פסקי דין על האני זבידאת | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה | פסקי דין על אניטה בן שלמה | פסקי דין על יוליה ובוריס שטראים ואח' |

114/09 ערר     12/07/2009




ערר 114/09 האני זבידאת נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה, אניטה בן שלמה, יוליה ובוריס שטראים ואח'








ערר מס': 114/09
גוש: 11686 חלקה: 11
מקום הבניה: שדרות הנשיא 34, חיפה
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

האני זבידאת

העורר

- נגד -

1. ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה

2. אניטה בן שלמה

3. יוליה ובוריס שטראים
4. נירה שוורץ
5. עמירה וברוך קרלין
6. רות ברגיר
7. רחל ראשית
המשיבים

החלטה

1. העורר הינו בעל זכות שכירות בחלק מהנכס הידוע כגוש 11686 חלקה 11 (להלן: "החלקה"), והוא מפעיל בו שירותי רחיצה לרכב ומכון לתיקון תקרים ("פנצ'ריה"). מצפון לעסק קיימת תחנת תדלוק הקיימת במקום מזה עשרות שנים (עוד מתקופת המנדט).
2. על החלקה חלה תכנית חפ/677א (להלן: "התכנית"), אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 1960. התכנית ביצעה תכנון מחודש של "ככר החורשה" (הנמצאת בצומת רחוב החורשה ושדרות הנשיא), וביטלה את תכנית חפ/677 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1948.
3. על פי תשריט התכנית, בחלקה 33 (אשר החלקה הינה חלק ממנה היום), קיימת תחנת תדלוק, וכן שני מבנים המסומנים להריסה. התשריט מציין את קווי הבניין כשרטוט, כאשר קו הבניין הקדמי הוא 5 מ' לכיוון שדרות הנשיא (שם נמצאת תחנת התדלוק), ו-4 מ' לכיוון רחוב החורשה. בסעיף 10 לתקנון התכנית נקבעו ההוראות הבאות לגבי אזור מגורים א' (ההדגשה הוספה - ו.ע.ח.):
"ישמש לבניני מגורים בני 2 או 3 קומות כפי שמסומן בתסריט. קומת הקרקע של הבנין שיבנה לצד שדרות הנשיא על החלקות 92 ו-93 מיועד לבתי קפה וחנויות עם השימושים המותרים באזור מגורים "א". חנויות בעלות אופי מיוחד (דברי אומנות, תערוכה או כדומה) תותרנה בבנין שיוקם על חלקה 323. תחנת סיכה ורחיצת מכוניות תותר בבנין שיוקם על החלקה 33. תחנת הדלק הקיימת על חלקה 33 תותר להישאר."
4. ההוראה הנ"ל חוזקה גם בסעיף 11(ז) לתקנון התכנית (העוסק בתנאי בנייה מיוחדים למגרשים הכלולים בתכנית), אשר קבע כדלקמן:
"בבנין המוצע על החלקה 33 חותר לצד רחוב החורשה להתקין תחנת סיכה ורחצת מכוניות"
5. הוראות התכנית הינן ברורות ביותר - על אף שחלקה 33 מסומנת כאזור מגורים "א", הותרה בה בנייה גם של תחנת סיכה ורחצת מכוניות. לא הותרו שימושים נוספים הקשורים ברכב (כגון מכונאות, פחחות וכיו"ב), אלא רק שירותים אלו. בנוסף, הוראות התכנית ברורות לגבי מועד התרת השימוש - זה ייעשה רק לאחר שייבנה המבנה המוצע על חלקה 33, אשר גבולותיו מסומנים בבירור בתשריט, והוא בא במקום שני המבנים המסומנים להריסה.
6. בפועל, חרף השנים הרבות שחלפו מאז אישורה של התכנית, הבניין הצמוד לתחנת התדלוק לא נהרס, ולא נבנה במקומו מבנה אחר. עם זאת, הוקמו בעורף תחנת התדלוק מכון לתיקון תקרים, מכון לשטיפת רכב (ידני), וכן סככה לסיכה (לובריקציה) לרכב.
