פסקי דין על ז'ק לוי | פסקי דין על פרנק יוסף לוי | פסקי דין על אוולין סימה לוי ואח' | פסקי דין על חב' עמר נקה יזמות בניה ופיתוח | פסקי דין על עמרם אידן | פסקי דין על אליהו אידן ואח' |

541/07 א     24/05/2009




א 541/07 ז'ק לוי, פרנק יוסף לוי, אוולין סימה לוי ואח' נ' חב' עמר נקה יזמות בניה ופיתוח בע"מ, עמרם אידן, אליהו אידן ואח'




בעניין:
12



בתי המשפט


בית
משפט המחוזי בנצרת
א
000541/07

בש"א 445/08


בפני
:
כב' השופט שאהר אטרש

תאריך:

24/05/2009





1. ז'ק לוי
2. פרנק יוסף לוי

3. אוולין סימה לוי
4. מישל לוי
5. דארי הרוין
6. דארי נטלי
7. ז'ורנו פרנסיס
8. פלורה ידיד

בעניין

:

התובעים








נ
ג
ד


1 . חב' עמר נקה יזמות בניה ופיתוח בע"מ
2 . עמרם אידן

3 . אליהו אידן
4. ...
5 . אסנת אידן
6 . משה ועקנין
7 . דוד בן שלמה
8 . נחום בן שלמה
9. יאיר דידי
10. חיה ואהרן כהן
11. שמעון וזוהרה אטיאס
12. אבישי כהן
13. קמונה כהן
14. דר-יס השקעות ויזום בע"מ
15. יוסי פאר

הנתבעים





צד נוסף


16. בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסף ברינט

פסק דין

1.
ביום 8.2.07 הגישו התובעים כתב תביעה למתן

פסק דין
הצהרתי ולמינוי כונס נכסים.

מכתב התביעה עולה, כי התובעים 1 עד 7 הינם תושבי חו"ל, אשר רכשו מאת הנתבעת 1 דירות מגורים בבניין שנבנה על ידי הנתבעת 1 במקרקעין הידועים כחלקה 36 בגוש 15097 בטבריה. הבניין מצוי בשלב שלד בלתי גמור, כאשר תחילה תוכננו בבניין 15 דירות מגורים ומאוחר יותר הורחב ל- 17 דירות, ובנוסף להן משרד ובית כנסת (בקומה ראשונה) ושלוש חנויות בקומת קרקע.

עוד נטען, כי נתבעת 1 מכרה את כל יחידות הבניין לדיירים שונים, למעט המשרד המוחזק בידי הנתבעת 1 ובית הכנסת.

בשנת 2003, או בסמוך לכך, רכשו התובעים מעט הנתבעת 1 דירות בהתאם לפירוט שבסעיף 7 לכתב התביעה.

לטובתם של התובעים ואף לטובתם של הבנקים השונים, שהעמידו הלוואות לדיירים, נרשמו הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

עוד נטען, כי נתבעת 1 לא סיפקה לתובעים ערבות על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974.

עבודות הבנייה הופסקו לפני למעלה משנתיים, במצב שלד חלקי, והוא עומד בשיממונו עד היום, תוך הפרה עיקרית ויסודית של חוזי הרכישה, לאחר שהתובעים שילמו לנתבעת 1, לפני כ- 3 שנים, כ- 80% עד 90% מהתמורה, ללא כל ערבות ו/או בטחון לכספם, כאשר עלות השלמת הבניין על דירותיו, היא לא פחות מ- 1.9 מליון ₪, שאין ביכולתם של הנתבעים לגייס ואין בכוונתם להשלים את הבניה.

בסעיף 18 לכתב התביעה נטען, כי בשיחות שקיימו התובעים וב"כ עם יתר הדיירים רוכשי הדירות, הסכימו הכל, כי אם תומשך בניית הבניין על ידי מאן דהוא, עד להשלמת הדירות ולא יוותרו כספים לשם כך, יאותו הם - כל אחד מדיירי הבניין - להוסיף סכום של עד 12,000$ מעבר לתמורה בה התחייבו.

