פסקי דין על יעקב עבר הדני | פסקי דין על יהודה ו-שמחה גרייב | פסקי דין על בנו ו-חנה אגמון | פסקי דין על יפה אוסעדון | פסקי דין על יוסף ו-אסתר אריאל | פסקי דין על דרור ו-ברורה טובי |

252/02 תיק     11/08/2003




תיק 252/02 יעקב עבר הדני נ' יהודה ו-שמחה גרייב, בנו ו-חנה אגמון, יפה אוסעדון, יוסף ו-אסתר אריאל, דרור ו-ברורה טובי




תיק מס': 252/02
בפני
כב' המפקח פ. לוי
בענין: יעקב עבר הדני

רחוב פולצקי 22, ירושלים
ע"י ב"כ: עו"ד שפאר
, סיטון ושות'

רחוב אלחריזי 4, ירושלים. ה ת ו ב ע
נ ג ד
1. יהודה ו-שמחה גרייב

2. בנו ו-חנה אגמון

3. יפה אוסעדון

4. יוסף ו-אסתר אריאל

5. דרור ו-ברורה טובי

כולם מרחוב פולצקי 22, ירושלים
ע"י ב"כ: עו"ד ג. אשכנזי

רחוב הלל 18, ירושלים. ה נ ת ב ע י ם
פ ס ק - ד י ן
מהות התביעה

זו תובענה של בעל דירה בבית משותף נגד שאר בעלי הדירות להשבת כספים שהוציא לשם ביצוע תיקונים בגג הבית, שהוא רכוש משותף.

התביעה הוגשה ביום 26.11.02 ונטען בה כי התובע, אשר סבל מרטיבות שחדרה לדירתו מגג הרעפים, שהוא רכוש משותף, נאלץ לבצע בעצמו את כל התיקונים הדרושים בגג לשם הפסקתה ומניעתה של הרטיבות, וסה"כ עלות התיקונים בגג הגיעה לסך של -.31,000 ₪.

לפיכך, מבקש התובע לחייב את כל אחד מ-5 הנתבעים, בעלי דירות באותו בית, לשלם לו את חלקו כהשתתפות בהוצאות התיקון הנ"ל, שכן כל פניותיו אליהם לפני ביצוע התיקון ואחריו לא נענו.
טענות הנתבעים

הנתבעים הגישו כתב הגנה שבו ביקשו לדחות את התביעה מהנימוקים המצטברים כדלקמן:

* בדירת התובע היו קיימים מלכתחילה פגמים וליקויים שונים, לרבות רטיבות מן הגג, כבר בזמן שהתובע רכש את דירתו והוא היה מודע לאותם מומים;

* בגין אותם ליקויים שונים בדירתו, הגיש התובע תובענה נגד המוכר [חב' מבנה רב דירות
(1990) בע"מ] (להלן - החברה);

* אין שום מניעה, גם כיום, לתבוע את החברה הנ"ל בגין ליקויי הבניה מהם סובל התובע, ובכלל זה בגין בעית הרטיבות מן הגג;

* עפ"י הצעת מחיר המצויה בידי הנתבעים, עלות התיקונים הנדרשים בגג היא בסכום של
-.17,300 ₪ בתוספת מע"מ;

* התובע לא צירף חשבוניות מס ו/או הצעות מחיר לביסוס תביעתו;

* מוכחשת, מחוסר ידיעה, הטענה ו/או הקביעה כי גג הבית הוא רכוש משותף.

מוסכמות

בדיון שהתקיים ביום 12.3.03 הובררו העובדות המוסכמות הבאות:

1. הבית הנדון, טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ולכן חלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969.

2. הקרקע של הבית עדיין רשומה בפנקסי המקרקעין ע"ש החברה ולבעלי הדירות קיימות, בשלב זה, רק זכויות חוזיות לגבי דירותיהם.

3. הבית הנדון מורכב משני אגפים הנפרדים זה מזה, כאשר באגף אחד יש 6 דירות ואילו באגף השני יש 2 דירות. הואיל ואחזקת הרכוש המשותף לגבי כל אגף נעשית בנפרד, מוסכם על בעלי הדין כי התובענה דנן מתייחסת אך ורק לאגף האחד שבו יש 6 דירות, וכי אין לבעלי הדירות שבאגף השני שום קשר לתובענה.

