פסקי דין על בית אי"ל בע"מ | פסקי דין על ציפי שרגאי | פסקי דין על יגאל שרגאי |

4521/04 א     16/10/2006




א 4521/04 בית אי"ל בע"מ נ' ציפי שרגאי, יגאל שרגאי





175



בתי המשפט

בית משפט השלום כפר-סבא
א
004521/04


בפני
:
כב' השופט דוד גדול
תאריך:
16/10/2006








בעניין:
בית אי"ל בע"מ


ע"י ב"כ

עו"ד דוד בלום
התובעת


נ ג ד


1. ציפי שרגאי

2. יגאל שרגאי


ע"י
ב"כ
עו"ד דוד שרם

הנתבעים

פסק דין

א.
עובדות
1.
התובעת – תאגיד רשום אצל רשם החברות. במניותיה מחזיקים אילן לוין – 50%, יואב נטע – 25% ורעייתו ליבי נטע אורן – 25%.
2.
אילן לוין מנהלו של תאגיד נוסף בשם אילן סחר בע"מ ועיסוקו צנרת ביוב. יואב נטע – מוזיקאי, וליבי נטע אורן – אחות. השלושה ידידים זה שנים ומכירים מתקופת פעילות בעיר חדרה.
3.
הנתבעים היו רשומים כבעלים (בחלקים שווים ביניהם – מחצית לכ"א) של המקרקעין הידועים כחלקה 27 בגוש 6436 בכפ"ס. על המקרקעין בנוי קוטג' למגורים והוא מצוי ברח' הדר 1 בכפ"ס (להלן: "הדירה").
4.
ביום 23.5.94 נחתם זכרון דברים בין הנתבעת בלבד לבין אילן לוין שבו הסכימו הצדדים כי הדירה תושכר למשך 12 חודשים החל מיום 1.8.94. לשוכר ניתנה הברירה להאריך את תקופת השכירות ל-4 שנים נוספות.
5.
ביולי 1994 נחתם חוזה שכירות בין הנתבעת בלבד שהצהירה כי היא הבעלים והמחזיק הבלעדי בדירה ובין התובעת לפיו המשכירה משכירה לשוכרת את הדירה לתקופה של 12 חודשים עם זכות ברירה להאריך את תקופת השכירות ל-4 שנים נוספות (להלן: "חוזה השכירות").


6.
חוזה השכירות בסעיף 8 לו קובע כדלהלן:
"מוסכם בזה בין הצדדים כי השוכר רשאי להשתמש במושכר
בתקופת השכירות ובתקופות הנוספות, למטרת השכרת מישנה
למבוגרים (להלן: "מטרת השכירות") ולא לכל מטרה אחרת".

7.
חוזה השכירות קבע לתשלום כדמי שכירות חודשיים סך של 1,500$ בשקלים. הסכום הופחת (ע"י התובעת) תחילה לסך של 1,200$ ומאוחר יותר ל-750$ לחודש - משבושש להגיע התר למתן שמוש חורג.

8.
ביום 1.9.95 הועברה זכות החזקה בדירה לאחד בשם מנחם מנחם (יחד עם רעייתו) וזאת לאחר שנחתם בין הצדדים חוזה למכירת הזכויות בדירה.

9.
התובעת הגישה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה כפ"ס (להלן: "הועדה") שבה עתרה ליתן לה התר לשמוש חורג בדירה כמעון לקשישים. התר זה לא ניתן לה לאחר שהוגשו התנגדויות של שכנים ברחוב, וכן הנתבעים עצמם התחייבו לוועדה בכתב כי לא יופעל בדירה בית אבות ו/או מעון ו/או כל עסק דומה.

10.
משכך היו פני הדברים, פנתה התובעת את הדירה והיא תובעת את הנתבעת לשלם לה דמי נזק בשל השקעותיה שירדו לטמיון סך של 318,095 ₪ ומניעת רווח בסך
של 306,000 ₪.

11.
הנתבעים מצדם הגישו תביעה שכנגד, בה הם עותרים התובעים שכנגד לשלם להם הפרשים בגין דמי שכירות המגיעים להם בסכום כולל של 40,873 ₪ נכון ליום 4.7.01, זאת בגין התקופה המתחילה ביום 1.8.94 ומסתיימת ביום 1.9.95.

