פסקי דין על דורון דוידוביץ | פסקי דין על שושנה דוידוביץ | פסקי דין על אסנת אלבו ואח' | פסקי דין על דב אבדור | פסקי דין על דפנה להב | פסקי דין על רון ויסגרס עמנואל ואח' |

3809/05 א     31/08/2009




א 3809/05 דורון דוידוביץ, שושנה דוידוביץ, אסנת אלבו ואח' נ' דב אבדור, דפנה להב, רון ויסגרס עמנואל ואח'






בפני

כב' השופט דאוד מאזן
תובעים

1. דורון דוידוביץ

2. שושנה דוידוביץ

3. אסנת אלבו
4. חגית עטיה
5. עודד רביד
6. טובית רביד
7. ליאורה זילברמן
8. ליאורה זילברמן
9. ארנון ברזין
10. אורית ברזין

נגד
נתבעים

1. דב אבדור

2. דפנה להב

3. רון ויסגרס עמנואל
4. אפרת אבדור

נגד

1. פיינגולד דורון
2. צבי פינגולד ובנו קבלני בניין בע"מ

הצדדים השלישיים



פסק דין
תביעה בגין ליקויי בניה.

במסגרת התביעה אדרש להכרעה אם תחול הגדרת "מוכר" כהגדרתה בחוק המכר (דירות), התשל"ג –1973, (להלן: "חוק המכר") , על אחד המעורבים ללא קשר חוזי.

סיפור המעשה:

הנתבעים 2 -4 היו רשומים כבעלים משותפים במגרש ששטחו 1,024.00 מ"ר, הנמצא ברח' בת חן חיפה, והידוע גם כחלקה 157 בגוש 11193 ( להלן:"המגרש") אשר עליו בנו הנתבעים 2 – 4 בנין בן 6 דירות מגורים ובו חדר מדרגות משותף ( להלן:"הבנין"). ( ראה נספח א' לכתב התביעה).

הנתבעים 2 – 4 חילקו ביניהם את הבעלויות על הדירות השונות בבניין תוך שכל נתבע מוכר דירה או דירות אשר יוחדו לו ע"פ הסכם השיתוף והחלוקה שנחתם ביניהם. העתק מהסכם השיתוף צורף לכתב התביעה וסומן א'.

יש לציין כי הסכם השיתוף בין בעלי הזכויות במגרש הנ"ל נחתם כאשר נתבע 1 היה מיופה כוח של הנתבעים 2-4.

התובעים הם חמש זוגות, רכשו 5 דירות בבנין מהנתבעים 2 – 4, באמצעות נתבע 1 כמיופה כוח מטעם המוכרים, לתובעים באופן הבא:התובעים 1 + 2 (להלן : " משפחת דוידוביץ ") והתובעים 7+8 (להלן : משפחת זילברמן") רכשו את דירותיהם מהנתבע מס' 3; התובעים 3+4 ( להלן :"משפחת אלבו ועטיה") והתובעים 9+10 ( להלן : " משפחת ברזין") רכשו את דירותיהם מהנתבעת מס' 2; התובעים 5+6( להלן: "משפחת רביד") רכשו את דירתם מהנתבעת מס' 4.

הנתבעים 2 עד 4 , הן אפוא "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), התשל"ג -1973. התובעים נכנסו לדירותיהם בחודש נובמבר 2001, ופרוטוקולי מסירת הדירות ( ללא השטחים המשותפים ) נמסרו להם בחודש זה ( ראה פרוטוקולי מסירה מצורפים לתצהיר צד ג' 2 ).

כמקובל בתיקים מעין אלו, התובעים תמכו תביעתם בחוות דעת מומחה מטעמם (המהנדס ישראל דימנט ) והנתבעת תמכה הגנתה בחוות דעת מומחה מטעמה (אילנה גוטנברג בר-זאב).

בית המשפט מינה את המהנדס שטרנברג רונן כמומחה מטעם בית המשפט; המומחה ביקר בנכס עיין בחוות דעת מטעם הצדדים והגיש חוות דעתו ביום 11/10/07 לתיק בית המשפט. הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחה והגיעו להסכמה לפיה יינתן

פסק דין
על יסוד החומר הקיים בתיק.

צד שלשי הודיע לתיק בית המשפט ביום 14/6/09 שהוא מסכים להסדר הדיוני בין הצדדים ואף מוותר על הגשת סיכומים מטעמו.

הנתבע מס' 1 הוא ככל הנראה בן משפחתם של יתר הנתבעים, הנתבעים 2עד 4 חתמו לנתבע מס' 1 על יפויי כוח נוטריוניים, והוא למעשה חתם על החוזים, קיבל את התמורה , וחתם על הסכם השיתוף בשם כל הנתבעים, על מעמדו ותפקידו של נתבע זה אתייחס בפרק נפרד ב

פסק דין
זה.

חוות הדעת המומחה מטעם בית המשפט

ביהמ"ש מינה את אינ' שטרנברג כמומחה מטעמו, מר שטירנברג ביקר בבניין ביום 22.7.07 ( 6 שנים לאחר הכניסה לדירה ). המומחה הגיש לבית-המשפט חוות-דעת שהתייחסה בפירוט לכל אחת ואחת מהדירות שבבניין ולכל ליקוי וליקוי המצוי בדירות אלה, תוך שהוא מצביע על הגורם האחראי, לדעתו, לליקויים הקיימים. בהסכמת הצדדים המומחה לא נחקר על חוות דעתו ו

פסק דין
זה ניתן ללא חקירות ועל סמך החומר שהומצא לתיק ביהמ"ש.

ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." .

עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראה, ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 ; ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998).

בהעדר חקירה למומחה ובהעדר סתירה לחוות דעת המומחה , לא מצאתי לסטות מחוות דעתו של המומחה, וחוות דעתו תשמש כנקודת מוצא לגבי עצם קיומו של הפגם/אי ההתאמה ועלות תיקונו, למעט באותן נקודות בהן המסקנה אליה הגיע המומחה אינה מעוגנת משפטית, או אינה סבירה.

מתוך הדברים שהובאו לעיל, עולה, כי חוות-דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך-כלל את מסכת העובדות הרלוונטית ואת המסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה.
טענות הצדדים:-

התובעים טוענים כי עד למועד הגשת התובענה לא נערכה כל מסירה מסודרת של הרכוש המשותף, לא נערך פרוטוקול מסירה ולא נערכה כל "שנת בדק".

התובעים טוענים כי בבניין התגלו ליקויי בניה רבים, ליקויים המקשים על רמת החיים התקינה והסבירה של הדיירים בבניין ומפחיתים את ערכו.

התובעים טוענים כי פנו בסדרת התכתבויות לנתבע 1 ( ההתכתבויות צורפו לכתב התביעה וסומנו "י 1 – 10 " וגם "טו 1-4 ") על מנת שזה יתקן את הליקויים שהתגלו, לטענתם, בדירה. מהמכתבים עולה כי הובטח לתובעים כי נושא הליקויים ייבדק והוצע לערוך פגישה מסודרת בעניין שבה יוצגו כל הליקויים הנטענים, והקבלן ( צד ג' ) יבצע את הנדרש לפי המתחייב בהסכמים ובחוק .

התובעים טוענים כי בסופו של יום הליקויים לא תוקנו והנתבעים איבדו את זכותם לתקן את הליקויים, ומכאן תביעתם.

התובעים צירפו לכתב תביעתם חוות דעת – של המהנדס האזרחי מר ישראל דימנט- מומחה לליקויי בניה שבה נאמדה עלות התיקונים הנדרשים בבניין בסך של 333,770 ₪. התובעים טוענים כי בנוסף לליקויים שנקבעו בחוות דעת המומחה, נאלצו לשאת בעצמם ועל חשבונם בעלות תיקון דלת הכניסה לבית ומעקות הבטיחות, דלת ומעקות רעועים ורופפים והעלות שלהם הינה בסך של 14,000 ₪. ( לכתב התביעה צורף צילום הזמנה + קבלה וסומנו "יד 1-2 " הקבלה מעידה על תשלום של 12,000 ₪ ).