7. בשנת 2002, לאחר שהעורר החל להפעיל במקום את מכון תיקון התקרים, הגיש הוא בקשה לשימוש חורג מהוראות התכנית, וביקש לאשרר את השימוש של תיקון תקרים. המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") דנה בבקשתו, החליטה כי המדובר בשירותים נלווים לתחנת התדלוק הקיימת, ועל אף שבאזור מגורים נאסר שימוש זה על פי הוראות תמ"א 18 כפי שהיו בתוקף דאז (תמ"א 18 שינוי מס' 2), על אף שהדבר סותר את הוראות תכנית חפ/1400 שהייתה מופקדת (וזהו מצבה גם היום), ועל אף שהמבנה הקיים נמצא על פני שטח המסווג כמדרכה נטועה (שכן הוא לא נהרס כמצוות התכנית), יש להתיר לעורר שימוש חורג למשך 3 שנים, בכפוף לתנאים מסוימים (אף אחד מהם, אגב, אינו קשור באישורים של מוסדות בכירים בשל החריגות הנטענות מתכניות, כגון אישור המועצה הארצית, בהתאם לסעיף 149(א)(4) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בשל חריגה מתמ"א 18, או אישור הוועדה המחוזית, בהתאם לסעיף 97(ב) לחוק, בשל חריגה מהתכנית המופקדת חפ/1400).
8. בחודש אוגוסט 2003 אכן הוצא לעורר היתר לשימוש חורג, למשך 3 שנים. ההיתר פקע, על כן, בחודש אוגוסט 2006. העורר המשיך להפעיל במקום את המכון לתיקון התקרים, ובשנת 2007, כאשר אין לו היתר תקף, אף האריך את תוקף הסכם השכירות עם בעלת הקרקע למשך שנתיים (עד לסוף חודש מרץ 2009), עם חידוש אוטומאטי למשך שלוש שנים נוספות.
9. ראוי לציין כי בשלב מסוים ניתן לעורר רישיון עסק לניהול מכון תיקון התקרים. עם זאת, כאשר ההיתר לשימוש החורג פג, פנתה המחלקה לרישוי עסקים בעיריית חיפה אל העורר, והודיעה לו כי בכוונתה לבטל את רישיון העסק, שכן לא הוגשה בקשה לחידושו של השימוש החורג. ביום 4.2.2008 אף נשלחה לעורר הודעה מסגן ראש העירייה, מר רמי לוי, כי רישיון העסק מבוטל. העורר, מצדו, טוען כי מסמכים אלו מעולם לא הגיעו אליו, על אף שהם נשלחו, אליבא ד'עירייה, בדואר רשום.
10. בין אם המסמכים הללו התקבלו, ובין אם לאו, בחודש ינואר 2008 הגיש העורר בקשה נוספת לשימוש חורג. הבקשה פורסמה בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק, והתקבלו התנגדויותיהם של המשיבים 2-7 (להלן: "המשיבים"), המתגוררים בבניין במגרש הגובל בחלקה. המשיבים טענו כי השימושים הנעשים בחלקה יוצרים מטרדי רעש, מטרדים תברואתיים (צמיגים נערמים, פיח, מים הנקווים במקום מביאים יתושים, ועוד). לטענת המשיבים, בשל קיומם של השימושים הללו (הן רחיצת הרכבים, והן תיקון התקרים), שכונת המגורים הפכה לאזור תעשיה, מבחינת המטרדים אשר נוצרו במקום.
11. הוועדה המקומית החליטה, על סמך ההתנגדויות הללו, לדחות את הבקשה לשימוש חורג, כאשר נוצרת פגיעה כה קשה בשכונת המגורים. הוועדה המקומית אף ציינה כי בדקה פעם נוספת את התיק והגיעה למסקנה לפיה לאור שינוי מס' 4 לתמ"א 18, לא ניתן להתיר תיקון תקרים במקום, שכן המדובר באזור מגורים בו מותרת רק הקמת תחנה מסוג א'.
12. מכאן הערר שבפני
