פסקי דין על הקסטודיה דה טרה סנטה | פסקי דין על עיסא שחאדה

2483/00 א     21/04/2005




א 2483/00 הקסטודיה דה טרה סנטה נ' עיסא שחאדה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום נצרת
א
002483/00


בפני
:
כב' השופט צרפתי דני

תאריך:
21/04/2005



בעניין
:
הקסטודיה דה טרה סנטה



ע"י ב"כ עוה"ד
ע. סארג'י
התובעת

נ
ג
ד


עיסא שחאדה



ע"י ב"כ עוה"ד
יאסין בכר
הנתבע

פסק דין
עיקרי עובדות וטענות הצדדים
;

1.

התובעת, מסדר דתי כנסייתי הינה בעלים, על פי נסח רישום, של מקרקעין הנמצאים בכפר נחום הכוללים, בין השאר, כנסיה, מנזר, אתר עתיקות וחניון (להלן –
"הכנסיה").


במתחם הכנסיה מצוי קיוסק, שנבנה לגירסת הכנסיה בשנת 1973 (להלן – "הקיוסק").

2.

הקיוסק הועבר לחזקת הנתבע על פי הסכם שכירות, אשר לטענת התובעת היה בכתב והתחדש משנה לשנה, בנוסח ובתנאים זהים.


בהסכם השכירות נקבעו תנאים להפעלת הקיוסק ודמי השכירות הועמדו על 350$ לחודש.

3.

לטענת התובעת נמנע הנתבע החל משנת 1992, תוך הפרת חובתו, מלחתום על הסכם השכירות לשנה החדשה תוך שהוא מנצל חילופי גבריי בתובעת;
ראש המנזר החדש לא עודכן על ידי ראש המנזר היוצא באשר להסכם השכירות בכתב ותנאיו ועודכן רק, כך לגירסת התובעת, בדבר דמי השכירות ושיעורן. (שקוזזו משכר עבודתו של הנתבע).


כמו כן, טוענת התובעת כי הנתבע הפר את תנאי הסכם השכירות של הקיוסק, לרבות מכירת מוצרים נוספים על אלו שהותרו וכן פתיחת הקיוסק בחודשים בהם היה צריך הקיוסק להיות סגור.


בחודש 7/99 נשרף הקיוסק, לטענת התובעת בחלקו הארי, והנתבע שיפצו על אף התנגדות התובעת.

4.

לטענת התובעת, אין לנתבע כיום כל זכויות בקיוסק. זכות השכירות פקעה לאחר שלא חודשה משנת 1992 או בוטלה בשל הפרת תנאי השכירות כפי שפורטו ועל כן יש לראות בנתבע, זאת החל מ- 1/93, כמסיג גבול במתחם הכנסיה ובקיוסק.

5.

התובעת עותרת לפינוי הנתבע מהקיוסק וכן לשכר ראוי או פיצוי לתקופת שבע השנים אשר טרם הגשת התביעה, בגין החזקת הקיוסק.

6.

לציין כי התובעת בכתב תביעתה הראשון טענה כי לנתבע לא היו מעולם זכויות כלשהן בקיוסק והוא בפשטות פלש והסיג גבול.


הגירסה, לעניין יחסי השכירות, תנאי ההסכמות והפרותיהן, כמפורט לעיל, הוצגה לראשונה בכתב התביעה המתוקן, לטענת התובעת התשתית העובדתית המאוחרת התבררה לה רק לאחר שאיתרה מסמכים וגבתה עדויות מנציגיה, שלא היו בידיעתה וברשותה קודם לכן.

7.

הנתבע, תושב כפר ראמה, עבד לגירסתו בשירות התובעת משנת 1946 ועד שפוטר על ידה.

8.

הנתבע טוען, כי הוא מחזיק בקיוסק מאז שנבנה, וזאת קודם לשנת 1973 (כנראה מסוף שנות ה- 60).

9.

לטענתו בינו לתובעת נכרת הסכם שכירות עתיק יומין המקנה לו זכות להחזיק בקיוסק כדייר מוגן, כשהוא אינו זוכר את תנאי השכירות שסוכמו והאם נכרת בין הצדדים הסכם בכתב.


