פסקי דין על סילביה מילשטיין | פסקי דין על מאירוביץ זהבה | פסקי דין על קרנית חיה ואח' | פסקי דין על מידע | פסקי דין על זיו אלוני | פסקי דין על רענן אלוני |

1662/06 א     09/02/2009




א 1662/06 סילביה מילשטיין, מאירוביץ זהבה, קרנית חיה ואח' נ' מידע בע"מ, זיו אלוני, רענן אלוני








בית משפט השלום בנצרת

ת"א 1662-06 מילשטיין ואח'
נ' מידע 8 בע"מ
ואח'



09 פברואר 2009



בפני

כב' השופט
ערפאת טאהא

התובעים
1
.
סילביה מילשטיין

2
.
מאירוביץ זהבה

3
.
קרנית חיה

4
.
סגל קלרה

5
.
סוחר בצלאל

6
.
גרנית ליאורה

7
.
פסקל שלמה


נגד

הנתבעים
1. מידע 8 בע"מ
2. זיו אלוני
3. רענן אלוני




פסק דין

מבוא
:

1.
בפני
תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים או דמי שכירות, ולפינוי המשיבים מנכס מקרקעין המצוי ברח' הירדן 1 בקרית שמונה.

עובדות שאינן במחלוקת


2.
התובעים הם יורשי המנוחה ארנסטינה סוכר גרינברג ז"ל, והזכאים להירשם כחוכרים לדורות של נכס המצוי ברח' הירדן 1 בקרית שמונה, והמוכר כיחידה 4025/1 בשיכון 3240 לפי ספרי חברת עמידר, והידוע כחלק מחלקה 19 בגוש 13145 וחלק מחלקה 15 בגוש 13145 (להלן: "הנכס").

3.
ביום 20.2.02, נכרת הסכם שכירות בין התובעים לבין הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") לפיו, שכרה הנתבעת את הנכס מאת התובעים. תקופת השכירות נקבעה ל- 3 שנים, אשר מתחילה מיום 1.1.02 ומסתיימת ביום 31.12.04. הנתבעים 2 ו-3 חתמו על הסכם השכירות בתור ערבים לחיובי הנתבעת על פי ההסכם, בהיותם בעלי מניות ועניין בחברה. מטרת השכירות נקבעה בסעיף 6 להסכם, ולפיה הנכס ישמש את הנתבעת כמשרד, שם היא מנהלת עסק של הוצאה לאור של מקומון בשם "מידע 8".


בסעיף 5 להסכם השכירות הוסכם, כי דמי השכירות בגין כל התקופה יעמדו על סך 18,540 $ (+ מע"מ), סכום אשר משקף דמי שכירות בסך 515$ + מע"מ לחודש. עוד הוסכם, כי דמי השכירות ישולמו עבור כל שלושה חודשים מראש.

4.
בסעיף 3 להסכם השכירות נקבע, כי הנתבעת תהיה רשאית לסיים את תוקפו של ההסכם בהודעה מראש של 3 חודשים, "במקרה של הרחבת כביש מס' 90 הצמוד למבנה, באופן הפוגע ו/או גורע מיכולת השימוש וההנאה של צד ב' (הנתבעת – ע.ט.) מהדירה".

ואכן, בחודש 4/04, או בסמוך לכך, החלו המדינה, רשות הפיתוח ועיריית קרית שמונה לבצע עבודות להרחבת כביש מס' 90 בקטע הסמוך לנכס. עבודות ההרחבה חסמו את דרך הגישה לנכס וגרעו מהשטח שהיה מוחזק על ידי התובעים.

5.
לאור העבודות שבוצעו לצורך הרחבת כביש מס' 90, עשתה הנתבעת שימוש בזכות שהוקנתה לה בסעיף 3 להסכם השכירות, והודיעה לתובעים במכתב שנשלח לבא כוחם ביום 28.1.04, כי היא "מבקשת לסיים את תוקפו של הסכם השכירות שבין הצדדים, בהודעה מראש זו של 3 חודשים שתתחיל להיספר מיום 1.2.04". בהתאם להודעה זו, תקופת השכירות על פי ההסכם הסתיימה ביום 1.5.04, ועל כן היה על הנתבעת לפנות את המושכר במועד זה.