2.
התובעים עתרו למתן שני סעדים:

א.
מתן

פסק דין
הצהרתי הקובע, כי 3 הדירות אשר כביכול נמכרו לנתבעים 3 - 4, לנתבע 7 ולנתבע 8, הן שייכות לנתבעת 1.
ב.
למנות את רו"ח צבי רז ככונס נכסים בהתאם לתקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשל"ד - 1984 וכמנהל מיוחד מטעם בית המשפט אשר יוסמך להפעיל את סמכויות כבעלת המקרקעין לצורך השלמת בניית הבניין ועמדת הדירות לרשות התובעים ויתר הדיירים.

3.
בד בבד עם הגשת כתב התביעה עתרו התובעים בבש"א 1305/07 למתן צו מניעה זמני ולמינוי כונס נכסים זמני.


ביום 8.2.07 ניתן צו מניעה זמני, והבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים ליום 25.2.07.


לישיבת 25.2.07 התייצב עו"ד פיניאן יוסף, שביקש לסייע בפתרון הסכסוך גם לבקשת הנתבעים וגם לבקשת ב"כ התובעים. הדיון בבקשה נדחה ליום 21.3.07 כדי לזמן את יתר הדיירים ואת רו"ח צבי רז.


ביום 21.3.07 התייצבו נתבעים
2 ו- 3, שהצהירו, שהם מייצגים גם את הנתבעים 5, 7, 8 ו- 9. מר ליאור כהן התייצב בשם הוריו הנתבעים מס' 10. מר עמרם אטיאס התייצב בשם הוריו הנתבעים מס' 11; נתבעת מס' 13 התייצבה בעצמה. צדדים חדשים, שהתייצבו לאותו דיון, שלא היו חלק מבעלי הדין, צורפו הן לבקשה והן לכתב התביעה.


ב"כ התובעים הצהיר באותה ישיבה, כי התייצבו דיירים או נציגי דיירים של 12 מתוך 17 דיירים, כי שוחח בטלפון וקיים פגישה אישית עם חלק נוסף של הדיירים שלא התייצבו לדיון וכי קיים פגישת דיירים במשרדי הנתבעת 1 יחד עם עו"ד יוסף פיניאן, שייצג את נתבעת 1, והעלה בפני
הם הצעה שנתקבלה על ידם.


הצדדים הציגו את פרטי ההצעה, לפיה ימונה רו"ח צבי רז ככונס נכסים של הבניין (להלן: "הכונס" או "כונס הנכסים"), אשר יקבל סמכויות מבית המשפט, שיאפשרו לו לסיים את הבניין על כל דירותיו, על מנת להעבירם לרשות הדיירים ועל שמם, לרבות גביית כל הכספים, כאשר בשלב ראשון יעבירו כל הדיירים לכונס הנכסים את יתרת התמורה, שחב כל אחד מהם לנתבעת 1; כונס הנכסים ישתמש בכספים שיועברו לידיו על מנת לשלם תשלומי חובה לרשויות ויעשה להשלמת בניית חלקי הרכוש המשותף של הבניין. בשלב השני יעשה להשלמת בניית פנים כל הדירות. במידת הצורך יפנה הכונס אל כל הדיירים לשם תשלום סכום נוסף. הכונס יקבל הצעות מקבלנים, כולל מועדים לביצוע. עוד צויין בפרטי ההצעה, כי במידה שדיירים אלה או אחרים יסרבו לשלם סכום העולה על התמורה בה התחייבו, יהיה בידי הכונס לעשות אחת משני אלה:

א.
לא לבצע עבודות פנים בדירותיהם.

ב.
לפנות בבקשה ו/או בתובענה לשם קבלת סעד חוקי.


כונס הנכסים יהא רשאי לפנות לבית המשפט לשם קבלת הוראות ועם השלמת הבנייה, יגיש דו"ח מסכם ובית המשפט יקבע את שכרו.


הצדדים ביקשו לאשר את הסכם העקרונות וליתן לו תוקף של החלטה, וכך היה.

4.
ביום 31.10.07 הגיש הכונס בש"א 3372/07, בה ביקש ליתן צו כלפי הדיירים, אשר יאפשר לכונס לפעול לגביית החוב.