4. עפ"י אישור שניתן ע"י החברה ביום 9.10.02 "גג הבנין לא הוצמד לדירה והינו רכוש משותף של כל הדיירים בבנין" (ת/1).

5. בהתאם לטיוטה שהוכנה ע"י החברה לצורך רישום הבית בפנקסי המקרקעין, עולה כי הבית ירשם כ"בית מורכב" בהתאם לאמור בסעיף 59 לחוק המקרקעין, וכי הגג הוא רכוש משותף כמשמעותו עפ"י סעיף 52 לחוק הנ"ל (ת/3).

6. על הגג הנ"ל מוצבים הקולטים של דודי השמש של כל 6 הדיירים שבאותו אגף של הבית (ת/2).

הממצאים מחומר הראיות ומן העדויות

מאחר שלמרות כל מאמצי בדיון שהתקיים ביום 12.3.03, לא עלה בידי למצוא פתרון לסכסוך שיניח את דעתם של הצדדים, לא היה מנוס אלא לקבוע את התיק להוכחות כדי לאפשר לצדדים להביא את כל ראיותיהם.

ביום 12.6.03 התקיים דיון של הוכחות שבו הביאו הצדדים את ראיותיהם והשמיעו את עדויותיהם.

העולה במצטבר מחומר הראיות הוא כדלקמן:

1. התובע רכש את דירתו מהחברה שהיא גם הבעלים של המקרקעין עפ"י הסכם רכישה מיום 25.12.1995 (ת/7).

עפ"י סעיף 7 להסכם הנ"ל, תקופת הבדק ותקופת האחריות לדירה שנרכשה, תהיה בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973, על תיקוניו ותוספותיו החלים ביום חתימת ההסכם (סעיף 7.1).

אולם, למרות זאת, חתם התובע על כתב קבלה, פטור ושחרור סופי ביום 24.10.96 על פיו הוא פטר את החברה מכל אחריות בקשר לליקויים כלשהם שיתגלו בדירתו, שכן אותה דירה שנרכשה ע"י התובע בוצעו בה שינויים ע"י רוכש קודם שביטל את הרכישה מסיבות שונות (ת/9 ו-ת/10).

2. עפ"י עדותו של התובע, חודשים ספורים לאחר כניסתו לדירה בחודש 6/96, בחורף הראשון באותה שנה, התגלו סימני רטיבות בתקרת דירתו הנמצאת בקומה העליונה של הבית מתחת לגג.

עקב פניתו של התובע לחברה ולקבלן המשנה ב. יאיר - חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ (להלן - הקבלן) בוצע תיקון בגג, אך לא זו בלבד שהוא לא צלח, אלא הוא גרם להחמרתה של הרטיבות בחורף בשנה הבאה.

בנסיבות אלו, הגיע התובע לכלל מסקנה שעליו לבצע את התיקון הדרוש בעצמו:

"אולם, אחרי שכלו כל הקיצין, שכן הם (החברה ו/או הקבלן - פ.ל.) לא ביצעו את התיקונים, שכן הם באו מספר פעמים וכל פעם דחו אותי בלך ושוב, ולא יצא מזה כלום, אז הגעתי למסקנה שאם עוד חורף יעבור אני לא אוכל להתגורר בדירה כי הייתי צריך לאסוף את המים שנכנסו לדירה בדליים בכל רחבי הדירה. פניתי כמה פעמים לדיירים ולועד הבית והזמנתי אותם אלי, והם באו ראו את הנזקים שיש לי בדירה ואז הוחלט להגיש תביעה של כל הדיירים נגד החברה ונגד הקבלן" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

"כשפניתי אל הדיירים להשתתף בהוצאות תיקון הגג, הם סירבו בטענה שזה לא גג משותף אלא גג פרטי. לא היתה לי ברירה אלא ללכת ולחפש גגן ולבצע את התיקון הטוב ושיהיה מומלץ ... הפניות שלי לדיירים ותשובותיהם היו בעל פה. יש גם מכתב של עוה"ד שלי שנשלח לדיירים בענין זה וצורף לכתב התביעה ... העבודה בוצעה בחודש 10/02"
(עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03)

3. מאידך גיסא, עפ"י עדויות של הנתבעים, בוצע התיקון בגג ע"י התובע ביוזמתו הוא, על דעתו ולפי שיקול דעתו וללא ידיעתם.

