פסקי דין על עמית פולק מטלון ושות' משרד עורכי דין | פסקי דין על בן נפתלי | פסקי דין על ארז | פסקי דין על זהבי ושות' משרד עורכי דין | פסקי דין על נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ

52247/08 א     01/09/2009




א 52247/08 עמית פולק מטלון ושות' משרד עורכי דין, בן נפתלי, ארז, זהבי ושות' משרד עורכי דין נ' נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



01 ספטמבר 2009

ת"א 52247-08 עמית פולק מטלון ושות' משרד עורכי דין
ואח' נ' נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ






בפני

כב' השופט
משה סובל


התובעים

1
.
עמית פולק מטלון ושות' משרד עורכי דין

2
.
בן נפתלי
, ארז
, זהבי ושות' משרד עורכי דין


נגד


הנתבעת

נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ





פסק דין


א.
מבוא
לפניי תביעה כספית ע"ס 157,503 ₪, שהגישו התובעים כנגד הנתבעת בהליך של סדר דין מקוצר, להשבת תשלומי יתר בהן נשאו התובעים בגין שכירות מקומות חנייה מחברת חניון בית ניפ בע"מ (להלן: "מפעיל החניון").



בקשת רשות להתגונן הוגשה מטעם הנתבעת ונתמכה בתצהירו של מנהל הנכסים מטעמה.
בהתאם להחלטתי מיום 17.3.09, ניתנה לנתבעת הרשות להתגונן כנגד התביעה ללא חקירת המצהיר. (בש"א 185448/08).

במהלך הבאת הראיות שמעתי עדויותיהם של עדי הצדדים.
מטעמם של התובעים נשמעו עדויותיהם של מר רועי אילני (להלן: "אילני"), אשר שימש כמנהל נכסים אצל הנתבעת בתקופה שמחודש פברואר 2007 ועד חודש נובמבר 2007; עדותו של עו"ד עודד שטייף (להלן: "עו"ד שטייף") השוכר מהנתבעת משרד בבניין "מגדל נצבא"; עדותו של עו"ד אלדד כורש (להלן: "עו"ד כורש"), שותף במשרד התובעת 1,
וכן עדותו של עו"ד זיו ארז
(להלן: "עו"ד ארז
"), שותף במשרד התובעת 2.
מטעמה של הנתבעת נשמעו עדויותיהם של עו"ד פריאל אטיאס (להלן: "עו"ד פריאל") המטפל בנכסי הנתבעת במסגרת עבודתו אצלה, וכן עדותו של מר זוהר עמרני (להלן: "עמרני"), אשר שימש כמנהל תפעולי של החניון מטעם מפעיל החניון בתקופה שמחודש דצמבר 2003 ועד לחודש דצמבר 2006.


בהתאם להחלטתי הגישו הצדדים סיכומים בכתב.
סיכומים מטעם התובעים הוגשו ביום 20.7.09.
סיכומים מטעם הנתבעת הוגשו ביום 25.8.09.

ב.
הרקע
התובעים הינם שני משרדי עורכי דין אשר שכרו מהנתבעת שטחי משרדים בבניין, "מגדל נצבא", אשר בבעלותה, בהתאם להסכמי שכירות אשר נחתמו בין הצדדים.


הסכם שכירות בין התובע 1 (להלן: "משרד מטלון")
לבין הנתבעת נחתם ביום 31.12.02. במהלך השנים לאחר מכן ובהמשך להסכם השכירות, נחתמו בין הצדדים תוספות להסכם השכירות הראשוני, אשר אינן נוגעות למחלוקות הצדדים נשוא תביעה זו. (העתק הסכם השכירות מיום 31.12.02 והעתקי תוספות להסכם השכירות מיום 1.11.06, ומחודש אוגוסט 2007, צורפו כנספחים א'-ב' לתצהירו של עו"ד כורש).
הסכם שכירות בין התובע 2 (להלן: "משרד ארז
"), לבין הנתבעת נחתם ביום 28.12.04. בשנת 2007 נחתמה תוספת להסכם השכירות, אשר אינה חלק מתביעה זו, במסגרתה שכר משרד ארז
שטחי משרדים נוספים בבניין. (העתק הסכם השכירות צורף כנספח א' לתצהירו של עו"ד ארז
).



במסגרת הסכמי השכירות שנחתמו בין התובעים לנתבעת, התחייבה הנתבעת כלפי התובעים, ליתן להם האפשרות לשכור מאת מפעיל החניון חניות במקומות לא מסומנים במחיר חודשי קבוע וידוע מראש בסך של 110$, לכל מקום חנייה.
התחייבותה של הנתבעת כלפי משרד מטלון, לאפשרות שכירות של 35 חניות במחיר של 110$ לחנייה, עוגנה במסגרת סעיף 9.3, להסכם השכירות שנחתם עימה.
בדומה לכך, גם התחייבותה של הנתבעת כלפי משרד ארז
, לאפשרות שכירות של 7 חניות במחיר של 110$ לחנייה, עוגנה במסגרת סעיף 9.3 , להסכם השכירות שנחתם עימה.

במהלך השנים, למן חתימת הסכמי השכירות, ועד לשנת 2007, איפשר מפעיל החניון לתובעים לשכור מקומות חנייה במחיר של 110$ +מע"מ לחנייה, כפי שנקבע במסגרת הסכמי השכירות. משרד מטלון שכר 11 מקומות חנייה בחניון הבניין מתוך סך של
35 מקומות החנייה להם היה זכאי על פי הסכם השכירות. משרד ארז
שכר 7 מקומות חנייה, כפי זכאותו על פי הסכם השכירות.


