פסקי דין על אסעד יוסף חמוד | פסקי דין על איהאב חמוד | פסקי דין על ראניה חמוד ואח' | פסקי דין על סעיד חטאר חאג' | פסקי דין על רפיק פנדי חמזה | פסקי דין על מרעי סאלח ואח' |

2731/07 עא     29/03/2009




עא 2731/07 אסעד יוסף חמוד, איהאב חמוד, ראניה חמוד ואח' נ' סעיד חטאר חאג', רפיק פנדי חמזה, מרעי סאלח ואח'




בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 2731/07

בפני
:
כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין
כבוד השופטת ע' ארבל
כבוד השופט א' רובינשטיין
המערערים:
1. אסעד יוסף חמוד
2. איהאב חמוד
3. ראניה חמוד

4. ואיל חמוד

5. אקבאל חמוד


נ ג ד

המשיבים:
1. סעיד חטאר חאג'
2. רפיק פנדי חמזה
3. מרעי סאלח

4. נדים סאלח חמוד

5. נזיה סאלח חמוד

ערעור על לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה
מיום 27.2.07 בת"א 575/01 שניתן על-ידי כבוד השופט
ר' ג'רג'ורה

תאריך הישיבה:
ז' בתשרי תשס"ט
(6.10.08)

בשם המערערים:
עו"ד ש' עלי
בשם המשיבים 1 ו-2:
עו"ד מ' שפיק

בשם המשיבים 5-3:
לא מיוצגים

פסק-דין

השופטת ע' ארבל
:
1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט (בדימוס) ר' ג'רג'ורה), במסגרתו נתקבלה תביעת המשיב ונדחתה תביעתו שכנגד של המערער, ונקבע, בין היתר, כי הסכם מכר המקרקעין מיום 18.8.1992, הנוגע לחלקה 32 בגוש 18533 בבית ג'ן (להלן: המקרקעין), ואשר נכרת, לכאורה, בין המערער לבין המשיב – בטל; כי עסקת המתנה שנערכה בין המשיב לבין בנו בחלק מן המקרקעין – תקפה; וכי יש לשנות את מרשם המקרקעין בהתאם לאמור.

יצויין כי הערעור הוגש על-ידי המערער, שני בניו ונשותיהם, נגד המשיב, בנו וארבעה משיבים פורמאליים נוספים. למען הנוחות, ובהתאם לאופן ההתייחסות בפסק דינו של בית משפט קמא, אתייחס להלן לצדדים בלשון יחיד.

רקע

2. הרקע העובדתי פורט בהרחבה יתירה בפסק דינו של בית משפט קמא, ועל כן אסתפק בהבאת עיקרי הדברים.

המשיב היה הבעלים הרשום של חלקה 32 בגוש 18533, אשר זכויותיו בה היו בשיעור של 9/10, ושל חלקה 9 באותו הגוש, אשר זכויותיו בה הן בשיעור של 22/42, שתיהן בבית ג'ן. לידתה של המחלוקת בין הצדדים הינה בשלשה הסכמי מכר אשר נכרתו, לכאורה, בין המערער לבין המשיב:

ההסכם האחד הינו מיום 19.4.1979, במסגרתו הסכימו הצדדים על העברת 2,400 מ"ר מתוך 10,012 מ"ר מהמקרקעין מידי המשיב לידי המערער, בתמורה לתשלום בסך 108,000 לירות (להלן: הסכם ת/5, כפי שסומן על-ידי בית משפט קמא). בין הצדדים קיימת הסכמה לגבי עצם קיומו של הסכם זה, כמו-גם לגבי עיקר תוכנו. יצויין, עם זאת, כי בהסכם עצמו כתוב שהתמורה הועברה במזומן ובמלואה במועד חתימת ההסכם, בעוד המשיב, בכתב תביעתו בבית משפט קמא, טען שהתמורה שולמה בחלקה במזומן בעת חתימת ההסכם ובחלקה בשיקים דחויים בשנות ה-80.

ההסכם השני הינו מיום 18.8.1992, והוא נוסח על-ידי עורך דין ונחתם על-ידי הצדדים בנוכחותו. על פי תוכן ההסכם, הכתוב בעברית, הועברו 4,805 מ"ר מהמקרקעין מהמשיב לידי המערער בתמורה ל-24,000 ₪ אשר שולמו במעמד חתימת ההסכם (להלן: הסכם ת/7, כפי שכונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי). כפי שעולה מפסק הדין, בעקבות הסכם זה עודכן מרשם המקרקעין כך שלטובת המערער נרשמו 4,805 חלקים מתוך 10,012 החלקים במקרקעין. לגבי נסיבות עריכתו של הסכם זה קיימת מחלוקת בין הצדדים, עליה אעמוד בהמשך הדברים.

ההסכם השלישי, אשר על עצם קיומו חלוקים הצדדים, עניינו העברת "כארבעה דונם" (כך בלשון ההסכם) מידי המשיב לידי המערער תמורת תשלום אשר הועבר, לכאורה, במועד חתימת ההסכם. הסכם זה נכתב בכתב יד, והוא אינו נושא תאריך או חתימות של עדים. מועד כריתתו הלכאורית של הסכם זה אינו ברור: במסגרת כתב הגנה אשר הוגש על-ידי המערער לבית משפט השלום בתגובה לתביעת המשיב לסילוק ידו מחלק מהמקרקעין, טען המערער כי הסכם זה נערך לקראת אמצע שנות ה-70. עם זאת, במסגרת התיק דנן המערער טוען כי הסכם זה נערך לאחר חתימת הסכם ת/5, קרי – מאוחר מיום ה-19.4.1979. המשיב, מנגד, מכחיש, כאמור, את אמיתותו של הסכם זה ואת מקוריות חתימתו המתנוססת על גביו (להלן: הסכם ת/7/ב, כפי שכונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי).

4. למען השלמת התמונה יצויין כי ביום 11.2.2001 העביר המשיב לבנו נג'אח 457 חלקים במקרקעין במתנה, אשר נרשמו על שמו במרשם המקרקעין. כשבועיים לאחר מכן התקשר נג'אח בהסכם עם אדם שלישי בשם סאלח מרעי להעברת 455 חלקים מהמקרקעין, והערת אזהרה אף נרשמה לטובתו של זה האחרון. בראשית ההליך בבית משפט קמא היו העיסקאות המתוארות נתונות במחלוקת בין הצדדים, זאת לנוכח טענות המערער כי המשיב העביר לבנו במתנה זכויות לא לו וכי העיסקה בין נג'אח לבין סאלח מרעי נעשתה במרמה. ואולם, במהלך שמיעת הראיות בבית המשפט המחוזי הגיע המערער להסכם פשרה עם סאלח מרעי, והסכם זה קיבל תוקף של

פסק דין
. נותרה, אפוא, המחלוקת לגבי תוקפה של עיסקת המתנה בין המשיב לבין בנו.

לבסוף יוער כי תביעתו של המערער הוגשה בבית המשפט המחוזי נגד שניים נוספים – נדים ונזיה, ילדיו של אדם בשם סאלח חמוד – לו מכר המשיב חלק נוסף במקרקעין. ואולם, בית המשפט המחוזי מחק את התביעה נגדם, משלא הוצג צו ירושה, ומשלא צורפו כל היורשים או מונה מנהל עיזבון.

עיקר טענות המשיב בערכאה הדיונית

5. בין המשיב לבין המערער שררה בעבר מערכת יחסים טובה, והוא מאשר, כאמור, את תוכנו של הסכם ת/5, לפיו מכר למערער שטח של 2,400 מ"ר מהמקרקעין. עם זאת, כפי שצוין, נסיבות עריכתו של הסכם ת/7 נתונות במחלוקת. לטענת המשיב, הוא פנה, יחד עם המערער ולבקשתו, לעורך הדין, על מנת שזה האחרון יסדר את רישום זכויותיו של המערער במקרקעין כפי שהועברו על פי הסכם ת/5, בכדי שיוכל לבנות בשטח המקרקעין דירה עבור בנו. ואולם, המשיב הדגיש כי הוא אינו מבין את השפה העברית, וכי הוסבר לו שעניינו של ההסכם בעיגון העברת אותם 2,400 המ"ר אשר נמכרו למערער במסגרת הסכם ת/5, על מנת לאפשר למערער לדאוג לאישור בניית דירות עבור בניו. כן טען המשיב כי בניגוד לאמור בהסכם, לא הועברה לו כל תמורה במועד החתימה, וכי הוא לא קיבל כל העתק מן ההסכם.

