פסקי דין על חופרי ערוער (1986) בע"מ | פסקי דין על גלעד בן חמו | פסקי דין על גיא ברקאי |

4385/05 א     30/08/2009




א 4385/05 חופרי ערוער (1986) בע"מ נ' גלעד בן חמו, גיא ברקאי




בעניין:

20



בתי המשפט

בית משפט השלום באר שבע
א'
004385/05

א'
004386/05

בפני
:
כב' השופט - עידו רוזין
תאריך:
30/08/2009



בעניין ת.א. 4385/05
חופרי ערוער (1986) בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
רביד אברמזון
התובעת והנתבעת שכנגד


נ
ג
ד



1 . גלעד בן חמו
- בהעדר

2. גיא ברקאי
– בעצמו


ע"י ב"כ עו"ד
אורי גלבוע
הנתבעים והתובעים שכנגד

ובעניין ת.א. 4386/05
חופרי ערוער (1986) בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
רביד אברמזון
התובעת והנתבעת שכנגד


נ
ג
ד



1 . גיא ברקאי
– בעצמו

2. אסף בן סימון – בהעדר


ע"י ב"כ עו"ד
אורי גלבוע
הנתבעים והתובעים שכנגד

פסק דין



1.
בהתאם להסכמת בעלי הדין, ניתן בזה

פסק דין
, על דרך הפשרה, לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד - 1984.

הנתבעים שכרו מהתובעת שתי חנויות הנמצאות במרכז קניות בדימונה (הלן: "מרכז הקניות") כאשר אחת משמשת כבית קפה והשנייה כחנות נעליים.

2.
ביום 1.4.01 נכרת בין הצדדים (בנוגע לתיק א' 4386/05) חוזה שכירות ביחס לחנות הראשונה, המשמשת כבית קפה המכונה "קפה לצ'ה" (להלן: "בית הקפה"), למשך תקופה של 12 חודשים. תקופת השכירות לגבי בית הקפה הוארכה עד ליום 31.3.04, כאשר במועד זה עזבו הנתבעים את המושכר.

באותו מעמד חתמו הצדדים גם על הסכם ניהול במסגרתו התחייבו הנתבעים לשלם לתובעת דמי ניהול בגין אחזקת המושכר, בשיעור של 4$ ארה"ב לכל מ"ר.

שטח בית הקפה בפועל עומד על 83.15 מ"ר, כאשר השטח לחיוב הינו בתוספת 10%, עבור השטחים הציבוריים, ובסה"כ 91.5 מ"ר.

החוב ביחס לבית הקפה, בסכומי קרן, עומד על 61,012 ₪ ומורכב מהסכומים כדלקמן:
א.
יתרת חוב ביחס לשנת 2003
5,353
₪
ב.
חוב למשך 4 חודשים, מחודש ינואר ועד חודש אפריל (כולל) 2004
45,659
₪
ג.
תשלום בגין שיק שחזר
10,000
₪

מאחר וחוזה השכירות הסתיים בסוף חודש מרץ 2004, הרי שאין הצדקה לחייב את הנתבעים בגין חודש אפריל 2004 ולכן יש להקטין את החוב בסך של 11,415 ₪ (רבע מהסכום המפורט בס"ק ב' לעיל), כך שיתרת החוב הנתבע, בערכי קרן, תעמוד על 49,597 ₪.

3.
ביום 1.5.01, נכרת חוזה שכירות נוסף בין הצדדים (בנוגע לתיק א' 4385/05) ביחס לחנות השנייה המשמשת כחנות נעליים המכונה "נעלי גזית" (להלן: "חנות הנעליים"), למשך תקופה של 18 חודשים החל מיום 1.5.01 ועד ליום 31.10.02.

בפועל, הנתבעים עזבו את המושכר כחודשיים וחצי לפני תום תקופת השכירות, ביום 12.8.2002.
במעמד חתימת הסכם השכירות חתמו הצדדים גם על הסכם ניהול במסגרתו התחייבו הנתבעים לשלם לתובעת דמי ניהול בגין אחזקת המושכר, בשיעור של 3$ ארה"ב לכל מ"ר.

