פסקי דין על דוד ארנון | פסקי דין על רונן אלדר | פסקי דין על אורית אלדר |

15515/05 תאמ     26/04/2009




תאמ 15515/05 דוד ארנון נ' רונן אלדר, אורית אלדר








בית משפט השלום בחיפה

תא"מ 15515-05 ארנון נ' אלדר ואח'


26 אפריל 2009



בפני

כב' השופט
יואב
פרידמן


תובעים

1
.
דוד ארנון
ת.ז. 027842541


נגד


נתבעים

1. רונן אלדר
ת.ז. 023821671
2. אורית אלדר
ת.ז. 024669954




פסק דין

תביעה כספית בסדר דין מהיר לתשלום פיצוי מוסכם שבחוזה מכר דירה, בסכום קרן של 49,852 ₪. בישיבת ה 29.1.09 הסכימו הצדדים להגשת סיכומים בכתב ללא חקירות.

ההנמקה תהא תמציתית כאמור בתקנה 214טז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. טענות שאין בהן ממש על פניהן לא
ראיתי לנכון לאזכר.

1. הנתבעים מכרו לתובע דירה בת 3 חדרים. חוזה המכר הנו מיום
18.5.05, וצורף.

2. בסע' 5 לחוזה התחייבו הנתבעים למסור לתובע החזקה היחודית בדירה
לא יאוחר מ 15.7.05, בכפוף לתשלום מלוא התמורה, שעמדה על 112000 דולר ארה"ב לפי שער יציג במועד כל תשלום.

לוח התשלומים נקבע כדלקמן:

א.
14000 דולר לעת חתימת ההסכם.
ב.
83000 דולר עד 14.6.05
ג.
15,000 דולר כנגד קבלת חזקה בדירה ומסירת האישורים המאפשרים רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין
ע"ש הקונה (ראה להלן).

3. בהתאם לסע' 6ג' ו 10א' לחוזה סוכם שהתובע, כקונה, יפקיד בנאמנות בידי בא כוחו את התשלום השלישי והאחרון בסך
15000 דולר, כאשר תשלום זה היה אמור להבטיח תשלומי הנתבעים בגין חובות, אם יש, לעיריה, לועדה המקומית ולמס שבח, והיה אמור להיות מושקע במסלול על פי הוראות המוכרים, עד שחרורו לידיהם.
במלים אחרות – היה על הפיקדון לעבור לנתבעים כנגד העברת אישורי מס שבח ועיריה שיאפשרו העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ע"ש התובע, או לחלופין לשמש לתשלום החובות אם יתברר שאלו קיימים ומונעים הוצאת אישורים כנ"ל, במידה והמוכרים לא יסלקו אותם חובות. נקבע באותו סע' 10א' כמקובל, כי הפקדת הפיקדון בידי
עוה"ד, כמוה כתשלום של הקונה (התובע) לנתבעים על חשבון התמורה.

ב 14.7.05 הפקיד התובע הפיקדון האמור בידי בא כוחו.

4. לשלמות התמונה - על הדירה רבצה משכנתא. בסע' 4ג' להסכם התחייבו הנתבעים לסלק או לגרור המשכנתא עד 10.6.05, שאם לא כן, יסלק הקונה את המשכנתא במישרין לבנק למשכנתאות מתוך התשלום השני מבין שלושת התשלומים (סע' 6ב להסכם). כמובן שתשלום לבנק לסילוק המשכנתא היה נחשב כתשלום ע"ח התמורה במסגרת התשלום השני.

5. סעיף 15(א) להסכם קבע שכל צד שיפר ההסכם
הפרה יסודית, יהא חייב לפצות את הצד הנפגע פיצוי מוסכם בסך של 11000 דולר, לפי השער היציג ביום התשלום. סך זה הוא הנתבע בתביעה זו, (לפי שווה ערך בש"ח
של
49852 ₪), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.7.05.

