פסקי דין על פנינה [פפי] ובר | פסקי דין על גדעון כהן

197373/02 א     24/09/2003




א 197373/02 פנינה [פפי] ובר נ' גדעון כהן




1
בתי המשפט
א 197373/02
בית משפט השלום תל אביב-יפו
24/09/2003
תאריך:
כב' השופט אשר גולדין
, סג"נ
בפני
:

פנינה [פפי] ובר

בעניין:
התובעת
ע"י מיופה כחה ש. ובר עו"ד
ע"י ב"כ עו"ד ש. לאלו ואח'
נ ג ד
1 . גדעון כהן

2 . ליאורה כהן

הנתבעים
שניהם ע"י ב"כ עו"ד דוד הנדל
פסק-דין

1. מהות התביעה:
זוהי תביעה לפינוים של הנתבעים מדירת הגג [להלן: "הדירה"], בבניין המצוי ברחוב שלמה המלך 44 בתל-אביב, והידועה כחלקה 26/8 בגוש 6952, וזאת עפ"י סע' 131[10] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972, ולהחזרתה של הדירה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעם הנתבעים.

2. עיקרי המסכת העובדתית:
א. התובעת הינה הבעלים של הדירה [נסח רישום מקרקעין סומן כנספח א' לת/1].

ב. הנתבעים הינם דיירים מוגנים בדירה עפ"י חוזה שכירות מתאריך 12.10.1970 [סומן כנספח ב' לת/1].

3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובעת:
א. בתאריך 09.06.02 ניתן לתובעת היתר בנייה לגבי הריסת המושכר ובניית דירה חדשה בשטח המושכר ובשטח נוסף על גג הבניין [סומן כנספח ה' לת/1].

ב. קבלת ההיתר מקימה לתובעת עילה לפינוי הנתבעים מהדירה, בכפוף להעמדת סידור חלוף, בהתאם להוראות סעיף 131[10] לחוק הגנת הדייר.

ג. התובעת הציעה לנתבעים מספר אופציות כדיור חלוף, אשר נדחו על ידם.

טיעוני הנתבעים:
א. הנתבעים הינם דיירים מוגנים בכל הדירה וגג הבניין.

ב. מכחישים את עילת הפינוי כנגדם.

ג. הדירה המוצעת להם כדיור חלוף אינה מהווה דיור חלוף הולם.

ד. הנתבעים אינם מוכנים לגור בדירה אחרת שאינה דירת גג ברחוב בו הם גרים, ולא נמצאה דירה כזאת.

4. המסכת הדיונית:
בתיק נשמעו ראיות:

מטעם התובעים:
עת/1 עו"ד שלמה ובר נחקר על תצהירו , ת/1.

מטעם הנתבעים:
תצהיר מר גדעון כהן
סומן ת/1.
תצהיר עו"ד ליאור הכהן סומן נ/2.

התקבלה בתיק חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, השמאית רחל קראוזה.

5. דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק ובחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בכפוף לתנאים שיפורטו.
להלן נימוקי למסקנה זו:

6. סע' 131[10] לחוק הגנת הדייר - כללי:
א. סע' 131[10] לחוק קובע כהאי לישנא:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
[10] בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבנייה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

ב. ניתוח משפטי:
"לצורך העמדתה של עילת הפינוי על בעל הבית לטעון במפורש ולהוכיח קיומם של התנאים המצטברים הבאים:
[א] המושכר, או הבניין שבו מצוי המושכר, עומדים להריסה;
[ב] במקום הנכס שנהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיבוצעו בו תיקונים יסודיים;
[ג] נתקבל רשיון הבנייה אשר דרוש לכך;
[ד] בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף". [דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 104].

"הדיון בתובענה, לפי פרק זה, מתנהל בשלושה שלבים, ואין הבדל אם מדובר בפינוי מדירות מגורים או בפינוי מבתי עסק.
אלה שלבי הדיון:
[א] הוכחתה של עילת הפינוי.
[ב] דיון על פרטים ומרכיביו של הסידור החלוף.
[ג] הבטחת והעמדותו של הדיור החלוף לרשות הדייר מיד עם מתן

פסק דין
ובכפוף לאמור בה".
[ בר אופיר לעיל, עמ' 105].

7. הוכחתה של עילת הפינוי:
א. ניתוח משפטי:
בר אופיר לעיל, בעמ' 103, קובע כי:
"בידי בעל הבית קיימת עילת פינוי כשברצונו להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר, על מנת לבצע את הדברים הבאים:
[א] להקים בניין אחר במקום הבניין שעומד להריסה;
או
[ב] לשנות את המושכר שינוי ניכר;
או
[ג] לתקן את המושכר תיקון יסודי;

הגדרת טיבה של הפעילות אשר עומדת להתבצע בנכס, אם היא מגיעה או איננה מגיעה לכלל בניה או שינויים, היא עניין של עובדה ודרגה ובתור שכזו נתונה לשיקולו של בית המשפט אשר דן בתביעה.