נו. העורר טוען כי לא היה מקום לדחות את בקשתו, לאחר שהסתמך על ההיתר הקודם שהוצא לו, אשר בעקבותיו יכול היה הוא להניח כי השימוש החורג יתאפשר לו לאורך שנים. בנוסף טוען הוא כי כלל אין המדובר בבקשה לשימוש חורג, שכן מבחינתו, רחיצת וסיכת מכוניות, כוללת גם תיקון תקרים, שכן זוהי הפרשנות הסבירה אותה יש לתת לתכנית משנת 1960. לחילופין טוען הוא כי גם אם המדובר בשימוש חורג, אין בפעילות המתקיימת במקום משום מטרד המצדיק את דחיית הבקשה, והדבר נעשה משיקולים זרים הקשורים במיהותם של המתנגדים, ולא במהותה של הבקשה.
13. ככל שהדבר נוגע לתמ"א 18, טוען העורר כי אין המדובר בתכנית אשר אוסרת עליו מלעשות את השימוש הנ"ל, שכן התכנית החלה אישרה את השימוש הנ"ל עוד בטרם אושרה התמ"א. לחילופין טוען הוא כי אין לו כל קשר לתחנת התדלוק, ועל כן אין הוא כפוף להוראות תמ"א 18. הבנייה במקום נעשתה על בסיס התכנית, המתירה מפורשות את תחנת הרחיצה והסיכה, ובמשתמע גם את מכון תיקון התקרים, ועל כן אין מקום להתייחס כלל להוראות התמ"א.
14. דין הערר דחייה. ראשית, יש לדחות מכל וכל את פרשנותו של העורר לכך כי מכון לתיקון תקרים מהווה חלק מהוראות התכנית. התכנית קובעת מפורשות כי השימושים המותרים בבניין שיוקם, הינם "סיכה ורחיצת מכוניות". אמנם המדובר בפעולות הקשורות בטיפול בכלי רכב, אולם אין ללמוד מכך כי כל סוג של טיפול בכלי רכב ניתן לאישור במקום. לא ניתן למכור מצברים במקום, לתת שירותי פחחות או צביעה של רכב, וכיו"ב. התכנית מגדירה מפורשות מהם השימושים המותרים, והם אינם כוללים כל איזכור של תיקון תקרים (על אף שאין חולק על כך כי תקרים היו מנת חלקם של כלי רכב, גם בשנת 1960).
15. תכנית מהווה דין, וחלים עליה כללי הפרשנות של כל דבר חקיקה (ר' לדוגמה ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ואח'
, פ"ד מו(5) 727, 742, ע"א 10213/03 מרחבי השרון בע"מ ואח'
נ' מייזליק ואח'
, פורסם במאגר נבו ועוד). הבסיס של כללי הפרשנות הן לשון החוק - על מנת שניתן יהיה לבדוק אם פרשנות כלשהי הינה סבירה, יש לבחון קיים עיגון לשוני בחוק עצמו. כך נקבע בבג"ץ 5133/06 התנועה לאיכות השלטון בישראל נ' הממונה על השכר והסכמי העבודה במשרד האוצר ואח'
, פורסם במאגר נבו:
"את התהליך הלשוני נפתח בבחינת לשונו של החוק, כדי לבחון, האם לפרשנות המוצעת על ידי העותרת - לפי מוסמך הממונה (ואף מחויב) לכלול בדוח את שמות העובדים - יש אחיזה בלשון החוק... על הפרשן ליתן ללשון החוק אך אותה פרשנות שהוא יכול לשאת מבחינה לשונית. אין לך משמעות "נכונה" של דיבור, אם אין לה עיגון לשוני ולו מינימאלי בתורת הלשון. חייבת להיות נקודת אחיזה ארכימדית לפירוש הנכון בלשון החוק..."
16. במקרה זה, אין ולו עיגון לשוני מינמאלי שכזה, בלשון התכנית. אין שום זכר לכך כי תיקון תקרים הוא שימוש מותר בחלקה 33. השימושים המותרים הוגבלו לסיכה ורחיצת מכוניות, ולא ניתן להעמיס על שימושים אלו שימושים נוספים, רק בשל העובדה כי אלו מהווים שירותי טיפול ברכב.
