פסקי דין על מיכאל הרוני ואח' | פסקי דין על בנימין ביטר ואח' | פסקי דין על חברת אחים רוזנטל שרותי בניה וכח אדם |

9954/97 א     22/08/2002




א 9954/97 מיכאל הרוני ואח' נ' בנימין ביטר ואח', חברת אחים רוזנטל שרותי בניה וכח אדם בע"מ




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ירושלים
א
009954/97


לפני:
כבוד השופטת, שולמית דותן
ס.נשיא

תאריך:
27/11/01



בעניין:
מיכאל הרוני ואח'




ע"י ב"כ עוה"ד
גד ויסקינד


התובעים

נגד



1-2 בנימין ביטר ואח'

3. חברת אחים רוזנטל שרותי בניה וכח אדם בע"מ


ע"י ב"כ עוה"ד
1-2 משה בן ארי

3. רן פליישר
הנתבעים

פסק דין

עניינה של תביעה זו הוא מתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים להשכיר בעצמם, או בכל דרך אחרת, לרבות דרך כל צד שלישי שהוא, את הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, לצורכי אכסנה מרוכזת לחמישה אנשים, או יותר, בעת ובעונה אחת, באופן החורג משימוש מגורים רגיל במסגרת 3 דירות בנות 7 חדרים כל אחת.

העובדות העומדות בבסיס התביעה:
התובעים 3 – 4 הינם בעלי הזכויות והמתגוררים, ביחד עם משפחתם, בדירתם שבבניין הנמצא ברחוב ים המלח 1, פינת רחוב קלאוזנר 17, בירושלים, גוש: 30118 חלקה: 16 (להלן – דירת התובעים 3 – 4).

התובעים 1 – 2 ו 5 - 6 הינם בעלי הזכויות והמתגוררים, ביחד עם משפחותיהם, בדירותיהם שבבניין הנמצא ברחוב קלאוזנר 15 (רחוב ים המלח 3), בירושלים, גוש: 30118 חלקה: 13 (להלן – דירות התובעים 1 – 2 ו 5 – 6).

הנתבעים 1 – 2 הינם הבעלים של הבניין ברחוב ים המלח 1 בירושלים, גוש: 30118, חלקה: 15 (להלן – הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2).

הבניין שבבעלות הנתבעים 1- 2 הוא בסמיכות לבניינים בהם מצויות דירות התובעים 1 – 6.

ביום 19/6/97 התקשרה הנתבעת 3, שהינה חברה העוסקת, בין היתר, בהבאת פועלים מרומניה והעסקתם בבניה, עם הנתבעים 1 – 2, בהסכם להשכרת שלוש דירות בבניין שבבעלותם – שתי דירות קוטג' (להלן – דירות הקוטג') ודירת פנטהאוז (להלן – דירת הפנטהאוז), לתקופה של שנה, במטרה לשכן בדירות אלו את עובדיה שהגיעו מרומניה לעבוד בישראל.

הנתבעת 3 שיכנה בדירות הקוטג' והפנטהאוז את פועליה שהובאו על ידה ארצה.
במועד שאינו ידוע
, פינתה נתבעת 3 את דירת הפנטהאוז והמשיכה לשכור מהנתבעים
1- 2 את שתי דירות הקוטג' בלבד.

בתום תקופת השכירות בת השנה השכירו הנתבעים 1 – 2 את דירות הקוטג' ישירות לפועלים ולמנהל הנתבעת 3, אשר היה אחראי על תשלום דמי השכירות, במקום לנתבעת 3 (ראה תצהיר עדותו של הנתבע 1 וכן חקירתו הנגדית של הנתבע 1 עמ' 20 לפרטיכל מיום 26/4/99 שורות 10 – 11). עם זאת, אין בכך כדי ליצור העדר יריבות בין התובעים לבין הנתבעת 3, שכן במועד בו הוגש כתב התביעה המתוקן, נתבעת 3 היא זו ששכרה את דירות הקוטג' מהנתבעים 1 – 2 (ראה הסכמי השכירות שנחתמו בין הנתבעים 1 – 2 לבין הנתבעת 3 ואשר הוגשו כראיה).

