פסקי דין על ניבה פורן | פסקי דין על אלי פורן | פסקי דין על טל-אל ישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ

1136/05 א     10/08/2009




א 1136/05 ניבה פורן, אלי פורן נ' טל-אל ישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ








בית משפט השלום בחיפה



10 אוגוסט 2009

ת"א 1136-05 פורן ואח' נ' טל-אל ישוב קהילתי כפרי






בפני

כב' השופטת
אילת דגן

התובעים
1
.
ניבה פורן

2
.
אלי פורן


נגד

הנתבעת
טל-אל ישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ






פסק דין


רקע
1.
ביום 03/04/01 התקבלו התובעים כמועמדים לחברות בישוב טל–אל לצורך הפנייתם לסוכנות היהודית לארץ ישראל, וממנה למינהל מקרקעי ישראל לשם הקצאת קרקע בישוב לצורך בניית ביתם, וזאת בהתאם להחלטות 737 ו- 433 של מינהל מקרקעי ישראל שעניינם הרחבה קהילתית לישובים.

2.
הנתבעת, אגודה שיתופית שבין מטרותיה, הקמת הישוב הקהילתי טל-אל, הרחבתו וקליטת חברים בו.

ביום 15.4.01 נחתמו בין הצדדים לתביעה שני הסכמים שהיו אמורים להסדיר את יחסיהם לעניין המועמדות ורכישת הזכויות במגרש. בהסכם האחד נקבע כי על התובעים לשלם 39,400$ (נספח ד1' לתצהיר התובע) ובהסכם השני נקבע כי עליהם לשלם סך נוסף של 35,000$ (נספח ד2' לתצהיר התובע) ובסך הכל 74,400$. בסמוך לאחר החתימה על ההסכמים לעיל, שלמו התובעים לנתבעת סך 215,000 ₪, שווה ערך ל- 52,000$ באותו מועד.


טענות התובעים

רק לאחר ששולם הסך 52,000$, נודע להם שגביית "דמי ההפניה" נשוא ההסכם השני, אינה חוקית ונוגדת את הוראות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") וכי לנתבעת אין סמכות לגבות סכומים אלה, וכי הנתבעת ידעה על כך כבר במועד בו גבתה מהם את הכסף (ראה מכתבי מחאה ששלחה לשרי הממשלה מ- 30.3.01, 7.5.01).



בשלב זה הוסכם ע"י הצדדים כי התובעים יחדלו מלשלם את הסכומים עד לאחר בירור מעמיק של סמכות הנתבעת לגבייה זו. הרוכשים לא יכלו לחתום על תצהירי המנהל לאור העובדה שהסכומים ששולמו לא תאמו את הוראת המנהל. התובעים פנו לנתבעת פעמים רבות על מנת שזו תשיב להם את הכספים שגבתה שלא כדין, ותפנה אותם לסוכנות ולמינהל לשם הקצאת מגרש לבניית ביתם אך הנתבעת סירבה.


ביום 16/12/01 והיות שידעו מהו המגרש המיועד לבנייה, בסיועה של הנתבעת, קיבלו התובעים היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה "משגב" וביום 18/12/01, ובטרם נחתם הסכם חכירה, החלו בבניית ביתם.


לטענת התובעים במשך אותו פרק זמן עודדה אותם הנתבעת והבטיחה להם כי עניין התשלומים ואישורם עומד להיפתר תוך זמן קצר. לקראת חודש יוני 2002 כשהבינו שהשקיעו סך של כ – 1,000,000 ₪ בלי הסכם פיתוח/חכירה ומבלי שיכלו לחתום על הסכם כזה מבלי הפנייתה של הנתבעת, נאלצו התובעים לעצור את הבניה. הנתבעת עדיין עמדה בסירובה.


התובעים טוענים כי ביום 24/10/02, ונוכח מצוקתם, חתמו על שני הסכמים חדשים עם הנתבעת, הראשון הסכם מקביל לתשלום דמי הפיתוח הראשון בו נכתב כי התובעים שילמו דמי פיתוח בסך 125,284 ₪ והסכם נוסף בו התובעים "מלווים" לנתבעת סכום של 152,977 ₪ המהווה יתרת התשלום. הנתבעת דרשה בנוסף כ-8,000$ לשם השלמת תשלומי התובעים לסך 60,000 $. לאחר החתימה על הסכמים אלו הסכימה הנתבעת להפנות את התובעים לסוכנות ולמינהל. המינהל לא נאות לקבל את התצהירים זאת הואיל וגובה דמי הפיתוח הועמדו בהם ע"ס 125,284 ₪ שעה שלפי ההוראות של המינהל באותה עת אסור היה לגבות עבור דמי פיתוח יותר מ-109,540 ₪. לאור עמדת המינהל הנתבעת החליטה לתקן את התצהירים בהתאם ל-109,540 ₪ ואילו "סכום ההלוואה" הוגדל בהסכם בו נקבע כי שולם סך 109,000 ₪ ואילו כל היתרה – מהווה סכומי הלוואה. רק לאחר החתימה על התצהירים החדשים וכשבידי הנתבעת סך של 52,000$ הופנו למינהל וביום 13/04/03 נחתם הסכם החכירה.