17. ראוי לציין גם כי הגישה לפיה כלי רכב מקבלים טיפול בשכונות מגורים, אינה מקובלת היום. על כן, תכנית חפ/1400 הגבילה את השימושים מהסוג הנ"ל, לאזורי תעשיה. המטרדים אשר נוצרים עקב שימושים אלו, אינם מקובלים בתפיסת המגורים של היום. על כן, פרשנות המתייחסת לשימושים אלו, אשר אינם מקובלים היום, ראוי לפרש באופן מצמצם. זוהי הפרשנות התכליתית של התכנית, כאשר אנו באים ליישמה כיום. לפיכך, גם אם היינו מוצאים כי קיים עיגון לשוני בתכנית לשימוש זה (וכאמור, אין זה המצב כלל), לא היה בכך די. היה צורך להראות כי תכליתה של התכנית היא להתיר את השימוש הנ"ל במקום, בעיני מתכנן מודרני (ולא בעיניו של מתכנן בשנות השישים של המאה הקודמת). ברור כי זהו אינו המצב כיום, וכאשר התכניות המוצעות באזורי מגורים (לרבות חפ/1400 המופקדת) "מנקות" את אזורי המגורים משימושים מסוג זה, הרי שאין לאפשר את השימוש של תיקון תקרים, אלא במקום אשר הינו מיועד לכך מפורשות.
18. ככל שהדבר נוגע לתמ"א 18 שינוי מס' 4, הרי שזו אינה מאפשרת שימושים אלו באזורי מגורים (וגם ממנה ניתן ללמוד על הכוונה להרחיק את השימוש הנ"ל מאזורי המגורים). התמ"א מתירה באזור מגורים אך ורק תחנות מדרגה א', אשר אינן כוללות שירותי רכב, אלא אם המדובר באזור שאינו אזור בנוי, ואז מותרים בה שירותי חשמלאות ותיקוני תקרים. מלשון ההן אנו למדים על הלאו - באזור מגורים בנוי (כדוגמת המקרה שבפני
נו), אין אפשרות להתיר שירותי תיקון תקרים. הוראות המעבר אף הן אינן מאפשרות שימושים נוספים, אלא אם שימושים אלו אושרו בתכניות שאושרו קודם לכניסת התמ"א לתוקף (ר' סעיף 19(א) לתקנון תמ"א 18 שינוי מס' 4).
19. על כן, אין מקום לראות בתמ"א 18 שינוי מס' 4 ככזו המתירה את השימוש המבוקש. ראוי לציין כי לא ברור לנו כיצד בכלל הותר השימוש החורג מלכתחילה, כאשר גם בתמ"א 18 שינוי מס' 2, אשר היה בתוקף בשנת 2003 (עת יצא ההיתר לשימוש החורג), לא ניתן היה להתיר בשטח בנוי שימושים של תיקון תקרים (אלא אם המדובר היה בחניון באזור מגורים, וזה אינו המקרה). על כן, לא היה מקום להתיר את השימוש החורג כלל, בטרם זו עברה גם אישור של המועצה הארצית.
20. עם זאת, ראוי לציין כי בעניין זה צודק העורר, וכי אין מקום להתייחס לתמ"א 18 שינוי מס' 4, שכן הוא מבקש את השימוש החורג על בסיס התכנית החלה, אשר התירה שימושים של רחיצה וסיכה על המגרש, מבלי שקיימת התנייה בקיומה של תחנת התדלוק במקום (צוין כי תותר השארתה במקום, אולם אין זה תנאי לשימושים הנוספים המותרים במקום).
21. מאידך, ראוי לציין גם כי צודקים המשיבים בטענתם, כי תנאי להוצאת ההיתרים לשימושים הנוספים, הוא הריסתו של המבנה הקיים, והקמת מבנה אחר, בתחום קווי הבניין שנקבעו בתכנית. בעניין זה הוראות התכנית הינן ברורות כשמש בצהרי תמוז - הן מתירות הקמתה של תחנת סיכה ורחיצה כתוספת לבניין שיקום (ובסעיף 11(ז) - בבניין המוצע) על החלקה, ולא כתוספת או במקום הבניין הקיים. זה סומן להריסה, ולא ניתן לכאורה לאשר את השימושים הללו, כל עוד זה לא נהרס.
22. מעבר לכך, הרי שלא ברור מדוע ראוי להתיר את השימוש החורג, במקום המבוקש. כידוע, בטרם יאושר שימוש חורג מתכנית, יש לבחון מדוע זה נדרש דווקא במקום בו הוא מבוקש. אין די בכך כי אדם מעוניין לנצל את קרקעותיו לשימוש הנוח לו, שכן הדבר סותר את עקרונותיו הבסיסיים ביותר של התכנון - הליך תכנוני שוקל את כלל האינטרסים הציבוריים והפרטיים בקרקע בה הוא חל, ומכפיף את רצון הבעלים לצרכים הללו.