לטענתו החזיק עם אמו המנוחה מסוף שנות ה- 40 במשבצת קרקע שבבעלות התובעת במתחם הכנסיה ועליה מבנה מגורים.


לקראת סוף שנות ה- 60 הסכים הנתבע לבקשת התובעת, לפנות את בית המגורים ולוותר על זכויותיו בו ובתמורה לכך קיבל הנתבע מהתובעת את זכות השימוש והחזקה היחודית והבלעדית בקיוסק, האמור גם בא בגדר תשלום דמי מפתח לרכישת זכויות הדיירות המוגנת בקיוסק.


לטענתו הוא מחזיק בקיוסק ברציפות מאז סוף שנות ה- 60, וכי לאורך השנים שום נציג מטעם התובעת לא מחה וטען כנגדו, לרבות לעניין חודשי הפעילות וזהות המוצרים הנמכרים בקיוסק.

10.

הנתבע טוען כי לטענתו ככל שהוחתם על הסכמי שכירות אלו או אחרים בכתב, במהלך השנים, הרי הוא הוחתם עליהם תוך תרמית ו/או הטעייה.


הנתבע מבהיר, כי לאורך כל השנים שילם את דמי השכירות החודשיים המוסכמים בשיעור 350$ וכי הוא אף פעם לא הפר את תנאי השכירות.


לטענתו מעולם לא נדרש לפנות את הקיוסק, לא בעל פה ולא בכתב, זאת עד סמוך לתביעה זאת כשהחליטה התובעת משיקוליה לפעול לפינויו, תוך שהיא מעלילה עליו טענות שווא.


הנתבע מבהיר, כי באירוע השריפה שאירע בשנת 1999 לא נשרף הקיוסק בעיקרו אלא רק חלקו (בעיקר המחסן) וכי הוא, מכל מקום, היה זכאי על פי הדין וההסכם שבין הצדדים לשפצו.

11.

לחילופין טוען הנתבע, כי יש לראותו כבר רשות בקיוסק, בתמורה או בחינם, וכי מכל מקום לא ניתן לפנותו ללא תשלום פיצוי הולם, לרבות בגין השבחותיו.

12
.
לציין, כי הנתבע מצידו הגיש שלושה כתבי הגנה, כאשר הגירסאות בהן, לרבות העובדתיות השתנו בהתאמה.

13.

לתובעת העידו ראשיי המנזר בתקופות שונות;


האב פדרו שומאבילה – המכהן בתפקיד מ- 7/92 ועד היום, האב לופרדה – שכיהן בתפקיד מסוף 91 ועד 6/92 וכן שהה במקום מעת לעת לאורך שנים נוספות וגם האב פדרו טומי שכיהן מ- 1/69 ועד 11/69.


כן העיד לתובעת ב"כ - עו"ד סארג'י.


לנתבע העידו; גיסו – מר עיסא, גיסתו- גב' נהאי והבת פאתנה.


הנתבע לא העיד כשלנדון מפנה להחלטתי מיום 14.03.04.

14.

לציין, כי על אף ששמיעת הראיות בתיק נסתיימה ב- 14.07.03, סיכומי הנתבע הוגשו רק
ב- 28.03.05, זאת לאחר שהיה הכרח להמתין להכרעות ביהמ"ש העליון בבר"ע שהוגשה על ידי הנתבע כנגד ההחלטה הנ"ל מיום 14.03.04 (ואשר בר"ע כנגדה נדחתה בבית המשפט המחוזי).

15.

במאמר מוסגר אציין, כי גם אם בוחנים ומנתחים בדיעבד, את טענות וראיות הצדדים כפי שיפורט להלן, תוך הכללת תצהיר הנתבע, כחלק ממכלול הראיות מטעמו, ותוך גריעת ההסכם הנוסף לשנת 1992 שהגישה התובעת וכפי שיפורט מראיות התובעת לא היה בכך לשנות מתוצאות פסק הדין.
ככלל גירסת הנתבע בתצהירו, ואף מבלי שנחקר עליו, הייתה מעורפלת ביותר בפרט באותן הנקודות הרלוונטיות להכרעה וכפי שיפורט.

