פסקי דין על שאול נורית | פסקי דין על שאול עובדיה | פסקי דין על זוביב פזית ואח' | פסקי דין על זיתן מושב עובדים להתיישבת שיתופית | פסקי דין על זוהרי משה |

6605/02 א     19/06/2005




א 6605/02 שאול נורית, שאול עובדיה, זוביב פזית ואח' נ' זיתן מושב עובדים להתיישבת שיתופית בע"מ, זוהרי משה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
א
006605/02


בפני
:
כב' השופט שאול מנהיים





בעניין:
1 . שאול נורית

2 . שאול עובדיה
3 . זוביב פזית
4 . פדלון דוד
5 . פדלון סימה






התובעים


נ ג ד


1 . זיתן מושב עובדים להתיישבת שיתופית בע"מ

2 . עו"ד זוהרי משה





הנתבעים


פסק דין

א.
כללי

א.1.
רקע עובדתי
1.
התובעים, כולם בני משפחה מורחבת אחת, שחלקה מתגורר בתקופה הרלבנטית במושב זיתן (להלן: "המושב"). אבי המשפחה היה בזמנו יו"ר ועד אגודת המושב, הנתבעת 1 ("האגודה"). עו"ד זוהרי (הנתבע 2 ) הוא אשר ייצג את האגודה בעריכת החוזים נשוא התביעה.

2.
בעקבות "מכרז" (הזמנה להציע הצעות) שפירסמה האגודה בשנת 1994 על גבי לוח המודעות במושב שבו הוזמנו הצעות לרכישת זכויות חכירה ב-5 מגרשים בני 500 מ"ר כל אחד בתחומי המושב לצורך בנית בית מגורים על כל מגרש, ולאחר עיכובים מסויימים, נחתמו ביום 20/2/96 שני חוזים (להלן: "החוזים"); חוזה בין האגודה לתובעים 1 ו-2 לגבי מגרש 165/2 במושב, וחוזה בין האגודה לתובעת 3 לגבי מגרש 165/3 (נספחים "א" ו-"ב" לתביעה). תמורת הזכויות במגרשים עמדה על 41,780 $ ו-41,970 $, בהתאמה, והסכומים שולמו במלואם. אציין כי מלכתחילה הוגשו ההצעות לגבי המגרשים הנ"ל על ידי בני משפחה אחרים של התובעים 3-1, וזכויותיהם של מי שזכו במכרז הועברו בידיעת ובהסכמת האגודה לנתבעים 3-1 באופן שפורט לעיל עוד בשלב שטרם חתימת החוזים.

3.
עד להגשת התביעה ביום 26/11/02 לא יצאו החוזים לפועל במלואם ואף במקצתם. בשנת 2000 הומחו לתובעים 4 ו-5 זכויות הנתבעת 3 על פי החוזה שבינה לבין האגודה, ונערך בין התובעת 3 לתובעים 4 ו-5 מסמך בכתב על כך - כתב המחאת זכויות.

א.2.
רכיבי התביעה
4.
כתב התביעה כלל - בס' 26 שלו - הודעת ביטול של החוזים, והתביעה - העומדת על 320,000 $
(או 1,504,000 ₪) ליום הגשתה - כוללת את הרכיבים הבאים:
(א)
השבת התמורה ששולמה לאגודה על פי החוזים, כשהיא צמודה לדולר ונושאת ריבית בשיעור 11% לשנה, צמודה אף היא לשער הדולר; ולחילופין - השבת התמורה כשהיא צמודה למדד ונושאת "ריבית כלכלית אשר היתה נהוגה במשק", ולחילופי חילופין - צמודה למדד ונושאת ריבית כחוק. אציין כי התובעים טוענים שהחבות לשלם סכום זה מוטלת גם על הנתבע 2 "כחלק מהנזק שגרם לתובעים".
(ב)
פיצויים על הנזקים הבאים:

(1)
עליית שווי המקרקעין;
(2)
מניעת רווח הוני, ולחילופין - אובדן דמי שימוש או דמי שכירות, שהיו מופקים לו נמסרו המגרשים לרוכשים ולו הוקמו עליהם בתי המגורים כמובטח;
(3)
ההפסד שמקורו בעליית דמי ההיתר לממ"י;
(4)
עגמת נפש;
(5)
שכ"ט ששולם לעו"ד זוהרי (הנתבע 2).
אציין כי אף שרכיבי הפיצוי וההשבה השונים מסתכמים - לפי כתב התביעה - בסך כולל של
כ-430,000 $, העמידו התובעים "לצרכי אגרה בלבד" את תביעתם על סך כולל של 160,000 $ לתובעים 1-2 ועוד 160,000 $ לתובעים 5-3.

