פסקי דין על צבי שפיגל | פסקי דין על גאזי איוב

9053/06 א     28/10/2009




א 9053/06 צבי שפיגל נ' גאזי איוב








בית משפט השלום בחיפה



28 אוקטובר 2009

ת"א 9053-06 שפיגל נ' איוב






בפני

כב' השופט
רמזי חדיד


תובע



צבי שפיגל
– ת.ז. 073132631


נגד


נתבע


גאזי איוב

– ת.ז. 035194455




פסק דין

מבוא ועובדות מוסכמות:

1.
בפני
י תביעה ותביעה שכנגד בקשר עם חנות ברחוב לוחמי הגטאות 31, חיפה (להלן: "החנות" או "המושכר") ואשר הושכרה על-ידי אביו המנוח של התובע, צבי שפיגל
ז"ל (להלן: "צבי") לנתבע ולאשתו, המנוחה נאדיה איוב ז"ל (להלן: "נאדיה").

2.
במסגרת התביעה העיקרית התובע מבקש לחייב את הנתבע לפנות את המושכר ולשלם דמי שכירות מוגנת בסך של 11,832 ש"ח עבור התקופה החל מיום 1.12.04 ועד למועד הגשת התביעה, 8.5.06.


במסגרת התביעה שכנגד הנתבע מבקש לחייב את התובע בתשלום פיצוי בסך של 100,000 ש"ח בטענה להעדר תום לב לניהול מו"מ למכירת המושכר וכן למתן היתר לנהל בו משרד או עסק אחר בתור דייר מוגן.

3.
במועדים הרלוונטיים לתביעה היה צבי ז"ל בעל זכויות בחנות והוא השכיר אותה בשכירות מוגנת למר אנואר חורי אשר הפעיל מכולת במקום (להלן: "אנואר").

4.
ביום 22.2.1995 נערך ונחתם הסכם משולש בין צבי ז"ל, אנואר והנתבע יחד עם אשתו דאז נאדיה ז"ל לפיו רכשו האחרונים את זכויות אנואר בחנות (להלן: "הסכם הרכישה").

ביום
1.4.1995 נערך ונחתם בן צבי לבין הנתבע ונאדיה הסכם לפיו הם שכרו את החנות בתמורה לתשלום דמי שכירות בסך של 450 ש"ח לחודש (להלן: "הסכם השכירות"). תוקף הסכם השכירות נקבע למשך שנה אחת ממועד חתימתו ומכוחו הפכו הנתבע ונאדיה לדיירים מוגנים בחנות

5.
נאדיה היתה ספרית במקצועה ובסעיף 4 להסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות היא לניהול מספרה בלבד. אכן החנות הוכשרה כמספרה ונאדיה הפעילה אותה.

6.
בשנת 1997 חלתה נאדיה במחלה קשה ובעקבות התדרדרות במצבה הרפואי היא הפסיקה את עבודתה והמספרה נסגרה.
מאותו מועד לא נעשה כל שימוש במושכר והוא סגור.


ביום 22.1.1998 הלכה נאדיה לבית עולמה.

7.
הנתבע שילם דמי השכירות עבור המושכר לחודשים 10/99 – 11/04 באיחור והחל מחודש 12/04 הוא אינו משלם דמי שכירות, כולם או בחלקם.

8.
בין הצדדים התנהל מו"מ למכירת המושכר לנתבע, אולם הוא לא הבשיל להסכם סופי. במסגרת המו"מ התקיימה ביום 2.5.2005 פגישה בנוכחות התובע, ב"כ התובע, עו"ד גב' אורלי דר, הנתבע ובנו, עו"ד ג'לאל איוב (להלן: "עו"ד ג'לאל").

ד י ו ן:

9.
הנתבע מבקש לסלק את התביעה על הסף בטענה מקדמית כי התובע לא הוכיח בעלותו במושכר.


מן הדין לדחות את הטענה הנ"ל
ואנמק זאת להלן.