דיון ומסקנות
;

16.

על מנת שתוצג תמונה ברורה וטרם פנייה לפרטים, רואה להציג את עיקרי הכרעתי;

17.

הוכח, ולמעשה לא נותרה בנדון מחלוקת, כי התובעת הינה בעלת הקיוסק וכי הוא נבנה ונחנך
בשנת 73 ולא קודם לכך. מכל מקום ברור כי הקיוסק לא נבנה ונחנך מוקדם לשנת 1968, (ככל שלאמור רלוונטיות לעניין תחולת חוק הגנת הדייר).

18.

מאז השנה הנ"ל החזיק הנתבע בקיוסק והפעיל אותו, זאת מכוח יחסי שכירות בין הצדדים.

19.

הוכח בפני
י, כי הנתבע לא רכש זכויות של דיירות מוגנת בקיוסק;


עצם החזקת הקיוסק משנת 1973 ואפילו ברצף, אין בה ליצור זכויות דיירות מוגנת על פי הוראות חוק הגנת הדייר (ראה בעיקר סעיף 9 עד 14 לחוק).


לא הוכח כי בין הצדדים הוסכם, שמעמדו של הנתבע בקיוסק יהיה מעמד של דייר מוגן.


לא הוכח כי הנתבע שילם דמי מפתח כלשהם בגין הקיוסק.


זכויות הנתבע במקרקעין אחרים במתחם הכנסיה, ובפרט זכויות דיירות מוגנת, לא הוכחו.


על אחת כמה וכמה לא הוכח, כי הוסכם על פינוי דירת מגורים, לרבות במתחם טבחא, זאת כנגד רכישת זכויות לדיירות מוגנת בקיוסק, כגירסתו העיקרית של הנתבע.

20.

לצורך ההכרעה בתביעה שבנדון לא ראיתי חשיבות להגיע להכרעות ממצות, באשר לתנאי השכירות המדוייקים שסוכמו בין הצדדים לאורך השנים.


כאמור, הנתבע מצידו לא פירט באשר לתנאי השכירות כשהתובעת מצידה הפנתה לתנאי שכירות כקבוע בהסכמים בכתב שהוצגו (לשנים 90 ו- 92).



מכל מקום, גם בהנחה ותנאי השכירות על פי ההסכמים בכתב חייבו את הצדדים, הרי לא הוכח כי תנאים אלו הופרו ומכל מקום לא הוכח בפני
י, כי הצדדים לא ראו בהרחבתם או בשינויים, כטענת התובעת, כדי הפרת הסכם השכירות, לרבות לעניין היקף המוצרים הנמכרים, זהות המפעילים והפעלת הקיוסק בחודשי החורף.

התנהגות הצדדים לאורך השנים ובפרט התנהגות נציגי התובעת היה בה תמיכה ממשית למסקנה האמורה.


הגירסה לפיה, משנת 92 לא ידעו נציגי התובעת מהם תנאי השכירות, אין בה לשנות את המסקנה האמורה אלא אף לחזק גירסה זו וגם ללמד על מידת החשיבות שיחסו נציגיי התובעת לתנאי ההתקשרות, ככל שהיו.


לא הוכח בפני
י, כי שיקום הקיוסק בשנת 99 בעקבות אירוע השריפה, ולמרות מחאת התובעת, היה בגדר הפרה של יחסי השכירות.

בהקשר לכך גם לא הוכח בפני
י, כי החלק הארי של הקיוסק נשרף.


שיעור דמי השכירות החודשיים לא היו במחלוקת בין הצדדים ולא הובאה כל ראייה כי התובעת זכאית לדמי שימוש ו/או פיצוי מעבר לדמי השכירות החודשיים אשר לגביהם לא הובאה כל ראייה כי שולמו בחסר או בפיגור עד למועד הגשת התביעה.

21.