ההליכים בתיק:
בתיק שלפניי התנהלו הליכים רבים, כמפורט להלן:

ביום 1/7/97 הגישו התובעים, במעמד צד אחד, בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים 1 – 2 להשכיר או להתיר כל שימוש בבניין שבבעלותם לצורכי אכסנה מרוכזת של יותר מ – 3 משפחות או 3 דירות או מעל 9 אנשים, באופן החורג משימוש מגורים רגיל במסגרת 3 דירות.

בקשה זו ביססו התובעים על מידע שהגיע לידיהם, לפיו הנתבעים 1 – 2 השכירו את הדירות הנמצאות בבניין שבבעלותם לחברה העוסקת בהבאת פועלים מרומניה, אשר מתכוונת לשכן בבניין 70 פועלים לערך.

עוד באותו היום ניתן צו מניעה זמני, במעמד צד אחד, האוסר על הנתבעים 1 – 2 לאפשר שימוש בבניין שבבעלותם, באופן החורג משימוש מגורים רגיל במסגרת 3 דירות.

ביום 4/7/97 התקיים דיון במעמד התובעים והנתבעים 1 – 2. יצויין, כי בשלב זה, חברת האחים רוזנטל שרותי בניה וכח אדם בע"מ (להלן – חברת האחים רוזנטל בע"מ) לא היתה צד להליכים שהתנהלו בתיק.
ב"כ הנתבעים 1 – 2 ויתר על חקירת התובע 1 בנוגע לאמור בתצהיר עדותו הראשית. בתום הדיון הוריתי, כי צו המניעה הזמני, שניתן ביום 1/7/97, יעמוד בתוקפו עד להחלטה אחרת בעניין וכי התובעים יגישו את תביעתם העיקרית עד יום 15/7/97 [ראה המ' 6436/97].

ביום 7/7/97 הגישה חברת האחים רוזנטל בע"מ בקשה להצטרף כמשיבה להליך המ' 6436/97 [ראה תיק המ' 6621/97].

בנוסף, הגישה חברת האחים רוזנטל בע"מ, יחד עם הנתבעים 1 – 2, בקשה לביטול צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97 [ראה תיק המ' 6811/97].

שתי הבקשות שהגישה חברת האחים רוזנטל בע"מ הובאו, בהיעדרי, לפני כבוד השופטת כהנא, אשר נתנה, ביום 10/7/97, החלטת ביניים, לפיה הותר לנתבעים 1 – 2 ולחברת האחים רוזנטל בע"מ לשכן בבניין שבבעלות הנתבעים 1 -2 עד 40 משתכנים, וזאת עד למתן החלטה על ידי.

עוד קודם לכן, ביום 8/7/97, הגישו התובעים את כתב התביעה נגד הנתבעים 1 – 2.

ביום 14/7/97 התרתי את צירופה של חברת האחים רוזנטל בע"מ כמשיבה בתיק המ' 6436/97.

ביום 15/7/97 קויים דיון במעמד באי כח הצדדים ואלה ביקשו מבית המשפט להחליט בבקשה לצו מניעה זמני, על פי כתבי הטענות והתצהירים שהוצגו לפניו.

על פי החומר שהיה מונח לפני, החלטתי, ביום 4/9/97, ליתן צו מניעה זמני, האוסר על הנתבעים 1 – 2 ועל חברת האחים רוזנטל בע"מ לשכן בבניין יותר מ – 40 משתכנים, זאת בכפוף להפקדת ערבות בנקאית בסך 20,000 ₪ מצד התובעים לפיצוי כל נזק שייגרם לחברת האחים רוזנטל בע"מ עקב צו המניעה, אם תדחה התביעה או אם יבוטל הצו מכל סיבה אחרת [ראה תיק המ' 6436/97].
התובעים לא הפקידו את הערבות, כפי שקבעתי בהחלטתי מיום 4/9/97 ועל כן, ביום 18/9/97 הגישה חברת האחים רוזנטל בע"מ בקשה למחוק על הסף את הבקשה לצו מניעה זמני שהגישו התובעים בתיק המ' 6436/97 [ראה תיק המ' 8305/97].