במכתבו מיום 1.12.06, הודיע מפעיל החניון לשוכרי המשרדים בבניין, ובכללם התובעים, על עדכון תעריפי החנייה בבניין החל מיום 1.1.07, כך שמחיר מנוי חודשי לחנייה לא מסומנת יעמוד על סך של 775 ₪ בתוספת מע"מ. (להלן: "התעריף המעודכן").

(מכתב מפעיל החניון מיום 1.12.06, צורף כנספח ה' לתצהירו של עו"ד כורש).

בתביעתם זו עותרים התובעים לחיוב הנתבעת לשפותם בגין הסכומים אשר שולמו על ידם ביתר למפעיל החניון בהתאם לתעריף המעודכן, ובניגוד למחיר הקבוע לו התחייבה הנתבעת במסגרת הסכמי השכירות שנחתמו עימה.

ג.
טענות הצדדים והעובדות שהוכחו
טענת ההגנה העיקרית שהעלתה הנתבעת כנגד התביעה הינה כי התובעים לא פעלו לממש זכותם על פי הסכמי השכירות, באשר נמנעו מלכרות הסכם ארוך טווח עם מפעיל החניון לשכירות החניות במחיר קבוע, כפי האפשרות שניתנה בידם במסגרת הסכמי השכירות.

מוסיפה וטוענת הנתבעת כי התחייבותה לאפשר לתובעים לשכור ישירות ממפעיל החניון חניות במחיר ובכמות בתעריף הנקוב בהסכמי השכירות למשך תקופת השכירות, היתה תקפה למועד כריתת ההסכמים או בסמוך להם, שכן תעריף החניה הנקוב בהסכמים בסך 110$, נגזר מהתעריף שהיה נהוג באותה העת בחניון.


במסגרת תצהירו של עו"ד כורש נטען כי לאחר חתימת הסכם השכירות בשנת 2002, בין הנתבעת לבין משרדו, פנה משרד מטלון אל מפעיל החניון בבקשה לחתום על הסכם שכירות מתאים ביחס ל- 11 חניות אותן ביקש לשכור, אלא שאז נתקל בסירוב מצד מפעיל החניון, אשר טען כי אינו נוהג לחתום על הסכמי שכירות למקומות חנייה עם אף אחד משוכרי הבניין. לפיכך לטענתו, העמיד מפעיל החניון לרשות משרדו 11 כרטיסים מגנטיים לצורך כניסה לחניון, תוך כך שהבהיר כי ההתקשרות הינה בדרך של העמדת הכרטיסים עבור החניות על ידו ותשלום חודשי בגין החניות על ידי המשרד, כאשר בחודש ינואר בכל שנה ניתנות מדבקות לרכבים לצורך זיהויים.(ראה סעיף 7 לתצהירו).

כך גם נטען בתצהירו של עו"ד ארז
(ר' סעיף 5 לתצהירו), אשר חזר בעדותו על הטענה כי מפעיל החניון סרב לחתום עימו על הסכם בקשר עם החניות. לדבריו, החל מחודש פברואר 2005 החל משרדו להשתמש בחניות, או אז פנה לאדם בשם זוהר שעבד במשרדי החניון אשר מסר לו שמפעיל החניון לא חותם על הסכם עם אף אחד משוכרי הבניין, ולפי דבריו: "אמרתי אבל יש הסכם עם חברת הניהול, אמר שאין הסכם. באותה שיחה הוא דיבר איתי על הסדר חנייה לאורחים לא עניין אותנו אותו זמן קיבלנו כרטיסי חנייה ומאז לא נזקקתי לשירותיו עד להעלאת המחיר בסוף שנת 2006" (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 2-7, ר' גם עדותו בעמ' 36, שורות 16-17).

בתצהירו של עו"ד כורש נטען עוד, כי סירובו של מפעיל החניון להתקשר עם משרד מטלון בהסכם שכירות כתוב ביחס ל-11 החניות, היה בידיעתה של הנתבעת שלא עשתה דבר בעניין
ואף טרחה להרגיע את משרד מטלון כי "אין מה לדאוג", וכי ההתחייבות תכובד על ידי מפעיל החניון גם בהעדר הסכם שכירות כתוב (ראה סעיף 8 לתצהירו).
במסגרת עדותו הוסיף בעניין זה: "... באחת השיחות דיברתי עם אדם מנצבא ואמרתי לו שהחניון לא חותם הסכם, הוא אמר שהחניון לא חותם הסכם עם אף אחד, זה עסק שלך איתנו" (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 6-8). העד חזר על הדברים בהמשך וטען: "משיחות שהיו לי אחר כך עם נצבא אמרתי שהחניון לא חותם הסכם אם זה בסדר, אמרו לי שכן... כאן אף אחד לא אמר לי ללכת לחתום על הסכם עם החניון" (עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 5-12).

עו"ד כורש וכן עו"ד ארז
טענו בתצהיריהם כי בעת החתימה על הסכם השכירות, כמו גם לאורן חייה של ההתקשרות, לא טענה הנתבעת בכתב או בעל-פה, כי זכותן של התובעות לשכור החניות במחיר קבוע, מותנה בחתימה של התובעים על הסכם כלשהוא עם מפעיל החניון. לטענתם, ככל שהיתה הנתבעת מעלה טענתה זו בזמן אמת, או אז היו הם עומדים על כך שהנתבעת תגרום לכך שייחתם הסכם שכירות חתום בין התובעים למפעיל החניון. (ראה סעיף 9 לתצהירו של עו"ד כורש, סעיף 6 לתצהירו של עו"ד ארז
).

