פסקי דין על בורשטיין פנחס | פסקי דין על בורשטיין אביבה | פסקי דין על דניה סיבוס חברה לבנין | פסקי דין על סולל בונה | פסקי דין על מצר מרצפות פאר ואיכות 1984 |

3164/05 עא     07/01/2009




עא 3164/05 בורשטיין פנחס, בורשטיין אביבה נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, סולל בונה בע"מ, מצר מרצפות פאר ואיכות 1984 בע"מ




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
עא 003164/05

לפני:
כב' השופטת אסתר קובו
, סגנית נשיא – אב"ד
כב' השופטת מיכל רובינשטיין
, סגנית נשיא
כב' השופטת עפרה צ'רניאק


04/03/2009




בעניין
:
1 . בורשטיין פנחס

2 . בורשטיין אביבה


ע"י עו"ד בית
הלוי
המערערים

נ
ג
ד


1 . דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ
ע"י עו"ד וקסלר ברגמן ושות'
2 . סולל בונה בע"מ
ע"י עו"ד פירון
3 . מצר מרצפות פאר ואיכות 1984 בע"מ




המשיבים

פסק דין

1.
ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א (כב' השופטת יעל אחימן) ת.א. 104195/01 בו ה'תקבלה חלקית תביעת המערערים לפיצוי בגין הפרת חוזה.

2.
אביבה ופנחס בורשטיין (להלן:"המערערים"), רכשו מחב' דניה סיבוס בע"מ שתי דירות צמודות בקומה ב' בבנין ברח' בן גוריון 48 ברמת-השרון בפרויקט "סביוני השרון", לפי הסכם מכר מיום 7.11.93 (להלן:"ההסכם") אליו צורף מפרט על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, תוכניות המבנה הדירות והסביבה.
המערערים טענו כי המשיבה הפרה את חובותיה על פי ההסכם, הן לענין ביצוע הפיתוח הסביבתי והן לענין רישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. אשר על כן בגין הפרה זו הגישו תביעה לפיצוי כספי.

3.
טענת המערערים היתה שבמהלך המו"מ שקדם לחתימת ההסכם, הוצג להם על ידי המשיבה דגם הפרויקט ועלון ובו צילום הפרויקט כפי שיראה לאחר השלמתו. מצג זה גרם להם להאמין כי הם רוכשים דירה בפרויקט יוקרתי הכולל פיתוח סביבתי ברמה גבוהה, אשר היה אמור לכלול שטחי ציבור וריצוף יוקרתי, שטחי דשא ובריכות מים עגולות שמוקפות בשבילים עם צמחיה מטופחת. בפועל הפרה המשיבה את חובתה להקמת פיתוח סביבתי, עד ליום הגשת התביעה, הגם שבניית הפרויקט הסתיימה בסוף 1993.
לעומת זאת השטח שהיה אמור להיות מפותח הפך, כתוצאה מכך, על פי הטענה, לשדה עפר עזוב בו פזורות גורטאות ומכוניות ישנות, דבר שגרם לירידת ערך הדירות שנרכשו במיטב כספם.
המשיבה טענה, כי אין היא מחויבת במצגים שניתנו בשלב המו"מ, שעה שהוראות ההסכם הסדירו את היחסים בינה לבין המערערים באופן מלא. עוד הוסיפה כי לא היתה עליה חובה על פי ההסכם לפיתוח סביבתי כלשהו. למרות זאת, ביצעה פיתוח סביבתי באופן וולנטרי בתחום שהיה בבעלותה הפרטית. השטח שנטען על ידי המערערים כשטח שאמור להיות מפותח, הוא שטח המצוי בבעלות עירית רמת השרון, ואין היא אחראית לפיתוחו. שטח זה סומן והוגדר על ידי הצדדים כשטח "ר".

4.
בית משפט השלום קבע כי השוואת טענות הצדדים לא העלתה מחלוקת עובדתית מהותית. ההכרעה התמקדה בשאלה המשפטית אם המערכת ההסכמית שבין הצדדים יצרה חובה על המשיבה לפתח את שטח "ר". המערערים הסתמכו על המוצג נ/1 (צילום הפרויקט מתוך העלון). לעומתם חלקה המשיבה על תוקפו של מסמך זה כבעל משמעות משפטית מחייבת. בית המשפט קבע כי נוסחו המילולי החד משמעי של נ/1 שולל כל אפשרות להסתמכות עליו כבסיס עצמאי לחיובה של המשיבה ולכן טענתם זו של המערערים נדחתה בהעדר כל בסיס משפטי.
טענה חילופית היתה כי ההסכם המאוחר ל- נ/1 שותק בכל הנוגע לפיתוח שטח "ר". גם טענה זו נדחתה על ידי ביהמ"ש, שכן עיון בתוכנית מפלס הכניסה מלמד כי שטח "ר" צויין כ"שטח ציבורי", וביטוי כגון זה, אינו מהווה שתיקה, אלא מסווג את השטח ליעוד מסוים. לא ניתן לקבוע, אומר ביהמ"ש, כי פרשנות סבירה לתוכניות יכולה "לספוג" מסקנה בדבר שתיקה הנדרשת לצורך קביעה בדבר מתן תוקף מחודש ל- נ/1 ביחסי הצדדים. עד כאן באשר לפיתוח הסביבתי.

