פסקי דין על רשות הפיתוח | פסקי דין על נגר אבנר | פסקי דין על נגר (שמחה) ניצה |

2581/01 א     03/11/2003




א 2581/01 רשות הפיתוח נ' נגר אבנר, נגר (שמחה) ניצה




41
בתי המשפט
א 002581/01
בית משפט השלום רחובות
03/11/2003
תאריך:

בפני
כבוד השופטת אסתר שטמר
- סגנית נשיא
רשות הפיתוח

באמצעות מינהל מקרקעי ישראל
בעניין:
התובעת
בן ימי בועז

ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
1 . נגר אבנר

2 . נגר (שמחה) ניצה

3 . נגר יוסף
4 . נגר מזל

הנתבעים
בן ליאור צבי

ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
1. הקרן הקימת לישראל החכירה ליוסף נגר ולמזל נגר חלקת משנה 281, 282/2 בגוש 4241, בשטח של 995 מ"ר, ברחוב הפרח 57 ראשון לציון, ועליה בית בשטח של 54 מ"ר, לפי חוזה מיום 1/4/1953, למשך 49 שנים (שטר חכירה ת/2).
בשנת 1978 העבירו ה"ה נגר לבנם אבנר נגר ולכלתם שמחה נגר מחצית מזכויותיהם בנכס הרשום לעיל (שטר העברת זכות חכירה ת/3).
הגם שהדבר אינו רשום בשטר, בחלקו הצפוני של המגרש היה בית מגורים קטן נוסף, בו התגוררו אבנר ושמחה נגר. בשנת 1980 הוסיפו על הבניה הקיימת.
בשנת 1985 בקשו אבנר ושמחה נגר להוסיף על הבניה שבנו במגרש, אף שלמו דמי היתר לפי דרישת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") המייצג את הקרן הקימת לישראל בנהול הנכס.

התביעה הנוכחית היא של המינהל, מאת ה"ה אבנר ושמחה נגר, לשלם דמי חכירה שנתיים החלים על הנכס המוחזק על ידם משנת 1985 ועד יום הגשת התביעה, -.14,456 ₪.
2. התביעה
המינהל טוען כי לבקשת ה"ה נגר, בשנת 1985 ניתן היתר לבנית יחידת דיור בשטח כולל של 143.63 מ"ר. בהתאם להערכת שמאי שנעשתה בסמוך לאותו זמן, נקבעו דמי החכירה ל -.115 ₪ לכל מ"ר.
ה"ה נגר שלמו את דמי ההיתר, ולפי הודעת המינהל, היה עליהם לשלם גם את דמי החכירה השנתיים, אולם בכך לא עמדו.
המינהל טוען כי הנתבעים ידעו שעליהם לשלם את דמי החכירה השנתיים, אשר לאור תשלום דמי ההיתר הופחתו והועמדו על 0.7% מערך הנכס לפי הערכת השמאי, במקום 4% שהיה על הנתבעים לשלם כדמי חכירה שנתיים.
המינהל הבהיר, כי הוא מבחין בין בית ההורים לבין ביתם של הנתבעים, וכי מעת מתן היתר הבניה ל- 143 מ"ר נפתח חשבון דמי חכירה נפרד לנתבעים. אין טענה כלפי ההורים.
לתמיכה בעמדת המינהל העידה גב' סיגלית שושן, ראש ענף במחלקת חוזים, ושמאית מקרקעין.

3. ההגנה
ה"ה נגר מתגוננים בעיקר בטענה, כי המינהל העלה את דמי החכירה השנתיים שלא כדין, שלא לפי חוזה החכירה, וללא התחשבות בטענותיהם.
לטענתם, יש לפרש את חוזה החכירה ואת החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל כך שהם חלים על כל הבנוי על החלקה כולה, ולא להפריד בין חשבונות הנכסים השונים שעליה.
עוד נטען, כי לפי החוזה אין המינהל רשאי להעלות את דמי החכירה השנתיים כפי שהעלה או בכלל, כי לא נתמלאו התנאים להערכה מחודשת של הנכס, כי המינהל לא הציג את אופן עריכת אותה הערכה ולא נתן אפשרות לבחון אותה, וכי גם על כן אין להעתר לתביעה.
עוד נטען, כי דמי ההיתר שנגבו מאת הנתבעים נגבו שלא כדין, ללא כל סמכות לפי החוזה או לפי החלטת מועצה כלשהיא, ולכן - אם יקבע שעל הנתבעים לשלם למינהל סכום כלשהוא, יש לקזז ממנו אותו סכום ששולם למינהל כדמי היתר, לפי דרישתו, אך ללא עיגון בדין.
לא נטענה התישנות לגבי הדרישה לדמי חכירה שנתיים או חלקה, בכתב ההגנה.

מטעם הנתבעים העידו הנתבע, ומר ציון גיספאן.

