פסקי דין על חוסין עלי סלימאן גדיר | פסקי דין על מוחמד עלי גדיר | פסקי דין על אברהים עלי גדיר ואח' | פסקי דין על קרן קיימת לישראל

1379/99 א     01/07/2009




א 1379/99 חוסין עלי סלימאן גדיר, מוחמד עלי גדיר, אברהים עלי גדיר ואח' נ' קרן קיימת לישראל








בית משפט השלום בנצרת

ת"א 1379/99 חוסין עלי סלימאן גדיר ואח'

נ' קרן קיימת לישראל

ת"א 1380/99 מינהל מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עלי סלימאן גדיר ז"ל ואח'


01 יולי 2009



בפני

כב' השופט
יוסף סוהיל


תובעים

1
.
חוסין עלי סלימאן גדיר

2
.
מוחמד עלי גדיר

3
.
אברהים עלי גדיר

4
.
חליל עלי גדיר

5
.
ממדוח עלי גדיר

6
.
מדחאת עלי גדיר

7
.
מוחמד עלי גדיר

8
.
אחמד עלי גדיר

9
.
פראג' עלי גדיר

10
.
טלג'ה גדיר

11
.
עזבון המנוח עלי סלימאן גדיר


נגד


נתבעים

1. קרן קיימת לישראל
/ מנהל מקרקעי ישראל




פסק דין
ההליך שלפניי הוא המשכו של ההליך שנדון בפני
כבוד השופטת מויאל ז"ל, במסגרתו ניתן

פסק דין
ביום 12.7.2001, לפיו נתקבלה תביעת הנתבע, (להלן: "
הנתבע
" או "
המינהל
") לפינוי וסילוק ידם של התובעים מהמקרקעין נשוא התביעה (להלן: "
פסק הדין
").
בפסק הדין נקבע, כי הפינוי מותנה בפיצוי התובעים, אלא שמאחר "
ולא הובאו ראיות לעניין היקף וסוג הפיצוי המגיע לגדיר
(התובעים – ס.י.)
יש מקום לשמוע ראיות לעניין זה
".
ערעור שהוגש ע"י התובעים לבית המשפט המחוזי נמחק בהסכמה, והתיק הוחזר לבית משפט השלום להכרעה בשאלת
"היקף וסוג הפיצוי המגיע לתובעים"
.
רקע
:
1.
כעולה מפסק הדין, המקרקעין נשוא התביעה כוללים חלקים מחלקות 7-8 בגוש 17646 וחלקים מחלקות 5-9 בגוש 17649, מאדמות ציפורי, ליד אגם אשכול (להלן: "
המקרקעין
"), אשר הינם בבעלות רשות הפיתוח. עוד עולה מפסק הדין, כי משפחת התובעים מתגוררת במקרקעין החל משנות ה- 50 למאה הקודמת, עת נתבקש אבי המשפחה, עלי סלימאן גדיר ז"ל (התובע מס' 11) (להלן: "
המנוח
"), על ידי חברת תה"ל ("תכנון המים לישראל בע"מ"), לשמש שומר באתר אגם אשכול, אשר בהקמתו הוחל באותה תקופה, ולשם מילוי תפקידו אפשרה לו להתגורר במקרקעין.

כך החלה החזקה והשימוש של משפחת התובעים במקרקעין, ללא התנגדות עד שנות ה- 70 למאה הקודמת.
2.
בשנת 1970 הגיש המינהל לראשונה תביעה לפינוי וסילוק ידם של התובעים מהמקרקעין, אשר נמחקה בהסכמת הצדדים. בשנת 1973 הגיש המינהל בשנית תביעה לפינוי וסילוק ידם של התובעים מהמקרקעין, שאף היא נמחקה לבקשת השופט שישב בדין ובהסכמת הצדדים, כך לטענת המינהל.
3.
בשנת 1987 הגיש המינהל בשלישית תביעת פינוי וסילוק ידם של התובעים מהמקרקעין וכן לתשלום דמי שימוש ראויים. בני משפחת התובעים הגישו במקביל בת.א. 1210/87

