פסקי דין על קדמוני השקעות (1989) בע"מ | פסקי דין על בני אשכנזי אספקת מזון(1997) בע"מ

6841/99 א     10/01/2002




א 6841/99 קדמוני השקעות (1989) בע"מ נ' בני אשכנזי אספקת מזון(1997) בע"מ




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום נתניה
א
006841/99
א 001778/00


בפני
כב' השופט, חאלד כבוב

תאריך:
10/01/2002




קדמוני השקעות (1989) בע"מ

בעניין:

תובע
עו'ד תל צור

ע"י ב"כ





נגד




בני אשכנזי אספקת מזון(1997) בע"מ



נתבע
עו"ד שטוסל יעקב

ע"י ב"כ

פסק דין

1.
ביום 10.10.01 ניתן על ידי

פסק דין
חלקי, בשאלת החבות, וזאת נוכח המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים באשר לסיבה ו/או המניעה לקבלת היתר לשימוש חורג ו/או רישיון עסק להפעלת עסק של מסעדה במושכר, וזאת לאחר שהוגשדו לבית המשפט תעודות עובד ציבור, מפות ותוכניות בנוגע למושכר, פרוטוקול של הועדות הרלוונטיות ונשמעו עדים מטעם הצדדים.

ב

פסק דין

חלקי זה, קיבלתי והעדפתי את גירסתה של התובעת, והוספתי שהנתבעת, ברשלנותה, ו/או במחדליה, הביאה לתוצאה הנ"ל.

כן חייבתי את הנתבעת (התובעת שכנגד) לשלם לתובעת (הנתבעת שכנגד) את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ + מ.ע.מ.

2.
ביום 15.11.01 הגישו ב"כ הצדדים לתיק ביהמ"ש הודעה שנושאת כותרת "הודעה על הסכמה דיונית", בו הוסכם כדלקמן:

א.
פסק הדין החלקי יסיים את הדיון בתביעה הנגדית שהגישה הנתבעת בת.א.

1778/00.

ב.
לגבי תביעת התובעת בת.א. 6841/99, יקבע בית המשפט, האם ובאיזו מידה זכאית הנתבעת לקזז את הסכומים שהשקיעה בהשגחת מבנה המושכר.

ג.
הצדדים יסכמו את טענותיהם בכתב, בשאלה זו בלבד, במועדים המוסכמים.

ד.
אם יקבע בית המשפט כי לנתבעת זכות קיזוז – ימשך הדיון לצורך בירור היקף
השקעתה, ואם לא – יסתיים הדיון בתיק ויינתן

פסק דין
בהתאם לתביעה.

ה.
הצדדים יעלו את טענותיהם באשר להוצאות ושכה"ט, בסיכומים שיוגשו בשלאת הזכות לקיזוז.

3.א.
עו"ד שטוסל, ב"כ הנתבעת, העלה מספר טענות בנוגע לשאלה שבמחלוקת, תוך שאינו מתעלם מקיומה של הוראת סעיף 8 לחוזה השכירות שקבע:

"השוכר יהיה רשאי להכניס שינויים ותיקונים במסעדה כדי להתאימה לצרכיו ולמטרותיו, אולם מוסכם כי השינויים האמורים יהיו לרכושו של המושכר בתום תקופת השכירות...".


ב.
ראשית, טען עו"ד שטוסל שכוונת הצדדים היתה לויתור כאמור ובלבד שתקופת השכירות הנקובה בהסכם, דהיינו 5 שנים ועוד אופציה ל-5 שנים נוספות, היתה מתממשת.


חובת ההשבה חלה מכח סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי) בסע' 3 לחוק החוזים (תרופות), עומדתלא רק לצד הנפגע אלא גם לצד המפר – וזאת כדי למנוע התעשרות לבתי מוצדקת, וגם משום הכלל שאין עוד טעם להשאיר בידי הצדדים תוצאות החוזה שהתהוו בעבר, עובר לביטול.


הוסיף עו"ד שטוסל שעל בית המשפט, בבואו להכריע בסוגיה זו, לבדוק האם ביטלה התובעת את חוזה השכירות (ולטענתו עצם הגשת התביעה לבית המשפט ובה עתירה להצהרה על ביטול החוזה – מהוה הודעת ביטול כנדרש בסעיף 20 לחוק החוזים, חלק כללי), והשאלה השניה – האם אין בהוראות סעיף 8 לחוזה השכירות כדי לשלול מהנתבעת זכות ההשבה?