דברים אלו הובהרו, בין היתר, בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח'
, פורסם במאגר נבו:
"קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות.
כפי שהבהיר חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בעת"מ 33/98 (הרט ואח'
נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח'
, פד"מ כרך ב, חלק שני, 420, להלן: פס"ד הרט), ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים (סעיף 1 בפרק "דיון ומסקנות").
האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "שימוש חורג" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'."
23. על כן, בטרם בכלל תיבדק השאלה האם השימוש החורג יוצר מטרד, יש צורך בבדיקת הצורך התכנוני בקיומו על הקרקע בה הוא מבוקש. רק אם נמצא כי קיים צורך שכזה, ניתן לעבור לשלב הבא של הבדיקה האם ראוי להתירו. כך נקבע לדוגמה בעת"מ (חי') 4251/07 אלאפנאן בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז צפון ואח'
, פורסם באתר נבו:
"יש ממש גם בטענה נוספת של ועדת הערר, שלפיה על המבקש היתר לשימוש חורג להצביע על סיבה שבעטיה יש לשקול את מתן ההיתר. במקום שמבקש ההיתר אינו מצביע על סיבה (או צורך) כזה, אין כלל מקום לשקול את מתן ההיתר ולא תועיל טענתו של המבקש כי השימוש החורג המבוקש אינו מהווה הפרעה או מטרד לסביבה או אינו בבחינת סטייה ניכרת מן התוכנית.
...
העותרת מצידה לא הצביעה על שום נימוק מבין הנימוקים שבעטיים ראוי היה לשקול את בקשתה והסתפקה בכך שהשימוש החורג שאותו ביקשה אינו בבחינת הפרעה לסביבה או מטרד. אף אם אתעלם מטענת העירייה כי פני הדברים הם שונים, עדיין, כאמור, אין בידי העותרת להראות את הנימוק (או הצורך) התכנוני המצדיק את מתן ההיתר וממילא יש לדחות את טענות העותרת בעניין זה"
24. משלא הוכיח העורר צורך שכזה, הרי שדי היה בכך בכדי לדחות את עררו. המדובר בשימוש שאינו נדרש דווקא במקום זה. תיקוני תקרים אינם הכרחיים דווקא בשכונות מגורים, כאשר קיימים גלגלים לשעת חרום בכל כלי רכב. כפי שראינו, נטיית התכנון היא להוציא שימושים אלו משכונות המגורים הבנויות, ולא בכדי הדברים נקבעו כך גם בתמ"א בנוסחה המתוקן.
25. בנוסף, צודקת הוועדה המקומית בטענתה כי העורר אינו יכול להסתמך על כך כי השימוש הותר לו בעבר. ראשית, שימוש חורג מתכנית, מעצם טבעו, הינו מוגבל בזמן (ר' סעיף 148 לחוק). הוא נועד לשמש לתקופה קצרה, ולא להוות תחליף להליך התכנוני. כך נקבע לדוגמה בע"א 5927/98 גאן בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה , פ"ד נז (5) 752, 762:
"ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום כדי שלא יהיו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ובתיקון תכניות קיימות... במסגרת המגמה לצמצם את החריגות המותרות מהתכניות שולבה ההוראה בדבר הגבלת משך הזמן של ההיתר לשימוש חורג. "
(ור' לעניין זה גם האמור בע"א 1805/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63, 70).