א.3.
ההוראות הרלבנטיות בחוזים
5.
הטענות שהעלו הצדדים תפורטנה במסגרת הדיון בכל אחת מהן. בשלב הנוכחי חשוב לצטט כלשונן כמה מהוראות החוזים, כדלהלן:

(א)
במבוא לחוזים נאמר כי האגודה היא "בעלת זכות חכירה ממ"י" במגרש בן
כ-2,500 מ"ר המצוי בתחום משבצת המושב; כי האגודה "רשאית לפצל את המקרקעין לחמישה מגרשים בני כ-500 מ"ר" כל אחד; וכי "האגודה קיבלה את הסכמת ממ"י לפיצול המקרקעין (שהוגדרו כאותו מגרש בן כ-2,500 מ"ר - ש.מ.) ולהעברת זכויותיה במגרש לאחרים" (4 הפיסקאות הראשונות במבוא לחוזים). כל ההדגשות להלן ולעיל הוספו.

(ב)
בס' 3 לחוזים, תחת הכותרת "הצהרות האגודה", נאמר - בניגוד לאמור בפיסקה הראשונה במבוא - כי האגודה מצהירה שהיא המחזיקה בלעדית במגרש הנכלל במסגרת "אדמת משבצת מושב זיתן" שלגביה קיים הסכם בין האגודה לבין ממ"י ולפיו האגודה הינה "בעלת הזכויות של בר-רשות בחלקה".

(ג)
בס' 4 לחוזים, שעניינו בהצהרות הרוכש, מצהיר הרוכש כי בדק את זכויות האגודה בממ"י וברשויות ואת זכויות הבניה במגרש ואת תנאי האגודה וממ"י להעברת הזכויות במגרש (ועוד נתונים), מצאם לשביעות רצונו המלאה ומתאימים לצרכיו ולמטרותיו והוא מוותר "על כל טענה או דרישה ו/או תביעה ו/או זכות בגין פגם ו/או אי התאמה וכי הוא מתקשר בהסכם זה על סמך בדיקותיו והתרשמותו בלבד" (ס' 4.1 לחוזים), וכי על פי בדיקה שערך, המגרש (הנרכש בכל חוזה) מאושר לבניית יח' מגורים אחת בלבד (ס' 4.2 לחוזה).

(ד)
בס' 5 לחוזים התחייבה האגודה "להמליץ בפני
המינהל על מתן זכות חכירה לרוכש" ולחתום על כל מסמך שידרש לשם כך, והרוכש מצהיר כי ידוע לו ש"פרט להמלצת האגודה לממ"י והעברת זכויותיה במגרש לרוכש לא חבה האגודה לרוכש התחייבות נוספת כלשהי".

(ה)
בס' 8 נקבעה התמורה שישלם הרוכש לאגודה ביום חתימת החוזה "תמורת רכישת הזכויות במגרש".

(ו)
בס' 15 לחוזה התחייב הרוכש לשלם "לעוה"ד של האגודה" (עו"ד זוהרי - ש.מ.) 1,000 $ בתוספת מע"מ "כדמי השתתפות בהוצאות האגודה בהסכם זה", והרוכש מצהיר שידוע לו כי עוה"ד של האגודה אינו מייצג אותו ואין ביניהם כל יחסי עו"ד - לקוח. לגבי החוזה של הנתבעת 3, נאמר בו כי סכום התמורה הנקוב בו כולל את הסך נשוא ס' 15 לחוזה כמתואר עליל.



ב.
דיון

ב.1:
ביטול החוזים והשבת התמורות על ידי האגודה
6.
האגודה מתנגדת לביטול החוזים ולהשבת התמורה. בהקשר זה תמצית טענותיה, כמשתקף בסיכומיה, היא כדלהלן:

(א)
התובעים ידעו את "העובדות לאשורן", שילמו תמורה מופחתת מאוד (כמחצית מהשווי), וידעו שההליך לגבי המגרש יקח עוד זמן רב כאשר הצהרות האגודה לכשעצמן היו נכונות במועד עשייתן. האגודה מצידה פעלה להמשך קידום הליכי התכנון הנדרשים, אך ממ"י שינה את עמדתו במהלך התקופה שלאחר חתימת החוזים וזאת באופן בלתי צפוי; ומכל מקום "לפני כמה חודשים" ניתן "אישור המינהל" לפיצול המגרשים.
(ב)
הביטול לא רק שיסב לאגודה נזק בלתי הפיך משום שלא ניתן יהיה עוד להקצות את המגרשים, אלא שהוא אף נעשה בחוסר תום לב כאשר עד הגשת התביעה פעלה האגודה לקידום ההליכים הנדרשים בידיעת התובעים ובהסתמך על עמדתם כי ברצונם לממש את החוזים. בכך ויתרו על זכות הביטול ומכל מקום מימשו אותה באיחור ולאחר שכבר חלף פרק הזמן הסביר במהלכו ניתן לתת הודעת ביטול.
(ג)
העדר יריבות - התובעים אינם מגישי ההצעות במכרז; ומכל מקום התובעת 3 הימחתה זכויותיה לתובעים 4 ו-5, אשר מצידם לא שילמו דבר עבור ההמחאה ואף קיבלוה בידיעה כי המגרש טרם פוצל.
(ד)
החוזים היו מותנים בתנאי מתלה שלא התקיים - הסכמת צד שלישי, שלא ניתנה. בהקשר זה גם מסתמכת האגודה על הצהרות הרוכשים בחוזה ועל כך שהתחייבות האגודה היתה לתת "המלצה" בלבד.

