פסקי דין על נכסי ויקטור נעים בע"מ | פסקי דין על בית הכנסת "אור חדש" תל אביב

10186/00 א     24/03/2002




א 10186/00 נכסי ויקטור נעים בע"מ נ' בית הכנסת "אור חדש" תל אביב




1
בתי המשפט
א 010186/00
בית משפט השלום תל אביב-יפו
24/03/02
תאריך:
כב' השופט דן מור

בפני
:

נכסי ויקטור נעים בע"מ

בעניין:
התובעת
א' שרון

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
בית הכנסת "אור חדש" תל אביב
הנתבעת
י' רותם

ע"י ב"כ עו"ד

פסק דין
1. התובעת הינה בעלים של הבנין שברח' לבונטין 16 ת"א, הידוע בחלקה 36 בגוש 6940 (להלן - הבנין). בבנין זה, בקומת הקרקע, אולם המשמש כבית- כנסת (להלן - האולם) ובו מחזיקה הנתבעת (להלן - העמותה). התובעת נרשמה בפנקסי רישום המקרקעין כבעלת הזכויות בבנין ביום 28.10.91, כמצויין בנסח הרישום, נספח א' לכתב התביעה. העמותה נרשמה בפנקסי רשם העמותות, ביום 16.7.91 והבקשה לרישומה הוגשה עוד ביום 29.4.91 (ראה ת/2). גם לפני הקמת ורישום העמותה, היה השימוש באולם הנ"ל שבבנין כבית-כנסת. לטענת התובעת, אין לעמותה כל זכויות באולם וחזקתה באולם אינה כדין ומכאן התביעה לפינוי וסילוק יד העמותה מהאולם. העמותה טוענת להגנתה כי הינה דייר מכוח החוק, חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972, (להלן - החוק) ומכאן זכותה להמשיך להחזיק ולהשתמש במקום.

2. אין בידי העמותה כל חוזה שכירות המקנה לה זכויות על פי חוק באולם, ואף לא חוזה שנחתם עם בית-הכנסת "אור שמח", שפעל באולם קודם ליסוד העמותה, ואף לא חוזה עם אדם אחר כל שהוא, ממתפללי בית הכנסת, לדורותיהם. לא הובא בפני
בית המשפט כל ראיה כי אי פעם שולמו דמי מפתח לבעלים הקודמים של הבנין. העד מטעם העמותה, הרב אברהם צבי יפה, חסר כל מידע ישיר בנושא זה וכל אשר הוא יודע הוא ששמע מפי רבנים ומבוגרים שעסקו לפניו, בניהול בית- הכנסת, כי - "היה חוזה". העד אף אינו יודע מתי נחתם חוזה זה, עם מי וכמה דמי מפתח שולמו, אם בכלל (עמ' 4 לפרוטוקול). על כן עניננו בעדות שמיעה שממילא אינה ראיה כשרה. במצב זה, לא העמותה ואף לא מי שהחזיק באולם לפניה עשוי להחשב כדייר על פי דין, וזאת בהעדר חוזה שכירות, בהעדר זכות אחרת המוכרת על פי החוק הנ"ל וכאשר לא שולמו לבעלים כל דמי מפתח או כל תמורה אחרת העשויה להחשב כדמי מפתח. אולם העמותה טוענת כי התובעת, כחליפת הבעלים הקודמים, מנועה מלכפור בזכות הדיירות על פי חוק של העמותה, מכוח השתק הנלמד מהכרת הבעלים את בית הכנסת "אור שמח" כדיירים על פי חוק ("דיירים מוגנים"). להוכחת טענתו זו, מציג הרב יפה את מכתבי חברת ניהול הבית, מטעם הבעלים הקודמים, חב' ה' ברגר, חב' לבנין בע"מ, הנספחים לתצהירו נ/1.