ב.
הדיון
1.
בית אייל טוענת כי:
א.
שכרה את הדירה במטרה להפוך אותה מדירת מגורים רגילה למעון לקשישים המתפקדים באופן עצמאי, תוך שהיא מתכוונת להעניק לאותם קשישים בית חם ותשומת לב מירבית.
ב.
הבעלים שרגאי ידעו מיד עם תחילת המו"מ ביניהם כי היא תהיה השוכרת וכי זו מטרת השכירות.
ג.
שרגאי לא ספרו לה בעת המו"מ כי אין בידם התר בניה לתוספת שבצעו בקומת המרתף של הדירה, ונוכח עובדה זו החלה מסכת עכובים שגרמה להם לנזק.
ד.
שרגאי בכתבם מכתב ההתחייבות לוועדה שלא יופעל במקום מעון כלשהו הפרו את חוזה השכירות.
ה.
היא זכאית למלוא הסכום הנתבע על ידה.
ו.
יש לדחות את התביעה שכנגד שכן מעשי ו/או מחדלי הבעלים שרגאי מצדיקים הפחתת דמי השכירות.

2.
שרגאי טוענים כי:
א.
חוזה השכירות נחתם ע"י הגב' שרגאי ואינו מחייב את אישה שלא חתם עליו.
ב.
מטרת השכירות כפי שנכתב בסעיף 8 לחוזה הייתה השכרת משנה למבוגרים ולא הפעלה של מעון לקשישים ו/או בית אבות ו/או כל כינוי אחר.
ג.
משנודעה להם מטרת השכירות עקב פניית הועדה אליהם, הבינו כי בית אייל הוליכה אותם שולל. על כן, פנייתם בכתב לוועדה והתחייבותם כלפיה תואמת את חוזה השכירות ואין לחייבם במאומה.

ד.
בית אייל לא הפסידה דבר, שכן לא הוציאה כל סכום שהוא מחשבונה. כל ההשקעות שהיו - ככל שהיו - הושקעו ע"י אילן סחר בע"מ, והאחרונה כלל לא תבעה את בית אייל להשיב לה סכום כלשהו.
ה.
הם זכאים למלוא דמי השכירות החוזיים, הם לא ויתרו על המגיע להם. ההפחתות שבצעה בית איל נוגדות את הוראות החוזה.

3.
בסיומו של יום, אני סבור שיש לדחות הן
את התביעה והן את התביעה שכנגד, והכל כפי שיפורט להלן. הצדדים הופיעו לפני בישיבת יום 25.9.06, בה נחקרו חקירות נגדיות ע"י פרקליט הצד שכנגד.

ה"ה שרגאי בקשו למכור את הדירה ומשלא צלח הדבר, ניסו להשכירה. הזוג עשה עלי רושם של זוג שלומיאלים (במקרה הטוב וע"מ שלא לפגוע יתר על המידה בכבודם) הם נכנסו לעסקה ללא ליווי של עו"ד בעניינים הגדולים על מידותיהם בכמה מספרים.

הם נוכחו לדעת כיצד בית אייל מפחיתה מדמי השכירות המוסכמים ולא עשו מאומה להגן על זכויותיהם. הנימוק הבא מפיהם כי הם פחדו מאנשי בית אייל לא משכנע. לטעמי, התביעה שכנגד הוגשה אך כמשקל נגד לתביעה העיקרית.

התובעים שכנגד לא מיחו לא בכתב ולא בע"פ ב"זמן אמת" והגשת התביעה שכנגד אינה אלא – כאמור – משקל נגד לתביעה שהוגשה נגדם. אם לא הייתה מוגשת התביעה העיקרית, גם תביעה שכנגד לא הייתה מוגשת.

4.
מכאן יש לעבור ולתהות לגבי מטרת השכירות כפי שזו באה לידי ביטוי בסעיף 8 לחוזה השכירות. החוזה מדבר על השכרת משנה למבוגרים. לכל הדעות, מדובר בהגדרה סתמית שלא אומרת דבר מיוחד, ובוודאי לא מחשיד כשאתה קורא את המסמך.

בהבנה פשוטה, המדובר בכך שהשוכרת – בית אייל – רשאית להתקשר בחוזה שכירות משנה ובתנאי שהשוכר מבוגר. למותר לציין, כי אין בחוזה כל הגדרה מבוגר מיהו, ומה טווח הגילאים, גם לא הגדרת מינימום.

5.
לטעמי, עדת המפתח בין עדי התובעת היא הגב' נטע-אורן, שכן אילן לוין היה הבעלים של תאגיד שעסוקו צנרת ביוב. אותו אילן לוין, חפש אפיק השקעה לכספו, ומצא אותו בעסק שעניינו הלנת מבוגרים.

אותו אילן לוין היה חסר כל ידע או מיומנות בהלנתם של קשישים, כלשונה של שותפתו – נטע-אורן, וגם לא היה לו נכס מתאים לתפעול רעיון זה שמבחינתו של אותו אילן לוין לא היה אלא מיזם עסקי להפקת רווחים.

