פסקי דין על נמרוד עובדיה | פסקי דין על כרמלה סודאי

1235/06 עא     19/03/2009




עא 1235/06 נמרוד עובדיה נ' כרמלה סודאי




פסק-דין בתיק ע"א 1235/06



בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים


ע"א 1235/06



בפני
:

כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין


כבוד השופט ס' ג'ובראן


כבוד השופט י' דנציגר


המערער:
נמרוד עובדיה



נ


ג


ד



המשיבה:
כרמלה סודאי



המשיבים הפורמאליים:

1. מנהל מקרקעי ישראל


2. משה"ב חברה לשיכון בנין ופיתוח בע"מ


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בה.פ. 1245/04 מיום 8.1.2006 שניתן על ידי כבוד השופט נ' ישעיה


תאריך הישיבה:
כ"ב בחשון התשס"ט

(20.11.2008)


בשם המערער:
בעצמו

בשם המשיבה:
עו"ד י' דוידוביץ



פסק-דין

השופט י' דנציגר
:


לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד
השופט נ' ישעיה
), שבמסגרתו נקבע כי המשיבה זכאית להירשם כבעלת זכויות חכירה של חלקה לפי תשריט מדידות שצורף לתובענה.
הרקע העובדתי
1.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת לזכויות החכירה בחלקה 261 בגוש 8217 בנתניה ששטחה הכולל 1,177 מ"ר (להלן:
החלקה
) אשר שייכת לקרן קיימת לישראל, המיוצגת על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן:
המינהל
). החלקה מחולקת לשתי חלקות משנה (261א ו-261ב) (להלן:
חלקות המשנה
). המערער הוא החוכר של חלקת משנה 261א ואילו המשיבה היא החוכרת של חלקת משנה 261ב. המערער רכש את זכויות החכירה, בשנת 1995, מה"ה יהודה וזיסל ליכטר, ואילו המשיבה ובעלה המנוח רכשו את זכויות החכירה מה"ה אליהו ויולנדה לבאן. על חלקת המשנה של המערער בנוי בית ואילו על חלקת המשנה של המשיבה בנויים בית ושני מחסנים שאחד מהם מצוי על הגבול שבין חלקות המשנה ממש. בין שתי חלקות המשנה מפרידה גדר שהייתה קיימת עוד בטרם רכשו הצדדים את זכויותיהם בחלקה.

2.
בשנת 1997, לקראת רישום זכויות רוכשי הבתים בלשכת רישום המקרקעין נערך תשריט מדידה (להלן:
התשריט
) על ידי מודד מטעם החברה המשכנת, המשיבה הפורמאלית 2. נוכח קיומם של מחסנים על חלקת המשנה של המשיבה, אשר גובלים בחלקת המשנה של המערער, נאלץ המודד לקבוע את קו הגבול של חלקת המשנה של המשיבה באופן ששטחה גדול יותר מזה של המערער (בעוד שטח חלקת המשנה של המשיבה הוא 623 מ"ר על פי התשריט, שטח חלקת המשנה של המערער, על פי התשריט, הוא 554 מ"ר בלבד).

3.
המשיבה הגישה תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי שלפיו היא זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בחלקת המשנה על פי המתואר בתשריט, ולפי קו הגבול הקיים בפועל בשטח (באמצעות הגדר החוצצת). המשיב התנגד לתביעה וטען כי יש לרשום את זכויות החכירה כך שהמשיבה והמערער יהיו הבעלים של חלקים שווים של החלקה (כלומר כ-589 מ"ר לכל אחד).

פסק הדין של בית המשפט המחוזי
4.
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעתה של המשיבה והצהיר כי המשיבה זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה של בית בן 3 חדרים ומחסנים ושל חלק מחלקה 261 גוש 8217 בלשכת רישום המקרקעין, על פי התשריט שצורף לתובענה.

5.
בית המשפט המחוזי קבע כי קו הגבול ששורטט על ידי המודד שיקף מצב קיים בשטח ונקבע באופן שהמבנים שנבנו בחלקת המשנה של המשיבה ייכללו בתחומה. המודד יצא מההנחה הסבירה ומחויבת המציאות שלפיה המבנים שנמצאו בשטח נבנו בהסכמת שני בעלי הזכויות בחלקה.

