פסקי דין על אברהם רובינשטיין ושות' | פסקי דין על עיריית חולון

536/93 א     02/04/2000




א 536/93 אברהם רובינשטיין ושות' נ' עיריית חולון




בעניין:
1. אברהם רובינשטיין ושות'
חב' קבלנית
בע"מ
2. אחאב חברה לפיתוח והשקעות בע"מ
3. חברת תל חולון בע"מ
התובעות

נגד
1. עיריית חולון
.
2. הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון
הנתבעות

פסק דין
1. התובעות אברהם רובינשטיין ושות'
חברה קבלנית בע"מ, אחאב חברה לפיתוח והשקעות בע"מ, שהיא חליפתה של חברת נחלת חולון בע"מ וחברת תל חולון בע"מ (להלן: "החברות"). הינן חברות קבלניות אשר החזיקו בבעלותם שטחי קרקע נרחבים בתחום שיפוט של העיר חולון, החברות הינן ו/או היו בעלים ו/או חוכרים של מקרקעין בקרית בן גוריון בחולון אשר לגביהם חלה תכנית בנין עירית ח266/ (להלן: "התוכנית").
התובענה, שהגישו החברות כנגד עיריית חולון
(להלן: "העירייה") והועדה המקומית לתכנון ובניה עוסקת במידת נפקותו המחייב של ההסכם הקרוי "פרטיכל" אשר נחתם ביום 11.11.1980.

2. מהחומר שהובא בפני
עולה, כי בסוף שנות השבעים לאחר אישור התוכנית, פנו החברות לנתבעות בבקשה לקבלת התרי בניה, וזאת במטרה להתחיל ולבנות על מקרקהן העירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה, התנאתה את מתן האישורים הנחוצים במילוי מספר דרישות, ביניהם הדרישה לתשלום בגין מה שכונה "השתתפות במוסדות ציבור".

3. הסבר נרחב לכך ניתן למצוא בסיכומי הנתבעות (סעיפים 27-54).

"בניית מתחם מגורים חדש, מחייבת הקמת מערכות תשתית ראויות ומוסדות ציבור הנדרשים לחיי היומיום של הציבור שעתיד להתגורר במקום. העיריה, נדרשת להקים בפרק זמן קצר מערכת שלמה של תשתיות עירוניות כדוגמת כבישים, מדרכות, מערכות תיעול וניקוז, מערכת ביוב, מים וכן מוסדות ציבור.
הואיל ומדובר בהקמה חד-פעמית, מתקרבות העלויות במסגרת תקציב מיוחד, שמטרתו לאזן את עלויות לבין מקורות ולמנוע מצב, שבו ייאלצו תושבי העיר הוותיקים לשאת בעלות הכשרתם של מתחמים חדשים לבניה. בהתאם לזאת, מחייבות ההוראות החלות על בניית שכונות חדשות בחולון, הבטחת קיומים של תנאים שונים, לרבות הקמת מבני ציבור, קודם שיוחל בבניית שכונות אלו. (סעיף 34 לסיכומי הנתבעות בעמ' 6).

...באותה עת לא עמדו לרשות העיריה, המשאבים העצומים, שנדרשו לשם הקמת שכונה חדשה - במיוחד לא לשם הקמת שכונה במיקום האמור, דבר שהיה מוסיף לעיריה, אגב תיכנון עירוני לקוי כאמור, נטל תקציבי כבד מנשוא". (סעיף 36 לסיכומי הנתבעות בעמ' 7).
מהסברים אלו עולה, כי היקף התגבולים מההטלים אשר העיריה אמורה לקבל בגין קרקעות אלו, אין בו כדי לכסות את עלות הקמתם של מבני הציבור ו"המוסדות הציבוריים" לעירייה נדרש מקור כספי נוסף לכיסוי הקמתם של מבנים אלו. על כן, החליטה העירייה לכלול את התשלומים בגין מבנה הציבור, כחלק מכלל ההיטליים החלים על התוכנית החלה בקרית בן גוריון. דא עקא בעוד שלגבי היטלים כגון סלילת כבישים, ומערכת ביוב, קיימים חוקי עזר המאפשרים לעיריה לגבות את ההטלים הנדרשים בעבורם, הרי שלגבי הקמת מבני ציבור, וגנים ציבוריים, אין כל הוראת חוק הקובעת את חובת התשלום, ו/או את שיעור התשלום שיוחל, או דרך חישובו.