ואולם, בשלב זה התחילו הצדדים במגעים במטרה להגיע להסכם לפיו, תרכוש הנתבעת או מי מטעמה את הנכס, ולפיכך לא פינתה הנתבעת את הנכס במועד. במכתב ששלחה הנתבעת לבא כוח התובעים ביום 8.8.04 נכתב, כי על מנת לפתור את הבעיה שהתעוררה בעקבות עבודות הרחבת הכביש, תרכוש הנתבעת את הנכס, וכי אם העסקה תצא אל הפועל, תפעל הנתבעת לתקן על חשבונה את כל הליקויים שבמבנה. עוד נרשם באותו מכתב, כי אם לא תהיה החלטה מיידית של התובעים למכירות הנכס, תשתמש הנתבעת בזכותה "לצאת מהמבנה באופן מיידי כפי שציינו במכתבנו הקודם".

6.
ביום 8.11.04 חתמו הצדדים על זכרון דברים, בו הוסכם עקרונית על מכירת הנכס "כמות שהוא" לזיו אלוני
, הנתבע מס' 2, תמורת סכום של 130,000 $. עוד הוסכם, כי התמורה תשולם בשני תשלומים; הראשון בסכום
של 50,000 $ עד 65,000 $ ישולם במעמד החתימה על הסכם מסודר, ואילו היתרה בסך 65,000$ עד 80,000 $ תשולם כנגד מתן "אישור על החזקת הכספים בנאמנות או ערבות בנקאית", והסכום ישוחרר לאחר רישום הזכויות בנכס על שם המוכרים.

7.
לאחר החתימה על זכרון הדברים, הוחלפו בין הצדדים טיוטות של הסכם, ונרשמו תוספות, הערות ושינויים שונים על ידי שני הצדדים. לאחר משא ומתן ממושך, לא הצליחו הצדדים להגיע לנוסח סופי של הסכם מכר, ולפיכך עסקת המכר לא יצאה אל הפועל.


המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על מועד תשלום הסכום השני שנקבע בזכרון הדברים. התובעים עמדו על כך שהסכום השני ישולם תוך פרק זמן מוגדר (של (24 חודשים) ממועד החתימה על ההסכם, בין אם הזכויות בנכס ירשמו על שמם ובין אם לאו. הטעם לכך הוא שהתובעים ביקשו לחתום על הסכם סופי, ולהתנתק באופן סופי ומוחלט מהנכס ולהטיל על הנתבעים את האחריות לרישום הזכויות על שמם.

הנתבעים לא הסכימו לתנאי זה מן הטעם, כי הסכום השני אמור היה להיות ממומן באמצעות קבלת הלוואה מהבנק תמורת שעבוד הנכס. לטענתם, הבנק לא הסכים למתן הלוואה, אלא אם כן הסכום יוחזק בידיו הנאמנות של ב"כ התובעים
עד לרישום הזכויות על שמם, או מתן ערבות בנקאית עצמאית וצמודה, אשר תהיה תקפה עד רישום הזכויות על שם הקונים.

8.
תהא הסיבה לאי חתימה על הסכם המכר אשר תהא, אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם מכר מחייב לא נחתם, וכי זכרון הדברים אינו מהווה הסכם מחייב, מאחר שהוא נעדר דרישות גמירת הדעת והמסוימות. נוסח זכרון הדברים והתנהגות הצדדים לאחר החתימה על ההסכם מלמדת, כי לא היתה כל כוונה שזכרון הדברים יחייב אותם, וכי לשם כך יהיה צורך לחתום על הסכם מסודר לאחר ליבון התנאים הקשורים לעסקה.