4. עדותו של מר גיספאן ומשקלה
מר ציון גיספאן הגיש תצהיר נ/7. מן התצהיר עולה כי עבד במינהל מקרקעי ישראל בין השנים 1975-1986, ובשנת 1978 שימש בתפקיד ראש מדור דמי הסכמה.
האמור בתצהירו תומך בעמדת הנתבעים בחלקה: מר גיספאן טוען כי ערך בעצמו את חישוב דמי ההסכמה בהעברת מחצית הזכויות בחלקה מן ההורים לנתבעים. חישוב דמי ההסכמה נעשה עד שנת 1982 לפי חישוב שווי קרקע שלקח בחשבון מלוא אפשרויות הניצול של המקרקעין לפי התב"ע החלה.
לטענתו, מששולמו דמי ההסכמה עבור מלא אפשרויות הניצול בנכס מסוים, שוב לא נהג המינהל להעלות את דמי החכירה. מכל מקום, שטחי בניה מסוימים היו פטורים מראש מתשלום עבור הסכמת המינהל לבניה.
מאוקטובר 1979 ועד 1980 - נגבו דמי הסכמה לבניה של מעל 84 מ"ר.
משנת 1980 נגבו דמי היתר (שמו החדש של תשלום דמי ההסכמה לבניה) לבניה של מעל 120 מ"ר.
משנת 1986 ואילך נגבים דמי היתר לבניה שמעבר ל- 160 מ"ר.
לטענת מר גיספאן, במקביל היתה הנחיה כי מי ששלם דמי הסכמה למלא זכויות הבניה לא ישא בתשלום דמי היתר, שכן שלם עבור זכויות הבניה הנוספות בעת תשלום דמי ההסכמה.
בנובמבר 1988 נתקבלה החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל, ולפיה הותרה גביית דמי היתר.
מר גיספאן סבור כי גבית דמי ההיתר עבור הבניה הנוספת שנתבקשה בשנת 1985 היתה בניגוד לדין, לאחר ששולמו כבר דמי הסכמה לפי מלוא הזכויות לניצול בשנת 1978. לראיה, כשבקשו הנתבעים להגדיל את הבית בשנת 1980, נתקבל אישור לבנית 120 מ"ר, ולא נדרש תשלום כלשהוא.
עוד סבור מר גיספאן, כי פתיחת חשבון נוסף לנתבעים, נפרד ושונה מחשבון ההורים, נעשתה שלא כדין. מכסת הבניה בחשבון הישן כללה את הבניה החדשה, ולא היה מקום לדרוש דמי חכירה נוספים בגין היחידה הנוספת. העד צרף לתצהירו נוהל של המינהל ליישום החלטה 402, אשר לטענתו נהג עוד קודם לכן.

בעת שמיעת עדות הגב' שושן מטעם המינהל, ביקש ב"כ המינהל להוציא את מר גיספאן מן האולם, בטענה ששמיעת העדות מטעם התביעה עלולה לפגוע במהימנותו.

במקביל ביקש ב"כ המינהל שלא לפרסם את פרוטוקול אותה ישיבה עד לאחר שמיעת עדות מר גיספאן. בקשת עו"ד בן ימי נסמכה על מזכר שכתב, שסומן בימ"ש/1, ואשר לפיו טען עו"ד בן ימי כי מר גיספאן הורשע בפלילים בגבייה בלתי חוקית של דמי הסכמה, ופוטר מן המינהל. המינהל סבור כי מר גיספאן מעיד עדות שקר, ושמיעת עדות הגב' שושן תאפשר לו התאמת העדות.

משנתחדש הדיון, הציג ב"כ המינהל לעד גזר דין בע"פ 341/85 (נ/8), לפיו הורשע העד בעבירת לקיחת שוחד תמורת הפחתת שעור דמי הסכמה, וזאת בעת ששמש ראש צוות במדור דמי הסכמה במינהל מקרקעי ישראל. בשל העבירה נגזרו על העד 24 חדשי מאסר, מהם 12 לריצוי בפועל ו- 12 על תנאי, וכן הושת עליו תשלום קנס.
כן הוגש גזר דין בבית הדין למשמעת של עובדי המדינה (בד"מ 86/86) (נ/9), לפיו פוטר מר גיספאן מעבודתו, ונפסל לשרות המדינה לתקופה של 5 שנים. באותו גזר דין הובהר כי מר גיספאן עבד במינהל משנת 1975, הושעה בשנת 1981 בגן עבירה שנעברה בשנת 1979, בשנת 1985 חזר לעבודה לאחר זיכוי בבית המשפט המחוזי, ועבד עד 10/86, אז הורשע בבית המשפט העליון (גזר דין מיום 20/11/1986 - נ/8).

ראשית לכל, וטרם שאדון בטענותיהם ההדדיות של הצדדים, אבהיר כי לפי סעיף 14 לחוק המרשם הפלילי ותקנת השבים, תשמ"א-1981, התיישנה ההרשעה, אם כי טרם נמחקה. לפיכך לא חייב היה מר גיספאן לגלות ענין זה מיוזמתו, ולכאורה אין להתחשב בכך כלל (סעיף 19 לחוק).
כיוון שאיש מן הצדדים לא טען זאת בפני
, לא ארחיב בענין זה.

