פסקי דין על ד"ר אריה קיפרווסר | פסקי דין על אסתר גבאי

9182-02/09 תאק     10/08/2009




תאק 9182-02/09 ד"ר אריה קיפרווסר נ' אסתר גבאי








st1\:*{behavior: }


בית משפט השלום בקריות




10 אוגוסט 2009

תא"ק 9182-02-09 גבאי נ' קיפרווסר




בקשה מס' 2


בפני

כב' השופט
אליעזר שחורי

המבקש/הנתבע
ד"ר אריה קיפרווסר



נגד

המשיבה/התובעת
אסתר גבאי




החלטה

בקשות למחיקת כותרת בסד"מ מכתב התביעה ולחילופין למתן רשות להתגונן. התביעה היא תביעה לפינוי ממושכר עסקי בשכירות בלתי מוגנת ותביעה כספית ע"ס 45,000 ₪.

כפי שעולה מנסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה, המשיבה היא בעלת הזכויות בנכס מקרקעין בגוש 18174 חלקה 152 תת חלקה 20 ברחוב ויצמן 96 בנהריה – חנות בשטח של 46.5 מ"ר בקומת קרקע בבית משותף. בתאריך 11.1.07 הושכר הנכס לראשונה למבקש, רופא שיניים במקצועו, לצורך הפעלה וניהול של מרפאת שיניים במקום, תמורת דמי שכירות בסך בשקלים השווה ל – 475 דולר/חודש. תקופת השכירות נקבעה ל – 12 חודשים וניתנה אופציה להארכת התקופה לשנה נוספת ועד ל – 31.12.08, אופציה שמומשה.

עוד נקבע בהסכם השכירות שעל המבקש לשלם את דמי השכירות לא יאוחר מן היום ה – 8 בכל חודש באמצעות העברה בנקאית ונקבעה סנקציה למקרה של עיכוב בתשלום דמי השכירות, פיצוי בסך בשקלים השווה ל – 10 $ לכל יום עיכוב.

לטענת המשיבה לא עמד המבקש בתנאי השכירות וצבר חוב של דמי שכירות וקנס פיגורים לשנים 2007 ו – 2008 בסכום קרן של 41,000 ₪ לפי תחשיב אשר צורף כנספח לכתב התביעה. החוב לא נפרע למרות התראות חוזרות ונשנות.

בסעיפים 12 ו – 13 לכתב התביעה טוענת המשיבה כי המשך שהיית המבקש בנכס, אשר בין לבין נמכר לצד ג', גורם להוצאות ונזקים והמשיבה נוקבת בסכום של 4,000 ₪ לתיחום היקף הנזק אשר נגרם כתוצאה מהתכתבויות, נסיעות, טלפונים ואובדן ימי עבודה.

המבקש לא פינה את הנכס עם תום תקופת השכירות ומכאן התביעה.

הבקשה למחיקת הכותרת בסד"מ מכתב התביעה נשענת על הטענה שסכום התביעה, 45,000 ₪ (קרן) מורכב מצירוף של הסך 41,000 ₪ הנקוב בסעיף 7 לכתב התביעה כסכום המגיע בגין פיגורים בתשלום דמי שכירות ובנוסף לכך סך של 4,000 ₪ הנקוב בסעיף 13 לכתב התביעה והנתבע כפיצוי בגין התכתבויות, נסיעות, טלפונים ואובדן ימי עבודה. מכיוון שהדרישה לפיצוי בראש פרק זה עבור התכתבויות, נסיעות וכו' אינה בגדר של "סכום קצוב" כמשמעותו בתקנה 202 לתקנות סדרי הדין אלא סכום אשר קביעתו מצריכה שמיעת ראיות ובירורן, מתבקשת המסקנה כי המשיבה כללה בתביעתה עילה הכשירה להיות נידונה בסדר דין מקוצר ועילה שאיננה כשירה להיות נידונה בסדר דין מקוצר ובמקרה כזה הלכה פסוקה היא שהתביעה נפסלת כולה מלהיות נידונה בסדר דין מקוצר.