כאמור, הנתבע ונאדיה שכרו את החנות מאביו המנוח של התובע, צבי, בהתאם להסכם השכירות שנחתם ביניהם. צבי נפטר ביום 5.2.05 וביום 6.9.05 ניתן צו ירושה לפיו התובע הוא היורש היחידי של עזבונו (מוצג ת/1 לתצהיר התובע).


סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, מגדיר את המונח "בעל בית" כדלקמן:

"מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור".

הואיל
ומכוח צו הירושה התובע הוא בבחינת חליפו של
צבי,
אזי הוא
עונה להגדרת "בעל בית" שבחוק ואין נפקא מינא באם הוכח כי הוא בעל זכויות קנייניות בנכס, אם לאו.

10.
סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי כאשר "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". כאמור, אין חולק כי במקרה דנן הנתבע אינו משלם דמי שכירות עבור המושכר החל מחודש 12/04 - כשנה וחצי עד להגשת התביעה, כחמש שנים עד להיום -והתובע מבקש לפנותו מהמושכר בגין כך.

11.
בסעיף 17 לכתב הגנתו הכחיש הנתבע את טענת התובע כי החל מחודש 12/04 הוא חדל לשלם דמי שכירות עבור המושכר והוסיף באומרו: "הנתבע שילם למשכיר את מלוא דמי השכירות המגיעים". אולם, בהמשך, בסעיף 18 לכתב ההגנה, סתר הנתבע טענתו לעיל באומרו "...דמי השכירות שולמו לגבי רוב תקופת השכירות למעט מספר חודשים אחרונים בהם לא שולמו דמי השכירות בשל המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לרכישת הנכס מה שהיה הופך את הנתבע לבעלים שאינו חייב בדמי השכירות".

12.
גרסאות הנתבע לעיל השתכללו במסגרת תצהיר עדותו הראשית, מוצג נ/3, בו נטען בסעיף 43 כדלקמן:

"לעניין תשלום שכה"ד הרי שמאז שהתחלנו להתקדם במו"מ והיינו צפויים בכל רגע לחתום חוזה היתה הסכמה שאין צורך לשלם שכ"ד כי ממילא עמדנו לרכוש את הזכויות..." (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

אין לתת אמון בגרסת הנתבע כאילו סוכם לפטור אותו, כביכול, מתשלום דמי שכירות, ואני דוחה את הטענה בשתי ידיים. מספר נימוקים לדבר:

א.
עסקינן בטענה כבושה שלא הועלתה בעבר.

ב.
הטענה מועלית בעלמא ללא כל פירוט ואסמכתא לעניין המועד בו התגבשה ההסכמה הנטענת, האופן בו התגבשה וזהות הצדדים המעורבים.

ג.
בסעיף 29 לתצהיר עדותו הראשית שוב העלה הנתבע גרסה סותרת באומרו: "בהסתמך על ההסכמה וההתחייבות הנ"ל (למכור את המושכר לנתבע – ר.ח.) המשכנו לשלם את שכה"ד וכן את הארנונה והוצאות האחזקה השוטפת של המושכר".

הנה אם כן, על-פי גרסה אחרת של הנתבע דווקא ההסכמה לרכישת המושכר גרמה לכך כי הוא יתמיד, כביכול, בתשלום דמי השכירות.

ד.
משנשאל הנתבע בחקירתו הנגדית לעניין דמי השכירות, הוא "שכח" לציין כי נמנע לשלם דמי שכירות החל מחודש 12/04 על-פי הסכמה אליה הגיעו, כביכול, הצדדים (שם, עמ'
23-24 החל משורה 26 לפרוטוקול הדיון).

13.
גם הנתבע וגם עו"ד ג'לאל מטעמו טענו בחקירתם הנגדית כי לא שולמו דמי שכירות עבור המושכר מחודש 12/04 מאחר ולא היתה דרישה מצד הנתבע או מי מטעמו (שם, עמ'
23-24 החל משורה 26 לפרוטוקול הדיון וכן עמ' 19 שורה 5 לפרוטוקול הדיון). לעניין זה הוסיף עו"ד ג'לאל בחקירתו הנגדית באומרו "לשאלת בית המשפט אם היתה בקשה של עו"ד דר לתשלום דמי שכירות לתקופה מ-11/04 אני אומר שמיד היינו משלמים" (שם, עמ'
20 שורה 15 לפרוטוקול הדיון).