שטח חנות הנעליים בפועל, עומד על 89.30 מ"ר, כאשר השטח לחיוב הינו בתוספת 10% עבור השטחים הציבוריים, עומד על 98.2 מ"ר.

החוב ביחס לחנות הנעלים, סכומי קרן, עומד על 42,129 ₪. סכום זה מורכב מדמי שכירות עבור 6 חודשים (לפי 8,427 ₪ לחודש [כולל מע"מ] מחודש מאי 2002 ועד חודש אוקטובר 2002) וכן דמי ניהול למשל 7 חודשים (לפי 1,652 ₪ לחודש [כולל מע"מ] מחודש אפריל 2002 ועד לחודש אוקטובר 2002).

4.
מכאן שסה"כ סכום התביעה המתוקן, בערכי קרן, עומד על 91,726 ש"ח, לפי הפירוט הבא:
ביחס לבית הקפה - 49,597 ₪
ביחס לחנות הנעלים – 42,129 ₪.

5.
הנתבעים הגישו כתב הגנה הכולל טענת קיזוז וכן כתב תביעה שכנגד בגין גביית דמי ניהול ודמי שכירות ביתר וכן בגין הפסדי רווח שנגרמו עקב אי פיתוח המרכז הסחרי ע"י התובעת וכן בגין ציוד שהושאר במושכר ונלקח ע"י התובעת, לפי הפירוט כדלקמן:
ביחס לבית הקפה, תביעה שכנגד בסך של – 500,000 ₪
ביחס לחנות הנעלים, תביעה שכנגד בסך של – 275,493 ₪.

6.
כפי שהוסכם על הצדדים במסגרת הדיון מיום 3.9.08, השאלות שבמחלוקת מתמקדות בטענות הנתבעים לקיזוז בשלושה עניינים:

א.
קיזוז בגין הציוד שהושאר במושכר, ששוויו לפי ההסכמה הדיונית - 30,000 ש"ח.
ב.
קיזוז בגין דמי ניהול ששולמו ביתר.
ג.
קיזוז בגין דמי שכירות ששולמו עבור השטח הציבורי (10% מהשטח).


כמו כן הוסכם בין הצדדים שהנתבעים יוכלו לטעון שיש להפחית את חוב דמי השכירות ודמי הניהול ביחס לחנות הנעליים, לתקופה של חודשיים וחצי הואיל והנתבעים עזבו את חנות הנעליים ביום 12/08/02 והחיוב הנתבע מתייחס עד לסוף תקופת השכירות, היינו עד ליום 31.10.2004. מכאן שהשאלה הנוספת שבמחלוקת היא האם החיוב ביחס לחנות הנעליים יחול עד למועד העזיבה בפועל או עד לתום תקופת השכירות (חודשיים וחצי לאחר מכן).

7.
בנוגע לטענת הנתבעים, כי יש להפחית החוב בגין חנות הנעליים למשך חודשיים וחצי, החלטתי להעתר לבקשה באופן חלקי ולהפחית את החוב לתקופה של חודש וחצי, כך שהתובעת תהא זכאית לגבות דמי שכירות ודמי ניהול עד חודש לאחר פינוי חנות הנעליים.

אומנם הנתבעים הפסיקו את השכירות של חנות הנעליים, באופן חד צדדי, במהלך תקופת השכירות ואולם מתוך תצהיר הנתבעים אני למד על כך שסמוך לאחר שהנתבעים פינו את חנות הנעליים החלה התובעת להפעיל במקום מסעדה בשרית. הנתבעים טוענים עוד בתצהיר שהגישו, כי הפסקת השכירות נעשתה בהסכמתו של מנהל התובעת מר מטאווה.

לפיכך ובנסיבות העניין ולאור חובת הקטנת הנזק החלה על התובעת בעניין השכרת הנכס לאחרים, אני מחליט לאפשר לנתבעים לקזז בגין חנות הנעליים דמי שכירות ודמי ניהול למשך חודש וחצי כך שהחיובים בגין חנות הנעליים יעשו עד חודש לאחר הפינוי (במקום חודשיים וחצי) ובסה"כ סך של 15,118 ₪ לפי הפירוט כדלקמן:
א.
דמי שכירות לחודש בסך של 8,427 ₪ ובכפל של 1.5 – 12,640 ₪.
ב.
דמי ניהול לחודש בסך של 1,652 ₪ ובכפל של 1.5
- 2,478 ₪.