5.
באשר לרישום הדירות כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין -
בענין זה טענו המערערים כי על פי ההסכם היה רישום הדירות אמור להתבצע "בתוך זמן סביר", דבר שלא נעשה עד להגשת התביעה. המשיבה לא הכחישה את החלק העובדתי של הטיעון וגם לא ניסתה להתחמק מחובה זו, אלא שטענה כי הרישום התעכב בשל אילוצים שאינם בשליטתה, ובנסיבות אלה לא חלה עליה האחריות לשיהוי.
סעיפים 9 א ו- 9 ב להסכם קובעים מספר פעולות לבחינת סבירות על פני ציר הזמן. גמר הבנין, ביצוע פרצלציה אשר לא תוחמה בזמן, רישום הדירה כיחידה נפרדת ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. פרק הזמן שחלף מאז השלמת הבניה ועד להגשת התביעה היה כ- 8 שנים וזהו על פניו פרק זמן בלתי סביר. בענין זה טענה המשיבה כי עשתה ככל הניתן לצורך קידום רישום הפרצלציה אולם הדבר לא היה בשליטתה. מחומר הראיות שהוצג בפני
ביהמ"ש, עלה כי המשיבה פעלה באופן נמרץ לשם רישום הפרצלציה, הכינה תוכנית לצרכי רישום אולם נוכח סירובו של אחד מבעלי הזכויות לחתום על השטרות, לא עלה בידם להשלים פעולה זו. המשיבה ניהלה הליכים משפטיים מורכבים בערכאות שונות, כולל ניסיונות להתמנות ככונסת נכסים על חלקו, לרבות הליכים בביהמ"ש העליון, ואלה נכשלו נוכח פקיעת תוקף התצ"ר (תוכנית לצרכי רישום). בשלב זה החלה המשיבה להכין תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, אשר בינתיים אושרה בוועדה המקומית, אולם עדיין נדרש פרק זמן של שנתיים להשלמת הרישום.
לנוכח האמור לעיל הגיע בית המשפט למסקנה כי המשיבה השיגה שליטה בהליך החלוקה, אולם הדבר נעשה באיחור רב ובמובן זה קיימת הפרת התחייבות המשיבה לביצוע רישום הבית המשותף תוך זמן סביר. השאלה הנדרשת ממסקנה זו היתה האם נגרם למערערים נזק כתוצאה מההפרה, ומהו הפיצוי הראוי בגין הפרה זו של ההסכם. המערערים הציגו חוות דעת שמאית והמשיבה הציגה חוות דעת נגדית. בחוות דעתו של השמאי מטעם המערערים נקבע כי ירידת הערך בגין אי הרישום נאמד בסכום של 28,000$. הערכה זו מתיחסת לתקופה עתידית, קובע בית המשפט, שמועדה אינו ידוע והוא תלוי בשאלה אם יחפצו המערערים למכור את דירתם, שכן הטענה כוונה כנגד כל רוכש דירה פוטנציאלי, המייחס חשיבות לנושא הרישום. כיוון שמדובר במועד עתידי, בלתי ידוע ומן הסתם לא ברור אם במועד המכירה תמשך עדיין ההפרה, או תתוקן, הדבר יוצר חוסר וודאות לשמאות שהוגשה מטעם המערערים. בית המשפט
מגיע למסקנה כי אין בה כדי לשמש בסיס לקביעת אובדן ירידת ערך הדירות כממצא לצורך קביעת היקף הפיצוי. הערכה חלופית מוצקה יותר היתה אמורה להציג תחשיב עלויות הרישום באופן ריאלי, אם ובמידה ותיעש/ה על ידי המערערים עצמם, אולם הערכה כזו לא הוצגה מטעמם. במובן זה של הדברים קובע ביהמ"ש לא עלה בידי המערערים להוכיח את היקף זכאותם לפיצוי בגין ירידת ערך של הדירות, תוצאת ההפרה שהוכחה.
עם זאת קיבל ביהמ"ש את טענתם של המערערים לפיה נגרמה למערערים עוגמת נפש בעטיה של ההפרה והוא זיכה אותם בסכום של 20,000 ש"ח והוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח.