המשיב הוסיף וטען כי סמוך לאחר חתימת הסכם ת/7 פלש המערער לשטחו, אולם מאחר ומדובר היה בשימוש סביר מצידו של המערער, "ללא בניה או עבודה חורגת", ובהיותו קרוב משפחתו, הפקיר המשיב את זכויותיו בשטח הפלישה, עד לתחילת 1999 – אז החל המערער בהכשרת השטח ובביצוע עבודות לא סבירות. או אז, פנה המשיב לבית משפט השלום והגיש נגד המערער תביעה לסילוק יד מהשטח אליו פלש. לטענת המשיב, במסגרת עיון בנספחי כתב ההגנה של המערער בבית משפט השלום נגלה לו הסכם ת/7/ב, אך הוא הדגיש שמסמך זה – הנחזה ככתוב בכתב ידו – הינו מזויף, כמו-גם חתימתו המתנוססת על גביו. לחילופין, המשיב טען כי מאחר והמקרקעין נרשמו במרשם המקרקעין ביום 1.2.1978, ממילא אין להסכם ת/7/ב כל תוקף משפטי מחייב, בהתאם להוראות סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: פקודת הסדר זכויות במקרקעין או הפקודה), לפיהן כל זכות נוגדת אשר לא נתבעה בהליכי ההסדר או שלא ננקטו ביחס אליה ההליכים המפורטים בפקודה – בטלה.

6. לסיכומו של דבר, המשיב טען כי זכויותיו של המערער מסתכמות ב-2,400 המ"ר אשר נמכרו לו במסגרת הסכם ת/5. לטענת המשיב יש להצהיר על בטלותו של הסכם ת/7, מאחר ולא שולמה תמורה עבור 4,805 מ"ר כנטען בו ומשלא הוסברו למשיב תוכנו ומהותו של ההסכם, ועל כן יש לשלול את תוקף הרישום בלשכת המקרקעין שנוצר בעקבותיו. המשיב הסביר כי משנודע לו אודות תוכנו של הסכם ת/7 ועל דבר שינוי מרשם המקרקעין בעקבותיו, הבטיח המערער לשלם לו את התמורה בגין 2,405 המ"ר הנוספים (מעבר ל-2,400 המ"ר שנמכרו במסגרת הסכם ת/5), אך זו מעולם לא שולמה, ועל כן לא נותר לו אלא להגיש תביעה זו.

עיקר טענות המערער בערכאה הדיונית

7. במישור הדיוני המערער טען כי יש לדחות את תביעת המשיב מחמת התיישנות, שכן המערער הוא המחזיק במקרקעין מאז שנות ה-70, מבלי שהועלתה נגדו כל טענה, תוך שהמשיב אף חותם על מסמכים המאששים את בעלותו האמורה.

במישור העובדתי המערער תיאר את השתלשלות העניינים באופן הבא: ביום 1.4.1979 נחתם בין המשיב לבינו הסכם ת/5, על פיו הועברו למערער 2,400 מ"ר בתמורה ל-108,000 לירות. מספר חודשים לאחר מכן, בעקבות הצעת המשיב, נחתם ביניהם הסכם נוסף – הוא הסכם ת/7/ב – על פיו הועבר למערער שטח נוסף של כארבעה דונם בתמורה ל-40,000 לירות. לטענת המערער, מיד לאחר חתימת ההסכמים האמורים הוא תפס חזקה במקרקעין והחל לעבדם, מבלי שהועלתה נגדו, כאמור, כל טענה.

אליבא דמערער, בשנת 1992 הוא תכנן להקים דירת מגורים על המקרקעין עבור בנו, ולשם כך היה עליו להחתים את הבעלים הרשום, הוא המשיב. יחד עם זאת, הוא סבר כי מן הראוי להכין הסכם מסודר אשר יבטיח את זכויותיו במקרקעין ואשר ימנע מחלוקות עם המשיב, ועל כן פנו הוא והמשיב לעורך דין על מנת שזה יערוך עבורם הסכם מסודר לצורך רישום הזכויות בטאבו – הוא הסכם ת/7. דע עקא, לטענת המערער, מאחר והוא לא איתר במועד זה את הסכמים ת/7/ב ו-ת/5, נשמט מזכרונו גודל השטח שנמכר לו על-ידי המשיב בהסכמים אלו, והוא העריכו בטעות ב-4,805 מ"ר, חלף 6,400 המ"ר אשר נמכרו בפועל. בהתאם לכך ניסח עורך הדין את הסכם ת/7, וכך נשתרשה לה הטעות בדבר היקף השטח הנמכר. המערער הדגיש כי למרות שהתמורה המצוינת בהסכם זה הינה 24,000 ₪, אשר שולמו – כך על פי ההסכם – במועד החתימה, התמורה שולמה בפועל עוד לפני כן, במעמד חתימת שני ההסכמים הראשונים, וכי הסכם ת/7 לא בא אלא לאפשר לו, כאמור, לרשום את המקרקעין על שמו. מכל מקום, המערער טען שהמשיב מנוע מלטעון נגד קבלת התמורה כאשר בגוף ההסכם הוא מודה בקבלתה, והדגיש כי המשיב הבין וידע על מה הוא חותם שעה שחתם על ההסכם. בכל האמור לגבי הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב, המערער טען כי שניהם נערכו בכתב ידו של המשיב ונחתמו בפני
עדים, וכי בזמן עריכתם שולמה התמורה המלאה המופיעה בהם.

8. סיכומו של דבר, המערער טען כי על פי הסכמים ת/7/ב ו-ת/5 הוא זכאי לרשום על שמו שטח של 6,400 מ"ר, אך בפועל, בעקבות הסכם ת/7, נרשמו על שמו 4,805 מ"ר בלבד, ועל כן זכאי הוא לרשום על שמו שטח נוסף של 1,595 מ"ר. כן טען הוא כי עסקת המתנה בין המשיב לבין בנו נעדרת תוקף, שכן הזכויות שהועברו מכוחה לא היו בידי המשיב בעת עריכתה, ולפיכך יש להכריז על עסקה זו כבטלה ולבטל את הרישום במרשם המקרקעין אשר נעשה בעקבותיה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

9. בית המשפט המחוזי קיבל, כאמור, את תביעת המשיב ודחה את תביעת המערער. נקבע כי ההסכם היחיד שיש לו תוקף הינו ת/5, המתייחס למכירתם של 2,400 מ"ר. בנוסף, בית המשפט הדגיש כי הסכם זה, כמו גם יתר חומר הראיות, נוגעים אך ורק לחלקה 32, וכי לא נמצאו כל תימוכין לטענות המערער בנוגע לזכויות כלשהן בחלקה 9, ולפיכך דחה את תביעת המערער בנוגע לחלקה זו.

בכל האמור לגבי הסכם ת/7/ב, בית המשפט קבע כי הוא נעדר תוקף משפטי מחייב. בית המשפט הדגיש את הסתירה העולה מדברי המערער בכל הנוגע לתאריך עריכת הסכם זה: בעוד שבמסגרת כתב הגנתו אשר הוגש לבית משפט השלום הוא טען שההסכם נערך "לקראת אמצע שנות השבעים", בתביעתו דנן הוא טען שההסכם נערך מאוחר ממועד עריכת הסכם ת/5 – הוא יום 1.4.1979. בית המשפט הכריע שהסכם זה נערך באמצע שנות ה-70, וקבע כי משהליכי הסדרת המקרקעין הסתיימו, כך על פי הנסח ההיסטורי, ביום 1.2.1978, ממילא מתבטלת כל זכות נוגדת שלא נתבעה בהליכי ההסדר או שלא ננקטו ביחס אליה ההליכים המפורטים בפקודת הסדר זכויות במקרקעין, זאת בהתאם להוראות סעיף 81 לפקודה וסעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

אשר להסכם ת/7 ולנסיבות כריתתו, בית המשפט מתח ביקורת נוקבת על עורך הדין אשר ערך את ההסכם. בית המשפט ציין שאליבא דשני הצדדים, למעשה לא שולם שום סכום במעמד חתימת ההסכם, ולפיכך הצהרתם של המערער ושל עורך הדין על העיסקה למס שבח על בסיס האמור בהסכם זה לא היתה אמת. בית המשפט התקשה לקבל את טענת המערער לפיה ההסכם שיקף את ההשתלשלות הקודמת בין הצדדים וכי תכליתו היתה להעניק תוקף להסכמים הקודמים ולרשום את הזכויות שהועברו על פיהם על שמו, משעניינים אלו לא פורטו כלל במסגרתו. עוד תמה בית המשפט מדוע במסגרת הסכם זה – האמור לכאורה לשקף את שני ההסכמים הקודמים – תועדה העברה של 4,805 מ"ר, בעוד המערער טען כי הוא רכש, עובר להסכם, שטח של 6,400 מ"ר. בנוסף, בית המשפט הביע פליאה מדוע הסכם בין שני אנשים הדוברים ערבית נערך בשפה אחרת, אף מבלי למסור עותק לכל צד, ואימץ את גירסת המשיב לפיה המסמך לא תורגם או הוסבר לו. בדומה, בית המשפט שוכנע כי חתימות המשיב על גבי התוכניות לחלוקת המקרקעין נעשו מבלי שהמשיב מבין את משמעות החתימה.