לטענת התובעים לפי סעיף 37 לפקודת האגודות השיתופיות אסור לנתבעת לקבל הלוואות או פיקדונות שונים. תקנון האגודה שצורף לת/1, לא מתיר אף הוא קבלת הלוואות.



התובעים העמידו את תביעתם ע"ס 281,728 ₪ לפי הפירוט שלהלן:


התובעים טוענים כי הסכם הלוואה אינו משקף את מה שבאמת הוסכם והוא הסכם למראית עין. עוד נטען כי נחתם בעושק וניצול מצוקתם ועל כן עותרים להשיב להם את הסכום שנגבה ביתר. סה"כ גבתה הנתבעת מהם 215,000 ₪ שעה שמותר היה לגבות עד 109,540 ₪ ולכן ההפרש – 105,460 ₪.

עוד הם טוענים כי לצורך מימון הבנייה החלו בהליכי מכירת הדירה בה התגוררו ואף מצאו רוכש, מר פייצר, ברם נוכח עיכוב הבניה בכמה חודשים בוטלו ההסכמות עם הרוכש ורק אחרי סיום הבניה חתמו איתו על הסכם בסכום נמוך ב- 30% מההסכמה המקורית (כ- 59,000$ פחות) – 259,000 ₪. לצורך התביעה הם מעמידים נזק זה על 50,000 ₪.

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת בריביות בשל הלוואות שנאלצו לקחת בשל העיכוב בבנייה בסך, סה"כ 35,015 ₪.

התובעים שילמו מיסי אגודה כשלא גרו בישוב ולטענתם גבייה זו אינה כדין כל עוד לא נסתיימה הבניה (טופס 4 התקבל רק ב- 3.6.04) ועל כן יש להשיב להם סך 9,670 ₪.

לטענתם, הנתבעת לא

סיימה את כל עבודות הפיתוח והם נאלצו להאריך בעצמם את קו הביוב עד גבול המגרש בעלות של 5,000 ₪ לגביהם מבקשים השבה.

עוגמת נפש והפסד ימי עבודה – 25,000 ₪.


טענות הנתבעת

התביעה קנטרנית וטורדנית. כל ההסכמים עליהם חתמו התובעים נחתמו מרצונם החופשי, לאחר שוידאו את העובדות הקשורות בהם והיו מודעים למצב המשפטי. עורכי דין מטעמם יעצו להם באשר להסכמים ואף לקחו חלק בניסוחם. הסכומים שגבתה הנתבעת מהתובעים הינם חוקיים לחלוטין ואינם בניגוד לדין. הוראות מינהל מקרקעי ישראל לא תאמו את הנחיות היועץ המשפטי לממשלה, מה גם שבעת קבלת הכספים הכיר המינהל בזכותן של אגודות שונות לגביית כספים שהוצאו על ידם למטרות שונות, דבר שיצר אי בהירות.



הסכם ההלוואה הינו הסכם אמיתי ותקף אשר נעשה כדין ונחתם ע"י התובעים מרצונם החופשי ללא כפיה, עושק, או פגם אחר בכריתה, תוך הסתייעות צמודה של התובעים בעורכי דינם, שלא בכדי לא הובאו למתן עדות.

לטענתה משהחלו לבנות את ביתם ב-18/12/01 טרם חתימה על הסכם פיתוח, פעלו בניגוד לחוק ו/או להוראות המנהל תוך לקיחת סיכונים משפטיים רבים ובמצב זה מנועים התובעים מלדרוש כל סכום כספי בגין הפסד שנוצר להם ושאותו יכלו למנוע.

הסך של 39,079 ₪ שדרשה הנתבעת מהתובעים נעשה בהתאם להסכם המאוחר ומטרתו השלמת ה-52,000 $ ששילמו לסך 60,000$. לפירעון סכום זה מסרו התובעים לב"כ הנתבעת שיק על סך 39,079 ₪. למרות שידעו כי השיק צריך להיות מופנה לנתבעת לפירעון מידי, הערימו עליה ונתנו שיק דחוי לעו"ד חגי תלמי ואף שללו את הסחרות בו (מחקו בכתב יד את המילה לפקודת ורשמו למוטב). חרף תזכורות ודרישות הנתבעת להחליפו בשיק מידי לנתבעת התחמקו התובעים ולא עשו כן,וכך, גם סכום זה שהם חבים לא נפרע עד היום. השיק ניתן בנוכחות עורך דינם ולכן העלאת טענת האילוץ אחרי 6 חודשים נראית מופרכת על פניה.


סעיף 37 לפקודת האגודות השיתופיות מתיר לאגודה לקבל הלוואות מחברים והתובעים נחשבו ככאלה. אין כל הוראה בתקנון האגודה האוסר על קבלת הלוואה ולכן שיוך הסכום כהלוואה היה כדין.


יתר על כן, התובעים חתמו על 3 מסמכי ויתור על טענות ותביעות וגם מכוח זה מושתקת תביעתם ודינה להדחות.


לא הוכח כי לתובעים נגרם נזק ולחלופין וככל שנגרם, הרי שהוא נובע מהתנהגותם ומחדליהם.





