פסקי דין על שדה לימור | פסקי דין על שדה שמואל | פסקי דין על מוריס אלון | פסקי דין על מוריס אלון |

9904/03 א     06/07/2006




א 9904/03 שדה לימור, שדה שמואל נ' מוריס אלון בע"מ, מוריס אלון




בעניין:


בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
009904/03


בפני

:
כב' השופטת אביב מלכה
9



06/07/2006




בעניין
:
1 . שדה לימור
2 . שדה שמואל








התובעים

נ
ג
ד


1 . מוריס אלון
בע"מ
2 . מוריס אלון








הנתבעים

פסק דין

הנתבעת 1, בבעלותו של הנתבע 2, היא חברת בניה אשר הקימה פרוייקט בניה באיזור גבעת זאב.
התובעים רכשו דירה בפרוייקט ביום 26.12.00 והיו אמורים לקבל את הדירה מן הנתבעים, ביום 31.8.02.
בסופו של דבר, התברר כי רק 3 משפחות וביניהן התובעים, רכשו דירות בפרוייקט והפרוייקט הופסק לחלוטין.

בתחילת אפריל 2005 קיבלו התובעים את הכספים אשר שילמו עבור הדירה בשנת 2001. ההחזר התבצע בתוספת הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית. התובעים תובעים את הריבית בסך 167,794 ₪.
בנוסף, תובעים התובעים את שכר הדירה אשר שילמו למן המועד בו היו אמורים לקבל את הדירה (31.8.02) ועד למועד בו הוחזר להם הכסף (תחילת אפריל 2005). סך הכל 67,680 ₪.
מוסיפים התובעים ותובעים החזר הוצאותיהם בגין הכלים הסניטריים אשר רכשו עבור הדירה.
החזר זה הם התובעים בתוספת ריבית והצמדה. סך הכל סך של 20,619 ₪.
עוד תובעים התובעים את ההוצאות המשפטיות בגין העסקה אשר בוטלה בסך של 15,355 ₪, כספים אשר שילמו לנתבעת 1 עבור פעולות משפטיות הכרוכות ברכישת הדירה.
לסיום, תובעים התובעים סך של 892 ₪ עבור בולי משכנתא.

התובעים תובעים את הנתבעת 1 וכן את הנתבע 2 אישית ומבקשים להורות על הרמת מסך.



נסיבות ביטול החוזה -
בבסיס תביעת התובעים עומדת הנחת יסוד כי החוזה הופר על ידי הנתבעת 1 ולפיכך, זכאים הם לכל הסעדים אשר מעמיד להם הדין בגין הפרה זו (סעיף 13 לכתב התביעה).
הנחה בסיסית זו של התובעים אינה מקובלת עלי. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי הפרוייקט כולו לא הושלמה בנייתו זאת עקב האירועים האלימים אשר פקדו את האיזור מאז שנת 2000.
הנתבעים צירפו די והותר חומר המצביע על כך כי איכלוס הדירות בבניין אשר בנו עוכב בהחלטת המועצה המקומית לאור העובדה כי משרד השיכון לא המשיך בעבודות הפיתוח באיזור (ראה
נ/10, נ/11, נ/19, נ/20 ועוד).
במיוחד יש לשים לב למכתב משרד השיכון מיום 05.7.04 שהוא סיכום ישיבה מיום 16.6.04. במכתב זה צויין כי קיים "שיפור תחושת הביטחון באיזור". ממילים אלה ניתן ללמוד על מה שקדם לכך (נ/22).
כיצד ניתן בנסיבות אלה לתלות את הקולר על צוואר הנתבעת 1 ולקבוע כי לה האחריות הבלעדית על אי מסירת הדירה לתובעים?!
נסיבות האירועים דנן אינם בתחום הפרת חוזה על-פי דיני החוזים, הם בתחום סיכול חוזה (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: חוק התרופות).
חוזה אשר סוכל אינו מטיל אחריות על צד אחד יותר מאשר על הצד השני.
במקרה של חוזה אשר סוכל חייב כל צד בהשבה של כל אשר קיבל (סעיף 18(ב)) והכל בכפוף לשיקול דעת בית המשפט על-פי הצודק והנכון לעשות בנסיבות.
עיקרון זה צריך להנחות אותי בבואי לדון, להלן, במחלוקות שבין הצדדים.

מועד הסיכול -
לגירסת התובעים החוזה סוכל ביום 08.5.02 המועד בו נודע לנתבעת על כך כי הפרוייקט לא ייצא אל הפועל (סעיף 16 לסיכומי התובעים המפנה למסמך אשר צורף לתצהיר הנתבע 2 בבש"א 3647/04).
המכתב עליו מסתמכים התובעים הוא ממשרד השיכון ובו הורה המשרד להשיב לנתבעת 1 את הוצאות הפיתוח הכללי עבור 3 הדירות שנמכרו.
דומני כי אם פרשנותם של התובעים למכתב זה היא פרשנות מרחיקת לכת.

