פסקי דין על אילניר ראיין | פסקי דין על יעל כהן | פסקי דין על רמי כהן |

8468/02 א     26/03/2009




א 8468/02 אילניר ראיין נ' יעל כהן, רמי כהן




בעניין:




בתי המשפט


בית משפט השלום ירושלים
א
008468/02


לפני
כבוד השופט יחזקאל ברקלי
תאריך:
26/03/2009
1





התובעת
אילניר ראיין

ע"י ב"כ, עו"ד משה חן
בעניין:


- נגד -






הנתבעים
1. יעל כהן


2. רמי כהן
ע"י ב"כ עו"ד קונסטנטין טיחונוב





פסק דין


רקע

1.
בתביעה שלפניי מבוקשים שני סעדים האחד מתן צו עשה לתיקון ליקויי בניה והשני מתן פיצוי כספי בסך 137,308 ₪.

2.
התובעת היתה בעלת דירה 9 שנמצאת בקומת הקרקע בבניין מספר 5 ברחוב הסביון בירושלים עד למכירתה ביום 29.04.02. (להלן "הדירה"). הדירה מורכבת מ-3 יחידות דיור, שתיים מהן הושכרו על ידי התובעת.

3.
הנתבעים גרים בקומה שמעל לדירת התובעת.

4.
הנתבעים שלחו עם הגשת כתב ההגנה הודעה לצד שלישי. ביום 18.09.2003 הודיע ב"כ הנתבעים, כי "למעשה אין צד שלישי" וההודעה נמחקה.

טענות התובעת

5.
בחודש נובמבר 1999 בנו הנתבעים, בניגוד לדין וללא היתר בניה, תוספת לדירתם (להלן: "העבודות", או "התוספת").

6.
כתוצאה מהעבודות נגרמו לדירה נזקים והתובעת ביקשה מבית המשפט צו להפסקת העבודות (נספחים ב ו-ג).

7.
למרות הצווים, המשיכו הנתבעים בעבודות זמן רב. במהלך העבודות נשאר גג דירת הנתבעים חשוף למי הגשמים, שחלחלו לדירה דרך קיר משותף שבין הדירות, וגרמו לרטיבויות, לסדקים בקירות, לעובש ולריחות, ולתקלות במערכת החשמל, קולטי השמש נפגעו ואינם ממלאים את ייעודם וכיו"ב.

8.
מומחים מטעם התובעת מעריכים את הנזקים האלה ב- 14,972 ₪ (חוות הדעת צורפו כנספחים ו-ח לכתב התביעה).

9.
בנוסף, מבקשת התובעת פיצוי עבור הנזקים הבאים:
א.
47,500 ₪

בגין ירידת ערך הדירה שנמכרה בהפסד (ראה הסכם המכר – נספח ה' וחוות דעתו של המהנדס אביגדור פורת - נספח ט).
ב.
9,000 ₪

בגין נזקים לרכוש (כמפורט בסעיף 17 ב לכתב התביעה).
ג.
32,224 ₪

בגין הפסד שכר דירה בשנים 2002-2001 ₪ (כמפורט בדוחות מס הכנסה - נספחים י1 - י2).

ד.
3,398 ₪

בגין החזר הוצאות המומחים (קבלות מסומנות נספחים יא1-5).

ה.
30,000 ₪

בגין נזק לא ממוני.

10.
סה"כ הסעד הכספי המבוקש בכתב התביעה הוא 137,308 ₪.

טענות הנתבעים


11.
מאז שהתובעת מכרה את
הדירה היא גרה בדירה מספר 10 הצמודה לדירה. דירה 10 היתה בבעלות הוריה ושתיהן נמצאות בקומת קרקע.

12.
דירה 10 ממוקמת בצד אחד של הבניין, מתחת דירת הנתבעים, ואילו הדירה נמצאת בצדו האחר של הבניין מתחת לדירה של משפחת פרץ.

13.
בין שני חלקי הבניין מפריד חדר מדרגות משותף ואין כל קיר משותף בין הדירה לבין דירת הנתבעים.

14.
הנתבעים מודים, כי חרגו מהיתר הבניה, אבל לטענתם לא מדובר בחריגה משמעותית. על כל פנים בגין החריגה ניתן צו להפסקת העבודות בקומה השניה בלבד. הם צייתו לצו ולא חרגו מהגבלותיו.