יתרה מכך, מעיון בזכרון הדברים עולה, כי הוא כולל הוראות שלכאורה סותרות האחת את השניה. כך למשל, הפסקה שנרשמה לאחר "סכום העסקה 130,000$" קובעת, כי "התשלום יבוצע באופן שהתשלום כולו ישולם סמוך לכריתת ההסכם", ואילו בהמשך נרשם, כי הסכום השני ישולם למוכרים כשירשם הנכס על שמם במנהל מקרקעי ישראל, מועד שהוא בלתי מסוים ואינו תלוי במוכרים עצמם.

9.
על אף שעסקת המכר לא יצאה אל הפועל, המשיכה הנתבעת להחזיק בנכס עד היום, מבלי ששילמה לתובעים דמי שכירות, ומבלי לשלם את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים. פניות התובעים לנתבעים לשלם דמי שכירות, או לפנות את המושכר לא הועילו ולפיכך, הם הגישו תביעתם דנן, אשר במסגרתה הם עותרים לחייב את הנתבעים לפנות את הנכס ולשלם להם דמי שכירות.

טענות הצדדים


10.
התובעים טענו, כי הם נקלעו למצב אבסורדי ובלתי מתקבל על הדעת. מצד אחד, הנתבעים לא שילמו את התמורה עליה הוסכם בזכרון הדברים, ומצד שני, הם מחזיקים ומשתמשים בנכס, מבלי לשלם דמי שכירות. לטענתם, מאחר שעסקת המכר לא יצאה אל הפועל, ומאחר שתקופת השכירות הסתיימה בחודש 5/04, הנתבעים מחזיקים בנכס ללא זכות כלשהי בדין. לעניין דמי השכירות טענו התובעים, כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות בגין התקופה מחודש 4/04 ועד היום, למעט תשלום סכום של 5,450 ש"ח, ששולם בעקבות החתימה על זכרון הדברים.

11.
הנתבעים טענו מנגד, כי בעקבות החתימה על זכרון הדברים ומתוך הנחה שעסקת המכר תצא אל הפועל, הם השקיעו בנכס סכומים גדולים. סכומים אלה, כך נטען, עולים על דמי השכירות ששהם חייבים לתובעים, ולכן אין כל סיבה לפנותם מהנכס. לעניין דמי השכירות טענו הנתבעים, כי הם שילמו את מלוא דמי השכירות עבור התקופה עד חודש 11/04. לעניין דמי השכירות בגין התקופה מחודש 12/04 ועד הגשת התביעה, טענו הנתבעים, כי יש לקזז את השקעותיהם בנכס מדמי השכירות הנטענים. מאחר שהשקעותיהם בנכס עלו על דמי השכירות, דין התביעה לתשלום דמי שכירות להידחות.

דיון והכרעה


תביעת הפינוי

12.
ב"כ הנתבעים אישר בעצם בסיכומיו, כי אין בידי הנתבעים מקור משפטי כלשהו, אשר מכוחו הם יכולים להמשיך ולהחזיק בנכס. תקופת השכירות הסתיימה לבקשתם בחודש 5/04, ומאז ועד היום הם מחזיקים בנכס ללא הסכם. זכרון הדברים עליו חתמו הצדדים אינו מהווה הסכם מכר מחייב, מכיון שהוא אינו עונה על דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. כאמור, זיכרון הדברים נעדר מרכיב גמירת הדעת והמסוימות, מרכיבים שבלעדיהם "אין חיים" להסכם, והוא הופך לפיסת נייר חסרת תוקף משפטי כלשהו.

יתרה מכך, הצדדים לא פעלו על פי זכרון הדברים. עד היום לא נחתם הסכם מכר, והנתבעים לא שילמו לתובעים את הסכום הראשון (בין 50,000$ ל- 65,000$), שתשלומו אינו מותנה בדבר. לא מתקבל על הדעת שהנתבעים ימשיכו להחזיק בנכס, ללא הסכם שכירות בתוקף וללא הסכם מכר מחייב. בהעדר אחד מהשניים אין הנתבעים רשאים להמשיך ולהחזיק בנכס.