בקשה למתן צו מניעה, שיאסור על הקרן הקיימת לישראל להיכנס למקרקעין ולעשות בהם שימוש. במסגרת הליך זה הותר למינהל להצטרף כנתבע נוסף, והמינהל אף הגיש תביעה שכנגד. הדיון בתובענות אוחד וקיבל מספר חדש ת.א. 1379/99 ו-1380/99, הוא ההליך שנידון בפני
כבוד השופטת מויאל ז"ל.
4.
להוכחת גובה הפיצוי המגיע להם, הגישו התובעים חוות דעת של השמאי גלעד יצחקי – כלכלן ושמאי מקרקעין (ת/2), אשר ערך תחשיב הכולל שלוש אופציות חישוב באשר לערך המבנים שעל המקרקעין, שווי דיור חלופי, שווי קרקע חקלאית ליד בית המגורים, ושווי נטיעות צמחי גן, ופיתוח החצר.
הנתבע הגיש אף הוא חוות דעת של מומחה מטעמו, גיל סגל – כלכלן ושמאי מקרקעין (נ/1), אשר חישב במסגרת חוות דעתו את ערך המחוברים על המקרקעין, וכן את דמי השימוש לו זכאי הנתבע.
טענות הצדדים
:
5.
התובעים טוענים בסיכומיהם, כי אין בנמצא חוק ו/או הלכה סדורה בעניין פיצוי בר רשות שניתן נגדו צו פינוי וסילוק יד ממקרקעין. בעבר, לטענתם, בתי המשפט פסקו במסגרת זו פיצויים להחזר השקעות בקרקע בלבד , אך בשנים האחרונות מסתמנת מגמה המרחיבה את השיקולים הנשקלים בעניין זה גם להסתמכות בר הרשות על ההיתר שניתן לו.