ג.
באשר לשאלה השניה, גורס עו"ד שטוסל, שסעיף 8 לחוזה אינו דן כלל ועיקר בסיטואציה של "הפרת" חוזה, ועל כן אין לראות בו מעין ויתור על חובת ההשבה.


זאת ועוד, מוסיף עו"ד שטוסל שלא היתה למי מהצדדים, בעת כריתת חוזה השכירות, כל כוונה לוותר על השקעותיה במושכר במקרה שבו החוזה יבוטל, ומפנה הוא בנדון להוראות סעיף 16 לחוזה השכירות בו ניתנה לשוכרת (הנתבעת) אפשרות להשתחרר מחיוביה עפ"י החוזה בתנאי שתביא שוכר שיחתום על הסכם זהה.

עוד טוען עו"ד שטוסל, שהעברת הבעלות למשכיר, כפי שנוסחה בסע' 8 להסכם, כוונתה היתה שהעברה כזו תתבצע אך ורק בתום תקופת השכירות – דהיינו, נקבע מועד לכך.

גם אם הנתבעת במחדליה גרמה להפרת החוזה, הרי אין לאפשר מצב בו התובעת תתעשר שלא כדין על חשבונה.

ד.
עוד טען עו"ד שטוסל, שגם אם ויתרה הנתבעת בחוזה השכירות על זכות ההשבה, הרי מדובר בזכות קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה, והפנה הוא בנדון לפרשת נס
נ. גולדה, ופסיקה וספרות התומכים בתפיסה זו,
והוסיף שעל מנת שתיחשב הנתבעת כמוותרת על זכות זו, חייב הדבר להשתמע בבירור מאומד דעת הצדדים, מתוך החוזה ומכלל הנסיבות.

4.
עו"ד תל-צור חלקה על טענותיו של עו"ד שטוסל, הכל מהנימוקים הבאים:

א.
תקופת השכירות המקורית שהוגדרה בחוזה הינה 3 שנים ולא 5 שנים, והפנתה היא לסע' 2 לחוזה – אם כי מודה היא שניתנה לתובעת אופציה להארכתו, לתקופה נוספת של 5 שנים.


החוזה נערך על ידי הנתבעת או מי מטעמה, ועל כן, בכל מרקה של ספק באשר לנוסחו, יפעל
לרעת המנסח-הנתבעת.

הנתבעת מלכתחילה גילתה כוונתה, בעצם קביעת תקופת שכירות לא ארוכה, 3 שנים, שהיתה מודעת היטב לאפשרות של חוסר הצלחת העסק, ולפיכך שמרה לעצמה הזכות לצאת מהמקום בתום לתקופת שכירות ראשונית זו – ואף על פי כן, בחרה להשקיע השקעותיה במושכר.

ב.
לנתבעת עמדה הזכות "להביא" שוכר אחר תחתיה, שייטול על עצמו חיובים זהים לאלה שהיא נטלה –ומשלא עשתה כן, אין לה לדרוש השבה של השקעתה.

הנתבעת השקיעה השקעותיה עוד בטרם קבלת היתר לשימוש חורג, הפעילה המסעדה בטרם קבלת ההיתר, וגרמה בעצמה לסגירת העסק ואובדן השקעתה.

ג.
עוד הוסיפה שהתובעת תבעה אכיפת הסכם השכירות בתשלום חוב דמי השכירות עד תום תקופת השכירות, מאחר ולטענתה עד היום לא נמצא שוכר שיינכס למושכר – ולפיכך לא זכתה היא בכל טובת הנאה מעצם פינוי המושכר קודם לסיום תקופת השכירות, אלא להיפך.

עוד נטען שתנאי לכל השבה, מתן הודעה על ביטול ההסכם, והודעה שכזו לא נתנה, ותביעת התובעת לפינוי המושכר נועדה לצמצם את נזקיה במציאת שוכר חלופי – ואין הצד המפר זכאי לטעון להשבה.