"כל התיקון נעשה ללא ידיעתי. אישתו של התובע הגיעה אלי עם מכתב המופנה גם לדיירים אחרים שאמור להתבצע תיקון בימים הקרובים ושאני אמנע לתלות כביסה ... לא היה אף פעם שהצעתי להשתתף בתיקון הגג, לא שאלו אותי בכלל" (עדותה של יפה אוסעדון
- נתבעת מס' 5 - בעמ' 10-9 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

"... הופתענו לגלות את מכתבו של עו"ד הניג שבו ניתנת לנו ארכה של שבועיים להשתתף עמו בהוצאות תיקון הגג, וזה לאחר 7 שנים שהוא גר בדירה ולא עושה מספיק בשבילו ובשביל דירתו לתיקון המצב העגום בו הוא שרוי. בפועל התובע לא נתן לנו את הארכה כפי שמופיע במכתב" (עדותו של בנו אגמון - נתבע מס' 2 - בעמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

מסקנות

1. עפ"י סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, מוטלת על כל בעל דירה החובה להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף וכיו"ב, הכל בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.

לכאורה, מאחר שגג הבית, מושא התובענה, הוא רכוש משותף - כפי שעולה מחומר הראיות - מוטלת החובה בגין אחזקתו התקינה על כל בעלי הדירות באותו בית, ולחילופין רק על 6 בעלי הדירות מתוך 8 בעלי דירות, שכן מדובר בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין.

2. יחד עם זאת, החובה והאחריות לאחזקתו של הרכוש המשותף מוטלת, על פי הוראות חוק המקרקעין, על נציגות הבית המשותף, ואין בעל דירה פלוני או אלמוני זכאי ו/או מוסמך לעשות דין לעצמו וליטול לידיו אותה אחריות ו/או סמכות.

עפ"י סעיף 65 לחוק המקרקעין:

"לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף ..."


כמו כן, עפ"י סעיף 69 לחוק המקרקעין:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע לאחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

3. עפ"י חומר הראיות שבתיק עולה באופן מפורש וברור הודאה מצד התובע כי קיימת נציגות פעילה בבית המשותף הנדון:

"פניתי כמה פעמים לדיירים ולועד הבית והזמנתי אותם אלי, והם באו ראו את הנזקים שיש לי בדירה ..." (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

"פנה אלי איש הועד מר בנו אגמון, ואמר לי שהוא דיבר עם כל הדיירים והם מסכימים לוותר על התביעה שהוגשה נגד החברה ונגד הקבלן" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

"ראש הועד יוסי הראל הוא שהמליץ בפני
על הגגן הזה" (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון
מיום 12.6.03).

"לאחר שנשלח המכתב ע"י עו"ד שלי לנתבעים, נדברתי עם הדיירים, גם באמצעות חברי הועד ..." (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

4. עפ"י סעיף 3 (א) לתקנון המצוי החל על הבית דנן, כל עוד הוא אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים (בהתאם לאמור בסעיף 77ג. לחוק המקרקעין):

"בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה".

דא עקא, אין בחומר הראיות התייחסות כלשהי לכך שהתובע פנה בדרישה המתאימה אל נציגות הבית בענין תיקון הגג, כפי שמן הנכון ומן הראוי היה לעשות כן.

5. מאידך גיסא, טוען התובע כי הוא פנה במישרין אל הדיירים בבית בענין תיקון הגג, אך כל פניותיו בענין זה לא נענו.

אולם, מסתבר שלמעט פניה אחת ויחידה בכתב, ימים ספורים לפני ביצוע התיקון בפועל, כל שאר פניותיו של התובע לדיירים היו רק בעל פה ומבלי שתובא ראיה טובה לגבי טיבה של אותה פניה ו/או לגבי פרטי הדרישות של התובע.

6. כאמור, נשלחה ע"י ב"כ התובע דרישה לכל אחד מהנתבעים ביום 2.10.02 ובה הודעה על הצורך לתקן את הגג בעלות משוערת של -.31,000 ₪, ובסיומה של אותה דרישה באה ההודעה בהאי לישנא:

"הנכם מתבקשים להודיע בכתב כי תשתתפו כפי חלקכם היחסי ברכוש המשותף בתיקון הגג, וזאת עד ליום 15.10.02, שאם לא כן יאלצו מרשי לבצע את התיקון על חשבונם ולתבוע מכם את השבת הסכום בפני
המפקח על הבתים המשותפים דבר שיגרום לכם להוצאות נוספות".