דיון והכרעה
בהוראה 51 י' להוראת האגף החקלאי במנהל מיום 7/3/99 המתייחסת להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, שכותרתו: "החכרת קרקע למגורים בישובים החקלאיים", נקבע כי גבית כספים ע"י האגודה או מי מטעמה תמורת הזכות להיכלל ברשימת מומלצים כמועמדים, הינו תשלום שאינו סביר למעט, אם שולמו, הוצאות פיתוח. ההוראה הוצאה בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ. ארד מרים ואח', פ"ד נב(4) 614 והמלצת היועץ המשפטי לממשלה מיום 3.2.99. וראה לעניין זה גם פסק דינו של כב' השופט עמית ה"פ 204/01 (ח-י) אביקזר נ' מינהל מקרקעי ישראל, (לא פורסם ניתן ביום 28/07/02). סעיף 4 להוראת האגף 51י' לעיל שכותרתו : "הוצאות פיתוח, לרבות העמסת תשתיות על והוצאות פינוי" קובע כי אם הוצאות הפיתוח לפי התצהירים שמגישים המועמדים אינן עולות על 100,000 ₪ למגרש לפי מדד ינואר 1999, יש לקבל את ההצהרות ללא צורך בבדיקה. מעבר לסכום זה האגודה צריכה לקבל מהמנהל אישור ספציפי לאחר שזה יערוך בדיקה.

האם הנתבעת הפרה הוראה זו והאם ידעו התובעים אודות העובדה כי קיימת מגבלה בסכומים שניתן לגבות ?
ההסכמים הראשונים


19.
בהסכם ד/1 שצורף לת/1 מצוין בסעיף 5א כי התובעים ישלמו לאגודה סך של 39,440 $ ארה"ב "סכום זה יופקד לקרן פיתוח, אשר מטרתה ביצוע עבודות פיתוח בתחומה של האגודה". מעיון בד/2 עולה כי לשם פיתוח הישוב והענקת שירותים נוספים שאינם ממומנים באמצעות המיסים הרגילים "המבקשים מתחייבים לשלם לאגודה עבור הון האגודה את הסך השווה בשקלים חדשים ל –35,000$ ארה"ב" (סעיף 3 להסכם). נמצא אפוא כי ההסכם השני אינו הסכם להפניית התובעים למנהל או תנאי לאישור חברותם אלא הסכם של תשלום תמורה עבור הוצאות פיתוח בעבר ובעתיד, בדיוק כמו התשלום הנדרש בהסכם הראשון.

אין מחלוקת כי הנתבעת, הייתה מודעת להוראות המגבילות שיצאו מהמנהל, בזמן החתימה על ההסכמים הראשונים. ידיעתה זו נלמדת מפנייתה

לשרי הממשלה מיום 30/03/01 ומיום 07/05/01 (נספחים ה1-ה2 לת/1) בהם מלינה הנתבעת על הוראות המנהל. כך גם העיד מר גולדנברג בחקירתו עמ' 23 לפרוטוקול. המחלוקת העובדתית היא אם גם התובעים ידעו בעת החתימה על ההסכמים הראשונים אודות עצם קיומה של מגבלת גבייה (גם אם לא על גובהה). התובעים מכחישים ידיעה כזו והנתבעת טוענת בתוקף כי התובעים ידעו גם ידעו אודות קיום המגבלה וכי הצדדים שקדו ביחד כדי להתגבר את המגבלה בדרכים חוקיות. הנתבעת טוענת כי ההסדר הינו הוגן וחוקי לחלוטין.


התובעים לא הוכיחו בכל דרך כי כספים אלו שימשו/ישמשו למטרה אחרת ולמעשה אין מחלוקת כי יועדו כל כולם להוצאות הפיתוח (במובן הרחב הכולל את מה שנעשה בעבר ומה שיֵיעשה בעתיד).


דרישת הנתבעת לתשלום כולל בסך 74,000 $ כהוצאות פיתוח נוגדת על פני הדברים את הוראה 51י' לעיל, והעובדה שהסכום פוצל לשני הסכמים לצורך הגשת תצהיר למנהל שיחשוף רק את אחד ההסכמים המשקף רק חלק מהתשלום, יש בה להעיד על ניסיון לעקוף את המגבלה באופן בלתי תקין, ואין לכך הצדקה גם אם הפיתוח עלה לנתבעת יותר משהותר לגבות וגם אם ממתיישבים אחרים גבתה סכומים זהים בעבר.

יחד עם זאת, והגם שכך אני קובעת, אין בכך, בנסיבות המיוחדות של התביעה, כדי לחרוץ את התביעה לטובת התובעים. התובעים בתביעתם נוהגים כמי שטובלים ושרץ בידם וככאלה, אינני סבורה שהם זכאים להשבה/פיצוי, ונימוקיי להלן.
בהקשר זה יש לומר על פסק הדין שצורף כתקדים מנחה ה"פ 293/00 מירז נ' מושב עין איילה אגודה שיתופית בע"מ, כי אין הנדון דומה לראייה, בשל הנסיבות השונות והתנהלות התובעים, הכל כפי שיפורט.