ואכן, מכתבי חברת הניהול מלמדים כי ביום 27.6.74 מתבקש בית הכנסת "אור שמח", כ"דייר", לשלם דמי שכירות לחב' הניהול, במשרדה, וביום 26.4.74 דורשת חברת הניהול את העלאת דמי השכירות, בהתאם לתקנות הגנת הדייר שפורסמו אז, וכך אף קודם לכן ליום 18.4.77, ובמכתב מיום 28.10.77 נדרש בית הכנסת "אור-שמח" לשלם לחברת הניהול מחצית מהוצאות תיקונים, החלים על הדייר מכוח האמור בסע' 6 לחוק. המכתב האחרון הינו מיום 15.3.81, שוב דרישת חב' הניהול להעלאת שיעור דמי השכירות, בהתאם לתקנות הגנת הדייר שפורסמו במועד סמוך.

לאור זאת, כך לטענת ב"כ העמותה, הרי בעלי הדין התייחסו לבית הכנסת "אור-שמח" כאל "דייר מוגן" ואין כל ראיה כי רישומים אלו נעשו בטעות על ידי פקיד רשלן עלום במשרדי חב' הניהול. מכאן, לדבריו, עובר נטל ההוכחה כי אין העמותה "דייר מוגן" אל התובעת, ובנטל זה לא עמדה.

טענה זו אינה מקובלת עלי. כל אשר יכול ב"כ העמותה לטעון לזכות מרשתו הוא כי הוכחה "הסכמה" בעבר מצד הבעלים, לגבי זכות דיירות על פי חוק לבית הכנסת, ומכאן שנוצר השתק החוסם את התובעת מלטעון אחרת (ראה דעת המיעוט של כב' הש' טירקל ברע"א 2735/99, עמותת בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו-טור ואח' נ' ולטר אורנשטיין (לא פורסם) בעמ' 5 לפסק הדין). אולם, לטעמי, גם בטיעון זה אין כדי להקים הגנה לעמותה, ואבאר את דברי.

3. השתק אינו יכול לחסום את תביעת התובעת, באשר בית הכנסת "אור -שמח" אינו אישיות משפטית, הנפרדת מחבריה, כך שהסכמה כביכול, הנלמדת ממכתבי חברת הניהול, אין לה כל נפקות משפטית. כאשר בעל דין או צד אינו אישיות משפטית הראויה לרכישת זכויות בדין, במיוחד בתחום המהותי, אף ההסכמה המתייחסת אליו, אין בה ולא כלום.

בית הכנסת "אור-שמח", אינו ישות משפטית, הראויה להיות בעלת זכויות וחובות במשפט האזרחי. אין בית הכנסת רשאי להתקשר בחוזה, בנפרד מחבריו ומתפלליו - כל אחד באופן אישי. העמותה הוקמה רק ביולי 1981, אף היא גוף משפטי נפרד, השונה מבית הכנסת שפעל באולם עובר ליסוד העמותה. לגבי ציבור מתפללי בית הכנסת, באופן אישי, הרי מכתבי חברת הניהול כלל לא הופנו אליהם ולא הכירו בהם כ"דיירים". בית הכנסת, כציבור מתפללים בוודאי שאינו מהווה ישות משפטית נפרדת (ראה שם, רע"א 2735/99, עמ' 5 ועמ' 7). על כן - אין הסכמה הניתנת לגוף שאינו תאגיד ואינו אישיות משפטית, יוצרת כל השתק או מניעות אחרת.

מתפללי בית הכנסת החמיצו את השעה להעביר את זכות השכירות שאולי היתה להם, כציבור מתפללים, ולמזער - הוכרה זכות שכזו על ידי נציג הבעלים - לתאגיד כמו העמותה, וזאת על פי חוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור) תשכ"ד-1964. חוק זה מכיר בבית כנסת ובציבור מתפללים כגוף בלתי מאוגד, הרשאי לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה להכריז על "המוסד", כולל בית כנסת, "כשוכר" המושכר, וזאת בכפוף להתאגדותו ל"מוסד מאוגד", כמו אגודה, תאגיד אחר, או אף הקדש דתי (ראה סע' 1, 2, ו - 3 לחוק זה). אולם הוראות חוק זה היו פתוחות לדייר שהוא "מוסד", רק לשנתיים ימים מיום פרסום החוק, ולא יותר, דהיינו, עד לשנת 1966.

