פסקי דין על רות כפתורי-כהן | פסקי דין על אהובה ודוד אטלס | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב | פסקי דין על אורבניקה | פסקי דין על אלון זיו דוד |

5155/08 ערר     06/05/2009




ערר 5155/08 רות כפתורי-כהן, אהובה ודוד אטלס נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב, אורבניקה בע"מ, אלון זיו דוד




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל אביב
ועדת ערר מחוזית

למהותה של "קומת ביניים"
בתוכנית גדס

ערר מס': תא 08 /5155+5328
גוש: 6960 חלקה: 69
כתובת הבניה: בן-יהודה 204 / יפה נוף 1, תל-אביב


עוררים בערר 5155: רות כפתורי-כהן
–
ע"י ב"כ עו"ד שרי סימנר
עוררים בערר 5328: אהובה ודוד אטלס

- נגד -
המשיבים: 1. ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב

2. אורבניקה בע"מ
– ע"י ב"כ עו"ד רמי מנוח

3. אלון זיו דוד



תאריך הישיבות: יום חמישי, י"א בשבט תשס"ט, ה- 5/2/09
יום שני, כ"ב בשבט תשס"ט – ה- 16/2/09

הרכב ועדת הערר: יו"ר: עו"ד מיכה גדרון

נציג לשכת המהנדסים והאדריכלים : אדריכל מיכאל גופר
נציג ציבור : מר איתי הוז
נציגת ציבור : גב' סיגל לחמני
נציג/ת מתכננת המחוז : גב' אמירה מלאמנט

החלטה
המשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה") הגישה לועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים ותוספות בנייה בבניין המצוי ברחוב בן יהודה 204 פינת רחוב יפה נוף 1 ת"א, גוש 6960 חלקה 69. אורך חזית המגרש לרחוב בן יהודה הוא 9 מ' ואורך החזית לרחוב יפה נוף הוא 23 מ'.

הבניין נשוא הערר הניצב על המגרש הינו בניין מגורים משותף לשימור לפי תוכנית השימור (תוכנית 2650 ב'). הבניין הינו בן 3 קומות, כאשר בקומת הקרקע קיימות חנויות וביתר הקומות- מגורים.

המגרש מצוי באזור שייעודו מסחרי בו מותרים מסחר ומגורים. ייעודו של המגרש הגובל בו ממזרח, בהמשך רחוב יפה נוף, הוא מגורים דהיינו, ברחוב יפה נוף גובלים מגרשים בעלי יעוד מסחרי (בחלק הגובל עם רחוב בן יהודה) ומגורים (בחלק הגובל ברחוב מוצקין).

המשיבה הגישה לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה להוספת 3 קומות לבניין, קומה רביעית מלאה וקומות חמישית ושישית כקומות חלקיות וכן לתוספת 7 יחידות דיור ולתוספת מרתף.

הבקשה להיתר כללה מספר הקלות: 5% בגין תוספת מעלית, 6% בגין שיפור דיור, העברת שטחים בין הקומות, ביטול קומת ביניים ובניית קומה רגילה במקומה, תוספת קומה אחת בהקלה, הבלטת מרפסות קדמיות והקלה בקו בניין צידי עד 10%.

העוררים בערר 5155/08 ובערר 5328/08 התנגדו להקלות. משנדחו התנגדויותיהם הוגש ערר זה.

העוררים, בשני העררים, אשר מתגוררים בבניינים הגובלים בבניין נשוא ערר זה, טוענים טענות שונות, הן לעניין ההקלות שאושרו והן לעניין חוקיות ההיתר שאושר ביחס לתוכניות התקפות.

להלן נדון בטענות העוררים אחת לאחת.

יצוין כי בין ערר 5155/08 וערר 5328/08 קיימת חפיפה באשר לרוב הטענות ולפיכך נדון בתחילה בערר 5155/08, כאשר החלטתנו בשאלות החופפות תהווה מענה גם לערר 5328/08.