במחלוקת העובדתית האם ידעו התובעים על המגבלה בעת החתימה, כטענת הנתבעת, או שמא לא ידעו, כטענתם, אני מבכרת את גרסת הנתבעת ואינני מקבלת טענתם של התובעים שלא ידעו כי ישנה בעיה עם הסכום שדורשת הנתבעת. התובעים אנשים משכילים, אקדמאים, נכנסו לעסקה בעיניים פקוחות לרווחה והסתייעו בייעוץ משפטי מטעמם ביחס למהלכיהם, לכל אורך הדרך. מתוך שלל התכתובות שצורפו כנספחים לתצהירים עולה כי כל חריגה מהמוסכם או אי הבנה לוותה במכתב של תובעים באופן שקשה להאמין שלא היו מודעים להתנהלות. הם רצו לרכוש את המגרש והיו מוכנים לשלם 74,000$ תמורתו. העובדה שנחתמו שני חוזים (ד1' ד2') באותו יום במקום חוזה אחד, מלמדת כי המגבלה של המנהל היתה ידועה אף להם והם ניאותו להשתתף ב"פתרון היצירתי" שהגתה הנתבעת שאחרת מדוע הסכימו לחתום על שני הסכמים נפרדים שעוסקים למעשה באותו עניין: תשלום עבור הוצאות פיתוח?


זאת ועוד, התובע בתצהירו (סע' 7.1) טוען כי הם נאלצו לחתום על שני ההסכמים. לשון ה"אילוץ" מלמדת כי אולי לא רצו לחתום אבל בהחלט ידעו מה הסכום הכולל וידעו כי יש בעיה להעבירו במנהל שאחרת על איזה אילוץ מדובר ומדוע יש צורך בשני הסכמים?.

גם התובע וגם התובעת העידו שידעו בעת החתימה על ההסכמים הראשונים שיש קשיים או עיכובים עם המנהל ומשנתבקשו בחקירה לפרט מהם הקשיים והעיכובים לא נתנו תשובות מניחות את הדעת.
לפיכך אמור מעתה- התובעים ידעו על הקושי ושיתפו פעולה בחתימה על שני חוזים נפרדים. הם לא היו חייבים לחתום ואף אחד לא כפה עליהם זאת, אבל הם היו מעוניינים במגרש ורצו לקשור את הנתבעת שתקצה להם את המגרש הספציפי שבחרו (מגרש 63). לחלופין ככל שהיה אילוץ, לשיטתם, הרי הם יכלו לבטל את ההסכם מחמת אותו אילוץ. באותו שלב התובעים טרם החלו בבניה, לא היו מושקעים ויכלו לסגת מהעסקה ברם המציאות היתה שהתובעים בחרו לשלם על החשבון סך 52,000$ ולהתקדם במימושה והם גם שבחרו בהמשך הדרך לחפש פתרון משפטי להנעת העסקה תחת ביטולה.

במאמר מוסגר, הוכח בפני
י כי בסופו של יום נאות המנהל להגדיל את הסכום שמרשה לגבות בגין הוצאות פיתוח מ-109,000 ₪ ל-140,000 ₪ נכון ליום 3.5.01 (נספח פ"א לתצהיר גולדנברג נ/2 והתצהיר המשלים נ/3). הגדלה זו מלמדת במישור העקרוני כי הסכום 109,000 ₪ לא היה סופי מוחלט ובלתי ניתן לשינוי, אלא היה מקום למו"מ ושכנוע של המנהל, כפי שארע בפועל כמסתבר, כדי להעלותו ותומך בעמדת הנתבעת לפיה בעת החתימה היתה אי בהירות. ובמישור הקונקרטי ובדיעבד, ניתן לומר כי הסך של 125,000 שננקב בתצהיר שהוגש למנהל, היה במסגרת הסכום שהנתבעת היתה רשאית לגבות.


מבחינת הכרונולוגיה, ראוי לציין כי היתר בנייה נתקבל ב-17/12/01 והתובעים החלו בבניה מיד ב-18/12/01 למרות שטרם נחתם הסכם חכירה עם המנהל. מיותר לציין כי בנייה זו נוגדת את הדין שכן לגבי שטח זה לא נחתם הסכם פיתוח.

יתר על כן, במועד התחלת הבנייה היה ידוע לתובעים כי התשלום הינו בניגוד להנחיית היועץ המשפטי לממשלה והוראת המנהל. גם בנקודה זו ולפני השקעת כספים בבנייה הם יכלו לבטל את העסקה או להקפיא את הבנייה עד שהדברים יתבהרו אך הם לא עשו כן. וכך, רק זמן רב לאחר שנחתם חוזה החכירה, ולאחר סיום הבנייה, הוגשה התביעה ביום 4/1/05. בהתנהלות זו שלהם יש משום ניסיון ליהנות מכל העולמות בבחינת אחוז בזה וגם מזה אל תנח ידך.


ההסכמים המאוחרים

ביום 24/10/02 נחתמו ההסכמים החדשים, הסכם פיתוח בו נכתב כי התובעים שילמו לנתבעת סך 125,824 ₪ (נספח ז/1 לת/1). והסכם הלוואה (נספח ז/2 לת/1) ממנו עולה כי הסכום העודף ששולם ע"י התובעים ניתן לנתבעת כהלוואה. המנהל בשלב ראשון לא אישר את התצהירים כיוון שגם בהסכם פיתוח זה נגבה סכום גבוה מהמותר. התצהירים תוקנו וביום 13/04/03 נחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש 63.

האם חוזה ההלוואה הוא חוזה למראית עין, כהגדרתו בסעיף 13 לחוק החוזים?