טיעון זה לא רק שאינו מתיישב עם הטענה לקיום הסכם הפוטר את הנתבע, כביכול, מתשלום דמי השכירות, אלא על-פי ההלכה הפסוקה הוא אינו מהווה טעם מוצדק לאי תשלום דמי השכירות. בספרו של בר אופי "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שנייה, נאמר לעניין משלוח דרישה לתשלום דמי שכירות כדלקמן:

"בעל בית איננו חייב להתרות בדייר לפני שהוא מגיש תביעת פינוי בשל אי-המשכת תשלום דמי-שכירות. שום דייר איננו רשאי להאמין שרק אחרי אזהרה עלולה הפסקה משמעותית בתשלום דמי-השכירות לשמש עילת פינוי, לא רק להלכה אלא גם למעשה. ניתן לצפות שמשלוח אתראה מוקדמת תהיה ביחסים שבין בני אדם מעין מצוות אנשים מלומדה, טבעית ואוטומטית גם אם איננה חובה מן הדין, אך ברור שהדין אינו מחייב לשלוח אזהרה מוקדמת כדי שתיווצר עילת פינוי של אי-המשכת תשלום דמי-שכירות (ע"א 51/76 קוגן נ' רץ, פ"ד לא(1) 493)"
(שם,
פסקה 1).

להלכה לעיל משנה תוקף בנסיבות מקרה דנן הואיל וגם לאחר הגשת התביעה, שניתן לראות בה כדרישה לתשלום דמי שכירות, נמנע הנתבע לפרוע את החוב לתובע או להפקידו בקופת בית המשפט.

14.
בסעיף 6.4.6 לסיכומי טענותיו הוסיף הנתבע גרסאות חדשות לעניין סיבת הימנעו מתשלום דמי השכירות החל מחודש 12/04, כגון פקיעת ייפוי הכוח שהיה בידי בא-כוחו של צבי בעקבות פטירתו ביום 5.2.05 (טענה תמוהה, שכן בראשונה פנה עו"ד הבר לנתבע והודיע לו כי הוא מטפל בשם התובע ולא בשם צבי במושכר היתה ביום 18.11.99, נספח ת/9 לתצהיר הנתבע) וכי מאז פטירתו של צבי לא נמסר לנתבע למי עליו לשלם דמי השכירות.


עסקינן בטענות עובדתיות שלא נטענו מפי הנתבע עצמו ומכל מקום העלאתן בסיכומי טענותיו אך מוסיפה לחוסר העקביות בגרסתו.

15.
בהלכה הפסוקה נקבע כי הימנעות מתשלום דמי שכירות מעמידה עילת פינוי מהמושכר בתנאי והיא ממושכת כך שהפסקת התשלום הפכה לעניין של קבע (ר' ע"א 582/61 בורול נ' בוכהלטר, פ"ד טו(2) 1320 וכן ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט 490).


התנאי לעיל מתקיים בנסיבות מקרה דנן בו נמנע הנתבע מתשלום דמי שכירות מזה כחמש שנים.

16.
סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי נוספת, הרלוונטית למקרה דנן, וזאת באם "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

בסעיף 2 להסכם השכירות התחייבו הנתבע ונאדיה לשלם דמי שכירות עבור המושכר מידי שלושה חודשים ומראש ובסעיף 10 להסכם הנ"ל
נקבע כדלקמן:

"...אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה... יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו לקבל כל סעד או תרופה אחרים, המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה כל שהיא...".