5.
ביום 31.10.07 הגיש הכונס בש"א 3373/07, בה ביקש ליתן הצהרה, לפיה, הנספח מיום12.1.04 להסכם המכר מיום 20.3.03 אינו חלק מהסכם המכר.
6.
ביום 31.10.07 הגיש הכונס בש"א 3374/07, בה ביקש ליתן לו אישור לתפוס ולמכור את המשרדים שמחזיקה נתבעת 1 בבניין, על מנת להעשיר את קופת הכינוס ולאפשר את זרוז בניית הפרויקט.


יצויין, כי בתור משיבים לבקשותיו רשם כונס הנכסים שמות של אנשים וגופים שאינם בעלי דין בתיק דנן, כמו למשל בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, המיוצג על ידי עו"ד יוסף ברינט
(שצויין בכותרת כצד נוסף).

7.
ביום 11.12.07 הגיש הכונס בש"א 3720/07, למתן הוראות להעברת כספים ובקשה למתן הוראה המופנית למר נחום בן שלמה המחייבת אותו להעביר לידי הכונס סך 543,887 ₪.

8.
ביום 11.12.07 הגיש הכונס בש"א 3721/07, למתן הוראות המופנות לה"ה שמעון וזוהרה אטיאס וכן לדוד בן שלמה, ולחלופין לבעל המשכנתא, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, המחייבת אותם להעביר לידי הכונס את יתרת חובם בגין הדירות שרכשו.


ביום 30.1.08 הוגשה תגובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, בה נטען, כי דרישת התשלום מוצדקת ועל אותם דיירים להשלים לכונס את יתרת התמורה עבור הדירות, אם כי, הבנק בעל המשכנתא, איננו מוכן לשלם את התמורה חלף אותם דיירים, מכיוון שאין מחובתו לעשות כן, על פי כל דין. עוד צויין באותה תגובה, כי ב"כ הבנק מונה לפי בקשת הבנק ככונס נכסים על זכויות אותם דיירים בדירות שרכשו מאת נתבעת 1.

9.
ביום 24.2.08 הגיש הכונס בש"א 444/08, בה ביקש הצהרה, כי לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ אין זכויות בדירה מס' 15 בקומה 7 בבניין.


בתגובתו מיום 15.4.08 ביקש ב"כ בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ לדחות את הבקשה.

10.
ביום 24.2.08 הגיש הכונס בש"א 445/08, בה ביקש לאשר לו לגבות סכום נוסף של עד 45% מערך דירותיהם של הדיירים לשם השלמת בניית הבניין או לחלופין לאשר לו למכור את הבניין, במצבו כמו שהוא, ולחלק את תמורת המכירה בין הדיירים.


בנימוקי הבקשה נטען, כי על פי דו"ח מהנדס שנשכר על ידי הכונס, העלות הצפויה לשם סיום הבניין ואיכלוסו מסתכמת ל- 3,975,500 ₪ לא כולל מע"מ, כאשר לעירית טבריה יש לשלם היטל השבחה ואגרות בנייה בסך 1,112,906 ₪. עוד צויין בבקשה, כי עד כה, נאספו מהדיירים בסך הכל 791,780 ₪ כולל מע"מ, כך שכל דייר יידרש להוסיף בממוצע כ- 48,000$ עבור השלמת דירתו.

בסעיף 10 לבקשה נטען, כי "לאור הקשיים בהם נתקלנו בנסיונותינו לגבות מהנתבעים האמורים בסעיף 7 כספים (הכוונה לדיירים שטרם שילמו חובם לכונס, שיתרת חובם מסתכמת בסך 1,715,963 ₪ כולל מע"מ - ש.א.), הערכתנו היא, כי גם אם נתקבלו בקשותינו על ידי בית המשפט, לא נוכל לגבות מחייבים אלו את חובם".