6.
המערערים טוענים בהודעת הערעור כי תביעתם בבית משפט השלום התייחסה למספר עילות תביעה.
א.
ליקויי בניה בדירות וברכוש המשותף.
ב.
שטח קטן מהשטח התקני של אחד מחדרי הדירה.
ג.
אי ביצוע רישום בספרי המקרקעין של הבית המשותף והדירות.
ד.
אי השלמת הפיתוח הסביבתי.

התביעה הוגשה נגד המשיבה בגין כל ארבעת ראשי הנזק וכנגד המשיבה 2 בגין ליקויי הבניה. בערעור, הן מדגישות כי המשיבות 2,3 הינן משיבות פורמליות ולא מבוקש נגדן סעד. המשיבות הגישו בקשה למחיקת התביעה על הסף מחמת התיישנות, הבקשה התקבלה והתביעה בגין ליקויי הבניה ובגין שטח הדירות נמחקה על הסף מטעם זה. לענין זה טוענים המערערים, במסגרת הערעור, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל לא ביום מסירת הדירות אלא ביום בו ניתן להגיש תביעה. לטענתם, חוק המכר דירות (התשל"ג – 1973), קובע תקופת בדק של שנתיים ושלוש לצורך גילוי תיקונים ותיקונם) סעיף 4 ב לחוק הנ"ל מעניק לנ"ל זכות לתקן אי התאמות תוך זמן סביר. גם סעיפים 7 ו- 10 לחוזה המכר מאפשרים להשלים עבודות לאחר מסירת עבודות וביצוע תיקונים ולכן ממילא האפשרות קיימת רק לאחר תום התקופה לתיקונים. לפיכך טעה ביהמ"ש בנושא זה.

בערעור מתייחסים המערערים להחלטות ביניים נוספות, כגון צווים לגילוי מסמכים שניתנו על ידי ביהמ"ש, בקשה למחיקת כתב הגנה אותה
דחתה השופטת, ובעיקר התמקדו בהחלטות העיקריות המתיחסות לנושא הפיתוח הסביבתי, המערכת ההסכמית החלה על הצדדים ובהפרה באשר לאי רישום הבית כבית משותף והדירות שלא בזמן סביר.
אשר על כן התבקש ביהמ"ש לקבל את הערעור למחוק את כתב ההגנה של המשיבה, לחייבה לשלם למערערים פיצוי בסכום השווה ל- 32,000$ בגין אי השלמת הפיתוח הסביבתי ופיצוי בסכום השווה ל- 28,000$ בגין אי הרישום בספרי המקרקעין וכן פיצוי בסך של 112,000$ בגין ליקויי בניה ובגין שטח מוקטן של חדרים בדירותיהם.

7.
שמענו את טענות ב"כ הצדדים ועיינו בעיקרי הטיעון ובכל החומר שבתיק והגענו למסקנה כי דין הערעור להדחות.

השופט המלומד בחן את שלל הטענות שהועלו בפני
ו והוציא תחת ידיו

פסק דין
מבוסס על ממצאים עובדתיים אשר אין זה המקרה בו נוכל אנו כערכאת ערעור לדחות אותם. הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית ולא גילינו בפסק הדין כל טעות שבחוק.

במקרה מעין זה אל לנו להיכנס לפני ולפנים של כל המחלוקת העובדתית והמשפטית ולבחון אותה מבראשית ואין אנו נדרשים להציג

פסק דין
משלנו העונה על מכלול השאלות שהתעוררו לצד פסק דינה של הדרגה הראשונה, אלא עלינו רק להיווכח כי מה שהחליטה הדרגה הראשונה עומד במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין (ע"א 323/89, קוהרי נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(2) 142, 168; ע"א 478/88 בקר נ' שטיין, פ"ד מב(3) 680, 679; א. גורן, "סוגיות בסדר הדין האזרחי", מהדורה שמינית מעודכנת תשס"ה, עמ' 618-619).