על רקע האמור, בית המשפט קיבל את תביעת המשיב וביטל את הסכם ת/7 על התוצאות המתחייבות מכך, לרבות שינוי הרישום בלשכת המקרקעין באופן המותיר בידי המערער 2,400 חלקים במקרקעין (במקום 4,805) מתוך 10,012 חלקים. כן יצויין כי תביעתו של המערער לביטולה של עיסקת המתנה בין המשיב לבין בנו נדחתה, משלא נמצא כל בסיס ראייתי המצביע על קיומה של עילה לביטול העסקה.

10. בנוסף, בית המשפט ציין כי חווֹת דעת גרפולוגיות סותרות הוגשו על ידי שני הצדדים לבדיקת הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב, במטרה לבחון אם אכן נכונה טענת המשיב לפיה הסכם ת/7/ב הינו מזויף. ואולם, בית המשפט הבהיר כי לנוכח מסקנתו בדבר העדר נפקות משפטית להסכם ת/7/ב, לא מצא הוא לנכון להתעכב על המחלוקת בין שני המומחים.

בסוף דבריו ציין בית המשפט כי עניינם של הסכמים ת/7 ו-ת/7/ב הינו בהעברת זכויות מוגדרות בחלק מסוים במקרקעין, ומן הדין היה לדחות כל תביעה לביצועם, זאת לנוכח הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, השולל תוקפן של עיסקאות בחלק מסוים במקרקעין. עם זאת, בית המשפט ציין כי מאחר שכבר נרשמו על שם המערער 4,805 חלקים במרשם המקרקעין, ולאור הודאתו של המשיב בדבר זכויותיו של המערער ב-2,400 חלקים, מצא הוא לנכון להותיר את הרישום על כנו, תוך צמצומו ל-2,400 חלקים בלבד.

אשר לטענת המערער בדבר התיישנות תביעת המשיב, בית המשפט ציין כי אמנם הסכם ת/7 נערך ביום 18.8.1992, ואילו תביעת המשיב הוגשה ביום 6.6.2000, כך שלכאורה תביעת המשיב התיישנה. יחד עם זאת, בית המשפט קבע שיש למנות את תקופת ההתיישנות החל מהיום בו נודעה העילה למשיב, ולנוכח קביעתו כי במועד חתימת הסכם ת/7 המשיב לא קיבל לידיו העתק מההסכם ולא ידע דבר אודות תוכנו, וזה הגיע לידיו רק בשנת 1999 בעקבות ההליך בבית משפט השלום, ממילא תביעתו לא התיישנה.

טענות המערער

11. לטענת המערער, ביהמ"ש ביסס את פסק דינו על הוראות סעיפים 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ו-125 לחוק המקרקעין, אף שטענה זו לא עמדה לדיון, לא היוותה חלק מחזית המריבה, וממילא לא הובאו ראיות להפרכתה. לטענת המערער, בכך חרג בית המשפט מהמסגרת שנקבעה על-ידי הצדדים בכתבי טענותיהם, ופסק על סמך טענה שלא נטענה, באופן אשר לא איפשר למערער להתגונן בפני
ה, תוך פגיעה בזכויותיו הדיוניות והמהותיות. המערער מדגיש כי טענת המשיב בדבר תחולת סעיפים 81 לפקודה ו-125 לחוק המקרקעין הופיעו לראשונה במסגרת סיכומיו, באופן המהווה הרחבת חזית, זאת חרף הסכמת הצדדים להימנע מהרחבה שכזו. בכך, טוען המערער, נהג המשיב בחוסר תום לב דיוני.

12. לגופם של דברים, המערער טוען כי המשיב לא הוכיח את היסודות העובדתיים המבססים את המסקנה המשפטית העולה מסעיפים אלו, ובכך לא עמד בנטל השכנוע המוטל עליו. לטענתו, על המערער היה להוכיח שני תנאים עובדתיים: האחד, כי התקיימו הליכי הסדר וכי החלקות נרשמו בפנקס החדש, והשני, כי אין הוראה אחרת המחריגה את תחולת סעיף 81 לפקודה. המערער מבהיר כי אילו הטענה בדבר תחולת הסעיף היתה נטענת על-ידי המשיב בזמן, היה הוא מנסה להוכיח כי היסודות העובדתיים לא התקיימו, וכי הסכם ת/7/ב נערך לאחר הסכם ת/5, קרי – מאוחר משנת 1979 ולאחר סיום הליכי ההסדר. עוד טוען המערער כי מאחר והטענה בדבר תחולת הסעיפים האמורים לא נטענה, הוא לא העלה טענה נגדית להשבת הסכום ששולם על-ידו למשיב על פי הסכם ת/7/ב, שהרי אם הסכם זה נעדר תוקף – יש מקום לטעון שחלה חובת השבה על המשיב בכל האמור לגבי הסכומים אשר שולמו על פיו.

אשר לעצם הסתמכותו של בית המשפט על סעיפים 81 לפקודה ו-125 לחוק המקרקעין, המערער טוען כי שגה בית המשפט בהסתמכו לשם כך על הנסח ההיסטורי מבלי שהיו לפניו ראיות אחרות המלמדות על התנהלות הליכי ההסדר. בנוסף, המערער טוען כי מקום בו מוכח כי מרמה גרמה לרישום מוטעה, כגון מצב בו הרישום לא התבסס על נתוני אמת- כבמקרה שלפנינו, רשאי בית המשפט להורות על תיקון הרישום באמצעות הפעלת מנגנון התיקון הקבוע בסעיף 93 לפקודה.

13. בכל האמור לגבי קביעת בית המשפט כי הסכם ת/7/ב נערך באמצע שנות ה-70, המערער סבור כי בית המשפט נקלע לכלל טעות. המערער מודה כי ישנה סתירה בין האמור בכתב הגנתו בבית משפט השלום (בו, לטענתו, הוא לא היה מיוצג, ובמסגרתו טען כי ההסכם נערך לקראת אמצע שנות ה-70) לבין האמור בכתב תביעתו בתיק דנן (במסגרתו טען כי הסכם זה נערך מספר חודשים לאחר הסכם ת/5 מיום 1.4.1979). עם זאת, המערער מדגיש כי מאחר שטענתו היחידה של המשיב היתה שהסכם ת/7/ב מזויף, הוא התמקד בהפרכתה בלבד. לטענתו, אילו הטענה בדבר מועד עריכת ההסכם היתה נטענת על ידי המשיב או רלוונטית לדיון, הוא היה מרענן את זכרונו כראוי ומנסה לאתר ראיות לחיזוק טענותיו. המערער מציין כי במסגרת הכנת כתב התביעה דנן התברר לו שהתמורה בעבור הסכם ת/7/ב שולמה בין השנים 1979-1983, עובדה המוכיחה כי ההסכם אינו מזויף וכי הצדדים פעלו על פיו. עוד מדגיש המערער כי תביעת המשיב לבית משפט השלום הוגשה בחלוף כעשרים שנה מיום חתימת ההסכם, ולפיכך אין לצפות ממנו לזכור במדויק את מועד עריכתו, משאין ההסכם נושא תאריך ובהיות המערער בן 75 שנים. בהקשר זה טוען המערער שבית המשפט, בקבעו שההסכם נערך באמצע שנות ה-70, לא התייחס לטענותיו, לתצהירו ולעדותו, והתבסס אך על האמור בכתב הגנתו אשר הוגש לבית משפט השלום, כל זאת מבלי לנמק מדוע. המערער קובל נגד החלטת בית משפט קמא לפטור עצמו מלדון בטענת הזיוף המורכבת ומלהכריע בין חוות הדעת הגרפולוגיות, ונגד העדפתו להכריע את הסכסוך על סמך טענה פשוטה יותר שאינה מצריכה ניתוח מורכב של העדויות.