4. סוגיה זו של "אגרת מבנה ציבור" נדונה בפני
בית המשפט העליון בבג"ץ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש עיריית חולון
ואח' פ"ד מט (5) 582. (להלן: "בג"ץ הקריה")
וכך אומר כבוד השופט אור בעמ' 585-584 לפסק הדין:

"בעוד שלגבי עבודות התשתית, כמו סלילת כבישים ומדרכות והקמת מערכת ביוב, קיימים חוקי עזר המאפשרים לעירייה לגבות את עלותן, ובמקרה שאין בהיטלים על-פי חוקי עזר הקיימים לכסותם, עומדת לעירייה האפשרות של הגדלת שיעור ההיטל על פיהם - לא כן לגבי הקמת מבני ציבור וגנים ציבוריים. לגבי האחרונים אין דין הקובע לא את חובת תשלומם על ידי בעלי המקרקעין שבתחום התכנית ולא את שיעור התשלום שיחול עליהם ודרך חישובו. בשל היעדר מקור כספי ככזה, הנהיגה עיריית חולון
הסדר, אשר הוחל גם בתחום התכנית שבה נכללת החלקה. ההסדר היה שנמנע מתן היתר בנייה לבעלי מקרקעין וליזמים, אלא אם ניתנה על-ידיהם התחייבות להשתתפות בהוצאות הקמתם של מבני ציבור וגנים ציבוריים בשטח התכנית. לטענת העירייה, היא מוסמכת להימנע ממתן ההיתר כל עוד לא הובטח כיסוי העלות כאמור, והיא נהגה במשך תקופה ארוכה, מאז שנות השבעים, ליתן היתרי בנייה רק למבקשי היתרים אשר הגיעו עמה להסכם בדבר גובה תשלום השתתפות בעלות כאמור. אותם קבלנם שרצו להימנע מעיכוב הבנייה על-ידיהם, הגיעו עם העירייה להסכם, ולפיו ישלמו סכומי כסף בנוסף לתשלומי ההיתר והיטל ההשבחה שחל עליהם, סכומים שיהיה בהם, בהצטברם, להבטיח את כיסוי ההפרש בין עלות עבודות הפיתוח כולן (כולל הקמת מבני ציבור) לבין תשלומי החובה שישולמו על פי הקבוע בדין. הפרש זה, שבו נדרשו המבקשים היתרי הבנייה להשתתף, כונה כעבור זמן "אגרת מבני ציבור".


דברים אלו יפים גם לענייננו, העירייה והחברות רצו כל אחת ממניעה שלה בקידום פרויקט קרית בן גוריון, היות והעירייה לא יכלה לשאת בעלות בהקמתם של מבני הציבור, הוסכם בין הצדדים כי החברות, ישאו על פי חלקם היחסי בקרקע בהוצאות הקמתם של מבנים אלו.

5. עוד עולה כי, כדי לקדם את בניתה של קרית בן גוריון, וכדי לא לעכב את הבניה במספר שנים, נענו החברות לדרישת העירייה להשתתף במימון ההוצאות מבני הציבור. אך העמידו הסכמה זו בדרישה כי אין הם מוכנים לשלם כספים לצרכים האמורים, בעוד שאר בעלי הקרקע והקבלנים, במתחם האמור יהנו מפרי עמלם, על כן, התנו החברות את הסכמתם כאמור, בכך שהתשלומים האמורים יחולו בצורה שווה על כל בעלי הזכויות בקרקע, וזאת בהתאם לחלקם היחסי בקרקע. במילים אחרות החברות לא היו מוכנות לשאת, לבדם בעלות הקמת התשתיות האמורות, ודרשו מהעירייה כי תפעל לגבות תשלומים אלו גם משאר בעלי הזכויות.

6. על רק האמור לעיל נחתם ההסכם הקרוי פרטיכל מיום 11.11.80 וכך נאמר בסעיף 6 להסכם:
"רובינשטיין וחבס הסכימו לשלם את ההשתתפות בהקמת מוסדות חנוך, מרצונם הטוב, מבלי שתחול עליהם חובה חוקית לתשלום זה, הסכמתם ניתנה לאור הצהרת העיריה כי תעשה כל אשר ביכולתה על מנת לגבות מכל בעלי המקרקעין בתחום קרית בן-גוריון, דמי השתתפות במוסדות חנוך באותו שעור, בהתחשב בהפרשי הצמדה ליום הגביה, וכי גם כל הכספים שישולמו ע"י הבעלים האחרים יופקדו באותו חשבון נפרד כאמור לעיל.
במקרה והעיריה תחליט בעתיד שלא לגבות דמי השתתפות במוסדות חינוך מבעלים אחרים של מקרקעין בשטח קרית בן-גוריון או תחליט לגבות דמי השתתפות בשעור שונה (בהתחשב בהפרשי הצמדה מהיום בו ישלמו הצדדים את התשלומים לפי זכרון דברים זה לבין יום התשלום ע"י הבעלים האחרים), תחזיר העיריה לרובינשטיין ולחבס חלק יחסי לסכומים ששלמו מעל למה שהיה מגיע מהם באופן יחסי למה שגבתה העיריה מהבעלים האחרים כאמור כשהסכומים צמודים מיום ששולמו ע"י רובינשטיין וחבס לעיריה. האמור לעיל לא חל על מקרים של פשרות "אד הוק" שהעיריה תעשה עם בעלים זה או אחר של שטחים בתחום תוכנית ה266/א' או מסבת אי אפשרות גביה כדין".

