פסקי דין על עדן יצחק | פסקי דין על עדן אירית | פסקי דין על עו"ד מטלון רונן | פסקי דין על איילון - חברה לבטוח |

70842/00 א     11/08/2003




א 70842/00 עדן יצחק ,עדן אירית נ' עו"ד מטלון רונן ,איילון בע"מ - חברה לבטוח




1
בתי המשפט
ת.א. מאוחדים
ת.א. 070842/00
ת.א. 94936/00

בית משפט השלום תל אביב-יפו
11/08/2003
תאריך:
כב' השופט קידר אליהו

בפני
:

תיק אזרחי 94936/00

חנה המר
בעניין:
התובעת
נ ג ד
עו"ד רונן מטלון

הנתבע
נ ג ד
1. עדן יצחק

2. עדן אירית
צד ג'
תיק אזרחי 70842/00

1 . עדן יצחק

2 . עדן אירית

בעניין:
תובעים
נ ג ד
1 . עו"ד מטלון רונן

2 . איילון בע"מ - חברה לבטוח
נתבעים
פסק דין
לפני תביעות בגין רשלנות מקצועית.

בת.א. 94936/00 נטען כי התובעת היתה בעלים של בית ברחוב ברודרזון 6 בחולון, הידוע כגוש 6018 חלקה 259.

התובעת ביקשה למכור את זכויותיה בבית ופנתה לנתבע עו"ד מטלון כדי שזה ייצג אותה בכל השלבים הכרוכים בעסקת המכר, כולל בחינת סוגיית המס, מו"מ לכריתת החוזה וביצועו.

התובעת פנתה לעו"ד מטלון באמצעות בתה הגב' יהודית ברלר, שהכירה את עו"ד מטלון מעסקאות קודמות של מכירת דירה ורכישת דירה. בגלל גילה המבוגר של התובעת ניהלו את המגעים מטעמה בתה וחתנה מר יעקב קליין.

מאחר וסוגיית המס היתה חשובה מאוד לתובעת פנתה הגב' ברלר לעו"ד מטלון שיודיע מהם המיסים הראלים על העסקה ושיעורם, כדי לבדוק את כדאיות העסקה.

מאחר ועו"ד מטלון חווה דעתו לפני חתימת ההסכם כי לא חלים כל מיסים בגין מכירת הבית, למעט תשלום ארנונה, מצאה התובעת כי העסקה כדאית והחליטה להתקשר בעסקה למכירת הבית.

ביום 14.7.98 נחתם הסכם מכר עם ה"ה אירית ויצחק עדן, כאשר את ההסכם ערך וניסח עו"ד מטלון, אשר ייצג את 2 הצדדים.

בסעיף 2.5 להסכם נכתב כי :
"המוכרת מצהירה כי בארבע שנים אחרונות לא מכרה דירת מגורים בפטור ממס שבח מקרקעין ולפיכך מכירת דירה זו פטורה ממס. "

בדיעבד התברר לתובעת כי מכירת הבית חייבת במס שבח, וזאת מאחר ולבית צמודות זכויות בניה נוספות, ולפיכך לפי סעיף 49 ז' לחוק מס שבח, מכירת זכויות הבניה הנוספות הצמדות לבית חייבות במס שבח.
התובעת, עקב חוו"ד של עו"ד מטלון חשפה עצמה לסיכון שתוגש נגדה תביעה בגין ההצהרה האמורה לעיל.

בתחילת חודש ינואר 1999 נקבעה פגישה במשרדו של עו"ד מטלון בהשתתפות הקונים, והגב' ברלר לצורך העברת יתרת התשלום בסך 100,000 $ לתובעת. באותו בוקר, ועוד לפני הפגישה ניגשה התובעת והגב' ברלר לעירייה לצורך קבלת אישור להעברת הזכויות. התובעת שילמה מיסי עירייה לשנה מראש ולפיכך דרשה החזרת ההפרש מיום מכירת החזקה 12.1.99.

נציגי העירייה הודיעו לתובעת ולגב' ברלר, כי התובעת אינה זכאית לקבל החזר, שכן קיים חוב לעירייה בגין היטל השבחה. הגב' ברלר פנתה לעו"ד מטלון כדי לברר מה פירושו של החוב אותו דורשת העירייה. התובעת טוענת כי עו"ד מטלון אמר לה שאין לה מה לדאוג וכי ההיטל חל על מי שמתכונן לבנות, ומאחר והקונים מתכוונים לבנות, ההיטל חל עליהם.

גב' ברלר הסבה תשומת לב עו"ד מטלון לאמור בסעיף 5.4, לפיו היטל ההשבחה חל על התובעת.