תנאי הוא כי לצורך ביצוע בניה או שינויים יקבל בעל הבית את רשיון הבניה המתאים, ואף יודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

ב. דיון ומסקנות:
1. ביצוע השינויים בדירה ורשיון הבנייה:
מהיתר הבניה שקיבלה התובעת ומחוות דעת המומחית גב' רחל קראוזה עולה כי ההיתר כולל:

הגדלת דירת הגג הקיימת על ידי תוספת בנייה בקונטור הקומה העליונה ובנסיגה ממעקה הגג הקדמי.

שינויים חיצוניים ובניית ממ"ד בדירה.

הקמת מעלית חיצונית ובניה פודסט בצמוד לחדר המדרגות הכללי בחזית לרחוב עם תחנות עצירה בכל הקומות.
כמו כן, יש תנאי להיתר שהוא סיום הליך פינוי הדיירים המוגנים בבית משפט.

השינויים המפורטים ברשיון הבנייה לעיל, הינם שינויים המשנים את המושכר "שינוי ניכר", וראייה מחזקת לכך היא בדרישת ההיתר כי הדיירים המוגנים יפונו מן המושכר בבית משפט.

2. הודעה על סידור חלוף:
ממכתב ששלח ב"כ התובעת אל ב"כ הנתבעים בתאריך 16.02.02 [נספח ו' לת/1], עולה כי התובעת הציעה לנתבעים סידור חלוף תמורת פינוי הדירה. גם בכתב התביעה מציעה התובעת לנתבעים סידור חלוף.

מסקנה:
לאור האמור לעיל, אני קובע כי הוכחה לי קיומה של עילת הפינוי לפי סע' 131[10].

8. סידור חלוף:
א. ניתוח משפטי:
"לאחר שהתובע הוכיח את עילת תביעתו ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של הסידור החלוף אשר ראוי להיקבע בנסיבות העניין. סידור זה יכול שיהיה אחד מאלה:
[א] המצאת דירה חלופית;
או

[ב] תשלום פיצויים, בנוסף להעברת דירה לרשות הדייר או במקום זאת
או

[ג] דרך אחרת, שכל כולה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט לפי העניין שבא לפניו
או

[ד] המצאת דירה חלופה שתהיה בבניין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי רשיון הבניה, וקביעת סידור חלוף ארעי לתקופת הביניים.
... בכל אותם מקרים אשר בהם יש בפינוי כדי לנשל את הדייר מכל דירתו, ולאלצו להשיג מקום מגורים חלוף, בא הסידור החלוף כדי לספק לדייר דירה אחרת או את האמצעים להשגתה. השאלה בדבר טיבו, מהותו והתאמתו של הסידור חלוף נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבותיו המיוחדות של כל עניין. לפיכך יתכן כי דייר פלוני ייאלץ להסתפק [בתור דיור חלוף] בדירה קטנה מזו שיש לו, אלא שאז יחייב בית המשפט את בעל הבית בהעמדתה של אותה דירה חלופה לרשות הדייר, ובנוסף לכך גם בתשלומו של פיצוי נאות על ירידת ערך הדירה.
... בעיקרו של דבר צריך הסידור החלוף לענות על הנתונים החשובים והעיקריים ואין הוא צריך לדמות בכל פרט מפרטיו לדיור הקודם.
[בר אופיר לעיל, בעמ' 108-109].

ב. דיון ומסקנות:
1. חוזה השכירות קובע כי המושכר הינו:
"דירה בת 2 חדרים מטבח ונוחיות בקומת הגג. אך ורק אלה ולהוציאו כל חלק אחר בבית". [ההדגשות שלי].

ממכתב ששלחו הנתבעים בתאריך 17.12.75 לבעלי הבית הקודמים במושכר [נספח ד' לת/1] עולה כי בתמורה לסכום כסף והעלאת שכר הדירה קיבלו הנתבעים הסכמה רטרואקטיבית לסגירת מרפסת ולהפיכתה לחדר נוסף במושכר.
במכתב נוסף מתאריך 17.10.90 ששלחו הנתבעים לבעלי הבית הקודמים נכתב כי:

"לאחר שיחתנו במשרדך, הננו מעבירים לידך הצהרה כי אין בדעתינו לעשות שימוש בגג ללא רשות הבעלים ואין ברצוננו בשום חזקה על השטח שבין המדרגות והגג".

מדברים אלה עולה בצורה ברורה, כי מדובר בדירת גג בת שלושה חדרים בלבד, ואשר אינה כוללת את הגג או מרפסות בגג.

2. התובעת מציעה לנתבעים כסידור חלוף דירה בשכירות מוגנת בתנאים זהים בקומה ב' באותו הבניין, וזאת בהנחה שתותקן מעלית בבניין כאמור בהיתר הבנייה. הגעתי למסקנה כי זוהי החלופה הטובה ביותר מאחר ולא נמצאו דירות גג דומות בדמי מפתח בסביבתה של הדירה, ומאחר והדירה החלופית נמצאת באותו בניין של הדירה המקורית ודומה לה בגודלה ובמספר החדרים.