סעיף זה העלה על הכתב את ההסכמות שהגיעו אליהם הצדדים באותו זמן, נפקותו של הסעיף תבחן בהמשך.

7. את טענות הצדדים ניתן לסכם כך:
טוענים התובעים, כי יש להשיב להם את הכספים ששולמו בגין, "ההשתתפות בהקמת מוסדות חינוך" וזאת על סמך שני מישורים האחד כי החוזה שחתמו עליו "נגוע" באי חוקיות ולכן בטל, והשני כי הנתבעים לא קיימו את אשר התחייבו עליו בהסכם עליו חתמו. טוענים החברות כי הנתבעות לא פעלו במרץ לגביית האגרות האמורות משאר הקבלנים, וכי קבלנים אחדים הפטרו מתשלום הכספים האמורים. הפרות אלו לגישתם מזכות אותם בהשבת הכספים ששולמו.
את טענות הנתבעות ניתן לסכם כך:

א. טענה לבטלות ההסכם לגופה, הינה הרחבת חזית אסורה מאחר וטענה זו לא הוזכרה בכתב הטענות.

ב. מאחר וההסכם הנדון נחתם בשנת 1980 הרי הטענה לגבי אי חוקיות ההסכם בטלה מחמת התיישנות.

ג. כמו כן טוענות הנתבעות כי פעלו בהתאם להסכם ועל כן לא הפרו אותו.
8. דיון ומסקנות

אגש תחילה לטענות המקדמיות.

טענות אי החוקיות של ההסכם הנדון הועלתה לראשונה על ידי כבוד השופט (דאז) צבי הכהן בישיבה מיום 7.5.97 (נרשם בטעות 7.7.97) בעמ' 5:

"ביהמ"ש: בישיבות קודמות וגם בישיבה זאת הבעתי את דעתי שלכאורה נראה לי שהעיריה נהגה מבחינה ציבורית באופן פסול והתנהגותה כמוה כמי שגובים "דמי חסות". לכאורה נראה מתוך ההסכם שכותרתו היא "פרוטוקול" שהתובעות לא היו חייבות לשלם את "האגרה" או את הסכום שהעיריה דרשה מהם לשלם. אמנם בהסכם נאמר שהדבר נעשה "מרצונם הטוב" של התובעות כמוהו כמו אלה המשלמים "דמי חסות" אף הם תחת לחץ ואיומים משלמים "דמי חסות" . לכאורה נראה כי העיריה לחצה על התובעות להסכים מרצונן לשלם את הסכומים שהסכימה לשלם עפ"י הסכם ולא זו בלבד אלא שהיא הודיעה שהיא תעשה כל מה שביכולתה לגבות "דמי חסות" כאלה גם מאחרים כמו אותם אלמנטים שליליים הגובים "דמי חסות" כאלה גם מאחרים כמו אותם אלמנטים שליליים הגובים "דמי חסות" כתוצאה מאיומים ולחץ. האיומים והלחץ במקרה הנדון כאן נראים לכאורה בכך שהעיריה לא היתה מוכנה לתת היתר לבניה אלא אם כן ישולמו אותן "דמי חסות". גם בג"ץ שניתן (בנושא זה) פ"ד מט (5) 582 נקבע כי "אין כל צידוק חוקי לדרך שהעיריה בחרה ללכת בה. דרישת תשלום אשר היא ללא הוסמכה בדין לגבותו וגבייתו, והתניית מתן היתר בניה בתשלום כזה". (עמ' 591 שם). אלו הם הדברים שאני אומר היום בפתח הישיבה ושאמרתי אותם בישיבות קודמות".
כאמור, ביהמ"ש העלה ביוזמתו את טענת אי החוקיות מבלי להידרש, לדבריו של כבוד השופט (דאז) צבי הכהן, גם אני סבור כי מהחומר שהונח בפני
ו עולות שאלות נכבדות של אי חוקיות, המקבלות משני תוקף כאשר הם מיוחסים למינהל הציבורי ולרשות המקומית בפרט. אשר מטבען מופקדים על נכסי כלל הציבור, טוהר המידות של המינהל הציבורי, מחייב כי בית המשפט איננו יכול להימנע במקרא דנן, מהתייחסות לטענת אי החוקיות כאשר זו נקראת בדרכו.