6.
עוד נקבע, כי מתצהירה של המשיבה, אשר לא נסתר, עולה כי בעלי הזכויות הקודמים בנכס (לבאן וליכטר) הסכימו על הקמת המבנים, והסכמה זו אינה ניתנת לביטול או שינוי על ידי חליפיהם. הקביעה בעניין הסכמה זו התבססה על כתב שיפוי שניתן על ידי לבאן לליכטר ולפיו התחייבו ה"ה לבאן, בין היתר, לשפות את ה"ה ליכטר בגין כל נזק שייגרם כתוצאת מתוספת הבנייה שהם מבצעים בדירתם.

7.
בנוסף התבסס בית המשפט המחוזי על סעיף 11 להסכם החכירה עם המינהל, שעליו חתם המערער, ואשר לפיו המערער מודע לכך שגבולות המגרש (כהגדרתו בהסכם) עשויים להשתנות ביום עריכת מפת המדידה לצרכי רישום ובו התחייב המערער להסכים לשינויים אלו בגבולות, אף אם הדבר יביא להקטנת שטחו. יצויין כי המשיבה ובעלה המנוח חתמו על נוסח זהה של הסכם חכירה מול המינהל.

8.
עוד ציין בית המשפט המחוזי כי המערער הודה בחקירתו הנגדית שכאשר רכש את זכויות החכירה הייתה במקום הגדר החוצצת בין שתי חלקות המשנה. הוא קיבל את הנכס במצב זה וחתם על הסכם החכירה והסכם הרכישה ללא שערך בדיקות מפורטות לגבי שטחו.

9.
לבסוף קבע בית המשפט המחוזי כי אף אם הכוונה המקורית של המינהל הייתה לחלק את זכויות החכירה באופן שווה, עדיין מותר היה לבעלי זכויות החכירה להסכים על חלוקה אחרת של השטח, כפי שהסכימו בעלי הזכויות הקודמים.

טענות המערער
10.
המערער טוען כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שהתעלם ממושכלות יסוד בדיני מקרקעין שלפיהם אין עסקה במקרקעין אלא בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). לטענתו, בית המשפט המחוזי פעל על פי השערות ומפי השמועה, בהתבססו על הסכם ויתור על זכויות שמעולם לא הוכח ושלא נערך בכתב. לדבריו, כתב השיפוי לא יכול להיחשב להסכם לויתור על זכויות במקרקעין, ומכל מקום לכל היותר נוגע כתב השיפוי לתוספת בנייה לבית, אך אין בו דבר הנוגע למחסנים.

11.
עוד טוען המערער כי שגה בית המשפט המחוזי כשהעביר למעשה את נטלי ההוכחה והראיה אל המערער, הנתבע, שכפר בקיומו של ויתור על זכויות, שכן נטלי ההוכחה והראיה צריכים היו להיות מוטלים על המשיבה, התובעת.

12.
המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר פירש את סעיף 11 להסכם החכירה כאילו הוא מהווה הסכמה לויתור על זכויות, במיוחד לאחר שכל אחד מהצדדים חתם על הסכם חכירה דומה שלפיו כל צד קיבל מחצית מהחלקה.

13.
לבסוף טוען המשיב כי בית המשפט המחוזי למעשה איפשר לחוטאת לצאת נשכרת, כאשר אישר לה להותיר על תילם גדר ומחסנים שנבנו שלא כדין וללא היתר בנייה.

