פסקי דין על שי בן צור | פסקי דין על אשר בן דוד

2840/05 בשא     15/03/2005




בשא 2840/05 שי בן צור נ' אשר בן דוד




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
בשא002840/05


לפני:
כב' השופטת באום-ניקוטרה אתי
תאריך:
20/03/2005




בעניין
:
עו"ד שי בן צור






המבקש

נ
ג
ד


אשר בן דוד






המשיב

החלטה


בפני
בקשה למתן צו מניעה זמני, שיאסור על המשיבים והמשיבה הפורמלית (עמידר) להתקשר בהסכם לרכישת זכויות בדירה המצויה ברח' הצפירה 19, ירושלים (להלן: "הדירה") ו/או בזכויות הדירה הצמודות לה ו/או הנוגעות לדירה הנ"ל ו/או כל זכות אחרת הנובעת, או הקשורה לזכויות המשיבים בדירה.

כן מתבקש בית המשפט ליתן צו האוסר על המשיבים למכור, להעביר, לבצע כל טרנסקציה, או פעולה בזכויותיהם, או בזכויות הבנייה ובין היתר, להורות להם ו/או ל"עמידר" להמנע מרישום הזכויות בדירה, או בזכויות הבנייה על שם צד ג' כלשהו ולהמנע מביצוע כל פעולה למימוש ההסכם שנחתם בין המשיבים לבין יזם צד ג' וזאת, עד למתן

פסק דין
בתובענה העיקרית.

ונוסף מתבקש בית המשפט להורות למשיבים לרבות ל"עמידר", להורות לכל אדם או גוף או צד המעוניין ברכישת הזכויות בדירה ו/או זכויות הבנייה, על דבר הגשת התביעה העיקרית, כאשר על המשיבה הפורמלית לרשום הערה בדבר התביעה בתיק בו מתנהל הרישום לגבי הדירה.

המבקש הנו עו"ד המתמחה בייזום בתחום הנדל"ן.

המשיבים הנם דיירים בעלי זכות "דיירות מוגנת" בדירה.

חברת "עמידר" העניקה למשיבים זכות לרכוש את מלוא הבעלות בדירה, לרבות כל הצמוד לה ולרבות זכויות בנייה על הגג, בהיותם בעלי זכויות ה"דיירות המוגנת" בדירה.

כנטען בבקשה, כי אז בהעדר מקורות עצמאיים למימון רכישת הבעלות בדירה, פנו המשיבים למבקש בסמוך לחודש יולי 04' והציעו לו לרכוש מהם את זכויות הבנייה הצמודות לדירה, כאשר בתמורה ישלם המבקש למשיבים את עלות רכישת הבעלות בדירה ויבצע עבורם שיפוץ יסודי בדירה, כאשר הוסכם כי המבקש ישלם למשיבים סך של 857,618 ₪- שהנו הסכום שהיה על המשיבים לשלם לחברת "עמידר", בגין זכויות הבנייה ובנוסף יהיה אחראי לביצוע שיפוץ יסודי בדירה באמצעות קבלן.

לטענת המבקש, כי אז בהסתמך על ההסכמות העקרוניות שהושגו בינו לבין המשיבים, הוא ביצע, על חשבונו מדידה מדויקת של הדירה, בדיקה אדריכלית של אחוזי הבנייה הצמודים לדירה, תכנון הדירה לאחר השיפוץ ותכנון היחידות הנוספות שתיבננה; כן נעדר בשירותי אדריכל לצורך הכנת תוכניות שונות.

המבקש מוסיף וטוען, כי הציג למשיבים מפרט טכני מוצע של הדירה לאחר ביצוע השיפוץ וכן תשריט מוצע של הדירה לאחר השיפוצים וכי הצדדים ישבו במשך שעות, ליבנו כל פרט וכל עניין, עד אשר הגיעו לסיכום סופי בנוגע למפרט הטכני ולתשריט בנוגע לדירה.

ביום 5.1.05, כך המבקש ולאחר שהצדדים השלימו את כל הפרטים הרלבנטיים, חתמו הם על המפרט ועל התוכניות, כאשר הוסף על גביהם "בכפוף לחתימה על הסכם סופי" וכאשר הצדדים הגיעו לכדי נוסח מוסכם של הסכמים. האחד, הסכם המכר המסדיר את מכירת זכויות הבנייה הצמודות לדירה אל המבקש והאחר, הסכם השיפוצים המסדיר את התחייבות המבקש לבצע את השיפוץ היסודי בדירה.