זאת ועוד – ההלכה היא שהביקורת של בית משפט של ערעור על ממצאים עובדתיים, שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, מצומצמת ביותר, והיא מצומצמת עוד יותר לגבי ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית על יסוד התרשמות ישירה מן העדים. להוציא חריגים, כדי שערכאת ערעור תתערב בעובדות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, צריך שהטעות של הערכאה הדיונית תהיה מהותית ובולטת עד כדי שתבטל את העדיפות המוקנית לערכאה זאת כתוצאה מהתרשמות ישירה מן העדים (ע"פ 9352/99 יומטוביאן נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(4) 632). רק לעתים רחוקות תתערב ערכאת הערעורים בממצאים עובדתיים אשר נקבעו בבית המשפט קמא, אשר שמע את העדויות והתרשם התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים (ע"א 5118/02 חבי אלטריפי נ' סלאיימה, פ"ד נ(5) 407).

כוחן של קביעות אלה יפה לענייננו.
ונוסיף; אשר לערעור על החלטתו של כב' השופט גלדשטיין מיום 21.7.02 בענין ליקויי הבניה ניתן

פסק דין
חלקי ביום 19.8.02, שם נקבע מפורשות כי ככלל מקום בו לא מצביעים התובעים על ליקויים שנסתרו מעיניהם בעת קבלת החזקה, או ליקויים שמומחה בנין היה מאתר במועד זה, אין הצדקה להארכת תקופת ההתיישנות. האמור ב

פסק דין
זה מקובל עלינו.

וממילא מועד הערעור עבר חלף עוד בשנת 2002, מרגע שניתן

פסק דין
חלקי.
ראה אורי גורן "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה שביעית עמ' 498:
"רצה מערער לערער על "

פסק דין
חלקי" – עליו לעשות כן בתוך המועד הקבוע בתקנות להגשת ערעור, אין לעניין זה הבדל בין

פסק דין
חלקי לבין

פסק דין
סופי".

לענין הערעור על ההחלטות שלא למחוק את כתב ההגנה; כדין דחה בית המשפט את הבקשה שכן המערערים קיבלו לידיהם את מלוא המסמכים בתוספת תצהיר לפיו לבד ממסמכים אלו אין בידי המשיבה כל מסמך נוסף. בכך קיימה המשיבה את דרישת הגילוי שבדין ועל כן הודעת הערעור בענין הנדון נדחית בזאת.
לגופו של ענין בשאלת האחריות- מקובלת עלינו המסקנה המשפטית אליה הגיע בית משפט השלום. הן לענין פיתוח חלק מן השטח הציבורי והן לענין הנזק לפיה המערערים לא הוכיחו כל נזק. הסכום הכספי שנתבע על ידי המערערים גובה בחוות דעת של שמאי ובהתבסס על ירידת ערך דירותיהם לכשיתבקשו למכור דירותיהם לקונה פוטנציאלי. במקרה שכזה, נטען על ידם, הם יקבלו מחיר נמוך ממחיר השוק. נזק כזה הוא בגין נזק תיאורטי כפי שקבע בית המשפט. גם לגופו של ענין קבע השמאי מטעם המערערים מר חיים ברדוגו, כי ירידת ערך נקבעת בגין ליקוי קבוע שאינו ניתן לתיקון, ואף הודה כי אין כל מניעה לרשום את הדירות ולפתח את החלק בשטח הציבורי שעדיין לא פותח ועל כן לא ניתן לקבוע לגביהם ירידת ערך (עמ' 27 שורה 6 לפרוטוקול מיום 3.3.05 ועמ' 27 שורה 6-11 ושורות 18-21). די היה בכך כדי לדחות את הערעור בשני נושאים אלה.
נכון למועד שמיעת הערעור הגישו המערערים בקשה להגשת ראיות נוספות וטענו כי השטח פותח, ונזק עתידי לא נגרם, גם לא בהקשר זה וגם לא בהקשר אי רישום הדירה על שמם. לטענת המערערות אין כיום כל מניעה לרשום את דירות המערערים על שמם, ורק בשל טעמים הנעוצים בהם עצמם, לא רשומות הדירות על שמם.

לאור האמור לעיל, מצאנו לדחות את הערעור על כל חלקיו. אנו מחייבות את המערערים לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ + מע"מ צמוד מהיום.

הפיקדון שהופקד יועבר למשיבה על חשבון ההוצאות האמורות.


ניתן היום י"א בטבת, תשס"ט (7 בינואר 2009) בהעדר הצדדים


__________________
_____________________
________________
אסתר קובו
, סגנית נשיא
מיכל רובינשטיין
, סגנית נשיא
עפרה צ'רניאק
, שופטת

אב"ד






עא בית משפט מחוזי 3164/05 בורשטיין פנחס, בורשטיין אביבה נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, סולל בונה בע"מ, מצר מרצפות פאר ואיכות 1984 בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/01/2009)