פסקי דין על דבורה רן | פסקי דין על נחום רן | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה | פסקי דין על רמת גן |

410/87 עפ     11/10/1987




עפ 410/87 דבורה רן, נחום רן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמת גן




(פ"ד מא (4) 73)

בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים פליליים

ערעור פלילי מס' 410/87
השופטים: כבוד המשנה לנשיא מ' בן פורת
,
כבוד השופט ש' לוין
,
כבוד השופטת ש' נתניהו
המערערים: 1. דבורה רן

2. נחום רן

ע"י ב"כ עו"ד מ' רימל
נגד


המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
, רמת גן

ע"י ב"כ עו"ד וולובלסקי
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (סגן הנשיא ש' וולנשטיין והשופטים י' קדמי, ע' שצקי) מיום 30.4.87 בע"פ 551/87, בו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמת גן
(השופט י' ברא"ז) מיום 18.3.87 בב"ש 2/87 .
פ ס ק – ד י ן
המשנה לנשיא מ' בן פורת
: הערעור ברשות המונח לפנינו הוגש על ידי השוכרים של שני בניינים העומדים על חלקות אשר על פי תכנית מיתאר ר"ג/340 מסווגות כ"איזור מגורים א'". הבניינים משמשים כבית אבות, ומאוכלסים בהם, מטבע הדברים, קשישים. בית משפט השלום נענה לבקשתה של המשיבה (הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
, רמת גן
) והוציא צו שיפוטי על פי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק), להפסיק את השימוש בבניינים כ"בית אבות". ערעורם לבית המשפט המחוזי נדחה. על החלטה זו סבה הבקשה לרשות ערעור שביקשו המערערים מאת כבוד הנשיא שמגר. הרשות ניתנה אך לגבי שאלה אחת ויחידה והיא, "מהו 'בית אבות' לצורך התכנית האמורה". מאליו יובן, שהדיון יתמקד איפוא בשאלה זו בלבד.

2. למותר לציין, שלמונח "בית אבות" ייתכנו מובנים שונים בחוקים שונים. ראה, למשל, סיווגו של בית אבות כ"בנין ציבורי" בסעיף 8.01 לתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970; ומנגד – את סיווגו של בית אבות כבית "מגורים" בסעיף 1 לחלק ב' לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983. "כלל יסודי הוא, שמושגים והוראות שבחוק יש לפרש לאור תכליתו ומטרתו של דבר החקיקה. כיון שכך, קורה לא פעם שמושג זהה פירושו שונה בחוק אחד מפירושו בחוק אחר, הכל בהתאם למתבקש מתכליתו ומהכוונה הגלומה בו...." (ע"פ 224/85 בית מרקחת אלבא בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לט (4) 798, בעמ' 802 מול אות שוליים א, וכן: ע"א 480/79 א' טרגר להשקעות ולבנין בע"מ נ' גובה המכס, ירושלים, פ"ד לה (2) 303, בעמ' 306; ג' פרוקצ'יה, דיני שליחות בישראל (רמות תשמ"ו) 77). לפיכך לא אתן דעתי על פירושו של המונח "בית אבות" בדברי החקיקה למיניהם שבהם הוא מופיע ואתמקד אך ורק בפירוש העולה מן התכנית החלה על החלקות הנדונות. מאותו שיקול גם אמנע מלהסתמך על סעיף 188 לחוק (כפי שעשו שופטי הרוב בענייננו).

סעיף 15 לתכנית המיתאר מגדיר "בית מגורים" כ"בנין המשמש או נבנה או הוכשר לשמש למגורים בלבד, פרט לבתי מלון ופנסיונים או להבראה ונופש". סעיף 144 לתכנית מפרט את התכליות של האזורים למיניהם, בהן אלה הנוגעות לאזור מגורים א', שבו עסקינן. סעיף קטן (א) מייעד את אזור א' (וכן א-1 ו-א- מיוחד) לבתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, ומאפשר גם קיומו של משרד או חדר עבודה בתוך יחידת המגורים לשימושו של המתגורר, בכפוף לתנאים (כגון, מניעת רעש ולכלוך), כמפורט בסעיף-קטן (4) שם.

כדי להבין ביתר שאת, מה השימושים המותרים באזור א', אפנה גם לנאמר (שם לגבי האזורים האחרים.