בטרם דנתי בבקשת חברת האחים רוזנטל בע"מ למחוק את הבקשה למתן צו מניעה זמני, הגישו התובעים, ביום 8/10/97, בקשה לשינוי צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97, באופן שיאסור על הנתבעים 1 – 2, או על מי מטעמם, להשכיר את הדירות שבבניין שבבעלות הנתבעים לצורכי אכסנה מרוכזת של יותר מ – 3 משפחות, או יותר מ – 3 דירות, או מעל 8 אנשים, באופן החורג משימוש מגורים רגיל במסגרת 3 דירות [ראה תיק המ' 8978/97].

בקשה זו הוגשה על ידי זו הגישו התובעים על בסיס דברים שציינתי בהחלטתי מיום 4/9/97, לפיהם יוכל כל אחד מהצדדים לעתור לבית המשפט הנכבד לשינוי צו המניעה הזמני, אם ישתנו הנסיבות, כאשר לטענת התובעים, מאז החלטתי מיום 4/9/97 חל שינוי מהותי בנסיבות, המצדיק שינוי צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97, בכך שהנתבעים 1 – 2
שיכנו בפועל בבניין שבבעלותם למעלה מ – 80 פועלים זרים.

ביום 14/10/97, לאחר שקיימתי דיון בבקשת חברת האחים רוזנטל בע"מ למחוק על הסף את בקשת התובעים למתן צו מניעה זמני בתיק המ' 6436/97, קבעתי, כי היות ולא הופקדה הערובה כאמור בהחלטתי מיום 4/9/97, בטלים כל הצווים שניתנו במסגרת תיק המ' 6436/97.

עוד קבעתי באותו דיון, כי חברת האחים רוזנטל בע"מ תצורף כנתבעת שלישית לכתב התביעה.

היות והבקשה שהגישו התובעים לשינוי צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97, נדונה לאחר שכבר בוטל צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97, הסכימו הצדדים שאתייחס לבקשתם זו של התובעים כבקשה חדשה למתן צו מניעה זמני.

ביום 12/11/97 קויים דיון במעמד התובעים ונתבעת 3. בעקבותיו, ניתן ביום 20/11/97
צו מניעה זמני, האוסר על הנתבעים 1 – 3 לשכן בבניין הנתבעים יותר מ – 40 משתכנים.

בהקשר זה יודגש, כי בחינת טענות התובעים בתיק הנדון לא תעשה על פי המצב שנוצר לאחר מתן צו המניעה האמור, קרי על פי מצב של מגורי 40
פועלים בבניין, כפי שעשה בטעות ב"כ הנתבעים 1 – 2 בסיכומיו, אלא על פי המצב, כפי שהוא היה נכון ליום הגשת כתב התביעה.

ביום 3/12/97 הגישו הנתבעים 1 – 2 כתב הגנה בתיק העיקרי.

ביום 8/12/97 הגישו הנתבעים 1 – 2 בקשה לביטול צו המניעה הזמני שניתן במסגרת תיק המ' 8978/97, או לצימצומו לשתי דירות הקוטג' שהושכרו לנתבעת 3, באופן שהנתבעים 1 – 2 יוכלו להשכיר את דירת הפנטהאוז לדיירים אחרים שאינם קשורים לנתבעת 3 [ ראה תיק המ'
10734/97].

ביום 11/12/97 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן, הכולל את חברת האחים רוזנטל בע"מ כנתבעת שלישית.

ביום 21/12/97 הגישו הנתבעים 1 – 2 כתב הגנה מתוקן.