מכל מקום, אין כל קשר בין חריגת הבניה בדירתם לבין הנזקים הנטענים בכתב התביעה.

15.
ביחס לפיצוי הם טוענים כדלקמן:
א.
מהסכם המכר עולה, כי הרטיבות המיוחסת לנתבעים היא מינורית, היא היתה רק בחדר אחד (ראה סעיף 3(ב) להסכם המכר). מכאן, יש ללמוד עד כמה מגזימה התובעת.
ב.
המחיר הנמוך שהתקבל ממכירת הדירה נבע מהזנחתה על ידי התובעת ולא מהרטיבות הנזכרת בסעיף 3(ב) להסכם (ראה סעיף 3(ג) להסכם).
ג.
מהסכם המכר שצורף לכתב התביעה עולה, כי התובעת לא תיקנה את הדירה ולכן, אינה זכאית לקבל פיצוי עבור עלות התיקון. היא גם לא זכאית לתבוע ביצוע בעין של התיקונים.
ד.
לתובעת לא נגרם הפסד של דמי שכירות כיוון שגרה בדירה עד למועד שנמכרה ונמסרה.
ה.
בדירת הנתבעים נעשו מעשי ונדליזם בידי אחיה של התובעת שפעל בשליחותה ובידיעתה. הנזקים המוערכים ב-
70,000 ₪ אותם מבוקש לקזז מכל סכום שיפסק לטובת התובעת.


דיון


16.
בישיבת ההוכחות ביום 06.06.2007 העידו התובעת, ושני הנתבעים.

17.
לאחר ששקלתי את כל הראיות בתיק, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה, מהטעמים הבאים:

שאלת החבות


18.
אין מחלוקת, שדירת הנתבעים ממוקמת בקומה שמעל לדירה.

19.
אין מחלוקת, שהנתבעים בנו תוספת לדירתם וחרגו בבניה בקומת הגג (ראה עדות הנתבעת בעמ' 25 לפרו').

20.
הנתבעים מודים, כי העבודות נמשכו תקופה ארוכה מהרגיל (ראה סעיף 3 לתצהיר הנתבעת) שבמהלכה נותר הגג חשוף לגשמים. הגג נאטם רק לאחר שניתנה החלטה שיפוטית בעקבות בקשה שהוגשה על ידי התובעת (ראה סעיף 5 לתצהירה וכן עדות הנתבעת בעמ' 26 לפרו').
בנסיבות אלה, סביר להניח, כי בתקופה המתפרסת על פני כ-3 שנים (כפי שעולה מההליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים, ראה נספחים א-ד לתצהיר התובעת) ירדו גשמים מעת לעת.

21.
טענת הנתבעים, כי אין קיר משותף בין דירתם לבין הדירה לא נתמכה בראיה אובייקטיבית. ולכן לא נשלל קשר סיבתי בין העבודות בדירתם לבין הנזקים הנטענים.

22.
מנגד, גרסת התובעת, נתמכת בחוות דעתו של המהנדס ב. סדצקי, שערך ביקורת הנדסית בדירה ביום 28.01.02 (להלן: "סדצקי"). בחוות הדעת, ציין סדצקי, כי בין הדירה לבין דירת הנתבעים "קיים קיר משותף".

23.
מסקנת סדצקי היא: "מכיוון שלא בוצע איטום לחלונות ודלתות, ומכיוון שהדירה העליונה חשופה לחלוטין לחדירת מי גשמים (טרם הותקן גג!) מחלחלים המים לחדר המדרגות ולדירות התחתונות".

24.
מממצאי חוות הדעת של סדצקי עולה, כי בדירה יש "רטיבות מרובה מלווה בקילופי טיח וצבע פטריות ועובש ב- 2 חדרי שינה. נמדדו עד 99.9%
רטיבות על ידי מכשיר אלקטרוני מסוג
protimeter
, הרטיבות חלחלה מהתקרה אל הקירות והגיעה עד לתחתית הקירות. רטיבות מלווה בעובש מהווה מפגע תברואתי, אין דיירים בנכס בעת הביקורת ההנדסית, לא ניתן להתגורר בחדרים הרטובים
".
סדצקי התייחס בחוות דעתו לתיקונים הנדרשים:
א.
1,300 ₪ תיקוני טיח וצבע.
ב.
3,200 ₪, עבור העברת קולטי שמש והתקנתם במקום אחר (באם לא יפורק המפלס העליון שבתוספת הבניה)
ג.
400 ₪ עבור תיקון גג הרעפים

ד.
400 ₪ עבור תיקון הגדר

ה.
450 ₪ עבור ניקוז השביל
סה"כ עלויות כולל פיקוח הנדסי ומע"מ 8,108 ₪.