בקשת הרשות להתגונן בעניין התביעה הכספית נשענת על הטענה שתחשיב החוב אשר מציגה המשיבה פגום מיסודו: ראשית, תורגם שער הדולר לאורך התקופה כולה לערך קבוע של 4.63 ₪/דולר בעוד ששערו היציג של הדולר השתנה במהלך התקופה. שנית, במסגרת התחשיב לא נלקח בחשבון סכום של 3,230 ₪ ששילם המבקש ביום 8.7.08. שלישית, מגלם התחשיב ריבית שנתית על בסיס ריבית חשכ"ל משרד האוצר על אף שאין הסכמה כזו בין הצדדים במסגרת ההסכם. רביעית, המשיבה מחשבת גם פיצוי מוסכם כקבוע בחוזה ובכך מבקשת לגבות כפל ריבית. חמישית, הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בחוזה משקף ריבית חודשית של 63% שהיא ריבית מופרזת שאין להתיר גבייתה בהתחשב בהוראות הסעיפים 4 ו – 6 לחוק הריבית תשי"ז 1957, מכל מקום על ביהמ"ש להתערב ולומר את דברו בקשר לפיצוי מוסכם מופרז זה.

אשר לתביעת הפינוי – טוען המבקש כי המשיבה איננה מציגה נאמנה את מכלול ההסכמות שבין הצדדים. הסכם השכירות הראשון נכרת ב – 1.2.05 והצדדים לו היו המשיבה ואחותה מצד אחד וחברה שבשליטת המבקש בשם 'קיי4יו בע"מ' מצד שני. מדובר בחוזה שכירות לתקופה של 5 שנים החל מיום 1.2.05 ועד ליום 31.1.2010 ולשוכרת ניתנה אופציה להארכת התקופה למשך 48 חודשים נוספים. על סמך הצפי לשכירות ארוכת טווח הושקעו סכומי כסף גדולים על מנת להכשיר את המבנה לשמש כמרפאת שיניים והמבקש מצרף חוו"ד של שמאי מומחה המעריך את שווי ההשקעות בסך 104,000 ₪ (לא כולל מע"מ), השקעות שהשביחו את הנכס בשיעור של 30% מערכו.

לאחר כשנתיים הפסיקה החברה את פעילותה והמבקש נכנס לנעליה לצורך המשך קיום חוזה השכירות. עם זאת נקלע המבקש לקשיים כלכליים ובצר לו פנה לחפש מוצא בשני אפיקים שלובים: באחד
נוהל מו"מ במסגרתו הציע לשנות את המסגרת החוזית בקשר לשכירות באופן שהוא עצמו יהיה השוכר ותקופת השכירות תקוצר לפרק זמן מירבי של שנתיים ימים. ברקע ידועה היתה הכוונה למכור את הנכס לצד ג' ועל כן שאף המבקש לגבש מסגרת של הסכמה לפיה ימכר הנכס לצד ג' עמו יגיע הוא להסכם כי "כשירווח" יוכל לרכוש את הנכס מאותו צד ג' עמו יגובשו הסדרים בנפרד. לצורך כך הציג המבקש משקיע פוטנציאלי שהוא אביו של מי שבפועל לאחר מכן רכש את הנכס, לטענת המבקש במטרה להתחמק מהתחייבות שניתנה למכירת הנכס למשקיע אשר יש לו התחייבות כלפיו לרכישה עתידית.

לשון אחר: הרקע להסכם השכירות השני הינו על מצע של התחייבות המשיבה למכור את הנכס לצד ג' אשר לו התחייבות כלפי המבקש לרכישה עתידית.

