פסקי דין על שיא חרמון 96 בע"מ | פסקי דין על ויקטור אלבליה | פסקי דין על פנינה אלביליה |

2011-09/07 א     24/09/2009




א 2011-09/07 שיא חרמון 96 בע"מ נ' ויקטור אלבליה, פנינה אלביליה








בית משפט השלום במסעדה



24 ספטמבר 2009

ת"א 2011-09-07 שיא חרמון 96 בע"מ
נ' אלבליה ואח'






בפני

כב' השופט
מרדכי נדל


תובעים

1
.
שיא חרמון 96 בע"מ


נגד


נתבעים

1. ויקטור אלבליה
2. פנינה אלביליה






פסק דין


בפני
י תובענה לסילוק יד ממקרקעין , וכן תובענה כספית בסך של 56,032 ₪ .

רקע עובדתי וטענות הצדדים
:
1)
התובעת הינה חברה פרטית בע"מ , אשר לטענתה משמשת כבעלים וכמחזיקה של דירה הנמצאת ברחוב חרצית במגרש 703 קומה א' בקרית-שמונה (להלן :"המתחם") , ואשר רשומה במרשמי המקרקעין בגוש 13184 חלקות 3,3,4,4 (להלן :"הדירה") .

2)
התובעת צירפה לכתב תביעתה , אשר הוגש במתכונת של סדר-דין מקוצר , הסכם מכר מיום 21.3.2006 , אשר נערך על ידי עו"ד סולימאן סמיר מקרית-שמונה ואשר לגרסתה מלמד על כך , כי בתאריך 21.3.2006 רכשה את כל זכויות הבעלות , החכירה והחזקה בדירה מן הבעלים הקודמים של הדירה (חברת "יוסף מ.פ. בנייה ונכסים בע"מ") . בתאריך 27.10.2004 נחתם בין חברת "יוסף בע"מ" לבין הנתבעים הסכם נוסף , אשר במסגרתו התחייבה החברה להשכיר לנתבעים את הדירה החל מיום 1.11.2004 ועד ליום 30.10.2005 , וכל זאת בתמורה לתשלום דמי שכירות בשיעור של 22,000 ₪ לכל אורך התקופה .

3)
לטענת התובעת , הנתבעים הפרו את ההסכם שנכרת בינם לבין חברת "יוסף בע"מ" בכך שלא שילמו את מלוא דמי השכירות המוסכמים בין אם לידי התובעת ובין אם לידי חברת "יוסף בע"מ" , וכן התעלמו מפניות בכתב המתרות בנתבעים למלא אחר ההסכמות שהותוו בין הצדדים . אי לכך , נוכח הפרת ההסכם עותרת התובעת בכתב תביעתה למתן צו לפינוי הדירה וכן לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים החל מיום 1.3.2006 ועד למועד פינוי הדירה בשיעור של 45,000 ₪ , וכן בתשלום יתרת חוב לחברת "יוסף בע"מ" בסך של 7332 ₪ בעבור התאריכים 1.11.2005 ועד 28.2.2006 (סה"כ
56,032 ₪) .

4)
הנתבעים ציינו במסכת טענותיהם , כי אין כל יריבות משפטית בין הצדדים למחלוקת , שכן מעולם לא נכרתו ביניהם הסכמים בכתב שיש בהם כדי לעגן הסכמות כאלו ואחרות (ראה : סעיפים 9 – 11 לבקשת הרשות להתגונן ולתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1)
. לשיטת הנתבעים , התובעת הוקמה על ידי בעלי השליטה של חברת "יוסף בע"מ" מתוך מטרה להבריח נכסים ולהקשות על שוכרי הדירות המצויות במתחם הדירות שבשליטתם . עוד גורסים הנתבעים ,
כי הינם מתגוררים בדירה מכח הסכם שכירות , אשר נחתם בין התובעים לבין חברת "יוסף בע"מ" בלבד - הסכם שכירות אשר חודש מעת לעת בהסכמת הנתבעים ובהסכמת בעלי חברת "יוסף בע"מ" . לגרסת הנתבעים , ברבות השנים נתגלעה מחלוקת בינם לבין חברת "יוסף בע"מ" בכל הצריך לשימוש במושכר ולגובה תשלום דמי השכירות , וכי בשל כך פתחה חברת "יוסף בע"מ" תיק בלשכת ההוצל"פ בעכו . לגרסת הנתבעים , במסגרת הליכי ההוצל"פ שננקטו כנגדם על ידי חברת "יוסף בע"מ" נדרשו הנתבעים להפקיד בקופת לשכת ההוצל"פ בעכו פיקדון כספי בסך של 9831 ₪ לצורך הבטחת יתרת החוב הכספי . לגרסתם , לאחר הפקדת סכום זה העבירו הנתבעים לחברת "יוסף בע"מ" סך של 38,300 ₪ הן בעבור דמי השכירות המעוכבים והן בעבור תקופת השכירות , אשר הוארכה עד ליום 7/2009 כאשר בתמורה לכך התחייבה חברת "יוסף בע"מ" לסגור את תיק ההוצל"פ ולבטל את הליכי פינוי הדירה .

