פסקי דין על estatesorsele real | פסקי דין על רוני פוסמן | פסקי דין על ענת פוסמן |

5500-08/08 תאק     19/10/2009




תאק 5500-08/08 estatesorsele real נ' רוני פוסמן, ענת פוסמן








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בהרצליה



19 אוקטובר 2009

תא"ק 5500-08-08 sorsele real estate נ' פוסמן ואח'






בפני

כב' השופט
צבי דותן


התובעת



estatesorsele real
ע"י ב"כ עו"ד אריאל שריג


נגד


הנתבעים

1. רוני פוסמן
2. ענת פוסמן
ע"י ב"כ עו"ד תמי אגהג'ני



פסק דין
בפני
י תביעה לפינוי וסילוק יד ממושכר, וכן לתשלום דמי שכירות וסכומים נוספים בסך כולל של 276,000ש"ח. חוזה השכירות מתייחס לבית פרטי ברחוב אבנר בהרצליה פיתוח. תקופת השכירות המוסכמת היא מיום 15/7/06 ועד יום 14/7/08, וכן תקופת אופציה, אשר מסתיימת ביום 14/7/11. דמי השכירות המוסכמים הם 4,500$ לחודש בשנה הראשונה, 5,000$ לחודש בשנה השניה והשלישית, וכן הלאה.

התביעה הוגשה בעיקר על יסוד שתי טענות, האחת – כי הנתבעים ביצעו שינויים רבים במבנה המושכר, ללא רשות התובעת, דבר המהווה לפי הטענה הפרה יסודית של החוזה, והשניה – כי הנתבעים לא שילמו דמי שכירות מאז 15/12/07 ואילך, דבר המהווה אף הוא הפרה יסודית של החוזה.

בהחלטתי מיום 9/2/09 דחיתי את בקשת הרשות להתגונן שהגישו הנתבעים, ככל שהיא נוגעת לסעד הפינוי וכן לסעד הכספי של תשלום דמי שכירות, ונתתי

פסק דין
לפינוי המושכר ולתשלום דמי שכירות והוצאות. באותה החלטה, נתתי לנתבעים רשות להתגונן בשאלה האם הם חבים בתשלום הפיצוי המוסכם מראש (וריבית עליו), ואם כן – מאיזה תאריך (וכן בשאלת גובה
הריבית על דמי
השכירות).
בהחלטתי
מיום
30/4/09 קיבלתי
את עמדת ב"כ התובעת כי הסוגיות שנותרו לבירור הן סוגיות משפטיות, וכי אין צורך לנהל הליך הוכחות כדי להכריע בהן, והוריתי לפיכך על הגשת סיכומים בכתב, בשאלות אלו. הצדדים אכן הגישו סיכומיהם בכתב, ולהלן החלטתי.
דמי שכירות ופיצוי מוסכם מראש, במצטבר?
התובעת בכתב התביעה דורשת תשלום דמי שכירות לתקופה 15/1/08 – 14/8/08, ובנוסף, דורשת היא גם תשלום של פיצוי מוסכם, בגין אי פינוי המושכר, ביחס לאותה תקופה ממש. השאלה היא האם ניתן לתבוע, בגין אותה תקופה, הן דמי שכירות, והן פיצוי מוסכם בשל אי פינוי המושכר?
כפי שציינתי בהחלטתי בשלב הרשות להתגונן, מדובר לכאורה בסעדים הסותרים זה את זה. דמי שכירות מניחים כי השכירות בעינה עומדת, ועל כן חייב השוכר לשלם דמי שכירות. ואילו פיצוי מוסכם בגין אי פינוי מניח כי השכירות באה אל קיצה, וכי מעתה ואילך חייב השוכר לא בדמי שכירות אלא בפיצוי מוסכם, אם אינו מפנה את המושכר.

בשאלה המתעוררת כאן נפסקה הלכה בביהמ"ש העליון, בפרשת רע"א 7452/96 מדינת ישראל
משרד
הבטחון
נ'
חב'
קבלנית
האחים
אהרן פד"י נא (5) 874, בעמ' 879,
מפי
כב' השופט גולדברג, כך:
"פסיקת דמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר בצירוף פיצויים חוזיים מכוח חוק התרופות, הייתה מעמידה את המשכירה במקום שבו הייתה עומדת לו השכירה בפרק זמן נתון את הנכס פעמיים. על-כן, פיצויים במקרה שלפנינו אינם מתיישבים עם סעד בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. צירוף השניים מוביל להתעשרות שלא על-פי דין של המשכירה ... "הלכה היא, שאם עומדים לאדם סעדים מכוח עילות שונות – כגון בנזיקין ובעשיית עושר ולא במשפט או בחוזים ובנזיקין – אין הוא זכאי בגין אותו מעשה לגבות פיצויים פעמיים, בהסתמכו על שתי העילות השונות העומדות לרשותו".