כן טענו מצהירי התובעים כי אף התנהלותה של הנתבעת, לאחר שהובאה לידיעתה העלאת התעריפים החד צדדית מצד מפעיל החניון, אינה עולה בקנה אחד עם הטענות המועלות על ידה כעת במסגרת התביעה שהוגשה נגדה.
בתצהירו של עו"ד כורש מתוארות פגישות ושיחות טלפוניות שקיים עם מנהלים מטעם הנתבעת, רועי אילני ומר אבי דבי במסגרתן הודיע לו מר דבי על הסכמתה של הנתבעת לזכות את משרדו מדי חודש בעבור תשלומים אשר ישולמו ביתר למפעיל החניון בגין שכירות מקומות החנייה, קרי: בגין כל סכום העולה על 110$ למקום חנייה. לפיכך, הושג סיכום לפיו משרד מטלון ישלם למפעיל החניה את דמי השכירות לפי התעריף המעודכן ובמקביל יקבל מהנתבעת את ההפרש שבין התעריף החדש לתעריף עליו הוסכם במסגרת הסכמי השכירות, וזאת על דרך של קיזוז מדמי השכירות בעבור שטחי המשרדים או על דרך של זיכוי נפרד. עו"ד כורש העלה על הכתב את פרטי הסיכום שהושג וזה צורף כנספח ו' לתצהירו. לטענתו, בסמוך לחודש מרץ 2007, פנה אליו אילני בדרישה כי לא יקזז את תשלומי היתר אשר שולמו למפעיל החניון מתשלום דמי השכירות והציע כי במקום הקיזוז הנ"ל הנתבעת תעביר למשרד מטלון מדי חודש זיכוי בעבור ההפרשים הללו באמצעות המחאה נפרדת. כל זאת, מבלי שהעלה בפני
ו כל ספק בדבר זכאותו של משרד מטלון לקבל את ההחזר האמור.
כפי טענתו, אילני הוסיף וציין בפני
ו כי הסדר מעין זה נהוג בין הנתבעת לבין שוכרים נוספים בבניין. חרף הבטחותיו של אילני, מעולם לא הועברה לידי משרד מטלון המחאת הזיכוי כמוסכם.

בדומה לטענות שהועלו על ידי עו"ד כורש, טען עו"ד ארז
בתצהירו כי הנתבעת, באמצעות מנהלה מר אבי דבי, הסכימה לזכות את משרד ארז
מדי חודש בעבור התשלומים אשר ישולמו ביתר למפעיל החניון בגין שכירות 7 מקומות חנייה. הסיכום הנ"ל אף הועלה על ידי עו"ד ארז
על הכתב במכתבו למר אבי דבי מיום 24.12.06 (צורף כנספח ג' לתצהירו). כפי הנטען על ידי עו"ד ארז
, בעקבות הסיכום הנ"ל, זיכתה הנתבעת את משרד ארז
בגין חודשים ינואר עד מרץ 2007 בגין תשלומי היתר. בעדותו שב ואישר עו"ד ארז
כי משרדו קיבל חשבוניות זיכוי בהתאם לסיכום שהושג עימו (ראה נספח ג' לתצהירו).
כפי הנטען, בסמוך לחודש אפריל 2007, בעקבות החלפתו של מר אבי דבי במנהל החדש מר אילני, ביקש האחרון לשנות את הסיכום בדבר הזיכוי כך שביקש שבמקום קיזוז מדמי השכירות, יקבל משרד ארז
זיכוי חודשי באמצעות המחאה מהנתבעת. זאת, מבלי שהנתבעת העלתה כל טענה בדבר עצם זכאותו של משרד ארז
לקבל את הזיכוי. בפועל, למן חודש אפריל 2007 לא ביצע משרד ארז
קיזוזים מדמי השכירות ואולם הנתבעת לא העבירה כל המחאת זיכוי כפי שהוסכם.

אילני הוזמן למתן עדות בעל פה באמצעות התובעים. בעדותו סיפר כי עבד אצל הנתבעת כמנהל נכסים במשך 7-8 חודשים החל מחודש פברואר 2007 ועד לחודש נובמבר 2007 (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 8-16). אילני הסביר בעדותו כי כשנכנס לתפקידו כבר היה קיים הנוהל ששוכרים היו מקזזים את הפרשי החנייה ממה שגבו מהם בפועל אל מול דמי השכירות שהיו אמורים להתקבל בגין השטחים שהשכירו. כן הוסיף כי אינו יודע ממתי החל אותו הנוהל, לדבריו: "כשבאתי הוא כבר היה קיים" (עמ' 5 לפרוטוקול, שורה 8). אילני הוסיף כי אינו זוכר לומר עם כמה שוכרים היה קיים הנוהל האמור. אילני אישר בעדותו טענות התובעים והעיד כי שוכרים בבניין נתבקשו לשלם את דמי השכירות ללא קיזוז ובתמורה נאמר להם כי יקבלו המחאת זיכוי נגדית. לדבריו הוא אינו זוכר אם בפועל ניתנו המחאות זיכוי לשוכרים (ר' עמ' 5 לפרוטוקול). אילני שב והדגיש בעדותו כי אינו יודע להעיד אודות עצם ההסכמה של הנתבעת לקיזוז שכן לדבריו נכנס למצב קיים שהונהג עוד בתקופתו של המנהל הקודם, מר אבי דבי, אותו כאמור החליף. כשנשאל בחקירתו הנגדית, האם מר אבי דבי הציג בפני
ו במסגרת החפיפה שערך לו מסמך כלשהוא בכתב אודות שינויים שנעשו בהסכמי השכירות של התובעים עם הנתבעת בקשר עם הזיכוי בגין תשלומי יתר למפעיל החניון, השיב: "ראיתי מכתב מייל שיצא מאבי דבי שהוא הוציא קודם למהלך החפיפה והציג לי אותו במהלך החפיפה, כאשר בדקתי את ההכנסות משכר דירה וראיתי שיש חוסר, הוא הסביר לי שבשל הבעיה של החניה הוסכם על ידי מנהלים לקזז את הסכום שמגיע, ראיתי שהוא הוציא את המייל לשוכרים. אומר שבגלל אותה בעיה של החניות לקזז סכום כסף משכר הדירה. אני מסביר כי המייל יצא לידי אבי דבי לפני תקופת החפיפה, הוא רק הציג לי את המייל בתקופת החפיפה כדי להסביר לי כיצד נוצר ההפרש בין דמי השכירות. אני הודעתי לכל אותם שוכרים כי הנוהל משתנה ועליהם לשלם את דמי השכירות המלאים ויקבלו החזר בשיק" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 3-11).

