פסקי דין על חיה ברזילי | פסקי דין על בנק מזרחי טפחות בע"מ

200860/08 הפ     29/07/2009




הפ 200860/08 חיה ברזילי נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
הפ 200860/08


בפני
:
כב' השופט אטדגי יונה
תאריך:
29/07/2009




בעניין:
חיה ברזילי
ב"כ עו"ד משה דורה
המבקשת


נ
ג
ד


בנק מזרחי טפחות בע"מ
ב"כ עוה"ד משה שפורן ועינת הלדמן
המשיב






פסק דין
פרק עובדתי

1.
המבקשת ובעלה המנוח נטלו בשנת 1997 מהמשיב הלוואה לצורך בניית שתי דירות על גג של בית, ולצורך כך משכנו לטובתו את זכויותיהם על הגג, וחתמו על שטר משכנתא (נספח ג' לתביעה, להלן – השטר הראשון).

לימים, לאחר שהבתים נבנו ובעלה של המבקשת נפטר, ביקשה המבקשת למכור את אחת הדירות. לצורך כך, נעשה פיצול של הדירות במירשם הבתים המשותפים. במהלך הרישום, ומתוך טעות, נרשמה המשכנתא לטובת הבנק על אחת הדירות בלבד.

הבנק ביקש לתקן את הטעות ולצורך זה החתים את המבקשת על שטר משכנתא חדש (נספח ד' לתביעה, להלן – השטר השני).

המצב כיום הוא, שאחת הדירות נמכרה והדירה האחרת, בה מתגוררת המבקשת משועבדת למשיב.

2.
המשיב פתח תיק הוצאה-לפועל למימוש המשכנתא בגלל פיגורים בתשלום, ובשנת 2006 מונתה עוה"ד ורד בוארון ככונסת נכסים.

בתובענה זו עותרת המבקשת למתן פסק-דין, שיצהיר כי מימוש המשכנתא כפוף לזכויותיה כדיירת מוגנת לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) ולזכותה לקבלת דיור חלוף לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה- לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל).
המשיב מבקש לדחות דרישה זו.
מוקד המחלוקת
3.
שני השטרות כללו סעיף ויתור על הזכות לדיירות מוגנת ולדיור חלוף, אך הנוסח בשניהם שונה.

הנוסח בשטר הראשון (נספח ג' לתביעה, סעיף 19):

"הלקוח מוותר בזה על כל ההגנות שהיה זכאי להם על פי הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). הוא לא יהיה מוגן על פי החוק בכלל ו/או על פי הוראות סעיף 33 לחוק בפרט. כמו כן הלקוח מוותר בזה על ההגנות שהיה זכאי להם על פי הוראות סעיף 38 ו/או סעיף 39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 או לפי כל הוראות דין שתבואנה במקום החוק או איזה מההוראות הנ"ל או על פי הוראת דין אחרת, בנכסים הממושכנים ובכל חלק מהם."

הנוסח בשטר השני (נספח ד' לתביעה, סעיף 19):

"במקרה שהנכסים הממושכנים על פי שטר זה מהווים או יהוו את בית מגוריו של הממשכן, הממשכן מצהיר ומאשר כי הובהר לו שמכח הדין מוקנית לו הגנה מפני מימוש בית מגוריו ובכלל זה מוקנית לו זכות לדיור חלופי או למקום מגורים סביר, אלא אם ויתר במפורש על הגנות אלה (להלן: הגנת בית המגורים"). על אף הזכויות להגנת בית המגורים, הממשכן מוותר בזה במפורש ובמיוחד על זכותו להגנת בית המגורים ועל כל ההגנות שהיה זכאי להם על פי הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). הוא לא יהיה מוגן על פי החוק בכלל ו/או על פי הוראות סעיף 33 לחוק בפרט. כמו כן הממשכן מוותר בזה על זכותו להגנת בית המגורים ועל כל ההגנות שהיה זכאי להם על פי הוראות סעיף 38 ו/או סעיף 39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967 או לפי כל הוראות דין שתבואנה במקום החוק או איזה מההוראות הנ"ל או על פי כל הוראת דין אחרת בנכסים הממושכנים ובכל חלק מהם.
הממשכן מאשר בחתימתו על כתב זה כי הוא מבין היטב את משמעות הויתור שניתן על ידו וידוע לו כי משמעותו במקרה והבנק
יפעיל את זכויותיו למימנוש שטר משכנתא זה, שהוא, הממשכן, יפנה את הנכס וישאר ללא כל זכויות בנכס הממושכן, ובכלל זה ללא זכויות של דייר מוגן ו/או ללא זכויוות לדיור חלופי או זכויות למקום מגורים סביר".

4.
המבקשת טוענת, כי בשני המקרים, לא הוסבר לה מהם זכויותיה לפי חוק הגנת הדייר ולפי חוק ההוצאה לפועל ומה משמעות הויתור.