בחקירה הנגדית עומת מר גיספאן עם המידע האמור לעיל, המלמד כי מתוך 11 השנים שבהן טען כי עבד במינהל, בפועל עבד לסרוגין.
מר גיספאן העיד כי לא קיבל שכר עבור עדותו, אולם אם יחליטו הנתבעים לתבוע השבה מאת המינהל לגבי דמי ההיתר שחויבו בהם, מן הסתם יבקש שכר בתמורה.
ב"כ המינהל ביקש ללמוד משני אלו העדר מהימנות של העד. לא אוכל להצטרף למסקנה זו.
מעבר לאמור לעיל בדבר השימוש בהרשעה שהתיישנה, יתכן חשד לרגשי נקם של העד כלפי המינהל.
ואולם, חשד כזה לא הוכח.

ויתרה מזו: חלק גדול מדבריו של העד מוכח גם במסמכים של המינהל עצמו.
אותם ענינים שאינם ברורים מן המסמכים, כגון השאלה החשובה אם חושבו דמי ההסכמה בשנת 1978 לפי מירב זכויות הבניה בחלקה - יש לבחון לפי נטל הראיה.
עוד אשוב לענין זה, אולם אומר כבר כאן:
משהועלתה טענת הגנה בדבר אופן חישוב דמי ההסכמה בעבר, משהועלתה הטענה כי דמי ההסכמה חושבו לפי ערך הקרקע לפי ניצול מלא - היה על המינהל להדוף טענה זו בראיות של ממש.
דבר זה לא נעשה.
גם אלמלא היה המינהל התובע, כיוון שהמידע נמצא ברשותו, וכיוון שברשות צבורית עסקינן, ראוי היה להביא כל אותו מידע בפני
בית המשפט ובפני
הצד שכנגד.
המינהל לא הביא כל ראיה שתלמד כיצד נערכו הערכות המינהל בדבר שווי הקרקע. נאמרו אמנם דברים שונים על ידי הגב' שושן, אולם לא הובאו כל הנחיות של המינהל שתלמדנה אודות הבסיס לחישוב.
גם אם לא ניתן ללמוד ראיה מלאה מדברי העד גיספאן, כי חישוב דמי ההסכמה נעשה לפי ניצול מלוא הזכויות בקרקע, בודאי לא ניתן להפריך טענה זו, בהעדר הבסיס: אופן חישוב דמי ההסכמה.

5. התפתחות הבניה בחלקה
כפי שתואר לעיל, לכתחילה התקיים בית ההורים, בן 54 מ"ר על החלקה.
התובעים טוענים בתצהירם, כי התגוררו בבית נוסף שהיה בחלק הצפוני של החלקה עוד טרם העברת הזכויות, וכי כאשר ביקשו את תוספת הבניה, בשנת 1980, היתה זו תוספת לקיים, עד 120 מ"ר (תצהיר הנתבע בסעיף 2 לו).
הנתבע לא נחקר אודות הבית המקורי בחלקה הצפוני של החלקה, והמינהל לא הביא ראיה אחרת, ולכן יש להניח כי בחלקה היו שני בתים בעת שהועברו מחצית הזכויות בה לנתבעים: בית ההורים בחלק הדרומי, ובית נוסף בחלק הצפוני, בו השתכנו הנתבעים.

תיק המינהל הוגש בשלמותו, ואף שאף לא אחד מן הצדדים טען לכך, הרי בולטת בו בקשה שהוגשה בשנת 1953 כככל הנראה, לועדה לבנין ערים, ונרשם בה כי הבנין הקיים גודלו 45 מ"ר, הבנין המוצע גודלו 34 מ"ר, ובנין עזר - 15 מ"ר. אין להסיק מכך אלא את סבירות טענת הנתבעים, שלא נסתרה ממילא.
ואכן, בסיכומיו כבר העמיד ב"כ המינהל גם את הבית הצפוני בגדר עובדה לפחות משנת 1978.

התוספת בה מדובר עתה אושרה לפי מכתב המינהל מיום 23/7/85, בכפוף לתשלום דמי היתר (ת/4). מכתב זה מכונה בקשתך לתוספת בניה בנכס, נרשמו בו במפורש דמי ההיתר, ועוד נרשם בכתב יד, ליד דמי ההיתר: 60221

"עדכון דח"ש
143.63 x 115000x 0.7%=115622"

מכאן למד המינהל על כך שהדרישה לתשלום דמי החכירה השנתיים נשלחה אל הנתבעים כדין, פורט בה אופן חישוב דמי החכירה השנתיים, וכיוון שהנתבעים לא התנגדו לאופן עריכת החשבון יש לקבל את שתיקתם כהודאה בנכונות אופן החישוב.