התובעים טוענים כי בנוסף לליקויים הנטענים לעיל, בקיץ 2006 התגלתה בעיה במערכת הביוב של הבניין , ואיש מקצוע שהוזמן ע"י התובעים לתיקון מערכת הביוב קבע כי שוחת הביוב הראשית המשותפת של הבניין שקעה כתוצאה מעבודת התקנה רשלנית, מה שהביא לסתימות ועליית הביוב על גדותיו.

התובעים טוענים כי מייד התקשרו לנתבע 1 על מנת שיטפל בבעיה, נתבע 1 שלח את מר דורון פיינגולד ( צד ג' 2 ) אל הבניין וזה הבטיח להגיע למחרת לטפל בבעיה ולא חזר, ובשל כך נאלצו התובעים לתקן את מערכת הביוב בעצמם , תיקון אשר עלה להם, יחד עם תיקון הגינה , סך של 15,398 ₪ ( ע"פ חשבוניות שצורפו לכתב התביעה וסומנה "יז") התובעים טוענים כי בעיה נוספת שהתגלתה בבניין הינה אי תקינות הקיר התומך הצמוד שגרמה להצטברות מים והכבידה על מערכת הביוב ותרמה ככל הנראה לקריסת מערכת הביוב, זאת ע"פ חוות דעתו של מהנדס אזרחי- מר ניסים אלקבץ- שצורפה לכתב התביעה וסומנה "יט". עלות התיקונים לפי הצעת מחיר שהתובעים קיבלו מחברה פרטית הינה בסך של 12,936 ₪.לסכומים הנ"ל התובעים דורשים תשלומים כדלקמן:

סך של 5,850 ₪ עבור עלות הכנת חוות דעת של מר דימנט.
סך של 50,000 ₪ עבור עוגמת נפש.
סך של 466 ₪ עבור חוות דעת של מר אלקבץ.
סך של 1,155 ₪ עבור פיקוח הנדסי על ביצוע עבודות תיקון הקיר התומך.
סך של 3,000 ₪ פיצוי סמלי בגין עוגמת נפש, הפסד ימי עבודה, הטרדה נגרמה
לתובעים בשל ביצוע העבודות בגינות הבניין וכו'.

הנתבעים טוענים כי התובעים 2-4 התקשרו בהסכמי המכר, לאחר שהוצא היתר בניה, כשהעבודות בעיצומן ובנית השלד, הכנות המים והחשמל, נשלמו. התובעים 5-10 התקשרו בהסכמי המכר לאחר שבניית הדירות הושלמה וניתן טופס 4. לתובעים ניתנה ההזדמנות לבדוק בפועל את הבית בטרם החתימה על ההסכם, וכך אכן עשו והצהירו בסעיף 3 להסכמי המכר.

הנתבעים טוענים כי בחתימתם של התובעים על הסכמי המכר, הם וויתרו על כל טענה הנובעת מליקוי מכל מין וסוג שהוא ו/או מאי התאמה ( ככל שקיימת) ולכן הם מנועים כעת מלתבוע בגין אי ליקויים ו/או אי התאמות אשר היו קיימים במועד החתימה על הסכמי המכר, ושהיו מודעים להם ו/או היה עליהם להיות מודעים להם. ( סעיף 25 לכתב ההגנה המתוקן וסעיף 28.4 לתצהיר נתבע 1).

הנתבעים טוענים כי מרבית הליקויים הנטענים בחוות הדעת מטעם התובעים מעולם לא הועלו באזני הנתבעים והועלו לראשונה בחוות הדעת מטעם התובעים ולנתבעים מעולם לא ניתנה הזדמנות להתייחס בכובד ראש לטענות אלו. סעיף 45.1 לכתב ההגנה המתוקן.

הנתבעים טוענים כי לפנים משורת הדין הפנו את הקבלן לתובעים על מנת שזה יתקן את הליקויים שנטענו על ידם אולם התובעים לא נתנו לקבלן ( צד ג' ) לבצע תיקונים, וגם אחרי שהוגשה התביעה שוב ביקשו הנתבעים לבצע תיקונים ככל שיש צורך בכך אולם התובעים סירבו לאפשר להם זאת. סעיפים 24+25 ו- 42.4 , 42.5 לתצהיר של נתבע 1, וסעיף 29 לכתב ההגנה המתוקן.

הנתבעים מכחישים את הטענות בדבר מציאת ליקויי במערכת הביוב וליקויי בניקוז הקיר התומך, וטוענים כי העבודות בוצעו לפי התוכניות ומערכת הביוב אושרה ע"י הרשות המקומית. ( סעיפים 56.6 + 56.7 לכתב ההגנה המתוקן).

הנתבעים טוענים כי במועד מסירת הבנין, הבניין נמסר ללא ליקויים, למעט ליקויים מזעריים אשר נהוג לתקנם במסגרת תיקוני שנת הבדק. סעיף 27 לכתב ההגנה המתוקן.

הנתבעים מכחישים את ליקויי הבניה כפי שמפורט בחוות דעת התובעים וצירפו חוות דעת נגדית מטעמם שנערכה ע"י אינג' אילנה גוטנברג בר-זאב. ( נספח ד' לכתב ההגנה המתוקן ) אשר מראה כי הסכומים שנדרשו ע"י התובעים מופרזים למדיי.

הנתבעים טוענים כי אם יוחלט על קיום ליקויים יש לאפשר להם לתקן אותם, או לחילופין לחייבם בהתאם לחוות הדעת שהוגשה על ידם. סעיף 31 לכתב ההגנה המתוקן.

הנתבעים טוענים כי האחריות בנוגע לטיב עבודות הבניה בבניין הינה של צד ג' ושלו בלבד (סעיף 56.3 לכתב ההגנה המתוקן) וכי הנתבעים 2-4 הסבו לתובעים את אחריות הקבלן כלפיהם והתובעים וויתרו על כל טענה כנגד הנתבעים. סעיף 33 לתצהיר נתבע 1. סעיף 16 לסיכומי הנתבעים.

הנתבעים שלחו הודעת צד ג' לחברת צבי פינגולד ובנו קבלני בנין בע"מ ולדורון פיינגולד, לפיה טענו שככל שיתברר שהם חייבים כלפי התובעים בגין ליקויי בניה בבניין, אז האחריות מוטלת על צד ג' 1 מכוח הסכם ביצוע הבניה שנחתם בין נתבעים 2-4 לצד ג' 1.( ההסכם צורף להודעת צד ג' וסומן ג'). ואילו צד ג' 2 ערב לכל התחייבויות צד ג' על פי הסכם הביצוע הנ"ל.

הנזקים והליקויים:-

א. גג רעפים:

מומחה ביהמ"ש ( להן:"המומחה") קבע כי אין כל ליקוי במבנה הגג, ליקויי הרטיבות אין מקורם מאיטום הגג אלא ממקורות אחרים ( שיפורטו בהמשך).עוד קבע המומחה כי לא נראה כל ליקוי בקיבוע הרעפים כלל ועיקר וכי מבדיקתו אחד מכל ארבע רעפי הגג מקובע כנדרש ואף קיים בידוד כנדרש.

מסקנת המומחה לא נסתרה ואף בסיכומים לא מצאתי כל טענה בנדון, מסקנתו נראית לי ויש לדחות טענת המומחה מטעם התובע לתחולת ת"י 1556 שכן אינו רלבנטי ומסקנות המומחה מטעם התובעים אין לה על מה להתבסס.

יחד עם זאת המומחה קבע כי נראו מס רעפים שבורים ומס' רעפים שאינם מונחים כראוי במקומם ובייחוד באזור רוכבי הגג בו נראו הרעפים והמלט המגוון מסביבם מפורקים לגמרי, המומחה קבע כי לא ניתן לדעת ממתי הפגיעה או ע"י מי נוצרה, וצד ג' טוען כי הדבר נגרם בשל ריבוי בעלי מקצוע שהסתובבו על הגג ( כמו חברות כבלים או מתקיני אביזרים להרחקת יונים ). המומחה קבע עלות התיקון לקיבוע רעפי הגג כנדרש ולהחלפת הרעפים השבורים היא כ- 2,500 ₪ והשאיר עניין האחריות לשיקול דעת ביהמ"ש.