בנסיבות מקרה דנן משנמנע הנתבע מתשלום דמי השכירות למשך כחמש שנים, הוא הפר הוראות סעיף 2 להסכם השכירות ועל-פי סעיף 10 להסכם הפרה זו מקנה לתובע הזכות לפנות את הנתבע מהמושכר. לפיכך לתובע קמה עילה נוספת לפינוי וזאת בהתאם לסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

17.
התובע מבקש לפנות את הנתבע מהמושכר בעילה של נטישה, ואשר כידוע היא יציר הפסיקה ולא על פי החוק. שניים הם יסודות עילת הנטישה: א. הדייר עזב את המושכר. ב. אין בכוונתו לחזור אליו. היסוד השני מורכב משני אלמנטים, הראשון, הרצון לחזור למושכר אשר צריך להיות ממשי ומוכח באמצעות מעשים גלויים, והשני, הסיכוי המעשי לחזור למושכר (ר' ע"א 977/91 הוועדה מקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758).


מן הכלל אל הפרט.

18.
אין חולק כי היסוד הראשון בעילת הנטישה, עזיבה פיסית של המושכר, מתקיים במקרה דנן, שכן, הנתבע מודה כי ממועד פטירת אשתו נאדיה ביום 22.1.98, לא נעשה כל שימוש במושכר. הודאה זו באה הן בתשובת הנתבע לשאלה מס' 6 בשאלון התובעת – נספחים ת/6 ו-ת/8 לתצהיר התובע, וכן בחקירתו הנגדית (שם, עמ'
23 שורה 8 לפרוטוקול הדיון).


באשר ליסוד השני – העדר כוונה לחזור למושכר – דומה כי גם הוא מתקיים בנסיבות העניין, וזאת ממכלול הנימוקים להלן:

א.
ממועד עזיבת המושכר, 22.1.98, ועד להיום עברו כ-12 שנה, פרק זמן ממושך המלמד כאלף עדים על העדר רצון לחזור למקום. הנתבע טען כי בעקבות פטירת אשתו הוא וילדיו היו בהלם ובאבל ועל כן לא גמלה בליבם ההחלטה באשר לשימוש שיעשה במושכר. עם כל ההבנה וההתחשבות באובדן הנתבע עם פטירת אשתו, קשה להלום כי האירוע הטרגי מנע ממנו לחדש את השימוש במושכר במהלך שנים כה רבות.

ב.
הנתבע הינו מהנדס חשמל במקצועו והוא עוסק בהוראה. בחקירתו העיד הנתבע כי אינו מוכן לעזוב את עיסוקיו ולפתוח מספרה במושכר (שם, עמ'
27-28 החל משורה 31 לפרוטוקול הדיון).

ג.
הנתבע טען כאילו צבי התיר לו להשתמש במושכר לא רק למספרה, כאמור בהסכם השכירות, אלא גם כן למטרות עסקיות אחרות, ובין היתר משרד להנדסת חשמל (טענה אליה אתייחס ביתר הרחבה בהמשך). על אף זאת, בחקירתו הנגדית הודה הנתבע כי
הוא מנהל משנת 1998 משרד עבורו בנכס אחר שבבעלותו ברח' יצחק שדה 19, חיפה (שם, עמ'
23 שורה 16 לפרוטוקול הדיון). למותר לציין כי ניהול עסקו של הנתבע בכתובת אחרת אך מחזקת את המסקנה כי אין לו כל כוונה לשוב למושכר.

לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי במקרה דנן הנתבע נטש את המושכר ולפיכך גם מתוקף
עילה זו התובע זכאי לסעד של פינוי הנתבע מהמושכר.
19.
טענת הנתבע כאילו צבי התיר לו להשתמש במושכר לכל מטרה עסקית, ולא רק כמספרה, אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 4 להסכם השכירות, בו נקבע כי: "השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרת מספרה ולא לאיזה מטרה אחרת שהיא" (ההדגשה במקור – ר.ח.).


הכלל הוא שכאשר הצדדים להסכם מעלים את ההסכמות אליהן הגיעו על הכתב, אזי המסמך הכתוב ממצה אותן הסכמות אליהן הגיעו במסגרת המו"מ שהיה ביניהם עובר לחתימתו ומה שלא נכלל בהסכם אינו חלק מההסכמות (ר' ע"א 465/85 וילנואבה נ' נברון פ"ד מב(1) 708). כמו כן, לפי סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותומאנית, כמו גם בהתאם להלכה הפסוקה, לא ניתן לסתור תוכנו של מסמך באמצעות עדות בעל פה אלא במסמך נגדי (ר' ע"א 409/71 פרוינדלך ואח' נ' הנהלת הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד כו(2) 518, 524).