6. חוזה החכירה (ת/2)
חוזה החכירה מהווה חלק משטר החכירה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין.
אלה ההוראות הרלוונטיות בחוזה:

חוזה החכירה אוסר על בניה נוספת במקרקעין, אלא בהסכמה מפורשת ומראש של הקרן הקיימת לישראל. באופן מפורש נזכר כי "הקרן לא תטיל על החוכר כל תשלום היטל או אגרה בעד מתן הסכמתה או חתימתה על התכניות כאמור..." סעיף ג.1.
דמי החכירה שנקבעו בחוזה החכירה הם 8 ל"י, "דמי חכירה אלה מהווים ארבעה אחוזים מערך החלק היחסי בחלקה שעליה עומד הבית המשותף. ערך החלק היחסי של החלקה כאמור נקבע לסך של 200 ל"י".

ו. הערכה חדשה:
1. הקרן זכאית להעריך מחדש את הנכסים בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן:
א) כשהחוכר יקבל רשות להעביר, או למסור לאחר או לאחרים את זכויותיו בחוזה זה כולן או מקצתן באיזו צורה שהיא;
...
ג) אם יוסיף החוכר לדירה חדר או חדרים אחדים או כל בנין אחר, מעל 2.5 חדרים;
ד) בכל תקופה של 5 שנים החל מתאריך התחלת תקופת החכירה;
...
2. במקרה שהקרן תשתמש בזכותה כמפורט בסעיף הקודם חייבת תהיה להודיע לחוכר במכתב רשום, את הסכום שעליו לשלם בתור דמי חכירה לפי ההערכה החדשה. החל מתאריך שנקבע בהודעה כזאת יחולו דמי החכירה החדשים על החוכר וחייב יהיה בפרעונם לתנאי חוזה זה.
3. אם לא יסכים החוכר להערכה החדשה רשאי יהיה להודיע לקרן במכתב רשום במשך 60 יום מתאריך מכתבה של הקרן, כי ברצונו לערער על גובה ההערכה ובמקרה זה יובא ערעורו של החוכר להכרעת ועדה מורכבת ממי שימונה ע"י הקרן וניר שתופי, בין בדרך כלל ובין במיוחד.
..."

סעיף ה' לחוזה מתיחס להעברת זכות החכירה, ומחייב את החוכר בקבלת הסכמה מראש ובכתב מאת הקרן הקיימת לישראל ומאת ניר שיתופי, ובתשלום "רבע הריוח שהשיג על ידי העברת זכויותיו. בתור ריוח תחשב כל תוספת לערך החלק היחסי בחלק כנזכר בסעיף ה'1 לחוזה זה...".

זכותו של המינהל להעריך מחדש את הנכסים מותנית במילוי אחד התנאים לסעיף ו', כלומר: העברת זכויות לאחר, תוספת בניה שמעבר ל- 2.5 חדרים הראשונים של המבנה, או חלוף 5 שנים מעת שנערכה ההערכה הקודמת.
הצדדים נחלקו בפרשנות ס"ק ג' שצוטט לעיל: האם הכוונה היא שהתוספת שמבקש החוכר היא של 2.5 חדרים לפחות, או שמא, שהתוספת תעלה את המבנה לגודל שמעבר ל- 2.5 חדרים?

נדמה שלשון הסעיף ברורה: הכוונה היא לכל בניה שתגרום לבנין הקיים להיות גדול מ-2.5 חדרים. אמנם אין זו שיטת מדידה מקובלת כיום, אולם מילות הסעיף מפורשות, ויש לקבלן, כפשוטן, במיוחד בהעדר כל ראיה אחרת.

גם אם אקבל את הפרשנות ההפוכה: דהיינו כי ניתן לערוך חישוב מחודש עם כל תוספת שגודלה 2.5 מ"ר - לא הוכח מה היתה התוספת של שנת 1985. האם יש לראות ב- 23 מ"ר ככאלו שני חדרים שמא 2.5 או יותר? לא הובאו ראיות בקשר לחלוקה הפנימית של הבניה משנת 1985.

אם כך, ניתן לערוך הערכה מחודשת אם בכוונת החוכר להוסיף בניה, שתוצאתה תהיה כי הנכס גדול מ- 2.5 חדרים.

אמנם לא הוכח אם בבניה בשנת 1980 או בבניה החדשה משנת 1985 נתקבלו 2.5 וחדרים או יותר, אך נראה שניתן להניח זאת (בבית שגדלו לפחות 100 מ"ר לפני התוספת). מכל מקום, בודאי חלפו חמש שנים מאז ההערכה הקודמת, שככל הנראה היתה רק בשנת 1978, בעת תשלום דמי ההסכמה.
7. על כן, למרות טענת הנתבעים כי המינהל היה מנוע מעריכת הערכה חדשה לשווי הקרקע - נדמה שטעות בידם, לפחות ככל שהדבר עולה ממילות חוזה החכירה: המינהל רשאי היה בשנת 1985 לערוך הערכה מחודשת של שווי הקרקע, ולגזור ממנה את דמי החכירה השנתיים.

