פסקי דין על ליאור מנחם | פסקי דין על מס שבח רחובות

1314/01 וע     02/11/2003




וע 1314/01 ליאור מנחם נ' מס שבח רחובות




1
בתי המשפט
וע 001314/01
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
02/11/03

ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
זמיר עמוס
(שופט בדימוס) - יו"ר
טוביה גרינברג, רו"ח - חבר
אליהו מונד, רו"ח - חבר

בפני
:
ליאור מנחם

בעניין:
העורר
זלצמן זהבי

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
מס שבח רחובות
המשיב
פרקליטות מחוז ת"א - אזרחי

ע"י ב"כ עו"ד
גב' יזדי
פסק-דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס):

זהו ערר על החלטתו של המשיב מיום 7.6.01, לפיה נדחתה השגתו של העורר כי אחותו, עמליה פרנק, קבלה את מחצית הנכס - נשוא הערר - בנאמנות עבורו. טענת העורר היא כי הוריו התכוונו ורצו להעביר את הנכס הנ"ל, מחציתו לגב' פרנק (בתם, אחות העורר) ומחציתו לעורר, בנם, אולם בגלל תנאים ששררו אז בקיבוץ שבו מתגורר העורר, קיבלה האחות, עמליה פרנק, את כל הנכס על שמה, כאשר בגין מחציתו היא היתה נאמנה של אחיה (העורר), שהוא היה והינו הנהנה בנאמנות זו מלכתחילה.

העובדות המצריכות לענייננו הן אלו: ביום 14.2.1978 נרשם שטר מכר ללא תמורה במשרד רושם המקרקעין ברחובות, לפיו העבירו אסתר וחיים ליכטנשטיין את הנכס (הידוע כחלקה 397 בגוש 3929 בשטח של 1.025 דונם) לעמליה פרנק ללא תמורה. באותו יום (14.2.78) חתמה עמליה פרנק על מסמך הממוען לעורר, ובו נאמר: "אני...מתחייבת כלפיך כי לא אמכור, לא אעביר את זכויותי בחלקה... וכן לא אעשה כל פעולה באיזו צורה שהיא לגבי החלקה בלי הסכמתך...". על סמך התחייבות זו נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס הנ"ל, כאשר מוטב ההערה הוא העורר.

אין בפני
נו ואין, ולא היה, בפני
המשיב הצהרת נאמנות הדרושה כדין עפ"י סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג1963- (להלן - "החוק"), ועפ"י האמור בסעיף 69 לחוק.

במכתבם של העורר וגב' עמליה פרנק מיום 24.10.2000 (נספח ו'1 לכתב הערר) אל המשיב, נאמר על ידם שנמסר להם כי עוה"ד שטיפל בזמנו בהעברת הנכס מההורים אל האחות, תוך קביעת המצב שמחציתו מיועדת לנהנה, העורר (לטענתו - עפ"י הנאמנות), כי עו"ד זה אכן העביר הצהרת נאמנות כנדרש ע"י החוק לשלטונות המס, וכי בידם (של העורר ושל אחותו) לא נשתמר העתק מהצהרה זו בגלל עבור שנים רבות מאז.

לא אוכל לקבל טענה זו. בידי העורר הייתה האפשרות להביא ראיה חיצונית לענין קיומה של הצהרת הנאמנות מאותה תקופה (כמו: עורך הדין שטיפל בהעברה, או עובד משרדו של אותו עורך דין שהיה מודע לענין וידע על עובדת קיומה, אז, של הצהרת הנאמנות ושליחתה לשלטונות המס ועוד). העורר לא עשה כן, ויכול הוא להלין, בענין זה, רק על עצמו (ראה: 465/88, הבנק למימון ולסחר נגד סלימה
מתתיהו, פ"ד כרך מ"ה, חלק רביעי עמוד 651). ואומר ביהמ"ש העליון בפסה"ד הנ"ל:
"אי הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את
החשד כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו
חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד". (שם, בעמ' 658)

ובפסה"ד ע"א 240/77, כרמל בע"מ נגד פרפורי ושות' בע"מ, פ"ד כרך ל"ד, חלק ראשון, עמ' 701, אומר ביהמ"ש העליון כי "אי הזמנתם להעיד (של עדים רלוואנטים - ע' ז') יוצרת הנחה שאילו הובאו, היתה עדותם סותרת את גירסת המשיבה (זו שהייתה צריכה להביאם - ע' ז')" (שם, בעמוד 705).