20.
במקרה דנן לא רק שטענות הנתבע לעניין השימוש המותר במושכר הן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, הסכם השכירות, אלא הראיות שהוגשו בתביעה שוללות טענת הנתבע בנדון.


לתצהיר התובע צורפה חליפת מכתבים בין הצדדים בקשר למושכר. במכתב הנתבע לב"כ התובע מיום 7.1.01, נספח ת/18 לתצהיר, הוא התייחס בראשונה לשינוי ייעוד המושכר באומרו "לחילופין אבקש תגובתכם לשינוי ייעוד המושכר ממספרה למשרד למתן שירותים". אין במכתב הנ"ל כל טענה כאילו צבי הסכים לכל שימוש מסחרי במושכר מלבד מספרה, והרי אם היתה אמת בפי הנתבע, הוא היה מעלה כבר אז טענתו זו על הכתב. ויודגש, מלבד מכתב זה אין כל ראיה בכתב לעניין השימוש במושכר.

21.
מר אנואר, אשר כזכור מכר את זכויותיו לשכירות מוגנת במושכר לנתבע ולנאדיה, טען בתצהיר עדותו הראשית באומרו:

"5.
במהלך המשא ומתן לקראת חתימת ההסכם המשולש (הסכם השכירות
- ר.ח.) הועלתה דרישה מפורשת ע"י בני הזוג איוב שמטרת העסק תהיה מספרה ו/או כל מטרה עסקית אחרת
לרבות משרד הנדסת חשמל.
6.
בעל הבית הסכים בנוכחותי כי מטרת העסק תהיה מספרה ו/או משרד הנדסת חשמל ו/או כל מטרה עסקית אחרת...
" (ההדגשות אינן במקור – ר.ח.).

אולם, עד הנתבע לא נותר עקבי לגרסתו לעיל ובחקירתו הנגדית הוא טען באומרו:

"מר שפיגל (צבי ז"ל – ר.ח.) היה שכן שלי, דיברנו בחנות. פעם ראשונה דיברנו עם אשתו של הנתבע, אחרי שדיברנו ואמרו לי מה הם רוצים לאיזה מטרה החנות, למספרה, ודיברנו עם בעלה, שאם לא ילך מספרה, בעלה יפתח שם משרד, דיברתי עם מר שפיגל על הנושא הזה, הוא שמע, הוא ידע מזה" (שם, עמ'
15 שורה 22
לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).


הנה אם כן, כיום אין בפי עד הנתבע טענה כאילו צבי הסכים לניהול מספרה או כל עסק אחר במושכר, אלא שמע על הדרישה כי במושכר יעשה שימוש כמספרה או למשרד, זאת ותו לא.

22.
העובדה כי הסכם הרכישה והסכם השכירות היו בחתימת הנתבע ונאדיה ולא רק בחתימת האחרונה לא תומך בהכרח בטענת הנתבע כאילו צבי התיר לעשות במושכר כל שימוש מסחרי. לבני זוג יכולים להיות שיקולים משיקולים שונים לחתימה משותפת על הסכם שכירות וזאת ללא כל קשר למטרת השכירות.

23.
לאור האמור לעיל, אין לקבל את הטענה כאילו צבי
הסכים כי במשוכר יעשה כל שימוש מסחרי ולא רק למספרה כאמור בהסכם השכירות.

24.
הנתבע טען להגנתו כי התובע ויתר על טענותיו בדבר הפרת הסכם השכירות ונטישת המושכר וזאת הן לאור הזמן שעבר ממועד הפסקת השימוש בו ועד להגשת התביעה – כשמונה שנים – והן מאחר והתובע קיבל דמי שכירות מוגנת עבור המושכר עד לחודש נובמבר 2004. האומנם?