13.
כבר במכתבים מתאריכים 29.5.05 ו- 13.7.05, דרש ב"כ התובעים מהנתבעת לשלם למרשיו את דמי השכירות עבור הנכס וציין, כי התובעים אינם מוכנים להשלים עם המצב שהנתבעים ממשיכים להחזיק בנכס מבלי לשלם דמי שכירות. דרישה זו חזרה על עצמה במכתבים מתאריכים 1.8.05 ו- 1.11.05. הנתבעת לא הסכימה לשלם את דמי השכירות וטענה, לאורך כל הדרך, כי היא מוכנה לרכוש את הנכס ולחתום על הסכם מכר בהתאם למוסכם.


נכונות הנתבעת לרכוש את הנכס בהתאם לתנאים שנקבעו בזכרון הדברים, אינה יוצרת מקור משפטי אשר מאפשר לה להמשיך ולהחזיק בנכס. הנתבעת אינה יכולה לחייב את התובעים לחתום על הסכם מכר בנוסח שאינו מקובל עליה, בדיוק כפי שהתובעים אינם יכולים לחייב אותה לחתום על הסכם בנוסח שאינו מקובל עליה. תנאי מקדמי לקיומו של הסכם, הוא מפגש רצונות, ובהעדר מפגש כזה, אין הסכם.

14.
מאחר שהנתבעת לא הצליחה להוכיח קיומו של מקור משפטי, אשר מאפשר לה להמשיך ולהחזיק בנכס, דין תביעת הפינוי להתקבל.
דמי שכירות


15.
הנתבעת אינה חולקת על העובדה כי היא לא שילמה דמי שכירות עבור התקופה אשר מתחילה מחודש 12/04 ועד הגשת התביעה (2/06). מדובר בתקופה של 15 חודשים, שבגינה חייבת היתה הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 515 + מע"מ לחודש, דהיינו סכום של 7,725$ + מע"מ, השווה לסך של 36,000 ₪ כלל מע"מ, לפי שער היציג של הדולר ביום מתן פסק הדין. סכום זה, בצירוף ריבית לייבור מאמצע התקופה ועד היום עומד על סך 41,330 ש"ח.

16.
הצדדים חלוקים ביניהם באשר לתשלום דמי שכירות עבור התקופה מחודש 4/04 ועד חודש 11/04. התובעים טענו, כי אמנם בזכרון הדברים הם ויתרו על תשלום דמי השכירות בגין תקופה זו, אך הדבר נעשה מתוך הנחה, כי עסקת המכר תצא אל הפועל והנתבעת תרכוש את הנכס. מאחר שהעסקה לא יצאה לפועל ומאחר שהנתבעת לא רכשה את הנכס, אין כל סיבה לפטור אותה מתשלום דמי שכירות בגין תקופה זו.

17.
הנתבעת טענה מנגד, כי בהתאם לזכרון הדברים, הסדירו הצדדים את תשלום דמי השכירות עד חודש 11/04, והיא לא נותרה חייבת לתובעים דבר בגין אותה תקופה. לטענתה, במשך כל התקופה עד הגשת התביעה לא העלו התובעים טענה כלשהי בקשר לדמי השכירות עד חודש 11/04.

18.
במחלוקת זו בין הצדדים, עדיפה בעיני עמדת הנתבעים. בזכרון הדברים נרשם, כי "בנוגע לדמי שכירות של מידע 8 בעמ'- לסילוק מלוא טענות הצדדים, ישולמו דמי שכירות של 1,250$ נטו, לאחר ניכוי מס במקור". סעיף זה אינו קשור לעסקת המכר, והוא מתייחס במפורש לדמי השכירות ללא קשר לשאלה אם עסקת המכר תצא אל הפועל. בהתאם לאמור בזכרון הדברים, היו לצדדים טענות הדדיות באשר לדמי השכירות עד אותו מועד, ולפיכך הם הסכימו, כי הנתבעת תשלם סכום של 1,250$ "לסילוק טענות הצדדים". פסקה זו מלמדת, כי הסכום נקבע לאחר משא ומתן ולאחר חישובים אלה ואחרים שבוצעו על ידי הצדדים באותו מעמד.