8. הערכה מחודשת
הגב' סגלית שושן, העדה מטעם המינהל, הבהירה כי בשנת 1985 נערכה הערכה מחודשת של הקרקע. הגב' שושן לא הבהירה מכח איזה מסעיפי חוזה החכירה נערכה אותה הערכה. ניתן לקבל כי הדבר נעשה לאחר חלוף 5 שנים של חכירה או אף בשל תוספת הבניה. מכל מקום, חוזה החכירה מחייב את המינהל לא רק להעריך מחדש את הקרקע, כי אם גם לגלות את אזנו של החוכר בדבר הסכום החדש שעליו לשלם. מסעיף ו.3. לחוזה החכירה, אך גם מעקרונות המשפט הכלליים, ניתן ללמוד כי על המינהל להציג בפני
החוכר את החישוב שערך.

בעניננו לא הוצג לחוכרים שום חישוב. מה שהוצג הוא, כאמור לעיל, הכיתוב הבא, בכתב יד ובאלכסון, על טופס החיוב בדמי היתר:

"עדכון דח"ש
143.63 x 115000x 0.7%=115622"

התשובה שניתנה על ידי המינהל, כי דמי החכירה חושבו על גבי טופס החיוב בדמי היתר, וכי יש לראות בכך משום הודעה כדין, לאו תשובה היא.
אדם מן הישוב אינו יכול לנחש כי "דח"ש" הם דמי חכירה. שום אדם אינו יכול לדעת מנין נלקחו -.115,000 ₪ כבסיס לחיוב, מאחר שלא הוצגה הערכה כזו, לא בשנת 1985 ולא בשום זמן מאז ועד היום, כולל בעת שמיעת הראיות בתביעה. הגב' שושן הבהירה כי הקביעה היא על סמך שקולי השמאי, שאינה יודעת אותם (עמוד 20 שורה 2 ואילך), אם כי הבהירה בתחילת עדותה כי החישוב לא נעשה על פי זכויות הבניה לפי התב"ע (עמוד 9 שורה 9 ואילך ועמוד 11 שורות 16-20 לפרוטוקול).
קשה גם לנחש מנין נלקח השבר 0.7%, שאין לו שום בסיס בחוזה החכירה או אחרת.

כבר מסיבה זו אני סבורה שיש לדחות את התביעה.

המינהל הוא גוף צבורי, החייב בחובות מיוחדות בבואו לבצע את המטלות המוטלות עליו על פי דין. אין הוא יכול לנהל את עניניו במחשך, אין הוא יכול להסתתר מאחורי ביטויים שהצבור אינו מבין, ואם מתכוון הוא לסטות מחוזים מחייבים, עליו לעשות כן במפורש ולא בהחבא.
המינהל נושא בחובות תום לב והגינות מוגברות, הן אלו שמתחום המשפט הפרטי ודיני החוזים, והן אלו שבכלל המשפט הצבורי, ועליו להמנע מניצול חולשתו של האזרח בהעלאת דרישות כספיות ללא עיגון חוזי ברור.
ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(4) 28, 45, 46.

9. בהתבססו על כך שהנתבעים קבלו את ההודעה בדבר דמי חכירה שנתיים מוגדלים, ולא התנגדו לה, טוען ב"כ התובעת טענות שונות של התישנות, ויתור, חוסר נקיון כפיים, ועוד. כיוון שאיני מקבלת את הבסיס העובדתי לטענות אלו, לא מצאתי מקום לדון באף לא אחת מהן לגופה.

10. גביית דמי היתר ושעור דמי החכירה מערך המקרקעין
ב"כ המינהל סבור כי חסד נעשה עם הנתבעים, כאשר חויבו לשלם את דמי החכירה לפי 0.7% מערך הקרקע, במקום לפי 4% מערך הקרקע, כרשום בחוזה החכירה.
כאן יש להבחין בין ענינים שונים:
האחד - נטען כי הוצבה בפני
הנתבעים הברירה לשלם את דמי ההיתר ואזי דמי החכירה יעמדו על 0.7% או לא לשלם את דמי ההיתר, ולשלם דמי חכירה בשעור של 4%. לא הוצבה כל תשתית ראייתית לטענה זו.
השני - נכון הוא, כי דמי החכירה ההסטוריים ששולמו היוו 4% מערך הקרקע באותה עת. כך רשום במפורש בחוזה החכירה. ואולם, אין בחוזה החכירה שום הוראה שלפיה עם הצגת הערכה מחודשת כדין, ישולמו דמי חכירה שנתיים בשעור 4% מערך הקרקע.
יתכן שפרשנות כזו היא פרשנות הגיונית, בפרט בהעדר כל מנגנון אחר לחישוב, אולם קשה לטעון שאלו התנאים שהוצבו בפני
הנתבעים מראש.
והענין השלישי - כיוון שאין בחוזה החכירה התיחסות לחיוב בתשלום דמי היתר בכלל, הרי השילוב של דמי היתר ביחד עם דמי חכירה בשעור של 0.7% הוא שלוב שאין לו בסיס חוקי.
בודאי אין בסיס לכפיית הסדר כזה על החוכרים.
על אחת כמה וכמה אין בסיס לכפיית הסדר ללא הסבר.