בספרו של בר אופיר לעיל נאמר בעמ' 52 כדלקמן:

"בתקופת הדיירות הסטטוטורית נודעת חשיבות לכוונתו של בעל הבית, כפי שהיא מתגלה על-פי כל הנסיבות, שעה שהוא גובה את דמי השכירות. השאלה האם קבלת דמי-השכירות, בצירוף שאר הנסיבות, מצביעה על כך שהוא מתכוון להמשיך ולקיים את קשר השכירות למרות שהופר או שמא ירצה לשים לו קץ. ואם אמנם הוכח קיומו של ויתור
יראו בכך השלמה עם מה שקרה בעבר, כלומר: עד למועד קבלת דמי-השכירות. אך אין לראות בויתור זה כשלעצמו גם הסכמה להמשכתה של ההפרה בעתיד; ואם היא נמשכת גם אחרי התקופה שבעדה נתקבלו דמי-השכירות, כי אז חוזרת אל בעל הבית זכותו הישנה על-פי החוזה, והוא רשאי לעמוד על ביטולו. רשות זו נתונה בידיו אלא אם כן ניתן להסיק מכל הנסיבות כי ויתורו של בעל הבית מופנה לא רק כלפי העבר, אלא שהוא הסכים ממש לשינוי המצב כפי שנוצר בעקבות ההפרה... לשון אחרת: הסכמה כלפי העבר איננה
מעידה בהכרח על הסכמה לעתיד אלא בנסיבות מיוחדות..." (ור' הפסיקה אליה מפנה המחבר שם) (ההדגשות אינן במקור – ר.ח.).

מן הכלל אל הפרט.

25.
במקרה דנן הנתבע פיגר בתשלום דמי השכירות במהלך כל התקופה מחודש 10/99 ועד לחודש 11/04. כעולה מסעיף 15 לתצהיר התובע, ת/1, והמוצגים ת/29-ת/34 המצורפים אליו, הפיגור בתשלום נע בין חודש אחד ל-18 חודשים.


במהלך אותה תקופה פנה ב"כ התובע לנתבע בכתב במספר הזדמנויות ביום 17.2.00, 19.3.00, 27.6.00, 2.1.01, 16.1.01, 14.3.02, 20.3.03, 5.11.03 ו-29.1.04 והתריע כי אי תשלום דמי השכירות במועדם מהווה הפרת הסכם השכירות המזכה אותו בפינוי המושכר, ואף דרש את פינויו בעילת הנטישה. ודוק, אמנם במקרה דנן התובע קיבל דמי שכירות מהנתבע עד לחודש 11/04, אולם, בהתאם להלכה הפסוקה הדבר אינו סותר, כשלעצמו, את המסקנה בדבר נטישת המושכר וסעד הפינוי הנדרש בעקבותיה. חובת השוכר לשלם דמי שכירות המוגנת מוטלת עליו כל עוד הוא לא פינה את המושכר או כל עוד לא ניתן נגדו פסק-דין לפינוי ואין בקבלתם על-ידי המשכיר משום ויתור על עילת הנטישה (ר' ע"א 300/71 קטן נ' ארויל, פ"ד כו(2) 796, ע"א 19/51 מיוש נ' מזרחי, פ"ד ח 363, ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2) 729).


חשוב מכך, גם באם תאמר כי הנתבע ויתר, כביכול, על זכותו לפנות את המושכר בשל אי-תשלום דמי שכירות מוגנת במועד, הרי, וכמצוטט בסעיף 24 לעיל, ויתור נטען זה פועל לעבר בלבד ולא לעתיד. יתירה מכך, הטענה אינה רלוונטית החל מחודש 12/04 עת נמנע הנתבע מתשלום דמי שכירות כלשהם עבור המושכר.

26.
בתצהיר עדותו הראשית הכחיש הנתבע קבלת מכתבי ב"כ התובע מיום 17.2.00, 19.3.00 ומיום 27.6.00 (נספחים ת/13, ת/14 ו-ת/16 לתצהיר התובע). לא בכדי נקט הנתבע בגרסה זו, שכן באותם מכתבים עלה נושא נטישת המושכר ובמכתב מיום 17.2.00 הנתבע הודיע לתובע כי המושכר אינו עומד למכירה (נושא הרלוונטי לעניין המו"מ שהתנהל בין הצדדים, אליו אתייחס בהמשך).