26. כאשר השימוש החורג נמשך תקופה ארוכה, יש בכך משום עילה שלא להאריכו. כאשר המדובר בשימוש הנמשך כבר כ-9 שנים, כאשר רק שלוש מתוכן נעשו בהיתר, הארכתו פעם נוספת תהווה סטיה מכוונת המחוקק, כאשר זה בא להגביל את השימוש החורג, לתקופה קצובה. עמד על כך בית המשפט העליון בעע"ם 9914/03 גולדשטיין נ' היימס ואח'
, פורסם במאגר נבו (פיסקה 5 לפסה"ד):
"...היה והחלטתה של המשיבה 2 תעמוד על כנה, קרי ההחלטה בעניין הארכה ל-5 שנים נוספות, המשמעות היא שהמערער יזכה לאישור לשימוש חורג, ולו על פי החלטותיה של המשיבה 2, לתקופה מצטברת של 16 שנים (משנת 1991 ועד שנת 2007). כפי שציינה המשיבה 4 בהחלטתה, שימוש חורג הוא מטבעו שימוש המוגבל בזמן. כמאמר סעיף 148 לחוק: "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש". מתן היתרים חוזרים ונשנים לשימוש חורג, באופן שהתקופה המצטברת הינה כה ארוכה, אינו מתיישב עם יסודותיו של החוק. הדרך הראויה והנכונה היא להביא לשינוי ייעוד על דרך קבלתה של תכנית חדשה. המערער לא פעל בזריזות המתבקשת. על כן אין זה מפתיע שוועדת הערר החליטה את שהחליטה, לאור התקופה הארוכה בה פועל המערער על סמך היתר לשימוש חורג ואף אין להלין כנגד מסקנתו של בית משפט קמא."
27. על כן, גם מסיבה זו, אין מקום להאריך את השימוש החורג, פעם נוספת.
28. יתר על כן, העובדה כי לאחר מספר שנים מתעוררים שכנים, ומביעים את מחאתם כנגד השימוש החורג, מהווה גם היא שיקול רב משקל כנגד הארכתו של השימוש החורג.
29. ראוי לזכור כי התכנית היא זו אשר מגדירה את המותר והאסור באזור. התושבים זכאים להניח, כי בלא הליך תכנוני אחר, השימושים הקבועים בתכנית, הם אלו אשר יותרו לכל מבקש היתר. הקניית שימוש היא השבחה של נכס. בעל הנכס המבקש שימוש חורג, רכש את הנכס על בסיס המצב התכנוני הקיים, וסביר להניח כי הוא שילם תמורה המתחשבת במצב התכנוני הנ"ל (ואם הוא לא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו, שכן, כאמור, מתן הקלות ושימושים חורגים אינם זכויות מוקנות אשר ניתן להניח כי יתקבלו).
30. כאשר מקבל בעל הנכס היתר לבצע שימוש חורג בנכס, הוא מתעשר מהחלטתה של הוועדה המקומית. מאחר והמדובר בהשבחת נכסיו, מזכה השימוש החורג את הוועדה המקומית במחצית התוספת לערכו של הנכס (היטל השבחה הינו 50% מההשבחה של הנכס). כתוצאה מהתרת השימוש החורג, יוצאים הן בעל הקרקע, והן הוועדה המקומית, נשכרים. מאידך, השימוש החורג עלול, לעיתים קרובות, לבוא על חשבונם של השכנים, אשר עשויים להיפגע כתוצאה מהענקתו. השימוש החורג יוצר מטרדים אשר השכנים לא יכולים היו לצפותם, כאשר הביטו על התכנית בטרם רכשו את הקרקע, או כאשר אושרה התכנית על הקרקע (אם הם כבר התגוררו במקום). מטרדים אלו הם המחיר אותו משלמים השכנים, על התעשרותו של מבקש השימוש החורג.
31. על כן, מתן שימוש חורג יוצרת, לעיתים קרובות, גזל מקניינו של אדם אחד (השכן) לטובתו של אדם אחר (מבקש ההיתר) ושותפתו מכוח החוק - הוועדה המקומית. כנגד נטילת קניין זו אין כל זכות פיצוי (שכן סעיף 197 לחוק אינו חל על הקלות או שימושים חורגים), והתוצאה היא למעשה העברת קניין מאדם לאחר, בניגוד לכל תפיסה קניינית מקובלת בחוק הישראלי. פגיעה בקניינו של אדם, צריכה להיעשות בזהירות רבה, ובוודאי שזו אינה יכולה להתקבל, כאשר המטרה של זו אינה ציבורית, אלא בהטבה לאדם אחר המבקש להתעשר על חשבונו של האחר.