ועל כולם - ב"כ הנתבעים פנה למינהל במכתב מיום 27/4/94 (נ/10/ב), ובו ביקש ללמוד את הבסיס המשפטי לקביעת שעור החיוב בדמי חכירה משנת 1986.

תשובת המינהל מיום 19/6/94 (נ/7-י') היא:

"בהתאם למכתבך שבסמוכין נבדק החשבון ונמצא שגוי. אי לכך תוקן החשבון והמכסה הנכונה ל- 4/94 הינה 156.41 ₪ לא כולל מע"מ."

כיוון שהגב' שושן, העדה מטעם המינהל, היא שחתומה על תשובה זו, נשאלה בחקירה הנגדית מהי התשובה המלאה לשאלה שהוצבה. לכך השיבה כי נתנה את התשובה המספרית, ולא את התשובה המשפטית, שאמורה להנתן על ידי המחלקה המשפטית של המינהל.
אין לקבל התנהלות כזו. זכאי הוא האזרח, משהחליט להעמיד את הנושא לבחינה מחודשת, למתן תשובות אמיתיות ומלאות, באופן שיאפשר לו להתגונן מפני קביעות שונות של המינהל. אילו נענתה שאלת הנתבעים במלואה, דהיינו כי חלה טעות בחישוב, אך שקיימת למינהל הזכות להעריך מחדש את ערך הקרקע - מן הסתם היו דורשים לקבל לידיהם גם את ההערכה החדשה של השמאי. משלא נענתה בקשתם להסבר- ניתן לדמות את הנתבעים למי שאינו יודע לשאול, ואיש לא מצא לנכון לפתוח את דלת רזי המינהל בפני
ו. בודאי אין לצפות כי הנתבעים יבינו שהתשובה שקבלו חלקית היא, וימשיכו למחלקה המשפטית לקבלת תשובה מלאה. אין לצפות לכך, הגם שהיו מיוצגים על ידי עורך דין.
יובהר, כי אין המדובר כאן בידיעת הדין, כי אם בידיעת נהליו הפנימיים של המינהל, אופן ההערכה השמאית שנעשית, ועוד כהנה שאלות מקצועיות שאין להטיל על עורך דין הידיעה הקונסטרוקטיבית בגינן.
בהעדר בסיס בחוזה החכירה לגביית דמי היתר, נסמך המינהל על החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל (מנובמבר 1988), בדבר גביית דמי היתר. דא עקא, שההחלטה לחייב בדמי היתר בעניננו היא משנת 1988, בעוד שהחיוב כאן היה בשנת 1985.
בנסיבות עובדתיות שונות, אך מקום שנדרשו דמי היתר ללא אסמכתא בחוזה החכירה, נפסק, כי הדרישה לדמי היתר היתה שלא כדין: ע"א 6651/99 בנימין הדר ואח' נ' קק"ל פ"ד נו(1) 241; ע"א 3979/01 בניני ישקו ומקרקעין בע"מ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם).

אין בפני
אלא דרישה לקזז מסכום דמי החכירה את הסכום ששולם עבור דמי היתר, שלא כדין (-.1,843 ₪ משנת 1985, כנטען בכתב ההגנה). לאור התוצאה הסופית של פסק הדין, לדחיית התביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים, אינני מורה, כמובן, על קיזוז.

11. בסיס ההערכה הקודמת
על פי עדותו של מר גיספאן שתוארה לעיל, נעשה חישוב דמי ההסכמה בעת העברת הזכויות במחצית החלקה לנתבעים, על פי מלוא זכויות הבניה בקרקע. לפיכך, כל תשלום עבור היתר לתוספת בניה שהיא בגדר אותן זכויות, מהווה כפל תשלום. יתרה מזו: ההערכה היא הבסיס גם לקביעת דמי החכירה השנתיים. לפיכך, אם נעשתה בשנת 1978 הערכה הכוללת את מלוא זכויות הניצול בקרקע - אזי אין מקום להעלאת דמי החכירה השנתיים על סמך הערכה מחודשת, שכן שולם כבר עבור העלאת ערך הקרקע.
ב"כ התובע משיב לכך בשניים: בעדות הגב' שושן, ובדרך ההגיון: לא הרי זכויות בניה לפי התב"ע החלה על האזור, כהרי זכויות הבניה לפי חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. ראיה לכך בהחלטות המועצה, הפוטרות מתשלום דמי היתר שטח מסוים של בניה (לכתחילה 85 מ"ר, אח"כ 120 מ"ר, ולבסוף ועד היום 160 מ"ר).
אלא שגם לאלו נדרשת תשתית ראייתית: כיצד נקבעו דמי ההסכמה בשנת 1978, לפי איזו הערכה? ומהו הבסיס להערכה משנת 1985?
כאמור לעיל מספר פעמים - לא ניתנה תשובה עובדתית לשאלות אלו, לא בתצהיר המינהל, לא במסמכים שהוגשו על ידו, ואף לא בתיק המינהל המלא שהוצג לראיה בבית המשפט.