8.
בעניין קיזוז הציוד שהושאר בבית הקפה, ששוויו לפי ההסכמה הדיונית - 30,000 ₪, החלטתי, להתיר לנתבעים לקזז מתוך סכום זה 22,000 ₪ וזאת לאחר שעיינתי ברשימת המיטלטלין ונוכחתי לדעת שהחלק הארי שלהם אינו מחובר, בחיבור קבע למושכר.
טענת התובעת - כי מדובר במטלטלין שהינו חלק בלתי נפרד מן המושכר, ולפי סעיף 4.4 לחוזי השכירות נקבע: "בעת פינוי המושכר לא תהיה השוכרת זכאית לכל תשלום שהוא, מהמשכירה...עבור שיפורים או התקנות במושכר" - מתקבלת רק באופן חלקי בלבד. נראה כי לעניין המפוח, המזגנים, מקררים ושילוט החוצות אין הדבר כרוך בפגיעה משמעותית בנכס, וכי ציוד זה אינו מהווה חלק בלתי נפרד מהמושכר.

דעתי שונה בנוגע לתקרת הגבס שנעשתה ע"י הנתבעים וגופי התאורה שכן ציוד מסוג זה הוא ציוד אשר אכן מההוה חלק בלתי נפרד מהנכס המושכר, מדובר בבניית תקרה אשר עצם הבנייה הופך אותה לחלק מן הנכס.

9.
בעניין קיזוז דמי ניהול ששולמו ביתר, החלטתי לקבל גם טענה זו, באופן חלקי בלבד.

בסעיף 7.2 להסכמי הניהול בנוגע לשתי החנויות נקבע, בין היתר, כי התשלומים יעשו על פי "אחת משתי האפשרויות הבאות, לפי הנמוך מהשתיים...", היינו לפי שטח המושכר (בכפל של 3 או 4 דולר למ"ר) או לפי החלק היחסי של עלות ההחזקה בפועל.

במהלך תקופות השכירות של שתי החנויות בחרו הצדדים לחשב את דמי הניהול, לפי שטח המושכר ומכאן שלא מצאתי שיש מקום להתערב בהסכמה זו, לגבי התשלומים ששולמו בפועל.

ואולם ביחס לאותם חודשים הנתבעים בכתב התביעה, אשר טרם שולמו ע"י הנתבעים, נראה שאין זה סביר למנוע מהנתבעים לשלם את דמי הניהול, לפי האפשרות הנוחה מבחינתם, מבין שתי האפשרויות כאמור.

הואיל והנתבעים הודיעו על רצונם לבצע את התשלום לפי החלק היחסי של ההוצאות בפועל, היה על התובעת להוכיח את הוצאות האחזקה בפועל ואולם התובעת לא עמדה בנטל זה.

לפיכך, אני מוצא שיש לזכות את הנתבעים בגין חלק מדמי הנהול, ביחס לחודשים שלא שולמו עד עתה.
הזיכוי בגין בית הקפה יחושב למשך 3 חודשים, לפי 4 דולר ארה"ב למ"ר (1$ ארה"ב = 4.493 ₪, לפי השער הידוע ביום 1.2.2004), בכפל של 91.5 מטרים ובתוספת מע"מ (בשיעור של 17%) ובסה"כ – 5,772 ₪.

הזיכוי בגין חנות הנעליים יעמוד על סך של 10,000 ₪ (מתוך סך של 11,564 ₪, אשר נתבעו בסעיף 9 לכתב התביעה).

10.
באשר למחלוקת השלישית בעניין קיזוז דמי השכירות ששולמו עבור השטח הציבורי (10% מהשטח), התובעת טוענת כי, הנתבעים שילמו את דמי השכירות כולל התוספת של 10% לאורך שנים, במשך רוב זמן החוזה ולא העלו כל טענה בנוגע לתוספת האמורה, זאת ועוד, הנתבעים אף ביקשו להאריך את החוזה לזמן נוסף, הרי אם לא היו מרוצים מדוע האריכו?! מכאן שכללי ההשתק והמניעות חלים עליהם.