עו"ד מטלון טען כי נפלה טעות בניסוח ההסכם והוא התכוון לציין בהסכם כי הקונים חייבים בהיטל ההשבחה. עו"ד מטלון הבטיח לטפל בעניין.

כשהגיעו הקונים למשרד עו"ד מטלון הוא הורה לקונים להעביר לתובעת את ההמחאה ע"ס 100,000 $.

עפ"י ההסכם, כך נטען בכתב התביעה, כי על המוכרת היה להפקיד סכום מסוים עד לקבלת אישור העירייה.

מספר חודשים לאחר מסירת החזקה התקשרו הקונים לגב' ברלר והודיעו לה, כי הגישו תוכניות בניה לעירייה, אך זו מסרבת לאשרם כי קיים חוב בגין היטל השבחה. הגב' ברלר פנתה לעו"ד מטלון וזה השיב לה כי הקונים יכולים להוציא אישור בניה ללא כל קשר להיטל ההשבחה וכי בדק בעירייה ואין חוב בגין היטל השבחה. הגב' ברלר ביקשה אישור בכתב מעו"ד מטלון כי אין חוב בגין היטל השבחה.

עו"ד מטלון שלח הן לתובעת והן לקונים ביום 10.5.99 מכתב בו נאמר :
" 1. בהתאם לבדיקה שערך משרדי ובהתאם לפגישה עם גב' חנה מעיריית חולן, הנני לאשר לכם כדלקמן :
1.1 לא קיימת יתרת חוב בגין היטל השבחה על בית המגורים כולל המגרש בשטח 304 מ"ר.

1.2 היטל השבחה יחול רק באם יבנה בית מגורים בשטח הגדול מ-120 מ"ר.

משרדי פועל לקבלת אישור עירייה לטאבו. אבקשכם לוודא כי אין כל יתרת חוב בגין ארנונה ו/או מים. "

בניגוד לאמור במכתב זה, הוברר כי קיים היטל השבחה. יתרה מכך, הגב' חנה בדר המוזכרת במכתבו של עו"ד מטלון, היא זו שדרשה תשלום היטל השבחה כתנאי למתן אישור עירייה.

הצדדים להסכם ועו"ד מטלון ניגשו יחד לעירייה לגב' חנה בדר וזו הודיעה כי קיים חוב בגין היטל השבחה.

באותו מעמד התפתח וויכוח בין עו"ד מטלון לבין הקונים, בעוד שעו"ד מטלון אומר לקונים כי תמיד אמר להם שהם צריכים לשאת בהיטל השבחה, אמרו הקונים כי מה שמחייב הוא ההסכם ועם עו"ד מטלון טעה עליו לשאת באחריות.

לאחר אותה פגישה שוב הרגיע עו"ד מטלון את הגב' ברלר, שהוא יסדיר את העניין והיא סמכה עליו.

בסוף חודש יוני 1999 קיבלה התובעת מכתב מהקונים לפיו היא הפרה את ההסכם הפרה יסודית ואם לא תשלם את היטל ההשבחה עד ליום 15.7.99 תוגש נגדה תביעה, לרבות הפיצוי המוסכם בסך 15,000 $. העתק המכתב נשלח לעו"ד מטלון.

עו"ד מטלון שוב אמר לגב' ברלר, כי ידאג שהקונים ישאו בהיטל ההשבחה. משלא קיבלו כל הודעה כי העניין סודר, הודיעו הגב' ברלר ומר קליין לעו"ד מטלון כי הם רואים בו כאחראי לנזקי התובעת.

עוד טוענת התובעת, כי עו"ד מטלון התעלם מהמכתב.

התובעת קיבלה הודעה, כי ינקטו נגדה הליכי גבייה בגין אי תשלום היטל ההשבחה. רשויות המס שלחו לעו"ד מטלון, כמיופה כוחה של התובעת הודעה על החוב, אך הוא לא גילה לה על כך והחוב טפח עקב קנסות, ריבית והפרשי הצמדה.

לנוכח כל האמור, פנתה התובעת לבא כוחה בתביעה זו כדי שזה ייצג אותה.

ביום 15.7.99 פנה ב"כ התובעת לעו"ד מטלון לבירור האם יש ברשותו את האישורים להעברת הזכויות, אך לא נענה.

התובעת פנתה לקונים וביקשה לקבל אורכה להמצאת האישורים.

ביום 2.8.99 קיבלה התובעת הודעת שומה ע"ס 159,271 ₪ בגין היטל השבחה.