7.
התובעים טוענים כי החוזים כללו מצגים כוזבים ומטעים לגבי היות האגודה בעלת זכות חכירה במגרש; לגבי קיום הסכמת המינהל להעברת הזכויות במגרשים; לכך שהאגודה רשאית לפצל את המגרש הכולל של 2,500 מ"ר למגרשים בני 500 מ"ר כל אחד; לכך שכל מגרש בן 500 מ"ר מיועד להקמת בית מגורים אחד; וכן התחייבות, שלא קוימה, לתת תוך 10 ימים מהחתימה על החוזים "הפנייה" לממ"י להקצאת המגרש להקמת בית מגורים. התובעים טוענים כי פנו פעמים רבות לאגודה לקיום החוזים ובכל פעם הובטח להם שהענין בטיפול והדברים מתקדמים ובשלב מסוים אף הובטח להם כי אם לא יושג פיתרון שיאפשר מימוש החוזים תקצה להם האגודה מגרשים חלופיים והם הסכימו לכך, אך גם הבטחה זו לא קוימה. רק לאחר ש"כלו כל הקיצין" בוטלו החוזים.

8.
דעתי היא שהחוזים בוטלו כדין ובדין. גם מבלי להידרש עדיין לשאלה אם היו מצד האגודה מצגי שווא, הטעיה וכיו"ב, העובדה היא שהחוזים לא יצאו לפועל מפברואר 1996, עת נחתמו ומייד שולמה מלוא התמורה הנקובה בהם, ועד הגשת התביעה בנובמבר 2002. עובדה היא שגם במועד הגשת התביעה טרם ניתן היה לממש את החוזים: להקנות לרוכשים זכויות במגרשים שרכשו וליצור מצב שיאפשר להם קבלת היתר לבנות בית מגורים אחד על כל מגרש. המניעה מלבצע את החוזים לא באה בשל מעשה או מחדל כלשהו מצד הרוכשים. חוזה מכר אינו יכול להישאר, לתקופה בלתי ידועה (ואולי גם בלתי מוגבלת), בגדר "חי-מת". במוקדם או במאוחר צריך ליפול דבר: או שהחוזה יבוצע (ואם בוצע באיחור יש לבחון אם מגיע פיצוי בשל כך), או שיבוטל. אם החוזה אינו מבוצע במשך למעלה משש וחצי שנים(!) מאז חתימתו, וגם בעת מתן הודעת הביטול אין כל ידיעה מתי - ואם בכלל - יבוצע, אין לומר שהרוכשים (שרק שילמו, אך טרם "רכשו" או קיבלו דבר בתמורה) כבולים לעד לחוזה. די בנסיבות אלה, וללא קשר לשאלה אם נפל פגם בהתנהגות האגודה עובר לחתימת החוזה או בהצהרותיה החוזיות, כדי לומר שביטול החוזים במסגרת הגשת התביעה הינו צעד לגיטימי. הפרת חוזה היא סיטואציה שאינה דורשת "אשם" כלל מצד המפר. כענין שבעובדה, חוזה המכר הופר כליל והרוכשים לא קיבלו זכויות כלשהן בממכר. היעלה על הדעת שהאגודה - המוכרת - רשאית להוסיף ולהחזיק בתמורה שקיבלה שנים הרבה לפני כן? אין הדעת סובלת כל תשובה לשאלה זו מלבד תשובה שלילית. יודגש כי לפי החוזה, לוח הזמנים לביצוע היה מהיר מאוד: תוך 10 ימים ממועד החתימה היתה אמורה האגודה לתת לרוכשים הפניה לממ"י לרכישת המגרש (ס' 10 סיפא לחוזים). בחלוף למעלה משש וחצי שנים מאז טרם נעשה דבר, ומה מעיד יותר מכך שהחוזה אינו יכול עוד להתבצע כפי שהתכוונו הצדדים. לכל הפחות רשאים המוכרים להחליט כי אין הם רוצים עוד להיות כבולים בחוזה.