ערר 5155/08

גובה חלק הבניין המצוי ברחוב יפה נוף

לטענת העוררת, את ארבעת הקומות אותן מותר לבנות בבניין הנדון בשל היותו גובל ברחוב בן יהודה, ניתן לבנות רק עד למרחק של 14 מטר מרחוב בן יהודה- אל תוך רחוב יפה נוף, וכי לאחר אותם 14 מטר יש להנמיך את הבניין, בהמשך רחוב יפה נוף, ל- 3 קומות- כפי המותר לטענתה ברחוב זה.

העוררת מבססת טענתה זו על הוראות סעיף 73 (א) לתוכנית 58 החלה במקום (להלן: "תוכנית גדס") הקובעת כי:

"למרות כל האמור לעיל בתכנית בניין עיר זו, הרי במקרה שבניין הוקם במגרש פינה באזור מסחרי, באופן שהוא פונה לשני רחובות או יותר אשר רוחבם איננו שווה, יכול גבהו של הבניין הנ"ל לצד הרחוב הצר ביותר להיות- עד לאורך 14 מטרים מנקודת ההצטלבות של קווי הבניין של שני הרחובות- באותו הגובה המותר ברחוב הרחב מבין שני הרחובות המצטלבים".

ואולם, לטענת המשיבים, הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 73(ד) לתוכנית גדס הקובע כי:

"על מגרש(י) פינה הפונים למקום ההצטלבות של רחובות הנמצאים בשני אזורים או יותר, יחולו הכללים הנקבעים בשביל האזור המוגבל פחות ובאורך שאינו עולה על 14 מטרים לאורך החזית הצדדית, פרט לקווי הגובה והבניין שצריכים להיות מותאמים לכללים החלים על אזור אשר בו נמצא הבניין, בתנאי שבבית שחזיתותיו פונות האחת לאזור מסחרי והשנייה לאזור דירות- לא יעלה ארכה של חנות פנה לתוך רחוב המגורים על 14 מטר, אולם הכניסה לחנות כזאת תיקבע בחזית הפונה לאזור המסחרי".

לטענת המשיבים המקרה הנדון נופל בגדר סעיף 73(ד) הנ"ל שכן, המגרש הנדון הינו פינתי עם רחוב המצוי בשני אזורים (רחוב יפה נוף המצוי באזור מסחרי ובאזור מגורים), ולפיכך מגבלת 14 המטרים אינה חלה ביחס לגובה הבניין, אשר ייקבע לפי האזור שבו מצוי הבניין קרי- לפי אזור מסחרי.

אנו מקבלים טענה זו של המשיבים. מלשון סעיף 73(ד') עולה כי זה חל במקרה דנן וכי סעיף זה מהווה lex speciales הגובר על הוראות סעיף 73(א).

לא זו אף זו, מלשון סעיף 73(ד) סיפא עולה כי זה צפה בעיקר את המצבים, דוגמת המקרה שלנו, שבו חזית אחת של הבניין הפינתי יפנה לאזור מסחרי והשנייה לאזור מגורים.

בנוסף, אנו מקבלים את טענת המשיבים כי תוכנית 346 שהינה מאוחרת לתוכנית גדס מתירה לבנות במגרשים המצויים ברחוב בן יהודה, ובכלל זה המגרש הנדון, קומה רביעית בהיקף של עד 80% מהקומות התחתונות. תוכנית זו מהווה שינוי לתוכנית גדס ולפיכך, גם מכח תוכנית זו מותר לבנות 4 קומות (קומה רביעית חלקית) בכל המגרש הנדון שכן, מגבלת 14 המטר אינה מופיעה בתוכנית זו.

לפיכך אנו קובעים כי לא נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית לעניין גובה הבניין הגובל ברחוב יפה נוף ואנו דוחים את הערר בעניין זה.

"קומת ביניים"

בין ההקלות אשר התבקשו על ידי המשיבה, ואשר אושרו על ידי הועדה המקומית, קיימת הקלה לביטול קומת ביניים ובניית קומה רגילה במקומה וכן הקלה לניוד זכויות.