25.
לאחר שביקר פעם נוספת בדירה ביום 23.04.02, ערך סדצקי חוות דעת משלימה, התייחס בנוסף לנזקים שנגרמו כתוצאה מהתקנה רשלנית של מרזב בדירת הנתבעים. סך כל עלויות התיקון (כולל דירת לוי היא דירה 10), בתוספת עלות החלפת הדוד והקולטים, פיקוח הנדסי ומע"מ - 6242 ₪ (יצויין, בשלב זה, כי התובעת אינה תובעת את מלוא הסכום האמור בחוות דעת זו ועל כך נעמוד בהמשך).

בחוות דעת זו, קבע סדצקי שהרטיבות והעובש עדיין קיימים ונוכח בולטות המפגעים קיים קושי בהשכרת / מכירת הדירה.

26.
חיזוק נוסף לטענת התובעת יש בחוות דעתו של השמאי עזרא שוהם, ממנה עולה, כי ביום 28.03.00, ביקר בדירה, ומצא כי, בעקבות השיפוצים וההרחבה המבוצעים בדירת הנתבעים, נוצרו סדקים בשלוש יחידות הדיור המחייבים תיקוני טיח וצבע, הוא העריך את עלות התיקונים ב- 2,878 ₪ (נכון ליום 28.03.00).

27.
הנתבעים, לא הגישו חוות דעת מטעמם בנימוק שהתובעת סירבה לאפשר למומחה מטעמם להיכנס לדירה וכך גם עשו הדיירים החדשים (ראה סעיף 7 לתצהיר הנתבעת וכן עמ' 27 לעדות הנתבע).
התובעת נשאלה על כך בבית המשפט והשיבה, כי הנתבעת מעולם לא פנתה אליה בבקשה לאפשר הגשת חוות דעת מטעמה. כל שאמרה לה הנתבעת "אני אתקן מחר או לסירוגין גם לי יש רטיבות וגם אני סובלת ועד היום היא לא תיקנה" (ראה עמ' 24
לפרו'). בהתחשב בכך שלא הובאה לפניי גרסת הדיירת החדשה, ולא מצאתי טעם או הגיון לסירובה, אני מעדיף את גרסת התובעת בעניין זה.
אפילו הייתי מניח לטובת הנתבעים כי יש ממש בטענתם, לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתי הסופית. לצורך אישוש גרסתם בדבר העדר קיר משותף, ניתן היה להסתפק בחוות דעת נגדית על סמך ביקור מומחה בדירתם ובבניין. משלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם.

28.
הגדילו לעשות הנתבעים, בכך שוויתרו על זכותם לחקור את המומחים בחקירה נגדית מבלי ליתן כל הסבר להימנעותם. כידוע, הכלל הוא - משנמנע בעל דין מחקירה נגדית של עד רואים אותו לכאורה, כמי שאינו חולק על דברי העד (ראה י' קדמי, על הראיות (2003) עמ' 1707) משכך, יש לראות את הנתבעים, כמי שהסכימו לממצאי חוות הדעת. ער אני להאשמות שבגינן טענו הנתבעים לפסילת המומחים (ראה סעיפים 14-12 לסיכומיהם) ואולם, לא הוגשה בקשה מבעוד מועד לבירור הטענות, ולא ניתנה למומחים הזדמנות להגיב על טענות אלה שהועלו רק בשלב הסיכומים, ורק מטעם זה דינן להידחות על הסף. יתר על כן, אין ממש בטענות גם לגופן. על קצה המזלג יאמר, כי מהכתבה שצורפה לסיכומים עולה כי המומחה פורת זוכה מאשמה של התחזות לשמאי מקרקעין, והמומחה סדצקי ביקר בדירה עובר למכירתה ופירט את ממצאיו בגוף חוות הדעת.