בע"א 630/78 יוסף ביטון נ' מזרחי דוד, פ"ד ל"ג (2) 576, בעמ' 581
נקבע

: "

בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד כוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים על הצדדים, והמערכת השניה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו

".


במקרה דנן,לא ניתן לומר כי ההסכם שנחתם היה כולו למראית עין וכי הצדדים לא התכוונו לקיים אותו.

הפסיקה מבחינה בין חוזה מלאכותי לחוזה למראית עין

:

"

בחוזה למראית עין, אין הצדדים מעונינים בקיומו של החוזה כפי שהוא משתקף כלפי חוץ. לעומת זאת בחוזה מלאכותי, מעונינים הצדדים בקיומה של העסקה המוצהרת, אם כי הם הגיעו אליה בדרך מלאכותית
" (שם, בעמ'
581
).

בע"א 53/86

עמיחי סולל נ' מתתיהו צוקרמן

, פ"ד

מב (2)625 בעמ' 631

נקבע כי

: "

המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא דבר קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, בעניין מסוים או בעניינים אחדים, אשר באה במקום ההסכמה

הגלויה ביניהם באותו נושא או נושאים, שהיא אך למראית עין. משמע
,
באותם עניינים הצדדים אינם מעוניינים לתת תוקף להסדר הגלוי ביניהם, אלא אחד משניים:נ
הם אינם מעוניינים בכל עסקה משפטית, או שהם מעוניינים בעסקה משפטית אחרת
"
.



אכן מבחינה מהותית נראה כי לא מדובר בחוזה הלוואה קלאסי וכי מטרת ההסכם היא גביית הכסף שלא ניתן היה לגבות במסגרת הסכם הפיתוח, ברם, הכוונה שהסתתרה באותו פיצול מלאכותי הייתה להתגבר על מגבלת המנהל
.
לא היה כל הסכם סמוי בין הצדדים, והתובעים אינם טוענים כי היתה הסכמה בין הצדדים לא לקיימו.

הנתבעת ודאי ציפתה כי התובעים ישלמו את הכסף והתובעים, יש לקוות, חתמו על הסכם מתוך כוונה לקיימו. ואם לא היתה להם כוונה לשלם, לא היו צריכים לחתום על הסכם ההלוואה כשהם מציגים מצג לפיו בדעתם לשלם. ואם ביודעין הציגו מצג כוזב ביחס לכוונותיהם, אין הם זכאים להשבת הסכום.
ולעניין זה ראו
ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117 בעמ' 129 שם נקבע כי:"
יכול שהסכם בין האזרח לבין הרשות שלפיו האזרח מקבל על עצמו לשלם לרשות תשלום שנדרש ממנו ללא הסמכה חוקית, ירפא את אי
־
החוקיות. כמו כן יכול שהסכם כזה ישלול את זכות ההשבה של האזרח בין שהושתתה הזכות להשבה על אי
־
החוקיות ובין שהושתתה על אילוץ. דברים אמורים בהסכם שנעשה מרצון, המבטא מפגש אמיתי של רצונות או אינטרסים ונעשה במטרה 'לסגור את העסקה
"

העובדה שמאחורי הסכם ההלוואה עמד בין השאר רצון לעקוף את המגבלה, אינו מפחית כהוא זה מכוונת הצדדים לקיימו. הסכומים בהלוואה הינם סכומים צמודי מדד ויושבו עם מכירת בית המגורים לצד ג' שיבוא בנעליהם כך שנראה שמדובר בהלוואה לכל דבר ועניין ואין מדובר במראית עין.

האם הסכם ההלוואה נחתם תחת עושק?
עילת העושק קבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973,
וזו לשונה "



מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל

הצד השני או אחר מטעמו

את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה
".
לדעתי לא ניתן לראות את הסכם ההלוואה כהסכם מנותק מהעסקה הכוללת. אם יש בכלל מקום לטענת עושק הרי זו צריכה להתייחס לכל המכלול ואם עסקינן בטענה תמת לב, כי אז יש לבטל את כל העסקה ובמסגרת זו שכל צד ישיב מלוא מה שקיבל דהיינו התובעים יצטרכו להחזיר את המגרש, אבל התובעים כמובן אינם חפצים בכך. הם מבקשים לבטל מחמת עושק רק את החלק שלא רוצים לקיים, בעוד הם מבקשים להמשיך ליהנות מפירות העסקה. דבר זה אינו ראוי לדעתי שעה שמדובר בעסקה אחת, גם אם נעשתה במספר מסמכים.

יתר על כן, אף אם אבחן את חוזה ההלוואה במנותק ממכלול העסקה, למרות שפיצול זה הוא מלאכותי, אינני סבורה כי מתקיימים בענייננו יסודות סעיף 18 כפי שפורשו בהלכה הפסוקה ביחס לעושק.
אינני סבורה כי התובעים הרימו את הנטל להוכיח שהנתבעת ניצלה את מצוקת התובעים וכי התנאים של "הסכם ההלוואה" גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל.