העוררת טוענת טענות שונות נגד אישור קומה נוספת בבניין הנדון במקום קומת ביניים, בדרך של הקלה.

לטענת העוררת, עובדה שאינה מוכחשת, בבניין הקיים היום אין קומת ביניים ולפיכך לטענתה לא ניתן "לבטל" קומת ביניים וירטואלית ולאשר במקומה קומה רגילה.

העוררת טוענת עוד כי גם לו היתה קיימת קומת ביניים בבניין, הכוונה הינה לקומת ביניים בתוך חלל של חנות, בבחינת "גלריה" , אותה לא ניתן להמיר לקומה רגילה.

בנוסף מלינה העוררת על כך שהועדה המקומית מבססת את החלטתה בעניין מתן האפשרות להמיר את קומת הביניים בקומה רגילה על "פרוטוקול 219" משנת 1962, אשר לטענתה אין לו כל מעמד חוקי.

העוררת מוסיפה וטוענת כי נושא "קומת הביניים" ממתין בימים אלה להכרעת ביהמ"ש המחוזי בת"א בעת"מ 1534/07, וכי לפיכך מן הראוי להמתין עם הוצאת היתר הבנייה המבוקש עד שסוגיה זו תוכרע על ידי ביהמ"ש.

הועדה המקומית לא חסכה במאמצים והביאה בפני
נו בצורה סדורה ומפורטת הראויה לשבח, בליווי האסמכתאות הרלוונטיות, את ההשתלשלות התיכנונית לעניין בניית "קומת הביניים" בתחום העיר תל אביב מאז שמונח זה בא לעולם בתוכניות מנדטוריות.

להלן נסקור בקצרה השתלשלות תיכנונית זו.

התוכנית אשר מכוחה מאושרת "קומת ביניים" בחלק מהאזורים בעיר תל אביב הינה תוכנית מס' 58 המכונה "תוכנית גדס".

תוכנית גדס בנוסחה המקורי משנת 1929 קבעה את מספר הקומות הניתנות לבנייה, מבלי להזכיר את המונח "קומת ביניים".

תוכנית גדס תוקנה בשנת 1940, כאשר סעיף 64 לתוכנית המתוקנת קבע כי:

"הגובה המותר של הבניינים באזור דירות, באזורי מסחר ובאזורי תעשייה לא יעלה בשום מקום על 3 קומות, ואינו כולל את קומת המרתף ואת קומת הביניים, ברחובות אשר רוחבם קטן מ- 10 מטר יהיה הגובה המותר שתי קומות בלבד"

משמע, תוכנית גדס המתוקנת, אשר תקפה עד עצם היום הזה, איפשרה בניית 3 קומות בנוסף על קומת הביניים.

המונח "קומת ביניים" לא הוגדר בתוכנית גדס.

כאן המקום לציין כי גם בתוכנית מנדטורית נוספת, היא תוכנית 44, הופיע המונח "קומת ביניים", וכי גם בתוכנית זו מונח זה לא הוגדר.

עוד יש לציין כי פקודות בניין ערים משנת 1936, שהיתה הדין הקיים במועדים הרלוונטיים, וכן תוכנית גדס, לא הבחינו בין שטחי שרות לבין שטחים עיקריים, ולפיכך, לנוכח הוראת סעיף 13 (ב)(1) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב- 1992, יש לראות בכל השטחים שהותרו לבנייה על פי התוכנית האמורה, לרבות בשטחי קומת הביניים, משום שטחים עיקריים.

במהלך השנים נוצרה פרקטיקה פרשנית באשר לאופן יישום בסעיף 64 לתוכנית גדס, ככל שהדבר נוגע ל "קומת הביניים".

בנוסח האנגלי של תוכנית גדס כונתה קומת הביניים "mazzanine floor".