אישה של הגב' נטע-אורן יואב נטע אינו אלא מוזיקאי שאין לו כל השכלה פורמלית או רישוי תיאורטי או מעשי בהלנת קשישים, והוא מודה בחקירתו הנגדית כי בעצם מקור ידיעתו/ידיעותיו אינו אלא כתוצאה מקריאה של ספרות כתובה.

לעד זה אין כסף, אין בית מגורים משל עצמו שיוכל לשכן בו מתאכסנים פוטנציאליים. כאמור, הוא רחוק כרחוק מזרח ממערב לגבי היחס ודרכי טפול שיש להעניק למשתכן פוטנציאלי.

חרף כל האמור לעיל, השותפים ממנים את נטע כמנהלה של בית איל.

6.
מכאן אנו מגיעים לעדה המרכזית הגב' נטע אורן, שמודה בחקירתה הנגדית כי עבדה תקופת מה בבית אבות.

בחקירתה הנגדית מודה העדה, בהגינותה כי רבה, כי לו העסק קרם עור וגידים - והיה מופעל - לא הייתה מפסיקה את עבודתה הנוכחית כאחות בקופ"ח לאומית. העדה שוזרת לתוך עדותה הראשית בכל הזדמנות אפשרית כי הכוונה בין השותפים הייתה להקים מעון לקשישים ומכיוון שכך, פנתה לפקידה בעירית כפ"ס במחלקה לרישוי עסקים והפקידה (ששמה לא הוזכר) הודיעה לה כי היה והמעון לא יכלול צו שוהים אין צורך ברישוי שהוא.

העדה מעומתת ע"י ב"כ שרגאי עם הוראות החוק לפיקוח על המעונות התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), ואשר בו נדרש רישוי ממשלתי ארצי; העדה שאמורה הייתה להיות הרוח החיה והציר המרכזי, מהבחינה המקצועית – עניינית, כלל לא יודעת על כך.

ב"כ שרגאי דוחק בעדה ושואל והרי אינה דומה השכרת משנה למבוגרים למעון לקשישים משיבה העדה כי המדובר באותה גברת בשינוי מלים. העדה מוסיפה וטורחת לומר כי המדובר בקשישים עצמאיים שמקבלים טפולים רפואיים במסגרת קופות החולים אליהן הם משתייכים.

העדה מוסיפה בהגינותה, כי לא שותפה במו"מ המסחרי עם שרגאי לא בשלב זכרון הדברים ולא בשלב חוזה השכירות, כך שיש צורך לחזור ולבחון את עדויות אילן לוין ויואב נטע.

7.
מעיון בהגדרות החוק עולה
כי קטין עד גיל 14 מוגדר כילד, וקטין מעל גיל 14 ועד לגיל זקנה שהיה במקור 65 לגבר ו-60 לאשה (שונה בשנת 2004 לגבר בן 67 ואישה בת 62) אין כל הגדרה מאפיינת לצורך המונח חוסה.

יתכן וכוונת המחוקק בגילאים אלו למי שלקה גופנית, אך לצערנו, אין בחוק כל הגדרה ליקוי גופני מהו.

שלושת עדי התביעה נזהרים מלהשתמש במונח זקן, ולא רק בשל הקונוטציה השלילית שקבלה מלה זו בימינו, אלא גם מחמת המחויבות החוקית.

עפ"י המצב בחוק כהגדרתו לעיל, עצם גילו של אדם גם אם הוא בריא וחסון, עצמאי ומתפקד כשורה, הופך אותו לחוסה במובן החוק (כאמור בן 65 אז – 67 כיום, ובת 60 אז – 62 כיום).

אם כך פני הדברים, כל הווכוח בחקירה הנגדית, האם יועדה הדירה למגורי 7 דיירים, 9 דיירים או 11 דיירים חסרי כל משמעות נוכח ההוראה בסעיף 2 (א) לחוק הדורשת רשיון משר העבודה והרווחה כיום שר הרווחה למגורי 2 חוסים.

8.
חסד עשה הבורא עם אותם משתכנים פוטנציאליים שלא נפלו בידי מי שלא רצתה להתפטר מעבודתה כדי לסייע להם, בידי מי שעניינו מוזיקה וכללים בסיסיים בענף אינם ידועים לו, ובידי מי שראה בכל הפרוייקט מיזם עסקי ומנוף לעשיית רווחים.

9.
מחומר הראיות עולה, כי מנהלי התובעת, להבדיל משרגאי, לוו כל הזמן בייעוץ משפטי (לא נמסר שמו של הפרקליט), כמו גם בייעוץ של רו"ח ולא בכדי השתמש החוזה במלים השכרת משנה למבוגרים.