29.
כידוע, מי שהיתה לו ההזדמנות לחקור ולא ניצל אותה, לא תשמע טענתו בדבר חוסר אמינות ומהימנות המצהיר. כיוון שלא מצאתי דופי בחוות דעת מומחי התובעת אני מאמץ את הממצאים הקבועים בהן ובכלל זה קיומו של קיר משותף בין שתי הדירות, דרכו חלחלו מים וגרמו לנזקים האמורים בדירת התובעת.

30.
אדגיש, כי יש חיזוק למסקנה זו בעדותה של הנתבעת המאשרת, כי "חדר המדרגות הוא לא כל העובי של הבניין" (עמ' 26 לפרו') משמע, בהחלט סבירה ומתקבלת על הדעת, טענת התובעת, כי קיים קיר אחורי משותף מאחורי חדר המדרגות (ראו תמונה שסומנה נ/1).
הנתבעת נחקרה גם לגבי חדירת מים ואישרה כי גם בדירתה קיימת רטיבות. ניתן להתרשם מחומרת הנזק בדירת הנתבעים מהתמונות שהוצגו (ת/1). בתמונות רואים שלוליות מים על מדרגות המובילות לגג מעל דירת הנתבעים וטפטוף מים מהגג שהנותר פרוץ גם במועד בו צולמו התמונות (28.01.02). ברי, כי זה מקור הנזק לדירת התובעת.

31.
להסרת ספק יודגש, כי בעניין נטל הראיה קובע, סעיף 38 לפקודת הנזיקין כדלקמן:
"בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה שהנזק נגרם על-ידי דבר מסוכן, למעט אש או חיה, או על-ידי דבר שנמלט העלול לגרום נזק בהימלטו, וכי הנתבע היה בעלו של הדבר או ממונה עליו או תופש הנכס שמתוכו נמלט הדבר - על הנתבע הראיה שלא היתה לגבי הדבר המסוכן או הנמלט התרשלות שיחוב עליה".

מים, הם דבר נמלט, העלול לגרום נזק בהימלטו. לפיכך סבורני שבנסיבות העניין, עובר נטל הראיה לנתבעים, שכבעלי השליטה בנכס, ממנו נמלטו המים, להוכיח כי לא התרשלו. בעניינו הנתבעים לא הרימו את הנטל בעניין זה.

32.
לאור האמור, אני קובע שהאחריות לגרימת הנזקים בדירה היא של הנתבעים.

גובה הנזק


33.
נזקי הרטיבות והתיקונים בחוות הדעת של סדצקי ושוהם, בסה"כ הם 14,972 ₪.
ראוי לציין,
כי בסיכומיה זנחה התובעת את בקשתה ליתן צו עשה לתיקון הליקויים. יש לזכור שהיא מכרה את הדירה. משכך, נדחית בקשתה לצו עשה. לגבי הפיצוי הכספי, התובעת לא טענה כי נאלצה לתקן בעצמה את הליקויים ו/או כי נשאה בעלויות התיקון. אמנם בפי סעיף 3(ב) להסכם המכר(נספח ה לתצהיר התובעת), התובעת התחייבה לתקן אבל, לא הוכח שהתובעת עמדה בהתחייבותה ולכן יש להשיב לה את כספה. לפיכך, אני דוחה בקשת התובעת לפצותה לפי ראש נזק זה.

34.
לטענת התובעת נגרם נזק לרכוש בסך 9,000 ₪. לא הובאה כל ראיה. לכן אני דוחה אותה.

35.
בסיכומיה טענה התובעת להפסד הכנסות מעבודה. דא עקא, שלא זו בלבד שלא טענה לנזק זה בכתב התביעה אלא שגם לא הובאו ראיות להוכחת הנזק ולכן, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה.