התובע טוען לכמה הפרות יסודיות של הנתבעים המבססות זכותו לפיצוי
המוסכם . במקור ביקש לקזז פיצוי מוסכם זה מן הפיקדון שבידי בא כוחו, כך שסך זה יעבור אליו, ורק יתרת הפיקדון, היינו 4000 דולר, תעבור לנתבעים.
ואולם משנדחתה בקשה לעיקול זמני שהגיש, העביר ב"כ הנתבע הפיקדון לידי הנתבעים, בחודש דצמבר 2005, לאחר שהועברו אישורי עיריה חסרים
שנדרשו לצורך רישום הדירה ע"ש הקונה, והעברתם התעכבה עד אז. עם העברת הפיקדון לידי המוכרים, הושלם למעשה תשלום התמורה המוסכמת בגין הדירה. באותו שלב לא ידע ב"כ הקונה כי על הדירה נרשמו בינתיים עיקול לטובת נושה, ושעבוד לטובת רשות המסים מכוח חוב למע"מ. עם זאת אקדים ואומר כי אין חולק שכספי המכר שמשו ב"כ המוכרים לסלק השעבוד והעיקול, ואלו נמחקו, כך שהוסר כל מכשול בפני
רישום הדירה על שם התובע.

6. יש לדון אפוא בשאלה האם אכן הפרו הנתבעים ההסכם הפרה יסודית, כך שקמה זכותו של התובע לפיצוי המוסכם.להלן אפרט
ההפרות היסודיות להן טוען התובע.

7. הפרה ראשונה נוגעת למסירת החזקה
באיחור: טוען התובע כי מפתח הדירה נמסר במשרד ב"כ התובע ב 3.8.05 במקום ב 15.7.05.

בהקשר זה טענת הנתבעים הנה שעובדתית, פינו את הדירה ומסרו לתובע עצמו את מפתח הדירה כבר ב 12.7.05, 3 ימים לפני המועד, וכי האחרון החזיר המפתח ב 18.7.05 מיוזמתו ובלא שנתבקש לכך. התובע בתצהיר תגובה וסיכומיו טען כי מתמליל שיחה מוקלטת עולה כי החזקה בדירה נמסרה לו לכל המוקדם ב 3.8.05, ו"אם היה בידי מפתח קודם לכן, הרי זה היה לצורך בדיקה בלבד ולאחר שנאמר לי שאם לא אחזיר המפתח, הנתבעים ישנו את קוד האזעקה, החזרתי המפתח".

בהקשר מחלוקת זו נראית גרסת הנתבעים כמסתברת יותר. ראשית, מן הדין היה שהתובע יפרט כבר במקור שהמפתח נמסר לו אישית כבר קודם, להבדיל מהמסירה במשרד בא כוחו. שנית, לצורך בדיקה של הדירה, די בביקור במעמד המוכרים ואין צורך שימסרו לקונה
מפתח. שלישית גם הניסוח הלא מחויב בתצהיר אומר דרשני: מה פירוש "אם היה בידי מפתח קודם לכן"?: היה או לא היה?

אני מקבל בהקשר זה עמדת הנתבעים.