במהלך עדותו ביקש אילני לדחות את הטענה לפיה פעל בחוסר סמכות שכן מבחינתו כלל לא היה הבדל בין קיזוז מדמי השכירות ע"י השוכר (כפי שנעשה טרם כניסתו לתפקיד), לבין החלטתו על מתן המחאת זיכוי, תחת הקיזוז שהונהג (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 1-10).


במסגרת עדותו, טען עו"ד כורש כי מבדיקה שעשה מול שוכרים אחרים בבניין התברר לו כי גם אלה לא חתמו עם מפעיל החניון על הסכם שכירות לחניות (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 5-6). לתמיכה בטענתו זו הובא לעדות מטעם התובעים עד התביעה, עו"ד שטייף, אשר שוכר מהנתבעת משרד במגדל נצבא. העד העיד כי חתם על הסכם שכירות בשנת 2004. לדבריו, לא פנה למפעיל החניון על מנת לחתום על הסכם בקשר עם החניות. לדבריו: "הסיכום שלי עם נצבא מתייחס גם לחניון, כמו שלא חתמתי על הסכם עם החברה שמנקה את הבניין יש חברת ניהול שעושה את זה, כל חברה אחרת שמספקת לי שירותים בחברה היא באחריות נצבא" (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 11-13). העד העיד כי לאחר העלאת המחירים החד צדדית על ידי מפעיל החניון, הבהיר לו אילני כי הנתבעת איננה מתכחשת להתחייבויותיה על פי הסכם השכירות. לדבריו מסר לו אילני כי הנתבעת מצוייה בסכסוך עם מפעיל החניון, לגביו מתנהלת בוררות וכי בכוונת הנתבעת להשיב לידי השוכרים את התשלומים אותם גובה מהם מפעיל החניון ביתר. לדבריו, טען בפני
ו אילני כי הנתבעת מעדיפה שההחזר האמור לא יבוצע בדרך של קיזוז מדמי השכירות אלא באמצעות מתן המחאת זיכוי. אלא שלדבריו לאחר שלא קיבל את המחאת הזיכוי כפי הבטחתו של אילני, ביצע בחודש מרץ 2008 את הקיזוז הראשון מדמי השכירות ששולמו לנתבעת על ידו (על הקיזוז שבוצע על ידו בשנת 2008 וכן בשנת 2009 ר' עדותו בעמודים 16-17 לפרוטוקול).
לדברי העד, עו"ד פישלר יועצה המשפטי של הנתבעת טען בפני
ו לראשונה בשנת 2009 כי אינו זכאי למחיר החנייה כפי שנקבע בהסכם השכירות שנחתם עימו מאחר ולא התקשר בהסכם עם מפעיל החניון (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 1-9). העד טען בעדותו כי הזכות למחיר קבוע של החנייה על פי הסכם השכירות הינו למשך כל תקופת השכירות כפי שזו נקבעה בהסכם. העד הוסיף כי במעמד חתימתו על הסכם השכירות לא נאמר לו על ידי מי מנציגי הנתבעת כי עליו לפנות למפעיל החניון ולהתקשר עימו בהסכם (ר' עמו' 15 לפרוטוקול, שורות 14-19).


עד הנתבעת, עו"ד פריאל טען בתצהירו כי בתקופות בהן נכרתו הסכמי השכירות בין הנתבעת לתובעים, היה החניון מאוכלס באופן חלקי בלבד ומפעיל החניון היה מוכן להשכיר מקומות חנייה בחניון במחיר חודשי של 300 ₪ + מע"מ למקום חנייה. עוד הוסיף וטען כי ככל שהתובעים היו מבקשים לכרות הסכם עם מפעיל החניון לתקופה ארוכה, במחיר שנקבע בהסכמי השכירות, היה מפעיל החניון ניאות לחתום עימם על חוזה המעגן הסכמה מעין זו. כן טען
כי לא מצא אצל הנתבעת מכתב כלשהוא מטעם מי מהתובעים לפיו הודע לנתבעת כי מפעיל החניון מסרב לכרות עימם הסכם לשכירות מקומות חנייה בחניון.

העד פריאל אישר בעדותו כי התחיל את עבודתו אצל הנתבעת במהלך חודשים יולי-אוגוסט בשנת 2006 ולפיכך בכל האירועים אשר ארעו לפני מועד זה, הוא לא היה מעורב והם אינם בידיעתו האישית, אלא הוא לומד את הדברים מהמסמכים. העד ביקש לטעון כי הקיזוז שבוצע למשרד ארז
מדמי השכירות במשך 3 חודשים נעשה בטעות. לדבריו, לאחר שהדבר נבדק לעומק הודיעה הנתבעת למשרד ארז
עמדתה ביחס להפרש לו היא טוענת כי הינה זכאית. העד הטיב להסביר בעדותו: "לאחר שבדקנו את הנושא אני והיועץ המשפטי שלי, עו"ד פישלר, בדקנו את ההסכמים פעם נוספת במסגרת התביעה הרחבה שיש לנו עם מפעיל החניון, והיעוץ המשפטי שניתן לי הוא שאין לי שום סיבה לשלם כפי שטענתי בתצהירי, לכן הודענו לשוכרים ולבן נפתלי
ולמטלון שלא נשלם את ההפרשים, בוודאי שלא על דרך של קיזוז" (עמ' 43 לפרוטוקול, שורות 10-15, ר' גם הסברו של העד לטעות הנטענת בקיזוז שבוצע למשרד ארז
בעמ' 44 לפרוטוקול, שורה 1 ואילך). העד אישר בעדותו כי היו שוכרים נוספים בבניין שהנתבעת החזירה להם בפועל כספים ששולמו על ידם, לטענתם ביתר, בשל העלאת תעריף החניה ע"י מפעיל החניון.