הפרת ההתחייבות כלפיו, תוצאתה נזק בלתי הפיך שכן המבקש מצא עצמו קרח מכאן ומכאן, על זכות שכירות חוזית
ארוכת טווח ויתר והצפי, המבוסס על התחייבות שניתנה לרכישת הנכס בעתיד, נמוג עם מכירת הנכס לצד ג' שאין לו כל התחייבות עתידית.

לבד מכך מציין המבקש כי לא נמסרו לידיו חשבוניות במשך תקופה של 4 שנים ולכן לא יכול היה "להתקזז"
מול שלטונות מע"מ.

הצדדים הסכימו לסכם את טיעוניהם בכתב. בכתב סיכומיה שוללת המשיבה מכל וכל את תיאורו של המבקש לעניין הרקע לכריתת הסכם השכירות השני ומסבירה כי משנקלעה החברה הנ"ל לקשיים ולא היה עוד כל ערך לבטוחות שהמציאה וכתוצאה מאי עמידה בתנאי תשלום ומכיוון שהמשיבה הבהירה למבקש שלא תסכים עוד להמשיך ביחסי השכירות ובכוונתה למכור את הנכס לצד ג', הוסכם לגבש הסכם חדש שבמסגרתו יהיה המבקש עצמו שוכר והמבקש הסכים להעלאת דמי השכירות הכל על מנת להשיג ארכת זמן נוספת לצורך ניהול המרפאה. גם בתנאי ההסכם החדש לא עמד המבקש. המשיבה לא התחייבה כלפי המבקש למאומה וזו הסיבה לכך שהמבקש לא נקט בכל פעולה שהיא על מנת לנסות ולמנוע מכירה לצד ג'. בהסכם השכירות השני לא נכללו התחייבויות של המשיבה כלפי המבקש ברוח טענותיו של המבקש, ולא בכדי. מעבר להסכמות החוזיות הכתובות לא גובשו הסכמות אחרות כלשהן.

ההשקעות שהשקיע המבקש בנכס בוצעו לצרכי החברה שהוא היה בעל השליטה בה וניתן להניח שעלות ההשקעות קוזזה לצורכי הקטנת מס. תשומת הלב מופנית לכך שעל פי הסכם השכירות הראשון נאותה המשיבה לוותר על תמורת 3 חודשי שכירות ולהקטין את דמי השכירות לתקופה של 3 חודשים נוספים וזאת כדמי השתתפות מוסכמים בשיפוץ.

גם את טענותיו של המבקש לעניין המע"מ יש לדחות שהרי יכול היה הנתבע להוציא חשבוניות עצמיות ולמנוע מעצמו נזק כספי.

המבקש בסיכומיו חוזר על הטענות לעניין כשרות התביעה להיות נידונה בסדר דין מקוצר ומציג גרסת הגנה חדשה כנגד תביעת הפינוי כאשר על פי גרסה זו לא נכרת הסכם השכירות השני במקום הסכם השכירות הראשון אלא עומד הוא בתוקף בצד הסכם השכירות הראשון באופן שבין הצדדים שני חוזי שכירות תקפים. ההסבר לנסיבות אלה, על פי כתב סיכומי המבקש הינו כדלקמן:

"החתימה האישית על הסכם ב' לתקופה של שנתיים (למרות קיומו של הסכם נוסף בתוקף בתקופה זו) היתה מאחר ואחות התובעת ציינה בפני
ו כי היא מעוניינת למכור הנכס והנתבע ביקש כי תינתן לו שהות של שנתיים לרכוש הנכס עצמו. אחות התובעת התנתה זאת בחתימה על הסכם ב' תוך הבטחה של אחות התובעת כי תינתן לו אפשרות לרכוש הנכס בתום התקופה".

מגרסה זו עולה כי המו"מ לקראת ההסכם השני נוהל עם אחות המשיבה, זו התנתה מתן התחייבות מוגבלת בזמן להקניית זכות ראשונים למבקש לרכישת הנכס, בחתימה על הסכם שכירות אישי, המבקש הסכים וההתחייבות ניתנה על ידי אחות המשיבה.