5)
הנתבעים מוסיפים ומטעימים , כי אותם דמי שכירות הועברו לידי חברת "יוסף בע"מ" באמצעות מכירת טובין לבעלים של חברת "יוסף בע"מ" . לגרסת הנתבעים , בתאריך 27.10.2004 רכשו הבעלים של חברת "יוסף בע"מ" שני מקררים בעלות של 15,500 ₪ ליחידה , ולאחר מכן רכשו ממנו מכונות כביסה בעלות כוללת של 3650 ₪ . עוד טוענים הנתבעים , כי הלוו לבעלים של חברת "וסף בע"מ" סכום כסף בשיעור של 15,000$ - הלוואה אותה התחייבו לפרוע במשך שנתיים , אולם חרף זאת טרם עשו כן . יודגש , כי העתקים צילומיים של מסמכים התומכים בטענות אלו צורפו לבקשת הרשות להתגונן .

6)
במהלך ישיבת ביהמ"ש מיום 15.5.2009 , בה נדונה בקשת הנתבעים לקבלת רשות להתגונן בפני
התביעה , ציינו הנתבעים כי קיים בידם מסמך , אותו צירפו כנספח לבקשת הרשות להתגונן , ואשר כולל בחובו אישור תשלום בעבור שכה"ד לחברת "יוסף בע"מ" וכן הסכמה עם החברה דנן בדבר הארכת חוזה השכירות עד לחודש יולי 2009 . נוכח המחלוקת , אשר נתגלעה ביו ב"כ הצדדים ביחס לאותנטיות של המסמך דנן , ניתנה תוקף של החלטה שיפוטית להסכמת ב"כ הצדדים בדבר עריכת בדיקת פוליגרף ובדיקה גרפולוגית לצורך בחינת גרסאות הצדדים בכל הנוגע לנפקותו של מסמך זה. במהלך ישיבת ביהמ"ש מיום 27.11.2008 הסתבר , כי המסמך המקורי איננו מצוי בידי הנתבעים , ובשל כך לא הסכים ב"כ התובעת להעברת המסמך לבחינתם של אותם מומחים מקצועיים . אי לכך , ניתנה לנתבעים רשות להתגונן על יסוד הטיעונים שהועלו על ידם ובכפוף להפקדת ערובה בנקאית שתופקד בקופת ביהמ"ש , וזאת בשל היותו של הנתבע 1 חייב מוגבל באמצעים (ראה גם : החלטת ביהמ"ש מיום 5.2.2009) .

דיון והכרעה
:
7)
יודגש , כי מסיכומי התובעת
, עולה שהנתבעים התגוררו בדירה עד לחודש 7/2009 , אשר לגבי דידם של הנתבעים הינו המועד בו מסתיימת תקופת השכירות המוסכמת עם חברת "יוסף בע"מ (ראה : סעיף 3 לסיכומי הנתבעת) . אי לכך , סוגיית הפינוי הפכה לסוגיה תיאורטית בלבד , שאין מקום לבחון אותה במסגרת פסק-דין זה , קל וחומר משלא הוגשה על ידי התובעת בקשה למתן סעד זמני דחוף לפינוי הדירה .

8)
סלע המחלוקת בענייננו הינה שאלת היריבות אל מול הנתבעים ומעמדה של הקנייני התובעת כמי ש"באה בנעליה" של חברת יוסף בע"מ. לפיכך , ברי , כי ככל שתביעת התובעת לפיצויים כספיים ראויה להיבחן אך ורק בזיקה לכך שאכן ייקבע , כי אכן קיימת יריבות משפטית בין הצדדים למחלוקת .