התובעים טוענים כי היו במצוקה שכן ההליכים התמשכו זמן רב, כשבמהלך פרק זמן זה הם החלו בבניית ביתם והשקיעו כ- 1,000,000 ₪. לטענתם הנתבעת היתה מודעת למצוקה זו. עוד טוענים התובעים כי ברור שתנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה מעצם העובדה שהיו זכאים לקבל בחזרה את הכספים ששולמו ביתר וכי הנתבעת לא היתה זכאית להם. לטענת הנתבעת, התובעים לוו בייעוץ משפטי במשך התקופה ובהתאם לעצתם חתמו התובעים כשהם סבורים כי ההסכם חוקי. התובעים התעלמו מההוראה לפיה אסור לאדם לבנות על שטח שאין לגביו הסכם פיתוח וברור כי לולא הבנייה הלא חוקית לא היו מושקעים מרבית הכספים בטרם מצב הדברים ברור.


בע"א 395/83 אריה שלום נ' יכין חברה חקלאית בע"מ פ"ד לט(2) 737 בעמ' 741, פורשה המילה "מצוקה" : "
מדובר בכל מקרה בקושי בעל משקל ואין לראות את המצוקה כאי-נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים שאין בהם חומרה מיוחדת
". בע"א 11/84 רבינוביץ אשר נ' שלב הקואופרטיב המאוחד, פ"ד מ(4), 533 בעמ' 543 ציין בית המשפט כי "
אחד המבחנים המוצעים לבחינת הקושיה, אם קיימת מצוקה שעולה כדי עושק, טמון בשאלה, אם למתקשר הייתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן למנוע את העיסקה הנוכחית
".


32.
מטענות התובעים ומהראיות שצרפו לא נראה כי התובעים היו במצוקה כהגדרתה בפסיקה, גם אם היה להם קושי תזרימי מסוים. לא מדובר בעניננו במצב קיצוני או חמור במיוחד. התובעים היו מיוצגים, עורך דינם סייע בניסוח ההסכמים ובפתרון המשפטי לסיטואציה, כיון שזה היה רצונם של התובעים, וזאת לאחר מו"מ החלפת טיוטות ושהות של זמן לשקול את הדברים, ולא כי לא היתה אלטרנטיבה אחרת שכן ברור כי התובעים יכלו בשלב זה לפנות לבית המשפט בהמרצת פתיחה, לחייב את הנתבעת להפנותם למנהל לצורך הקצאת מגרש כפי שעשו בני הזוג מירז בה"פ 293/00 תומר מירז נ' מושב עין אילה (לא פורסם ניתן ביום 04/04/01 )אשר צורף לסיכומיהם. בכלל טענת העושק מוזרה נוכח יצוגם ע"י עורך דין. טענת עושק היא מצב עובדתי שיש להוכיח ולא די בטענות בעלמא. העד הנכון להוכחת העושק היה אותו עורך דין שישפוך אור על הנסיבות, אך התובעים נמנעו מהבאתו. הלכה פסוקה היא כי בשעה שעד רלבנטי אינו מוזמן להעיד ואין לכך הסבר סביר, נוצרת הנחה לפיה אילו הובא, היתה עדותו פועלת לרעת בעל הדין שנמנע מלהזמינו וככל שהראיה יותר משמעותית כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות יותר מכריעות ויותר קיצוניות נגד מי שנמנע מהצגתה. וראה ע"א 548/78 שרון ואח' נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760, ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 602 וכן י. קדמי, על הראיות חלק ג', תשס"ד – 2003, עמ' 1656.

יצוין כי גם החתימה על כתבי הויתור בתאריכים שונים, כפי שיפורט להלן, וגם מסירת השיק ע"ס 39,070 ₪ במעמד חתימת הסכם ההלוואה, מצטברים לתמונה כוללת המעידה כי לא היה מצב של כפיה או עושק אלא הסכמה לשלם ללא כל הסתייגות או תחת מחאה, או גרוע מכך, הצגת מצג שיש נכונות לשלם, תוך תכנון שלא לפרוע את ההתחייבות ועוד לתבוע אח"כ.
בשים לב לכל האמור, התובעים לא הוכיחו את טענת העושק במידה הנדרשת.

פרשת השיק - התובעים לא היססו לטעון כי אף השיק שניתן על ידם במועד חתימת ההסכמים המאוחרים ניתן אף הוא באילוץ. גם בענין זה יש לזכור כי גם השיק ניתן בייעוץ בא כוחם ולאחר שנוהל כאמור מו"מ והיה סיפק בידם לשקול את הדברים.

מכתבו של התובע לנתבעת, נספח ס"ט לתצהיר הנתבעת, אינו תומך בטענת האילוץ במשמעה המשפטי. במכתב זה התובעים לא מתכחשים לזכותה של הנתבעת לקבל את סכום השיק אלא אומרים כי נוכח העובדה שלקח זמן למכור את ביתם ולאור מצוקת נזילות, הם לא יכולים לשלם כעת ומבקשים להקפיא את העניין עד גמר האכלוס. אין להם אפוא כל טענה של כפייה ושלילת רצון חופשי, אלא בקשה לדחייה בתשלום. דברים אלו מדברים בעד עצמם ותומכים במסקנה כי העלאת טענת העושק או האילוץ נולדה בדיעבד, זמן רב לאחר מעשה כתירוץ לאי פירעון השיק שנתנו, כמו ההסכם שחתמו.