9. אמת אין בית המשפט מעלה מיוזמתו טענות שלא העלות הצדדים בפני
ו, ביהמ"ש יבחר בצעד החריג של הזדקקות לתיאוריות משפטיות שלא העלו בפני
ו הצדדים באותם המקרים בהם יש חשש ממשי לפגיעה בעקרונות יסוד של שיטתנו המשפטית.

לענין זה יפים דבריו של בית המשפט בע"א 18/50 ק. רייספלד נ' ב"ד שילמבר ואח' פ"ד ז' עמ' 275:

"אולם אם העסקא אשר ממנה נובעת עילת התביעה פסולה ומתנגדת לחוק, דורשת תקנת הציבור כי בית המשפט לא יושיט את עזרתו לשם ביצועה; וענינו של הציבור אינו תלוי בכך שבעלי-דין יביא את טענת הפסלות בפני
בית-המשפט, שאם לא תאמר כן, יהיה בידי הצדדים להערים על החוק ולהשיג סעד לביצוע עסקאות אסורות על ידי החוק. לפיכך, בה המידה שהנתבע לא סמך על אי החוקיות בכתב ההגנה בהתאם לתקנה 113 הנ"ל, לא ירשה לו בית המשפט להביא ראיות כדי לבסס את הטענה כי העסקא אינה חוקית, אולם אם אי-החוקיות מתגלית לבית המשפט מן החומר אשר הובא בפני
ו, היינו מכתבי הטענות ומחומר הראיות, חובה היא על בי המשפט ליתן דעתו על כך ולשלול את הסעד מאדם המבקש לבצע עסקא אסורה, לפי הכלל"

וכן דבריו של כבוד השופט זוסמן ב, ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' מוניק זמל פ"ד כ' (4) בעמ' 226, 236:
"אלא שיש ומצוות המחוקק היא, שהשופט יפסוק או ימנע מלפסוק, בין אם בעל דין הביא טענה בפני
ו ובין אם לאו. אלה הם מקרים יוצאים מן הכלל בהם חובה זו מוטלת על השופט לא מפני טובתו של בעל דין, כי מפני טובת ציבור. על אלה נמנע המקרה...של אי חוקיות העסקה: ע"א 18/50 ".

כאשר בית המשפט, על סמך החומר שמונח בפני
ו, מגיע למסקנה כי יש חשש שההסכם המובא בפני
ו, נגוע באי חוקיות, עליו להידרש לסוגיה ולהכריע בה. דברים אלו מקבלים משנה תוקף כאמור, כאשר הדבר מיוחס לעירייה שהינה רשות שלטונית המהווה את ידו הארוכה של המינהל הציבורי. ואין נפקות לעובדה, כי הצדדים הסכימו ביניהם לכרות חוזה בלתי חוקי.

10. לגבי טענת אי החוקיות לגופה.

בבג"ץ הקריה קובע כב' השופט אור (בעמ' 589 מול האות ו):

"בעניננו, לא בחריגה מן האמור בחוק המסמיך עסקינן, אלא במצב שאין כל הוראת דין - לא בחוק ולא בחוק עזר, שעל פיה מוסמכת העיריה לגבות את אגרת מבנה ציבור. הצד השווה בין פרשתנו לבין העניין שנדון בע"א 65/76 הנ"ל הוא שבאין חוק עזר תקף שיסמיך את העירייה לכך, אין היא רשאית לגבות כספים מהציבור, אך בשל קיומו של צורך ציבורי במימון עבודות בנייה שהעיריה מתכוונת לבצע."

מפסק הדין האמור, עולה כי במקום בו אין כל הוראת דין, המסמיכה את העירייה לגבות את התשלומים האמורים, אין היא רשאית לעשות כן.

11. התמונה המצטיירת מהחומר שהונח בפני
עגומה היא. הכספים אותם קיבלה העירייה מהחברות היו מבוססים על מערכת יחסים "מיוחדת" שנרקמה בין הצדדים וכך אומרות הנתבעות בסעיף 32 לסיכומים בעמ' 6:

"במשך שנים רבות, עובר לחתימת ההסכם, ניהלו התובעות עסקאות בניה רבות בעיר חולון, תוך שהן נהנות משיתוף פעולה וסיוע של הנתבעות ומיחסי אמון מיוחדים ואישיים, שנרקמו בין מנהלים התובעות - ובמיוחד מר אברהם רובינשטיין ז"ל - לבין ראש העירייה דאז מר פנחס אילון ז"ל. ענין היחסים מיוחדים ששררו בין מר רובינשטיין לבין מר אילון חשוב במיוחד על מנת להבין את האופן שבו ניהלו את עבודתם המשותפת ואת ההסכמות שביניהם".