פניות ב"כ התובעת לעו"ד מטלון לא נענו והוא פנה לשמאי שמואל רוזנברג לצורך הכנת שומה אחרת. לפי חוו"ד השמאי היטל ההשבחה נכון ליום 1.6.99 עומד ע"ס 39,753 ₪.

ביום 11.9.99 שילמה התובעת לעיריית חולון את הסכום שבחוו"ד השמאי ועל היתרה הפקידה ערבות בנקאית כדי לקבל אישור עירייה.

ביום 16.9.99 הגיב לראשונה עו"ד מטלון. עו"ד מטלון הציע לעכב את תשלום היטל ההשבחה.

ב"כ התובעת הגיש השגה על שומת מס שבח ולאחר מאמצים נוכו ההוצאות המבוקשות והופחת מס השבח.

לאחר מכן ביקש ב"כ התובעת לנכות גם את היטל ההשבחה ששילמה. עוד נטען כי עו"ד מטלון לא עשה דבר להקטנת שומת מס השבח.

התובעת שילמה ביום 13.12.99 מס שבח בסך 22,527 ₪ לאחר ניכוי ההוצאות שהוכרו ע"י מס שבח.

באשר להיטל ההשבחה, ניתנה ביום 20.6.00 שומה מכרעת על היטל השבחה בסך 83,255 ₪ והתובעת השלימה את היתרה לסכום זה.

לאחר כל המאמץ האמור, גרמה התובעת לרשום הזכויות ע"ש הקונים ביום 11.5.00.

עילת התביעה נגד הנתבעת היא רשלנות. הנזקים הנתבעים הם היטל ההשבחה, מס שבח, שכ"ט שמאי מכריע, שכ"ט שמאי מטעם התובעת, עלות ערבות בנקאית, שכ"ט ששולם לנתבע ועוגמת נפש.

הנתבע בכתב הגנתו טוען, כי המקרקעין היו נמכרים ללא קשר לשאלת המיסוי כי התובעת רכשה קודם לכן דירה.

במהלך המו"מ עם ה"ה עדן, סוכם במפורש כי ה"ה עדן יישאו בהיטל ההשבחה, שלא היה כל ספק שיידרש. הקונים התכוונו להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה אחר בהתאם לצרכיהם. הקונים אף העסיקו איש מקצוע שיבדוק את זכויותיהם. בחוזה המכר נפלה טעות מאחר ונרשם בו כי היטל ההשבחה על המוכרים והנתבע הבטיח לעשות להסדר הנושא.

מאחר וה"ה עדיין נדרשו לשלם סכום גבוה ממה שציפו לו, הם ניצלו את הטעות בהסכם כדי לחייב את התובעת בהיטל ההשבחה.
הנתבע מייחס לתובעת רשלנות תורמת בכך שלא קראה את ההסכם, ובכך ששיתפה פעולה עם הקונים.

עוד טוען הנתבע כי הקשר הסיבתי נותק בשל התנהגות הקונים.

הנתבע הגיש הודעת צד ג' נגד ה"ה עדן ובה הוא טען כי ה"ה עדן ידעו כי חל עליהם היטל השבחה וכי בדקו זאת בעירייה, עקב רצונם לעשות שימוש בזכויות בניה.

הוסכם כי ה"ה עדן יישאו בסכומים הנתבעים, אך עקב טעות הם מסרבים לשלם.

צד ג' בכתב הגנתו טוען, כי במו"מ עם התובעת נאמר להם במפורש ע"י הנתבע כי מוטל עליהם אך ורק מס רכישה וכי כל המיסים האחרים מוטלים על המוכרת. אין המדובר בטעות קולומוס. אם אמנם טענת הנתבע היתה נכונה, הוא היה מעכב חלק מהתשלום האחרון לצורך תשלום המיסים.

בתיק אזרחי 70842/00 תובעים ה"ה עדן את עו"ד מטלון ואת חברת ביטוח אילון שביטחה את עו"ד מטלון.

בכתב התביעה נאמר, כי עו"ד מטלון מסר את התשלום האחרון לגב' המר למרות שלא נמסרו לו האישורים לצורך העברת רישום הזכויות.

בעקבות הסכסוך האמור בתיק הקודם, נצרכה עבודה מאומצת של שנה כדי לקבל את האישורים המבוקשים.
בעקבות האמור התעכבו תוכניות ה"ה עדן ונאלצו לשלם פיצויים בגין ביטול הסכם למכירת דירתם. ה"ה עדן תובעים את החזר שכר הטרחה ששולמו לעו"ד מטלון, פיצויים ודמי תיווך ששילמו בגין ההסכם שנאלצו לבטל וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.