כפי העולה מהאסמכתאות שהוצגו בפני
נו על ידי הועדה המקומית, הפרשנות אשר ניתנה על ידי הועדה המקומית למונח "קומת ביניים" החל מתחילת שנות הארבעים תאמה את ההגדרה המילונית של mazzanine floor דהיינו, כי מדובר על קומה נמוכה המצויה בין שתי קומות גבוהות ממנה, ואשר מיקומה בבניין הינה בדרך כלל בין קומת הקרקע לקומה הראשונה, המדובר בקומה עצמאית, זאת להבדיל מהמונח "גלריה" (gallery) המהווה על פי הגדרתו המילונית שטח נוסף בתוך חלל קיים.

התרת קומת הביניים על פי תוכנית גדס יצרה מציאות תיכנונית לפיה ניבנו בניינים כאשר גובה קומת הקרקע שלהם הגיע עד 6.5 מ', כאשר יצרו בתוך חלל זה את קומת הביניים שהשתרעה על פני חלק משטח הבניין.

בשנת 1948 החליטה ועדת בניין ערים לקבוע כיצד יש ליישם את הוראות סעיף 64 לתוכנית גדס המתירה הקמת קומת ביניים וכדלקמן:

א. נקבע כי הקומה תהיה חלקית.
ב. נקבע כי החלק הקדמי של הקומה ישמש כיציע של החנות/האולם והכניסה אליו תהיה רק משטח האולם/החנות.
ג. נקבע כי החלק האחורי של הקומה ישמש כקומה נפרדת, כאשר ניתן לעשות בו שימוש למגורים.
ד. ההנחיה בענין אופן בניית "קומת הביניים" הוחלה רק באזורי מסחר ותעשייה .

הועדה המקומית הפנתה אותנו להיתרי בנייה אשר הוצאו על פי החלטת ועדת בניין ערים משנת 1948 ואשר יישמה את ההנחיות דלעיל בקשר לאופן בניית קומת הביניים (הבניינים ברחוב בן יהודה 183, 177, 181 ו- 220).

במהלך הדיון שהתקיים בפני
נו הטלנו על הועדה המקומית לבדוק, האם המונח "גלריה" או "יציע" מופיע בתוכניות מנדטוריות אחרות. בהודעה אותה מסרה לנו הועדה המקומית הודיעה לנו זו כי מונחים אלה אינם מופיעים בתוכנית המנדטורית. עם זאת נמצא, כי בתוכניתk , אשר קיבלה תוקף ביום 22.2.51, ואשר הכנתה החלה עוד בתקופת המנדט, קיימת הגדרה לקומת ביניים כדלקמן:

"פרושה הקומה הנמצאת בין קומת הקרקע והקומה הראשונה ומקיפה חלק של השטח הבנוי כפי שנקבע ע"י הועדה המקומית מדי פעם בפעם אשר מתיר לבנייתה בבניינים ציבוריים, בבניינים לאסיפות ציבוריות ובניינים קיימים באזור מסחרי".

אנו רואים חשיבות רבה בהגדרה זו, אשר עקרונותיה אומצו כבר בהחלטת הועדה המקומית משנת 1948 שהובאה לעיל שכן, הגדרה זו תומכת חד משמעית בפרשנות כי "קומת ביניים" מהווה קומה עצמאית, להבדיל מקומת גלריה. כמו כן אנו למדים מהגדרה זו כי לפי הפרשנות שהיתה מקובלת באותה תקופה, הרלוונטיות של "קומת ביניים" היתה באזורי מסחר (שבה כאמור לעיל הותרו גם מגורים, כמו באזור נשוא ערר זה) ולא באזורי מגורים .

בשנת 1962 התברר כי בעוד שעל פי ההחלטה משנת 1948 החלק הקדמי של קומת הביניים, הפונה לחזית היה אמור לשמש את החנות או את האולם המצוי בקומת הקרקע, ואילו החלק האחורי/עורפי היה אמור לשמש למגורים, הרי שבפועל במקרים רבים כל קומת הביניים שימשה למגורים.

לנוכח העובדה כי קומת הביניים שהיתה מצויה מעל לחנות/לאולם שבקומת הקרקע היתה קומה חלקית, אזור זה סבל מחוסר אור ואוויר, בשל ריחוקו מהקיר החיצוני שבחזית. שימוש באזור זה למגורים בפועל היה בלתי רצוי. לא זו אף זו: במקרים רבים על מנת להתגבר על חוסר האור והאוויר למגורים, סגרו בעלי הבתים ללא היתר את החלל בין קומת הביניים לקיר החיצוני, ויצרו למעשה קומת ביניים שלמה (הדברים נלמדים מפרוטוקול 219 עליו נעמוד בהמשך).