8. הפרה נטענת שניה
נוגעת לאיחור במסירת אישורי עיריה וועדה מקומית, שהנתבעים המציאו כאמור רק בדצמבר 2005. לפי סע' 10א להסכם היה צריך להעביר האישורים עד למועד התשלום הנקוב בסע' 6ג' – היינו מועד קבלת החזקה בדירה. כאשר אם לא יתקבלו עד אז אישורי מס שבח ועיריה, יופקד
כאמור הסך של 15000 דולר בפקדון.
המנגנון של חלק מכספי התמורה המופקד בנאמנות בידי אחד מב"כ הצדדים (לרוב ב"כ המוכר) הנו מנגנון נפוץ שנועד כאמור להבטיח
הקונה במידה ויתברר שיש למוכר חובות שלא סולקו, בפרט למיסוי מקרקעין ולעיריה, וחובות אלו מונעים הוצאת אישורים הדרושים להעברת הדירה ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין. מאידך, מבטיח הדבר גם את המוכר שכן ידוע שיתרת התמורה שולמה ומופקדת בנאמנות בידי ב"כ עד לשלב בו יומצאו האישורים. כאן כאמור נעשה שימוש במנגנון זה של הפקדת 15000 דולר בידי ב"כ הקונה.
כמקובל, הפקדת הסכום נחשבה כתשלום על חשבון התמורה, כך שגם אם במועד המוסכם להעברת החזקה טרם הומצאו כל האישורים הדרושים, לא ימנע
הדבר העברת חזקה לקונה.
אלא שאישורי העיריה הועברו ע"י המוכרים לתובע
רק בדצמבר 2005, היינו באיחור של חמישה חודשים לערך. אם מדובר על העברת אישורים באיחור בשל סיבות שאינן תלויות במוכרים, הרי לא הייתי רואה בכך הפרה יסודית, ספק אם הפרה בכלל, כאשר לשם כך נועד מנגנון הפיקדון המבטיח זכויות שני הצדדים.
אלא שסע' 15(ד) לחוזה קובע שאיחור בתשלומים הנקובים בסע' 8 להסכם או חלק מהם, באופן שימנע או יעכב רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה במשך תקופה העולה על 10 יום יהווה הפרה יסודית
.
כך למעשה "מתומרץ" המוכר לשלם חובותיו לרשויות ככל שישנן, ולפעול בשקידה סבירה להעברת האישורים לקונה במועד, ואין הוא יכול לנוח על זרי הדפנה ולתלות יהבו רק במנגנון הפיקדון המבטיח זכויות הקונה. סע' 8 מאזכר במניין התשלומים גם "מסים ארנונות היטלים ותשלומי חובה אחרים". היינו גם חובות לעיריה. הסעיף מטיל חובת התשלום על המוכרים עד העברת החזקה לקונה, ומאז ואילך – על הקונה.

האם
עוכבו אישורי העיריה בעטיים של הנתבעים?: הנתבעים טוענים כי יומיים לפני המועד שנקבע להעברת החזקה בדירה לתובע, היינו במועד, שלמה הנתבעת 2 את כל תשלומי העיריה. צורף אישור העיריה , התומך בדבריה. האישור מציין כי נסגר חוב ארנונה מים וביוב עד למועד 15.7.05, כאשר התשלומים שולמו ע"י הנתבעת 2 ב 13.7.05. לא היה אפוא איחור בתשלום.

מדוע אפוא לא הועבר אישור העיריה אלא בדצמבר? כאן טוענים הנתבעים כי העיריה דרשה שהתובע עצמו יתייצב במשרדיה, על מנת להעביר הנכס על שמו ברישומיה, והאחרון התייצב רק ב 8.8.05, על מנת להעביר החשבונות על שמו. הנתבעת טוענת כי פנתה טלפונית מספר פעמים על מנת להמציא האישור הנדרש ממנה על פי החוזה, אלא שנמסר לה כי היות והתובע חייב כספים לא ניתן להנפיק האישור המבוקש. נימוק זה תמוה ואם יש בו ממש מן הדין היה שהנתבעים יבקשו לזמן
מי מבעלי התפקידים במחלקת הגביה בעיריה, כאשר לכאורה ביולי לא רבץ חוב ארנונה מים או ביוב על הנכס, ולא היתה מניעה להנפיק האישור. ההסכמה הדיונית בדבר סכומים ללא חקירות הושגה רק בישיבת ההוכחות, ואיש מטעם העיריה לא היה אמור להעיד, לא הגיש תצהיר אף לא התבקש זימונו ללא תצהיר. זאת ועוד, גרסת הנתבעים
ביחס לגורם לאי העברת האישור לטאבו, הנדרש לשם העברת הזכויות ע"ש התובע נסתרת מני ובי מאישור העיריה שצורף ע"י הנתבעים עצמם. יש להפריד בין העברת הנכס רישומית ע"ש התובע בספרי העיריה לצורך תשלום מיסים, לבין הנפקת האישור לטאבו.

באישור העיריה מצויין כי ביום 8.8.05 הופיעו הבעלים החדשים (התובע) בעיריה וביקשו להעביר את הנכס על שמם, וכן ביקשו לקבל אישור להעברת הנכס בטאבו.

אזכיר כי העברת אותו אישור עיריה להעברת הנכס בטאבו ע"ש התובע – היתה חובה של הנתבעים על פי החוזה.

"










תאמ בית משפט שלום 15515/05 דוד ארנון נ' רונן אלדר, אורית אלדר (פורסם ב-ֽ 26/04/2009)