התשלומים בוצעו כתוצאה ממערכת היחסים בין מנהל התובעת 1 מר אברהם רובינשטיין ז"ל ובין ראש העירייה דאז מר פנחס אילון ז"ל ללא כל בקרה ציבורית ללא קריטריונים גלויים ומבוררים, כאשר יש חשש ממשי כי התשלומים ששולמו לעירייה נועדו לקדם את עינינם של החברות לא רק בפרויקט האמור כי אם בפרויקטים עתידיים, עמם היו קשורים הצדדים. יש חשש ממשי להשחתת טוהר המידות של המנהל הציבורי כך שכל בעל ממון יוכל לקדם את ענייו אצל העירייה על ידי הזרמת כספים לפרויקטים ועניינים שהעיריה חפצה בעיקרם. מהחומר אף עולה כי אם חפצו החברות לקדם את פרויקט קרית בן גוריון, אצל הנתבעות ולא להגיע ל"עיכוב של שנים" כדברי הנתבעות היה עליהם לשאת - להיענות לדרישת העירייה ולשאת בתשלומים אלו.

יחד עם זאת, אין החברות נקיות כפיים, מדובר בחברות מהגדולות בארץ בענף הבנייה, אשר קיבלו יעוץ משפטי צמוד, בחתימתה על ההסכם הם עשו את התחשיב הכלכלי, הם חישבו את כדאיות הכלכליות של הפרויקט והחליטו כי יפיקו רווחים נאים על אף תשלומים אלו.

על כך אומר כבוד השופט אור בבג"ץ הקריה :

"ראוי להוסיף, שלא רק הדרישה הבלתי חוקית לתשלום אגרת מבני ציבור ראויה לביקורת. ראויים לביקורת גם דרך הקביעה של שיעור אגרת מבני ציבור ודרך המיקוח שנקטה העירייה עם מבקשי היתרי הבנייה השונים. עולה בעליל מהראיות שלפנינו, שכל השיטה, שעל פיה דרשה וגבתה העירייה כספים כאגרת מבני ציבור ממבקשי היתרי בנייה, אינה מתישבת עם סדרי מינהל תקין. מסתבר, ששיעור התשלום שהוטל על כל מבקש היתר בנייה היה תוצאה של מיקוח בינו לבין העירייה, כשהעירייה שומרת לעצמה את הסמכות לקבוע כמה ישלם כל מבקש היתר. הסכום שנדרש לשלם כל מבקש היתר בנייה כאגרת מבני ציבור, ומה האגרה שתידרש מכל מבקש היתר. לא יעלה על הדעת שכך תפעל רשות ציבורית".

12. באותה המידה, נראה כי לחברות הפועלות לא היתה ברירה אלא להסכים לדרישת העירייה ולשלם את הסכומים האמורים שאם לא כן, הליך האישורים לבניה על הקרקע היה מתערב לזמן רב.
דברים אלו באים לידי ביטוי בסיכומי הנתבעות עצמן:

"מכאן שעירייה אינה חייבת להעמיד תשתית לשכונה חדשה כל אימת שאדם חפץ לבנות על מקרקעין שבבעלותו - לא כן שכן כשהיא לא מסוגלת לכך כלל מטעמים תקציביים, והדברים מובנים מאליהם - גם ללא ההוראה הנזכרת בסעיף 34 לעיל. לא יתכן שבעל מקרקעין יחליט שברצונו לבנות על מקרקעין ובעקבות זאת יהיה על הרשות לשנות את סדר העדיפויות הציבורי שלה, ולהפנות משאבים להכשרת האזור למגורים, רק כדי שאותו בעל מקרקעין יוכל להשביח את נכסיו. בהתאם לזאת, חיים בארצנו בעלי קרקעות רבים, הממתינים שנים להנחת תשתית חוקית ופיסית שתאפשר בניה על המקרקעין שרכשו". (ס' 38 לסכומי הנתבעות).

(וכן ראה גם סעיפים 39-41).