19.
יתרה מכך, בסעיף 8 למכתבו מיום 29.5.05 אישר ב"כ התובעים, כי "מרשנו מכבדים כמובן את הסיכום מתחילת חודש 11/04 לפיו סיימנו את חילוקי הדעות בנוגע לדמי השכירות עד אותה תקופה (בתוספת החודש שקצבנו לכריתת ההסכם וקבלת 65,000$ ראשונים) ולפיכך נדרשת 'מידע 8' לשלם את דמי השכירות ביחס לנכס החל מתחילת חודש 12/04 ועד היום". גם במכתבים המאוחרים שנשלחו על ידי ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת בתאריכים 13.7.05 ו- 1.8.05, אין שום דרישה לתשלום דמי שכירות עבור התקופה עד חודש 11/04.

המכתבים הנ"ל נשלחו לאחר שב"כ התובעים כבר היה מודע לעובדה, כי עסקת המכר לא תצא אל הפועל, ולכן הוא דרש תשלום דמי שכירות לאחר תום החודש שנקבע לחתימת ההסכם. ממכתביו של ב"כ התובעים עולה, באופן חד משמעי, כי במסגרת זכרון הדברים סילקו הצדדים את חוב דמי השכירות עד סוף חודש 11/04, ולכן אין לתובעים טענה בקשר לתקופה זו.

20.
סיכומם של דברים, התובעים זכאים לדמי שכירות בגין התקופה מחודש 12/04 ועד הגשת התביעה בלבד. דמי השכירות בגין תקופה זו בתוספת ריבית עומדים, כאמור, על סך 41,330 ₪.
השקעות בנכס


21.
כאמור, הנתבעים טענו, כי יש לקזז מדמי השכירות את שווי השקעתם בנכס, אשר עולה על סך 150,000 ₪. מנגד טענו התובעים שלוש טענות אשר מחייבות, לשיטתם, דחיית טענות הנתבעים. ראשית, בהתאם לאמור בסעיף 7 לחוזה השכירות, חל איסור על הנתבעים לבצע שינויים כלשהם בדירה ללא קבלת הסכמתם בכתב ומראש. מאחר שהשינויים בוצעו על דעת הנתבעים בלבד, וללא הסכמתם מראש, אין לחייבם לשאת בעלות ההשקעה. שנית, בהתאם לסעיף 8 להסכם השכירות, מוטלת על הנתבעים האחריות "לשמור על הדירה ולתקן כל קלקול אשר יגרם בה משך תקופת השכירות, למעט ליקויים וקילקולים הנובעים מבלאי טבעי וסביר בדירה", שלא היו ידועים במעמד חתימת ההסכם. מאחר שהתיקונים והליקויים שבוצעו על ידי הנתבעים היו ידועים במעמד החתימה על הסכם השכירות, מוטלת על הנתבעים החובה לשאת בתיקונים אלה. שלישית, מרבית השינויים בנכס בוצעו על מנת להתאימו לצרכי הנתבעים, ואין בהם כדי להשביח את ערכו.

22.
אין בידי לקבל טענות התובעים. עיון ברשימת השינויים וההשקעות שפורטו בתצהירו של מר זיו אלוני
עולה, כי חלק ניכר מההשקעה נועד להשבחת הנכס ושיפורו, ללא שום קשר לצרכיה המיוחדים של הנתבעת. אינני רואה צורך להכנס לכל השקעה והשקעה שפורטו בסעיף 21 לתצהירו של מר זיו, ודי אם אתייחס להשקעות בסעיפים 21(ד) ו- 21(טז).