ביום 29/12/97 הגישו התובעים תגובה לבקשת הנתבעים 1 – 2 לביטול צו המניעה הזמני שניתן ביום 20/11/97 במסגרת תיק המ' 8978/97.

ביום 1/1/98 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לפיה צו המניעה הזמני שניתן במסגרת תיק המ' 8978/97, יחול רק על שתי דירות הקוטג', שהושכרו באותה עת לנתבעת 3, כך
שדירת הפנטהאוז תעמוד לרשות הנתבעים 1 – 2 לשם השכרתה ל"מגורים".

ברם, היות והתובעים סייגו את הסכמתם להחיל את צו המניעה הזמני על שתי דירות הקוטג' בלבד, בכך שהודיעו כי הם אינם מוותרים על טענה מטענותיהם (ראה תיק המרצה 10734/97), גם השימוש הנעשה בדירת הפנטהאוז ובעליית הגג ייבחן במסגרת

פסק דין
זה, חרף התנגדותו של ב"כ הנתבעים 1 – 2 בעניין האמור (עמ' 22 שורות 3 – 4).

ביום 28/01/98 הגישה הנתבעת 3 את כתב הגנתה בתיק העיקרי.

הראיות בתיק
במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק, לרבות הליכי הבינים, הוגשו 3 תצהירים מטעם התובע 1 -
תצהיר מיום 1/7/91, שהוגש בתמיכה לבקשה למתן צו מניעה זמני בתיק המ' 6436/97 (להלן – התצהיר הראשון); תצהיר מיום 8/10/97, שהוגש בתמיכה לבקשה לשינוי צו המניעה הזמני שניתן בתיק המ' 6436/97 (להלן – התצהיר השני); תצהיר מיום 13/7/98 שהוגש בתמיכה לתגובת התובעים לבקשת הנתבעים לחייבם בהפקדת ערובה להוצאותיהם (להלן – התצהיר השלישי).

בדיון שהתקיים לפני ביום 3/9/98 הוסכם בין הצדדים, כי שלושת תצהיריו האמורים לעיל של התובע 1 וחקירתו הנגדית במסגרת תיק המ' 8978/97 יוגשו כראיה, בכפוף להסתייגות הנתבעים מעדויות שמיעה הכלולות בתצהירים אלו ובכפוף להסתייגות הנתבעים מנספחים א', ב' וחוות דעתו של עו"ד ליבמן בעניין איכלוס פועלים מחו"ל בדירות פרטיות, אשר צורפו לתצהיר השלישי.

מטעם התובעים הוגש גם תצהיר עדות ראשית של התובעת 4.

מטעם הנתבעים 1 – 2 הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע 1 ושל שכנה, המתגוררת בבניין הנמצא בסמיכות לבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2, הגב' הטי קליין (להלן – הגב' הטי קליין).

מטעם הנתבעת 3 הוגש תצהיר עדות ראשית של בעליה ומנהלה, מר אנדריי רוזנטל (להלן – מנהל הנתבעת 3).

כמו כן, בהחלטתי מיום 26/4/99 הוריתי לב"כ הנתבעת 3 להגיש לבית המשפט את הנספחים שצורפו לתצהירו של מנהל הנתבעת 3, אשר הוגש בתיק המ' 6621/97.

כן הוגשו מטעם הצדדים מסמכים ממסמכים שונים.

המסגרת הנורמטיבית
הבקשה שלפני הינה בקשה למתן צו מניעה קבוע.

צו מניעה קבוע יינתן רק לאחר שיקול דעת בית המשפט, שבהפעלתו יילקחו בחשבון הגורמים הבאים:
1. עילת התביעה - האם התובעים הוכיחו את עילת תביעתם ?
2.
מאזן הנוחות – לאןן תהא הכף נוטה, אם נשקול זו נגד זו: אי הנוחות שתיגרם לתובע, אם לא יינתן הצו, ואי הנוחות שתיגרם לנתבע, או לאחרים, אם יינתן הצו?
3.
נקיון כפיים ושיהוי – האם התובעים באו לבית המשפט נקיי כפיים והאם
השהו את פנייתם זמן
רב יתר על המידה?