ד.
עוד נטען כי הסכם השכירות, בנוסחו, ביטל את זכות ההשבה שעמדה לנתבעת, והרי הנתבעת היא שגרמה במחדליה ובמעשיה לביטול השכירות עקב הפרה, כאשר מבחינת התובעת ההסכם לא בוטל.


באשר להיות זכות ההשבה זכות קוגנטית שאין להתנות עליה, הרי מדובר בדעת יחיד, אגב אורחא, ולא בדעת רוב – ולא הושגה מקרה הכרעה שקבעה הלכה מחייבת.

ה.
לבסוף, טענה התובעת כי אין להחיל את דיני עשיית העושר – משום שהתובעת ממילא לא התעשרה במקרה זה, כי אם ההיפך הוא הנכון, ואם בית המשפט יקבל עתירת הנתבעת – הרי התובעת מצא עצמה בפני
שוקת שבורה
- במובן זה שתצטרך לשאת בתשלום בעוד שבפועל הריסת התוספת תחייבה בהוצאות נוספות.

6.
סע' 25 לחוק החוזים קובע את הדרך שעל ביהמ"ש לפרש חוזה לפי אומד דעתם של הצדדים, והכוונה, השארת כוונתם, כאשר סעיף קטן ב' קובע חזקה המושתתת על רצונם של צדדים לחוזה, לפיה התכוונו לקיים את החוזה.


מבחן אומד הדעת מהווה בעצם ניסיון לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים, כוונה משותפת, כפי שבוטאה בחוזה, כאשר המקור האמין והחשוב ביותר לאומד דעתם של הצדדים, הוא החוזה עצמו.

כאשר לשון החוזה מצביעה בבירור על דעתם של צדדים, אין הצדקה ואין צורך ללכת אל מעבר לה. חזקה על לשון ברורה ומפורשת, שהיא מביעה את כוונת הצדדים ומשקפת את רצונם, וראה לעניין זה ע"א, 406/82, נחמני נ' גלאור, פד"י מ"א (1) בעמ' 500-499.

בע"א 179/73, בחן נ' לייבוביץ, כ"ח(1) בעמ' 710, קבע כב' השופט ברנזון:

"עד כמה שאפשר יש לתת לדברים פירוש מילולי לפי פשוטו של מקרא ולפי כללי הדקדוק".



כאשר חוזה מדבר בעד עצמו ולשונו ברורה, מסתיים תהליך הפירוש במילות החוזה הכתובות, ואין הכרח שביהמ"ש יעבור למעגלי פרשנות חיצוניים נוספים.

7.
באשר למחלוקת העקרונית בין ב"כ הצדדים, האם זכות ההשבה היא קוגנטית או דיספוזיטיבית, והרי ב"כ התובעת טענה בפני
כי מדובר בזכות דיספוזיטיבית שניתנת להתנייה בהתאם לרצון הצדדים, בעוד שעו"ד שטוסל טען שמדובר בזכות קוגנטית שאינה ניתנת להתנייה.


אכן בסוגיה זו קיימות דעות לכאן ולכאן, בין המלומדים וגם בין הפוסקים, כאשר מחד נקבע בע"א 842/79, נס נ' גולדה, וכן בע"א 4606/90, שם נקבע שהזכות להשבה היא קוגנטית כמו הזכות לביטול חוזה, ומוסיף שקיימת סכנה שבשלילת זכות ההשבה של המפר, אשר עלולה להביא לכלל התעשרות לא ראויה של הצד המקיים, במקרה שבו נזקיו צנועים בהשוואה לסכומים שכבר קיבל על חשבון העסקה.

אמנם, כב' השופט דב לוין כתוארו אז, היה ער לקיומה של דעה אחרת בפסיקה,
ומפנה הוא אף לדעתו של כב' השופט אשר, בע"א 186/77, כאשר לפי דעה זו,
זכות ההשבה היא בבחינת תנאי מכללא, ולאו דווקא הוראה קוגנטית, ותנאי
מכללא זה קיים ומחייב בגדר חיוב חוזי, כל עוד לא נאמר במפורש אחרת בחוזה
עצמו.