התובעים לא טוענים ביחס לרכיב זה דבר ואינם מפרטים בתצהירם או בסיכומיהם מתי לדעתם השברים ברעפים נולדו; יחד עם זאת המומחה מטעם התובעים בסעיף 5.5 לחוות דעת מציין כי בשל חוסר בקיבוע נשברו רבים מהם כ- 10% ויש להחליפם. קביעת המומחה מטעם התובעים אין לה על מה להתבסס, ראשית , העדפתי כאמור קביעת המומחה לגבי הקיבוע של רעפי הגג, מכאן שקביעת מומחה התובעים לחוסר בקיבוע התבררה כלא נכונה ;שנית, המומחה מטעם התובעים לא שלל שימוש מטעם צדדים שלישיים ועקב דריכה נשברו הרעפים, אך מסקנתו מבוססת על כך שהדבר נגרם עקב חוסר בקיבוע, משהתברר כי מסקנה זו אינה נכונה, הדבר מביא למסקנה הפוכה ששימוש לא זהיר על ידי בעלי מקצוע אחרים-כגרסת-הנתבעת הוא שגרם לנזק; שלישית, ההגזמה שבחוות דעת המומחה מטעם התובעים לעניין שבירת 10% שעה שמדבור במספר רעפים בלבד, מביא לכך שמדובר בקביעה לא ראויה לאימוץ.

מכאן שאני דוחה כל טענות התובעים ביחס לרכיב של גג הרעפים ,לרבות עניין הרעפים השבורים, הדבר לא באחריות מי מהנתבעים.

ב.סימני רטיבות:
ב.1.בדירה מס' 6 ( מש' ברזין):
יש סימן רטיבות בתקרת חדר הדיור שמקורה בתעלת הניקוז בצידי הגג שהיא מוזנחת ומשופעת בפסולת, המומחה קבע כי אין הנתבעת אחראית לליקוי זה. וכן קיים סימן כתם רטיבות שתוקן בעבר בנישה בחדר מדרגות שמקורו במפגש תעלת הפח והרעפים אשר דורש פירוק הרעפים במקום , פירוק התעלה והרכבה חוזרת בעלות של 2,000 ₪ .קיימים סימני רטיבות בתקרת חדר הרחצה בקומת עליית הגג שמקורה מהקוקייה מעל חדר הרחצה, נדרש פירוק הרעפים והתעלה והרכבתם בעלות של 2,000 ₪.קיים סימן רטיבות מעל פנלים בפינת קירות חדר הכביסה הצמוד לחדר הרחצה הנ"ל ובדיוק מעל סימן הרטיבות שאותר בתקרת חדר הדיור ( לעיל) .קיימים סימני רטיבות בתקרת חדר השינה הצפוני בעליית הגג, שמקורן בליקוי באיטום הגג, באזור מפגש הרעפים, בסמוך לרכס הגג ובצידי הגג, וכל הטיח על הרכס סדוק.דרוש פירוק התעלות והסרת הטיח. הרכבתם כנדרש וטיוח מחדש בעלות של 3,000 ₪.

איני רואה לסטות מקביעת המומחה בנקודה זו ואני מכיר בעלות התיקון הנדרש בדירה מס' 6 הינה בסך של 7,000 ₪, הצדדים לא העלו כל טענה ביחס לקביעות המומחה בעניין זה, מסקנותיו נראות מבוססות והנני מאמצם.

ב.2.דירה מס' 5 ( מש' זילברמן ):

קיימים סימני רטיבות בקיר הדרומי בחדר בעלית הגג שמקורם בליקויי באיטום הגג באזורי מפגש הרעפים, בסמוך לרכס הגג. דרוש פירוק התעלות והסרת הטיח. הרכבתם כנדרש וטיוח מחדש בעלות של 3,000 ₪.

כמו כן קיימים כמה קילופי צבע ומס' רעפי אוורור על הגג שאינם במקומם- עלות פירוק וקיבוע כנדרש בעלות 500 ₪.

סך כל התיקונים הנדרשים בדירה זו הינו 3,500 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה, קביעתו סבירה ולא נסתרה בידי הצדדים.

ג. סולם העלייה לגג:

בניגוד לאמור בחוות דעת המומחה מטעם התובעים להעדר קיומו של סולם לעליית הגג, המומחה מטעם ביהמ"ש קבע כי קיים סולם עליה והוא בהתאם לתכנון ע"י אדריכל בניין ולכן אין ליקוי בסעיף זה. לחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש מצורפות תמונות של הסולם. לפיכך, מסקנות המומחה מקובלות עלי.

ד. קירות חוץ:

בקירות החוץ המומחה קבע כי אותרו כמה ליקויים שדורשים תיקון כגון:סדקים בקירות בצורה יסודית, התקלפויות צבע בקורות הגג, בעלות של 9,000 ₪, כמו כן קיימת אי אחידות בעוביים של לוחות החיפוי הנראים בפינות הבניין ( קנט האבן אינו בעובי שווה לקטע האבן המלוטש), דבר שדורש פירוקם והתקנת אחרים בעובי אחיד בעלות של 2,800 ₪.אין בידי לקבל טיעוני הנתבעת שזה פגם אסתטי בעיני המתבונן בלבד ואינו נסמך על כללי ביצוע או תקן, לטעמי, הייתה חייבת להיות התאמה וסימטריה והסיומת של העבודה חייבת להיות אסתטית ואין מדובר בהחמרה עם הנתבעת.

סך כל העלויות בסעיף זה הינו 11,800 ₪ . לא ראיתי לסטות מקביעת המומחה , דרישת מומחה התובעים בגין אותם ליקויים היא מוגזמת .

ה. רחבת כניסה וחניה בחזית:

ה.1.מפלס החניה:

המומחה קבע כי יש צורך בשינוי מפלס הבניין והתאמת הכניסה לגובה המדרכה ע"י פירוק משתלבות הרכבתן בשנית בעלות של 5,000 ₪. הליקוי באחריות הנתבעים מאחר והמומחה קבע כי היה על האדריכל לתאם ולתכנן את מפלסי החניה בהתאם לתוכנית המדרכות, דהיינו אין פגם בביצוע עצמו או בטיב העבודה אלא בתכנון מפלס החניה. לא ראיתי לסטות מקביעה זו.

טיעוני הנתבעת דינם להידחות, היה על המתכנן לבחון את גובה המפלס של המדרכה טרם תכנון החניה , אין בפי הנתבעת כל הסבר מדוע קיים הפרש הגבוה בין המדרכה לרחבת הכניסה, ואין בפיה טענה לגבי ביצוע כושל מצד העירייה למדרכה, ולא המציאה את התוכניות לידי המומחה כדי לסתור טענה זו, מכאן שאין מקום לקביעה שהמומחה טעה או החמיר, שעה שאין חולק כי הגבהה זו אינה צריכה להיות והיא חייבת תיקון.

ה.2. תעלת ניקוז ברחבת הכניסה:

יש צורך בהתקנת ברדס במעבר מתעלות הניקוז לצינורות ה- "8 ברחבת הכניסה בעלות של 300 ₪. המומחה קבע כי אין ליקוי באופן הניקוז .לא ראיתי לסטות מקביעה זו.

ה.3.החלל מתחת לחניה:

המומחה קבע, בניגוד לטענת התובעים, כי מתחת לחנייה קיים חלל "כלוא", כך שהחניה מהווה "רצפה תלויה" , והרצפה והחלל בוצעו ע"פ התוכניות והיתר הבניה, אולם רצוי היה לתכנן פתח גדול יותר, כולל סולם ירידה ולדרוש מהקבלן שבמקום לא תונח פסולת. עלות התקנת סולם ופיזור פסולת היא 3,000 ₪.

המומחה נקט בלשון רצוי לעניין תכנון הפתח, כך שיהיה גדול ממה שבוצע בפועל, הלשון המלצה אינה בהכרח מביאה למסקנה כי לא מדובר בליקוי. לטעמי קיים ליקוי ויש לתקנו, תכנון נכון אינו צריך להיות מותאם למידותיו של המומחה בלבד, אלא צריכים גם לצפות כניסתו של אדם בעל מימדים גדולים יותר, כגון בעל מלאכה או דייר עתידי או שוכר עתידי; מקום בו נדרש קשר תמידי,כדי לתקן תקלות, עם צנרת הניקוז, הפתח דרוש והכרחי ומידותיו צריך שיהיו במימדים שיאפשרו גישה נוחה ללא מאמץ מיוחד, בכך אני רואה את הפגם.

אי לכך אני דוחה את טענת הנתבעים בנדון.