בהתייחס לטענתו שנטענה בסעיף 26 לתצהירו לפיה ככל שהייתה הסכמה כלשהיא של מר אבי דבי ו/או מר רועי אילני לקיזוז הפרשי עלות החנייה, הרי שזו נעשתה בהעדר סמכות ובניגוד להוראת הסכמי השכירות, הוסיף העד לטעון בעדותו כי לא היה מקום להודיע ולפרט בפני
השוכרים בבניין את סמכויותיו של אילני לחייב את הנתבעת שכן לטענתו: "...במקרה של שינוי תנאים בחוזה מי שמוסמך זה מי שחתום על החוזה" (עמ' 44 לפרוטוקול, שורה 22-25).

במהלך עדותו התייחס עו"ד פריאל להתחייבויות הצדדים במשולש של נתבעת-מפעיל חניון-תובעים, והבהיר: "מפעיל החניון מחוייב לשוכרים אליהם אנו התחייבנו הן על פי המכתב נספח א' לתצהירי והן על פי הסכמים מאוחרים יותר שנכרתו ביננו לבין שוכרים שונים בבניין. כדי להטיל את החובה על בעל החניון אין צורך כי השוכרים יתייצבו בפני
ו ואין זה תנאי לחובתו של בעל החניון אולם כדי לבצע את ההתחייבות וכדי לקבל את החניות, על השוכר להתייצב בפני
מנהל החניון" (עמ' 46 לפרוטוקול, שורות 1-5). בהמשך אישר העד כי במסגרת הליך הבוררות שמנהלת הנתבעת מול מפעיל החניון, נטען על ידה באופן עקרוני כי על מפעיל החניון לכבד את כל ההתחייבויות של הנתבעת כלפי השוכרים, כפי שעשה במהלך 4 שנים עד לפרוץ הסכסוך עם הנתבעת בספטמבר 2006, או אז החליט שלא לכבד את ההסכמים. בהמשך, ולשאלת ביהמ"ש, חידד העד: "...ברור שגם אם שוכר חניות לא פנה למפעיל החניון גם אז הוא זכאי לקבל את החניות במחיר שנקבע בהסכם בין ניפ לבינו וכפי שכתוב בהסכם. אני מעיין בהסכם הרלוונטי של פולק, כוונתי לסעיף 9.3" (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 9-11).

עד הנתבעת, עמרני, אשר שימש כמנהל תפעולי של החניון החל מחודש דצמבר 2003 ועד לחודש דצמבר 2006, ביקש לטעון בתצהירו כי מאז כניסתו לתפקיד לא פנה אליו מי מהתובעים בבקשה לכרות הסכמי שכירות לגבי מקומות חנייה אשר סוכמו עימם במסגרת הסכמי השכירות עם הנתבעת. העד הוסיף וטען כי למיטב ידיעתו פנייה מעין זו לא נעשתה מטעם התובעים גם לא לעובד אחר בחניון. לגרסתו, בשנים 2003-2005 היו מקומות חניה פנויים רבים בחניון ולטענתו: "אין לי ספק כי אם משרד מטלון ו/או משרד זהבי היו פונים לחברת החניון ומבקשים לשכור ממנה בשנים 2003 עד 2005 מקומות חנייה לתקופה ארוכה, הייתה חברת החניון שמחה לחתום עם משרד מטלפון ומשרד זהבי על הסכם שכירות מסוג זה, בוודאי במחיר של 110$ פלוס מע"מ לחנייה ובוודאי כאשר מדובר במספר רב של חניות אשר לשוכר שלהם נהוג ליתן הנחה במחיר" (ר' סעיפים 8-10 לתצהירו).

במסגרת עדותו אישר העד עמרני כי לנוכח כך שנכנס לתפקידו בחודש דצמבר 2003, וכן לנוכח העובדה שמשרד מטלון התקשר בהסכם השכירות כשנה קודם לכן, הוא אינו יכול לשלול כי נעשתה פנייה אישית מטעמם לקודמו בתפקיד או למי מהעובדים האחרים בחניון. כן אישר כי ככל שנעשתה פנייה מטעם מטלון, הרי שזו נעשתה טרם תקופתו.(ר' עמ' 38 לפרוטו'). העד אישר בעדותו כי אין בבניין שוכרים שיש להם הסכמים כתובים עם מפעיל החניון, לדבריו: "כל הסיכומים היו בעל פה".(עמ' 39 לפרוטו' שורה 8, העד חזר על הדברים בעמ' 40 לפרוטו' שורה 6).
על אופן התנהלות מפעיל החניון מול השוכרים בהחלטתו על העלאת תעריף החנייה , הסביר העד:

"אני באופן אישי מקיים הסכם כלשונו גם אם זה סיכום בעל-פה, והתחייבות שנתתי בעל-פה....חברת החניון החליטה על העלאת המחירים לאחר שבדקה את ההתחייבויות שלה מול השוכרים האחרים, והגיעה למסקנה שההתחייבויות לשוכרים האחרים היא של חב' ניפ נכסים ולכן הנחתה זמנית להעלות מחירים".
(עמ' 39 לפרוטו' שורה 17 ואילך).