בהקשר זה מציינים התובעים, כי כבוד השופטת מויאל ז"ל, הייתה קשובה לשאלת הפיצויים המגיעים להם וציינה בהקשר זה:
"פיצויים של גדיר אינו חייב להיות בהכרח תולדה של ההשקעות שהשקיעו במקום, אלא יש להתייחס גם לכך שהסתמכו במשך שנים רבות על הרשות הבלתי - מוגבלת שניתנה להם להתגורר במקרקעין ולהשתמש בהם למרעה ולצרכי מחייתם
".
6.
עוד טוענים התובעים, כי אין המינהל יכול להסתמך על החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר מתן פיצויים עבור קרקע ומחוברים לבדואים בצפון, שכן החלטה זו אינה בבחינת דין, אלא הסדר פנימי המחייב את הנתבע ולא את התובעים.
7.
במסגרת חישוב הפיצוי, טוענים התובעים, יש להתחשב, בין היתר, במספר שיקולים:
א.
אם המשפחה (התובעת 10) אישה בת 90, סובלת מחוליים רבים ואף משיתוק חלקי בגופה עקב אירוע מוחי, דבר המצריך טיפול והשגחה רציפים מצד בני המשפחה.
ב.
התובע 1 סיים את שירותו הצבאי בדרגת סרן, וכיום עוסק בחקלאות במקרקעין ומפרנס את אימו, אשתו וילדיו הקטנים.
ג.
משפחת התובעים כוללת 16 נפשות, וכן מתגוררים במקרקעין בני משפחה אחרים של התובעים, והמקרקעין נשוא התביעה מהווה עבורם מקור הכנסה עיקרי.
ד.
משפחת התובעים יושבת על המקרקעין למעלה מ- 50 שנים והקימה מבני מגורים, מתקנים לאחזקת הפרות, הכבשים והעזים, וכן גידרה את שטח המרעה.
ה.
אין לתובעים מקום מגורים חלופי ופינוים מהמקרקעין מבלי לתת להם פיצוי שיאפשר להם לרכוש קרקע חלופית ימיט עליהם אסון. לטענתם, התובע 1, ואביו לפניו, הסתמכו על כך שהם יוכלו להתגורר במקרקעין, ללא הגבלת זמן ולכן לא דאגו לרכוש קרקע חלופית.
8.
עוד טוענים התובעים, כי אין לפצותם רק בהתבסס על המבנים הארעיים והישנים הממוקמים במקרקעין שעלותם אינה גבוהה, אלא, יש לבססה ביחס לרכישת קרקע לבניה ועלות הבניה כיום, כפי שעשה השמאי מטעמם.
9.
מנגד טוען המינהל, כי מפסק הדין של כבוד השופטת מויאל ז"ל, עולה, כי התביעה מתייחסת למעשה רק לשטח בן כ- 7 דונם בו מחזיקים התובעים. עוד עולה מפסק הדין, כי הוכח שהמדובר בבניה שברובה הינה בלתי חוקית, וכי אין המדובר בבניה מסיבית אלא בבניה שרובה מורכבת ממתקנים ארעיים וקלים יחסית. כמו כן נפסק, כי ניתן יהיה להתייחס לטענת המינהל בדבר זכאותו לדמי שימוש ראויים בגדר הדיון לפיצויים.
10.
עוד טוען המינהל, לא הייתה כל כוונה ו/או מצג של המדינה או חברת תה"ל כי המקרקעין יועמדו לרשות משפחת התובעים לצמיתות. הרשות שניתנה הייתה קשורה בקשר הדוק עם עבודתו של המנוח, אבי המשפחה, כשומר האתר, וניתנה על רקע העניין שהיה לתה"ל שהשומר יתגורר באתר עצמו. מכאן, קביעתו של בית המשפט, כי לא מדובר במקרה הנדון ברשות בלתי הדירה, ובצדק הורה בית המשפט על פינוי התובעים מהמקרקעין.
11.
המינהל ממשיך וטוען, כי במקרה הנדון, על נסיבותיו, כמו גם שיקולי הצדק, מובילים למסקנה, כי אין לפצות את התובעים על השקעותיהם מכוח היותם ברי רשות, השקעות שממילא נקבע בפסק הדין, כי הינן מינימאליות. עוד טוען המינהל, כי התובעים לא יכלו להסתמך על רשות שניתנה להם ע"י המינהל שהרי זו לא ניתנה להם. גם העובדה שהבניה שביצעו במקרקעין הייתה בלתי חוקית עומדת להם אף היא לרועץ, שעה שהם מבקשים החזר השקעותיהם. מה גם שבכל מקרה לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה במקרקעין, מאחר והם נמצאים בשטח שהוכרז כשמורת יער. לנוכח האמור לעיל, טוען המינהל, כי מאחר והתובעים מעולם לא שילמו בגין השימוש במקרקעין, וכי כל עבודות הבניה שביצעו היו ללא היתרים ובניגוד ליעוד הקבוע בתוכניות החלות על המקרקעין, הרי שאין הם זכאים לפיצוי.
12.
יחד עם זאת, טוען המינהל, כי הוא אינו מתכחש לזכאותם של התובעים לפיצויים ואף נכון לפצותם,
אך לא עקב היותם ברי רשות
, טענה המוכחשת,
אלא מכוח החלטת הממשלה מס' 4464 מיום 15.11.98
, ובהתאם לקריטריונים ספציפיים שנקבעו לעניין הפיצוי בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 864 מיום 3.5.99 (אשר בוטלה בהחלטה מס' 1026 מיום 2.5.05, וכיום ההחלטה שבתוקף היא החלטה מס' 1131 מיום 27.1.08), בעניין
מתן פיצויים עבור פינוי קרקע ומחוברים לבדואים בצפון
, אשר מטרתה הייתה להקצות למשפחות הבדואים המתגוררים במבנים בלתי חוקיים בקרקעות שהנן בבעלות המדינה, מגרשים חלופיים ותמורה כספית בגין המחוברים.
13.
החלטה מס' 1131 קובעת את התנאים למתן פיצויים עבור פינוי קרקע לבני מיעוטים במחוזות חיפה והצפון, כדלקמן:
א.
לכל בן מיעוטים מהפזורה המתפנה מקרקע שהינה מקרקעי ישראל יינתן מגרש חליף מפותח בחכירה ל- 49 שנה בתשלום של 0% דמי חכירה ראשוניים שייחשבו כתשלום של 91% דמי חכירה מהוונים.
ב.
לכל בן נשוי מעל גיל 18 שנה ולכל בן/בת רווקים מעל גיל 27 הגרים בבית האב המתפנה ממקרקעי ישראל יינתן מגרש מפותח בחכירה ל- 49 שנה בפטור ממכרז במחיר המקובל בישוב.
ג.
מגרשי הבניה החליפיים ימסרו ביישובי הקבע של בני המיעוטים מהפזורה, או בשכונות המיועדות לבני מיעוטים מהפזורה ביישובי מיעוטים אחרים.
ד.
פיצויים עבור מחוברים יינתנו רק לאלו שנבנו לפני 15/11/98 וייקבעו לפי שומה שתיערך ע"י שמאי.
14.
לטענת המינהל, החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינן למעשה תקנות בנות פועל תחיקתי ומחייבות הן. על התובעים הנטל להוכיח זכאותם של כל אחד מהתובעים לפיצוי ובכלל זאת הוכחה, כי כל אחד מהתובעים גר בבית האב, כנדרש על פי החלטת המינהל, אך הם לא עשו כן, ולכן אינם זכאים לכל פיצוי. יתרה מזו, טוען המינהל, כבר בשלב זה ניתן לקבוע, כי דרישת התובעים לפיצוי חוסיין אברהים גדיר, אשר על פי הודאתם הינו אחיין, אינה עולה בקנה אחד עם החלטת המינהל ולכן יש לדחותה (יש לציין, כי חוסין אברהים גדיר אינו מבין התובעים, אך הינו מוזכר בתצהיר התובע 1 כמי שעובד ו/או מתגורר במקרקעין נשוא התביעה, ולכן זכאי אף הוא לפיצוי).