בתצהירו של מר ברוך חבס נאמר כך:

"למעשה נקלעו החברות לחוסר ברירה, שכן היו מעונינות לפתח את המקרקעין שברשותן ששוויים היה רב, ולפיכך נאלצו לוותר על טיעוניהן המשפטיים ולהשלים עם דרישת הנתבעות, שכן כל מהלך אחר היה מביא להקפאת הבניה ולניהול הליכים משפטיים ממושכים".

וכן מתצהירו של עו"ד יחיאל בסעיף 4:

"....ברם, הנתבעות דחו את טיעוני בדבר חוסר החוקיות ועמדו בתוקף על כריכת מתן היתר הבניה בתשלום האגרה, והבהירו לי ולחברות שתשלום האגרה הנ"ל הינו בגדר תנאי מוקדם שלא ניתן לוותר עליו".

וכפי שבא לידי ביטוי בבג"ץ הקריה, שכן כל אותה עת טוענת העירייה כי בדין מעכבת את אישורי הבניה עד לתשלום הסכומים האמורים וכך נאמר בעמ' 587 ליד האות ד:


"... הם (העיריה א.ס.) ממשיכים וטוענים, שהואיל ולא כל מבני הציבור על פי התוכנית יבנו, רשאית העירייה להתנות את מתן ההיתר לעותרת בכך שהיא תשלם את חלקה היחסי בהוצאת הקמת מבני הציבור, תשלום אשר יהיה בו להבטיח את הקמתם של אלה".

מהחומר שבפני
עולה, כי לחברות לא היתה כל אפשרות לקבל את היתרי הבניה המבוקשים ללא הפקדת תשלומים בגין מבנה הציבור, שכפי שנאמר נגבו ללא כל הסמכה בדין.

12. בנסיבות דנן, שכלול הלחץ הלא הוגן שהפעילה העירייה, וכן העובדה כי גביית כספים אלו נעשו ללא הסכמה בחוק, תוך פגיעה בטוהר המידות של המינהל הציבורי, אני קובע כי, החוזה שנכרת בין החברות לנתבעות נוגד את תקנת הציבור, ופוגע פגיעה קשה בעקרון שלטון החוק במשפט הציבורי הישראלי. בית המשפט לא יתן יד לחוזים אלו. על כן החלק בס' 6 לחוזה האמור המתייחס לתשלום בגין מבנה ציבור הינו בטל, מחמת אי חוקיות.

13. מה משמעות הביטול במקרא דנן.
הדיבור "בטל" בסעיף 30 לחוק החוזים משמיע לנו אותה בטלות אשר תוצאותה קבועות בס' 31 לחוק החוזים חלק כללי:
"כאשר בית המשפט מכריז על בטלותו של חוזה אסור, פעולתו זו היא בעלת אופי הצהרתי (דקלרטיבי). על כן, אי קיום של "התחייבות" הכלולה בחוזה הפסול אינה מהווה "הפרה" אשר חוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה), התשל"א - 1971 מעניק סעדים בגינה. מכאן גם שלא עומדת לצד הנפגע הזכות לאכיפה, לביטול או לפיצויים (ראה ע"א 759/81 ברש נ' ירדני, פ"ד מא (2) 253, 273). כל צד חייב להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה הפסול. אם ההשבה אינה אפשרית או אינה סבירה, עליו לשלם לצד השני את השווי של מה שקיבל. עם זאת, לחוזה הפסול קיום פיסי. גם אם הוא בטל, אין פירושו של דבר שהוא אינו קיים. "החוזה הפסול הוא עובדה קימת" (בן פורת, "החוזה הפסול", ספר זוסמן 171, 186 (תשד"ם)). אכן, בטלותו של החוזה היא נורמטיבית ולא פיסית. "מושג הבטלות כמושג משפטי ולא טבעי, הוא לעולם מושג יחסי וגמיש. נורמה משפטית יכולה להיות בטלה ומבוטלת לעניין פלוני ותקפה לעניין אלמוני; היא יכולה להיות כאין וכאפס כלפי ראובן ובעלת תוצאות מלאות כלפי שמעון" (ע"פ 760/80 הנ"ל, בעמ' 263). החוזה הבלתי חוקי הוא בטל, אך בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מחובת ההשבה או תשלום השווי; כמו כן בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, ובתנאים שימצא לנכון, לחייב צד בקיום חיובו, כולו או מקצתו, ובלבד שהצד האחר ביצע את חיובו שלו לפי החוזה". (ר' בג"ץ 6231/92 אלברט זגורי נ' בית פ"ד מט (4) 749).