בהשלמה לחקירה הראשית של הגב' שושן, נתבקשה להשיב גם לשאלות אלו. תשובותיה היו כי מעולם לא נתקלה בהעברת זכויות שבוצעה בהתאם לזכויות על פי התב"ע (עמוד 8 שורה 1), וכי דמי ההסכמה שולמו לפי טבלאות שהיו נהוגות באותה תקופה (שם, בשורה 9). בולטים בחסרונם בעדות זו מסמכים בסיסיים שעליהם צריכה היתה העדה לבסס את דבריה: הוראות בדבר אופן חישוב דמי ההסכמה, דמי ההיתר, ודמי החכירה, אותן טבלאות שהעדה טענה להן, וכמובן עצם השומה שנערכה על ידי השמאי, לכאורה. בהמשך עדותה הבהירה העדה כי אין הוראה כתובה, אולם קיימת תורה שבעל פה, שלפיה פעלה (עמוד 9 שורה 1 ואילך).
בחקירתה הנגדית הוסיפה העדה כי מידיעתה האישית אין ההערכה על ידי השמאים מתבצעת אלא בהתאם לבניה בפועל (עמוד 8 שורה 28. אמנם נאמר שם גם "ובהתאם לזכויות הבניה", אך נדמה שיש לראות בכך משום טעות הקלדה, וכן בעמוד 9 שורה 9 ואילך, עמוד 11 שורה 20 ואילך, שורה 26 ואילך).

הגב' שושן הוסיפה, כי מר אלי מורד הוא שכתב את הבקשה לשמאי, והוא עצמו מסר לה כי הערכת שווי הקרקע נעשתה לפי הבנוי עליה בפועל. מובן שהמדובר בעדות שמיעה, שב"כ הנתבעים התנגד לה, ולכן אין ללמוד ממנה ראיה.
אלי מורד עובד עדיין במינהל, כך נמסר. עדות הגב' שושן בתור האחראית על העברת הזכויות אינה יכולה לבוא במקום עדותו הישירה האישית. עם זאת, הסברו של ב"כ המינהל בהקשר זה, בעמוד 10 לפרוטוקול, כי הטענה שהחישוב נערך על ידי מר גיספאן עלתה רק בתצהיר הנתבעים, ורק אז החל הבירור של כתבי היד המופיעים על חישוב דמי ההסכמה משנת 1978 (נ/1) אף הוא הגיוני וסביר בנסיבות הענין. לכן, לא אלמד מעדות הגב' שושן לא את החיוב שנתבקש בה, ואף לא את השלילה שבאי הבאת העד העקרי לעדות.
ב"כ המינהל טוען כי אין כל קשר בין תשלום דמי ההסכמה בשנת 1978 ואופן חישובם, לבין תשלום דמי ההיתר בשנת 1985, ואופן חישובם של אלו.
שוב, אין לטענה זו בסיס בחומר הראיות. לא די בעדות בעל פה של בעל תפקיד במינהל מקרקעי ישראל בדבר אופן עריכת החישוב, כאשר הבסיס לאותו חישוב לא הוצג. אין די בציטוט הנהלים מפי הגב' שושן, או בהצגת אופן עבודתה שלה - שכן אין באלו כדי ללמד על אופן העבודה בשנת 1978.

זאת ועוד: ב"כ המינהל מפנה להחלטה 49 של מועצת מקרקעי ישראל, ומנסה ללמוד ממנה כי דמי ההסכמה חושבו לפי מקדמים שאין קשר בינם לבין זכויות הבניה במקרקעין. עיון באותה החלטה מעלה, כי אין בה כל שמבקש ב"כ המינהל למצוא בה, והיא מלמדת על טעון מעגלי בלבד. כך נאמר שם לגבי החישוב: "ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההסכמה ייקבע על יסוד מקדם המבוסס על המשקל היחסי של ערך הקרקע בערך הנכס כולו". לא פורט בשום מקום בהחלטה כיצד ייקבע אותו "ערך קרקע" שממנו יש לגזור את המשקל היחסי.
כל זאת, גם אם לא אתן משקל כלשהוא לדברי העד גיספאן בשאלת דמי ההסכמה.

זאת ועוד: לכאורה טענת הבסיס לחישוב על פי חישוב דמי ההסכמה משנת 1978 טענת הגנה היא, שעל הנתבעים היה להוכיחה. למעשה, כל המידע כולו אמור להיות בידי המינהל, הוא זה שצריך להציגו לנתבעים ולבית המשפט, ובהעדר מידע כזה - אין לדחות את טענת הנתבעים.
כיוון שלדעתי יש לדחות את התביעה מכל הסיבות שנמנו לעיל, לא ראיתי מקום להכנס לבחינה עמוקה של השאלה שהוצבה כאן. מכל מקום, לא יהיה זה מופרך לטעון כי ראיות שאמורות להיות בידי המינהל, אשר אינן מוצגות על ידו, ואשר עשויות היו להועיל לנתבעים - יש לראותן כנזק ראייתי שנגרם על ידי המינהל.

