר לו ממילא את שדה הראיה.
5.2
קיומה של טעות היא בבחינת תנאי בלעדיו אין לביסוס טענת הטעייה. כבר נפסק כי " מי שלא טעה לא יכול להיות מוטעה "
( השוו: 11/84 רבינוביץ נ' שלב פד"י מ (4) 533, וכן, ראו: ג. שלו בחיבורה דיני חוזים ( עמ' 217 ) ובחיבורם של המלומדים פרידמן וכהן
- חוזים (בעמ' 856-855) המאוחדים בדעה לפיה, אין ההטעיה גורמת לטעות אם הניצג יודע את האמת.


6. אי מודעות הנתבעת לגבי ההיתר החדש
:
6.1
כזכור טען התובע בתצהירו, כי לאחר חתימת ההסכם הסתבר לו באקראי כי הולכים לבנות יחידה מחודשת ( סעיף 22 לתצהירו ).
התובע מבהיר כי, בירור שערך עם בעל הדירה העלה כי בונים בניין של שלוש קומות עם גג, שאז הבין שזה הרבה יותר גבוה מדירת הגג -
( סעיף 23 לתצהיר ).



לכשעצמי – לא ברור לי כלל ועיקר כיצד ידע התובע כבר אז כי הבניין שנבנה יהיה גבוה יותר מן הדירה, טענה זו כהוויתה – גם לא נטענה במכתב ההתראה ששיגרו התובעים לנתבעת ביום 6/4/03 –
( ראו סעיף 2 למכתב ).
6.2
הנתבעת גרסה בתצהירה, כי לא היה לה מידע כלשהו בדבר הגשת בקשה חדשה אשר ניתן לה היתר ביום 24/4/02 ( סעיף 17 לתצהירה). הנתבעת דבקה בגרסה זו, חרף ניסיונות חוזרים ונשנים להפריכה (עמ' 14 לפרוטוקול ).

גרסת הנתבעת מגובה במכתב עיריית רמת גן מיום 20/4/02 נספח ז' לתצהיר הנתבעת ), שם נאמר במפורש כי הנתבעת לא גילתה כל מעורבות בעניין הבקשה החדשה.
6.3
נחה דעתי, כי הנתבעת לא ידעה על דבר ההיתר החדש, וממילא לא התקיימה לגביו חובת גילוי ( השוו: לנאמר בעמ' 813 לחיבורם של פרידמן וכהן ). מטעם זה, אין ללמוד גזירה שווה מן ההלכה
ב – ת.א 2779/98, ולעניין זה, מקובלים עליי במלואם טענות ב"כ הנתבעת בפסקה 20

( עמ' 8 לסיכומיו ).

7. הצהרת התובעים
בהסכם
סבורני, כי יש בנימוקים שפורטו עד כאן כדי הקביעה לפיה לא עלה בידי התובעים לבסס טענה בדבר היצג כוזב ו/או הטעייה שבמחדל; אוסיף כי עובדת היותה של
הצהרת התובעים, לפיה בדקו וחקרו היטב את כל התוכניות החלות על הדירה ומצאו אותם מתאימים, ריקה מכל תוכן, כעולה מעדותו של
התובע לפיה לא פנה כלל לעירייה כדי לאמת או לבדוק נכונותם ( עמ' 7 לפרוטוקול שורה 17 ) – מטילה צל כבד על נכונות גרסת התובעים באשר
למידת
החשיבות שייחסו התובעים לאפשרויות הבנייה מסביב.
מכאן,
ככל שהתובעים הכבירו טענות מופרכות נגד הנתבעת – הם לא יצאו ידי חובת הצהרתם בהסכם, וכי עובדה זו מדללת עד מאוד את טענתם לפיה, לו היו מודעים להליכים בדבר ההתנגדות לא היו רוכשים את הדירה ( עדות התובע בסוף עמ' 8 תחילת עמ' 9 לפרוטוקול ).


8. טענת אי התאמה
לאור הממצאים שקבעתי, ולפיהם לא הציגה הנתבעת בפני
התובעים מצג פוזיטיבי, לגבי פוטנציאל הבנייה בבית הסמוך ( להבדיל מהתייחסות לתכונותיה האובייקטיביות של הדירה במהלך המו"מ, לרבות כיווני האוויר שלה ) – אין לראות בהתנהגותה ככזו העולה כדי העלמת אי התאמה, כמשמעותה בסעיף 16 לחוק המכר ( השוו: רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום
דינים עליון נ"ו 288 ).

סוף דבר
:
הגעתי למסקנה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח טענות בדבר היצג כוזב, הטעייה או אי התאמה.
בנסיבות אלו מתייתר הדיון בסוגיית הסעדים הנדרשים.
אשר על כן אני דוחה את התביעה.
התובעים ישלמו לנתבעת, שכ"ט עו"ד בסכום של
10,000 ₪.





הודעה זכות הערעור.

ניתנה היום כ"ב ב אדר א, תשס"ה (3 במרץ 2005), בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.




בן חיים מרדכי, שופט























א בית משפט שלום 37436/03 יצחק ראובן, יצחק לילך נ' עיזבון המנוח בן מאיר יעקב ז"ל, בן מאיר רחל (פורסם ב-ֽ 03/03/2005)