9)
אליבא דעמדתם של ב"כ התובעת אין כל נפקות לשאלת הרישום בדירה , שכן הסוגיה הרלוונטית היחידה , אשר שנויה במחלוקת הינה האם התובעת אכן רכשה לעצמה את מלוא הזכויות הקנייניות הנובעות
מעצם רכישת הדירה מחברת "יוסף בע"מ" .
לעומת זאת , לשיטתו של ב"כ התובעת אין כל רלוונטיות לעצם העובדה שהדירה וזכויות הבעלות אינן רשומות במרשמי המקרקעין , וכל זאת מחמת העובדה שבין שתי החברות נכרת חוזה מכר , אשר במסגרתו רכשה התובעת מחברת "יוסף בע"מ" את מכלול זכויות הבעלות בדירה . לדידו של ב"כ הנתבעים , היעדר התיעוד במרשמי המקרקעין מלמד על כך שעסקינן בחוזה למראית עין בלבד , ולפיכך יש לראות בחוזה המכר שנכרת בין שתי החברות בבחינת התחיייבות לעשיית עסקה עתידית . בנוסף לכך , מטעימים הנתבעים , כי עצם העובדה שננקטו הליכים משפטיים כלפי הנתבעים מצד חברת "יוסף בע"מ" כחודשיים לאחר כריתת חוזה המכר בין החברות (ראה : מוצג נ/1)
מלמדת כאלף עדים על כך שאין כל יריבות משפטית בין הצדדים למחלוקת בתיק זה.

10)
מחיקת תביעה מפאת חוסר יריבות שקולה למחיקת תביעה מחוסר עילה, שכן מחיקת תביעה בשל חוסר יריבות משמעה, כי לא נתקיימה אצל התובע עילת תובענה כלפי נתבע כלשהו .
לרוב , חוסר יריבות משפטית מתייחסת לנתבע שלא ראוי היה כי ייתבע משום שהעילה אינה קשורה בו , אך ייתכן כי אין התובע בעל זכות להגיש תובענה . כך למשל באם מורשה לא גילה בזמן כריתת החוזה שהוא פועל בשם מרשה , הרי זכות התביעה כלפי הצד שכנגד היא רק בידי המורשה ולא בידי המרשה . כלל זה כוחו יפה לגבי שכירות כמו לגבי מכר . כאשר החוזה המצורף לתביעה מראה , כי החוזה נעשה בין המורשה לבין הצד
שכנגד , ואין אף טענה בכתב התביעה כי למרות האמור בחוזה ייחס המורשה את החוזה למרשה (התובע) , אין כתב התביעה מראה עילה ויש למוחקו (ראה: ספרו של
עו"ד משה קשת, הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, הלכה ומעשה, מהדורה 15 , הוצאת לשכת עורכי-הדין , עמודים 647-648) .

11)
עם זאת הפסיקה איננה מכירה ברישום המתנהל בחברות המשכנות ו/או במינהל מקרקעי ישראל כמרשם מחייב , אלא כמרשם פרטי. עם זאת , בנוגע למקרקעין יש לקרוא את חוק המחאת חיובים יחד עם חוק המקרקעין , ולפיכך באם במהלך התקופה החוזית שבין המוכר לקונה לא קיבל המוכר את הזכות הקניינית , אזי כל שקיימת הינה זכות חוזית בלבד בנוגע למקרקעין ולא זכות במקרקעין , אשר משתכללת רק לאחר רישומה במרשם המקרקעין [ראה : עו"ד מוטי בניאן , דיני מקרקעין עקרונות והלכות , עמודים 124-171) .

12)
בענייננו , עיון בחוזה המכר מלמד על כך , כי זכויות חברת "יוסף בע"מ" בנכס היו רשומות אך ורק בממ"ק ישראל ובחברה המשכנת (חברת א.ש. רהט הנדסה) , אולם לא ניתן היה לרשום בלשכת רישום המקרקעין את אותן זכויות בשל הליך משפטי של "הקפאת
הליכים" , אשר היה תלוי ועמד באותה עת בפני
ביהמ"ש המחוזי בבאר-שבע . בנוסף לכך , עיון
בלשון ההסכם ובדברי עד ההגנה , מר חאטר לואי , במסגרת חקירתו הנגדית (ראה : עמוד 13 שורות 4 – 5 לפרוטוקול) מלמדת על כך , כי מועד העברת הזכויות מכח הסכם המכר , אשר נכרת בין חברת "יוסף בע"מ" לבין התובעת , חל אך ורק מחודש מרץ 2006 (ראה גם : סעיף 6 לתצהיר העד רושרוש דורג'אם) . עוד עולה מהסכם המכר , כי העברת הזכויות בנכס מחברת "יוסף בע"מ" לתובעת מותנית בתנאי מתלה והוא פתרון הבעיות המשפטיות הנובעות מהליכי הקפאת ההליכים התלויים ועומדים בפני
בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע בתיק פש"ר 6093/05 כנגד החברה המשכנת (ראה : סעיפים 10.7+10.6 להסכם המכר) .