ה.4. הגישה לצינורות ושוחת הניקוז מתחת לחניה:

המומחה קבע כי קיימת גישה לצינורות ושוחת הניקוז. לא ראיתי לסטות מקביעת המומחה בסעיף 7.5 בחוות הדעת . אין ליקויי בסעיף זה. . התובעים לא ביססו ליקוי זה ולא סתרו קביעת המומחה.

ה.5. הרטיבות בקירות הבניין הגובלים עם החלל:

המומחה קבע כי קיים ליקוי שמקורו באיטום בחיבור שבין רצפת החניה לקירות הבניין עצמו, הדורש תיקון בעלות של 3,500 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

מילוי החלל הכלוא, ביצוע פרט אף מים בתחתית החיפוי האופקי שבגדר המקיפה את החניה, הוספת ברגים לחיבור סבכות תעלות הניקוז, הפרעה בעמוד החשמל בצד הכניסה לחניה, ריצוף רצפת החלל הכלוא: המומחה קבע כי אין ליקוי בנקודות אלו. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

לפיכך, סך כל התיקונים הנדרשים מסתכמות בעלות של 9,800 ₪ .

ו. שונות:

ו.1. צנרת ניקוז גגות:

דרוש הארכת הצנרת המנקזת גג ביציאה חופשית אל מחוץ לפני הקיר בעלות של 100 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה. ואני קובע שהיא באחריות צד ג'.סימני רטיבות בתחתית חדר האשפה סמוך לדלת הכניסה לחדר מקורו בליקוי באיטום גג חדר האשפה: דרוש איטום מקומי סביב הדלת בעלות של 200 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה. זיכוי הדיירים בעלות עין אלקטרונית בדלת המעלית והתקנת תאורת חירום בעלות של : 1200 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

כך גם הצדדים לא מצאו מקום לטעון בעניין זה.

ו.2. תיקון דלת ארון החשמל:

המומחה קבע כי אין ליקוי בדלת , אולם יש צורך בהחלפת כיסוי הפלסטיק של הלוח וסימון ממעגלי הזרם הלוח בעלות של 250 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

ו.3. א ר ון התקשורת:

המומחה קבע כי יש להשלים מנעול וידית לארון בעלות של 300 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

ו.4 סיומת צינורות הביוב מתחת לתקרת פיר המעלית:

המומחה קבע כי דרוש הארכת הצינורות כלפי מעלה בעלות של 1,200 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה. ניתן להבין ( מהתכתובת שצורפה כנספח א' לחוות הדעת ) כי הקבלן ביצע את העבודה ע"פ התוכנית ומצא כי אכן יש בעייתיות בגובה פתח שחרור העשן והוא העלה את הנושא בפני
אדריכל הבניין ובהתאם בוצע שינוי.

ו.5. גובהה מעקי המדרגות, סתימת חריצים בפיר המעלית, השלמת חיפוי אבן בקירות ביתן האשפה והגז, איטום אדנית הצמודה לביתן האשפה:

המומחה קבע כי אין ליקויים בנקודות אלו. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

ו.4. רוחב הפרוזדור בכניסה לדירה 1:

המומחה קבע כי הרוחב מנוגד לתקנות התכנון והבניה ודרוש הרחבת הפרוזדור בעלות של 2,500 ₪ הליקוי באחריות הנתבעים. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.הכתמה קלה בריצוף השיש מתחת למדרגות: דרוש תיקון בעלות 350 ₪. איני רואה לסטות מקביעת המומחה.

ו.5. צביעת מכסה פתח היציאה לגג:

המומחה קבע כי דרושה צביעה חוזרת בעלות של 150 ₪.סך כל הליקויים הדרוש תיקונם מסתכם בעלות של 6250 ₪ .
ז. ליקויים נוספים ע"פ כתב התביעה:

ז.1.תיקון דלת הכניסה ומעקות בטיחות: ביקורו של המומחה בנכס נעשה לאחר שהתובעים החליפו המעקות ודלת הכניסה לבניין, ולכן לא היה ביכולתו לאמת טענות התובעים. אין בידי לקבל טענות התובעים בעניין זה. התובעים לא הראו בפני
מה הוא הליקוי ומדוע לא היה מקום להמתין כשאר הליקויים ומה היה נחוץ בתיקון מיידי.

זאת ועוד לו היה ליקוי המומחה מטעם התובעים היה מוצא לנכון לאזכרו בחוות דעתו; להוסיף לכל אלה שאין בפי התובעים הסבר מדוע לא תוקנה דלת הכניסה ומעקה הבטיחות במקום לבחור בהחלפתה .

התובעים לא הוכיחו קיומו של פגם, לא צירפו את המפרט כדי לבחון מה התחייבו הנתבעים לעומת מה שסופק בפועל ובנסיבות אלו, אני דוחה את הדרישה בגין פריט זה.
ז.2.קריסת מערכת הביוב:

המומחה ביקר בנכס לאחר ביצוע התיקון ולכן אינו יכול לקבוע תקינות המערכת המקורית.אך, לאור הראיות שהונחו בפני
מטעם התובעים על כך שאכן בוצע תיקון ולאור העובדה כי גם הנתבעים וגם צד ג' הודו שהתובעים פנו אליהם בדרישה לתקן את מערכת הביוב ואכן צד ג' 2, כדבריו בתצהירו שהובאו לעיל, נכח בבניין והודה כי אכן היה צורך בתיקון ואפילו קיבל הצעת מחיר מקבלן אינסטלציה שעבר בסמוך לבניין, ומאחר וטענות התובעים לעניין עלות התיקון לא נסתרה, ובנוסף לקביעת המומחה כי עלות התיקון הנדרשת ע"י התובעים סבירה, אני מקבל את טענת התובעים בדבר אחריות הנתבעים לכשל במערכת הביוב ולעלויות תיקון המערכת שמסכמת בסך של 15,398 ₪ כולל מע"מ.

ז.4.קיר תומך: המומחה קבע כי הקיר התומך נוצק בהתאם לתוכנית קונסטרוקציה ולא נראו סימני סדיקה העשויים להצביע על בעיית יציבות של הקיר. איני רואה לסטות מקביעה זו ולאור הקביעה אין מקום גם לבצע חורי ניקוז בקיר ואין מקום לפסוק פיצוי בנקודה זו.

ז.5.עוגמת נפש:
התובעים טענו כי עקב הליקויים הרבים שנתגלו, נגרמה להם עוגמת נפש, טרחה וטרדה, בין היתר לנוכח ניסיונות התיקון הכושלים שננקטו בידי הנתבעים, ובשים לב למהותם של הנזקים ולכך שמדובר בבניין שנצפה להיות בנין מגורים יוקרתי ודורשים פיצוי בסך של 50,000 ₪.

על מטרתו של הפיצוי בגין נזק שאינו ממוני, עמד בית המשפט בע"א 5602/03 סגל ואח'

נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, תק-על 2005 (1), 2774, מפי כב' השופטת ארבל בקבעו כי:

"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)".

בבואי ליישם את העקרונות לעיל כפי שנקבעו על ידי בית המשפט, אין בידי להתעלם מכך שהליקויים שנתגלו בדירת התובעים בסופו של יום היו קלים ורובם ברכוש המשותף; אך לא זו בלבד שעלות תיקונם מסתכמת בסך של כ- 37,350 ₪ , אלא שאף מבחינה מהותית מדובר בליקויים שאין בהם כדי להשפיע השפעה של ממש על איכות חייהם של התובעים. אם נוסיף לכך את העובדה שהתובעים ראו להגיש תביעה מוגזמת, שעמדה על סך של 436,000 ₪, יוצא כי יש מקום לפסוק פיצוי בסך של 10,000 ₪ בלבד לכל התובעים ביחד ולחוד , 2000 ₪ לכל משפחה.

מאחר והתובעים נדרשו להוציא הוצאות עבור עריכת חוות דעת מומחה - הרי שבנסיבות אלו, בהם קיים פער כספי בין קביעת מומחה מטעם התובעים לבין קביעת מומחה בית המשפט לא מצאתי כי יש להשית הוצאות המומחה מטעם התובעים על הנתבעת.

כמו כן, אין מקום לחייב את הנתבעים להחזיר, בשל הנימוקים, לעיל חלקם בשכר המומחה מטעם בית המשפט.