עילות התביעה
התובעים ביססו את תביעתם על 4 עילות שונות:
1.
הפרת חובה חקוקה, לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן – פקודת הנזיקין).
2.
מיטרד ליחיד, לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין.
3.
בנייה בלתי חוקית ואי נוחות, לפי הלכת ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט' 1671.

העילה הראשונה עליה מבססים התובעים את תביעתם היא הפרת חובה חקוקה.

בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים, כי איכלוסם של עשרות רבות של פועלים בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, לרבות בקומה הרביעית ובקומת המרתף של הבניין, אשר נבנו באופן בלתי חוקי, והפיכתו של הבניין מבניין הכולל 3 דירות לבנין הכולל 25 דירות חדר, מהווים הפיכת השימוש בבניין משימוש למגורים לשימוש כבית מלון או אכסניה, דבר המנוגד להוראות תכנית המתאר, להוראות היתר הבניה ולהוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 והתקנות שהותקנו על פיו.

עוד טענו התובעים בכתב התביעה, כי הפיכת השימוש בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 משימוש למגורים לשימוש כבית מלון או אכסניה, ללא רשיון לניהול בית מלון או אכסניה,
מהווה הפרה של הוראות
צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), תשל"ג – 1973 וצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), תשנ"ה – 1995.
סעיף 63 לפקודת הנזיקין,
שעניינו הפרת חובה חקוקה, קובע לאמור:

"מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק
- למעט פקודה זו – והחיקוק לפי פירושו הנכון, מועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו."

בפרשת ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז (1) 113, 139 עמד בית המשפט העליון על חמשת היסודות של העוולה בדבר הפרת חובה חקוקה:
"א. חובה המוטלת על המזיק מכח חיקוק;

ב. החיקוק נועד לטובתו של הניזוק;

ג. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו;

ד. ההפרה גרמה לניזוק נזק;

ה. הנזק אשר נגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק;"

נבחן את קיומם של יסודות אלה בענייננו.

א. חובה המוטלת על המזיק מכח חיקוק
במקרה הנדון לפני, מוטלות על הנתבעים 1 – 3, בשינויים המחוייבים, מספר חובות מכח חיקוקים שונים, כמפורט להלן:

א.1. מספר הדירות בבניין
הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 והבניין בו נמצאת דירת התובעים 3 – 4
מהווים יחדיו בית משותף, הרשום בפנקס הבתים המשותפים על פי צו של המפקח על רישום מקרקעין (להלן – הבית המשותף).

צו רישום הבית המשותף, אשר הוגש כראיה וסומן ת/1, הינו "חיקוק", כמשמעות המונח בחוק הפרשנות, התשמ"א - 1981.

על פי צו רישום הבית המשותף (ת/1), הבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2 צריך לכלול 3 יחידות דיור בלבד.



א.2. האזור בו שוכן הבניין ומספר הקומות בבניין
על חלקה 15 בגוש 30118, שהיא החלקה עליה שוכן הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 (להלן – חלקת הנתבעים 1 – 2), חלה תוכנית מספר 3098 (שינוי לתכנית המתאר המקומית ירושלים) (להלן – תכנית 3098).

על פי סעיף 8 לתקנון תכנית 3098, אשר הוגש כראיה על ידי התובעים, חלקת הנתבעים 1 –
2 נמצאת באזור המוגדר "אזור מגורים 1" ועל חלקה זו חלות, בין היתר, ההוראות הכלולות בתכנית המתאר לירושלים – תכנית מספר 62 (להלן – תכנית המתאר), לגבי "אזור מגורים 1".

לא אחת נקבע בפסיקה, כי תכנית מתאר מקומית הינה בבחינת "חיקוק" המטיל חובה על בעל נכס [ראה ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מו (5) 727, 742 וכן ע"א 711/82 בעמ' 485].