לטענתה, המשיב היה מנוע מלתקן בשטר השני את נוסח הויתור ולערוך בו שיפור לטובתו מהנוסח שבשטר הראשון.

המשיב טוען, כי המבקשת הבינה את מהות הויתור, וכי היא לא הוכיחה את טענותיה.

לטענת המבקשת, הנוסח שבשטר הראשון אינו עונה על הדרישות שנקבעו בפסיקה כתנאי להקמת הויתור על הזכות לדיירות מוגנת ולדיור חלוף, המשיב חולק על טענתה.

להלן אדון בטענות הצדדים.

דיון
5.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע:

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה-לפועל של פסק-דין או של משכנתא... יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

(ב)...

(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחלו –

(1)...

(2) אם פורש בשטר המשכנתא שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
...
"


סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל (כנוסחו לפני
התיקון האחרון) קובע:

"הגנת בית המגורים

(א) היו מקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לחייב, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) ...
(ג) הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתא או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד) הוראות סעיף זה אינן חלות על המקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.
...
"

6.
הפסיקה קבעה, כי ההתנאה על ההגנות המפורטות בשני החוקים הנ"ל תפורש ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות, וכי נדרש שהויתור על ההגנות יהיה ברור ומפורש (ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז פ"ד נח(3) 934; רע"א 1132/94 פי.אף.איי. אסטבלישמנט נ' רוזנר, פ"ד מט(5) 215).

עד כמה הויתור צריך להיות ברור ומפורש? על כך אעמוד עוד להלן, אך אין ספק שהנוסח שבשטר השני ברור ומפורש במידה רבה מהנוסח שבשטר הראשון.

מכאן, החשיבות שבהכרעה בשאלה, איזהו הנוסח המחייב לצורך הדיון במחלוקת המתעוררת כאן, הראשון או השני?

7.
שני הצדדים הפנו לתביעה שכבר התנהלה בין הצדדים בבית-משפט זה (בפני
כב' השופטת רונן) ב-ה"פ 439/06 ולפסק הדין שניתן בו.

המבקשת טענה, שפסק
דין זה כבר קבע כי הנוסח הראשון הוא המחייב לענייננו.

המשיב טען שהמבקשת מנועה מלהעלות את הטענות המועלות בתביעה זו לאחר שלא העלתה אותן בתביעה הנ"ל, ומכיון שלא העלתה אותן עד כה נוצר שיהוי, שדי בו כדי לדחות את הצו ההצהרתי המבוקש.

שני הצדדים אינם צודקים לגמרי בטענותיהם.

הטענה בדבר השינוי בנוסחים של שני סעיפי הויתור שבשני השטרות עלתה בפסק הדין אך לא הוכרעה (סעיפים 21 –20 לפסק הדין, צורף כנספח א' לתביעה):

"20. המבקשת טענה בסיכומיה כי תנאיה של משכנתא זו, הורעו לעומת שטר המשכנתא המתייחס לדירה חלקת משנה 21 (נספח א').


אכן, עיון בשני הנוסחים של שטר המשכנתא מעלה כי סעיף 19 המתייחס לויתור הממשכן על דיור חלופי נוסח באופן שונה. בנספח ל"א הסעיף מנוסח באופן מפורט יותר, כאשר הממשכן מאשר כי הוא מבין את משמעות הויתור שנעשה על-ידו (נוסח שלא מופיע בשטר המשכנתא המצורף כנספח א').


21. מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם המבקשת תהא זכאית להגנת דיור חלוף מכוח שטר המשכנתא המאוחר או המוקדם, אני סבורה כי יש להחיל את תנאי שטר המשכנתא המוקדם על מישכון הדירה חלקת משנה 22. הבנק בסיכומיו לא השיב לטענה זו. בנוסף, גם מעמדת הבנק עולה כי מלכתחילה היתה המשכנתא הראשונה אמורה לחול על שתי הדירות, והיא חלה רק על דירה אחת כתוצאה מ"טעות סופר". תיקונה של טעות הסופר צריך אם כן להיות כך שתנאי המשכנתא הראשונה יחולו על שתי הדירות, היינו גם על הדירה חלקת משנה 22."

(ההדגשה שלי- י.א.)

8.
בין כה וכה, מסכים אני, בכל הכבוד, למסקנתה של כב' השופטת רונן.

המשיב היה מנוע מלנצל את מעמד תיקון הטעות שנוצרה מאי רישום המשכנתא לטובתו על הדירה הנדונה כדי לשפר לטובתו את נוסח סעיף הויתור.

תיקון טעות צריך היה להצטמצם לתיקון הטעות בלבד, כלומר: לרישום המשכנתא לטובת המשיב על הדירה הנדונה, ולכך בלבד.