כן התובעים זכאים להחזר 5,625 ש"ח עבור אגרת בית המשפט , נכון להיום בהתחשב בכך שלו התביעה הוגשה על סכום ריאלי בהתחשב בליקויים הקיימים הסכום היה נמוך יותר ולכן הסכום יהיה נכון להיום ללא הפרשי ריבית והצמדה.

לסיכום, ניתן לסכם את הסכומים לעיל כלהלן:-

נזק ע"פ חוו"ד מומחה ביהמ"ש 37,350 ₪
פיקוח הנדסי של מומחה ביהמ"ש 4,000 ₪
תיקון מערכת הביוב 15,398 ₪ (כולל מע"מ)
עוגמת נפש 10,000 ₪
אגרת בימ"ש 5,625 ₪ (כולל מע"מ )

_____________________________________________________

סכ"ה 72,373 ₪.

לנתבעים נותרה דירה בנכס ולכן התובעים זכאים ל5/6 מסכום הנזק הקיים ברכוש המשותף אין חולק, כי בגין הליקויים ברכוש המשותף, התובעים זכאים לקבל פיצוי, בגין חלקם היחסי ברכוש המשותף בלבד - ע"א 559/87 חשאי נ. רונן, פ"ד מג(1)229, 231. מאחר שמדובר ב-6 דירות בבניין, כל שני בעלי דירה זכאים לקבל 1/6 מהפיצוי שייפסק.

כאמור לעיל, נגרם נזק בדירה מס' 6 ( מש' ברזין), בסך 7,000 ₪ ובדירה מס' 5( מש' זילברמן ), בסך 3500 ₪, ויתרת הנזק נגרמה ברכוש המשותף עומד על סך 26,850 ₪ והתובעים זכאים מסכום זה ברכוש המשותף לסך 22,375 ₪ בלבד.

מאחר והעלות של הפיקוח ההנדסי היא סכום כולל ולא כאחוז מסכום הנזק, אין מקום להפחיתו ולהעמידו על סכום אחר.

מתן הזדמנות לקבלן לתקן

מדי יום נדונה בבית המשפט תביעה לליקויי בניה וכמעט דבר שבשגרה , מעלה המוכר את הטענה לזכותו לתקן את הליקויים בעצמו. בנושא זה קיימת פסיקה עניפה וראה ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח'

נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003) עמ' 12 ואילך; ע"א 5602/03 סגל ואח'

נ' שיכון ופיתוח לישראל (ניתן ביום 28.2.2005).

הפסיקה, קבעה, כי כאשר הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן הליקויים בעצמו. זה הדין גם מקום בו הקבלן קיבל כבר הזדמנות לתקן את הליקויים, אך ביצע את התיקונים באופן כושל - ע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' יחליף ריצוף, פ"ד נ(2) 858 (1996). לטעמים נוספים בגינם ידחה בית המשפט מתן אפשרות לקבלן לבצעו התיקונים בעצמו ראה ע"א 656/99 ד"ר בר שירה ואח'

נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003) עמ' 12 ואילך.

במקרנו, נוכח חלוף הזמן, בהתחשב בכך שהנתבעים ביצעו כבר תיקונים בדירת התובעים במספר הזדמנויות, סכום הנזק, אני סבור כי בכך מיצו הנתבעים את זכותם לתקן, ובהיעדר יחסי אמון בין הצדדים אין מקום לאפשר לנתבעות לבצע את התיקן .

ח. אחריות הנתבעים 2 עד 4:-

לעניין תוקפו של הוויתור שחתמו עליו התובעים, הפסיקה לא אחת קבעה כי הוא נעדר כל תוקף מאחר ו- "תכליתו של חוק המכר (דירות) היא להגן על הקונה בשל "פער הכוחות" בין הקונה לבן המוכר של דירה כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. החתמת קונים על כתב ויתור על טענות ועל תביעות, יש בה כדי לרוקן את הוראותיו של חוק המכר (דירות) מתוכן. המוכר יחתים, כדבר שבשגרה, את קוני הדירות על הסכמים כאלה, ובכך יסיר מעליו את האחריות לליקויים ולאי התאמות בדירה. משום כך, יש לקבוע כי כתב ויתור כאמור, אין לו תוקף לאחר חקיקתו של סעיף 7א לחוק, וספק אם היה לו תוקף אף לפניכן. בעניין תקפותו של כתב ויתור לאחר כניסתו לתוקף של סעיף 7א (ראה ע"א (תל-אביב) 1884/97 רענן נ' התחנה המרכזית החדשה, תקדין-מחוזי, כרך 99(1) 3085, 3086).ו עא (י-ם) 2387/01 לוי בנימין נ' "חיים זקן בניין והשקעות בע"מ (2002)- פורסם בנבו.

על כן הנני דוחה את טענת ההגנה בדמות חתימה על כתב הוויתור.

הנתבעים 2 עד 4 מכרו, באמצעות נתבע מס' 1 , את הדירות לרבות החלק ברכוש המשותף, בשל קיומו של קשר חוזי מחייב, שלא נסתר, הרי הנתבעים 2עד 4 הם בגדר "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), התשל"ג –1973, ואי לכך אחראים לליקויים האלו ומחויבים לפצות את התובעים בסכומים כדלקמן:-

הנני מחייב את הנתבע מס' 3 לשלם לתובעים 8 ו- 9 ( משפחת זילברמן) סך של 7,500 ₪, הסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל 4/9/07 ועד התשלום המלא בפועל.

הנני מחייב את הנתבע מס' 2 לשלם לתובעים 9ו-10( משפחת ברזין) בסך 3500 ₪ ,הסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום 4/9/07 ועד התשלום המלא בפועל.

הנני מחייב את הנתבעים 2, 3 ו- 4, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים ,ביחד ולחוד, סך 57,350 ₪ ,הסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

כמו כן מחייב את הנתבעים 2 עד 4, בתשלום שכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, הסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ט. אחריות נתבע מס' 1:-

ט.1.טיעוני התובעים:-

כאמור, התביעה הוגש נגד הנתבעים 1-4 , התובעים טוענים כי נתבעים 1-4 הינם "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 ולפיכך, הם אחראים כלפי התובעים בגין הליקויים אשר נתגלו ברכוש המשותף בבניין.התובעים טוענים כי נתבע 1 הינו בן משפחתם של הנתבעים 2 – 4 וכי נתבע 1 אחראי בראש ובראשונה לליקויים אשר התגלו בבניין מאחר ובפועל הוא זה שהיה בעל הקרקע ו-
א. הוא היה אחראי כלפיהם והינו בפועל היזם, המוכר, החתום על החוזים ומקבל כספי התמורה בפרויקט כולו ואילו הסכם השיתוף וחלוקת הדירות כפי שנעשתה בהסכם, מטרתם היחידה הייתה הימנעות מתשלומי מסים ( כמו מס שבח ו/או מיסוי אחר ) אשר היו חלים על העסקה אם הייתה מתבצעת ע"י אדם יחיד ( נתבע 1).

ב. כל ההתנהלות החל מרגע ייזום הפרויקט ועד לסיומו ולאחר מכן כאשר התובעים פנו בעניין ליקויי הבניה – הייתה ועודנה אך ורק מול הנתבע מס' 1. והם לא פגשו ולא ראו את מוכרי הדירות- הנתבעים 2-4.

ג. תמורת הדירות שולמה ישירות לנתבע 1 באמצעות הפקדה ישירה לחשבון הבנק של הנתבע מס' 1 ו/או באמצעות שיקים אשר נרשמו לפקודתו. אישורי הפקדה והעתקי שיקים לפקודתו צורפו לכתב התביעה וסומנו "ה 1-6" .

הנתבעים טוענים בסעיף 13.7 לסיכומיהם כי התמורה הועברה לחשבון מיוחד שנפתח לשם כל ונתבע 1 לא לקח לכיסו כספים.

ד. בעל היתר הבניה לבניית הבניין היה הנתבע 1 ובהתאם טופס אכלוס הבניין (טופס 4) הונפק על שמו של נתבע מס' 1. ( נספחים ו ו- ז לכתב התביעה).

ה. נתבע 1 הוא זה שניהל את המו"מ למכירת הדירות אל מול הרוכשים הפוטנציאליים.