14. בהתייחסו להסכם ת/7, המערער סבור שקביעתו של בית המשפט – לפיה חתימותיו של המערער על גבי ההסכם ותכניות הבניה הן נעדרות תוקף משפטי מחייב, שכן המשיב לא הבין על מה הוא חותם – עומדת בסתירה להלכה הפסוקה. לטענתו, אין כל רלוונטיות לשאלה אם המשיב ידע על מה הוא חותם, שכן חובה היתה עליו לסרב לחתום עד אשר יתורגם לו ההסכם ולדרוש העתק ממנו לאחר שחתם עליו. המערער, בהפנותו לפסיקה, טוען כי חזקה על אדם שהוא קורא את הדברים עליהם הוא חותם, ומכל מקום, המשיב לא עמד, לטעמו, בנטל הכבד הנדרש להוכחת טענת "לא נעשה דבר", משלא טרח לקרוא את ההסכם לפני שחתם עליו. ברוח דברים אלו המערער טוען כי שגה בית משפט קמא בקבעו שאין לתת תוקף לחתימות של המערער על תכניות חלוקת המקרקעין והתשריטים, שכן גם בהנחה שהוא לא הבין את משמעות החתימה, אין בכך כדי לאיין את תוקפה.

בנוסף, המערער מפנה לכתב תביעתו של המשיב בבית משפט השלום ולתצהירו אשר צורף לבקשה מטעמו למתן צו מניעה, במסגרתם טען כי ביום 18.8.1992 (הוא יום חתימת הסכם ת/7) המערער רכש ממנו שטח של 4,805 מ"ר מחלקה 32. המערער מציין שהמשיב לא ביקש כל סעד ביחס להסכם זה, ולא העלה כל טענה בדבר אי מסירת העתק מההסכם או הימנעות מתרגומו. עוד מפנה המערער לבקשה נוספת מטעם המשיב למתן צו מניעה קבוע אשר הוגשה לבית משפט השלום, במסגרתה טען כי לאחר שהוא ידע על הסכם ת/7, המערער הבטיח לשלם לו את יתרת התמורה המגיעה לו עבור ההפרש של 2,405 המ"ר. לטענת המערער, מהאמור עולה שהמשיב ידע על פרטי ההסכם ולא ראה בו כל פגם, וממילא טענותיו נגדו אשר הועלו בהמשך הדרך הן חסרות בסיס.

בהתייחסו לביקורת שהוטחה בפסק דינו של בית משפט קמא נגד עורך הדין אשר ערך את ההסכם, המערער מבהיר כי אף אחד מבעלי הדין לא טען שבמסגרת עריכת ההסכם הודיע מי מהם לעורך הדין על דבר קיומן של העסקאות הקודמות, ומדגיש כי עורך הדין רשם את אשר רשם מפי הצדדים. כן טוען המערער כי לא היה מקום לביקורת שנמתחה על ידי בית המשפט נגד העובדה שההסכם נערך בשפה העברית, ומצביע על כך שבשעת עריכתו לא היתה כל קביעה חוקית או משפטית הקובעת את רשמיות השפה הערבית.

15. אשר לסוגיית התיישנות תביעת המשיב, המערער טוען כי משהודה המשיב על דבר חתימתו על הסכם ת/7 ומשלא הובאה על ידו כל ראיה המלמדת כי לא יכול היה לקבל העתק מן ההסכם, על מרוץ ההתיישנות להתחיל מהיום בו יכול היה המשיב לדעת על תוכן ההסכם – הוא יום חתימתו, בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות).

בסוף דבריו מעלה המערער, בלשון רפה, מספר טענות נוספות, ביניהן: כי שגה בית המשפט בציינו, באמרת אגב, כי לנוכח הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב הם לכאורה חסרי תוקף, שכן עניינם בהעברת זכויות בחלק מסוים במקרקעין. לטענת המערער, יש לפרש את הסיפא של סעיף 13 כמתייחסת לרישא של הסעיף, קרי – כאוסרת על עיסקה בחלק מסוים אשר אינו כולל את כל הבנוי והנטוע עליו; עוד טוען המערער לקיומו של נזק ראייתי אשר נגרם לו כתוצאה מהשיהוי בה לוקה תביעת המשיב; כי בית המשפט שגה בקבעו שעיסקת המתנה בין המשיב לבין בנו נעשתה שלא במרמה; וכי לנוכח העובדה שהתמורה בגין הסכם ת/7/ב שולמה על ידי המערער והוא פעל על פי ההסכם תוך הקמתן של דירות מגורים במקרקעין, היה על בית המשפט לבדוק אם מוצדק היה להורות על אכיפת ההסכם מכוח סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים).

טענות המשיב

16. עיקרו של דבר, המשיב סומך ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וחוזר על טענותיו אשר הועלו בתביעתו בערכאה דלמטה. מעבר לכך, בהתייחסו לטענת המערער בדבר "הרחבת חזית" מצידו, המשיב מבהיר כי טענה בדבר העדר תוקפו של הסכם ת/7/ב לנוכח הוראות סעיף 81 לפקודה הועלתה על ידו בסיכומיו, וכי המערער הוא זה אשר בחר להימנע מלהגיב אליה. מכל מקום, המשיב מפנה להוראת תקנה 74 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, לפיה אין בעל דין מנוע מלהסתמך על הוראת דין מחמת שלא הביא אותה בכתב טענותיו, וטוען כי מכוחה של זו יפה גם הטענה בדבר היותו של ההסכם חסר תוקף לנכוח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין.

אשר לטענת המערער בדבר התיישנות תביעתו, המשיב מפנה להוראת סעיף 159 לחוק המקרקעין, לפיה חוק ההתיישנות לא חל על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. בנוסף, המשיב טוען כי אף אם טענת ההתיישנות היתה במקומה, המערער ויתר עליה בכך שהגיש לבית המשפט המחוזי תביעה שכנגד מטעמו.

17. בנוסף לאמור, המשיב מתייחס בתשובתו למספר נקודות "בעייתיות", לטענתו, העולות מדברי המערער, בהן: כי דברי המערער לפיהם הוא החזיק בשטח ונהג בו מנהג בעלים מאז שנות ה-70, סותרים את האמור בהסכם ת/7 מיום 18.8.1992, לפיו הזכויות במקרקעין הועברו עם החתימה על ההסכם; וכי תביעת המערער בבית המשפט המחוזי לפיה הוא הבעלים של 6,400 מ"ר אינה מתיישבת עם דבריו בראשית ההליך בבית המשפט המחוזי (בפני
כב' השופט י' כהן) לפיהם הוא רכש 5,500 מ"ר, כמו גם עם טענתו בכתב תביעתו, ממנה עולה כי הוא הבעלים של 5832 מ"ר.

בסוף דבריו, המשיב מציין את חוות הדעת הגרפולוגית אשר הוגשה מטעמו, ותוקף את חוות הדעת אשר הוגשה מטעם המערער, אשר, לטעמו, לא היתה מהימנה ומקצועית. בנוסף, המשיב טוען כי עסקת המתנה אשר נערכה בינו לבין בנו נג'אח נעשתה בתום לב, כי עדויותיהם אלה לא נסתרו על-ידי המערער, וממילא דין התביעה להידחות בהקשר זה.

דיון

18. תחילה יצויין כי ביום 21.5.2007 קיבל בית משפט זה את בקשתו של המערער לעכב את ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט (כב' השופט א' א' לוי) הטעים כי פרק הזמן הממושך – כ-20 שנה – בו מצויה הקרקע בחזקתו של המערער ובשימושו, והעובדה כי על המקרקעין נבנו דירות מגורים לבני משפחתו של המערער, אשר גם משמשות בפועל למטרה זו, מטים את מאזן הנוחות לטובתו. בית המשפט הורה, אפוא, על התליית ביצועו של פסק הדין נשוא הערעור בכל הנוגע לסוגיית הזכויות במקרקעין.