בסעיף 21(ד) מציין מר זיו, כי ביום 30/11/04 השקיעה הנתבעת סכום של 37,440 ₪ לצורך חיבור הנכס לקו הביוב העירוני. לפני כן, הנכס היה מחובר לבור סופג, אשר קרס כשנה לפני כן, ולכן היה צורך לשאוב את הבור מידי פעם. לא צריכה להיות מחלוקת, כי חיבור הנכס לרשת הביוב העירוני השביחה אותו ושיפרה את השימוש בו באופן משמעותי, ללא שום קשר לזהות המשתמש ומהות השימוש. כך הוא המצב באשר לשיפוץ ותיקון גג הרעפים בעלות של 56,160 ₪, אשר בוצע בחודש 1/05, כמתואר בסעיף 21(טז). גם השקעה זו בוצעה לצורך השבחת הנכס ושיפורו, ללא קשר למהות השימוש והמשתמש.

23.
מדובר בהשקעות ממשיות אשר בוצעו על ידי הנתבעת לאחר החתימה על זכרון הדברים ומתוך הנחה, כי עסקת המכר תתממש והנתבעת תרכוש את הנכס. יש לזכור, כי בשלב זה שני הצדדים התכוונו באמת ובתום לב להוציא את עסקת המכר אל הפועל, ולכן הנתבעת הרשתה לעצמה להשקיע בנכס סכומים גדולים, אשר השביחו אותו. מקובלת עלי טענת מר זיו, כי לולא החתימה על זכרון הדברים, ואילו סבר כי העסקה לא תצא לפועל, הוא לא היה משקיע בנכס סכומים כה גדולים.

הנתבעת לא השקיעה את הסכומים הנ"ל מתוך התנדבות, אלא
כאמור, מתוך הנחה שהיא עומדת לרכש את הנכס, וכי הסכם מכר עומד להחתם. על כן, אין ממש בטענת ב"כ התובעים, כי משלא התקבלה הסכמת התובעים, אין לנתבעים להלין אלא על עצמם. יתרה מכך, תיקון גג הרעפים וחיבור הנכס לקו הביוב הם בגדר תיקון ליקויים וקילקולים הנובעים מבלאי טבעי בנכס "שלא היו ידועים במעמד חתימת הסכם השכירות". לפיכך, ובהתאם לאמור בסעיף 8 להסכם השכירות, מוטלת על התובעים האחריות לשאת בעלות תיקון ליקויים אלו.

24.
מכל האמור עולה, כי הנתבעים זכאים לקיזוז הסכומים המפורטים בסעיפים 21(ד) ו- 21(טז) הן מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, והן מכוח הוראת סעיף 8 להסכם השכירות. מאחר שהסכומים המפורטים בסעיפים אלה, עולים על דמי השכירות שהתובעים זכאים לקבל, אינני רואה צורך לדון ביתר טענות הנתבעים להשקעות נוספות בנכס.


קיזוז ההשקעות של הנתבעת בנכס מדמי השכירות, מביא למסקנה כי לא תשאר יתרה שעל הנתבעת לשלם בגין התקופה עד הגשת התביעה. על כן, דין התביעה באשר לסעד הכספי להדחות.
סוף דבר


25.
אני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבעים וכל מי שמחזיק בנכס מטעמם מהנכס הנמצא ברח' הירדן 1 בקרית שמונה והמוכר כיחידה 4025/1 בשיכון 3240 לפי ספרי חברת עמידר והידוע כחלק מחלקה 19 בגוש 13145 וחלק מחלקה 15 בגוש 13145. צו הפינוי ייכנס לתוקף בעוד 3 חודשים כדי לאפשר לנתבעת להתארגן ולמצוא מקום חלופי.

התביעה לתשלום דמי שכירות נדחית.

26.
בנסיבות העניין ומאחר שרק חלק מהתביעה התקבל, אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום,
ט"ו שבט תשס"ט, 09 פברואר 2009, בהעדר הצדדים.



הוקלד ע"י: קארן מ.- פאדיה ס.







א בית משפט שלום 1662/06 סילביה מילשטיין, מאירוביץ זהבה, קרנית חיה ואח' נ' מידע בע"מ, זיו אלוני, רענן אלוני (פורסם ב-ֽ 09/02/2009)