32. על כן, שיקול הדעת אותו על הוועדה המקומית להפעיל, חייב להיות מוטה בצורה ניכרת לטובת הנפגע. רק במקרים בהם משתכנעת הוועדה המקומית כי הפגיעה בו אכן קלה או זניחה, בעוד התועלות הצומחות מהשימושים החורגים הן משמעותיות, הן לסביבה והן למבקש ההיתר, יהיה מקום לאפשר את הפגיעה בשכן המתנגד, ולהתיר את השימוש החורג. גם אז, אגב, יש לפעול לאישורה של תכנית, כך שהנושא הקנייני יוסדר כיאות, מבחינת הפיצוי אותו יש לשלם לנפגעים.
33. העובדה כי קיימים שכנים הטוענים כי קיימת פגיעה משמעותית בחייהם, חייבת לקבל משקל ניכר בהחלטת הוועדה המקומית, וטוב שזו נתנה משקל כבד לעמדתם של המתנגדים, בהחלטתה. לפיכך, משמצאה היא כי הם אכן נפגעים מהשימוש החורג, היה מקום לשנות את התייחסותה, ולדרוש את הפסקתו של זה. אינטרס ההסתמכות של העורר (ככל שקיים אינטרס שכזה, שכן, כאמור, הארכת ההסכם נעשתה כאשר לא היה לו היתר בתוקף), אינו עומד כלל כנגד הפגיעה באינטרס ההסתמכות של המשיבים, אשר היו זכאים להניח כי לא ייעשו שימושים חורגים בקרקע הסמוכה להם.
34. ואם לא די בכל אלו, הרי שגם העובדה כי העורר לא פנה במועד לוועדה המקומית, אלא המשיך לעשות שימוש חורג בקרקע, זמן רב לאחר שההיתר שניתן לו פקע, פועלת לחובתו. הנטיה ההולכת וגוברת בשנים האחרונות היא להחמיר עם מי שמפר את חוקי הבנייה, ולא להקל עמם (ר' לדוגמה האמור בעת"מ (ת"א) 1544/04 יסודות יניב בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז ואח'
, פורסם במאגר נבו, וכן בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע ואח'
, פורסם במאגר נבו). אפילו היו המאזניים מאויינות בשלב זה (והן רחוקות מלהיות במצב זה כעת), העובדה כי המדובר במי שהפר את החוק ביודעין, בכדי להטותן לרעתו.
35. לאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר, וקובעים כי אין להתיר לעורר את השימוש החורג אותו ביקש. לפנים משורת הדין, בשל העובדה כי העורר סבר בטעות כי ניתן לו רישיון עסק לצמיתות, ועל מנת לאפשר לו להתארגן כיאות במקום חלופי, יש לאפשר לעורר תקופת "גרייס" של חצי שנה, במסגרתה יהיה עליו להפסיק את השימוש החורג במקום. לאחר מכן, יש לפעול להפסקת השימוש באמצעי האכיפה העומדים לרשותה של הוועדה המקומית.

ניתנה ביום 12.7.2009, פה אחד, ע"י מ"מ יו"ר הועדה מר דרור לביא-אפרת
וחבריה: מר שמחה אפק ומר יגאל נוייפלד.
_________________ _________________
לילה לביצקי עו"ד דרור לביא-אפרת

מזכירת ועדת הערר מ"מ יו"ר ועדת הערר
הנני להביא לידיעתך כי ההחלטה תהיה פתוחה לעיון הציבור, אלא אם כן תוגש בקשה מנומקת למנוע מתן אפשרות לעיון בה, בתוך 7 ימים מתאריך מתן החלטה זו.

__________________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה – שד' פל-ים 2 (בניין אורן) קומה 5, חיפה 33095
טלפון: 04-8512345 פקס: 04-8522111
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 14:00-08:00, יום ד' 13:00-08:00, 18:00-16:00

(***) ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים

ערר 114/09 - 8 -









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 114/09 האני זבידאת נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה, אניטה בן שלמה, יוליה ובוריס שטראים ואח' (פורסם ב-ֽ 12/07/2009)