על פי תקנון תכנית המתאר, ב"אזור מגורים 1" ניתן לבנות בניינים בני 3 קומות בלבד.

כמו כן,
"אזור מגורים 1" (וכן "אזורי מגורים 2, 5 ו – 6") מיועד, על פי תקנון תכנית המתאר, לשימושים הבאים בלבד:
1.
בתי מגורים;
2.
בתי מגורים על שני מגרשים סמוכים עם קיר משותף, באישורה של הוועדה המקומית ובהסכמת הוועדה המחוזית;
3.
מגרשי משחקים ושעשועים וכן באישורה של הוועדה המקומית ובהסכמת הוועדה המחוזית – בניינים על אותם מגרשים המוסיפים על נוחיות ההתקנים שבהם;
4.
בתים שהוקמו בהתאם לתכנית שיכון שאושרה לפי פיסקה 6 של סעיף א' של חלק זה;
5.
בנייני ציבור, בתי יראה, בתי חינוך, בתי נכות, בתי ספר ובתי מלון, בתנאי שאיתורם ותכניותיהם אושרו על ידי הוועדה המחוזית;
6.
משרדי בעלי מקצועות חופשיים ואומנים;
7.
בתי הבראה;
8.
חנויות, בתנאי ששימושן הוא כשימוש הרשום בנספח 1 המצורף לתקנון.

כל שימוש הנעשה באיזור המוגדר כ"אזור מגורים 1" ושאינו נמנה עם השימושים המותרים באזור זה על פי תכנית המתאר, הינו שימוש חורג הטעון היתר על פי סעיף 148 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – חוק התכנון והבניה).

נוכח ייעודו התכנוני של האזור בו שוכן הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, נקבע בהיתר הבנייה שניתן לבניית הבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, כי השימוש המורשה בו הוא מגורים בלבד.

שימוש בבניין, החורג מהשימוש המורשה על פי היתר הבניה, מהווה שימוש חורג, הטעון, אף הוא, היתר על פי סעיף 148 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965.

ב. החיקוק נועד לטובתו של הניזוק
הפסיקה כבר הכירה בכך, שהוראות דיני התכנון והבניה נועדו לתת, לצד הגנת האינטרס הציבורי, "גם הנאות יותר ספציפיות לטובת אדם מסויים או סוג של בני אדם . . . " [ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג 916, 923 וכן ע"א 273/80 מדינה נ' כהן, פ"ד לז (2) 29, 41]..

ג. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו
כדי להכריע בטענת התובעים, לפיה הפכו הנתבעים את השימוש בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 משימוש למגורים לשימוש כבית מלון או אכסניה, אבחן תחילה את הפרמטרים הבאים:
1.
מספר הדיירים המשתכנים בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2.
2.
מספר הדירות שנבנו בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2.
3.
מספר הקומות שנבנו בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2.



ג.1. מספר הדיירים המשתכנים בבניין
בתצהירו השני ציין התובע 1, כי הנתבעים שיכנו בבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2 למעלה מ – 80 פועלים.
בחקירתו הנגדית מיום 12/11/97 העיד התובע 1, כי במהלך חודש אוגוסט 1997, בשעות הבוקר המוקדמות, הוא ועוד אחד מהתובעים ישבו פעמיים ב"מארב" וספרו את מספר הפועלים היוצאים מהבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, כאשר פעם אחת נספרו על ידם 65 פועלים ופעם שניה נספרו על ידם 80 פועלים (עמ' 5 שורות 23 – 27).

במהלך אותה חקירה נגדית הוסיף התובע 1, כי תובע 4 אף תיעד במצלמת ווידאו את אחת מאותן שתי פעמים שבהם הם ישבו "במארב" וספרו את מספר הפועלים היוצאים מהבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2.

קלטת הווידאו שצילם תובע 4 לא הוגשה, אמנם, כראיה, אולם תובע 1 הגיש לבית המשפט תמונות שהוא עצמו צילם, של פועלים היוצאים מהבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2, לטענתו 80 במספר, כהוכחה לכך שהנתבעים אכן משכנים בבניין פועלים רבים.