אילו היה המשיב באותו מעמד פונה בצורה ברורה ומפורשת למבקשת, מעמיד אותה על הקושי שבנוסח סעיף הויתור שבשטר הראשון ומבקש את הסכמתה המודעת והמפורשת לתיקונו, סביר היה לקבוע כי בכך נוצר ויתור חדש ומודע.

המשיב לא טען, ובודאי שלא הוכיח, כי כך נעשה.

משכך, אני קובע, כי הנוסח המחייב בהקשר לדיון בשאלה, האם המבקשת ויתרה על זכותה לדיירות מוגנת ולדיור חלוף ובשאלת תוקפו של ויתור זה, הוא הנוסח שבשטר הראשון.

9.
כאמור, הפסיקה קבעה, שלא די באזכור סעיפי החוק של הסעיפים המקנים את ההגנות, אלא נדרש שהנוסח יהיה ברור ומפורש, לא ליודע דין בלבד אלא לכל אדם מהיישוב.

הנוסח הנדון כאן דומה למדי לנוסח שנדון בפרשת מיסטר מאני (עמ' 945) וביחס אליו קבע בית המשפט שאין די בו, משום שאין בו כדי להבהיר לממשכן שעומדת לו הגנה מן הדין על בית מגוריו, וכי הוא מוותר עליה.

כב' השופט ריבלין הוסיף שם (עמ' 947 – 946):

"הנה-כי-כן, המערערת, אשר ניסחה את הסכם ההלוואה (שהוא, לפי קביעתו של בית המשפט המחוזי, בבחינת חוזה אחיד), הסתפקה באזכור "טכני" של סעיפי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל. היא לא הוסיפה דבר בעניין זה – כך על-פי קביעת בית המשפט קמא – בעל-פה או בכתב. "קריאה תמה" של סעיפי הוויתור, אשר נוסחם הובא לעיל, אין בה כדי להעמיד אדם מן היישוב, שאינו משפטן, על מהות הוויתור שהוא עושה. למעשה, ספק אם אדם כזה מודע לעצם הזכות שעומדת לו. יטען הטוען כי לא על המלווה להעמיד את הלווה על זכויותיו. בלי לקבוע מסמרות ביחס לשאלה זו באופן כללי לא אוכל לקבל טענה זו בנסיבות המקרה שבפני
נו. על המערערת הייתה מוטלת החובה – חובה של הגינות – שלא להסתפק בניסוח האחיד והסתום לעין הבלתי מקצועית, של סעיפי הוויתור. היה עליה להוסיף ולהבהיר – אם במסגרת המסמכים ואם על-פה – את דבר קיומה של הזכות לסידור חלוף ואת נפקות הוויתור עליה".

ההלכה שנקבעה במיסטר מאני, שם נדון הסכם הלוואה שנעשה בין מלווה חוץ בנקאי ולקוחו, יושמה גם להסכמי משכנתא בין מלווים בנקאיים ולקוחותיהם, ומרבית השופטים גם סברו שלצורך יישום הלכה זו, אין להבחין בין הויתור על דיירות מוגנת ובין הויתור על דיור חלוף.

לסקירת הפסיקה בנדון, ראו: דוד בר-אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות, מהדורת 2008, סעיפים 311 – 310, ופסק-דינו של כב' השופט ד"ר בנימיני
ב- ה"פ (ת"א) 156/07 וייסמן-רובינא נ' בנק המזרחי בע"מ
(2009), פורסם בנבו).

10.
פסק הדין של כב' השופט בנימיני בענין רובינא הנ"ל עסק בנוסח סעיף ויתור הזהה לחלוטין לנוסח הסעיף דנן (המשיב באותו

פסק דין
זהה למשיב בתביעה זו וככל הנראה נעשה שימוש באותו טופס), תוך שהוא סוקר את הפסיקה הנרחבת בנדון, ובסופה מגיע למסקנה הבאה (בסעיף 24 פיסקה שניה לפסק-הדין):