19. כעת לגופו של הערעור. אקדים ואומר כי לדעתי, דין הערעור להתקבל בחלקו, באופן המותיר בידי המערער את הבעלות ב-4,805 חלקים במקרקעין, בהתאם ועל בסיס מצב הזכויות הרשומות במרשם המקרקעין כיום. זאת, חלף הכרעתו של בית משפט קמא אשר קבע כי למערער זכויות ב-2,400 חלקים בלבד, ולאחר ששוכנעתי כי אין בסיס לתביעת המערער לבעלות ב-6,400 חלקים במקרקעין.

אסביר את עמדתי.
הסכם ת/7 – ההסכם השני

20. הסכם זה נערך, כזכור, ביום 18.8.1992, ועניינו העברת 4,805 מ"ר מידי המשיב לידי המערער. ההסכם נוסח ונכתב על ידי עורך דין, בשפה העברית ובנוכחות הצדדים, ותכליתו היתה לעגן באופן מסודר את עסקאות המכר הקודמות אשר התבצעו בין הצדדים. על כך אין חולק. ואולם, בית המשפט המחוזי, לאחר התלבטות לא מועטה, קבע כי הסכם זה משולל תוקף, וזאת מהסיבות הבאות: ראשית, בית המשפט נתן אמון בגירסת המשיב לפיה הוא לא ידע על מה הוא חותם; שנית, לנוכח העובדה שההסכם אינו מפרט את ההסכמים הקודמים אותם הוא בא לכאורה לעגן, בית המשפט הסיק כי אין להתייחס אליו כאמין וכנכון; ושלישית, בית המשפט הביע את תמיהתו כיצד זה נוסח ההסכם בלשון העברית, שעה שהצדדים הם דוברי ערבית.

21. לאחר שעיינתי באופן מעמיק בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, בכתבי טענות הצדדים ובחומר הראיות, דעתי היא כי חרף התרשמותו המתוארת של בית משפט קמא, יש לתת להסכם ת/7 את מלוא התוקף.

אכן, ככלל, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים ובממצאי מהימנות שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, זולת מקרים נדירים ויוצאי דופן, כגון מקום בו נפלה בממצאים אלה טעות עקרונית ובולטת, או שאין הם מתיישבים עם חומר הראיות (ראו, למשל: ע"א 6637/08 נגאר נ' דולה (לא פורסם, 15.3.2007)). זאת בשונה מכל האמור במסקנות הנובעות מן העובדות, אשר תעמודנה תמיד תחת שבט ביקורתה של ערכאת הערעור, ולגביהן בטל טעם עדיפות הערכאה הדיונית (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, בעריכת ש' לוין, 1995) 856 - 857; חמי בן-נון הערעור האזרחי (2004) 232 - 242)). לטעמי, בחינת מסקנתו של בית משפט קמא לנוכח מכלול חומר הראיות, מעוררת קושי אשר אין להתעלם ממנו, ומצדיקה התערבות בממצאים אשר נקבעו בפסק הדין ובמסקנות הנובעות מהם.

אני סבורה כי מקרה זה מצדיק חריגה מהכלל והתערבות בממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא. קביעת מהימנותם של עדים היא כלי חשוב בידי בית המשפט בהערכת הראיות שבפני
ו ולצורך הסקת מסקנות בשאלות המתעוררות בעניין שבפני
ו. כלי זה ניתן לשופט היושב בערכאה הדיונית, שכן הוא זה המתרשם מהעד באופן בלתי אמצעי. עם זאת, יש לנהוג בכלי זה בזהירות מרובה שכן אין השופט בוחן כליות ולב. לפיכך ביסוס

פסק דין
על ממצאי מהימנות מחייב התייחסות ברורה גם לעדויות נוספות שנשמעו ובוודאי לממצאים אובייקטיבים הסותרים את האמור בעדות עליה מסתמך בית המשפט. על השופט לנמק באופן ממשי ומשכנע מדוע העדיף עדות אחת על פני עדויות וראיות אובייקטיביות שאינן מתיישבות עם עדות זו. אמירה סתמית לפיה ניתן אמון בעדותו של אחד על פני יתר הראיות אין בה די כדי לשכנע בביסוס מסקנות והכרעות משפטיות. במקרה דנן לא מצאתי בהכרעת הדין וגם לא בחומר הראיות נימוק ממשי להעדפת עדותו של המשיב על פני עדויות אחרות שנשמעו, ובהן עדותו של המערער ועורך הדין בפני
ו נערך ההסכם, ועל פני ממצאים אובייקטיבים שאינם מתיישבים עם עדותו של המשיב בנקודה זו.

22. בראש ובראשונה, הכרעתו של בית המשפט נעדרת התייחסות לראיה מרכזית ביותר, היא התייחסותו של המשיב עצמו לזכויות אשר הועברו על ידו למערער במסגרת הסכם ת/7. וזו לשון כתב התביעה אשר הוגשה על-ידי המשיב לבית משפט השלום בשנת 1999 לסילוק ידו של המערער מן המקרקעין:

"4. ביום 18/8/92 הנתבע רכש מהתובע את השטח 4,805 מ"ר מחלקה 32 גוש 19533.

רצ"ב העתק צילומי מהסכם המכר"

ואמנם, בהמשך כתב התביעה עתר המשיב לסילוק ידו של המערער אך ורק מהשטח החורג מ-4,805 מ"ר אלו.

עיינתי בתשובתו של המשיב חזור ועיין, ולא מצאתי כל הסבר המניח את הדעת לדברים האמורים. תמהני כיצד אדם המתכחש לתוכנו של הסכם פלוני תובע את זכויותיו לאור האמור בו תוך צירופו כראיה. לא למותר לציין כי התנהלות זו אינה מתיישבת עם טענות המשיב לפיהן הוא לא היה מודע לתוכנו של ההסכם וכי האמור בו לא שיקף נאמנה את הסכמות הצדדים, ולהשקפתי אין זו אלא בבחינת הודאה בדבר קיומה של מודעות מצד המשיב לתוכנו של הסכם ת/7 והסכמתו לאמור בו.

23. יתרה מכך, התקשיתי לראות כיצד עובדת ניסוחו של ההסכם בשפה העברית משמשת תימוכין למסקנת בית המשפט כי ההסכם נעדר תוקף. אכן, פשיטא שאין כל מניעה כי צדדים דוברי ערבית יערכו ביניהם הסכמים בשפתם שלהם, ויפים לעניין זה דבריו של בית משפט קמא בהרחיבו לגבי היות השפה הערבית שפה רשמית במדינת ישראל. עם זאת, מכאן ועד המסקנה כי ניסוח ההסכם בשפה העברית מטיל צל על תוקפו – ארוכה, לטעמי, הדרך.

בהקשר זה אציין כי לא מצאתי ביסוס לטענה המשתמעת מדברי המשיב כי הטעיה – במובנה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 – היא שהובילה אותו לסבור בטעות כי הסכם ת/7 נועד לעגן את העברת 2,400 המ"ר, ואותם בלבד. כפי שפורט לעיל, החוזה נערך בעברית, בעוד הצדדים ועורך הדין נדברים ביניהם בערבית. על כך יש להוסיף כי חתימתם של הצדדים בשפה הערבית מתנוססת הן בסופו של החוזה, הן בצד השורה המפרטת את העברת 4,805 המ"ר. לגבי נסיבות עריכת החוזה, עורך הדין העיד בבית משפט קמא כי פרטי ההסכם הוכתבו תחילה על-ידי הצדדים, וכי בעת החתמתם הוא תירגם באוזניהם את תוכן החוזה לשפה הערבית. על רקע כל האמור, החלטתו של בית המשפט לאמץ את גירסת המשיב לפיה הוא הוטעה בקשר לתוכנו של ההסכם, מחייבת, אפוא, את המסקנה שהמערער ועורך הדין עשו יד אחת בנסיון לרמות את המשיב, בהציגם בפני
ו מצג שקרי בעל פה בשפה הערבית, בעוד תוכן החוזה הכתוב בשפה העברית – המובנת רק להם – מבטא הסכמה פיקטיבית. ברם, בית המשפט נמנע מקביעה ברוח זו, באופן היוצר דיסוננס של ממש בין מסקנתו לבין השלכותיה, מבלי שניתן לכך כל הסבר. בהעדר ראיה לסתור, אני כשלעצמי לא מצאתי הנמקה משכנעת מדוע לפקפק בדברי עורך הדין, אשר ייצג את שני הצדדים במעמד החתימה.