לנוכח מציאות תיכנונית זו שנוצרה בשטח החליטה הועדה המקומית ביום 7.11.62 בהחלטה מס' 13904 הידועה כפרוטוקול 219 (להלן: "פרוטוקול 219"), כי באותם אזורים ורחובות שייעודם מסחר, תעשייה ומלאכה, בהם מותר לבנות קומת ביניים על פי התוכניות החלות במקום, יהיה מותר לצרף את שטח קומת הביניים (75% משטח קומה רגילה בבניין) לשטח המותר לבנייה בבניין, באופן שבמקום בו מותר היה לבנות 3 קומות וקומת ביניים יהיה מותר לבנות 4 קומות מלאות, ובאזור בו מותר לבנות 4 קומות בתוספת קומת ביניים- יהיה מותר לבנות 5 קומות מלאות, כאשר השלמת השטח החסר לשם הפיכת קומת הביניים (שגודלה כאמור 75% משטח קומה רגילה בבניין) לקומה שלמה, תילקח מיתר הקומות בבניין, ובמילים אחרות, בדרך של ניוד זכויות בין הקומות. ניוד זכויות בין הקומות התבצע בהליך של אישור הקלה.

בהחלטה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תא/5151/99 בראשותה של עו"ד ענת בירן, אישרה ועדת הערר את הפרשנות שניתנה במהלך השנים למונח "קומת ביניים", לרבות את הפרשנות היישומית של פרוטוקול 219, ואולם ועדת הערר קבעה כי אי בניית קומת ביניים ובניית קומה מלאה במקומה, כפי שנקבע בפרוטוקול 219, דורש אף הוא פרסום ואישור הקלה מתוכנית גדס.

בפועל מיישמת הועדה המקומית עד עצם היום הזה את פרוטוקול 219, תוך פרסום הקלה לעניין ניוד הזכויות בין הקומות וביטול קומת ביניים ובניית קומה מלאה תחתיה.

מן המתואר לעיל עולה תמונה של דינמיקה פרשנית ותיכנונית באשר ליישום הוראות סעיף 64 לתוכנית גדס המתירה הקמת "קומת ביניים".

מההשתלשלות המפורטת לעיל עולה כי החל ממועד תיקון תוכנית גדס, בשנת 1940, שעה בה סעיף 64 לתוכנית נקט במונח "קומת ביניים", פורשה זו כקומה עצמאית, חלקית נוספת, המשמשת לאותם שימושים המותרים במגרש על פי התוכנית החלה במקום, כאשר החלטות הועדות המקומיות במהלך השנים, אשר באה לידי מיצוי בפרוטוקול 219, עסקו בשאלה כיצד יש ליישם את סעיף 64 לתוכנית גדס תוך התמודדות עם הקורה בפועל- בשטח.

כמו כן עולה מהאמור כי הפרשנות שניתנה למונח "קומת ביניים" דיברה על קומות כאמור באזורי מסחר ותעשייה ולא באזורי מגורים קרי, המדובר בקומות שהתאפשרו מבחינה תיכנונית רק באזורים אלה.

העוררת טוענת כי יש לפרש את המונח "קומת ביניים" שבתוכנית גדס כמתיחסת לקומת גלריה, המהווה חלק מקומה גבוהה, ואשר אינה מהווה קומה בפני
עצמה. לפיכך גם לא ניתן לטענתה להמיר קומה חלקית זו בקומה מלאה, תוך השלמתה באמצעות ניוד שטחים, על אחת כמה וכמה כאשר זו אינה קיימת בפועל.

במכלול השיקולים אותם יש לשקול בפרשנות תוכנית יש לתת משקל לאופן שבה הועדה המקומית פירשה את התוכנית במהלך השנים.