לא זו בלבד, טוען המינהל, לא ניתן כל הסבר מצד התובעים מדוע מגיע להם דיור חלוף או קרקע לבניה וכיו"ב, בשים לב לכך שהתובע 1 הודה בעדותו, כי מרביתם המוחלטת של התובעים אינם מתגוררים כלל במקרקעין, וכי יש להם בתים ואדמות במקומות אחרים בהם רובם מתגוררים.
15.
בכל מקרה, טוען המינהל, יש להעדיף את חוות הדעת של המומחה מטעמו על פני חוות הדעת של המומחה מטעם התובעים, שכן שמאי התובעים ביסס חוות דעתו מבלי שהתייחס להחלטת מינהל מס' 864, ותוך התעלמות מהחלטת כבוד השופטת מויאל ז"ל לפיה נפסק כי לתובעים אין זכויות במקרקעין נשוא התביעה. יתרה מזו, טוען המינהל, אין לקבל את הערכת השמאי מטעם התובעים, לפיה התובעים זכאים לפיצוי כספי בגין מקרקעין חלופיים, כאשר הם החזיקו במקרקעין נשוא התביעה שלא כדין.
16.
לסיכום טוען המינהל, בהעדר כל ראיה ו/או התייחסות מצד התובעים, יש לקבל את חוות הדעת של מומחה המינהל ולחייב את התובעים בתשלום דמי שימוש בסך 35,430 ₪, נכון ליום הגשת תצהירי המינהל ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן, יש, לטענת המינהל, לקבל את קביעתו של השמאי מטעמו ביחס לשווי המחוברים בסך 160,000 ₪, וזאת מבלי שיהא בכך כדי לפגוע בטענתו כי לתובעים לא מגיע בנסיבות העניין כל פיצוי.
דיון והכרעה
:
17.
מהאמור בפסק הדין של כבוד השופטת מויאל ז"ל עולה, כי עומדת להכרעה לפניי שאלת
גובה
הפיצוי
וסוג
הפיצוי המגיע לתובעים.

במסגרת זו טוען המינהל, כי התובעים אינם זכאים לפיצוי מתוקף היותם ברי-רשות, אלא מכוח הוראת מינהל אשר תנאיה, טוען המינהל, לא הוכחו על ידי התובעים כמתקיימים לגביהם, ומשום כך אינם זכאים כלל לפיצוי.

מנגד, טוענים התובעים, כי הם זכאים לתשלום פיצויים מכוח היותם ברי-רשות ולא מכוח הוראת המינהל.
פיצויים בגין הפינוי
:
18.
כבוד השופטת מויאל ז"ל קבעה בפסק דינה, כי התובעים הם בבחינת ברי-רשות במקרקעין, והורתה על פינוים בכפוף לתשלום פיצויים.
אין חולק, כי התובעים לא שילמו דמי שימוש ראויים (או אחרים) לנתבע בגין השימוש במקרקעין, ולכן המדובר בברי-רשות חינם. כלל ידוע הוא, כי
"רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המלה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון
"
(ראה, ע"א 96/50
יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע. כיאט ואח'
, פד"י ה(1) 474; ע"א 32/77
אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש
, פ"ד לא(3) 210).
19.
המלומדת נינה זלצמן התייחסה לעניין בר הרשות במאמרה,
"רישיון במקרקעין"
, הפרקליט מ"ב(1) 1994, בציינה:


"רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל – המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא). תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה, ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין, ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות נגדו כל טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקנין שלו"
(עמ' 24).
20.
בענייננו, החלה השתקעות התובעים במקרקעין לפני עשרות שנים, בהסכמה, עת סוכם עם המנוח, כי הלה יעבור עם משפחתו להתגורר במקרקעין וישמש שומר של מאגר המים אשכול. במהלך השנים ומשהסתיימה בניית מאגר המים, נעשו מספר ניסיונות לפנות את המנוח ומשפחתו, אך בסופו של יום לא התממשו, ולכן ניתן לומר, כי תחילתה של הרשות ברשות חוזית וסיומה
ברשות מכללא.
21.
הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון ללא תמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת (ע"א 32/77
טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית – מדרש החסידים
, פ"ד לא(3) 210, 214; ע"א 602/84
ריבוא נ' גל,
פ"ד לט(3) 693, 698; ע"א 126/83
אלעלמי נ' אל- חטיב
, פ"ד מ(1) 397, 409). יחד עם זאת יש לציין, כי אף כאשר מדובר ברשות בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברשות בלתי הדירה (ע"א 7242/00
רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי
(פורסם באתר נבו). כמו כן, ייתכנו מקרים חריגים ביותר, בהם רישיון שניתן ללא תמורה יוכר כרישיון אשר לא ניתן לבטלו בכל עת (ע"א 515/76
לוי נ' ויימן
, פ"ד לא(2) 127).
על פי ההלכה הפסוקה, רק במקרים נדירים שבהם הוענקה לבעלי הרשיון גם הרשות לבנות, ובהסתמך על מתן רישיון לצמיתות השקיעו בעלי הרישיון במקרקעין, הכירו בתי המשפט בטענה בדבר אי הדירותה של הרשות. הטעם לכך הוא הגנה על הציפיה הלגיטימית של בעלי הרישיון בדבר זכותם במקרקעין והסתמכותם על קיומה. (ראה למשל ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד ואח', פ"ד נח(4) 27; ע"א 5136/91
קוגלמס נ' קוגלמס,
פ"ד מט(2) 419; ע"א 2836/90
אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח'
, פ"ד מו(5) 184, 197; ע"א 588/81
ציזיק נ' הורוביץ ואח'
, פ"ד מ(1) 321, 325; ע"א 515/76
לוי נ' ויימן ואח'
, פ"ד לא(2) 127, 133).
בענייננו, כבוד השופטת מויאל קבעה בפסק הדין, כי לא הובאה כל ראיה לכך שהרשות שניתנה למנוח להתגורר במקרקעין ניתנה לצמיתות, ומשום כך אין המדובר בענייננו ברשות בלתי הדירה.
על כן, המדובר בענייננו ברישיון מכללא שניתן ללא תמורה ואשר ניתן לביטול.
22.
הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין
השבחת הקרקע
בלבד, ואף זאת מכוח שיקולי צדק (ע"א 618/05
גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל
(פורסם בנבו)).
23.
אף פרופ' זלצמן התייחסה לכך במאמרה לעיל בציינה:
"כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי"
(עמ' 57).

באשר לטענת התובעים, כי הם זכאים לפיצוי בגין מקרקעין חלופיים, אציין, כי משנפסק כי המדובר בענייננו ברשות הדירה, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין ביטול הרישיון ושלילת החזקה (ראה: ע"א 618/05
גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל
(2007) (פורסם באתר נבו); הפ 307/00 (מחוזי – חיפה)
מדינת ישראל נ' סורייה אבו – קמיר
(2001) (פורסם באתר נבו); ע"א 1766/00
אברגיל משה נ' מנהל מקרקעי ישראל – תל אביב
(2005) (פורסם באתר נבו)).
24.
אם כן, נותר לי בשלב זה לבדוק, האם זכאים התובעים לפיצוי בגין המחוברים אשר נבנו על המקרקעין? לטענת המינהל המחוברים שנבנו על המקרקעין נבנו ללא היתר כדין ולא זו בלבד, מר מזייד פארס, הפקח מטעם המינהל, טען בתצהירו כי במסגרת הליכים שהתנהלו בין הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ובין התובעים, ניתן על ידי בית משפט השלום
בעכו צו להריסת המבנים נשוא התביעה (הכרעת הדין צורפה כנספח ד לתצהיר מפקח המינהל נ/3). התובעים לא הכחישו את טענת המינהל בדבר אי חוקיות הבניה וכבר נפסק בעניין זה כעניין של מדיניות שיפוטית, אין מקום לפצות בר רשות על בניה בלתי חוקית שביצע במקרקעין. פיצוי כזה פירושו הכרה עקיפה במעשה המהווה עבירה פלילית. האינטרס הציבורי מחייב להרתיע מפני בניה ללא היתר.
"בניה ללא היתר הינה מעשה המהווה פגיעה בשלטון החוק ובסדר הציבורי ואשר יש מקום לפעול להכחדתה... גם אם תמצא לנכון לומר כי בניה ללא היתר היא מענינה של הרשות המקומית אינני מוצא הצדקה לפצות את נתבע 1 בגין הקמת הבנין ללא היתר ובכך לעודד בעקיפין מעשי בניה בלתי חוקיים"

(ע"א 1013/02 (מחוזי ת"א)
מנהל מקרקעין ישראל נ' שלמה
, מיום 4.7.2006, ס' 7ב לפסה"ד; ע"א 618/05
גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל
(פורסם באתר נבו)).