בפועל, בטרם הסתיימה הארכה שניתנה לנתבעים, בוצעה העבודה בגג ע"י התובע. הנימוק שנותן התובע לכך הוא:

"לאחר שנשלח המכתב ע"י עו"ד שלי לנתבעים, נדברתי עם הדיירים, גם באמצעות חברי הועד, והובהר לי שהם אינם מוכנים להשתתף בתיקון, ובגלל הזמן הדחוף נאלצתי להתחיל את העבודות בדחיפות ולא המתנתי עד סיום הארכה שניתנה להם במכתב" (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

7. מה דינו של התובע שביצע בעצמו תיקונים ברכוש המשותף?

בהתאם להלכה שנפסקה ב-ע"א 179/84 רוס נ. נציגות הבית המשותף, פ"מ תשמ"ה (3), 418 נקבע כי בעל דירה המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף ומבקש אחר כך החזר הוצאותיו הוא בגדר "המוציא מחברו" ועליו הראיה והוא יהיה חייב להוכיח 4 תנאים מצטברים, ואלו הם:

(א) כי אכן היה פגם ברכוש המשותף;
(ב) כי ההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות הענין;
(ג) כי התיקון היה מחוייב המציאות;
(ד) כי התיקון בוצע ברמה סבירה.

עפ"י פסק הדין הנ"ל, בעל דירה שלא יוכיח קיומם של 4 התנאים המצטברים הללו, לא יזכה בהשבת הוצאותיו, שכן נדרשת מידה רבה של הוכחה מבעל דירה שעשה תיקון ברכוש המשותף, ודרישות אלה באו למנוע מצב אשר בו כל בעל דירה יעשה דין לעצמו בכל הקשור לרכוש המשותף, ובפרט כאשר אותו חלק של הרכוש המשותף יש לו השלכה בעיקר אל דירתו הוא בלבד.

מן הכלל אל הפרט;

אין מחלוקת כי אכן היה קיים פגם בגג שגרם לרטיבות בדירת התובע, ועובדות אלו היו ידועות גם לנתבעים.

מאידך גיסא, לא הובאו שום ראיות ע"י התובע בדבר קיומם של שאר 3 התנאים כפי שנקבעו ע"י הפסיקה.

אם התובע סבל מבעית הרטיבות מן הגג כבר בחורף הראשון לכניסתו לדירה בשנת 1996, כפי שטען בעדותו, מה היתה הדחיפות לבצע את התיקון בעצמו ומכספו הוא בחודש 10/02 דווקא?!

אם התובע יכול היה להתאפק ולסבול במשך 6 שנים לפחות מאז 1996, מה גרם לו לבצע את התיקון דווקא בשנה השביעית לסבלו, דהיינו בשנת 2002 דווקא, מבלי שנקט אמצעים אחרים לשם כך, למשל ע"י פניה מתאימה לערכאות על מנת לחייב את נציגות הבית לבצע את התיקון הנדרש בגג?

התובע ביצע תיקון בעלות של -.31,000 ₪ כאשר מצויים בידי הנתבעים אומדן של מומחה לתיקון הגג בעלות של -.25,500 ₪ והצעת מחיר אחרת בעלות של -.17,300 ₪ בתוספת מע"מ (נספחים לכתב ההגנה).

אומנם, בידי התובע מצויות גם הצעות מחיר אחרות גבוהות יותר מהסכום של -.31,000 ₪
(ת/4 ו-ת/5), אולם אין בכך כדי להצדיק את ביצוע העבודה עפ"י הצעת מחיר הגבוהה מהצעות מחיר ו/או אומדנים שיש בידי הנתבעים.

לבסוף, התובע לא המציא שום חוות דעת הנדסית שהתיקון שבוצע על ידו היה ברמה סבירה ופתר את בעית הרטיבות.

לכאורה, מעדות התובע עולה כי חלק מן העבודה בוצע לא ע"י אנשי מקצוע כלל ועיקר:

"מאחר שלא יכולתי לארגן את הכסף נאלצתי לאטום את הגג בעצמי בעזרתם של 2 פועלים סינים יחד עם בן אחותי ... הבאתי 2 פועלים סינים מבית שמש כדי לבצע את עבודת האיטום ..." (עמ' 7-6 לפרוטוקול הדיון מיום 12.6.03).