בהמשך לגרסת הגנה זו הוספה עוד טענה השוללת מכל וכל את זכות המשיבה לדרוש את דמי השכירות המוגדלים על פי הסכם ב' וכפי שנרשם:

"הנתבע טוען כי הסכם ב' בטל בעקבות הטעיה כפי שהודיע לתובעת ועל כן אין התובעת רשאית לתבוע סכומים לפיו".

מגרסה זו עולה כי לאחר שנודע למבקש על ההטעיה הודיע הוא למשיבה על ביטול ההסכם השני.

כפועל יוצא מכך עומד בתוקפו הסכם השכירות הראשון שהרי גם על פי תוכנו של הסכם השכירות השני, לא נרשם כי ההסכם הראשון בטל וכי ההסכם השני בא תחתיו. הרוכש אשר רכש את זכויות הבעלות בחנות ידע על קיומו של הסכם השכירות ורכישתו היא בכפוף לזכות השכירות של החברה שהיא חברה פעילה הזכאית להמשיך ולהחזיק כשוכרת בנכס עד לתום תקופת השכירות על פי ההסכם הראשון דהיינו עד ליום 31.1.10.

אשר לתביעה הכספית - אין חולק כי המבקש לא שילם את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנו והוא נותר חייב דמי שכירות עבור חודשים רבים (בעניין זה מפנה המבקש לטעות סופר בפרוטוקול מיום 16.6.09, צ"ל תשלומים שלא שולמו משנת 2009 ולא בשנת 2008). בחישוב סכום החוב נפלו טעויות כמפורט לעיל ואת סכום החוב הנכון מוכן המבקש לשלם.
ככל שתתקבל עמדת המשיבה לעניין תוקפו של הסכם השכירות השני דווקא, הרי שעומדת למבקש הגנה של קיזוז.

לאחר שבחנתי טיעוני הצדדים והנתונים המוצגים אני בדעה שאין עוד מקום לחזור ולדון בשאלת כשרות התביעה להיות נידונה בסדר דין מקוצר לאחר שנחקר המבקש על תצהירו התומך בבקשת הרשות להתגונן. בקשה למחיקת הכותרת בסד"מ מכתב התביעה והעברת ההליך לסדר דין רגיל כפועל יוצא מכך, היא טענה מקדמית. משהסכים המבקש לנהל את ההליך כהליך בסדר דין מקוצר והתייצב לחקירה על תצהירו, אין הוא רשאי עוד להחזיר ההליך לשלב ראשוני על מנת לטעון כי לא היה כלל מקום
לנהל ההליך כפי שנוהל. מקומה של הטענה לפני שלב החקירה.

אשר לבקשת הרשות להתגונן – נראה לי כי המבקש איננו מציג הגנה ולו לכאורה כנגד תביעת הפינוי ומנגד יש לאפשר לו להתגונן כנגד חלק מן התביעה הכספית.

אשר לתביעת הפינוי –
גרסת ההגנה כנגד תביעה זו בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן, שונה מגרסת ההגנה כפי שהוצגה בכתב הסיכומים והיא זו אשר שימשה ומשמשת בסיס לדיון במחלוקת שבין הצדדים וכך הצהיר המבקש בגזרה זו:

"לאחר כשנתיים הפסיקה חברת קיי4יו בע"מ את פעילותה ואני נכנסתי באופן אישי לנעליה לצורך המשך קיום חוזה השכירות. עובר לחתימה על הסכם השכירות החדש הודיעה לי המשיבה כאשר נפגשנו בחדר ההמתנה במשרדה של עו"ד רות פורשנר מנהריה כי קיים משקיע המעוניין לרכוש הנכס. אני ביקשתי מהמשיבה שלא למכור את הנכס בשלב זה ובתמורה הסכמתי לקיצור תקופת השכירות לשנתיים נוספות בלבד ובמקביל להעלאה בדמי השכירות שהסתכמו בסך 400$ לחודש. במסגרת ההסכם מיום 1.2.05, לסך 475$ בהסכם החדש".