13)
על פי סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי) ניתן להתנות חוזה בתנאי, שעם התקיימו ייכנס החוזה לתוקף (תנאי מתלה), או שיחדל (תנאי מפסיק). אותו תנאי הינו אירוע עתידי ליום כריתת החוזה, אשר בעת כריתת החוזה אין הצדדים יודעים בוודאות אם יתרחש. באשר לחוזה על תנאי מתלה, קיימת תקופה, בין כריתת החוזה ובין התקיימות התנאי, בה מצוי החוזה בתקופה של אי ודאות ושל ערטילאיות. כידוע, תנאי מתלה הינו תנאי חיצוני לצדדים בחוזה אשר התקיימותו הינה עתידית ואינה וודאית (ראה : גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי , 467 (2005)). מצד אחד מחויבים הצדדים ביניהם בחוזה תקף, ומצד שני, חובתם לקיים את החיובים החוזיים טרם נכנסה לתוקף , ולפיכך בתקופה זו לא ניתן לתבוע את אכיפת החוזה (ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ. נמדע בע"מ , פ"ד מ(4) 369) .

14)
במקרה דנן , ב"כ התובעת עצמה היה מודע לחשיבות העדתו של עורך הסכם המכר (עו"ד סמיר סלימאן) על מנת להוכיח את מכלול זכויותיה של התובעת בדירה מכח אותו תנאי מתלה , והא ראיה לכך
הבקשה לזימונו לעדות מיום 29.12.2008 . חרף חשיבותו של העדת דנן העד והחלטת ביהמ"ש מיום 5.2.2009 לא התייצב עו"ד סלימאן לעדות , ואף לא ניתן שום הסבר המניח את הדעת מעם נציג התובעת , מר חאטר לואי (ראה : עמוד 12 שורה 24 לפרוטוקול מיום 26.3.2009) .
אי לכך , במקרה דידן ברי כי חלה החזקה הקובעת , כי

מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית ו/או מהעדת עד חיוני או אז חזקה היא שאילו הובאה אותה ראיה, אזי הייתה פועלת כנגדו" (ראה : ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ , פד"י מד(4) 595, 602).

15)
מתצהירו של עד התביעה , מר רושרוש דורג'אם שהינו מנהל החשבונות של חברת "יוסף בע"מ", עולה כי חברת "יוסף בע"מ" לא קיבלה מהנתבעים את מלוא שכה"ד הנתבע , אולם
מעדותו ותצהירו הן של עד זה והן של מנהל התובעת , מר חאטר לואי , עולה כי אין בחזקת התובעת אישור כלשהוא שיש בו כדי לתמוך הטענת התובעת לפיה הינה הבעלים החוקי של המבנה . עד זה אמנם ציין בעדותו , כי בחזקתם של התובעת ו/או של עו"ד סלימאן מצויים מסמכים המלמדים
על כך , כי דיווחים מתאימים הועברו לרשויות המס , ברם אישורים אלו לא הומצאו לתיק ביהמ"ש (ראה : עמוד 12 שורה 26 – עמוד 13 שורה 2 וכן שורות 11 – 12 לפרוטוקול) . עוד ציין העד בעדותו בביהמ"ש , כי חברת "יוסף בע"מ" לא עמדה בהתחייבויותיה הכספיות כלפי התובעת , וכי בשל כך מתנהלים הליכים משפטיים בין הצדדים (ראה : עמוד 13 שורות 13 – 14 לפרוטוקול מיום 26.3.2009) .

16)
כאמור מעלה , במקרה דנן לא הרימה התובעת את הנטל הרובץ לפיתחה להוכיח את היריבות המשפטית התלויה ועומדת בינה לבין התובעת , קל וחומר משלא הוכח , כי אותו תנאי מתלה המופיע בחוזה המכר , שלפיו זכויותיה של חברת "יוסף בע"מ" תעבורנה אל התובעת בכפוף לפתרון הבעיות המשפטיות הצריכות לעניינה של החברה המשכנת , אכן יצא מן הכח אל הפועל.

17)
לאור המקובץ מעלה , הנני דוחה את התובענה כלפי הנתבעים . התובעת תישא בהוצאות הנתבעים ובשכ"ט עו"ד בשיעור של 5000 ₪ . יתרת הפיקדון תוחזר לנתבעים באמצעות
ב"כ .







ניתן היום,
ו' תשרי תש"ע, 24 ספטמבר 2009, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 2011-09/07 שיא חרמון 96 בע"מ נ' ויקטור אלבליה, פנינה אלביליה (פורסם ב-ֽ 24/09/2009)