על כך אוסיף שמסקנתו של בית המשפט לפיה ההסכם נעדר תוקף באה, כפי שפירט, לאחר התלבטות לא מועטה. הפכתי והפכתי בדבר ולא עלה בידי להבין מקורה של התלבטות זו מהו. שהרי, אילו בית המשפט אכן נתן אמון מלא בגירסת המשיב, ממילא המסקנה כי ההסכם נעדר תוקף היא בבחינת תוצאה טבעית, לנוכח הפגם היסודי אשר נפל בכריתתו. אין לי אלא להסיק שהתלבטותו של בית המשפט נבעה מהיסוס מסוים בבואו להעדיף את גירסת המשיב על פני גירסתם של המערער ושל עורך הדין, התלבטות המתיישבת היטב עם הבעייתיות המתוארת כפי שעולה מגירסת המשיב.

24. גם בכך לא סגי. אינני שותפה לנימוקו הנוסף של בית המשפט המחוזי לפיו אי פירוט העסקאות הקודמות במסגרת הסכם ת/7 מצביע על היעדר תוקפו של ההסכם. עורך הדין, אשר ניסח את ההסכם, העיד כי כל אשר כתב – מפי הצדדים כתב, ובית המשפט לא קבע, כאמור, כי הוא העיד דברי שקר. אכן, לית מאן דפליג כי טוב היו עושים הצדדים אילו היו עורכים את כל הסכמיהם ביתר פירוט ובצורה ברורה יותר. עם זאת, לא ראיתי להשליך מרמת פירוט הסכם זה על תוקפו, בייחוד מקום בו אף אחד מן הצדדים לא טען שהעסקאות הקודמות פורטו בפני
עורך הדין, ועל אחת כמה וכמה שעה ששני הצדדים לחוזה מסכימים שתכליתו היתה לעגן את ההסכמות הקודמות ביניהם, בהיות המחלוקת העיקרית ביניהם נסובה על תוכנן של הסכמות אלה.
25. אבקש להדגיש כי אינני מתעלמת מנימוקו המרכזי של בית המשפט המחוזי, אשר נתן, כאמור, אמון בגירסת המשיב לפיה הוא לא ידע על תוכנו של ההסכם. עם זאת, בחינתם של ממצאי הערכאה הדיונית צריכה להיעשות על רקע התשתית הראייתית כולה. כאשר מסקנותיה של הערכאה הדיונית אינן מתיישבות עמה, או במקרים בהם הכרעת הערכאה הדיונית מתעלמת כליל מעניינים מרכזיים העולים מחומר הראיות, על ערכאת הערעור להתערב, בזהירות ובאחריות, ככל שתמצא לנכון (ע"פ 6643/05 מדינת ישראל נ' פלוני (לא פורסם, 3.7.2007), סעיף 7 לפסק הדין; ע"א 7301/04 קרדן בע"מ נ' באולינג - המרכז הישראלי לספורט כדורת בישראל בע"מ (לא פורסם, 23.1.2007), סעיף 8 לפסק הדין). בנסיבות דנן, לאחר שמצאתי כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי – אליה הגיע לאחר התלבטות רבה ולפיה הסכם ת/7 הינו חסר תוקף – נעדרת כל ההתייחסות לאמור בכתב תביעתו של המשיב בבית משפט השלום אף שתוכנו אינו מתיישב עם תביעתו בתיק זה, ולנוכח מסקנתי כי יתר הנימוקים בפסק הדין אינם מהווים בסיס איתן דיו על מנת להסיק את דבר שלילת תוקפו של ההסכם, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להעניק להסכם ת/7 את מלוא התוקף. על כך אוסיף כי חיזוק למסקנתי זו מצאתי בחומר הראיות, המעיד, לטעמי, על כך שתוכנו של הסכם זה אכן שיקף נאמנה את הסכמות הצדדים עובר למועד כריתתו. על נקודה זו אעמוד להלן.

הסכם ת/7/ב – ההסכם השלישי

26. כפי שפורט לעיל, המערער טוען כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא לפיה הסכם זה נערך באמצע שנות ה-70, מועד עריכתו האמיתי של ההסכם הינו בתחילת שנות ה-80, לאחר עריכת הסכם ת/5 ולפני עריכת הסכם ת/7. בנוסף, המערער מעלה שלל טענות בנוגע להסתמכות בית המשפט על פקודת הסדר זכויות במקרקעין, ונגד מסקנתו כי לנוכח הוראות סעיף 81 לפקודה מתבטלת כל זכות של המערער במקרקעין הנובעת מהסכם ת/7/ב.

27. ראשית יש להודות כי גם לאחר עיון מעמיק בחומר הראיות, מועד עריכתו של הסכם זה נותר לוט בערפל. אף עדותו של המערער עצמו במסגרת חקירתו הנגדית בבית משפט קמא אינה שופכת אור על נקודה זו:

"ש. מתי נערכה החג'ה של 4 דונם ובאיזה תאריך?
ת. לא נרשם עליה תאריך.
ש. יכול להיות בשנת 71' ויכול להיות בשנת 92', באיזה תאריך?
ת. אני לא יכול לזכור מתי קניתי את החג'ה השניה עבור ה-4 דונם.
ש. אתה לא זוכר תאריך?
ת. לא זוכר והוא לא רשום תאריך. נכון שזה יכול להיות כל זמן. החג'ה נרשמה כאשר הוא קיבל את הכסף."

מסקנתו של בית המשפט כי ההסכם נערך באמצע שנות ה-70, התבססה, כאמור, על ראיה אחת בלבד – היא דבריו של המערער בכתב הגנתו אשר הוגש לבית משפט השלום במסגרת תביעת המשיב לסילוק יד, בו טען כי ההסכם נערך "לקראת אמצע שנות השבעים". ואולם, בכל האמור לגבי התייחסות בית המשפט המחוזי לטענות הצדדים במסגרת ההליך בפני
בית משפט השלום, לא מצאתי בפסק הדין דלמטה כל נימוק המצדיק את ההבחנה לפיה יש לאמץ את גירסתו של המערער בבית משפט השלום (לפיה ההסכם נערך לקראת אמצע שנות ה-70) מחד גיסא, ולהתעלם מגירסת המשיב בהליך האמור (לפיה המערער רכש ממנו 4,805 מ"ר), מאידך גיסא, כפי שפורט לעיל במסגרת הדיון אודות הסכם ת/7.

28. זאת ועוד. דומה כי נימוקו של בית המשפט המחוזי – לפיו לנוכח הוראות סעיף 81 לפקודה, הסכם ת/7/ב נעדר נפקות משפטית משהליכי הסדרת המקרקעין נסתיימו לאחר מועד כריתתו – אינו חף מספקות אף הוא. זאת, בין אם לנוכח העובדה שכל שעמד בפני
בית משפט קמא בהכריעו לגבי מועד סיום הליכי ההסדר היה הנסח ההיסטורי, ובין אם על רקע השאלה לפתחו של מי רובץ הנטל להוכיח מתי נסתיימו הליכי ההסדר (וראו: ע"א 668/74 עזבון המנוח סאמי עבדאל נ' עלי, פ"ד כט(2), 49 (1975), סעיף 4 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) י' כהן); וראו והשוו: ד"נ 28/84 זיידאן נ' ע'דיר, פ"ד מה(4), 661 (1988), ודעותיהם החולקות של הנשיא שמגר, והשופטים גולדברג ונתניהו כנגד אלה של המשנה לנשיא בן פורת והשופט בך).

מכל מקום, אף אם אצא מנקודת הנחה כי יש לקבל את טענות המערער בדבר מועד עריכת הסכם ת/7/ב והעדר תחולת סעיף 81 לפקודה, לא יהיה בכך כדי לבסס את טענתו כי מדובר בחוזה עצמאי למכירת ארבעה דונמים נוספים, אלא רק כדי לחזק את המסקנה לפיה הסכמת הצדדים נסובה על העברת 4,805 מ"ר בלבד בהתאם להסכם ת/7, שכן אין האמור בהסכם אחד עומד בסתירה לאמור בהסכם האחר.

אסביר את דבריי.