התובעים הפנו בסיכומיהם לפסה"ד ת.א. 4638/03 (שלום נצרת)
מינהל מקרקעי ישראל נ' שלום רוברט
מפי כבוד השופט קולה, לציטוט מדבריו של המלומד מ. בניאן בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכה מהדורה שניה, אך עיון בפסק הדין מעלה כי כבוד השופט לא פסק לנתבעים שם פיצוי, שכן תביעת הפיצוי נטענה לראשונה בסיכומים, אם כי הוסיף וציין:
"אוסיף רק ואומר, כפי שכבר רמזתי לעיל, שהנתבע והוריו החזיקו במקרקעין שנים רבות ללא ששילמו דמי חכירה, ויכל שיש בכך איזון ראוי, לפיצוי אותו דורש הנתבע"
. גם בענייננו התובעים נהנו מהמקרקעין מבלי ששילמו דמי שימוש.
25.
לא זו בלבד, ברע"א 1156/02 -
עבד אל סלאם חיר ו-9 אח' נ' אלון לידאי
תק-על 2003(2), 1235, עמ' 1238, נפסק:








"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק".
26.
המינהל, כאמור, טוען, כי יש להחיל בענייננו את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1131, הקובעת את התנאים לפיצוי בדואים בגין פינוי ממקרקעי המדינה, גם כאשר מדובר בבניה בלתי חוקית.
המלומד גדעון ויתקון בספרו
דיני מינהל מקרקעי ישראל
(2004) התייחס לעניין זה באלו המילים:
"להערכתי התשובה לשאלה האם החלטות מועצת מקרקעי ישראל הן תקנות בנות פועל תחיקתי אינה חד משמעית. נדרשת בחינה של כל החלטה לגופה; החלטת מדיניות הקובעת תנאי משפט חדשים עשויה להתפרש כתקנה בת פועל תחיקתי. מאידך, החלטה שהיא הוראת נוהל לביצוע המדיניות הקרקעית של המועצה היא "הוראת מינהל"".

לדעתי, החלטת המינהל בענייננו נכנסת לקטגוריה השנייה, משמע החלטה שהיא הוראת נוהל לביצוע המדיניות הקרקעית של המועצה, ולכן הינה הוראת מינהל פנימית. יחד עם זאת, מאחר ולטענת המינהל יש להחיל החלטה זו על התובעים, וכי הוא מחויב לה, אין אני נדרש לקבוע מסמרות בעניין היותה תקנה בת פועל תחיקתי אם לאו.
27.
עתה אבחן האם התקיימו התנאים הקבועים בהחלטת המינהל 1026 אשר ביטלה את החלטה 1087 ואשר תוקפה הוארך בהחלטה 1131. בהחלטת המינהל 1131 נקבע בסעיף 1, כי
"לכל בדואי המתפנה מקרקע שהינה מקרקעי ישראל יינתן מגרש בניה חליף מפותח בחכירה ל- 49 שנה ...."
ובסעיף 3 להחלטה נקבע, כי
"לכל בן נשוי מעל לגיל 18 שנה ולכל בן/בת רווקים מעל גיל 27 שנים הגרים בבית האב המתפנה ממקרקעי ישראל או מקרקע שבבעלות בית האב או שבבעלות אחרת, יינתן מגרש מפותח בחכירה ל- 49 שנה...".
התביעה בענייננו הוגשה על ידי המנוח ורעייתו ותשעת בניהם כאשר שתי האחיות נפקדו מכתב התביעה. התובע 1 בתצהירו טען, כי הוא אשתו וילדיו מתגוררים במקרקעין וכן אימו אחותו ואח נוסף (התובע מס' 6) עם אישתו וילדיו, ואילו שאר האחים, כך נטען בתצהיר, מתגוררים באופן חלקי בלבד במקרקעין (ראה נ/3).
בנסיבות העניין, אין לומר, כי התובעים עמדו בנטל ההוכחה הנדרש להוכיח זכאותם על פי הנוהל לקרקע חליפית. יתרה מזו, מעדותו של התובע 1 עולה כי בידיהם שטח חלופי ובלשונו:


"ש. זה נכון שלא כל התשעה אחים ושני (כך במקור – י.ס.) אחיות שלך גרות במקרקעין נשוא התביעה?