ו. נתבע 1 שיעבד את הקרקע לטובת בנק אוצר החייל מטעמו, והונפקו ע"י הבנק מכתבי החרגה שבהם מצוין מפורשות מעמדו של נתבע 1 כקבלן.

ז. נתבע 1 העסיק את קבלן המשנה ואת בעלי המקצוע אשר עסקו בתכנון הבניין ואף חתם מול אותם הגורמים על הסכמים לבניית הבניין והשלמתו.

ח. כשהתגלו הליקויים בבניין, התובעים פנו לנתבע 1 בדרישה כי יתקן את הליקויים. ובתחילת הדרך נתבע 1 לקח אחריות ישירה על הליקויים ואף תיקן על חשבונו את רעפי הזכוכית החסרים בגג.

2. הנתבעים דוחים את טענת התובעים לגבי אחריותו של נתבע 1 לאמור בכתב התביעה, ומבקשים מחיקת התביעה נגדו וזאת מאחר ואין לו קשר משפטי כלשהו עם התובעים , למעט היותו מיופה כוח של הנתבעים 2-4 , והעובדה כי הנתבעים 2-4 מכרו את הדירות נשוא התובענה באמצעות נתבע 1, אינה מקימה עילת תביעה כנגד הנתבע 1. מכירת הדירות נעשתה ע"י הנתבעים 2-4, והעובדה כי נתבע 1 חתם על הסכמי המכר כמיופה כוחם של נתבעים 2-4 , אינה מקימה עילת תביעה כנגד הנתבע 1. הדירות שנמכרו הינן של נתבעים 2-4, והנתבע 1 לא יכול היה, ולא מכר, את אשר אינו שלו. סעיף 7 ו- 43.2 לכתב ההגנה המתוקן. סעיף 12 לסיכומיהם.

3. הנתבעים טוענים כי אין אף מסמך שקושר את נתבע 1 לעסקאות עם התובעים, הוא לא היה כלל בעל זכויות בבניין ובמגרש, ואין במכתבי ההחרגה ( נספח ט1 לכתב התביעה ) שהוצאו ע"י בנק אוצר החייל, כדי להעיד דבר וחצי דבר על מערך הזכויות, כאשר רשום במפורש במכתב כי ההסכם נחתם בין אביגדור פורת ( נתבעת 4 , באמצעות נתבע 1 ) לבין תובעים 5+6 . סעיף 43.6 לכתב ההגנה המתוקן, סעיף 34 לתצהיר נתבע 1, סעיף 13.8 לסיכומי הנתבעים.

4. נתבע 1 מצהיר בסעיף 30 לתצהירו כי הסכמי המכר בין נתבעים 2-4 לתובעים מדברים בעד עצמם , כאשר הם נחתמו ע"י התובעים והוא שימש אך ורק מיופה כוח של הנתבעים 2-4 , והם אלה שמכרו את הדירות נשוא התובענה.

5. נתבע 1 מצהיר כי המגרש שעליו נבנה הבניין נשוא תביעה זו היה בבעלותו של אביו ז"ל, וזה העניק את הזכויות במגרש לילדיו, ניצה ז"ל, זיוה ולו . כאשר ניצה העניקה את הזכויות במגרש במתנה לעמנואל ויסגרס (נתבע 3), וזיוה לבתה דפנה להב
(נתבעת 2 ) ונתבע 1 בין היתר העניק זכויותיו לבתו אפרת (נתבעת 4). סעיף 28.1 לתצהיר נתבע1.

6. לאור האמור לעיל, הנתבעים טוענים כי נתבע 1 אינו עונה על הגדרת "מוכר" שבחוק המכר, באשר חוזי המכר נעשו בין הנתבעים 2-4 לתובעים. סעיפים 10-13 לסיכומיהם.

7. הנתבעים טוענים כי טענת התובעים לפיה הנתבע 1 הוא זה שמכר את הדירות, הינה טענה בעל פה נגד מסמך בכתב אותה יש לדחות. סעיף 13.5 לסיכומיהם.

8. לחילופין, הנתבעים טוענים כי, התובעים אינם יכולים לטעון טענות עובדתיות חלופיות כי אם נתבע 1 אחראי, לטענתם, אזי לא קיימת עילה נגד נתבעים 2-4 ועל התביעה נגדם להידחות על הסף. סעיף 43.8 לכתב ההגנה המתוקן.

ט.2. הכרעה:

בכתב התביעה המתוקן, כמו גם הקודם, ביקשו לפרוש את תחולת חוק המכר על נתבע מס' 1, ולא ביקשו לחייבו בצורה מפורשת בגין כל עילה אחרת, לא מכוח דיני הנזיקין ( רשלנות, הפרת חובה חקוקה) או דיני החוזים או מכוח חובת תום הלב או כל עילה אחרת; אם כי ניתן לראות בסעיף 8.14 ,8.13 ו-8.12 לכתב התביעה המתוקן עילה מכוח דיני החוזיים הכללים .

עמדת המשפט הישראלי בקשר לחופש הבחירה המוענק לאדם המבקש להטיל אחריות על אדם אחר בגין ליקויי בניה היא ליבראלית, שכן לנפגע שמורה הזכות לבחור בין עילות שונות ( ראה סעיף 7 לחוק המכר) הן הנובעת מכוח החוק המכר, או עילה מענפי משפט שונים –עוולת נזקין כגון:רשלנות או מכוח פקודת הנזיקין או עילות חוזיות ונזיקיות; הנפגע רשאי להסתמך על עילות שונות, הן מכוח דיני הנזיקין הכללים או דיני הנזיקין.התביעה כפי שנוסחה צמצמה את אחריות נתבע מס' 1 רק לדין המחייב מכוח חוק המכר דירות בכך שביקשו להחיל את ההגדרה של "מוכר" על נתבע מס' 1 ללא קשר חוזי, ולא נטען בכתב התביעה לא מקרוב ולא מרחוק ליצירת עילה לחיוב נתבע זה, מכוח דיני הנזיקין.

אדגיש כי עילה מכוח דיני החוזים הכללים לא נטענה מפורשות בכתב התביעה, אך ניתן ללמוד עליה מקריאת כתב התביעה המתוקן, על עילה זו אעמוד בהמשך.

צמצום העילה לעילה על פי החוק בלבד הינה בעייתית, כך צוין בידי המולמודים איל זמיר, מרדכי א' ראביליו , גבריאלה שלו "חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 " מתוך הספר הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי בעריכת המחברים, בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, תשנ"ו- 1996 :

"תחולת החוק מותנית בקיום יריבות חוזית בין התובע לנתבע, בקיומה של "מכירה", בהיותו של התובע "קונה" ובהיות הנתבע "מוכר" ,היריבות החוזית נדרשת גם כשעילת התביעה אינה מבוססת על החוזה גופו, אלא על אי-התאמה בין הדירה לבין תקן חקוק."
מאוסף המסמכים שהונח בפני
, למדים אנו, שנתבע 1 , אינו מיופה כוח סתם, שנדרש לחתום על המסמכים בשם יתר הנתבעים, במקרנו זה, התובעים אף לא נפגשו כלל ועיקר עם הנתבעים מס' 2 עד 4, מעת השלב הטרום החוזי-שלב המו"מ בין הצדדים ועד סיום הליכי הבניה ,בכל שלב ושלב נתבע מס' 1 הוא היה הכתובת, הוא שהבטיח הוא שטיפל ואין ספק שמדובר ברוח החיה מאחורי כל הפרויקט.

נתבע מס' 1 ניהל את המו"מ- טופס הצעת הרכישה היה על שמו של נתבע 1, למרות שהנתבעים ניסו לטעון שהדבר אינו מעיד על מערך הזכויות בין הצדדים, אך אם נוסיף לעובדה זו את מקבץ העובדות שאין עליהם מחלוקת בכך שבמכתב ההחרגה מטעם בנק אוצר החייל נתבע 1 הוגדר כקבלן וכי היתר הבניה יצא על שמו וגם טופס 4 יצא על שמו ,התמורה הועברה לחשבונו ,השיקים נמסרו לפקודתו ובכך התגלגלו כספים אלו לחשבונו ,ואין זה חשוב אם החשבון נפתח במיוחד למטרת הבניה או למטרה אחרת הרי הוא הבעלים של החשבון, כל הנ"ל הינם ראיות שמעידות על כך שנתבע 1 התנהג לא כמיופה כוח אלא כבעל עניין ויצר קשר משפטי ישיר בינו לבין התובעים.