29. כפי שתואר, השטח הנקוב במסגרת הסכם ת/7 הינו 4,805 מ"ר. אליבא דמערער, הסכם זה אמור לעגן הן את 2,400 המ"ר אשר נמכרו במסגרת הסכם ת/5, הן את ארבעת הדונמים אשר נמכרו במסגרת הסכם ת/7/ב. לא ברור, אפוא, מנין צמח הפער בין השטח הנקוב במסגרת הסכם זה (4,805 מ"ר) לבין השטח אותו תובע המערער (6,400 מ"ר). טענתו של המערער לפיה נשמט מזכרונו גודל השטח אותו רכש מהמשיב בהסכמים הקודמים והוא העריכו בטעות ב-4,805 מ"ר, חלף 6,400 המ"ר אשר נמכרו בפועל, נראית בעיניי חלשה, שלא לומר קלושה, חסרת בסיס וחסרת הגיון. ראשית, קשה, לטעמי, לייחס פער כה ניכר, של למעלה מ-30% בגודל השטח הנרכש, לפרט הנשמט מזיכרונו של אדם. ענייננו כאן בעיסקה בה רכש המערער מקרקעין עבור ילדיו, ובלתי סביר בעיניי שחולשה רגעית בזיכרונו תובילו לטעות כה דרסטית, על אחת כמה וכמה מקום בו כל התכלית אשר עמדה בבסיס עריכת הסכם ת/7 היתה לעגן בצורה מסודרת את הסכמות הצדדים הקודמות – נסיבות בהן חזקה על המערער שהיה בודק באופן מדוקדק מהן זכויותיו האמיתיות במקרקעין. שנית, בניגוד להסכם ת/7/ב במסגרתו נמכרו לכאורה "כארבעה דונם", השטח הנקוב בהסכם ת/7 הוא מדויק עד לרמת המטר הבודד. אינני סבורה כי פירוט כה רב עולה בקנה אחד עם טענת המערער כי שכח מהו גודל השטח אותו רכש, ודומה בעיניי כי פירוט זה מתיישב היטב עם שאיפת הצדדים לעגן במדויק את חלוקת הזכויות ביניהם.

30. התמונה המצטיירת, להשקפתי, הינה שהסכם ת/7/ב, ככל שאינו מזויף, בא לעגן אף הוא עסקאות קודמות אשר נערכו בין הצדדים, בכלל זה את הסכם ת/5. ברם, רמת הפירוט בו לקתה בחסר: לא פורטה מספר החלקה; לא פורט גודל השטח המועבר ("כארבעה דונם"); ולא צוין תאריך עריכתו, כך שתוכנו נראה כמשקף את הסכמות הצדדים במשוער. על רקע האמור, אך סביר הוא, שהצדדים, אשר רצו לעגן, כטענתם, את ההסכמות הקודמות ביניהם בצורה מסודרת ומדויקת, פנו לעורך הדין על מנת שיערוך את הסכם ת/7.

ישאל השואל: הרי במסגרת הסכם ת/7/ב לא פורטה כלל כל עיסקה קודמת בין הצדדים, וכיצד זה ייתכן שתכליתו היא לעגן בצורה מסודרת את הסכמותיהם הקודמות? ואמנם, טענת המערער הינה כי עניינו של הסכם זה בעיסקה עצמאית, אשר תכליתה להעביר "כארבעה דונם" נוספים מידי המשיב לרשותו של המערער. דע עקא, אף בהסכם ת/7 – אשר אין מחלוקת בין הצדדים כי עניינו בעיגונן של ההסכמות הקודמות ביניהם – לא הוזכרה כל עיסקה קודמת. לא מן הנמנע, אפוא, שבטרם עלתה מערכת היחסים בין הצדדים על שרטון, הם לא ראו צורך לתאר בפרוטרוט במסגרת חוזיהם את עסקאותיהם הקודמות. השערה זו מתיישבת היטב עם לשונו של הסכם ת/7.

סיכום ביניים

31. ההסכם הראשון – הסכם ת/5 – אשר נערך, כאמור, ביום 19.4.1979 ועניינו מכירת 2,400 מ"ר מהמשיב לידי המערער – תקף, ואינו נתון במחלוקת בין הצדדים.

ההסכם השני – הסכם ת/7 – אשר נערך כאמור, ביום 18.8.1992 ונוסח על-ידי עורך דין – עניינו בהעברת 4,805 חלקים במקרקעין מהמשיב לידי המערער. תכליתו של ההסכם היתה לעגן בצורה מסודרת את הסכמות הצדדים בהתאם לעיסקאות אשר נערכו ביניהם בעבר, ותוכנו משקף נאמנה את הסכמות הצדדים עובר לכריתתו. לפיכך, יש להותיר את שינוי מרשם המקרקעין שהתבצע בעקבותיו על כנו.

ההסכם השלישי – הסכם ת/7/ב – עניינו בהעברת "כארבעה דונם" מהמשיב לידי המערער. אף אם נקודת המוצא תהא שהסכם זה נערך בראשית שנות ה-80 והוא אותנטי ובר תוקף – כטענת המערער, אין המדובר אלא בהסכם אשר נועד אף הוא לעגן הסכמות קודמות בין הצדדים. ברם, רמת הפירוט בו לקתה בחסר, ומכאן נולד הצורך לערוך הסכם נוסף, אשר יבהיר בצורה מפורשת מהן הסכמות הצדדים על מנת שניתן יהיה להסדירן במרשם המקרקעין. על צורך זה בדיוק ענה הסכם ת/7. ודוק: מאחר שהאמור בהסכם ת/7 כולל, למעשה, את האמור בהסכם ת/7/ב, ולנוכח הקביעה כי יש להעניק להסכם ת/7 את מלוא התוקף, ממילא מתייתר הצורך להידרש לשאלת תוקפו של הסכם ת/7/ב.

סעיף 13 לחוק המקרקעין

32. כפי שהוזכר, אף שבית המשפט המחוזי מצא שעניינם של הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב הינו בהעברת זכויות בחלק מסוים במקרקעין, הוא נמנע מלשלול את תוקף העברת 2,400 המ"ר (על פי הסכם ת/5) כמתחייב מהוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, מאחר שכבר נרשמו על שם המערער 4,805 חלקים במרשם המקרקעין (על פי הסכם ת/7). בית המשפט הורה, אפוא, על שינוי המרשם כך שבמקום 4,805 החלקים האמורים, יישאר המערער בעליהם הרשום של 2,400 חלקים בלבד, לאור הודאת המשיב בדבר זכויותיו של המערער ב-2,400 חלקים אלו.

33. תחילה יוער כי נסיונו של המערער לפרש את הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין – לפיה אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין – כמתייחסת לבנוי ולנטוע על המקרקעין, ולהם בלבד – אין לה על מה שתסמוך. אכן, הוראה זו מתייחסת גם לאפשרות של "פיצול אנכי" של החלקה, קרי – הרום, המעמקים, הבנוי והנטוע – אשר אין לפצל בין הבעלות בהם לבין הבעלות בחלקה גופא (וראו, למשל: ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817, 855 (2003)). ואולם, מן המפורסמות הוא כי תחולתה של הוראה זו מתפרשת גם על "פיצול אופקי" של החלקה, קרי – שלילת תוקפן של עיסקאות המפצלות את הבעלות לרוחבה של חלקת המקרקעין, אשר תכליתה למנוע את פיצולה של החלקה ליחידות זעירות שאינן מאפשרות ניצול יעיל (וראו: מיגל דויטש קניין כרך א 98 – 99 (1997) (להלן: דויטש); יהושע ויסמן דיני קניין חלק כללי 291 (1993) (להלן: ויסמן)).

34. אשר לקביעתו של בית משפט קמא בדבר אי שלילת תוקפו של הסכם ת/5, יש להדגיש כי לשון סעיף 13 לחוק המקרקעין היא ברורה וחד משמעית, והיא אוסרת על הקניית זכות בחלק פיזי (להבדיל מחלק מתמטי) של יחידה קניינית נתונה. ודוק: ההגבלה האמורה חלה רק על השלב הקנייני. בשלב האובליגטורי אין כל מניעה להתחייב להקנות חלק פיזי מסוים בנכס, אף אם בעת לידתה של ההתחייבות – ביצועה בפועל אינו אפשרי (ע"א 664/81 הווארד נ' ארז, פ"ד לח(3) 301, 310 (1984); ע"א 272/86 הכרי נ' הכרי, פ"ד מב(2), 411, 416 (1988); דויטש, שם; ויסמן, שם, הערה 4). ברי, אפוא, כי בית המשפט נקלע לכלל טעות בקבעו כי יש לתת תוקף להעברת 2,400 המ"ר על פי הסכם ת/5, משהזכויות המועברות על פיו כבר נרשמו במרשם המקרקעין. נהפוך הוא. משעברה העסקה מהשלב החוזי לשלב הקנייני, תחולנה עליה הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין השוללות את תוקפה מניה וביה, ואין להסכמת הצדדים לעניין זה ולא כלום.