36.
התובעת מבקשת פיצוי בגין הפסד דמי שכירות בסך 38,416 ₪ (נכון למועד הגשת הסיכומים) וצרפה כראיה את דוחות המס לשנים 2001-2000 בהן נראית ירידה בהכנסה משכ"ד (בשנת 2000 גובה ההכנסה 28,268 ₪ ובשנת 2001 סך 11,225 ₪). מן הראוי היה להציג את חוזי השכירות מהם ניתן ללמוד על מועד הפסקת ההתקשרות באמצע תקופת השכירות, כפי שטענה בסיכומיה. מה גם, שלא הוגשה חוות דעת להוכיח את גובה דמי השכירות ו/או את גובה דמי שימוש ראויים. למרות זאת, היות ואין חולק כי הדירה היתה מחולקת לשלוש יחידות דיור, הגם שהנתבעים טענו כי מעולם לא ראו שוכרים בדירה, מדוחות המס עולה כי לתובעת היתה הכנסה משכ"ד בשנים 2000-2001.
מחוות הדעת של סדצקי עולה בבירור, כי בשנת 2002 הדירה לא היתה ראויה למגורים. לפיכך, אני פוסק על דרך האומדנא, 3,000 ₪. סכום זה הנו סך עלות תיקון הליקויים (עפ"י חוות הדעת של השמאי שוהם משנת 2000). ניתן להניח שאילו היתה התובעת פועלת כבר אז לתיקון הליקויים היתה משכירה את הדירה ומקטינה את נזקיה.

37.
התובעת צרפה קבלות כראיה על תשלום שכר המומחים, בסך 3,398 ₪,.

38.
התובעת מבקשת בסיכומיה לקבל פיצוי בגין ירידת ערך בסך 10,000$ עפ"י הערכת השמאי פורת ובנוסף, סך 4,500$ בשל ליקוי במבנה הפנימי של הדירה. הגם שבכתב התביעה עתרה התובעת לסכום של 47,500 ₪ בהסתמך על חוות הדעת של פורת (נספח ט), אין התייחסות לתוספת של "ליקוי במבנה הפנימי" בכתב התביעה. עיון בחוות הדעת מגלה כי פורת קבע את ערך הדירה בשוק בניכוי השיפוץ הנדרש (סך 4,500 $), הפחית את סכום המכירה והעמיד את סכום ירידת הערך על סך 10,000$. מאותם טעמים המפורטים בסעיף 31 דלעיל, ובהעדר חוות דעת נגדית, אני פוסק פיצוי בגין ירידת ערך על סך 10,000 $ (לפי שער יציג 4.99 ₪
- נכון ליום עריכת חוות הדעת 11.06.02) ובסה"כ 50,000 ₪.

39.

התובעת עתרה לפיצוי בגין נזק לא ממוני ובכלל זה, עגמת נפש ופגיעה בהנאה משך 3 שנים, סך
30,000 ₪. מנגד, טענו הנתבעים בסיכומיהם, כי יחסי השכנות בין הצדדים היו קשים ועכורים שגבלו בהטרדות מצד התובעת ואחיה (כראיה הגישו אסמכתא על תלונות שהגישו במשטרה), וכי התובעת גרמה להם לסבל רב (כפי שמתואר בפסק הדין בתיק רע"א 8302/03). כמו כן, הם מבקשים להתחשב במצבם הכלכלי בגינו נאלצו לפנות לסיוע המשפטי לצורך ניהול התיק. בתגובה הגישה התובעת בקשה שלא להתחשב במצבם, היות ולטענתה, הופסק ייצוג הסיוע המשפטי לאחר שנמצא כי הנתבעים מצויים במצב כלכלי טוב מזה שהציגו. לא הונחו בפני
ראיות לכאן או לכאן. על כל פנים מצב כלכלי של צד אין בו כדי להשפיע על גובה סכום שנפסק.
בהתחשב במהות הליקויים שאובחנו בדירה ע"י המומחה מטעמה,
ובהתחשב בעלות תיקונם כפי שהוערכה ע"י המומחה ובהתחשב במשך התקופה,
הפיצוי לו זכאית התובעת בגין ראש נזק זה ראוי שיעמוד על
9,000 ₪.

סוף דבר

40.
הנתבעים ישלמו לתובעת את הסכומים הבאים:
בגין הפסד דמי שכירות סך 3,000 ₪
בגין הוצאות המומחים סך 3,398 ₪
בגין ירידת ערך סך 50,000 ₪
ובגין נזק לא ממוני סך 9,000 ₪.

בסה"כ
ישלמו הנתבעים לתובעת סך 65,398 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן, הנתבעים ישאו בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד למועד התשלום בפועל.

41.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, א' בניסן, תשס"ט (26 במרץ 2009), בהעדר הצדדים.


יחזקאל ברקלי
, שופט










א בית משפט שלום 8468/02 אילניר ראיין נ' יעל כהן, רמי כהן (פורסם ב-ֽ 26/03/2009)