בית המשפט בהחליטו על הסעדים בגין בטלות החוזה רואה לנגד עניו. את האינטרס הציבורי במניעת תוצאות אזרחיות של חוזה הנוגד את המדיניות החברתית הראויה, ומצד שני את אינטרס הצדדים לחוזה.
מדיניות זו הינה הגשמת ערכי היסוד של שיטתנו המשפטית, בית המשפט רשאי, "אם ראה שמן הצדק לעשות כן" להורות על פטור מהשבה, כולה או מקצתה.
השיקולים אותם בוחן בית המשפט הינם דרגת החומרה של אי החוקיות, מידת האשמה של הצדדים, מידת הביצוע, ואינטרסים של צדדים שלישיים.

14. בנסיבות דנן החברות אינן נקיות מאשמה הם היו צד מדרבן ודוחף לכריתתו של החוזה, יתכן אף שאם היו פונים לעזרתו של בית המשפט העליון כפי שאכן נעשה בבג"ץ הקריה עיניים לא היה מתערב והיו מקבלים את אישורי הבניה החוזים הנחוצים. המדובר הוא בחברות קבלניות גדולות, שמערכת היחסים הפנימית עם העומדים בראש העירייה היא אשר הניעה אותם כנראה לחתום על הסכם וזאת בכדי לקדם את עניינם בפרויקט קרית בן גוריון וכן בפרויקטים עתידים לבוא. הם הפיקו רווחים נאים מהפרויקט, וממערכת היחסים עם העירייה.

אשר על כן ובכדי לעשות צדק בין הצדדים אני קובע כי ההשבה המתבקשת כתוצאה מבלותו של החוזה תהיה בגובה מחצית מהכספית ששילמו בגין מבנה הציבור.

15. בין הצדדים, נתגלעה מחלוקת בקשר לגובה האגרות הנתבעות בס' 186 לסמכותם טוענות כי מתוך כלל החשבון ששולם בסך 2,960,060 שקל ישן על ידי החברות וכוללים גם סכום של 217,187 שקל ששילמה חברת סאדאב, וכן 870,000 ששילמה חברת רסקו, החברות לא חלקו על נתונים אלו, מתוך כתב התשובה לסיכומי הנתבעות בס' 11).

החברות טוענות כי סכומים אלו אכן שולמו ישירות לעירייה על ידי חברת סאדאב ורסקו וקוזזו בהתחשבנות פנימית שביניהן.
אף אם נקבל את הטענה כי בין החברות ובין חברת סאדאב וחברת רסקו היה מנגנון קיזוז הרי הוא לא מופנה לעירייה, והעירייה היא לא צד ולא חלק במנגנון זה במידה והחברות זכאיות להחזר אלו עליהם לפנות לחברת סאדאב ורסקו, הם לא הוסמכו לתבוע כספים אלו בשם.
אשר על כן ככל שהדבר קשור לסכומים ששלמו חברת סאדאב ורסקו הרי הם אינם מהווים חלק מסכום ההשבה שנקבע.

בנסיבות דנן ישלמו הנתבעות מחצית מסכום התשלום ששולם בגין מבנה ציבור בניכוי הסכומים ששלמה חברת סאדאב ורסקו.
כך שהתשלום שישלמו הנתבעות יעמוד על מחצית בסך 1,872,813 שקל ישן בסך 936,406.5 שקל ישן מיום השת התביעה בתוספת ריבית והצמדה כחוק.

16. בנסיבות דנן מאחר וקבעתי כי הסעיף בחוזה האמור המיוחס לגביית אגרת מבני ציבור הינו בלתי חוקי ועל כן בטל, הרי אין כל צורך לדון בשאלת ההפרה של ההסכם.

17. בקשר לטענת ההתיישנות.