12. פיצול תיקי המינהל
לכתחילה נוהל תיק המינהל לנכס כולו על שם ההורים. למרות שמחצית החלקה הועברה לנתבעים עוד בשנת 1978, נשאר תיק אחד לניהול החלקה האחת.
התיק פוצל לשני תיקים בשנת 1985. מכסת דמי החכירה בחשבון האב הוקטנה מ -.167 ₪ ל -.67 ₪, לאחר שהופרדה הבניה הנוספת של הבן.
הנתבעים טוענים כי הדבר נעשה ללא סמכות שבדין.
אילו בענין מינהלי בלבד עסקינן, לא הייתי רואה כל זכות לנתבעים להתערב באופן ניהול תיקי המינהל. ואולם, מאחורי הטענה המינהלית יכולה להסתתר טענה חשובה יותר: אם בתיק אחד עסקינן, בחוזה חכירה אחד עסקינן, ואין לתקנו. גם מכסת הבניה צריכה להחשב לגבי כל החלקה כולה, ולא לכל בנין בנפרד, הבית הצפוני זכאי להכלל בגדר השטח המותר לבניה, לכאורה, לבית הדרומי של ההורים.

אם כי הטענות לא הועלו באופן זה בתיק זה, הבהירה הגב' שושן כי ההבדל בין התיחסות לבניה נוספת צמודה לבנין המקורי לבין בניה שאינה צמודה נובעת מנוהל (נספח ז' לתצהיר גיספאן). אם כי הנוהל הוא משנת 1994, לטענת הגב' שושן נהגו כך גם קודם לכן.
בהיות המקרקעין מנוהלים על פי דין, ברור שאין לראות בנוהל בלתי כתוב משום נוהל המחייב את החוכרים.
זאת ועוד: עם סיום הדיון כבר ברור היה כי הבית בחלקו הצפוני של המגרש עמד לפחות משנת 1978 ואולי עוד קודם לכן, ואף המינהל ראה אותו כחלק מחוזה הרכישה של ההורים. האמנם יכול המינהל, בהחלטה חד צדדית, לשנות חוזה זה?
מכל מקום, למרות שהסבר המינהל לא יכול להתקבל, גם טענת הנתבעים כאן, כי הפיצול גרם לתשלומי כפל, לא הוכחה, והיא נדחית.

13. לסיכום
ההבנה המצטברת משמיעת התביעה, ובעיקר מעדותה של הגב' שושן היא, כי במינהל מקרקעי ישראל נוהגים נוהלי עבודה שאינם בהכרח קשורים לחוזה חכירה זה או אחר. קיימות הנחיות כלליות, לכל סוגי החוזים, אשר עלולות שלא לעלות בקנה אחד עם חוזה של חוכר מסוים, ולמרות זאת מוחלות על אותו חוכר, ולא מכח החלטה של מועצת מקרקעי ישראל.
כך מבהירה הגב' שושן בעדותה (עמוד 13), כי לפי פרשנות החוזה שנתקבלה מאת המחלקה המשפטית של המינהל, נערכו חשבונות דמי ההיתר ודמי חכירה שנתיים בגובה 0.7% מן ההערכה החדשה, לעומת 4% העלאה של דמי חכירה שנתיים. כל זאת, כאשר גלוי וידוע כי אין לכך כל בסיס שהוא בחוזה.
אינני יודעת הסיבה להתנהלות משונה זו. ניתן לשער, כי נעשה נסיון להאחדה של הנוהלים לכל החוזים כולם. נסיון זה נועד לכשלון בכל מקום בו לא תהיה התאמה בין הנוהל לבין החוזה.
אגב, משנתקבלה החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל, נאמר בה במפורש כי המינהל יגבה דמי היתר, אלא אם נקבע אחרת בחוזה החכירה. אנו עוסקים, כזכור, בתקופה שקדמה לקבלת אותה החלטה.

התוצאה היא שהחלטתי לדחות את התביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים, שלא הוכחה כדבעי.

אין באמור לעיל כדי למנוע מן המינהל לפעול לפי חוזה החכירה ולפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל לגביית דמי חכירה אמיתיים מן החוכרים.

המינהל ישלם את הוצאות הנתבעים ושכר טרחת עורך דין מטעמם, בסכום של -.10,000 ₪ בצרוף מע"מ.
ניתן היום ח' בחשון, תשס"ד (3 בנובמבר 2003) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

____________________
אסתר שטמר
, שופטת
סגנית נשיא
002581/01א 133 חלי סלומון








א בית משפט שלום 2581/01 רשות הפיתוח נ' נגר אבנר, נגר (שמחה) ניצה (פורסם ב-ֽ 03/11/2003)