הנתבעים בכתב הגנתם טענו, כי ה"ה עדן ידעו שחל חיוב בהיטל השבחה, ולכן אין לקבל טענתם שלא ידעו על חלות ההיטל.

במהלך המו"מ סוכם , כי ההיטל יחול על ה"ה עדן.

מאחר וכך, לא היתה כל מניעה שעו"ד מטלון יעביר את כל התשלום האחרון למוכרת.

הנתבעים טוענים כי לא חל כל עיכוב והמדובר בפרק זמן סביר להסדר הליכי העברת הזכויות. ולא העיכוב הוא זה שגרם לביטול החוזה של ה"ה עדן.

בתיק 94936/00 הגיעו התובעת והנתבע להסדר פשרה, לפיו הנתבע או מי מטעמו ישלם לתובעת סך של 130,000 ₪ לסילוק סופי ומוחלט של התביעה.

להסכם זה ניתן תוקף של פס"ד. מאחר וההסכם היה בין התובעת לנתבע, נקבע גם שההליכים בהודעת צד ג' ימשיכו כסדרם.

למעשה מה שנותר לדיון ולהכרעה ב-2 התיקים הן השאלות הבאות :
1. מה היה אומד דעת הצדדים של הגב' המר וה"ה עדן בשעת כריתת החוזה לעניין היטל ההשבחה, בשאלה על מי יוטל לשלם את היטל ההשבחה.
ב. האם ביטול ההסכם של ה"ה עדן עם מויאל נגרם בעקבות מעשיו של עו"ד מטלון.

אומד דעת הצדדים :
אין מחלוקת כי בהסכם בין הגב' המר לבין ה"ה עדן נאמר במפורש כי היטל ההשבחה יחול על המוכרת.

טוען ב"כ עו"ד מטלון כי עפ"י פסה"ד בעניין ע"א 4628/93 מ"י נ. אפרופים, פד"י מט
(2)265, כאשר יש מחלוקת בין הכתוב בהסכם לבין אומד דעתם של הצדדים גובר האחרון על הראשון. הסיבה לכך ניתנת ע"י כב' הנשיא ברק בכך, שבין הצדדים היתה הסכמה והמסמך הכתוב אינו משקף הסכמה כזו.

האם אמנם כך הדבר בפני
נו ואומד דעת הצדדים היה כי על ה"ה עדן לשלם את דמי ההשבחה ?

ראשית, יאמר כי גם בדיווחים שיצאו ממשרדו של עו"ד מטלון לשלטונות המס נרשם מה שנרשם בחוזה לגבי היטל ההשבחה.

נימוקו של עו"ד מטלון, כי הפקידה ביצעה את הדיווח עפ"י החוזה והוא חתם כי סמך עליה, לא אושר כלל בעדות מטעם אותה פקידה. הימנעות מהבאת הפקידה לעדות פוגמת בגרסתו של עו"ד מטלון לעניין זה ראה :

ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית בע"מ נ. טלקאר חברה בע"מ פ"ד מ"ד(4) 595:
"כלל הנקוט בידי בית המשפט מימים ימימה שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, משנמנע מהבאת ראיה רלבנטיות שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר - ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו". [ע"א 548/78 פד"י
ל"ה(1) 736 שם בעמ' 760 מול האות ה']"."

עו"ד מטלון בעדותו מציין, כי עפ"י החוק היטל ההשבחה חל על המוכר, אלא אם יש הסכמה אחרת. (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 30.6.02 שורות 1-2)

מאחר ועו"ד מטלון מכיר את החוק ויודע כי היטל השבחה חל על המוכר, אם אמנם היה הסכם כי הוא יחול על הקונה היה צריך להיות ער לכך, שיש לעשות שינוי בהסכם הסטנדרטי שיש לו במחשב.

לפיכך, גם עניין זה פוגם בגרסתו של עו"ד מטלון.

העובדה שה"ה עדן רוצים להרוס את הבית ולבנות אחר במקומו לאחר קבלת החזקה בו, אין לה דבר עם הקביעה כי היטל השבחה על הדירה כפי שהיה ביום ההסכם חל על המוכר.

לפיכך, אין חשיבות לשאלה אם ידעו ה"ה עדן על כך שבעת שירצו לבנות יהיה עליהם לשלם היטל השבחה. גם לא הובאה כל ראיה כי ה"ה עדן ידעו על כך. לא הובא עד מטעם העירייה שיאשר את טענות עו"ד מטלון.

לפיכך, לא הובאה כל ראיה כי אומד דעתם של הצדדים היה כי הקונים ישלמו את היטל השבחה.