מקובלת עלי גישתם של באי כח הנתבעות כי יש להפריד את שאלת ההתישנות לשני חלקים, הטענה הראשונה מיוחסת להתיישנות עילת התביעה בגין הפרת חוזה, ואילו הטענה השנייה מיוחסת להתיישנות עילת התביעה בגין בטלות החוזה.
הטענה הראשונה איננה רלוונטית במקרא דנן שכן כפי שנקבע ההסכם בטל, ושאלת ההפרה על כן מיותרת היא.
לגבי הטענה השנייה יש ממש בטענה כי עתה מקץ עשרים שנה מיום כריתת החוזה עולה שאלת אי החוקיות, ובטלות ההסכם.
יחד עם זאת מלבד האינטרסים שבין הצדדים כאשר עסקינן בחוזים בלתי חוקים אשר הרשות המקומית חתומה עליהן קיים אינטרס נוסף, שיש לשקול אף אותו על כף המאזניים - האינטרס של כלל הציבור בשמירה על שלטון החוק (בג"ץ אסולין ואח' נ' ראש עיריית קרית גת ואח' פ"ד מב, (1) עמ' 582) (להלן: "בג"ץ אסולין"). במקרה דנן עלתה שאלת החוקיות על ידי בית המשפט עצמו, אינטרס הציבור מחייב כי כאשר הרשות המקומית פועלת שלא כדין, ומעשה אינם חוקיים הרי שטענת ההתיישנות במקרה דנן איננה יכולה לגבור על הפגיעה בשלטון החוק.
יפים בהקשר זה דבריו של כבוד הנשיא ברק בבג"ץ אסולין
"האינטרס של שלטון החוק הינו, שגוף שלטוני לא יגבה מס ללא הסמכה בחוק. נראה לי, כי באיזון בין אינטרסים אלה, יד האינטרס של המשיבה על התחתונה. בהקשר זה לקחתי בחשבון את התנהגות המשיבה ואת סוג ההפרה כלפיה. חוקיות המיסוי הינה בסיס לכל משטר תקין, ואין זה ראוי לאפשר לרשות שלטונית לגבות מס ללא הרשאה בחוק אך אך בשל טענת שיהוי. אין לנו עניין בפעולה שלטונית מוגבלת, שעניינה העותר בלבד (כגון, עניין של מכרז), אלא בפעולה שלטונית המשפיעה על הציבור והעומדת בסתירה גלויה להוראות החוק, בלא כל צורך בבחינה ובבדיקה שהזמן עשוי היה לפגוע ביעילותן."

אכן כאשר אחד מין הצדדים, הינו רשות שלטונית, ישנו שיקול נוסף אותו בוחן בית המשפט כאשר הוא נדרש לטענת ההתיישנות, והוא שיקול שלטון החוק, שיקול שהרשות השלטונית לא תיגבה "מס" ללא כל הסמכה בחוק.
18. במקרה דנן, הייתי דוחה את טענת ההתיישנות, גם לאור העובדה כי החוזה האמור, שימש בסיס לדרישות העירייה לתשלומים בגין מבני הציבור מעוד קבלנים שהיו בעלי זכויות בקרית בין גוריון.
"ואכן, כפי שהוכח בעדותם של מר וידסקי מטעם העירייה, ומר חבס מטעם התובעות, בסמוך לכריתת ההסכם ובמהלך השנים הראשונות לאחר מכן - שעה שניבנה חלק ניכר של השכונה, ובכלל זה כל הקרקעות שבבעלות התובעות - עלה בידי מר אילון ז"ל, להשיג את השתתפותם של כל מבקשי ההיתרים שבנו באותה עת. על אלה נמנו, גם דנקנר, חברת השביעית לאסמלט בע"מ, חברת השישית לאסמלט בע"מ, חברת גרוס פלדמן ובניו בע"מ, אשדר חברה לבנין בע"מ וכל יתר הגופים שבנו בשכונה החדשה במקביל לתובעות" (סעיף 111 לסיכומי הנתבעות)

העירייה שבה ועמדה על דרישתה לגביית התשלומים האמורים, גם בבג"ץ הקריה שניתן בשנת 1995 (דרישת העירייה מהעותרת לתשלום אגרת מבנה ציבור הייתה ביום 29.8.1994) כאשר החוזה שנחתם כאמור בין החברות לנתבעות משמש את הבסיס לדרישות העירייה.
אי החוקיות של ההסכם, כמה ועולה ולא רק ולא רק במערכת היחסים בין הצדדים הניצים. הסכמת החברות להשתתפות בעלות הקמתם של מבני הציבור, שמשה מנוף ומקור השפעה של העירייה בדרישתה כלפי שאר בעלי הזכויות בקרקע, שימוש בחוזה האמור נעשה עד אמצע שנות התשעים.
לפיכך אי החוקיות שדבקה בהסכם, נשאה אופי מתמשך. בנסבות דנן אני דוחה את טענת ההתיישנות גם מטעמים אלן.


18. הנתבעות ישאו בהוצאות התובעים בסכום כולל של 15,000 ש"ח.
ניתן היום כ באייר התש"ס

4 במאי 20000

מותר לפרסום החל מהיום.
ניתן היום כ"ו ב אדר ב תש"ס, 2 באפריל 2000 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
זכות ערעור תוך 45 יום לביה"מ המחוזי.
מותר לפרסום מיום 02/04/2000

סלטון
אביגדור, שופט

סמדר / d00053693a.1
18
1
בתי המשפט
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו

ת"א 000536/93

בפני

כב' השופט אביגדור סלטון








א בית משפט מחוזי 536/93 אברהם רובינשטיין ושות' נ' עיריית חולון (פורסם ב-ֽ 02/04/2000)