טענת איסור לקיחת הלוואה ע"י אג"ש- ס' 37 לפקודת האגודות השיתופיות ותקנון האגודה:
מעיון בתקנון האגודה (נספח ט לת/1), לא מצאתי איסור על לקיחת הלוואה. אציין כי ב"כ התובעים גם לא הפנה את בית המשפט לסעיף ספציפי בתקנון בעניין זה.


ס' 37 לפקודת האגודות השיתופיות אוסר על קבלת הלוואות ופיקדונות ממי שאינם חברים. סעיף 2 לפקודה מגדיר "חבר" - כולל אדם המצטרף לבקשה לרישום אגודה ואדם אשר נתקבל כחבר לאחר רישומה בהתאם לתקנות האגודה ולפקודה זו ולתקנות שהותקנו על פיה, והואיל והתובעים עונים על הגדרת חבר, דין טענה זו להדחות.


כתבי ויתור
לטענת הנתבעת יש לדחות את התביעה נוכח חתימת התובעים על כתבי ויתור ב-3 מועדים שונים בהם הצהירו כי לא יהיו להם טענות ותביעות נגד הנתבעת. לטענת התובעים נספח "א" לנ/2 מותנה בחתימת הסכם חכירה עד ליום 05/02/03 והואיל והסכם זה נחתם רק ביום 13/04/03 כתב הויתור אינו תקף. ביחס לנספח "ב" לנ/2, הוא מותנה בקבלת משכנתא תוך 203 ימים מיום החתימה, התובעים לא לקחו משכנתא ולכן גם כתב ויתור זה אינו בתוקף. ביחס לנספח ע"ב לנ/2 המסמך אינו חתום ע"י הנתבעת ומטעם זה אינו תקף.

לטענת הנתבעת ביחס לנספח "א", אכן הסכם הפיתוח נחתם זמן קצר לאחר המועד אך חלק גדול מהעיכוב נבע מכך שהתובעים לא מהרו לחתום על הסכם זה. היה קושי לקבל מהמנהל את הסכומים לתשלום ולא היה כל מאמץ מצד התובעים לפתור בעיה זו. ביחס לנספח "ב" אין מחלוקת כי התובעים קיבלו משכנתא. ביחס למסמך "עב" טוענת הנתבעת כי הבהירה לתובעים בע"פ ובכתב כי אין לה תביעות נגדם כך שהיעדר חתימתה על מסמך זה אינו משנה. עוד נטען כי גם אם קיים חוסר כלשהו באחד מכתבי הויתור, דבר המוכחש, קריאה של שלושתם תלמד שכוונתם האמיתית של התובעים הייתה לוותר על הסכומים אותם הם תובעים בתביעה דנן.


אני מוכנה לקבל טענות התובעים בדבר אי כניסה לתוקף של שני כתבי הויתור הראשונים מתאריכים

24/10/02 ומ-1/10/03 (נספחים א,ב לנ/2) מהטעמים שנטענו על ידם ומהטעם כי עצם יצירת כתב הויתור האחרון מיום 25/1/04 מלמד כי הצדדים סברו שאין די בכתבי הויתור הראשונים. עם זאת נספח ע"ב הוא מסמך מפורש בו מאשרים התובעים בכתב ובחתימתם כי אין להם ולא תהינה להם דרישות או תביעות מכל סוג ומין נגד הנתבעת או מי מנציגיה. העובדה שהנתבעת לא חתמה אין בה לשנות את המצב שכן אין מחלוקת והאגודה הצהירה בריש גלי כי אין לה טענות תביעות ולא תגיש כאלה נגד התובעים. מסמך זה אם אין בו השתק משפטי ממש בשל ההתחייבות של התובעים, יש בו למצער כדי להצביע על הלך רוח התובעים ועל כך כי באותו מועד (אחרי השלמת העסקה וחתימה עם המנהל) התובעים אינם מעלים כל טענה של אילוץ, כפיה, חוזה למראית עין וכיו"ב ולכן יש לקבוע כי טענות התובעים בעניינים אלו לא הוכחו.


לסיכום התובעים לא הוכיחו זכותם להשבת הסכום שבחוזה ההלוואה המתבטא בהפרש של 105,460 ₪ או כל סכום אחר.


שאר נזקי התובעים

ירידת ערך דירת התובעים
: לטענת התובעים לשם מימון הרכישה החלו בהליכי מכירת בית מגוריהם בנצרת עילית. במרץ 2002 אף מצאו קונה וסוכמו עקרונות מכירת הדירה. בשל הפסקת הבנייה הודיעו לרוכש על הביטול. הרוכש הסכים לביטול ההסכמות ולאחר שסיימו לבנות את ביתם ביישוב הודיע כי יהיה נכון לרכוש את דירתם בסכום הנמוך ב-30%. התובעים צרפו תצהיר של הרוכש מר פייצר לתמיכה בטענתם, לפיו פרטי המכר סוכמו בע"פ ומסיבות טכניות בלבד לא נחתם הסכם מכר בכתב.