ת. היום, משפחתי ועוד משפחה של אחי ואמא שלי ואחותי גרים במקום.

ש. זה נכון שיש לך בית בביר אל מכסור?

ת. כן.

ש. לאח הנוסף שגר שם?

ת. יש לו אדמה מאבא שלי
ובהמשך:
ש. הבית שלך בביר אל מכסור הוא בנוי על מגרש בטאבו שלך?

ת. טאבו של אבא שלי".
(עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 1-8, ש' 17-18).

מהאמור לעיל עולה, כי למנוח, לתובע 1 ולתובע 6 ישנה קרקע חלופית בביר אל מכסור. ביחס לאחות המתגוררת עם האם אין אני נדרש לבחון זכאותה, שכן היא אינה בין התובעים.
28.
בסעיף 5 להחלטת מועצת המינהל נקבע, כי
"פיצויים עבור מחוברים יינתנו רק לאלו שנבנו לפני 15.11.98 וייקבעו לפי שומה שתיערך ע"י השמאי"
. לטענת המינהל, התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין המחוברים מאחר והם לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הוכיחו כי המחוברים נבנו לפני 15.11.98.
אין בידי לקבל טענה זו, שכן, המפקח מטעם הנתבע צירף לתצהירו את פסק הדין שניתן כנגד התובעים לפינוי המקרקעין נשוא התביעה אשר ניתן ביום 25/11/1996, לפיו עולה, כי חלק מהמחוברים נשוא התביעה ו/או כולם היו בשטח בטרם 15.11.98. יתרה מזו, בשתי חוות דעת המומחים שהוגשו על ידי שני הצדדים אין מחלוקת לגבי המחוברים שעל המקרקעין הכוללים: שני אוהלים הבנויים מרצפת בטון ויריעות ברזנט, ביניהם חדר רחצה; צריף המשמש למגורים; שתי מכלאות סוסים.
המינהל טען כי חוות דעת השמאי מטעמו נערכה בהתאם להחלטת מועצת המינהל, ולכן עת נכללו כל המחוברים הנמצאים על המקרקעין במסגרת חוות הדעת של השמאי מטעם המינהל, הביע המינהל עמדתו שהם נבנו בטרם 15.11.1998.
גובה הפיצוי:
29.
השמאי מטעם התובעים הציג בחוות דעתו (ת/2) שלוש אלטרנטיבות לפיצוי התובעים; אלטרנטיבה אחת, היא על פי שווי בניה במושגים של דיור חלוף לבניה קשיחה קונבנציונאלית בסטנדרט רגיל. היקף הבניה לכל אחד מהזכאים לפיצויים נקבע על-פי הנחיית ב"כ התובעים. אופציה שנייה, חישוב שווי בניה במושגים של דיור חלוף לבניה קשיחה קונבנציונאלית בסטנדרט רגיל. היקף הבניה בהתאם לשטח הבינוי הקיים. ואופציה שלישית, שווי בניה במושגים של דיור חלוף בהתחשב באופי, ברמה ובסטנדרט הבניה הקיים. היקף הבנייה בהתאם לשטח הבינוי הקיים.
השמאי מטעם המינהל קבע כי אמדן שווי המחוברים במצבם הפיזי נכון ליום עריכת השומה, הוא 160,000 ₪.
30.
השמאי מטעם התובעים נשאל לעניין האופציות השונות בחוות דעתו והשיב:
"ת. יש שלוש אלטרנטיבות, אחת מהן מתאימה למה שיש להן היום, שתי האחרות לא מתאימות למה שיש להם היום, עשיתי כך מכיוון שיש לי הנחיה להעריך את הדיור החלוף במספר אלטרנטיבות. אחת מהן זהה למצב הקיים....".
(עמ' 6 ש' 13 עד 15).

משמע, האלטרנטיבה השלישית עניינה הערכת שווי המחוברים נכון ליום עריכת חוות הדעת. על פי האלטרנטיבה השלישית, שווי מבני המגורים הוא 44,000$, שווי מבני המשק 47,000$

.
31.
לאחר שעיינתי בשתי חוות הדעת הגעתי למסקנה, כי יש להעדיף את חוות הדעת של השמאי מטעם התובעים בכל הנוגע לערך המחוברים על המקרקעין. השמאי מטעם התובעים נכח במקום וביצע מדידות בעצמו, בעוד השמאי מטעם המינהל כלל לא נכח במקום והסתמך על התרשמות שמאי אחר ממשרדו שנכח במקום, ובלשונו:


"ש. באיזה תאריך היית באתר של משפחת גדיר?