לעניין המשקל שיש להעניק לאופן שבו רשות מינהלית מפרשת את סמכותה נפסק בבג"צ 89/ 142, 172 תנועה לאור – לב אחד ורוח חדשה ואח' נ' יושב ראש הכנסת ואח' מפי כב' הנשיא א' ברק כי:

"על כן, כאשר באה לפני בית משפט שאלה פרשנית, על בית המשפט לפרשה על פי מיטב הבנתו. על בית המשפט להתחשב בפירוש שנתנו גורמי שלטון (ועדה מוסמכת של הכנסת, רשות מוסמכת במסגרת הרשות המבצעת) להוראת החוק. אין לומר כלל, כי פירושם שלהם אינו רלוונטי ואין בו כדי להעלות או להוריד. נהפך הוא: רשות שלטונית המופקדת על ביצועו של חוק מתמחה בו, יודעת יפה את כוחו ומגבלותיו, וערה למלוא הבעיות שכל פירוש אפשרי יעורר. על כן, על בית המשפט להטות אוזן לפירושה של הרשות המבצעת את החוק ולהערותיה. עם זאת, לאחר שבית המשפט עיין בפירושן של הרשויות השונות, עליו להכריע בפירוש הראוי, תוך שעליו לראות עצמו חופשי בבחירת הפירוש שנראה לו כפירוש הנותן ללשון החוק אותה משמעות המגשימה את תכליתו על פי תפיסתו של בית המשפט את מובן הלשון ומשמעות התכלית".

פרופ' י' זמיר בספרו הסמכות המינהלית, כרך א' אומר כי :

"עם זאת, במתן הפירוש, בית המשפט מייחס משקל לפירוש שנתנה הרשות המינהלית. הוא לוקח בחשבון שהחוק הפקיד את הסמכות בידי הרשות, כחלק מן הרשות המבצעת, והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות, לעתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת,והיא מתבססת על נסיון מעשי. הוא מעריך את העובדה שהיא פועלת מתוך היכרות קרובה עם המצב בשטח, כדי לממש מדיניות במסגרת המשאבים העומדים לרשותה. כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה באשר לפירוש החוק המקנה לה את הסמכות" (בעמ' 145).

ובהתייחסו לפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ לאור, אומר פרופ' זמיר כי:
"אכן, זאת ההלכה, אך אין לטעות בה כשם שהיא קובעת כי על בית המשפט לתת את הפירוש הראוי לפי הבנתו, כך היא קובעת כי על בית המשפט לייחס משקל ראוי לפירוש שניתן על ידי הרשות המינהלית לפי הבנתה, אם הוא בגדר פירוש אפשרי. המשקל עשוי להיות קל או כבד לפי נסיבות המקרה. הוא תלוי בשאלות אחדות: האם, בנסיבות המקרה, הפירוש מתייחס לחוק הקובע את סמכות הרשות או לחוק שיש לו תחולה כללית, שהרי יש מקום להבדיל, למשל, בין פירוש שניתן על ידי מנהל השירות לביקורת זרעים במשרד החקלאות למונחים חקלאיים בתקנות הזרעים (גידול זרעים מושבחים ומכירתם), התש"ך-1960, לבין פירוש שניתן על ידי מנהל זה לביטויים בחוק החוזים; האם הפרשנות מחייבת מומחיות המצויה בידי הרשות ולא בידי בית המשפט; למשל, גם בנוגע לתקנות הזרעים (גידול זרעים מושבחים ומכירתם), אין לייחס אותו משקל לפירוש שהמנהל נתן לביטוי "זן מכלוא ראוי לאישור" ולפירוש שנתן לביטוי "אדם"; האם הפירוש צריך לבטא מדיניות חברתית או כלכלית שהרשות מופקדת עליה; בכמה מקרים וכמה זמן נהגה הרשות לפי פירושה, ומה התוצאה הצפויה של ביטול הפירוש לגבי אותם מקרים; כיצד ישפיע פירוש אחר על יכולתה של הרשות למלא את תפקידה; וכיוצא באלה שיקולים. המשקל המצטבר של שיקולים אלה עשוי להיות כבד מאוד. הוא יכול להשפיע על בית המשפט לאמץ את הפירוש שניתן על ידי הרשות בהנחה שהוא פירוש אפשרי וסביר, ולא להעדיף על פניו פירוש אחר, אף אם הוא נראה בעיני בית המשפט ראוי יותר. תוצאה כזאת מובילה מן התאוריה של הפירוש הראוי, שהיא התיאוריה שנתקבלה כהלכה, אל התיאוריה של מתחם החוקיות. לשון אחרת, לפי התיאוריה של מתחם החוקיות, אם הפירוש שניתן על ידי הרשות המינהלית נמצא בתוך המתחם של פירושים אפשריים וסבירים, לא יהיה בית המשפט נוטה (אף כי הוא רשאי) לבטלו ולהחליפו בפירוש אחר, אפילו הוא פירוש ראוי יותר".
וכן בעת"מ (ת"א) 1317/06 ג'יימס בראט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם במאגר נבו) קובע השופט מודריק:

" בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התכנונית. הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העותרים......

..... מעיקרא נתפסת רשות התיכנון המקומית כבעלת המומחיות והנסיון המעשי המתאימים לשם ביסוס שיקול הדעת שלה במתן ההיתר הקונקרטי....

הדברים יפים גם, ואולי במיוחד למקרה שלנו. לפרשנות שניתנה על ידי רשויות התכנון למונח "קומת ביניים" בסמוך לאחר שתוכנית גדס המתוקנת קיבלה תוקף בשנת 1940 חשיבות רבה שכן, היא מעידה על הכוונה התכנונית שעמדה מאחורי מינוח זה וכן, היא משקפת את הפרוש האוטנטי שהיה מקובל באותה עת, לפני כששים שנה, למונח "קומת ביניים".

החלטות הועדה לבניין עיר בשנת 1948 מלמדת לדעתנו יותר מכל מה היה הפרוש התכנוני שהיה מקובל לתת באותה תקופה בה תוקנה התוכנית למונח "קומת ביניים" - הן מבחינת צורת הבינוי והן לעניין האזורים בהם קומות אלה רלוונטיות.

אנו רואים הגיון משפטי, פרשני ותכנוני בהליך אשר הביא בסופו של דבר לגיבוש הפרשנות של סעיף 64 בתוכנית גדס בפרוטוקול 219. פרוטוקול זה אינו מחייב, אך הוא מהווה התוויית מדיניות פרשנית לאופן היישום של המונח "קומת ביניים", הן לענין הבינוי המותר והן לעניין האזורים בהם ניתן לאשר תוספת קומה כתחליף ל"קומת ביניים".

לפיכך אנו מקבלים את טענת הועדה המקומית כי יש לאמץ את הפרשנות שניתנה למונח "קומת ביניים " על ידי ועדת בניין ערים בשנת 1948 ובהמשך בשנת 1962 , לפיה מדובר בקומה חלקית עצמאית, אותה ניתן לבנות באזורי מסחר ותעשייה, ואשר ניתן להשלימה לקומה שלמה בהתאם לפרוטוקול 219.

אנו גם מקבלים את הקביעה כי יישום פרוטוקול 219 מחייב פרסום ואישור הקלה, כאשר לדעתנו אין צורך לתור אחר הצדקה תיכנונית לאישור הקלה זו שכן, ההצדקה התיכנונית גלומה כבר בפרוטוקול 219, אשר מנמק בין היתר את המניע והרקע התכנוני שעמד בבסיסו.

כאן המקום לציין כי לנוכח העובדה שסעיף 64 לתוכנית גדס מעניק זכויות ל"קומת ביניים", אין כל חשיבות לשאלה אם בבניין קיים יש קומת ביניים. אי ניצול הזכות ל"קומת ביניים" במקום בו קיימת זכות להקמתה (בדרך של המרתה לקומה שלמה לפי פרוטוקול 219) אינו מונע את האפשרות לנצל זכויות אלה כאשר מבקשים להרחיב בינוי בבניין קיים.