כך מטשטשים את כוונת המתקשרים מול הזוג שרגאי שאינו יודע בין ימינו לשמאלו.

כך גם ניתן לטשטש את הכוונה מול שלטונות מע"מ או מס הכנסה שיסברו לתומם כי המדובר בהשכרה למבוגרים ונזהרים זהירות מופלגת שלא להשתמש במלה זקן.

10.
משמע מכל האמור עד כאן, כי אנשיה של בית אייל הביאו צרה זו על ראשם ועל שכגון דא נאמר כורה בור בו יפול.

לפיכך, מה להם כי ילינו על זולתם – שרגאי.

11.
אני מאמין לשרגאי כי לא ידעו על הולכת שולל זו של אנשי בית אייל ומשעה שהוגשה הבקשה למתן התר לשמוש חורג, והוועדה פנתה לשרגאי לקבלת הסברים, הבינוי השניים בהבנתם הבריאה אך המצומצמת כי נלכדו בפח ותגובתם הינה הגיונית, סבירה ובעיקר איננה עומדת בסתירה למטרת החוזה כפי שזו הוסברה להם ע"י לוין ונטע. לטעמי, הנסיון לחייבם בגין מכתבם לוועדה אינו אלא נסיון של טובע להאחז בקש ודינו להדחות בשתי ידיים.

12.
מכל האמור עד כאן, יש להסיק ולקבוע כי דין התביעה העיקרית להדחות וכך אני מורה.

13.
אם לא תתקבל תפיסתי עד כה, ולמעלה מן הצורך יש לומר כי ההוצאות, ככל שהוצאו, הוצאו ע"י אילן סחר בע"מ. עדיה של בית אייל לא ספקו כל הסבר סביר והגיוני מדוע אילן סחר לא תבעה את בית אייל עד היום, להשיב לה את השקעותיה ואולי השערתו של ב"כ שרגאי נכונה שעה ששאל, כמו גם קבע, כי אילן סחר הזדכתה על הוצאות אלו וכיום היא מנסה לטפול חיוב על הנתבעים שרגאי.

14.
לחילופין, שכנע ב"כ הנתבעים בחקירתו הנגדית, כי בית איל כלל לא פעלה לא משפטית (לבד מרישומה אצל רשם החברות) לא כלכלית ולא עסקית בכל צורה שהיא. כיוון שכך, לבית אייל לא נגרם כל נזק.

15.
לחילופי חילופין, התברר בחקירתה הנגדית של נטע-אורן כי אילן לוין קבל דמי שכירות מה"ה נטע, שעה ששכרו אצלו אותו חלק מהדירה
שהיו אמורים לתפוס, לו המיזם היה יוצא לפועל ולדמי שכירות אלו אין כל אזכור ו/או הפחתה מהסכום הנתבע על ידם מה"ה שרגאי.

16.
לסיום עניין זה, יש לטפל בנקודה אחרונה והיא העדר היתר בניה לתוספת שבוצעה ע"י שרגאי במרתף. בית אייל נסתה, אך לא הצליחה להעצים מחדל זה ולתלות בו סרחון הכל.

התשובה האמיתית הינה הדרישה לרישוי מקומי, כמו גם ממשלתי, שלא היה ברשותה של בית אייל, ועל כך תלין על עצמה, שלוחיה, מנהליה והפועלים בשמה.



17.
מחקירתם הנגדית של אנשי בית אייל עולה כי אלו ידעו בזמן קרוב לאמת כי הדירה הועברה לה"ה מנחם סמוך לתום שנת השכירות הראשונה. בחוזה השכירות אין איסור על העברתה כאמור, ובחקירה הנגדית נתבקשו העדים לספק הסבר סביר מדוע לא נתבעו ה"ה מנחם במישור הפסד רווחים לפחות.

למותר לציין כי תשובה סבירה, משכנעת או אחרת למעט גרירת רגליים לא ניתנה.

ג.
לסיכום
1.
מכל האמור לעיל, עולה כי דין התביעה העיקרית להדחות, כמו גם התביעה שכנגד.

2.
כפועל יוצא מהתוצאה אליה הגעתי, אני קובע שכל צד ישא בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד.

ניתן היום כ"ד בתשרי, תשס"ז (16 באוקטובר 2006) בהעדר הצדדים



דוד גדול
, שופט

קלדנית: אביגיל כהן







א בית משפט שלום 4521/04 בית אי"ל בע"מ נ' ציפי שרגאי, יגאל שרגאי (פורסם ב-ֽ 16/10/2006)