טענות המשיבה
14.
לטענת המשיבה מעולם לא הוסכם כי החלקים שחכרו המערער והמשיבה יהיו שווים או כי יהיו בשטח של 589 מ"ר. על פי הסכם החכירה היה המערער מודע לכך שהוא רוכש זכויות במקרקעין שגבולותיהם ייקבעו לפי המצב בשטח, שאותו ראה ושעליו ידע ערב רכישתו. המשיבה טוענת כי החוכרים הקודמים (לבאן וליכטר) הסכימו לבנייה ולמצב שנוצר בשטח, כפי שעולה מכתב השיפוי שמסר לבאן לליכטר. המצב בשטח לא השתנה מרגע שהמערער והמשיבה קיבלו את הזכויות במקרקעין. המערער, עורך דין במקצועו, סייר במקום טרם רכישת הזכויות, ראה את החצר ואת הגדר שחצצה בין שתי החלקות, והסכים לכך. המערער נכנס לנעלי מי שמכרו והעבירו לו את זכויות החכירה, ובכפוף להסכמותיהם והתחייבויותיהם, לרבות הסכמתם למצב שנוצר בשטח.

15.
המשיבה טוענת עוד כי דרישתו של המערער ל"חלוקה צודקת" כדבריו, מנוגדת להתחייבותו בסעיף 11 להסכם החכירה. חתימת המערער על הסכם החכירה היא גם התשובה לטענתו כי לא היה הסכם בכתב בנוגע לויתור על הזכויות במקרקעין.

16.
לבסוף טוענת המשיבה כי המערער לא הביא ראיה כלשהי שלפיה בניית המחסן מנוגדת לחוקי התכנון והבניה, אך אפילו אם זה היה המצב, אין בכך כדי לשנות את הסכמתו בחוזה החכירה.

17.
המינהל והחברה המשכנת הודיעו לבית משפט זה כי הם אינם צד לסכסוך ואין להם כל עמדה או עניין בהליכים.

דיון והכרעה
18.
לאחר קריאת טענות הצדדים ושמיעתם בדיון ולאחר שעיינתי במוצגים שעמדו לפני בית המשפט המחוזי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות.

19.
בית המשפט המחוזי קבע כממצא עובדתי כי בין חוכרי החלקה שקדמו למערער ולמשיבה, ה"ה ליכטר ולבאן, הייתה הסכמה בעניין בניית המחסנים בשטחם של לבאן (השטח שכיום שייך למשיבה), כלומר ה"ה ליכטר הסכימו, למעשה, להקטנת שטחם עקב הקמתם של המחסנים והגדר. מאחר שאדם אינו יכול למכור יותר מהזכויות שיש לו [ע"א 357/00
יהושע נ' בוכהולט
, פ"ד נז(4) 529, 539 (2005)], הרי שהמערער רכש מליכטר את חלקת המשנה כפי שהיא, כלומר בשטח של 554 מ"ר. הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים ואינה עוסקת בבחינת ראיות הצדדים, אלא אם כן עולה מן הפסק טעות משפטית בולטת או שהדברים מופרכים על פניהם ובלתי סבירים [ע"א 501/84
מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מירון
, פ"ד מב(2) 89, 99 (1988); ע"א 10554/02
ערכים תיקי השקעות (1993) בע"מ נ' פקיד שומה ת"א 1
(לא פורסם, 21.11.2006); ע"א 3180/05
זריק נ' ג'רייס
(לא פורסם, 29.4.2007)]. בית המשפט המחוזי הסתמך על המסמכים שהוצגו לפניו ועל עדויותיהם של הצדדים, ולפיהם הגיע למסקנה שלפיה ה"ה לבאן וליכטר הסכימו ביניהם בדבר מיקום המחסנים והגדר ולכן גם הסכימו בדבר אופן חלוקת החלקה ביניהם, כמפורט לעיל. על אף שמסקנה עובדתית זו של בית המשפט המחוזי אינה נטולת ספקות, אין היא מצדיקה את התערבותנו, שכן אין מדובר בטעות בולטת או בממצאים מופרכים ובלתי סבירים [ראו גם: חמי בן נון
הערעור האזרחי
227-236 (2004)].