"כל שנאמר בסעיף 19 לתנאי המשכנתא הוא שהממשכן מוותר על ההגנות שהיה זכאי להן על פי הוראות חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל, וכי הוא לא יהיה מוגן על פי חוק הגנת הדייר. אין בנוסח זה כל אזכור של מהות ההגנה, עליה מוותר הממשכן, קרי: זכות לדיירות מוגנת או לדיור חלוף במקרה של מימוש המשכנתא בשל חוסר יכולת לפרוע את החוב. האדם הסביר, שאיננו משפטן – גם אם יטרח לקרוא את כל תנאי המשכנתא המשתרעים על לא פחות מ- 11 עמודים צפופים – לא ידע מהן ההגנות הנזכרות בסעיף 19 לתנאי המשכנתא. הוא לא ידע שהגנות אלו מעניקות לו זכות דיור במקרה של מימוש המשכנתא, כך שהוא לא ימצא עצמו בלא קורת גג. אין בענייננו תחולה להלכה, לפיה אדם שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על עצת בן זוגו או אדם אחר – יחשב כמי שהיה מודע לתוכנו, כאשר הוכח שנוסח תניית הויתור לא היה ברור ושוכנעתי כי המבקשת לא היתה מודעת למהות הויתור על ההגנות, ולא קיבלה הסבר לגביהן מאיש – גם לא מבעלה המנוח. באופן דומה פסל בית המשפט בעניין מיסטר מאני תניית ויתור בה צויין כי הממשכן מסכים ומצהיר שהוא לא יהיה מוגן ביחס לנכס הממושכן לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. כב' השופט א' ריבלין פסק כי נוסח זה איננו מבהיר לממשכן את מהות הויתור שהוא עושה, כמו גם את מהות הזכות שהוקנתה לו בחוק, ולכן בעל המשכנתא אינו יכול להסתמך על הכלל לפיו אדם שקרא מסמך מוחזק כמי שהבין את תוכנו (ראה סעיף 21 לעיל). לפיכך, ככל שמדובר במבקשת ובשטר המשכנתא עליו חתמה – יש לקבל את טענתה כי אין להעניק תוקף לוויתור על ההגנות לפי חוק הגנת הדייר
וחוק ההוצאה לפועל."

11.
גם המבקשת דנן, בדומה למבקשת בפסק-דינו של כב' השופט בנימיני, העידה (סעיפים 25 – 23 לתצהירה, עמ' 4 – 1 לפרוטוקול), כי איש לא הסביר לה מהם זכויותיה לפי הסעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו- 38 לחוק ההוצאה לפועל ומה משמעות הויתור על הזכויות הללו.

למעשה, השטר לא נחתם כלל בבנק, אלא בפני
רשם המקרקעין, כפי שאישר עדה של המשיב מלול (עמ' 5 לפרוטוקול), וממילא איש מהבנק לא יכל להסביר לה את משמעות הויתור.

אמנם, רשם המקרקעין מצהיר באותו שטר:

"אני מעיד כי היום התייצב לפני הממשכן, ולאחר שזיהיתי אותו והסברתי לו את מהות העיסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן לו כראוי, חתם לפני מרצונו...", אך כפי שנקבע בעניין מיסטר מאני (עמ' 946) ובעניין רובינא (סעיף 24 פיסקה ראשונה) לא ניתן להבין מהצהרה זו מה אכן נאמר ומה לא נאמר בענין אותן הגנות והויתור עליהן, ורשם המקרקעין אינו נוהג להסביר לממשכנים את משמעות הדברים הללו.

12.
קביעה נוספת שבפסק-דין רובינא הרלבנטית לענייננו היא הקביעה, לפיה נטל הראיה להוכחת הויתור מוטלת על הטוען לויתור, כלומר על הבנק והמלווה (סעיף 22 לפסק הדין).

כב' השופט בנימיני למד זאת מהמגמה המסתמנת בתיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל, תשס"ט-2008 (עיין שם).

קביעה זו מקובלת עלי, בכל הכבוד, אך הנימוק המכריע בעיני הוא העיקרון מקידמת-דנא, לפיו בעל דין, הטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט, נושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה (אליהו הרנון, דיני ראיות, חלק ראשון, עמ' 200).

הכלל שנקבע בחוק הוא ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. החריג לכלל הוא הויתור על ההגנות הללו.

כיוון שאין חולק שהמבקשת זכאית להגנות האמורות, אילולא החריג, מוטל על המשיב להוכיח את קיומו של החריג.

המשיב לא הביא כל ראיה, שתוכיח כי הוסברו למבקשת זכויותיה לאותן הגנות וכי הוסבר לה משמעות הויתור עליהן.

13.
המבקשת רשומה כחוכרת של המקרקעין הנדונים, המשיב אינו חולק על כך.

כיון שכך, גם על פי הפרשנות המצמצמת שנקבעה בענין פרמינגר (ע"א 3295/94, פ"ד נ (5) 111), חלה עליה ההגנה הקבועה בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר. ממילא, ובהתאם לסעיף 38(ד) לחוק ההוצאה לפועל, הגנתו של סעיף זה העוסק בדיור חלוף אינה רלבנטית למבקשת.

תוצאה
14.
לפיכך ובהתאם לכל האמור לעיל, ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו מימוש המשכון של הדירה נשוא תביעה זו כפוף לזכותה של המבקשת לדיירות מוגנת באותה דירה.

המשיב ישלם למבקשת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.

ניתן היום, ח' באב, תשס"ט (29 ביולי 2009), בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.



אטדגי יונה
,
שופט








הפ בית משפט שלום 200860/08 חיה ברזילי נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (פורסם ב-ֽ 29/07/2009)