זאת וגם זאת: אם אכן נעשתה הצהרת נאמנות והצהרה כזו נשלחה לשלטונות המס, בשביל מה היה בכלל צורך בכתב ההתחייבות של גב' עמליה פרנק לעורר (המסמך מיום 14.2.78)? ועל כך יש גם להוסיף כי בתצהירים של גב' עמליה פרנק ושל העורר מיום 6.7.00 (נספחים ה' לכתב הערר) אין כל זכר לכך כי נערכה ונחתמה, אז, הצהרת נאמנות כנדרש ע"י החוק ושנשלחה הצהרה כזו לשלטונות המס. רק ביום 24.10.2000, כ22- שנה לאחר העיסקה של ההורים עם בתם, עמליה פרנק, רק אז מוגשת הצהרת הנאמנות ("הודעה על נאמנות") ובה נאמר שכבר בשנת 1978 הוגשה הצהרת נאמנות (שכנראה אבדה). עוד התברר שהצהרה הנ"ל הוגשה לאחר שהמשיב הסב תשומת ליבם של העורר ואחותו לעובדה שאין אצל המשיב הודעה כזו.

בנסיבות אלו לא אוכל לומר שהעורר ואחותו ממלאים אחר הנדרש בסעיף 69 לחוק, היות והם לא נהגו עפ"י ההוראות הקבועות בסעיף 74 לחוק, שהרי הצהרת נאמנות היתה חובה להגישה תוך 30 יום מביצוע עיסקת הנאמנות, אם אכן היתה כזאת, ולא לאחר 22 שנים מיום ביצוע העיסקה האמורה.

האם עפ"י המסמכים "החדשים" שהומצאו ע"י העורר ואחותו (התצהירים מיום 6.7.00, מכתבם אל המשיב מיום 24.10.00, וגם ממכתב ההתחייבות של האחות מיום 14.2.78), ניתן לקבל את הטענה שאכן היתה בעסקה הנ"ל משום נאמנות, וכי העורר היה "נהנה" בנאמנות לגבי מחצית הנכס? - תשובתנו לכך היא שלילית. החוק, שהוא חוק למיסוי מקרקעין, הינו חוק מיוחד שמהותו ועניינו הם הטלת מס (או קביעת פטור ממס) בעיסקות מקרקעין. דרך וביצוע מיסוי במקרקעין מוצאים את פתרונם אך ורק בהוראות החוק המיוחד הזה.

הוא הדין גם כאשר באים לקבוע אם עיסקת מכר במקרקעין היתה בנאמנות עבור נהנה אם לאו. נאמנות זו נקבעת עפ"י ההוראות והקריטריונים הנמצאים בחוק מיסוי מקרקעין דווקא, ולא עפ"י חוק הנאמנות, תשל"ט-1979. אמנם מדברים אנו על נאמנות מהותית, ונאמנות כזו יש "לבנות" אותה ברוחו של חוק הנאמנות, אולם כדי שחוק המיסוי יכיר בנאמנות כזו ישנה חובה למלא אחר הדרישות של חוק זה (חוק המיסוי).

כלל הוא שמהותה של עיסקת מקרקעין נבחנת ונקבעת ליום ביצוע העיסקה. חוק הנאמנות חוקק בשנת 1979, והעיסקה עליה דנים אנו בערר זה נעשתה בשנת 1978, לפני חקיקת חוק הנאמנות. כאמור, כאשר מדברים אנו על נאמנות הרי יש לקבוע שמדובר בנאמנות מהותית, ואת המושג "נאמנות מהותית" אנו יכולים, ואולי אף צריכים, לפרש לפי חוק הנאמנות. אלא, שהעיסקה בענייננו נעשתה, כאמור, לפני חקיקת חוק הנאמנות, כך שענין הנאמנות בעיסקת המקרקעין הנדונה בפני
נו, בודאי ובודאי שיכולה הייתה להתקיים רק עפ"י ההוראות ועם ביצוע ההוראות של החוק, כאמור בסעיפים 69 ו-74.
סעיף 69(ג) לחוק קובע במפורש שאדם (ובמקרה שלנו - אחותו של העורר) לא יוכר כנאמן לטובת "נהנה" (ובמקרה שלנו - העורר), אלא אם מסר הצהרת נאמנות לשלטונות מס שבח עפ"י הנדרש בסעיף 74 לחוק. סעיף 74 לחוק קובע כי הצהרה כזו חייבת להימסר למס שבח תוך 30 יום מיום העיסקה. ברור הדבר שאין ולא הייתה הצהרה כזו במשרדי מס שבח עד שנת 2000 (ועל כל אמרתי כבר את דברנו ב

פסק דין
זה לעיל).