גם כב'
השופטת נתניהו, כתוארה אז,
בע"א 156/82, ליפקין נ' ציר הזהב, נקבע כי נתן להתנות על זכות ההשבה: "מדוע לא יהיו הצדדים חופשיים להתנות, כי במקרה של הפרה, לא יהיה הנפגע זכאי להשבה, לא בעין ולא בשווי, וכי ימצא את הגנתו בתקיפה אחרת....".
גם כב' השופט מצא בע"א 588/87, כהן נ' שמש, פד"י מ"ה (5) בעמ' 297 הביע דעתו כי גם לדידו אין כל מניעה בהתנייה בחוזה, שלא תחול חובת השבה - כל עוד אין הדבר מנוגד לתקנת הציבור.

8.
עקרון חופש החוזים קובע את חירותם של פרטים להתקשר בחוזים ואת חירותם לעצב את תוכנם של חוזים אלה, כאשר הנחת היסוד של דיני החוזים היא, שבהעדר הוראה מפורשת אחרת, יכולים צדדים להתקשר בכל חוזה שירצו, ולצקת לתוכו כל תוכן שיחפצו, כאשר פירושו של עקרון זה הינו שהסכמים שעשו פרטים, תוך הגשמת חופש החוזים - יאכפו (ראה ע"א 414/87,
וכן ספרה של פרופסור שלו על דיני החוזים, בעמ' 26).

יישומו של עקרון חופש החוזים במקרה דנן, מחייב את ביהמ"ש להגיע לכלל מסקנה שבנסיבות הרלוונטיות, שבהן ערכו הצדדים את אותה התקשרות חוזית ביניהם, צפו גם צפו הצדדים אפשרות של אי השבה של המחוברים למושכר, שחוברו בהשקעה של השוכרת דווקא, כאשר הוסכם מפורשות בין הצדדים, שבאחד המקרים שפורטו על ידם:
עם תום תקופת השכירות המקורית;
ו/או
עם תום תקופת השכירות הנוספת לאחר ניצול האופציה;
ו/או
עם הכנסת שוכר אחר תחתה של השוכרת;

הרי בהתקיים אחת מאפשרויות אלה, מוותרת השוכרת ויתור מוחלט ובלתי מותנה על זכות ההשבה שקיימת לה על פי דין, וככל הנראה הדבר נעשה מתוך שיקולים מקדמיים, ששקלו הצדדים בבחינת שיקולי כדאיות של שני המתקשרים, ואין בהוראות ההסכם אלא עיגון רצון הצדדים, והבאתו לידי ביטוי מפורש ובלתי מותנה באותן הוראות שנזכרו בהסכם.

אמנם גם בין המלומדים היתה מחלוקת לגבי הסוגיה של יכולת הצדדים להתנות, אם בכלל, על זכות ההשבה, אך גם לדעת פרופסור שלו בספרה, שמפרטת גם את הדעה הסותרת, יש מקום לקבוע שזכות זו היא דיספוזיטיבית שניתנת להתנייה, וכהגדרתו של כב' השופט מצא, בפרשת כהן נ' שמש, על ביהמ"ש לבחון במקרה שאחד הצדדים ויתר על זכות ההשבה, שויתור על הזכות אינה מנוגדת לתקנת הציבור, כאשר פרופסור שלו מוסיפה גם קיום תנאים נוספים שעל ביהמ"ש לבחון, לרבות, עקרון תום הלב, והפעלת שיקול דעתו של ביהמ"ש, כפי שביהמ"ש מפעילו בבואו לדון בסוגיית פיצוי מוסכם, לפי סע' 15 (ג) לחוק התרופות.

9.
דומני שקבלת שקבלת עתירתו של עו"ד שטוסל, עלולה להביא למצב שביהמ"ש יתערב
שלא לצורך, בחירותם של צדדים לצקת כל תוכן לחוזה שבו התקשרו, ובו הביעו באופן מפורש את רצונם המלא והמוחלט.