כשנשאל העד בעדותו, האם היה מצב ששוכר ביקש ממנו הסכם בכתב והוא מצידו אמר לו כי הוא עובד על פי סיכומים בעל פה, השיב: "יכול להיות. אני יודע שזה מה שאני הייתי כנראה אומר אלא אם כן הם היו באים אליי עם סיכום התחייבות של חברת ניפ ואומרים לי שיש איזה התחייבות כזו או אחרת, הייתי עושה איתם הסכם. לא זכור לי שמישהו ביקש ממני הסכם בכתב. אם היה שוכר שמבקש הסכם בכתב אני הייתי מעדיף סיכום בעל פה" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 9-15).

ד.
דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות שלפניי, לרבות סיכומי הצדדים, שמעתי העדויות ובחנתי הראיות והטענות שהועלו על ידי הצדדים, מצאתי כי דין התביעה כנגד הנתבעת להתקבל.

אין חולק כי במסגרת הסכמי השכירות שנחתמו בין התובעים לנתבעת התחייבה כלפיהם הנתבעת, ליתן בידם האפשרות לשכור מאת מפעיל החניון מקומות חנייה בכמות ובמחיר ידועים מראש.
כך ממש קובע סעיף 9.3 להסכם השכירות שנחתם עם משרד מטלון:

"המשכיר מתחייב כי לשוכר תנתן אפשרות לשכור ישירות מאת מפעיל החניון 35 מקומות חניה צפים (לא מסומנים) במחיר של 110$ לכל מקום חניה, לכל חודש, בצירוף מע"מ כדין למשך כל תקופת השכירות וגם האופציות והתשלום יהיה ישירות למפעיל החניון".
סעיף זהה מופיע בהסכם השכירות של משרד ארז
, שם ניתנה לשוכר אפשרות שכירות של 7 חניות במחיר קבוע.


ממש כפי טענת הנתבעת בסיכומיה, לשון ההסכם הינה ברורה וחד משמעית. התחייבותה למחיר קבוע לכל מקום חנייה, כפי שהיא עולה מלשון ההסכם, הינה למשך כל תקופת השכירות, ובכלל זה תקופת האופציות.

לשון ההסכם, כמו גם העדויות שהובאו לפניי, לרבות עדויות עדי הנתבעת עצמה, אינם מותירים עוד מקום לספק (אם בכלל היה כזה), כי טענתה העיקרית של הנתבעת לפיה בהתאם להסכמי השכירות, היה על התובעים לפעול לכריתת הסכם מול מפעיל החניון, נולדה רק עתה, לצורכי הגנתה כנגד התביעה.
(בנקודה זו אפנה לעדותו של עו"ד שטייף שטען כי הטענה הועלתה בפני
ו על ידי ב"כ הנתבעת עו"ד פישלר, לראשונה בסוף אוגוסט 2007, חרף כך שההסכם עם הנתבעת נחתם עוד בשנת 2004 , ראה בעמ' 31 לפרוטו' שורות 16-15. עדותו של עו"ד שטייף בעניין זה לא נסתרה על ידי הנתבעת שכן עו"ד פריאל טען בעדותו כי הוא אינו זוכר מתי הועלתה הטענה לראשונה על ידי הנתבעת, ראה בעמ' 43 לפרוטו' שורה 18).

עד הנתבעת, עו"ד פריאל אישר במפורש בעדותו, בסתירה גמורה לטענת ההגנה שהועלתה על ידי הנתבעת, כי בהתאם לסעיף 9.3 להסכמי השכירות, היו השוכרים בבניין, ובכלל זה התובעים זכאים למחיר החנייה כפי שנקבע בהסכם,
גם אם לא פנו למפעיל החניון.
בנוסף, אישר עד הנתבעת עמרני , כי אין בבניין שוכרים אשר יש להם הסכם כתוב עם מפעיל החניון. עד זה למעשה מאשר בעדותו את טענת התובעים לפיה מפעיל החניון אינו נוהג להתקשר בהסכמים בכתב, וכל הסיכומים עימו נעשים בעל-פה. עדותו זו של עמרני עולה בקנה אחד גם עם עדותו של עד התובעים,
עו"ד שטייף.

למעלה מן הצורך, ואף שאין התובעים היו מחויבים בהתאם להסכמי השכירות להתקשר עם מפעיל החניון בהסכם כתוב, הרי, שעצם פנייתם למפעיל החניון וסירובו להתקשר עימם בהסכם, לא נסתרה על ידי הנתבעת. עמרני אישר בעדותו כי החל עבודתו אצל הנתבעת בשנת 2003 , לאחר התקשרותו של משרד מטלון עם הנתבעת ולפיכך אינו יכול לשלול כי נעשתה מטעם משרד מטלון פנייה למפעיל החניון להתקשר בהסכם, וזו נענתה בסירוב. בנוסף, עד הנתבעת, עו"ד פריאל, אשר הוא החל עבודתו אצל הנתבעת בין השנים 2006-2007, אינו יכול לשלול טענתם זו של התובעים. לא הובא מטעם הנתבעת למתן עדות נציג כלשהוא מטעמו של מפעיל החניון אשר יכול להעיד על שאירע בתקופה הרלבנטית.