מנגד טוענים הנתבעים, כי לפי ההסכם הכוונה הייתה להקים במקום קניון, כך שבשטחים הציבוריים האלו, תהא לנתבעים זיקת הנאה כלשהי, לצורך פרסום, הצבת שולחונות וכסאות וכו', אך בפועל התובעת לא עשתה דבר ודרכי הגישה היו בעצם הרחובות שמסביב לנכס.

בסעיף 5.1 לחוזה נכתב של השטח הבסיסי של כל אחת מהחנויות: "יוסף שיוער של 10%...וזאת בגין שימוש בחלק יחסי בדרכי הגישה למושכר ובגין השימוש בחלק היחסי בשטחים הציבוריים של המרכז..."

לא מצאתי ממש בטענת הנתבעים ולא שוכנעתי שהתובעת לא קיימה את התחייבויותיה.

לשון החוזה ברור וחד משמעי.

הנתבעים היו מודיעים לתנאי החוזה במשך שנים רבות, כאשר הנכס ששימש את בית המקפה הושכר לתקופה של שלוש שנים. בנסיבות העניין אני מחליט לדחות את טענת הקיזוז, ביחס לדמי השכירות ששולמו עבור השטח הציבורי (10% מהשטח).

11.
לאחר שעיינתי בכתב התביעה, בכתב ההגנה, בתצהירים, במסמכים, ובטענות ב"כ בעלי הדין בדיון בפני
- בשים לב לטענות שהועלו על ידי בעלי הדין ולרמת הפירוט והביסוס של גרסאותיהם, ובהתחשב בנטל הבאת הראיות ונטל השכנוע, אני מחליט לקבל את התביעה באופן הבא:

אני מחייב את הנתבעים בת.א. 4386/05 (ביחס לבית הקפה) לשלם לתובעת סך של 21,825 ₪, לפי הפירוט הבא

:


א.
החוב הבסיסי המפורט בסעיף 2 לעיל
49,597
₪

ב.
לאחר הפחתה של 22,000 ₪ בגין הציוד – סעיף 8 לעיל
27,597
₪

ג.
לאחר הפחתה של 5,772 ₪ בגין דמי הניהול – סעיף 9 לעיל
21,825
₪


על סכומים אלו יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2004 ועד לתשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים בת.א. 4385/05 (ביחס לחנות הנעליים) לשלם לתובעת סך של 17,011 לפי הפירוט הבא

:


א.
החוב הבסיסי המפורט בסעיף 3 לעיל
42,129
₪

ב.
לאחר הפחתה של דמי שכירות וניהול למשך

חודש וחצי, בסך של 15,118
– לפי סעיף 7 לעיל
27,011
₪

ג.
לאחר הפחתה של 10,000 ₪ בגין דמי הניהול – סעיף 9 לעיל
17,011
₪


על סכומי החוב המפורטים לעיל יחולו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.4.2002 ועד לתשלום המלא בפועל.
12.
על הסכומים שנפסקו (לאחר שיערוך ליום מתן פסק הדין) יתווסף שכ"ט עו"ד בשיעור של 10% בתוספת מע"מ.


בנוסף, אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום כולל של 2,000 ₪.

13.
לא התייחסתי לטענות הנוספות, אשר חורגות מהסכמת הצדדים, בעניין צמצום הפלוגתאות.

14.
בשולי הדברים, אבקש לציין את הערכתי לבעלי הדין על שהשכילו להגיע להסכמה דיונית, לפיה התובענה תתברר על דרך של סעיף 79 א' לחוק, בדרך יעילה ועניינית.

15.
מזכירות ביהמ"ש תשגר לצדדים עותק פסק הדין, בדואר רשום ובצירוף אישור מסירה.

ניתנה היום י' באלול, תשס"ט (30 באוגוסט 2009), בהעדר הצדדים.


_______________


עידו רוזין
,
שופט

שם הקלדנית: אתי אוחיון.








א בית משפט שלום 4385/05 חופרי ערוער (1986) בע"מ נ' גלעד בן חמו, גיא ברקאי (פורסם ב-ֽ 30/08/2009)