בהמשך מסביר המבקש את עמדתו לנוכח הפרת ההתחייבות לשיטתו:
"אני הלכה למעשה רומיתי על ידי המשיבה והסכמתי לקיצור תקופת השכירות ולהעלאת דמי השכירות נוכח המצג אותו יצרה כלפיי המשיבה כי תינתן לי האופציה לרכישת המבנה".

על פי גרסה זו נוהל המו"מ עובר לכריתת ההסכם השני עם המשיבה ולא עם אחותה. ועוד הסביר המבקש כי ההסכם השני נכרת לאחר שהחברה הנ"ל הפסיקה את פעילותה ולא כנטען בכתב הסיכומים כי החברה הינה חברה פעילה (מסתבר שהחברה עדיין רשומה אצל רשם החברות ולא נמחקה).
ועוד הבהיר המבקש במפורש ובתצהיר כי על מנת להניא את המשיבה להסכים להמתין פרק זמן של שנתיים טרם מכירת הזכויות בנכס הציע לקצר את תקופת השכירות "לשנתיים נוספות בלבד" וכן הסכים להעלאת דמי השכירות. ההסכם השני הינו אם כן הסכם המבטל מכללא את ההסכם הראשון שהרי אם כגרסת המבקש בכתב סיכומיו עמדו בתוקפם שני ההסכמים בו זמנית, מה פשרה של הצהרת המבקש בסעיף 27 לתצהירו.

מנסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה עולה כי כבר במחצית שנת 2007 נמכר הנכס לצד ג' ע"י המשיבה. המבקש מאשר בתצהירו כי כבר בשנת 2007 נודע לו על מכירת הנכס וכן מאשר הוא בעת חקירתו שלא נקט בפעולה כלשהי כנגד המכירה אף זאת בסתירה לגרסת ההגנה החדשה המועלית בכתב הסיכומים. מחקירתו של המבקש עולה כי השלים עם פעולת המכירה על סמך הבטחה שקיבל לטענתו מן הרוכש כי יוכל להמשיך להחזיק בנכס כשוכר וכך השיב בתשובה לשאלות ב"כ המשיבה:

"היה לי סיכום עם בעל הנכס החדש שאוכל
להשאר וכו'. ידעתי על הסכם המכירה עם מר גודה. הוא הביא לי את החוזה. לא יכולתי להתנגד כי זה היה כעובדה מוגמרת".

אין מקום איפה לטענה החדשה, שלא בא זכרה בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן ובחקירה כי משנודע למבקש על כך שהנכס נמכר, תוך הפרת התחייבות שניתנה לו, הוא הודיע למשיבה על ביטול ההסכם עקב הטעיה.
תשומת הלב מופנית להתראות החוזרות ונשנות בכתב אשר נשלחו אל המבקש בעקבות הפרת הסכם השכירות השני, אין בנמצא תגובה כתובה של המבקש בטענה נגדית להפרת התחייבות.

מכאן שהסכם השכירות השני אשר נכרת תוך שינויו וביטולו של הסכם השכירות הראשון, עמד בתוקפו עד לפקיעתו עם סיום תקופת השכירות החוזית על פיו. מכאן הביסוס לעילת התביעה לפינוי. אין המבקש מציג הגנה ולו לכאורה כנגד תביעה זו.
יצוין שהמבקש איננו טוען להעדר יריבות בינו ובין המשיבה אשר לכאורה מכרה והעבירה את זכויותיה לצד ג' עוד בשנת 2007 וכמחצית השנה לאחר שנכרת הסכם השכירות וככל הנראה בכפוף לו. ניתן להניח על כן כי המבקש הינו בעל הדברים הראוי והנכון של המשיבה, יתכן שעל סמך העובדה שהמשיבה עדיין רשומה כבעלים של הנכס ויתכן שכך הם פני הדברים מכח הסכמות כאלה ואחרות שבין המשיבה לבין הרוכש. הצדדים בחרו שלא לחשוף את מלוא התמונה במערכת היחסים המשולשת.