זאת ועוד מנספח י.1 ו- י.10 לכתב התביעה המתוקן –כך גם יתר ההתכתבות בין הצדדים,נתבע מס' לא טרח להקפיד על ההפרדה בין תפקידו כמיופה כוח לבין אישיותו, המסמך נחתם בשמו כמעיד על טיפול בליקויי בניה ולא כמיופה כוח מטעם המוכרים, כך השיקים שנרשמו על שמו ישירות ולא כמיופה כוח .

אוסיף לכל אלה גם ב"כ נתבע מס' 1 שהשיב בשמו על מכתבי התובעים, לא טרח להבדיל בין הנתבע מס' 1 לעצמו לבין תפקידו כמיופה כוח, השיב עניינית ולא הכחיש את אחריותו החוזית לפגמים שנתגלו.

מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע מס' 1 חתם כמיופה כוח על החוזים ובשם הנתבעים 2 עד 4, לא התקיים הקשר החוזי המקובל המסתיים בחתימת נתבע מס' 1 על חוזה המכר בשם עצמו; אך יחד עם זאת בנסיבות החריגות של תיק זה , כמפורט לעיל , אני סבור כי התנהגות התובע, מצגיו, הבטחותיו הביאוהו לנקודה בה ניתן להגדירו כמוכר על פי ההוראות של חוק מכר דירות.

נתבע 1 הינו בעל זיקה מהותית לעסקאות שהתבצעו בין נתבעים 2-4 ותובעים, זיקתו התחילה מאז היותו בעל זכויות במגרש אשר הועברו לבתו הסטודנטית שהיא נתבעת 4, והמשיכה עת חתם בשם הבעלים כולם על הסכם השיתוף ולאחר מכן על הסכמי המכר, מעורבותו הייתה מעבר למעורבות פורמאלית גרידא, הוא התקשר עם האנשים, ניהל משא ומתן עימם, קיבל בעבורם כספים לחשבונו , גם מניסוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם בין נתבע 1 לבין נתבעים 2-4 ניכרת העובדה כי הנתבעים 2-4 מאצילים לו סמכויות מהותיות לטפל בעסקת המכר, גם ביחסים השוטפים במהלך ביצוע העסקה בין התובעים לנתבעים 2-4 , נתבע 1 היה מעורב באופן מהותי, ראה למשל מכתב מיום 17.9.01 ששלח נתבע 1 לתובעים 5 ו- 6 שצורף לכתב התביעה המתוקן וסומן ה4 , אשר נוסח ונחתם על ידו שבו הוא מאשר קבלת כספים מתובעים 5 ו-6 ומציין בסוף המכתב בזו הלשון : " הסכום הנ"ל הינו סופי כמפורט בהסכם בינינו .... " , מניסוח זה ניתן ללמוד כי נתבע 1 ייחס לעצמו מעורבות אישית ומהותית בקיום העסקאות שיוצרת התחייבות אישית של נתבע מס' 1 לתיקון ואחריות על הליקויים שנוצרו בעקבות הבניה. כידוע, מטרת חוק המכר הינה להגן בראש ובראשונה על הקונה, והרי לך מצב , כגון מקרנו, שבו אדם נוטל על עצמו כל תפקיד אפשרי של מוכר החל ממעורבות בהסכם שיתוף בין בעלי קרקע וניהול מו"מ למכירת הדירות בשלב מאוחר ועד למעורבות בפרטי פרטים במהלך בנית הדירות , ( בחירת הקבלן המבצע , הנפקת טופס 4, משכון הקרקע לטובת הבנק והוצאת היתרי בניה וכיו"ב ) ועד למעורבות אישית בעניין תיקון הליקויים שנוצרו לאחר מסירת הדירות, הייתכן שרק העדר חתימתו על הסכמי מכר היא המרוקנת מתוכן את הגדרתו כ"מוכר" .

גם אם טעיתי במסקנתי זו בעניין החלת הגדר "מוכר " שבחוק מכר הדירות על הנתבע 1 ללא קשר חוזי פורמאלי, אני סבור , כי המסמכים שהובאו לעיוני, מקימים תשתית עובדתית מספקת ליצירת התחייבות מכוח דיני החוזים הכללים של הנתבע מס' 1 כלפי התובעים שהוא אחראי לנזקים שנוצרו, חובה זו נובעת מכוח דיני החוזיים הכללים הבטחות ומצגים במהלך השלב הטרום החוזי, שלב החתימה וכלה בקיומו של החוזה, כל המסרים ,ההתחייבויות ,כמפורט לעיל, יוצרים התחייבות ישירה, מכוח דיני החוזים הכללים, בין הנתבע מס' 1 לתובעים.

על כן הנני מחייב את הנתבע, ביחד ולחוד, עם הנתבעים 2 עד 4 בכל חיוביהם ,בין חיובים במאוחד ובין חיובים בנפרד,שפורטו לעיל בסעיף ח.

י. הודעת צד שלישי:
אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירות נשוא התובענה בנתה חברת צבי פינגולד ובניו קבלני בנין בע"מ ( להלן:"הקבלן: ).הנתבעים טוענים כי בהסכמי המכר למכירת הדירות נשוא התובענה, הסבו הנתבעים 2-4 את אחריות הקבלן המבצע על פי ההסכם לביצוע הבניה, אל התובעים. סעיף 50 + 53 לתצהיר נתבע 1.ומנגד- התובעים וויתרו על כל טענת אי התאמה או מום או פגם מכל מין וסוג שהוא בכפוף להסבת אחריות הקבלן כלפי הנתבעים, אליהם ( ע"פ סעיף 3 להסכמי המכר).