עיון בתמונות מגלה 65 פועלים בקירוב היוצאים מהבניין, ולא 80 כנטען על ידי התובע 1.

בחקירתו הראשית מיום 3/9/98 העיד התובע 1, כי בחודש יולי 1998 לערך, הוא ישב מחוץ לביתו בשעת בוקר מוקדמת וצילם, באמצעות מצלמת וידאו, את הפועלים היוצאים מהבניין שבבעלות הנתבעים 1- 2. לטענתו, בצילום זה נראים 52 פועלים היוצאים מהבניין בדרכם לעבודה.

התובע הגיש כראיה את קלטת הווידאו, אשר סומנה ת/3.

ב – ת/3 אכן נראים 52 פועלים, היוצאים מהבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 בשעת בוקר מוקדמת.

בחומר הראיות אין, אמנם, כל אינדיקציה לתאריך שבו צולם ת/3, אולם היות ובמסגרת

פסק דין
זה אין אני בוחנת, האם הפרו הנתבעים 1 – 3 את צווי המניעה, שאסרו עליהם לשכן יותר מ- 40 פועלים, אין כל חשיבות למועד שבו צולם ת/3 – לפני שניתנו הצווים האמורים או לאחריהם.

מנהל הנתבעת 3 בעצמו העיד, כי לפני שניתן הצו האוסר על הנתבעים 1 – 2 לשכן בבניין שבבעלותם יותר מ – 40 פועלים, שוכנו בבניין יותר מ – 40 פועלים ומשניתן הצו האמור, הועברו הפועלים הנותרים להתגורר בדירה אחרת, הנמצאת ברחוב אורוגוואי 8 בירושלים (עמ' 26 לפרטיכל מיום 26/4/99 שורות 19 – 21). עם זאת, מנהל הנתבע 3 לא הציג לבית המשפט את הסכם השכירות של הדירה הנמצאת ברחוב אורגוואי, כדי לתמוך בטענתו, לפיה הפועלים הנותרים הועברו לדירה החדשה מייד לאחר שניתן הצו האוסר לשכן למעלה מ – 40 פועלים בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2.

כמו כן, הנתבעים 1 – 2 לא הציגו לבית המשפט את רשימת הפועלים שהתגוררו בפועל בבניין שבבעלותם, חרף הבטחתו של הנתבע 1 לעשות כן (עמ' 20 לפרטיכל מיום 26/4/99 שורות 23 – 24). העובדה שרשימות אלו לא הוצגו לבית המשפט יש בה כדי להצביע שלו הוגשו רשימות אלו היה בהם כדי להוכיח שבבניין התגוררו פועלים במספר הנטען על ידי התובעים.

זאת ועוד, הנתבע 1 אף אישר בחקירתו הנגדית, כי תקופה מסויימת, אותה הוא לא ציין בעדותו, בתו התגוררה בקומת המרתף של הבניין שבבעלותו (עמ' 21 שורות 18 – 19).

נוכח האמור לעיל שוכנעתי, כי במועד כלשהו, קודם לפינוי דירת הפנטהאוז על ידי הנתבעת 3, שוכנו בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 למעלה מ – 65 דיירים.

במהלך עדותו המשלימה מיום 3/9/98 העיד התובע 1, כי במהלך חודשי הקיץ, ולאחר שהנתבעת 3 פיתה את דירת הפנטהאוז, השכירו הנתבעים 1 - 2 את דירת הפנטהאוז לקבוצה של 20 - 25 סטודנטים לערך.

על דברים אלו חזרה התובעת 4 בתצהיר עדותה הראשית מיום 1/2/99.