לפיכך המינוח "ביטול קומת ביניים ובניית קומה רגילה במקומה" בו תוארה ההקלה המבוקשת משמעותו, ביטול הזכות התיכנונית לקומת ביניים.

במאמר מוסגר ייאמר, כי ככל שמדובר בבניין הנדון, הרי שזה נבנה לפני תיקון תוכנית גדס בשנת 1940 אשר איפשר את הקמת קומת הביניים, ולפיכך ברור הדבר מדוע בניין זה נבנה ללא קומת ביניים.

אין ממש בטענת העוררת כי עלינו להמתין להחלטת בהמ"ש לענינים מינהליים בעת"מ 1534/07. לפנינו ערר עצמאי, ואין לקשור ערר זה באותה עתירה מינהלית, גם אם השאלה העומדת להכרעה באותה עתירה זהה .

לסיכום, אנו מאשרים את הפרשנות אותה נתנה הועדה המקומית למונח "קומת הביניים" תוך אימוץ פרוטוקול 219 בכפוף לפרסום הקלות מתאימות. לא מצאנו כל פגם בהיתר הבנייה שאושר לעניין האפשרות להוסיף קומה במקום קומת ביניים המותרת במקום לפי סעיף 64 לתוכנית גדס, ובהליך שנדרש וננקט לשם אישור קומה זו.

העדר תקן חנייה

העוררת העלתה טענה כללית לאי עמידת היתר הבנייה המבוקש בתקן החנייה.

מתשובת הועדה המקומית עולה כי אין ממש בטענה זו, וכי מקומות החנייה אשר יוסדרו באופן פיזי במגרש בתוספת מקומות החנייה אשר בגינם ישולם כופר חנייה עונה על הדרוש מבחינת תקן החנייה.

הקלות כמותיות לפי תוכנית מ'

העוררת טוענת כי לא ניתן לאשר הקלות כמותיות על פי תוכנית מ', וזאת לאור סעיף 32 לתוכנית.

טענה זהה הועלתה והוכרעה לפני תקופה קצרה בערר תא/5554/07 משפחת גוטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, שם קבענו כי ההוראה האמורה מהווה שלילה גורפת של האפשרות לאשר הקלה, ולפיכך היא בטלה לאור הלכת בן יקר גת.

משכך הדבר אין מניעה לאשר הקלות כמותיות על פי תוכנית מ'.

הצמדת מרתף לשטח המסחרי

אין בסיס לטענת העוררת כי לא ניתן היה להצמיד את המרתף לשטח המסחרי בדרך של הקלה. אין מדובר ב"מרתף שכלל לא קיים" כטענת העוררת שכן, בבקשה להיתר בנייה מבוקש בניית מרתף חלקי. הצמדתו של מרתף זה לשטח המסחרי שמעליו בדרך של הקלה אינה מהווה סטייה ניכרת.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

ערר 5328/08

רוב הטענות שהועלו בערר 5328/08 כבר נדונו על ידנו לעיל בערר 5155/08.

לעניין סבירות התוצאה התיכנונית המתקבלת במקרה דנן, כל עוד הבנייה תואמת את הוראות התוכניות החלות במקום, וכפי שהחלטנו לעניין ערר 5155/08- אומנם כך הדבר, התוצאה התיכנונית הינה סבירה.

לא מצאנו מקום להכנס לדיון בכל הציטוטים המובאים על ידי העוררים בערר זה מפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 16.2.09. שכן הטענות שהועלו בעררים נידונו לגופו של עניין (כמובא לעיל ביחס לערר 5155/08).

לנוכח האמור גם דין ערר זה להידחות.
ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה בתאריך 6/5/09
____________________ ____________________
ענת בן יהושע עו"ד מיכה גדרון

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
מחוז תל אביב מחוז תל אביב

(***) ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים
10








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 5155/08 רות כפתורי-כהן, אהובה ודוד אטלס נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב, אורבניקה בע"מ, אלון זיו דוד (פורסם ב-ֽ 06/05/2009)