לפי סעיף 144 (ב) מותר להקים באזור מגורים ב' (לרבות ב-1, ב-2, ב-מיוחד, ג' ואזור מגורים מיוחד) בתי מגורים, בתי מלון ופנסיונים עד 10 חדרים וכן (מה שקרוב אולי לענייננו) – "בתי מנוחה לזקנים" (סעיף קטן (7) שם). בין התכליות המפורטות בסעיף 144(ד) – שעניינו "איזור מסחרי ואיזור מסחרי א'"- מוצאים אנו בתי עסק, מסחר ומלאכה מסוגים שונים וכן (שוב – מה שקרוב אולי לענייננו) – "מועדונים למבוגרים" (סעיף-קטן (ד)(3),שם).

בא-כוחם המלומד של המערערים (עו"ד רימל), אשר טען לפנינו בכישרון ובטעם טוב, הדגיש, שהפעילויות המבוצעות ב"בית אבות" תואמות את אלה של בית מגורים, ומכאן, שהבניינים הנדונים משמשים ל"מגורים בלבד", תכלית הכלולה (בין היתר) בסעיף 15 לתכנית הנזכר לעיל. הוא תקע יתדותיו בדעת המיעוט של השופטת ה' בן-עתר מיום 3.6.86 בע"פ (ת"א) 173/85 – לא פורסם (ההחלטה צורפה לתיק) והזמין אותנו לאמצה. לפי השקפה זו, בית המאכלס קשישים (שם נמנעו מלכנותו "בית אבות") הוא אכן "בית מגורים", כל עוד הפעילות המתבצעת בו דומה ביסודה לפעילות המאפיינת יחידת מגורים משפחתית רגילה, כגון: בישול, אכילה, כביסה, עבודות ניקיון וכיוצא באלה. לדעתו של מר רימל, גם העובדה, שהשירותים הללו ניתנים תמורת תשלום, אינה מעלה ואינה מורידה. סיכומו של דבר, הפעילות המתבצעת היא המבחן הקובע, אם לפנינו "בית מגורים" או לאו.

השופטת המלומדת (בע"פ (ת"א) 173/85 הנ"ל) מסתמכת על פסיקה בארצות-הברית בעיקר על פסק הדין הידוע women`s kansas city st. andrew soc. v. kansas city, mo. 58 f. 2d 593 (1932) . בהתאם לנאמר שם היא מדגישה, שהאינטרס הציבורי דורש לאפשר לקשישים להשתלב בכל אזור מגורים, לרבות אזור יוקרה כאזור א'. בלשונה:
"היום משתדלים לאפשר ולעודד פתיחת מעונות כאלה בתוך הקהילה, קרוב למרכז קניות, לתחנות אוטובוס ולכל שירות אחר שאדם מן הישוב נזקק לו. היום סבורים המומחים לדבר כי חשוב לאנשים מתבגרים שלא יהיו מכובדים (?) ביניהם לבין עצמם אלא יראו מסביבם בני גילים שונים כולל ילדים ונוער. עוד סבורים המומחים שהדבר חשוב גם לבני הגילים האחרים שיצמחו בתוך קהילה שאינה נקיה מקשישים. הזקנה אינה מחלה ובוודאי שאינה מחלה מדבקת, ואין כל סיבה להוציא קשישים אל מחוץ למחנה או למקום המיועד ל'בניני צבור'. מדוע צריך אדם להתגורר בין בית חולים מזה ובית ספר מזה רק מפני שהגיע לגיל מסויים, ואתרע מזלו והוא ערירי והוא נאלץ להתגורר עם אנשים בגילו ולא עם בני משפחתו. בימים אלה בהם גואה האלימות נגד קשישים יש אינטרס צבורי ממדרגה ראשונה לאפשר להם לחיות בתחום הקהילה גם אם אינם מוכנים לסיים את חייהם במוסד גדול ומדכא".

להדגשת יתר של נחישות השקפתה מוסיפה השופטת המלומדת ואומרת:

"נטיה זו היא כה ברורה בעיני עד כי אינני מוכנה לסטות ממנה אלא אם כן אני נאנסת על ידי המחוקק. בהעדר אמירה מפורשת בחוק שאינה מאפשרת פרוש כזה אינני רואה עצמי נאנסת".