סעיף 107(א) לחוק קובע כי מנהל מס שבח "רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק זה, אם נתבקש לכך ואם ראה סיבה מספקת להיעתר לבקשה" (ההדגשה לא במקור - ע' ז'). ובכן, ראשית - לא הייתה בפני
המנהל (המשיב) כל בקשה להאריך את המועד להגשת הצהרת הנאמנות, ושנית - אפילו אם הייתה בקשה כזו, כי אז ספק רב אם המנהל היה מוצא סיבה מספקת (לאחר עבור 22 שנה!! מיום העיסקה) להיעתר לה, ובמיוחד שבתצהירי העורר ואחותו מיום 6.7.2000 (נספחים ה' לכתב הערר) לא בא זכר לעובדה שכאילו נעשתה בעת הרכישה הצהרת נאמנות שנשלחה למנהל מס שבח (וגם על כך כבר הערנו דברים לעיל).

לאור כל האמור לעיל יש, לדעתי, לדחות את הערר. העורר ישלם למשיב הוצאות כוללות בסך של 5,000 ש"ח.
זמיר עמוס
, שופט (דימוס)
אליהו מונד, רו"ח:
אני מסכים.

______________
אליהו מונד, רו"ח
חבר

טוביה גרינברג, רו"ח:
אני מצטרף בזה לתוצאה ולמסקנה שאליהן הגיע יו"ר הועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר, וברצוני להוסיף הערות משלי, כדלקמן: -

בסעיף 2.2 נאמר "לחילופין , אם לא תוכר הנאמנות, אלא העברה ללא תמורה, הרי יש לקבוע מיד כי עם רכישת הזכות (קבלתה ללא תמורה) בתאריך 30.1.78 היא הועברה ללא תמורה לנהנה (לעורר) מבלי שנוצר שבח כלשהו אצל הנאמן, והעורר חייב במס רכישה לפי השווי והיום שנקבע ע"י המשיב בעת קבלת הזכות המקורית ע"י הנאמן - וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק"."

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ביום 14.2.78 על הנכס הידוע כחלקה 379 בגוש 3929 בשטח של 1.025 דונם, שנעשה ע"י האחות עמליה פרנק כאשר המוטב הוא אחיה - העורר, הקנתה לעורר זכות מסויימת בנכס (כגון: הגנה מפני נושים, עיקול וכו').

חכירה מוגדרת בסעיף 1 לחוק כלהלן: "חכירה" - חכירה, חכירת משנה, חכירתה של כל חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא וכן זכות חזקה יחודית: (ההדגשה אינה במקור)

"זכות במקרקעין" מוגדרת באותו סעיף לחוק כלהלן: - "בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר (ההדגשה אינה במקור) לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור..."

אחות העורר הגב' עמליה פרנק וכן העורר מר מנחם ליאור בתצהיריהם העידו כי בשנת 1978 היה ברצון הוריהם אסתר וחיים ליכטנשטיין להעביר לבעלות ילדיהם עמליה ומנחם ליאור, את הנכס הידוע כחלקה 397 בגוש 3929.
מאחר והאח היה חבר קיבוץ, ומתוך חשש ופחד שחלקו של האח יפול לידי הקיבוץ, התנו ההורים מראש, שהאחות תשמש כנאמנה לאחיה לגבי מחצית הנכס.
כדי להמנע מהסיכון שחלקו של האח לא יפול לידי הקיבוץ, נרשם כל הנכס על שם האחות, ונרשמה במקביל הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על שם האח מנחם ליאור.

עובדה זו של רישום הערת אזהרה, לא הובאה בפני
המנהל ולא נתנה כל החלטה בעניין זה.
סמכויות הועדה הינן לדון בסבירות של החלטות המנהל.
מאחר והטענה החלופית לא הועלתה בפני
המנהל ולא ניתנה כל החלטה על ידו, מנועה הועדה מלדון בטענה החלופית.
לעצם טענת קיום הנאמנות, הריני מצטרף לפסק דינו של יו"ר הועדה מר עמוס זמיר שופט (דימוס) לדחות את הערר.

________________
גרינברג טוביה, רו"ח
חבר
הוחלט ונפסק כאמור בפסק-דינו של יו"ר הועדה, השופט (בדימוס) עמוס זמיר.
ניתן היום ____________בהעדר.
___________________ _________________ ___________________
עמוס זמיר, שופט (דימוס) רו"ח טוביה גרינברג רו"ח אליהו מונד
יו"ר חבר חבר








וע ועדת ערר מס שבח 1314/01 ליאור מנחם נ' מס שבח רחובות (פורסם ב-ֽ 02/11/2003)