גם אם עו"ד מטלון אמר לגב' המר, כי לא יחול עליה היטל השבחה, אין בכך כדי להצביע על כך שאומד הצדדים היה כי אם יחול היטל השבחה, הוא יחול על הקונים.

לפיכך, אני קובע, כי לא הוכח שאומד דעת הצדדים היה שונה ממה שנכתב בהסכם.

טענת עו"ד מטלון, כי אחד הצדדים עושה עושר ולא במשפט, כי עו"ד מטלון בהסכם הפשרה שילם את היטל ההשבחה שחל ואין זה מחובתו לשלם במקום הצדדים, אין בה, בנסיבות המקרה שבפני
נו, ממש.

עו"ד מטלון יכול היה להמתין עד לפסה"ד שבו היה נקבע מיהו הצד החייב בתשלום היטל ההשבחה. קביעה זו היתה בסופו של דבר בין הגב' המר לה"ה מטלון. מאחר וקבעתי כי האמור בהסכם בכתב הוא אומד דעתם של הצדדים, הרי העובדה שעו"ד מטלון הגיע להסכם עם הגב' המר אין בה תמיכה לטענת עו"ד מטלון, כי ה"ה עדן עשו עושר ולא במשפט על חשבונו של עו"ד מטלון.

באשר להעברת התשלום האחרון של ה"ה עדן לגב' המר ואי השארת סכום כלשהו בנאמנות לשם הבטחת העברת הזכויות, אין בה כדי לתמוך בגרסת עו"ד מטלון כי מאחר והגב' המר לא היתה חייבת במס כלשהו, הרי לא היה מקום לעכב את התשלום.

הגב' המר היתה צריכה להמציא אישור על כך שאין לה כל חובות למיסים. משלא המציאה אישור כזה, לא היה מקום ליתן לה את מלוא התשלום האחרון, אשר על פי ההסכם היה צריך בחלקו להישאר בנאמנות אצל עו"ד מטלון עד להמצאת האישורים.

סיכומו של דבר בת.א. 94936/00 הוא כי אני דוחה את הודעת צד ג'.
השאלה השניה שנותרה לדיון ולהכרעה היא האם בגלל טיפולו של עו"ד מטלון נאלצו ה"ה עדן לבטל את ההסכם עם מויאל ואם כן - מהם הנזקים של ה"ה עדן.

ה"ה עדן חתמו על זיכרון הדברים עם מויאל ביום 29.9.99.

התשלום האחרון בגין עסקת המר ועדן ניתן בחודש ינואר 1999, בחודש יוני 99 נתגלתה המחלוקת בין הגב' המר לבין ה"ה עדן באשר לתשלום דמי ההשבחה.

לפיכך, בעת החתימה על זיכרון הדברים ידעו כבר ה"ה עדן על הבעיה ולפיכך נטלו עליהם את הסיכון בעת שחתמו על זיכרון הדברים. לכן גם המסקנה ההגיונית היא שאין כל קשר בין המחלוקת שהיו לה"ה עדן עם הגב' המר לבין ביטול ההסכם עם מויאל.

לפיכך, גם אם היה נקבע כי עו"ד מטלון התרשל, עדיין אין קשר סיבתי בין פעולותיו לבין ביטול ההסכם עם מויאל.

בסעיף 14 לכתב התביעה בת.א. 70842/00 עותרים ה"ה עדן לתשלום נזקים.

באשר לשכר הטרחה ששילמו לעו"ד מטלון ולטענתם לא קיבלו כל שירות תמורתו, הרי הם עשו אצל עו"ד מטלון הסכם רכישה, אשר עונה אחר צפיותיהם, לפיכך אין מקום להחזר שכר הטרחה.

באשר לפיצויים שנאלצו לשלם בעקבות ביטול העסקה עם מויאל, שכ"ט ודמי תיווך, משקבעתי שאין קשר סיבתי בין פעולות עו"ד מטלון לביטול ההסכם עם מויאל, אין עו"ד מטלון מחוייב בתשלום זה.

גם לא מצאתי מקום להורות על תשלום בגין עוגמת נפש.

התוצאה הסופית, אפוא, היא כי אני דוחה את התביעה בת.א. 70842/00.

לנוכח האמור, אין צו להוצאות.

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי תוך 45 ימים מיום קבלת פסה"ד.
ניתנה היום י"ג באב, תשס"ג (11 באוגוסט 2003) במעמד ב"כ הצדדים.
א. קידר, ש ו פ ט









א בית משפט שלום 70842/00 עדן יצחק ,עדן אירית נ' עו"ד מטלון רונן ,איילון בע"מ - חברה לבטוח (פורסם ב-ֽ 11/08/2003)