טול לדוגמא מקרה שבו ראובן מתקשר עם שמעון בחוזה שכירות, שבמסגרת
ראובן שוכר משמעון נכס במצב פיזי ירוד, וכחלק מהתמורה שהסכימו עליה
הצדדים, התחייב ראובן לשפץ נכס זה, ולשלם בתקופת השכירות דמי שכירות
מופחתים, כאשר בתום תקופת השכירות עותר ראובן לביהמ"ש לחייב את שמעון
להשיב לו את כל אותם סכומים שהשקיע בשיפוץ המושכר, עתירה שאם תתקבל
על ידי ביהמ"ש יהיה בה משום התערבות שמאיינת ופוגעת בחירותם של הצדדים,
לקבוע כל תנאי בהסכם בו התקשרו.
אין מדובר רק בתוצאה שאיננה רצויה, אלא כל התערבות בחופש החוזים במקרה דנן, עלולה לעוות את רצון הצדדים, לאיין אותו, כאשר ביהמ"ש, מכח הוראה שבדין, מחייב את שמעון להשיב לראובן את השקעתו במושכר, כאשר מלכתחילה התכוונו הצדדים לכך שהשקעה זו תהווה חלק מדמי השכירות המוסכמים - זו דוגמא שבה אימוץ עתירת ב"כ הנתבעת, עלול להביא לעיוות דין לא רצוי.

הדוגמא שהבאתי לעיל, תוך יישומה על נסיבות המקרה שבפני
, מביאה אותי לכלל תוצאה שהצדדים היו מודעים היטב לעובדה שעם תום תקופת השכירות המקורית, או בהתקיים אחת משלושת התנאים שפירטתי לעיל, מוותרת השוכרת על זכות ההשבה בגין כל השקעה קבועה במושכר, כאשר בהתאם להסכמה זו, זכותה השבה עומדת לה אך ורק לגבי מה שאינו מחובר, והושקע על ידה במושכר.

מכלל ההן, לומדים על הלאו במקרה שכזה, והרי הצדדים קבעו מפורשות שזכות הנתבעת להשבה עומדת לה באופן מוגבל, כאשר היא מוותרת מפורשות על יתר זכותה להשבה, הכל
בהתאם למפורט ומוסכם בהסכם.

10.
אינני יכול להתעלם במקרה שבפני
מעצם קביעתי בפסק הדין החלקי, שם קבעתי
כאמור שחוזה השכירות בין הצדדים בא לכדי סיום, דווקא משום רשלנותה
ומחדליה של השוכרת, היא הנתבעת.

קבלת עתירתה של הנתבעת, לחייב את התובעת להשיב לה את שהשקיעה במושכר, עלולה להביא לתוצאה בלתי צודקת במובן שדווקא הנתבעת, כמי שהפרה את הסכם השכירות, תצא נשכרת מכך, בעוד שהתובעת, שלא היה לה כל עניין לביטול הסכם השכירות, ודווקא היה לה עניין בהמשך קיומו, תחוייב חיוב נוסף על זה שאותו צפתה בהתקשרות שבין הצדדים, על לא עוול בכפה.

אם אוסיף לכך את טענת ב"כ התובעת, שמיום שנטשה הנתבעת את המושכר, לא הושכר המושכר לאחרים, ונזקיה של התובעת עולים לאין שעור על סכום ההשבה הנתבע, הרי הדבר מהווה בגדר סיבה נוספת, מוצדקת, לאי קבלת טענתה של הנתבעת לקיזוז השקעותיה במושכר.

11.
סופו של דבר, משהגעתי לכלל מסקנה שהנתבעת ויתרה במפורש על זכות ההשבה, בקונסטלציה הנוכחית, כשיקול עסקי שנשקל היטב, כאשר ויתור זה הותנה בסיום תקופת ההתקשרות – ותוך ששמרה לעצמה הזכות להשבה לגבי מתקנים שניתנים לפירוק – הרי מדובר בויתור ברור וחד משמעי – כך שאין זה ראוי ומוצדק שבית המשפט יתעכב בו, יבטלו או יגבילו.

אשר על כן, מצאתי לדחות את טענת הקיזוז שהועלתה על ידי הנתבעת, וכפועל
יוצא מכך, אני מקבל את תביעתה של התובעת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 53,450 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה
וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

כמו כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד
בסך של 5,000 ₪ בתוספת מ.ע.מ., כאשר סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית
מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.


ניתן היום כ"ו בטבת, תשס"ב (10 בינואר 2002) בלשכתי

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים בדואר רשום

חאלד כבוב
, שופט







א בית משפט שלום 6841/99 קדמוני השקעות (1989) בע"מ נ' בני אשכנזי אספקת מזון(1997) בע"מ (פורסם ב-ֽ 10/01/2002)