בסעיף 11 המשיך הכונס וציין, כי "דעתנו היא, כי לא ניתן להתחיל את בניית הבניין, עד אשר כל החייבים בגין רכישת דירות עד כה, ישלמו את מלוא חובם, ועד אשר כל הרוכשים ייאשרו כי הם מוכנים לתשלום הנוסף הנדרש מהם, ויעבירו מראש את התשלום הנוסף אל קופת הכינוס. הערכתנו היא כי במידה ולא יסכימו כל הדיירים לתשלום הסך הנוסף הנדרש לשם השלמת דירותיהם, אין מנוס אלא למכור את הבניין, במצבו כמו שהוא, ולחלק את תמורת המכירה בין הדיירים".

בהודעתו מיום 13.3.08, סבר ב"כ התובעים, כי המבוי הסתום אליו הגיע הכונס נובע מהעלות הגבוהה למדי הנדרשת לשם השלמת הבניין ומהעדר הסכמה כללית בין כל רוכשי הדירות למימון עלות זו. חרף זאת, טרח ב"כ התובעים וציין שלוש אפשרויות של דרכי פעולה, הכל כמפורט בהודעתו.


ביום 15.4.08 הוגשה תגובה מטעם בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, שביקש לדחות את בקשת הכונס.

11.
הכונס, ב"כ התובעים וחלק מהדיירים ששיתפו פעולה עם הכונס, בחנו את האפשרויות השונות שהעלה ב"כ התובעים בהודעתו, עד שבדיון האחרון מיום 19.5.09 ביקש הכונס להשתחרר מתפקידו, לקבל הוראות בדבר השבת כספים שגבה, לאשר הוצאות בסך 89,210 ₪ אשר הוציא מקופת הכספים, ששולמו לטובת גידור ושילוט הבניין והסרת מפגעים בטיחותיים (סך 59,795 ש"ח), הכנת דו"ח מהנדס (סך 15,432 ₪)
וביטוח הבניין (סך 13,983 ₪). כמו כן, ביקש הכונס לקבוע את שכרו בגין כ- 230 שעות עבודה לפי 100$ לשעה + מע"מ. הכונס ציין, כי רק שלושה דיירים שילמו לקופת הכינוס.


ב"כ התובעים ציין, כי התובעים הפקידו כסף בקופת הכינוס והגישו את התובענה לאחר שהושגה הסכמה עם יתר הדיירים. ב"כ התובעים הסכים לשחרורו של הכונס ולביטול מינויו ככונס נכסים וסבר, כי יש לחלק את ההוצאות ואת שכרו של הכונס בין הצדדים להסכם העקרונות, שקיבל תוקף של החלטה בישיבה מיום 21.3.07. ב"כ התובעים ביקש למחוק את התביעה משלא ניתן להגשים את מטרתה הטובה של ההסכמה שהושגה בבית המשפט.


עו"ד ברינט, ב"כ בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, טען, שלא קיבל את התובענה העיקרית ועמד על פסיקת הוצאות בגין התגובות שנאלץ להגיש בשם מרשו ובגין הופעותיו לדיונים. עו"ד ברינט הדגיש בטיעוניו, כי בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, שיש לו שיעבוד על 5 דירות בבניין, לא צורף מלכתחילה לתביעה ואף לא בדיעבד. עוד נטען, כי לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ אין שום ידיעה לגבי סיכומים שהושגו עם דיירים בבניין.

12.
ביום 24.2.08 הגיש הכונס "דו"ח על הפעילות" (בש"א 446/08) ופירט את הפעולות שביצע מאז מינויו.

13.
ביום 24.6.08 הגיש הכונס בש"א 1545/08, למתן הוראה בנוגע לכספים שהעביר תובע מס' 7 לכונס בעד השלמת דירתו.

14.
ביום 19.3.09 הגיש הכונס "דו"ח מטעם כונס הנכסים, בקשה לקביעת שכר טרחה ובקשה לשחרור ממינויי ככונס נכסים".

15.
כוונות טובות היו לתובעים, לבא כוחם ולכונס הנכסים. אף לחלק מדיירי הבניין היתה נכונות לשתף פעולה, להביא להשלמת בניית הדירות במבנה ולמסירת הדירות לרוכשים. לשם כך, היתה דרושה לא רק הסכמה כללית ונכונות בעלמא, אלא נכונות שתבוא לידי ביטוי בתשלום החובות שנותרו הדיירים חבים בגין דירותיהם ואף תשלום סכומים נוספים, ככל שיידרש, לצורך השלמת הבניין, דבר שלא נעשה.