המבקש מבהיר, כי ביום זה, חשה המשיבה 2 שלא בטוב ועל כן, החליטו הצדדים שלא להשלים את החתימות על ההסכמים כולם והוסכם כי ייפגשו למחרת בבוקר.

למחרת היום, התייצב בנם של המשיבים, הודיע למבקש, כי הוריו אינם חשים בטוב והבטיח, כי הם יגיעו לחתום בהמשך וכך עשה גם ביום שלאחר מכן והכל כשהוא שוהה שעות רבות במשרד ב"כ המבקש ומבקש מן האחרון, לקבל לידיו את טיוטות כל המסמכים בין שנחתמו ובין שלא.

המבקש מסר לידי הבן את כל המסמכים ולאחר מכן, כך המבקש, נעלמו המשיבים והוא לא הצליח ליצור עמם כל קשר.

ביום 31.1.05, הגיש המבקש כתב תביעה כנגד המשיבים, שעניינו אכיפת הסכם ופיצויים.
במסגרת תביעה זו, טען הוא, כי בין הצדדים השתכלל חוזה בעל תוקף משפטי מחייב, אשר המשיבים מפרים אותו, כאשר הם מסרבים בחוסר תום לב לקיים ואשר על כן, עתר לאכיפת ההסכם ולחילופין, לחיוב המשיבים בתשלום נזקיו בגין הוצאותיו וכן
לחיוב המשיבים לשלם לו את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם שבין הצדדים.

ביום 3.3.05, הגישו המשיבים כתב הגנה בתביעה העיקרית, במסגרתו טענו, כי בין הצדדים לא השתכלל כל הסכם סופי, שכן הצדדים עצמם קבעו בחתימתם על התשריט והמפרט, כי הכל כפוף לחתימה על הסכם סופי, אשר כאמור, לא נחתם וכאשר לא הייתה על המשיבים חובה לחתום עליו.

זאת ועוד;
המשיבים טענו, כי "עמידר" נתנה להם אפשרות לרכוש את הזכויות בדירה עד ולא יאוחר מיום 9.1.05, אלא שהמבקש באופן התנהלותו, לא פנה אל "עמידר", לא שילם ל"עמידר" סכום כלשהו ולא דאג, כי זכויותיהם של המשיבים אצל "עמידר" לא תפקענה.

בסעיף 29 לכתב ההגנה, ציינו המשיבים כך:
"כאמור דלעיל, הנתבעים מאשרים, כי ערכו הסכם מחייב וחתום עם צד שלישי שפעל ופועל לשמור על כל זכויותיהם אל מול עמידר".

משהוברר למבקש, כי המשיבים חתמו על ההסכם עם צד ג', מיהר הוא להגיש ביום 10.3.05, את הבקשה שבפני
, לא לפני שפנה אל "עמידר" במכתבו מיום 1.2.05 וביקש ממנה לאור הפרת ההסכם על ידי המשיבים, שלא לבצע, או לאשר כל דיספוזיציה בנכס עד לסיום ההליכים בתיק וקיבל ממנה תשובה נושאת תאריך 13.2.05 ולפיה:

” 1. ההסכם עליו הנך מדבר במכתבך שבסימוכין, לא מחייב את חברת עמידר.

2. לידיעתך, משפ' בן דוד...הגישו בקשה לרכישת הזכויות ואף שילמו דמי פתיחת תיק
(מקדמה) וכל עוד לא נקבל צו שיפוטי המונע את המשך ביצוע העסקה לא נוכל לענות לבקשתך
לעכב את הליך המכר".


הבקשה הובאה בפני
ביום 13.3.05, לא מצאתי לנכון ליתן בה צו ארעי וקבעתי דיון בבקשה במעמד הצדדים ליום 14.3.05.

לקראת דיון זה, הגישו המשיבים תגובה מטעמם, ללא תצהיר.

במהלך הדיון נחקר המבקש על תצהירו והצדדים סיכמו טענותיהם.

לאחר חקירת המצהיר ושקילת טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה, כי בענייננו לא ניתן לאמר, כי בין הצדדים השתכלל הסכם מחייב.