9.
האגודה טוענת כי החוזים בוטלו זמן רב לאחר חלוף הזמן הסביר מהפגמים ברצון הנטענים או מההפרה הנטענת, ולכן אין הביטול תקף; וכן - כי הביטול נעשה בחוסר תום לב. אכן, חוקי החוזים קובעים כי את זכות הביטול יש לממש תוך זמן סביר מאז נודעה עילת הביטול; אך "זמן סביר" הוא - במתכוון - מושג גמיש שיש לקבוע את תחומיו בכל מקרה לפי נסיבותיו. כאשר הרוכשים שילמו כבר את מלוא התמורה (ועל כן אין הם אמורים להמשיך ולעשות כל פעולה אקטיבית לביצוע החוזה); כאשר האגודה - המוכרת - נמנעת במשך כל השנים מלהודיע שהחוזה אינו ניתן עוד לביצוע
אלא משדרת כל העת מסר הפוך
לפיו היא פועלת להביא את החוזה לכלל מימוש, וכאשר הרוכשים מביעים במשך שנים את רצונם ונכונותם למצוא פיתרון שיאפשר מימוש החוזים כלשונם (ואפילו "בקירוב", על ידי קבלת מגרשים חלופיים) - אין לומר ש"הזמן הסביר" למתן הודעת ביטול כבר חלף לבלי שוב. לטעמי, זמן סביר הוא משך זמן כזה שאחריו כבר ברור לצד "המפר" שה"נפגע" ויתר על הביטול. בנסיבות ענייננו לא מצאתי שהאגודה יכולה באמת לטעון שכך סברה, שהרי ידעה היטב שגם החלופה של מימוש החוזים טרם ניתנת לישום ולא ברור מתי – אם בכלל – ניתן יהיה לישמה. מה סברה, אם כן: שכך ניתן יהיה להמשיך לנצח כאשר הכסף בידיה והמכר לא ימומש?!

קבלת גישת האגודה בנסיבות מהסוג שהתקיים כאן תביא לתוצאה בלתי רצויה בעליל מההיבט של מדיניות שיפוטית ראויה, תוצאה של חיפזון במתן הודעות ביטול גם מקום בו יש סיכוי סביר לתיקון המעוות ולמימוש החוזה גם אם באיחור. בנוסף סבורני שבעניננו הפרת החוזה היא מתמשכת ומתחדשת מידי יום, וממילא אין לדבר על חלוף זמן סביר. אורך הרוח המופלג, לטעמי, שגילו הרוכשים אינו צריך לשמש לחובתם אלא דווקא לזכותם. במאמר מוסגר ומבלי להכריע בדבר (משום שהטענה לא נטענה במפורש ובהקשר זה) אומר כי לטעמי נראה שחוסר תום הלב רובץ דווקא לפתחה של האגודה. האגודה דאגה לקבל את מלוא התמורה מראש, ומייד. מהר מאוד גילתה שהדרך למימוש החוזים רחוקה ומוטלת - לכל הפחות - בספק. מחלק מטענות הנתבעים אף עולה שהאגודה ידעה על כך מראש. חרף זאת לא טרחה מעולם אפילו להציע ביטול החוזים והשבת התמורה, והוסיפה לאחוז בתמורה כבקרנות המזבח ואף ניסתה גם במסגרת ההליך להביא לתוצאה סופית אבסורדית שבה התמורה כולה נותרת בידיה בעוד המכר מוטל, במקרה הטוב ביותר, בספק ומועד מימושו - מי ישורנו אם בכלל. זאת אין להתיר, וכאשר מי שנוהג כך מעלה טענות של חוסר תום לב דומה שאפילו גבול האבסורד כבר נחצה.

10.
המסקנה היא כי לפחות מהטעם דלעיל יש לקבוע שהודעת הביטול שנכללה בכתב התביעה בדין יסודה וכי כתוצאה מכך יש לחייב את האגודה בהשבת כל הסכומים שקיבלה על-פי החוזים. במאמר מוסגר אוסיף כי לא מצאתי שהוכחה טענת האגודה לפיה אם יבוטלו החוזים לא תוכל עוד האגודה לשווק את אותם המגרשים לאחרים, וממילא אני פטור מלדון בשאלה מה היה גורל הודעת הביטול אילו הוכחה הטענה האמורה.




24.
26.

,







א בית משפט שלום 6605/02 שאול נורית, שאול עובדיה, זוביב פזית ואח' נ' זיתן מושב עובדים להתיישבת שיתופית בע"מ, זוהרי משה (פורסם ב-ֽ 19/06/2005)