6. האם משתנה מסקנה זו כשבמקום פיצויים בגין נזק שהוכח, תבעה המשיבה פיצויים מוסכמים (בצירוף דמי שכירות ראויים)?

פרשנותה של תניית הפיצויים המוסכמים בענייננו היא, שבעבור כל חודש של איחור בפינוי הנכס תשלם השוכרת למשכירה סכום בשיעור של 150% מדמי השכירות שנקבעו בחוזה. יש להניח כי בתניה זו שבחוזה העריכו הצדדים מראש את הנזק שעלול להיגרם למשכירה כתוצאה מפיגור בהחזרת הנכס, שהוא בעיקרו אובדן דמי שכירות. זאת, תוך מתן יתרונות למשכירה – מהותיים ודיוניים – בדרכה להיטיב את נזקיה. על-כן, הפיצויים המשתלמים על יסוד תניה זו אינם שונים במהותם מפיצויים הנפסקים על יסוד נזק שהוכח. כמוהם, גם הפיצויים המוסכמים מגנים בנסיבות המקרה על אינטרס הציפייה של המשכירה. משמע, כי אותו נימוק לכך שאין המשכירה זכאית להצטברות פיצויים בגין נזק שהוכח לדמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, תופס גם לעניין הימנעות מצירוף פיצויים מוסכמים לדמי שכירות כאלה. תשלום הסכום שנפסק כשכר ראוי בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ופיצויים מוסכמים, משמעותו בנסיבות המקרה כפל פיצוי."

לא מצאתי בסיכומי התובעת כל נימוק משכנע מדוע עלי לסטות מהלכה מחייבת וברורה זו, ולזכות את התובעת, בעבור אותה תקופה ממש, הן בדמי שכירות והן בפיצוי המוסכם מראש.


תקופת הפיצוי המוסכם מראש
השאלה הבאה היא מאיזה תאריך חלה (אם חלה) על הנתבעים חובת תשלום הפיצוי המוסכם מראש.
אינני מקבל את טענת התובעת לפיה כבר ביום 29/11/07 ניתנה ע"י התובעת הודעת פינוי לנתבעים, כי אם יממשו איומם שלא לשלם דמי שכירות, הרי זו הפרה יסודית של ההסכם, ועליהם לפנות את המושכר.
ב"כ התובעת במכתבו מיום 29/11/07 מזכיר אמנם (בפיסקה 8) את הודעתם של הנתבעים על כוונתם שלא לשלם דמי שכירות, אך הוא במפורש לא מודיע על ביטול החוזה מנימוק זה, מה גם שבתאריך זה טרם אירעה ההפרה (של אי תשלום דמי שכירות) (מועד תשלומם חל רק ביום 15/12/07, ראה סעיף 8.5 לחוזה השכירות). המכתב כולו נסב באופן ברור סביב נושא ביצוע שינויים ועבודות בניה במושכר ע"י הנתבעים, ולא סביב ענין תשלום או אי תשלום דמי השכירות. את נושא ביצוע השינויים ועבודות בניה במושכר זנחה התובעת בסיכומיה (הן בשלב הבר"ל, והן בשלב הנוכחי), ואילו בכל הקשור לאי תשלום דמי שכירות, בוודאי שלא ניתן לראות במכתב מיום 29/11/07 משום הודעת ביטול או דרישה לפינוי המושכר בעילה זו.

גם את הטענה כי הנתבעים נדרשו בחודש אפריל 2008 לפנות את המושכר אינני מקבל.
אכן, היתה פניה שכזאת אל הנתבעים בחודש אפריל, אלא שגם פניה זו לא היתה הודעת ביטול או הודעת פינוי כי אם ניסיון של ב"כ התובעת לשכנע את הנתבעים כי יפנו את המושכר ולא יממשו את האופציה (ראה מכתב נספח י"ב לכתב התביעה). ור' גם דבריו של ב"כ התובעת בפרוטוקול מיום 5/1/09 (עמ' 3, ש' 30): "נכון שביקשתי מכם בצורה יפה חזור ובקש – אנא, פנו את הבית, וסירבתם?" ניסיון לשכנע, או לבקש בצורה יפה, כי יפנו את המושכר, אינם מהווים הודעה כדין על ביטול ההסכם, בגידרו של סעיף 17 לחוזה השכירות. על כך שלא היתה, בשלב הזה, דרישה אמיתית לפינוי תעיד גם העובדה שבאפריל 2008 החלה התובעת – לדרישת הנתבעים – לבצע תיקונים במושכר (סע' 22 לתצהיר הבר"ל).

אם דרושה תמיכה לאמור לעיל, כי החוזה לא בוטל, לא ב-29/11/07, ולא ב-4/08, הרי זו תימצא לנו במכתב ב"כ התובעת אל הנתבעים מיום 8/7/08, שם הוא מציין במפורש כי חוזה השכירות פג ביום 14/7/08. אם בוטל החוזה בשלב כלשהו קודם למועד זה, כטענת התובעת, מדוע כותב ב"כ התובעת כי החוזה פג רק ביום 14/7/08?