הוכח בפני
י כי יש קשר עסקי בין התובע לאותו מר פייצר וכי ההסכמה בינהם היתה כללית בלבד. וכך העיד התובע בענין זה :
לא היה מסמך בכתב, היתה הבנה בעל פה שהוא הולך לקנות את הדירה. לצורך עשיית העסקה לא היה עורך-דין שטיפל, היתה רק הבנה, היתה לחיצת יד. לא היה שום מסמך, ולא כתבנו שום מסמך שלאף אחד אין תביעות בעקבות אי ביצוע העסקה. אין לי מסמך של פייצר ביחס לכספים כלשהם, היו בינינו רק הבנות

" (עמ' 12 שורות 16-20). אני קובעת כי בהבנות כלליות אלו אין די לצורך עסקה במקרקעין הדורשת יתר פירוט ומרכיב של כתב שיש בו להעיד על רצינות העסקה. לפיכך אני קובעת כי התובעים לא הרימו את הנטל בראש נזק זה.


ריביות בגין ההלוואות
: לטענת התובעים כיוון שלא מכרו דירתם ולשם מימון הבנייה נאלצו לקחת הלוואות לשם מימון הבנייה אשר הריביות עליהן כ- 50,000 ₪.


אזכיר כי התובעים החלו לבנות את ביתם בטרם חתימה על הסכם חכירה, כשהיו מודעים לקשיים במנהל
תוך חיפוש דרך משפטית בעזרת עורכי דינם "להכשיר את השרץ" (כך במילותיהם), הכל כדי שיוכלו להשלים את עסקת המקרקעין. בכך הכניסו עצמם, מרצונם, ובהכרה מלאה, להשקעה וסיכון כספי שלא היו מחויבים בו ובאופן שלא השתלם להם לאחר השקעת הכספים, לבטל את העסקה.
הנתבעת אינה צריכה לשאת בסיכון המיותר שהתובעים החליטו לקחת על עצמם.
הלכה פסוקה היא כי עיקרון הקטנת הנזק, המוצא ביטויו בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 ובסעיף 68 לפקודת הנזיקין בענין אשם תורם, קובע כי אין המפר או המעוול חייב בפיצויים בגין נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין. וראה ע"א 1530/02 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' יובלים אגודה שיתופית פ"ד נח(6), 822, 832-833.


התייקרות מחיר המגרש:
לנתבעת אין שליטה על המחיר שגובה המנהל ואין התחייבות כי זה לא ישתנה במהלך העיכובים. מובן כי המחיר הקובע הוא זה המעודכן בעת החתימה עם המנהל ולא הונחה תשתית ראייתית מספקת כדי להטיל אחריות על הנתבעת או למצער לקבוע איזה חלק מהתקופה באחריותה ולכן התובעים לא הרימו את הנטל במידה הנדרשת להוכיח רכיב זה.




השבת מיסי האגודה בשל העובדה שלא התגוררו בישוב ולא קיבלו שירותים בפועל
: אכן התובעים שילמו מיסי וַעַד חודשִיים ממועד קבלתם עד לסיום הבנייה בסך 255 ₪ לחודש (34 חודשים) וכן דמי מינוי בבריכה בסך 1,000 ₪ למרות שלא התגוררו ביישוב, ברם הם התחייבו בהסכם עם הנתבעת לשלם את המיסים מיום חתימת ההסכם וניתנה להם זכות מיידית להשתמש בשירותי האגודה וראה ס' 5(ג) לנספח ד/1 וס' 5(ד) לנספח ז/1 שצורפו לת/1. התובעים מעולם לא הסתייגו מסעיפים אלו, שילמו את המיסים ולא טענו כל טענה בעניין זה עד להעלאתה לראשונה בתביעה בשנת 2005. לא ראיתי איזו עילה עומדת להם בענין זה ואני דוחה גם דרישה זו של התובעים.


עבודות פיתוח:
לטענת התובעים הם נאלצו להאריך את קו הביוב עד לגבול המגרש בעלות של 5,000 ₪. התובעים צרפו העתק ממכתבם בעניין זה לחברי הועד (נספח יא לת/1). לטענת הנתבעת קו הביוב הגיע עד למגרש התובעים הנתבעת מעולם לא נדרשה להאריכו. התובעים לא הרימו את הנטל גם בטענה זו ובהעדר ראיות, כגון העדת הקבלן שביצע את הארכת קו הביוב, אישור על תשלום לקבלן או מכתב מטעם הנתבעת הדוחה דרישה זו אני דוחה טענה זו.


נזקים כללים: הפסד ימי עבודה, נסיעות התייקרויות שונות ועוגמת נפש בסך 25,000 ₪
: לא הוכחו הפסדים בעין ו/או הצדקה לפצותם בגין הפסדים נטענים אלו.
אני דוחה את הדרישה לפיצוי בגין עגמת נפש מאותם טעמים שפורטו בפסק הדין לעניין התנהלותם של התובעים בפרשה.

אשר על כן אני דוחה את התביעה. בשל העובדה כי הנתבעת גבתה סכומים בניגוד למותר לפי הוראות המנהל באותו זמן, והואיל ועסקינן בגוף ציבורי, המעט שאוכל להביע את מורת הרוח יתבטא באי השתת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לטובתה, ולכן כל צד ישא בהוצאותיו.



ניתן היום,
כ' אב תשס"ט, 10 אוגוסט 2009, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 1136/05 ניבה פורן, אלי פורן נ' טל-אל ישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ (פורסם ב-ֽ 10/08/2009)