משהגיע כונס הנכסים למבוי סתום עקב חוסר שיתוף פעולה של דיירי הבניין, ולא אומר כולם, ומשסבר ב"כ התובעים, שאין בתובענה כדי להשיג את יעודה, לאור מכלול הנסיבות והשתלשלות העניינים כמתואר לעיל, אני נעתר לבקשת ב"כ התובעים ומורה על מחיקת התביעה ללא צו להוצאות וכן מורה על שחרורו של הכונס ועל ביטול מינויו ככונס נכסים כפוף למילוי החלק האופרטיבי של

פסק דין
זה.


באשר לכספים הנמצאים בקופת הכינוס, לתשלום חלקם של דיירים שלא שילמו לקופת הכינוס ולשכרו של הכונס, אני מורה כדלקמן:

א.
הכספים שנותרו בקופת הכינוס יוחזרו לידי הדיירים ששילמו אותם באופן יחסי.
ב.
אני מחייב את כל הדיירים ו/או בעלי הדין, שהיו צד להסכם העקרונות מיום 21.3.07 לשלם את שכר טרחתו של כונס הנכסים, אותו אני מעמיד על סך 50,000 ₪ + מע"מ, וזאת בהתחשב בפעולות ובהוצאות השונות, כפי שפורט בדו"ח המסכם, שהוגש מטעם הכונס (בש"א 781/09).
ג.
אני מחייב את כל הדיירים ו/או בעלי הדין, שהיו צד להסכם העקרונות מיום 21.3.07 לשלם לקופת הכינוס את סכום ההוצאות שהוציא הכונס (בסך כולל של 89,210 ₪), כמובן למעט אותם דיירים ששילמו כספים לקופת הכינוס.
ד.
חלקו של כל דייר בתשלום ההוצאות ובתשלום שכר טרחת הכונס יהא באופן יחסי לשווי דירתו של כל דייר ודייר.
ה.
מהכספים הנמצאים בקופת הכינוס ומהכספים שישולמו לקופת הכינוס, יחזיר הכונס תחילה את יתרת הכספים לדיירים ששילמו, לאחר ניכוי חלקם בהוצאות ובשכר הטרחה, ולאחר מכן ישולם שכרו של הכונס.
ו.
לגבי אותם דיירים, שלא יאותו לשלם את חלקם היחסי לקופת הכינוס תוך 30 יום מיום קבלת

פסק דין
זה, אני מעניק לכונס הנכסים סמכות להגיש תביעות כספיות נגדם לצורך גביית החובות שהם חבים לקופת הכינוס, בהתאם ל

פסק דין
זה.

באשר לתשלום הוצאות משפט לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ
:

אכן התובעים לא צרפו את הבנק הנ"ל כבעל דין ואין מקום לחייבם בתשלום הוצאות משפט. הבנק נכנס לתמונה בעקבות בקשותיו של הכונס תוך שיתוף פעולה עם הבנק ונציגיו, אשר סברו, לפחות בשלב כלשהו, כי הכונס הולך בדרך הנכונה וכי דרישתו מאותם דיירים שנטלו משכנתאות מבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, לשלם את יתרת מחיר הדירות, הינה מוצדקת
(בש"א 3721/07); בהינתן כל אלה, סבורני, שאין מקום לחייב את כונס הנכסים בתשלום הוצאות משפט לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ.

ניתן היום א' בסיון, תשס"ט (24 במאי 2009) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לצדדים
.

שאהר אטרש
, שופט

000541/07א
054 אירית






א בית משפט מחוזי 541/07 ז'ק לוי, פרנק יוסף לוי, אוולין סימה לוי ואח' נ' חב' עמר נקה יזמות בניה ופיתוח בע"מ, עמרם אידן, אליהו אידן ואח' (פורסם ב-ֽ 24/05/2009)