משכך, לנוכח קביעתו של בית משפט קמא כי העברות הזכויות נשוא הסכמים ת/5 ו-ת/7/ב עניינן בחלקים מסוימים במקרקעין, לכאורה אחת דינן להתבטל. ואולם, עיון בלשונו של הסכם ת/7, המעגן, כאמור, את הסכמותיהם הקודמות של הצדדים, מעלה כי בניגוד לקביעתו של בית המשפט, אין המדובר בהכרח בעיסקה בחלק מסוים במקרקעין. וזו לשון הסכם ת/7:

"והואיל וברצונו של צד א' להעביר את 4,805 הזכויות לצד ב'.

והואיל והצדדים הסכימו לתחום את הזכויות לחזקה ב-4,805 מ"ר מהחלקה (ובכתב יד נוספו המילים: "בצד המזרחי כמסומן בתשריט..." – ע.א.)"

הנה כי כן, אין לשלול את האפשרות לפיה מהותו של החוזה הינו חלוקה מתמטית של המקרקעין, כאשר נלווית לכך גם חלוקה של ההחזקה והשימוש במקרקעין, באופן המייחד לצדדים זכות להחזקה בחלק הפיזי אשר הוסכם כי יהיה בבעלות כל אחד מהם. מהלך כזה אינו עומד בסתירה להוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, שכן בעוד בעלות בחלק פיזי מסוים אינה ניתנת להעברה, חלוקת ההחזקה והשימוש לחלקים פיזיים במצב של שיתוף הינה אפשרית (וראו: דויטש, בעמ' 102; וראו והשוו: ויסמן, בעמ' 123). אמנם, ניסיון לכפות על צדדים לחוזה יצירה של יחסי שיתוף לא יתאים על פי רוב, שכן בהנחה שחלוקה בעין אינה אפשרית, הבעלות המשותפת תביא לכך שכל צד יוכל לדרוש את פירוק השיתוף ולהביא למכירת החלקה כולה. ברם, אין ענייננו באינוס לשון החוזה וחתירה לתוצאה אשר אינה עולה הימנו. במקרה דנן, לשון ההסכם מכילה בבירור את הפרשנות המוצעת, ועל כן, בהתאם להוראות סעיף 25(ב) לחוק החוזים, בבוא בית המשפט להכריע בשאלת פרשנותו של חוזה, עליו להעדיף את פרשנות זו, המאפשרת את קיום החוזה, על פני פירוש המביא לבטלות העיסקה, שהרי חזקה על הצדדים שכוונתם היתה ליצור התקשרות חוקית, שאם לא כן כילו את זמנם לריק וללא הועיל (וראו: ע"א 391/80 לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2), 237, 255 (1984); רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1), 577, 589 (2001); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי – פרשנות החוזה 602-595 (2001)). במקרה דנן לא הועלתה על ידי הצדדים כל טענה לגבי האפשרות לבצע חלוקה בעין של המקרקעין – אשר היא הדרך הראשית לביצוע פירוק שיתוף – בהתאם להוראות סעיף 39(א) לחוק המקרקעין, וממילא לא מתעורר כל צורך להידרש לכך. אך ברור הוא כי בפני
הצדדים פתוחה הדרך לפנות בבקשה מתאימה לרשויות התכנון, אשר תשקולנה את בקשתם על פי שיקולים תכנוניים (דויטש, בעמ' 99). על כל פנים, הסכם ת/7 – המעגן את הסכמותיהם הקודמות של הצדדים – תקף, בהיותו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין.

בשולי הדברים

35. למעלה מן הדרוש, אבקש להעיר כי טענתו של המערער בדבר אי עמידתו של המשיב בנטל הוכחת טענת "לא נעשה דבר" בכל האמור לגבי חתימתו על הסכם ת/7, אין מקומה במערכת הנסיבות שלפנינו. טענת "לא נעשה דבר" מתייחסת למצב בו הונע החותם לחשוב כי המסמך הוא בעל מהות בסיסית שונה ממה שהוא לאמיתו של דבר. טענה זו לא תתקבל מקום בו החתימה היא על מסמך הנוגע לעיסקה מאותו סוג שהחותם חפץ בה, כאשר החותם טעה או הוטעה לגבי פרטי העיסקה שאינם תואמים את העיסקה שהוא דימה לעשותה. יובהר בהקשר זה כי אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ולמה התחייב, שכן חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא (וראו: ע"א 467/64 שוייץ נ' סנדור, פ"ד יט, 113, 117 (1965); ע"א 413/79 אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4), 29, 38 (1980); ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (לא פורסם, 6.8.2007), סעיפים 30-27 לפסק הדין). נסיבותיו של המקרה דנן אינן נכנסות, אפוא, לגדר הכלל המשפטי של "לא נעשה דבר", ובדין לא שימשה טענה זו כבסיס לפסק דינו של בית משפט קמא. הטענה הרלוונטית לעניינו הינה, כפי שצוין, הטעיה – במובנה לפי סעיף 15 לחוק החוזים – אשר לא שוכנעתי, כאמור, כי הוכחו יסודותיה.

36. על רקע כל האמור, משהגעתי למסקנה כי הסכם ת/7 תקף, משקף נאמנה את הסכמות הצדדים וכי תוכנו אינו עומד בסתירה לאמור בהסכם ת/7/ב, ממילא מתייתר הצורך להידרש לשאלה האם הסכם ת/7/ב הוא מזויף אם לאו. הוא הדין לגבי טענות המערער בעניין הרחבת החזית מצד המשיב בכל האמור לגבי שאלת תחולתו של סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, כמו גם לגבי טענתו בדבר התיישנות תביעת המשיב.

סוף דבר

37. דעתי היא כי הסכם ת/7 – אשר עניינו העברת 4,805 חלקים במקרקעין מהמשיב לידי המערער, והרישום אשר הושלם בעקבותיו – תקפים ומשקפים נאמנה את רצון הצדדים, ואין בשאלת תוקפו של הסכם ת/7/ב כדי לשנות מתוצאה זו. בנקודה זו דין הערעור להתקבל, אפוא, בחלקו, באופן המותיר את מצב מרשם המקרקעין על כנו.

תביעת המערער לבעלות ב-6,400 חלקים במקרקעין נדחית, משלא נמצא לה ביסוס בחומר הראיות.

תביעת המערער לביטול עיסקת המתנה בין המשיב לבין בנו – במסגרתה נרשמו במרשם המקרקעין 457 חלקים על שמו של האחרון – נדחית, משלא נמצאה כל ראיה המבססת את טענת המערער כי זו נעשתה במירמה.

38. אשר לפסיקת הוצאות ושכר טירחת עורך דין, הרי שלנוכח העובדה שסיכומי המערער הוגשו תוך חריגה של ממש מהוראות צו סיכומי הטענות מיום 2.5.2007, דעתי היא כי אין להשית על המשיב את הוצאות שכר טירחת עורך דינו של המערער, ואיש איש ישא בהוצאותיו הוא. עם זאת, בהתאם להחלטת השופט לוי בבקשת המערער לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ישא המשיב בהוצאות הבקשה האמורה בסך 3,000 ₪.

39. לסיום, ברצוני להצטרף לדבריו של השופט דלמטה, אשר הצר על סירובם של הצדדים להגיע לפשרה, חרף היותם קרובי משפחה אשר היו קשורים בקשרי ידידות משך שנים רבות. למגינת לבנו, אף נסיוננו לתרום לכינונה של פשרה במסגרת הדיון שנערך בפני
נו, לא עלה יפה. על כל פנים, תקוותו של בית המשפט המחוזי כי פסק דינו לא ישמש מחסום בפני
הצדדים להגיע להסדר בדרכי שלום – היא תקוותנו אנו.

ש ו פ ט ת

המשנה לנשיאה א' ריבלין
:

אני מסכים.

המשנה לנשיאה
השופט א' רובינשטיין
:

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל
.

ניתן היום, ד' בניסן תשס"ט (29.3.09).

המשנה לנשיאה
ש ו פ ט ת
ש ו פ ט

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 07027310_b08.doc עכ
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il

??

??

??

??

1
2
1









עא בית המשפט העליון 2731/07 אסעד יוסף חמוד, איהאב חמוד, ראניה חמוד ואח' נ' סעיד חטאר חאג', רפיק פנדי חמזה, מרעי סאלח ואח' (פורסם ב-ֽ 29/03/2009)