אוסיף לציין כי הנני דוחה מכל מכל הטענות שהועלו בעניין זה במסגרת תצהיריהם של עו"ד פריאל ו-עמרני, לפיהן לנוכח העובדה שבשנים 2003-2005 היה החניון מאוכלס באופן חלקי ולנוכח מחירי החניות בחניונים באזור באותה התקופה, ככל שהיו פונים התובעים למפעיל החניון היה זה ניאות לחתום עימם על הסכם ארוך טווח במחיר חודשי קבוע של 110$ לחנייה. ראשית אציין כי מדובר בהנחות, ותו לו. שנית אציין כי ממילא הנחות אלו נטענו בעלמא ומבלי שהוכחו בראיות ממשיות ובעדויות ישירות. שלישית אוסיף כי אין לטענות אלה כל רלבנטיות באשר ממילא אישר עו"ד פריאל בעצמו כי אף ללא הסכם בכתב היה מפעיל החניון מחויב כלפי התובעים מכח הסכמי השכירות שנחתמו ביניהם לבין הנתבעת.

בנוסף, הנני מוצא מקום לציין בנקודה זו, כי אין בהתקשרותו של משרד מטלון עם מפעיל החניון בהסכם לשכירות חניות נוספות, שלא במסגרת הסכם השכירות עם הנתבעת (צורף כנספח ג' לתצהירו של עו"ד כורש), כדי לגרוע מחובותיה של הנתבעת כלפי משרד מטלון בכל הנוגע ל – 11 חניות ששכרה,
בהתאם לזכאותה על פי הסכם השכירות. הדברים אף עולים ממכתבה של הנתבעת למפעיל החניון מיום 10.3.03, שם פירטה את כמות החניות והמחירים להם זכאים השוכרים בבניין, ובכללם התובעים,
בהתאם להסכמי השכירות שנחתמו עימה. בשולי המכתב מציינת הנתבעת כי: "לשוכרים זכות לשכור חניות נוספות ובמחיר כפי שיסוכם עמכם".(מכתבה של הנתבעת למפעיל החניון צורף כנספח ד' לתצהירו של עו"ד כורש).
(כאן המקום לציין כי אין בפי הנתבעת טענה (וטוב שכך) כי משרד מטלון היה מחויב לשכור את כל 35 החניות, כפי האפשרות שניתנה לו בהסכם השכירות, ראה בעניין זה דברי ב"כ הנתבעת לפרוטוקול מיום 17.3.09, שורה 7).

עוד אוסיף ואציין כי קלישות טענת הנתבעת נלמדת אף מעיון בהוראות הסכמי השכירות. כפי שעולה מהוראות הסכם השכירות, הרי ככל שביקשה הנתבעת לחייב את התובעים להתקשר עם צד שלישי בחוזה נפרד, ציינה זאת מפורשות. ראה למשל סעיף 10 להסכם השכירות במסגרתו הוטלה על השוכר החובה להתקשר עם חברת הניהול בהסכם ניהול, שם נקבע במפורש כי: "חובת השוכר לחתום על הסכם הניהול מהווה תנאי יסודי של הסכם זה".

מהראיות שהובאו לפניי, שוכנעתי כי אף התנהלותה של הנתבעת אינו מותיר מקום לספק כי פירשה את התחייבותה על פי ההסכם כלשונו וכפי טענת התובעים. הנני מקבל במלואן עדויותיהם של עדי התובעת, בעניין התחייבותה של הנתבעת לזכות את שוכרי הבניין, ובכללם התובעים בגין תשלומי היתר ששולמו על ידם למפעיל החניון, מעבר למחיר הקבוע שנקבע בהסכם השכירות. אין לי אלא לדחות טענתו התמוהה של עו"ד פריאל בעניין זה, לפיה מדובר בהחזרים שניתנו למשרד ארז
"בטעות". עו"ד פריאל אישר בעדותו כי שוכרים נוספים בבניין קיבלו החזרים מהנתבעת בגין העלאת תעריף החנייה, וברי כי אין לקבל בעניין זה הטענה בדבר "טעות", אשר ממילא לא הוכחה ואינה עומדת אל מול עדויות עדי התביעה.


טענתו של עו"ד פריאל בדבר "הטעות" הנטענת, לא נתמכה בראיות והובאה בעדותו היחידה
והינה עומדת אף בניגוד לעדותו של אילני בעניין זה. תחילה אציין כי תמוהה בעיני העובדה כי אילני, אשר עבד אצל הנתבעת כמנהל נכסים, לא הובא לעדות מטעמה אלא זומן לעדות דווקא לבקשת התובעים. תמיהה זו עולה בעיקר לנוכח העובדה שטענותיהם של התובעים לעניין הסיכום בדבר הזיכוי שהושג בין התובעים לנתבעת באמצעות אילני וכן באמצעות קודמו בתפקיד מר דבי, נטען על ידי מצהירי התובעים בתצהיריהם. ברי כי יש לזקוף לחובתה של הנתבעת אי העדת עדים אלו מטעמה על מנת שיתמכו בטענתה בדבר "הטעות" שבוצעה בעצם מתן הזיכוי, וכן על מנת לסתור את טענת התובעים להסכמות שהושגו לטענתם עם הנתבעת לעניין זיכויים בגין העלאת תעריף החנייה.

עדותו הבלתי אמצעית של אילני, בצירוף לעדויותיהם של עוה"ד כורש, ארז
ו-שטייף משמיטה את הבסיס תחת טענת ה"טעות" שנטענה בעדותו היחידה של עו"ד פריאל.