20.
החלָטָתי שאין מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי נעוצה בטעם נוסף, אשר לדידי מצדיק את דחיית הערעור. כפי שציין בית המשפט המחוזי, ועל כך אין מחלוקת, בטרם רכש המערער את הזכויות בחלקת המשנה ובטרם חתם על הסכם החכירה, ראה את החלקה ואת החצר, סייר בה, וכן ראה את הבית של המשיבה ואת הגדר שחצצה בין שתי חלקות המשנה (כך עולה גם מחקירתו הנגדית - מוצג מ/ה, פרוטוקול הדיון מיום 27.10.2005, עמ' 10-11). המערער לא ערך בדיקות נוספות בנוגע לשטח חלקת המשנה. טענתו של המערער כיום כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית משטח החלקה בדיוק, יש בה, לכאורה, בנסיבות העניין, חוסר תום לב, אשר מצדיק את דחיית טענותיו. כאמור, עובר לרכישת הזכויות ידע המערער כי קיימים, על חלקת המשנה הצמודה מבנים - מחסנים וגדר - אשר גובלים בחלקת המשנה שלו. במצב דברים זה, ראוי היה כי המערער יחקור וידרוש בדבר השטח המדויק של חלקת המשנה שאת הזכויות בה הוא רוכש, לרבות עריכת מדידה על ידי מודד מוסמך [השוו: ע"א 6406/03
נאמני ההקדשות של העדה הספרדית בעיה"ק צפת ומירון נ' כמוס
(לא פורסם, 16.6.2005)]. מן הראוי שבדיקה כאמור הייתה נעשית עת עסקינן באדם שהנו עורך דין במקצועו, כפי שהמערער במקרה דנן, ואשר מבין את ההשלכות שיכולות להיות לשטח המדויק של חלקת המשנה על זכויות עתידיות בקרקע, לרבות זכויות בנייה. משלא ערך המערער בדיקה כאמור, בעודו מודע למצב בשטח, אין הוא יכול כעת לטעון כי הוא זכאי למעשה לשטח שנמצא מעבר לגדר שאותה ראה בטרם רכש את הזכויות בחלקת המשנה.

21.
הצורך בבדיקה של השטח המדויק בנסיבות העניין מתחדד גם נוכח האמור בסעיף 11 להסכם החכירה שעליו חתם המערער:

"(א)...
(ב) החוכר מצהיר שידוע לו כי בעקבות מדידה לצורכי רישום עלול להתברר ששטח
המגרש
קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של
המגרש
.
(ג) ... במקרה ויתברר כאמור בסעיף קטן (ב) לעיל ששטח
המגרש
קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של
המגרש
, החוכר מתחייב:
(1)...
(2) להסכים לכל קביעה בדבר שטחו של
המגרש
כפי שייקבע בעקבות מדידה לצורכי רישום כנזכר בסעיף קטן (ב) לעיל."
[הדגשות לא במקור -
י.ד.
]


מעיון בנוסח חוזה החכירה עולה כי ה"מגרש" הוגדר כחלק מחלקה 261 בגוש 8217 המתואר בתרשים המצורף.


כלומר, לא זו בלבד שהמערער היה מודע למצב החלקה בפועל, לרבות קיומם של המחסנים והגדר, ולא טרח לבדוק את גודל השטח המדויק, אלא הוא אף הסכים, בהסכם החכירה, כי לא יתנגד לכל קביעה בדבר שטחו של המגרש כפי שייקבע בעקבות מדידה לצורכי רישום. בנסיבות אלה, איני רואה כיצד יכול הוא לטעון שהמשיבה אינה זכאית להירשם כבעלים של הזכויות המפורטות בתשריט.

22.
נוכח האמור לעיל, אמליץ לחבריי לדחות את הערעור. המערער ישא בשכר טרחת עורכי דין לטובת המשיבה בסך של 15,000 ₪.


ש ו פ ט

המשנה לנשיאה א' ריבלין

:



אני מסכים.


המשנה לנשיאה

השופט ס' ג'ובראן

:



אני מסכים.


ש ו פ ט



הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר
.


ניתן היום, כ"ג באדר תשס"ט (19.3.09).



המשנה לנשיאה
ש ו פ ט
ש ו פ ט


_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

06012350_w18.doc
חכ/
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








עא בית המשפט העליון 1235/06 נמרוד עובדיה נ' כרמלה סודאי (פורסם ב-ֽ 19/03/2009)