הנתבעים לא התנגדו להגשתה של ראיה זו והנתבע 1 אף אישר בעדותו, כי במהלך חודשי הקיץ הוא השכיר את דירת הפנטהאוז ל – 12 סטודנטים (ראה עמ' 20 לפרוטוקול מיום 26/4/99 שורות 18 – 19).
בהקשר זה יצויין, כי נתבע 1 לא הציג לבית המשפט את רשימת הסטודנטים שהתגוררו בדירת הפנטהאוז כדי לתמוך בטענתו בדבר מספר הסטודנטים שהתגוררו בדירה האמורה.

מהאמור לעיל עולה, כי גם אם בדירות הקוטג' לא שוכנו יותר מ – 40 פועלים, בהתאם לצווי בית המשפט מיום 10/7/97 ומיום 12/11/97, לאחר שנתבעת 3 פינתה את דירת הפנטהאוז, המשיכו להתגורר בבניין שבבעלות הנתבעים 1 - 2 למעלה מ – 52 דיירים (40 פועלים ויותר מ – 12 סטודנטים).



ג.2. מספר הדירות בבניין
בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים, כי הנתבעים 1 – 2 הפכו את הבניין שבבעלותם מבניין הכולל 3 דירות לבניין הכולל 25 דירות חדר.

חרף טענתם זו, מחומר הראיות שהגישו התובעים לבית המשפט עולה אי בהירות באשר למספר המדוייק של הדירות הקיימות בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2.

בתצהיריו הראשון והשני הצהיר התובע 1, כי הנתבעים 1 – 2 הפכו את הבניין שבבעלותם מבניין הכולל 3 דירות לבניין הכולל
25 דירות.

לעומת זאת, בחקירתו הנגדית מיום 3/9/98 העיד התובע 1, כי מספר הדירות הקיימות בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 מתקרב ל – 25.

תובעת 4, לעומת זאת, הצהירה בתצהיר עדותה הראשית, כי הנתבעים 1 – 2 הפכו את הבניין שבבעלותם ל – 20 דירות.

ברישומים מתוך תיק העירייה הנוגע לבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2, אשר צורף לתצהיר עדותה של התובעת 4, צויין, כי בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 קיימות 17 יחידות דיור.

בניגוד לנטען על ידי התובעים, הנתבעים הכחישו בכתב הגנתם, כי בבניין שבבעלות הנתבעים 1 – 2 קיימות 25 דירות.

נתבע 1 הוסיף וציין בחקירתו הנגדית, כי בבניין שבבעלותו ובבעלות הנתבעת 2 לא קיימות 25 דירות, אלא קיימים 25 חדרים ( עמ' 19 שורות 17 – 18).

נוכח טענות הצדדים המובאות לעיל, השאלה שבמחלוקת, היא האם הפכו את הנתבעים 1 – 2 את הבניין שבבעלותם לבניין הכולל יותר מ – 3 דירות.

סעיף 52 לחוק המקרקעין
וסעיף 145 לחוק התכנון והבניה מגדירים "דירה" כ:

"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."

בפרשת ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה (3) 309 קבע בית המשפט את המבחנים להגדרת המונח "דירה":
"המונח 'דירה' מתייחס לחדר או תא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח 'דירה' מתייחס לייעודו של החדר או התא , והחלופות הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי כאדריכלי, מתייחס למילים 'נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת' ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על איזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמאי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו 'מגורים' או 'עסק', שהן מטרות ספציפיות, או 'לכל צורך אחר', שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו."

בת"א (ת"א) 60384/97 הילנגר נ' מקביאן (טרם פורסם), אשר צורף לסיכומי התובעים, נקבע כי:
"מה שקובע אינו הרישום אלא המבחן הפונקציונאלי והאופי של כל יחידה כשמדובר באלמנט אובייקטיבי וסובייקטיבי לבחינת היסוד".











חוק רישוי עסקים






ב

(







א בית משפט שלום 9954/97 מיכאל הרוני ואח' נ' בנימין ביטר ואח', חברת אחים רוזנטל שרותי בניה וכח אדם בע"מ (פורסם ב-ֽ 22/08/2002)