אולם גם בהנחה כי ציבור מתפללי בית כנסת, כגוף המכונה בית כנסת "אור-שמח", שהבעלים הקודם הסכים להכירו כדייר על פי חוק, החזיק באולם בזכות וכדין, נשאלת השאלה על יסוד מה תופסת ומחזיקה העמותה באולם זה. האם אפשר שזכויות המתפללים בבית הכנסת, במידה היו כאלה, הועברו לעמותה שלא בהסכמת התובעת, הבעלים, וללא תשלום דמי מפתח? (ראה דעת הרוב, כב' הש' ש' לוין, ברע"א 2735/99 הנ"ל, עמ' 7).

העברת זכות הדיירות לאחר, ללא הסכמת בעל הבית, מהווה נטישת הדייר החוקי ומקימה עילת פינוי כנגד האחר, החסר כל זכות על פי החוק הנ"ל, להמשיך בחזקתו במושכר. התובעת מעולם לא היתה מסכימה להעברה שכזו, ובוודאי שלא היתה מסכימה לכך בלא לקבל את חלקה בדמי המפתח. התובעת אף הודיעה לעמותה במכתב מיום 26.5.96 (נספח א' 2 לתצהיר ת/1), על עמדתה כי אינה מכירה בעמותה כ"דיירת מוגנת" בבנין.

4. העמותה טוענת, לחילופין, לסעד מן הצדק. אין כל מקום לעתירה זו. לסעד מן הצדק, כאמור בסע' לחוק הנ"ל, זכאי "דייר", שעל אף קיומה של עילת פינוי כנגדו, קיימות נסיבות שבגינן לא יהיה זה צודק ליתן את צו הפינוי. העמותה מעולם לא זכתה במעמד של דייר מכוח החוק וסעד זה אינו מוקנה לה מלכתחילה.

5. העמותה אף טוענת כי זכותה להמשיך ולהחזיק בנכס כ"בר-רשות". צודקת ב"כ התובעת בציינה בסיכומיה כי טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה. בכתב ההגנה לא נטען דבר מעבר לטענת העמותה ל"דיירות מוגנת". ממילא, זכותו של "בר-רשות" הינה זכות אישית, שאינה ניתנת להעברה, כך שאף אם ניתנה הרשות לבית הכנסת אור שמח להחזיק במקום, זכות שביושר שכזו - אינה עוברת לעמותה. מעבר לכך, הרי הרשות, כפי שהעונקה, כך אף ניתן לשללה מהמחזיק. כל אשר יכול בעל הרישיון לטעון הוא כי הרשות לביטול הרישיון כפופה לחובת הבעלים לשלם פיצוי למחזיק, בגין הוצאותיו והשקעותיו במקום, ואף זאת - בכפוף לידיעת והכרת הבעלים בהשקעות אלו. בפרשתנו, העמותה לא הוכיחה כל השקעה או הוצאה, וניתן לקרוא את האמור במכתב התובעת מיום 31.10.96 כהודעה על ביטול הרישיון, אם אכן הוענק אי פעם רישיון שכזה.

על כן, אף טענה זו - לא תוכל להשמע.
6. לאור כל זאת, התביעה מתקבלת.

הנני מורה ומצווה על העמותה לפנות את האולם הנידון, בו מחזיקה העמותה, לסלק ידה ממנו ולהשיב את החזקה בו לתובעת, כשהאולם פנוי מכל אדם או חפץ של העמותה.
הנני דוחה את ביצוע פסק הדין ל - 90 יום מיום מתן פסק הדין, על מנת לאפשר לעמותה למצוא לעצמה מקום חילופי לפעילותה.

היות ועניננו בעמותה המפעילה בית כנסת ובציבור מתפללים, הנני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו.
ניתן היום: _____________ בנוכחות:

ב"כ התובעת: __________________

ב"כ הנתבעת: ____________________
דן מור
, שופט








א בית משפט שלום 10186/00 נכסי ויקטור נעים בע"מ נ' בית הכנסת "אור חדש" תל אביב (פורסם ב-ֽ 24/03/2002)