באותו המכתב נדרשת הנתבעת 1 להפקיד ערבות בנקאית כנגד כספים אלה וכן שיק דחוי על אותו הסכום.
לו אכן היה מדובר בהחזר כספים עקב ביטול הפרוייקט לא היתה הנתבעת 1 נדרשת אלא לחתום על כך שקיבלה את הכסף.
אין ספק כי מכתב זה הוא על רקע הקשיים האובייקטיביים בהם נתקל הפרוייקט אולם לא ניתן ללמוד ממנו על ביטול הפרוייקט.

קיימים לא מעט מכתבים של משרד השיכון אשר מהם עולה כי משרד השיכון לא נסוג מן הפרוייקט על אף שהיה מודע לקשיים שבביצועו. כך, לדוגמא מכתב מיום 25.4.02 (נ/9) מכתב מיום 19.9.02 (נ/13) מכתב מיום 29.9.03 (נ/16) ועוד.
יתר על כן, אפילו ביום 05.4.04 (נ/22) שב משרד השיכון ומצהיר כי בכוונתו לאכלס את הפרוייקט.

יחד עם זאת, ברור, ואין מחלוקת כי הפרוייקט לא יצא אל הפועל עד היום. ראה תעודת עובד הציבור מטעם משרד השיכון (ת/1 הוגש ביום 27.11.05).

מסקנתי היא כי לא היה מועד מסויים וברור בו סוכל החוזה.

האירועים האלימים אשר פרצו בסוף שנת 2000, לא היה ידוע לאיש כמה זמן הם ימשכו ומה יהיו השלכותיהם.
לא התובעים וגם לא הנתבעים, כמו כל עם ישראל, לא יכלו לצפות מה ילד יום.

משרד השיכון הכריז שוב ושוב כי הפרוייקט יצא אל הפועל, ככל הנראה, יותר משיקולים פוליטיים מאשר שיקוליים מעשיים.

הנתבעת 1 טוענת כי מאז סוף חודש אוגוסט 2004 הסכים הבנק להחזיר את הכספים (סעיף 24 לסיכומים), טענה זו לא נסתרה.

אני מקבלת מועד זה כמועד בו הבינו כל הגורמים והסכימו, בין במפורש ובין מכללא, כי הפרוייקט לא יצא אל הפועל.

בשולי דיון זה יוער כי שני הצדדים כאחד "חוטאים" זה לעומת זה באותו ה"חטא". התובעים טוענים, כאמור לעיל, כי הנתבעים ידעו על כך שהפרוייקט בוטל והעלימו זאת מפניהם.
מנגד, הנתבעים טוענים כי התובעים התקשרו בחוזה לאחר פרוץ האירועים של אוקטובר 2000, בחודש דצמבר 2000 ולפיכך לקחו על כתפיהם את הסיכונים וההשלכות של אירועים אלה (סעיפים 6-7 לסיכומיהם).
שתי הטענות כאחת אינן ראויות.
כפי שציינתי לעיל, שני הצדדים, לא יכלו לצפות מה ילד יום ושניהם פעלו באופן סביר.
גם התובעים, כמו הנתבעים, הניחו באותה העת כי האירועים ישככו והעולם יחזור למנהגו.
אין לבוא לשני הצדדים בטרוניה על כך.

האם זכאים התובעים לתוספת הריבית -
לגירסת התובעים (סעיף 10א לסיכומים) הריבית, כמו ההצמדה באים לשמור על ערך הכסף ולפיכך זכאים הם לריבית זו.
אין בידי לקבל טענה זו.
שמירת ערך הכסף נעשית על ידי הצמדתו למדד. הצמדה זו מבטיחה כי ערך הכסף קרי - כוח הקניה שלו, בעת ההחזר יהיה זהה לכוח הקניה שלו בעת ששולם.
הריבית היא פירותיו של הכסף. הריבית היא ההון הנוסף (התשואה) אשר יכול היה להתקבל לו היה אותו הכסף מושקע, מיום התשלום ועד ליום ההחזר.
נהוג לקבוע את הריבית המתווספת כגובה הריבית הבטוחה בשוק ולא להכנס להשערות היכן ניתן היה להשקיע בשוק ההון ולקבל תשואה גבוהה יותר.
דברים אלה עולים גם מתוך פסק הדין אותו מביאים התובעים (ת.א. 7164/02 (שלום) שיכון עובדים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה).

במקרה דנן אין לכלול את הריבית, את התשואה על הכסף, כחלק מן ההשבה לה זכאים התובעים.