למותר לציין, כי בעית הרטיבות מקורה ועיקרה הוא באיטום לקוי של הגג, ואם עבודות האיטום לא נעשו ע"י אנשי מקצוע מוסמכים ולא תחת פיקוח של מומחה, מי יערוב לכך שהעבודה שבוצעה היתה ברמה סבירה?

התובע לא המציא כראיה שום חוות דעת הנדסית הקובעת כי העבודה שנעשתה בגג אכן פתרה לחלוטין את בעית הרטיבות ממנה הוא סבל, ואמירתו בעדותו כי מאז התיקון שנעשה לא חדרה רטיבות בדירתו אין בה כדי לשמש תחליף הולם לחוות דעת מקצועית בענין זה.

סיכומו של דבר

לבי לבי עם התובע ועם הסבל הרב שהוא עבר במשך כ-7 שנים. אין לי ספק כי התובע סבל ממצוקה אמיתית וכנה במשך שנים רבות, ולמרבה הצער הוא נפל בין הכסאות, כאשר החברה ממנה רכש את דירתו התנערה מחובתה כלפיו בכל הנוגע לרטיבות שחדרה מן הגג לדירתו, והוא עמד חסר אונים ולא ידע מה לעשות.

אולם, למרות כל האמור לעיל, לא יעלה על הדעת שבעל דירה כלשהו יעשה דין לעצמו ויוציא הוצאה כספית נכבדה בסך של -.31,000 ₪ מבלי שיקבל תחילה הסכמה של נציגות הבית המשותף ו/או של כל בעלי הדירות לשם תיקון הרכוש המשותף.

וכי יעלה על הדעת שבעלי הדירות יסכימו בדיעבד לשלם לתובע את חלקם בהוצאה זו מבלי שיהיו שותפים מלאים לכל התהליך מתחילתו ועד סופו, לרבות קבלת חוות דעת מקצועית בקשר לתיקון הנדרש, קבלת מספר הצעות מחיר ובחירת ההצעה הטובה ביותר מביניהם, והחשוב מכל הוא קבלת חוות דעת מקצועית בסיום העבודה לגבי תקינותה והצלחתה?

בכל מקרה, אם בעית הרטיבות מן הגג לא היתה באה לידי פתרונה ע"י נציגות הבית המשותף ו/או ע"י בעלי הדירות, והתובע היה נתקל בקיר אטום ובהתנגדות ו/או סירוב מצד אותם גורמים לבצע את התיקון הנדרש, הרי היתה פתוחה בפני
ו הדרך במשך כל השנים הארוכות הללו לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין על מנת לחייב את הנציגות ו/או את בעלי הדירות במישרין להשתתף בהוצאות התיקון, כפי שמחוייבים הם לעשות עפ"י הוראות חוק המקרקעין.

צר לי על כך שהתובע בחר, אולי בשל חוסר בקיאות לגבי המצב המשפטי, לבצע את התיקון ברכוש המשותף ביוזמתו ועל דעת עצמו ובכך גרם הוא לעצמו הוצאה כספית נכבדה, אותה הוא לא יכול לקבל חזרה מן הנתבעים, כפי שמבקש הוא לעשות בתובענה זו.

התובענה נדחית.

על התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של -.3,000 ₪ + מע"מ.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית צמודה כחוק החל מיום 15.8.03 ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, יג' באב התשס"ג (11.8.03) בהעדר הצדדים ונשלח אליהם בדואר רשום עם אישור מסירה.
פנחס לוי

מפקח בכיר על רישום המקרקעין
משרד המשפטים
לשכת המפקח על רישום המקרקעין
ירושלים

רחוב בן יהודה 34 (מגדל העיר), ירושלים
קבלת קהל: ימים א' - ה' שעות 12:30 - 08:30
* ת"ד 2093 ירושלים 91020
5696162 ( - 02 ( 6244704 - 02
עמוד 1 מתוך 8








תיק המפקח על רישום המקרקעין 252/02 יעקב עבר הדני נ' יהודה ו-שמחה גרייב, בנו ו-חנה אגמון, יפה אוסעדון, יוסף ו-אסתר אריאל, דרור ו-ברורה טובי (פורסם ב-ֽ 11/08/2003)