אעיר, למען הדיוק, כי התובעת למעשה בשום שלב לא ביטלה את החוזה, בעילה זו, של אי תשלום דמי שכירות. במכתב ב"כ התובעת מיום 8/7/08 הוא מודיע כי החוזה פג ביום 14/7/08, היינו, כי נסתיימה תקופת השכירות בהתאם לחוזה (ראה הגדרת "תקופת השכירות", בסעיף 2 לחוזה), וכן, כי תנאי מימוש האופציה[1]
לא מולאו. אכן, תקופת השכירות נסתיימה ביום 14/7/08. האופציה אינה ניתנת למימוש, משום שהנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית בכך שלא שילמו דמי שכירות משך חצי שנה. על כן, יום השכירות האחרון היה 14/7/08, זהו המועד בו היה על הנתבעים לפנות את המושכר, וחובת תשלום הפיצוי המוסכם היומי חלה בגין כל יום שהם נשארים במושכר, מיום 15/7/08 ואילך.


אשר לדרישת התובעת לקבל פיצוי מוסכם גם ביחס לתקופה שלאחר הגשת התביעה, ועד הפינוי בפועל, כבר התייחסתי לכך בהחלטת הבר"ל (פיסקה 23) והבעתי דעתי כי אין מקום ליתן לתובעת סעדים "עתידיים" הנוגעים לתקופה שלאחר הגשת התביעה, וכי סעדים אלה תוכל התובעת לדרוש בתביעה נפרדת, ללא צורך בהיתר לפיצול סעדים.

הפחתת סכום הפיצוי המוסכם?
בסיכומיהם מעלים הנתבעים
לראשונה
טענה
להפחתת
סכום
הפיצוי
המוסכם,
בגדר
סע' 15(א) לחוק התרופות. טענה זו דינה להידחות משום שלא הועלתה כלל ועיקר בבקשת הרשות להתגונן, ולא ניתנה בגינה רשות להתגונן. נתבע המבקש להעלות טענה כי אין כל יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה שאירעה בפועל, חייב להעלות טענה זו במפורש, שאם לא כן, ביהמ"ש לא ייזקק לה (ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו פד"י לט (2) 584, בעמ' 587, ע"א 572/83 אדיב נ' רפאל פד"י לט (3) 345, בעמ' 348). מוטל על הנתבע גם הנטל להוכיח את היסודות העובדתיים של הטענה (פרופ'
ג'
שלו, "דיני חוזים",
דין הוצאה לאור,
מהד'
2,
ירושלים תשנ"ה,
בעמ'
596).
הנתבעים כלל לא העלו את הטענה, לא קיבלו רשות להתגונן בגינה, ולא הוכיחו את היסודות העובדתיים של הטענה. במצב דברים זה, אין מקום להיזקק לטענה זו כלל.

הפיצוי המוסכם המגיע לתובעת ביחס לתקופה 15/7/08 – 15/8/08 הוא:

34,560ש"ח = 3.6
x
9,600דולר (= 32
x
300$)
אולם מאחר שכבר חייבתי (בהחלטת הבר"ל, ובפסה"ד החלקי שניתן בעקבותיה) את הנתבעים בתשלום דמי שכירות (גם) ביחס לתקופה 15/7/08 – 15/8/08 (ר' פיסקה 16 להחלטת הבר"ל), ומאחר שקבעתי לעיל, כי לא ניתן לחייבם הן בתשלום דמי שכירות והן בתשלום הפיצוי המוסכם, במצטבר, בגין אותה תקופה, לפיכך, מסכום הפיצוי המוסכם שקבעתי אפחית את סכום דמי השכירות שהנתבעים חוייבו לשלם, בגין אותה תקופה, ועל כן הסכום לתשלום הוא
16,560ש"ח = 18,000ש"ח – 34,560ש"ח.

הריבית
הריבית עפ"י אישור בנק לאומי שהוצג ע"י ב"כ התובעת היא בשיעור של 9.18% לשנה, והנתבעים בסיכומיהם מסכימים לכך.

סיכום
לאור האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת פיצוי מוסכם מראש בסך 16,560ש"ח, בתוספת ריבית בשיעור 9.18% לשנה, החל מיום 15/8/08 ועד התשלום בפועל, ובתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד של התובעת בסך כולל של 1,600ש"ח בצירוף מע"מ, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.


ניתן היום,
א' חשון תש"ע, 19 אוקטובר 2009, בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.








[1]
שהם: מילוי כל תנאי ההסכם, לרבות תשלום דמי השכירות, ומתן הודעה מוקדמת 60 יום מראש.







תאק בית משפט שלום 5500-08/08 estatesorsele real נ' רוני פוסמן, ענת פוסמן (פורסם ב-ֽ 19/10/2009)