הנני דוחה טענת הנתבעת לפיה זיכוי משרד ארז
נעשה ב"חוסר סמכות", באשר אין בטענה כל ממש. כפי עדותו של אילני, הקיזוזים מדמי השכירות של השוכרים בבניין בוצעו עוד בתקופתו של מר אבי דבי, קודמו בתפקיד וטרם תחילת עבודתו אצל הנתבעת. כפי שכבר ציינתי לעיל יש לזקוף לחובתה של הנתבעת בעניין זה את אי הבאתו של מר אבי דבי למתן עדות מטעמה, על מנת להוכיח טענתה ולסתור עדותו של אילני, שהעיד בעניין זה כי מר אבי דבי הוציא מייל לשוכרים והסביר לו: "שבשל הבעיה של החנייה הוסכם על ידי מנהלים לקזז את הסכום שמגיע".(עמ' 11 לפרוטו' שורות 5-7).

בנוסף, טענתה של הנתבעת לחוסר סמכות לא הוכחה על ידה ואולם חשוב מכך, לא הוכח על ידי הנתבעת כי הובאה לידיעתם של התובעים זהותם של בעלי הסמכויות אצל הנתבעת ובכלל זה
פירוט הסמכויות אשר בידי כל אחד מהם. יתרה מכך, עו"ד פריאל אישר בעדותו כי אילני היה זה שעמד בקשר אל מול שוכרי הבניין בכל עניין בקשר עם דמי השכירות ולפיכך, ברי כי אף אם היה ממש בטענותיו של עו"ד פריאל לחוסר סמכות, הרי שהיה לתובעים היסוד להאמין כי אילני פועל מולם בסמכות ובהרשאה. בנוסף אישר עו"ד פריאל בעדותו כי כלל לא ניתנה לתובעים הודעה כלשהיא לעניין פירוט סמכויותיו של אילני בפועלו מולם.(ראה עמ' 44 לפרוטו' שורה 15 ואילך).

הנני דוחה טענת הנתבעת לפיה ההחלטה לזכות את התובעים בהפרש סכום דמי החנייה מהווה שינוי של הסכמי השכירות ולפיכך על פי הוראות הסכמי השכירות אין לשינוי זה תוקף משזה לא נעשה בכתב. אין לי אלא להפנות בעניין זה
לטענת התובעים, כפי שנטענה על ידם בסיכומיהם, לפיה זיכוי התובעים בגין הפרשי החנייה בגין העלאת תעריף החנייה בניגוד לתעריף שנקבע בהסכם השכירות, אינו אלא יישום הוראותיו של הסכם השכירות שנחתם עימם. יתרה מכך, עדותו של אילני בדבר מכתב שנשלח לשוכרים על ידי מר אבי דבי
בעניין זה, ממילא לא נסתרה על ידי הנתבעת. בשולי הדברים אציין כי אין כל ממש בטענת הנתבעת בסיכומיה לפיה עדותו של אילני בעניין זה הינה עדות מפי השמועה שכן אילני העיד על דברים שראה בעצמו וכן על דברים שנאמרו לו עצמו על ידי מר אבי דבי.

באשר לאופן חישוב סכום התביעה – לתצהירו של עו"ד כורש צורפו כנספח ט', חשבוניות וטבלה המפרטת את סך חובה הנתבע של הנתבעת למשרד מטלון, בסך 105,108 ₪. לתצהיר מתקן שהוגש מטעמו של עו"ד ארז
צורפה טבלה המפרטת את אופן חישוב ההחזר הכספי הנתבע על ידי משרד ארז
, בסך 49,339 ₪.
העתקי החשבוניות והטבלאות צורפו על ידי התובעים כנספחים יא'-יב' לכתב התביעה.
ואולם, תצהירו של עו"ד פריאל , שהוגש בתמיכה לבקשה למתן רשות להתגונן שהוגשה מטעם הנתבעת, נעדר כל התייחסות לתחשיב התובעים לסכום הנתבע. כך גם תצהירי העדות הראשית אשר הוגשו על מטעם הנתבעים. במסגרת הסיכומים שהוגשו מטעמה מעלה הנתבעת לראשונה, טענות לעניין אופן חישוב הסכום הנתבע, ובכלל זה טענות לעניין שערי הדולר לפיהן חושב הסכום הנתבע על ידי התובעים, וכן טענות לעניין מועדי התשלום לפיהם חושב סכום התביעה. אוסיף לציין כי במסגרת חקירתו של עו"ד ארז
נחקר האחרון בידי ב"כ הנתבעת לעניין התחשיב שצורף לתצהירו, אולם בחקירתו הועלו בפני
ו טענות רק לעניין מספר החניות לפיהן בוצע התחשיב, ובעקבות חקירתו הוגש מטעמו ביום 23.6.09, תצהירו המתוקן.(ראה עדותו בעמ' 32 לפרוטו' ואילך).
לפיכך, הנני דוחה טענות הנתבעת, לעניין אופן חישוב סכום התביעה, אשר נטענו על ידה לראשונה במסגרת סיכומיה ומבלי שהובאו על ידה כל ראיות בעניין זה. בנוסף לכך אציין כי ממילא לא הוצג על ידי הנתבעת כל תחשיב נגדי לתחשיבים המפורטים שהוצגו על ידי התובעים.

אשר על כן ובהתאם לכל האמור לעיל, הנני מקבל את התביעה.





ה.
לסיכום
אשר על כן ובהתאם לכל האמור לעיל, אני קובע כדלקמן:
התביעה מתקבלת בזאת.

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 154,447 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (17.11.08) ועד לתשלום המלא בפועל. בנוסף הנני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק.
ב"כ התובעים יגיש פסיקתא מפורטת לחתימתי, ויפרט את הסכומים לכל אחד מהתובעים.




המזכירות תשלח העתק לב"כ הצדדים.

ניתן היום,
י"ב אלול תשס"ט, 01 ספטמבר 2009, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 52247/08 עמית פולק מטלון ושות' משרד עורכי דין, בן נפתלי, ארז, זהבי ושות' משרד עורכי דין נ' נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/09/2009)