9. האם די בדירה המוצעת כסידור חלוף:
א. שווי בעלות בדירה החלופית זו נקבע על ידי המומחית מטעם בית המשפט כ - 931,000 ₪, ודמי מפתח כ - 465,000 ₪.

שווי בעלות הדירה המקורית [ללא המרפסת הפתוחה] נקבע כ - 833,000 ₪, ובדמי מפתח כ - 458,000 ₪.

ב. הנתבעים טוענים כי כאשר לא ניתן למצוא דיור חלוף בעל אותם מאפיינים כמו לדירה המוחזקת על ידי הדייר [במקרה דנן - דירת גג], יש לעסוק לזכותו פיצוי השווה לדיור חלוף בבעלות.

בע"א [ת"א] 575/93 [לא פורסם] נקבע כי:
"בנסיבות מעין אלה, כאשר לא ניתן להעמיד לרשות המערער דירות בנות גודל זהה ובאותו אזור בדמ"פ, הרי שהיה מקום להעמיד לרשותו פיצוי כספי התואם את הסכומים הנדרשים עבור הדירות המפורטות, וזאת בגין רכישת בעלות באותן דירות".

בת.א. [ת"א] 114626/00 שינפלד נ' מונדרי נקבע ע"י כב' השופט דן מור:
המבחן לגבי גובה הפיצוי, בנסיבות בהן אין כל אפשרות ממשית להעמיד לרשות הדיירים דירה באותו איזור בדמי מפתח, הוא שיש להעמיד לרשותם פיצוי כספי התואם את הסכום הנדרש עבור דירה דומה וזאת ברכישת הבעלות בדירה שכזאת ...".

ג. במקרה דנן, אמנם הדירה החלופית המוצעת לנתבעים הינה בגודל דומה לדירה המקורית ובאותו בניין, אך לא ניתן לומר כי דירת גג בקומה הרביעית דומה לדירה "רגילה" בקומה השנייה, ועל כן, על התובעים לפצות את הנתבעים בסכום כסף בנוסף לשכירות המוגנת בדירה החלופית.
ד. סכום הפיצוי הראוי בגין השוני בין הדירות הינו כמחצית ההפרש שבין ערך הדירה החלופית בדמי מפתח [465,000 ₪] לבין ערך הדירה המקורית בבעלות [833,000 ₪], כלומר, 184,000 ₪.

בחוות הדעת הוסיפה המומחית לערך "הסידור החלוף" הוצאות הכרוכות בהעברת דירת מגורים: שכר דירה לתקופת מעבר של חצי שנה, שכר טרחה להוצאות משפטיות הכרוכות בתביעת הפינוי וברכישת נכס חלופי, שכר טרחה למתווך והוצאות העברה, סה"כ 13,000 $.

חלק גדול מהוצאות אלה אינו רלוונטי למקרה דנן, מאחר והנתבעים יוכלו לעבור לדירה החלופית שעומדת ריקה ללא תקופת מעבר, אין הוצאות רכישת נכס חלופי, ואין שכר טרחה למתווך. ההוצאות היחידות הן הוצאות המעבר שאני קובע בסך של 1,000 ₪.

מסקנה:
הסידור החלוף שתיתן התובעת לנתבעים הינו זכות דיירות מוגנת בדירה החלופית בקומה ב' בבניין, ובנוסף לכך תשלם לנתבעים סכום של 185,000₪, הנושא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין
ועד ליום התשלום בפועל.

10. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:
א. אני מחייב את הנתבעים לפנות את דירת הגג בבניין המצוי ברחוב שלמה המלך 44 בתל-אביב, והידועה כחלקה 26/8 בגוש 6952, ולהחזירה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ מטעמם, לא יאוחר מתאריך 31.12.2003, וזאת בכפוף לתנאים הבאים:

1. התובעת תעביר לנתבעים את החזקה בדירה הנמצאת בקומה ב' בבניין לעיל, הידועה כחלקה 26/6 בגוש 6952 כשהיא נקייה מכל חפץ ואדם, ותעמידה לזכות הנתבעים בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, באותם התנאים הנהוגים לגבי הדירה המפונה.

2. התובעת תשלם לנתבעים סכום בסך של 185,000 ₪, הנושא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

3. העברת החזקה בדירה החלופית והתשלום לנתבעים ייעשו בתיאום בין ב"כ הצדדים, כך שיבוצעו לא פחות מ - 14 יום לפני מועד הפינוי.

4. יאופשר לנתבעים שימוש במעלית אשר תותקן בבניין.

5. כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום כ"ז באלול, תשס"ג (24 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
מותר לפרסום מיום 25.09.03

אשר גולדין
, שופט סג"נ








א בית משפט שלום 197373/02 פנינה [פפי] ובר נ' גדעון כהן (פורסם ב-ֽ 24/09/2003)