מאידך הוכח בפני
י, כי התובעת הייתה רשאית להביא את יחסי השכירות שבין הצדדים לסיום, זאת גם בהעדרן של הפרות מצד הנתבע;


ליחסי השכירות שבין הצדדים לא נקצב מועד לסיום, כשהאמור נכון גם לגירסת הנתבע, (ואף אם דוחים את גירסת התובעת כי יחסי השכירות הסתיימו משנת 1992).


על פי הדין, חוזה שלא נקבע מועד לסיומו ניתן לסיום על ידי מי מהצדדים, באופן חד צדדי, על ידי דרך של מתן הודעה מראש ותוך פרק זמן סביר.


התובעת, לרבות בהגשת תביעתה הודיעה בקול ברור על רצונה וכוונתה להביא את יחסי השכירות לסיום, לכל המאוחר ממועד הגשת התביעה.


השנים הארוכות אשר חלפו מאז הגשת התביעה ועד להיום באים, ככלל, בגדר זמן סביר לסיומם בפועל, זאת גם בהתחשב באורך תקופת השכירות, משנת 1973 ועד היום.

22.

הנתבע לא הביא כל ראייה לעניין השבחות שביצע במושכר ו/או באשר לזכותו לפיצוי כתנאי לפינוי המושכר.

23.

בהתאמה למכלול המפורט, זכאית התובעת לדרוש את פינוי הנתבע מהקיוסק, זאת לאחר שהביאה את יחסי השכירות החופשית שהתקיימו בין הצדדים לאורך שנים, לסיום.

24.

תביעת התובעת לפיצוי ו/או תשלום בגין דמי שימוש ראוי - דינה להידחות, זאת כאמור, משלא הובאה כל הוכחה שהנתבע פיגר או חיסר בתשלומי השכירות החודשיים לכל אורך השנים ובכלל, ואשר שיעורם היה מוסכם.

ובייתר פירוט לשאלות המרכזיות שבדיון;

25.

טענת התובעת, כי הקיוסק נבנה על ידה בתחילת שנת 1973 ונחנך בחודש 5/73, לא נסתרה;

26.

הנתבע, גם אם בוחנים את גירסאותיו כעולה מכתבי הטענות ותצהירו, למעשה אינו מציג גירסה ממשית לעניין מועד הבנייה של הקיוסק אלא מסתפק בטענות מעורפלות ביותר המבוססות על חוסר ידיעה, גם לגירסתו.


אף הגירסה לפיה הקיוסק פעל תחילה במקום אחר, לרבות בנקודת מכירת הכרטיסים, הייתה גם היא סתמית ובלתי מובררת, כאשר גם לא הוברר כיצד יש בה להשליך לענייננו.


גם עדיי הנתבע גיסו וגיסתו, לא ידעו להעיד מתי נבנה הקיוסק.

27.

בנדון הציגה התובעת את עדותו של האב לופרדא אשר לא נסתרה והמפרטת במדוייק את מועד פתיחת הקיוסק.

עדות האב לופרדא הייתה ככלל בהירה ואמינה.


העד הנ"ל העיד, כי התיעוד לעניין טקס פתיחת הקיוסק מצוי ביומנו האישי, המלווה אותו לאורך שנים.


התובעת תירגמה והייתה נכונה להגיש את הדפים הרלוונטיים מאותו יומן, ואשר בהם תועד טקס חניכת הקיוסק בזמן אמת.


לאור סירוב ב"כ הנתבע ומהנימוקים המפורטים בהחלטתי בנדון בישיבת 27.03.03, קטעי היומן לא הוגשו, אולם כמפורט באותה החלטה יש לראות את עדות האב לופרדא כנתמכת ביומנו, כפי שהעיד.

28.

האב פדרו העיד, כי נכון למועד עזיבתו את המנזר (11/69), טרם הוקם הקיוסק והוא נבנה לאחר מכן, כשהאמור תומך גם הוא בגירסת התובעת.


בתו של הנתבע בחקירתה אישרה את גירסת התובעת לעניין מועד בניית הקיוסק.

29.

הנתבע לא הציג כל גירסה מבוררת ו/או ראייה המלמדים כי הוא מימן את בניית הקיוסק של התובעת, ולמעשה נכון לקבוע כי טענת התובעת לפיה היא זו שפעלה להקמת הקיוסק במימונה, לרבות אספקת חשמל, ציוד ותכולה - לא נסתרה.