השבה כלשונה הפשוטה, משמעותה השבה של מה שנתקבל, קרי - הסכום בתוספת הצמדה, השבה אינה כוללת את הרווחים אשר נצברו במהלך התקופה.
יחד עם זאת, מקום בו מי שהחזיק בכסף שלא כדין - אין הוא זכאי להינות מפרותיו של אותו הכסף ואין הוא זכאי להינות מן התשואה אשר נצברה מן הריבית.
לפיכך, כאשר מדובר בהפרת חוזה או בכל מקרה בו צד מחזיק בכספו של הזולת שלא כדין - ראוי להוסיף גם את הריבית כנכללת במסגרת ההשבה.
עניין זה אף הוסדר מפורשות בסעיף 11(ב) לחוק התרופות החל במקרה של הפרת חוזה.
סעיף זה אינו חל בענייננו.

במקרה דנן, הנתבעת 1 החזיקה בכספי התובעים כדין ועד למועד בו סוכל החוזה לא היתה מוטלת עליה כל חובה להשיב את הכסף לתובעים.
כיוון שכך, הנתבעים אינם צריכים לשלם לתובעים את הריבית אשר נצברה על הכסף במשך התקופה בה הוחזק הכסף בידיה כדין.

בתוך כך, מתעוררת השאלה - על מי נופלת האחריות לכך שהתובעים קיבלו את הכסף רק באפריל 2005 והאם זכאים הם לריבית מאז סוף אוגוסט 2004, המועד בו הבנק הסכים להחזיר את הכסף ועד לאפריל 2005.

איני רואה את הנתבעת כאחראית לעיכוב בפרק זמן זה.
התובעים עצמם מודים כי המו"מ אשר עיכב את התשלום התנהל ביניהם לבין הבנק (סעיף 23 לסיכומם וסעיף 8 ו-9 לסיכומי התגובה), לנתבעת 1 אין חלק בעיכוב זה.
מלכתחילה הגישו התובעים תביעה זו גם כנגד הבנק. במהלך ההליכים בתיק הגיעו התובעים לפשרה עם הבנק ועם הנתבעים וקיבלו את החזר הכספים מן הבנק. לפיכך אני רואה עניין זה כסגור.

תשלום עבור שכר הדירה -
התובעים תובעים דמי שכירות למן המועד בו היו אמורים לקבל את הדירה (31.8.02) ועד למועד בו הושבו להם הכספים מן הבנק (אפריל 2005).

בטרם אכנס לגופה של מחלוקת זו אציין כי תביעה זו היא תביעה חלופית אשר אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם התביעה לתשלום הריבית על הכספים אשר הוחזרו להם. כך, לו הייתי פוסקת לתובעים את הריבית היה הדבר מביא לכך כאילו לא שולמו הכספים מלכתחילה כיוון שהתובעים היו מקבלים גם את התשואה והפירות של הכספים. במקרה כזה, לא היה מקום לדון כלל בתביעה לדמי שכירות.
התובעים מפנים אותי לסעיף 17 לתצהיר התובע (סעיף 15 לסיכומי התשובה). קראתי את תצהיר התובע ולא שוכנעתי כי אין מדובר בכפל סעדים. עמדתי היא כי התביעה לתשלום הריבית היא חילופית לסעד של תשלום שכר הדירה.
כיוון שדחיתי את התביעה לריבית, יש מקום לדון בשאלה אם זכאים התובעים לקבל את שכר הדירה.

יוער כי הנתבעים שילמו לתובעים עבור 6 חודשים של שכירות. לפיכך, תובעים התובעים את החודשים הנוספים, עד למועד בו קיבלו את הכסף בתחילת אפריל 2005.

אני מקבלת את גירסת התובעים כי הם זכאים לקבל את דמי השכירות. דמי השכירות מהווים הוצאה הכרחית של התובעים בגין העובדה שהדירה לא נמסרה להם במועד.
כל עוד לא היה ברור ומוחלט כי החוזה סוכל וכל עוד יכלו התובעים לצפות כי החוזה יצא אל הפועל - הם זכאים להחזר הוצאותיהם (ראה סעיף 18(ב) לחוק התרופות).
מכאן גם ברור כי התובעים זכאים לשכר הדירה עד למועד סיכול החוזה ולא לאחר מכן, קרי, עד לאוגוסט (כולל) 2004. הרי כבר אמרנו כי כל מה שקרה לאחר מכן, עד לקבלת הכסף באפריל
2005, היה עניין שבין התובעים לבין הבנק ואין לנתבעת 1 חלק בכך.

מחלוקת נוספת לעניין זה היא בשאלה - האם על הנתבעת 1 לפצות את התובעים גם עבור 3 חודשי ה"חסד" אשר ניתנו לה בחוזה.
עיון בסעיפים הרלוונטיים של החוזה מביא אותי למסקנה כי הצדק עם הנתבעת.
סעיף 10.3 לחוזה בפסקה השניה קובע במפורש בסיפא:
"הקונה מוותר בזה ויתור סופי ומוחלט על קבלת פיצוי כלשהוא עבור שלושת החודשים הראשונים באיחור במסירת החזקה בדירה".