נתבע 1 טוען כי צדדי ג' חבים חובת זהירות כלפי הנתבעים וכלפי התובעים, והיו צריכים לצפות כי מעשים ו/או מחדלים כאמור יגרמו לנזקים לנתבעים ו/או לתובעים ומאחר ונגרם נזק בגין מעשיהם ו/או מחדליהם ( אם ייקבע כי נגרם נזק כאמור), עליהם לפצות את הנתבעים על כך. סעיף 51 לתצהיר נתבע 1, סעיף 45 לסיכומי הנתבעים.
נתבע 1 טוען כי אם תתקבלנה טענות התובעים, משמעות הדבר כי צד ג' 1 הפר את ההסכם לביצוע הבניה ( נספח א' לתצהיר נתבע 1 ) ומטעם זה חייב צד ג' כלפי הנתבעים. סעיף 52 לתצהיר הנתבע 1. סעיף 46 לסיכומי הנתבעים.
לאור האמור לעיל, הנתבעים טוענים כי דין התביעה כנגדם להידחות על הסף. מאחר ולתובעים אין כנגד הנתבעים כל עילת תביעה ובעל דינם היחיד הינה חברת צבי פינגולד ובנו קבלני בנין בע"מ. ( סעיף 11 לכתב הגנה המתוקן).
דורון פינגולד ( להלן: "צד ג' 2" או "דורון" ) הגיש תצהיר לביהמ"ש ובו הוא מצהיר כי בחודש נובמבר 2001 נמסרו שש הדירות נשוא התביעה לכל הדיירים בבניין ונערכו פרוטוקולי מסירה ע"י אביו צבי פינגולד ז"ל, אשר ניהל את בנית הדירות יחד עם אנשי מקצוע אחרים. בפרוטוקולי המסירה הייתה כמות הערות מועטה של הדיירים. פרוטוקולי המסירה צורפו לתצהיר צד ג' 2 ( סעיף 5 לתצהיר דורון(. צד ג' 2 הצהיר כי מיד עם מסירת הדירות לדיירים התחילו בעבודות שיפוץ בדירותיהם כולל שיפוץ חיצוני, כאשר משפחת דוידוביץ ( תובעים 1 ו- 2 ) הגדילה וגם שיפצה את קירות החוץ, החצר וחזיתות הבנין כולל שינוי מיקום דלת הכניסה. גם משפחת היב, שלא הצטרפה לתביעה ביצעה שינויים רבים בדירה. (סעיף 6 לתצהיר). צד ג' 2 מצהיר כי עקב עבודות השיפוץ הנ"ל לא התבצעה מסירה מסודרת של השטחים הציבוריים יחד ובמקביל למסירת הדירות לדיירים.( סעיף 7 לתצהיר).
צד ג' 2 מצהיר כי הוא מסכים לקביעותיו של מומחה ביהמ"ש ( סעיף 9 לתצהיר) וכי הרעפים השבורים בגג הבנין הוחלפו על ידו 3 פעמים, זאת בגלל שפועלים מטעם התובעים ( כמו אנשי כבלים, אנשים שטיפלו במתקנים נגד יונים וכו' ) גרמו כל פעם לנזקים ברעפים. ( סעיף 9 לתצהיר). וכי החלל מתחת לחניה, מפלס החניה ביחס לכביש, סולם העלייה לגג שבוצע ע"פ תוכנית, דלת הכניסה לבנין, עמוד התאורה בכניסה לחניה- הם לא בתחום אחריותו כצד ג'. ( סעיף 10 לתצהיר). צד ג' 2 מצהיר בעניין הבעיה שהתגלתה במערכת הביוב, כי הוא קיבל טלפון מנתבע 1 ומייד התייצב בבניין לבדיקת הנושא ושם פגש את תובע 1 אשר ביקש ממנו להחליף את בריכת מערכת הביוב שנבנתה מבטון לבריכת פלסטיק ואם הוא לא יעשה זאת אין לו מה להגיע שוב לבנין. צד ג' מודה כי אכן היתה בעיה בבריכה אחת ששקעה, והוא קיבל הצעת מחיר מקבלן אינסטלציה שעבד באותם ימים בבניין סמוך שעמדה על סך 2,500 ₪ + מע"מ על מנת לתקן את הבריכה ששקעה ולסדר קו הביוב, אך מאחר ותובע 1 התעקש שהוא רוצה החלפת כל הבריכה לבריכה פלסטית, הוא לא חזר לבנין ולא תיקן את המערכת. ( סעיף 11 לתצהיר) . צד ג' מצהיר כי בפועל הוא תיקן בבניין דברים שלא היתה לו אחריות כלפיהם כצד ג' וזאת על מנת לא לריב עם הדיירים. ( סעיף 12 לתצהיר) . צד ג' מצהיר כי הוא ניסה לתקן את חזיתות הבנין העשויות בטיח באמצעות הקבלן ד. שליט בע"מ שעבד אצלו באותה תקופה, אולם התובע 1 גירש אותו ולא אפשר לו לבצע את התיקון. (סעיף 13 לתצהיר). צד ג' 2 ערב לכל ההתחייבויות של צד ג' 1 על פי ההסכם שנחתם בין התובעים לצדדי ג'. נספח א' לתצהיר נתבע 1.

דיון ומסקנות:

הנתבעים מבססים את תביעתם נגד צד ג' גם במישור החוזי וגם במישור הנזיקי, וטוענים , כאמור לעיל, כי אחריות צד ג' כלפיהם נובעת מהפרת הסכם הביצוע שנחתם ביניהם ( סעיף 12 להסכם שהעתק ממנו צורף להודעת צד ג' וסומן ג' ) וגם מהפרת חובת הזהירות כלפיהם המבוססת בדיני הנזיקין. הדרישה מצד ג' לעמוד בסטנדרט בניה תיבדק לאור האמור בחוזה ביצוע הבניה שנחתם בין הנתבעים לצד ג' ( להלן:"חוזה הביצוע") ולא האמור בהוראות חוק המכר (דירות) באשר צד ג' אינו עונה על הגדרת מוכר שקבועה בחוק.

בסעיף 7(א) לחוזה הביצוע צד ג' התחייב : " לבצע את כל עבודות ההקמה, הבניה וההשלמה של הבניין.... הכל בהתאם להוראות.. הסכם זה, המפרטים הטכניים, התוכניות וכל יתר מסמכי הסכם זה....".בסעיף 12 להסכם הביצוע התחייב צד ג' לתקן פגמים שמתגלים עם מסירת הבנין שלא הושלמו עפ"י התוכניות הבסיסיות ו/או עפ"י כל שינוי מאוחר להן כאמור בהסכם , תוך 30 יום מיום המסירה ( סעיף 12(א) להסכם ).

ובסעיף 12 (ג) נקבע כי : " הקבלן ימשיך ויהיה אחראי כלפי המזמין לתקופה של שנה אחת מיום מסירת יחידות הדיור למזמין עבור כל פגם בבניה הנובע מעבודה גרועה ו/או שימוש בחומר פגום שיתגלה במשך השנה הנ"ל ( להלן:"שנת האחריות" ........ על מנת לאפשר ביצוע כל התיקונים שעל הקבלן לבצע ביחידות הדיור, מתחייבים המזמין לאפשר לקבלן ולשולחיו להכנס ליחידה שבה נדרש ביצועם של תיקונים על מנת לבצעם בכל זמן סביר ולאחר תיאום מראש."

האמור בסעיף 12(ג) לעיל אינו פוטר את צד ג' במקרה שלנו מאחריותו כלפי הנתבעים גם לאחר חלוף תקופת האחריות, זאת מאחר והוא בעצמו הודה בתצהירו כי לא נעשתה מסירה מסודרת של השטחים המשותפים בבניין ( ראה לעיל ). מירוץ המועדים לעניין תחילת שנת האחריות וסיומה טושטש במיוחד כי בין הצדדים היו מגעים והתכתבויות לאורך השנים.

מהאמור לעיל, ניתן לקבוע כי לצד ג' קיימת אחריות חוזית כלפי הנתבעים לגבי הפגמים שנוצרו בבניין (ואכן קיימים כאלו כפי שיבואר להלן ).אם כך, ומאחר וצד ג' התחייב בפני
הנתבעים לבצע את העבודות בהתאם למפרט הטכני והתוכניות, הרי כל פגם שייקבע כי הנתבעים אחראים בגינו מכוח החוק, ניתן להשיתו על צדדי ג' מכוח התחייבותם כפי שפורטה לעיל.

לא כל הליקויים באחריות הקבלן המבצע ואלה הליקויים שאני סבור שאינם באחריות צד ג':-

החלל מתחת לחניה:עלות התקנת סולם ופיזור פסולת היא 3,000 ₪. כאשר הליקוי באחריות הנתבעים, הקבלן ביצע בהתאם לתכוניות ולכן אין לו כל אחריות. סיומת צינורות הביוב מתחת לתקרת פיר המעלית: המומחה קבע כי דרוש הארכת הצינורות כלפי מעלה בעלות של 1,200 ₪. הליקוי באחריות הנתבעים מהתכתובת שצורפה כנספח א' לחוות הדעת ,עולה כי הקבלן ביצע את העבודה ע"פ התוכנית ומצא כי אכן יש בעייתיות בגובה פתח שחרור העשן והוא העלה את הנושא בפני
אדריכל הבניין ובהתאם בוצע שינוי. מפלס החניה: המומחה קבע כי יש צורך בשינוי מפלס הבניין והתאמת הכניסה לגובהה המדרכה ע"י פירוק משתלבות הרכבתן בשנית בעלות של 5,000 ₪. הליקוי באחריות הנתבעים מאחר והמומחה קבע כי היה על האדריכל לתאם ולתכנן את מפלסי החניה בהתאם לתוכנית המדרכות, דהיינו אין פגם בביצוע עצמו או בטיב העבודה אלא בתכנון מפלס החניה. לא ראיתי לסטות מקביעה זו.

אין אחריות הקבלן לליקויים בסך 9,200 ₪.

על כן הנני מקבל הודעת צד ג' ומחייב את יחידי צד ג' ,ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים, ביחד ולחוד, סך 57,773 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה החל מהיום ועד התשלום בפועל, כמו החזר האגרה ששולמה בגין הודעת צד ג', ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח, סכומים אלו ישאו הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את הפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, י"א אלול תשס"ט, 31 אוגוסט 2009, בהעדר הצדדים.

בית משפט השלום בקריות

31 אוגוסט 2009
ת"א 3809-05 דוידוביץ ואח'

נ' אבדור ואח'
1 מתוך 27








א בית משפט שלום 3809/05 דורון דוידוביץ, שושנה דוידוביץ, אסנת אלבו ואח' נ' דב אבדור, דפנה להב, רון ויסגרס עמנואל ואח' (פורסם ב-ֽ 31/08/2009)