טענת הדיירות המוגנת
;

30.

טענת הנתבע, כי זכויותיו להחזיק בקיוסק היו בגדר זכויות לדיירות מוגנת, דינה להידחות;

31.

הואיל וכעולה מכתב התביעה המתוקן, מודה התובעת כי הנתבע החזיק מלכתחילה בקיוסק מכוח זכויות שכירות, הנטל להוכחת פקיעת זכויות אלו מוטל על התובעת, זאת בשונה, מעילת פינוי כנגד מסיג גבול מלכתחילה.


מאידך הנטל להוכיח, כי חזקה זו הינה מכוח זכות שכירות שבאה בגדר זכות דיירות מוגנת, מוטל בנסיבות דנן על הנתבע.


גם אם הייתי נכון להניח שככלל נטל הראייה הראשוני להפרכת טענת הדיירות המוגנת מוטל על התובע, בתואם להלכה הפסוקה (בר"ע 192/82 לבקוביץ נ. רוזן, תקציר סביר כרך כ', עמ' 252), הרי התובעת עמדה בנטל זה, זאת משהוכיחה כי התובע החל להחזיק בקיוסק רק בשנת 1973, וכי הקיוסק לא היה בנוי קודם לשנה זו.

32.

על פי חוק הגנת הדייר, סעיפים 9 עד 14, החזקה בנכס שתחילתה מאוחרת לשנת 1968, אינה יוצרת כשלעצמה זכות של דיירות מוגנת, אלא כנגד תשלום דמי מפתח (או מכוח הוראות סעיפים 20 ואילך לחוק – שאינם מענייננו).


סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע ברורות, כי נכס אשר ביום 20.08.68 לא היה דייר הזכאי להחזיק בו – לא יחול חוק הגנת הדייר על שכירותו, כל עוד לא הושכר בדמי מפתח.


סעיף 14 לחוק הגנת הדייר קובע, ובבירור לענייננו, כי נכס או תוספת שבנייתם הושלמה לאחר 1968 והושכר אחרי מועד זה, לא יחול חוק זה על שכירותו.


הוראות הסעיפים הנ"ל, לעניין המחזיק שהתחיל להחזיק לאחר שנת 1968, אינם מבחינים בין מחזיק שכזה מכוח חוזה שכירות תקף לבין מחזיק הממשיך להחזיק במושכר, גם לאחר תום תקופת השכירות המקורית.

33.

לא הובאה בפני
י כל ראייה, כי הנתבע שילם דמי מפתח כלשהם על מנת להחזיק בקיוסק כדייר מוגן.


דמי מפתח מוגדרים בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר וכוללים;


כל תמורה שאינה בדמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר ואין נפקא מינא מתי שולמו.


כל שווה כסף יכל לבוא בגדר תמורה לעניין דמי המפתח.

34.

הטענה של הנתבע בדבר זכויות בשטח מקרקעין ובית מגורים במתחם הכנסיה, לא הוכחה בפני
י מכל וכל;


מעדויות עדיי הנתבע והאב לופרדא ניתן ללמוד, כי הנתבע התגורר בשנות ה- 60 בבית מגורים של התובעת בטאבחה, המרוחקת מכפר נחום, ובוודאי אינה במתחם הכנסיה הנטען.


מכל מקום, גם ביחס לדירת מגורים זו (בטאבחה, כאמור), לא הוכח מה מהות הזכויות של הנתבע באותה דירת מגורים, האם החזיק בה כדייר מוגן, באילו נסיבות פונה מהדירה, אם פונה, וכדומה שאלות בסיסיות, לתמיכת הגירסה.


למותר להוסיף, כי הנתבע לא הציג ביחס לזכויות הנטענות כל ראייה כתובה או חיצונית בעלת משקל.

35.
>
;





;



.

;
;
.







א בית משפט שלום 2483/00 הקסטודיה דה טרה סנטה נ' עיסא שחאדה (פורסם ב-ֽ 21/04/2005)