דומה כי לא ניתן לנקוט בלשון יותר ברורה מזו כי התובעים אינם זכאים לפיצוי עבור שלושה חודשים אלה, גם אם לאחר מכן התארך העיכוב במסירת הדירה.

לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעים זכאים לשכר דירה החל מיום 1.12.02, 3 חודשים לאחר מועד המסירה המתוכנן, ועד ליום 31.8.04, המועד בו סוכל החוזה - סך הכל 21 חודשים.

אין מחלוקת כי שכר הדירה הראוי עומד על סך של 600$ לחודש. לפיכך זכאים התובעים להחזר שכר הדירה בסך של 12,600$.

הכלים הסניטריים -
התובעים תובעים החזר כספי בגין כלים סניטריים אשר רכשו ואשר הורכבו בדירה.
התובעים טוענים כי כלים אלה נשארו בידי הנתבעת 1 ולכן זכאים הם להחזר הוצאותיהם (סעיפים 25 ואילך לסיכומיהם).
טוענת הנתבעת 1 כי כלים אלה אינם תורמים לה ולא כלום באשר הם תואמים את טעמם של התובעים. יתכן אף כי אלה יביאו להורת ערך הדירה אם וכאשר תמכר בעתיד (סעיפים 37 עד 39 לסיכומי הנתבעים).
יש הגיון של ממש בטענותיהם של שני הצדדים. לו היה מדובר בהפרה של החוזה על ידי הנתבעת 1 לא הייתי מהססת ומעדיפה את גירסת התובעים. אך אין זה המצב בענייננו. במקרה דנן סוכל החוזה בנסיבות שאינן תלויות במי מן הצדדים. יהיה זה לא נכון ובלתי צודק להטיל את התוצאות על הנתבעת 1 בלבד.
התובעים הם קורבנות של הסיכול לא פחות מן הנתבעת 1 והשקעתם זו בדירה, היא המחיר על כך.
התובעים השקיעו בדירה ואין הם יכולים להינות מפירות השקעתם, לא בגלל הנתבעת 1 אלא בגלל נסיבות חיצוניות.
לפיכך, אני דוחה את תביעת התובעים לקבל החזר על הוצאה זו.


הוצאות משפטיות -
כחלק מן התשלומים אשר שילמו התובעים לנתבעת 1 היו ההוצאות המשפטיות עבור פעולות משפטיות שאמורות היו להתבצע.
הוצאות אלה הן מסוג ההוצאות המוזכרות בסעיף 18(ב) לחוק התרופות.

הוצאות אלה הן חלק ממכלול ההתקשרות וכיוון שהחוזה לא יצא אל הפועל זכאים התובעים להחזרם.

הנתבעים אינם מכחישים את הסכום אשר תובעים התובעים (סעיף 41 לסיכומי הנתבעים) ולפיכך אני מקבלת סכום זה.

התובעים זכאים להחזר בסך 15,355 ₪.

החזר עבור בולי משכנתא -
אין מחלוקת כי הלוואת המשכנתא אשר לקחו התובעים עבור הדירה דנן "נגררה" עבור דירה אחרת אשר רכשו (סעיף 2 לתצהירי התביעה), לאור האמור התובעים אינם זכאים להחזר בולי המשכנתא.

אחריות הנתבע 2 אישית -
הנתבע 2 הוא מנהל הנתבעת 1 והתובעים טוענים לאחריותו האישית.
כפי שניתן להבין מן הניתוח והקביעות המפורטות לעיל, אין זה מקרה בו ניתן להטיל על מנהל החברה אחריות אישית בגין מעשי החברה.
ראישת, לא מצאתי כל פגם בהתנהלות הנתבעת 1 החברה, באופן המצדיק לשקול הטלת אחריות אישית.
שנית, גם לו הייתי מוצאת פגם בהתנהלות החברה אין זה המקרה להרמת מסך לפי חוק החברות.



סיכומו של דבר -
התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.
הנתבעת 1 תשלם לתובעים כלהלן -
סך של 12,600$ עבור דמי שכירות, הסכום ישולם בשקלים על-פי השער היציג ביום התשלום.
סך של 15,355 ₪ עבור ההוצאות המשפטיות.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתן היום, י' בתמוז, תשס"ו (6 ביולי 2006), בהעדר הצדדים.

מלכה אביב, שופטת
קלדנית: אורית לוי







א בית משפט שלום 9904/03 שדה לימור, שדה שמואל נ' מוריס אלון בע"מ, מוריס אלון (פורסם ב-ֽ 06/07/2006)