אשר לתביעה הכספית – עיקר טענות ההגנה אשר מעלה המבקש נסובות סביב חישוב הריבית והקנס על קרן החוב שהצטברה. אין המבקש חולק על קרן החוב עצמה. טענת המבקש בסעיף 10 לתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן לפיה המשיבה לא ניכתה סכום של 3,230 ₪ אשר שילם ביולי 2008 נסתרת מתחשיב המשיבה אשר צורף כנספח לכתב התביעה, הסכום נכלל כתקבול. מכאן שסכום החוב שאינו שנוי במחלוקת עולה לסך של 18,495 ₪ נכון ל – 1.1.09 (נפלה לכאורה טעות חישוב
בתחשיב המשיבה לעניין הפרשים המגיעים לשנת 2008).
בקשר לסכום זה מעלה המבקש טענות דחוקות לכאורה בקשר להתחייבות שניתנה כי מכירת הזכויות בנכס תתבצע באופן שיבטיח לו אפשרות רכישה עתידית. לבד מן הנימוקים הנ"ל המעמידים בספק גרסה זו יש עוד להפנות את תשומת הלב לסעיף 22 להסכם השכירות השני על פיו:

"חוזה זה מבטל כל סיכום, זיכרון
דברים או הסכם שנעשה בין הצדדים (אם נעשה) בכתב או בע"פ קודם לחתימתו ולא יהיה להם ו/או מצג כל שהוא שלא נזכר בחוזה זה תוקף כל שהוא".

הטענה לעניין אי קבלת חשבוניות, אף היא לא הועלתה ככל הידוע בכל מהלך תקופת השכירות ומדובר במספר שנים.

בנסיבות אלה אני בדעה כי יש להתנות מתן רשות להתגונן לעניין התביעה הכספית בקשר לסכום החוב שאינו שנוי במחלוקת, בתנאים.

לגבי יתרת התביעה מגלה הבקשה הגנה לכאורה שכן תחשיב המשיבה על פניו, פגום.

סוף דבר –


בקשת הרשות להתגונן נדחית ככל שהיא מתייחסת לתביעת הפינוי.
המשיבה זכאית ליטול

פסק דין
חלקי בהתאם. יוגש נוסח פורמאלי לחתימה.

בקשר לתביעה הכספית עד לסך של 18,495 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.09 ועד ליום התשלום בפועל – מותנית הרשות להתגונן בתנאי שהמבקש ימציא לתיק ביהמ"ש בתוך 30 ימים מהיום ערבות בנקאית צמודת מדד ובלתי מוגבלת בזמן ע"ס 20,000 ₪. אם יקוים התנאי ישמש התצהיר כתב הגנה בגזרה זו. אם לאו, תהיה המשיבה רשאית ליטול

פסק דין
חלקי גם לגבי סכום זה.

ניתנת רשות להתגונן לגבי יתרת התביעה הכספית ללא תנאי.
התצהיר ישמש כתב הגנה.

הוצאות ושכר טרחה יפסקו במסגרת פס"ד חלקי .

מזכירות ביהמ"ש תשלח החלטה זו לצדדים.

תזכורת פנימית ביום 22.9.09

ניתנה היום,
כ' אב תשס"ט, 10 אוגוסט 2009, בהעדר הצדדים.






הוקלד ע"י שרה ח.







תאק בית משפט שלום 9182-02/09 ד"ר אריה קיפרווסר נ' אסתר גבאי (פורסם ב-ֽ 10/08/2009)