הבאתי בהרחבה את דבריה של השופטת בן-עתו, שכן דברים ראויים הם ונוגעים בנושא ציבורי רב חשיבות. על יסוד שיקוליה אלה דוגלת היא (כמבואר) בפירוש רחב, פירוש שאינו סותר את הלשון שנקטה התכנית הנוגעת לענין, ובד בבד גם משרת את האינטרס לשלב את הקשישים בהקהילה.

3. אין ספק, שהשקפתה של השופטת בן עתו מושכת את הלב, וראוי שהעוסקים בהכנת תוכניות מיתאר ייתנו עליה את הדעת. אולם בניגוד לדעתה (ובהתאם לדעת הרוב, שם) אין אני סבורה, בכל הכבוד, שפירוש זה מבטא את הכוונה, המונחת ביסוד תכנית המיתאר הנוגעת לענייננו. אבהיר את שיקוליי:

נוטה אני לחשוב, שאילו היוותה הפעילות המתבצעת בבניינים את המבחן הבלעדי הקובע, כי אז ניתו היה לראות ב"בית האבות" בו עסקינן (בדומה למעון באסמכתא דלעיל) "בית מגורים". ערה אני לכך, שעל פי החוזה בין המערערים לבין כל אחד מהקשישים מתחייבים הראשונים לספק לקשישים "שירותי שמירה, פיקוח וסיוע בכל שעות היממה, ובכלל זה להגיש להם עזרה בתחומים שונים (מזון, רחצה וכו') כל אימת שיזדקקו לה" (סעיף 2(ה) לחוזה). כמו כן מתחייבים המערערים לספק מדי יום אחות ועריכת בדיקה שבועית על ידי רופא (סעיף 3(א)), וגם תרופות בתנאים מסוימים (סעיף 4(א)). שירותים כאלה ייתכנו גם בבית מגורים, כאשר המתגוררים בו (כולם או חלקם) נזקקים להם. אמנם, הכמות הופכת לעתים לאיכות, וריבוי הדרישה לשירותים דלעיל מצד קשישים, לעומת משפחה בבית מגורים רגיל, היא תופעה צפויה. אף-על-פי-כן מוכנה אני כאמור להניח, שניתן, ולו גם בקושי מסוים, לקבוע, שהשירותים הללו עדיין אינם מוציאים בהכרח את "בית האמות" (או את "המעון") מהמושג "בית מגורים".

אולם אין זה, לדעתי, המבחן הבלעדי או הקובע. את עיקר ההבדל בין "בית מגורים" ל"בית אבות" במובן התכנית האמורה רואה אני בשניים: (א) בעובדה ש,בבית אבות" אין מדובר בבני משפחה אחת או בזרים שחברו יחדיו בהסכמה ולפי בחירה אישית להתגורר כמשפחה אחת, אלא בניהול על בסיס עסקי. בענייננו, המערערים הם בוחרים, על דעת עצמם ולפי ראות עיניהם, איזה קשיש לאכלס בו. לשון אחר, הקשישים לא רק זרים זה לזה – עובדה שאינה מכרעת בעיניי- אלא שהם נבחרים על ידי המערערים ללא התייעצות עם האוכלוסיה הקיימת ובלתי שתהא לאלה זכות להתנגד. אין לכל קשיש אלא הקשר החוזי בינו לבין המערערים בלבד, על כל המצוי והחסר בו. (ב) מתנהלת שם פעילות מסחרית מובהקת, שמקומה לא יכירנה באזור מגורים א', המיועד (כזכור) לבתים חד משפחתיים או דו משפחתיים, וכל שהותר בתכנית מלבד מגורים הוא (כזכור) קיומו של חדר עבודה או משרד (כמתואר לעיל). בכך מתמצה הצד "המסחרי" שהתירה תכנית המיתאר, ומתחום זה אל לנו לחרוג. ראה: von housen v. zoning board of review 124 a. 2d 550(1956); state v. city of seattle 402 p. 2d 486 (1965). בארצות הברית הדגש הוא בכוונת המחוקק, כפי שהיא עולה מנוסח החוק המסוים.