התרשמתי כי הצדדים אכן נפגשו זה עם זה והגיעו להבנות עקרוניות שונות, לרבות ובמיוחד, ביחס למפרט ולתשריט.

יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם משתי הערות בולטות וחגיגיות המופיעות בשולי התשריט ואשר מתחתן חתום המבקש, עורך דין בהשכלתו ובמקצועו, כדלקמן:
"בכפוף לחתימה על הסכם סופי"
"אין בחתימה הנ"ל משום התחייבות לחתימה על הסכם סופי"
(הדגשה במקור- א.ב.נ).

המבקש הסביר בחקירתו, כי מצא לנכון לציין מטעמו את ההערה "בכפוף לחתימה על הסכם סופי"
וזאת על מנת לזרז את המשיבים, אשר התנהלותם הייתה איטית ולהבהיר להם, כי לא די בחתימתם על התשריט ועל המפרט.

יחד עם זאת, בהסברו למשפט השני והקשה יותר מבחינתו המופיע בשולי התשריט, כפי שצוין לעיל, לא נתן כלל תשובה מניחה את הדעת וראה לעניין זה עמ' 6 לפרוטוקול שורות 3-8.

לא ניתן לקבל הסברו של עו"ד לכך, כי על אף שבשולי מסמך מציין הוא במפורש, כי המסמך כפוף לחתימה על הסכם סופי, הרי שהמסמך מחייב ומלמד על גמירות דעת.

בהעדר הסכם סופי וחתום, על בית המשפט לשאוב את גמירות הדעת מן הנסיבות החיצוניות ובעניינו, נסיבה חיצונית ומשמעותית (ההערות בשולי התשריט והמפרט) מלמדת דווקא על העדרה של גמירות דעת.

לכך יש להוסיף עוד את העובדות ולפיהן, כי לא ראיתי שהמבקש פעל באופן כלשהו מול "עמידר" עד ליום 9.1.05, המועד אשר עד אליו כנטען, אמורה הצעתה של "עמידר" לפקוע, כי המבקש קיבל יפוי כח בלתי חוזר מאת המשיבים ובנוסף, המבקש לא הצליח להראות כי הוציא סכום כלשהו בקשר עם ההליכים לקראת שכלולו של הסכם.

על מנת שהמבקש יזכה בצו האוסר על משיבים להתקשר בהסכם, באופן הפוגע בחופש החוזים, עליו להראות קיומה של התחייבות כלפיו בבחינת הסכם מחייב שנכרת בין הצדדים.

כפי שציינתי לעיל, הרי שקיומו של הסכם שכזה לא הוכח ואשר על כן ומשלא הצליח המבקש להוכיח לכאורה את זכותו, לא ניתן להעתר לבקשתו.

זאת ועוד;

משנטען, כי המשיבים התקשרו עם צד ג' למכירת זכויות הבנייה בדירה וכי הודעה על הסכם זה, כבר הועברה אל "עמידר" (בהתאם למכתב עמידר מיום 13.2.05) הרי לא ניתן לאמר, כי מדובר בבקשה שנועדה לשמור על המצב הקיים, שכן מצב זה, כבר שונה עם התקשרות המשיבים בהסכם החדש.

עוד יצויין, כי ככל שמדובר במאזן הנוחות, הרי שהמבקש לא הצליח לשכנענני, כי את נזקו לא ניתן יהיה להטיב על ידי פיצוי כספי, שכן מדובר בזכויות בנייה שניתן להעריכן, תוך התייחסות למבקש עצמו, אשר בא כוחו טען, כי הנו בעל כישורים מיוחדים בביצוע עסקאות שכאלו.

סופו של דבר, אני מורה על דחיית הבקשה.

המבקש ישלם למשיבים הוצאותיהם וכן שכר טרחת עורך דינם בסך של 3,500 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה.

התיק העיקרי נקבע לקד"מ בפני
ליום 26.6.05 שעה 08:40.

כל בקשה שברצון מי מהצדדים להעלות בקדם המשפט- תוגש עד 20 יום לפני הדיון, עם העתק לצד שכנגד.

ניתנה היום ד' ב אדר ב, תשס"ה (15 במרץ 2005) בהעדר הצדדים


באום-ניקוטרה אתי
, שופטת


002840/05בשא130 עינת ישראלי






בשא בית משפט שלום 2840/05 שי בן צור נ' אשר בן דוד (פורסם ב-ֽ 15/03/2005)