ת. שמאי ממשרדי בשם ציון חדד היה ב- 27/12/2006.

ש. אתה בעצמך לא היית שם?

ת. אותו שמאי מדד וסקר וצילם את המקום.

ש. איך יכולת לאמוד את השומה של המבנה מבלי לראות ממה הוא עשוי? להיות במקום ולראות.

ת. השמאי ממשרדי מר ציון חדד הינו שמאי מוסמך על פי כל דין, והוא אשר מדד, ראה סקר וצילם את המבנים, ועל סמך התרשמותו ונתונים אלה הגעתי למסקנות".
(עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 19-26).
32.

אשר-על-כן, אני מחייב את המינהל לשלם לתובעים פיצוי בגין המחוברים במקרקעין על פי חוות הדעת של השמאי מטעמם בסך 91,000$.
דמי שימוש בגין המקרקעין
:
33.
כאמור, לטענת המינהל יש לחייב את התובעים בתשלום דמי שימוש במקרקעין בסך 35,430 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמו. עיון בחוות דעת השמאי מעלה כי המדובר בדמי שימוש עבור התקופה מ-1.1.1980 עד ליום 1.1.2006.
34.
הגם שהתובעים לא התייחסו לטענת המינהל בנוגע לדמי השימוש, אין בידי לקבל את טענת המינהל בעניין זה, ואסביר; זכותו של בעל מקרקעין לקבל דמי שימוש ראויים עבור החזקה במקרקעין שבבעלותו, חלה מיום ביטול הרשות. לשון אחרת, אם בר רשות במקרקעין ממשיך להחזיק במקרקעין לאחר שהרשות בוטלה, זכאי הבעלים לדמי שימוש ראויים בגין אותה התקופה. אולם, כל זמן שטרם בוטלה ההרשאה, אין לחייב את בר הרשות לשלם דמי שימוש ראויים (ראה, ע"א 2798/02 (מחוזי תל - אביב יפו)
רחמים כהן נ' היכלי בידור בע"מ
(2007) (פורסם באתר נבו)).
35.
בענייננו, הנתבע פנה מספר פעמים בתביעה לבית המשפט לפינוי התובעים אך התביעות הנ"ל נמחקו בהסכמת המינהל והתובעים המשיכו לדור במקרקעין. בפסק הדין בתיק דנן, התנתה כבוד השופטת מויאל ז"ל את הפינוי בתשלום פיצויים לתובעים. כבר נפסק בעניין זה, כי השאלה אם להורות על פינויו של בר רשות קודם לפיצויו בפועל, אם לאו, נתונה לשיקול דעת בית המשפט בהתאם לנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה. (ראה דנ"א 10416/02
כדורי נ' רשות הנמלים והרכבות טרם פורסם 13.8.2003). ככלל, "הגם שרשות חינם ניתנת לביטול בכל עת, יש והביטול אינו תופס אלא אחרי מתן הודעה סבירה בהתחשב עם הנסיבות המיוחדות של המקרה" (ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר פ"ד כו (2), 564, 568 (1972)) ולכן, מקבל הרשיון אינו הופך למסיג גבול מייד עם ביטול הרשיון באופן פורמאלי (ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן פ"ד לו (4) 403).


לפיכך, משהתנתה כבוד השופטת מויאל ז"ל את הפינוי בתשלום פיצויים, אין לומר, כי התובעים הינם מסיגי גבול, ולכן אין הם נדרשים לשלם דמי שימוש.

36.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך השווה ל-91,000$ לפי השער היציג נכון ליום עריכת חוות דעת השמאי מטעם התובעים (03/11/04), שהיה 4.45 ₪ לדולר, היינו סך של 404,950 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום עריכת חוות הדעת ועד ליום התשלום בפועל.


בנסיבות, ובהתחשב בתוצאה הסופית של ההליך שהתנהל, לפיה מצד אחד נתקבלה תביעת המינהל לפינוי, ומאידך נתקבלה תביעת משפחת גדיר לפיצוי, אינני עושה צו להוצאות.

הסכומים הנ"ל ישולמו לב"כ התובעים תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.



התובעים יפנו את המקרקעין נשוא התביעה תוך 60 ימים מיום קבלת הסכומים הנ"ל.

ניתן היום, ט' תמוז תשס"ט, 01 יולי 2009, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 1379/99 חוסין עלי סלימאן גדיר, מוחמד עלי גדיר, אברהים עלי גדיר ואח' נ' קרן קיימת לישראל (פורסם ב-ֽ 01/07/2009)