מי שעיניו לרווח אינו נוטה תמיד לשקול במידה מספקת את האינטרס האישי של הקשיש המאוכלס במקום מזה ושל הסביבה מזה. מכל מקום, האופי המסחרי אינו תואם מעצם טיבו מטרת מגורים. בכך אולי שונה "בית אבות" כזה מ"בית אבות" המנוהל על ידי רשות ציבורית או גוף הומניטרי לא רווחי, אם מוכח, במקרה הקונקרטי, שהאינטרסים דלעיל נשקלים ונשמרים היטב. אין לי צורך לקבוע עמדה במסגרת הערעור המונח לפנינו, אם "בית אבות", המנוהל על ידי גוף לא רווחי, עשוי להוות "בית מגורים" על פי התכנית הנדונה, בהנחה, כמובן, שהפעילויות המבוצעות בו זהות או דומות בעיקרן לאלה של משפחה. אולם למעלה מן הצורך יודגש, כי בפסיקה של ארצות הברית מהווים היחסים בין הדיירים לבין עצמם וההבחנה בין ניהול מסחרי לבין ניהול ציבורי או פילנטרופי (של "בית אבות" או של מעון לילדים נזקקים) חלק מבין מכלול מבחנים, בהם אופן ניהול הבית, תדירות הטיפול הרפואי הניתן במקום וכדומה, שיקולים המצביעים על התאמתו או על אי התאמתו של השימוש במבנה לאופי אזור המגורים על פי התכנון העירוני. ראה: kellog v. joint council of women`s auxiliaries w. ass`n 265 s.w. 2d 374 (1954) ; city of seatle, at 489.
אגב, קרובה אני לחשוב, כי "בית מנוחה לזקנים" הנזכר בין התכליות של אזור ב', פירושו "בית אבות", ואם כך הדבר, הרי שלפנינו הוראה מפורשת, המכניסה את "בית האבות" לאזור ב' וממילא מוציאה אותו מאזור א'. אולם אין לי צורך להכריע בשאלה זו.

סיכומו של דבר, אין מניעה, שישישים בודדים או זוגות, חרף היותם זרים זה לזה, יחברו יחדיו לצורך מגורים ב"דירת מגורים" חד משפחתית או דו משפחתית (לפי העניין) באזור א'. לא הגיל הוא המבחן הקובע, ולא יעלה על הדעת, שאם נשארים אך קשישי המשפחה (או המשפחות) לדור באזור א', ירחיקו אותם ממנו בשל היותם תשושים או חסרי יכולת לדאוג לצורכיהם. ייתכן, כמו כן, ש"בית אבות", המנוהל בצורה של בית משפחה על ידי רשות ציבורית, שחזקה עליה שתיתן דעתה על אופי האזור ועל האינטרסים של אלה שהשקיעו בו מהונם, יימצא גם הוא בתחום השימוש המותר באזור מגורים א'. יש לכך תימוכין בפסיקה ובחקיקה של ארצות הברית: von housen ; smith v. home echo club 69 n.e. 2d 414 (1943) ; pioneer trust and sav. bank v. county of cook 49 iii app. 3d. 630; 365 n.e. 2d 913(1977) ; jorgensen v. bd. of adj., city of des moines 336 n.w. 2d 423 (1983) ברם, איני רואה צורך לקבוע מסמרות בשאלה זו, הצריכה ליבון ועיון. הוא אולי הדין, כאשר "בית האבות" מנוהל מכספי קופה לא רווחית. אולם בהיות הבסיס, שעליו מנהלים המערערים את "בית האבות", מסחרי מובהק, איני רואה כל דרך לשוות לו אופי של "בית מגורים", אפילו לפי קריטריונים מרחיבים.

אשר על כן אני מציעה לדחות את הערעור ולחייב את המערערים לשאת בהוצאות המשיבה בסך 3,000 ש"ח בצירוף הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום עד לתשלום.

השופט ש' לוין
: אני מסכים.

השופטת ש' נתניהו
: אני מסכימה.

הוחלט לדחות את הערעור.

המערערים יישאו בהוצאות המשיבה בסך 3,000 ₪ בצירוף הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום עד לתשלום.

ניתן היום, י"ח בתשרי תשמ"ח (11.10.87).

1









עפ בית המשפט העליון 410/87 דבורה רן, נחום רן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמת גן, [ פ"ד: מא 4 73 ] (פורסם ב-ֽ 11/10/1987)