אין לקבל
טענת הנתבע לעיל, שכן המכתבים מיום 17.2.00 ומיום 27.6.00 נשלחו בדואר רשום ואישור המשלוח צורף לתצהיר התובע. יתירה מכך, בסעיף 14 לתצהיר עדותו הראשית, נ/2, סתר עו"ד ג'לאל את גרסת הנתבע וטען לעניין המכתב מיום 17.2.00 באומרו:

"במקביל ובעודני ממתין לתשובות, הופתעתי כאשר במכתבים שנשלחו לאבי ע"י עוה"ד אורלי הבר, היא טענה שהמושכר אינו למכירה...".

27.
לאור כל האמור לעיל, אני דוחה על הסף טענת הנתבע כאילו התובע ויתר על זכויותיו לפינוי המושכר בשל אי תשלום דמי השכירות המוגנת או בטענת הנטישה.

28.
בתביעה שכנגד טען הנתבע כי התובע ובא-כוחו ניהלו מו"מ בהעדר תום לב למכירת המושכר והדבר בא לידי ביטוי בהעלאת דרישות חדשות שמנעו גיבוש הסכם מכר וכן מתן הסכמה למכירת המושכר מחד גיסא והימנעות לאורך זמן לנקוב במחיר הנדרש עבורו מאידך גיסא. בסופו של יום הנתבע נדרש לשלם עבור המושכר סך של 40,000 $ נטו, מחיר גבוה ומוגזם, אולם, הנתבע הסכים לשלמו בשל הערך הסנטימנטלי שיש לו למושכר בו עבדה נאדיה ז"ל בשנות חייה האחרונות. דא עקא, בהמשך נדרש הנתבע להוסיף ולשלם עבור המושכר את המיסים החלים על המוכר בגין העסקה, כגון מס שבח וגם לדרישה זו הסכים הנתבע, אולם, ועל אף כל אלה לא נחתמה העסקה בין הצדדים.


הנתבע הוסיף וטען כי בין הצדדים התקיימה פגישה ביום 2.5.05 ובסיומה סוכם כי
ב"כ התובע תעביר לנתבע אישור זכויות במושכר ולאחר מכן תתקיים פגישה נוספת לחתימת ההסכם. בפועל, לא הוצג אישור זכויות ולא נחתם הסכם בין הצדדים.


מנגד, התןבע טען כי מלכתחילה הוא לא היה מעוניין במכירת המושכר לנתבע או בכלל, אולם, משפנה אליו הנתבע בעניין זה, הוא הודיע לו כי הוא דורש תמורה בסך של 40,000 $ נטו שישולמו במעמד חתימת ההסכם ובנוסף הנתבע ישא בתשלום המיסים החלים על המוכר. הנתבע הודיע על הסכמתו להצעה אולם במהלך הפגישה הוא דרש כי בהסכם בין הצדדים לא יצויין כי הוא נושא במיסים החלים על המוכר, דרישה שאינה חוקית ועל כן הנתבע דחה אותה. לאחר אותה פגישה הנתבע לא יצר כל קשר עם התובע.

29.
לאחר ששקלתי ועיינתי במכלול טענות הצדדים וראיותיהם, ולאור הסתירות בגרסת הנתבע, לא מצאתי לקבל טענותיו בתביעה שכנגד. אסקור להלן אותן סתירות:

א.
בניגוד לטענת הנתבע כאילו מלכתחילה הסכים צבי ובהמשך בנו הנתבע למכור את המושכר, הרי במכתב ב"כ התובע מיום 17.2.00, אליו התייחסתי לעיל, נאמר מפורשות כי המושכר אינו עומד למכירה.

ב.
בסעיף 41 לתצהיר עדותו הראשית תיאר הנתבע את תוצאות הפגישה וצייר תמונה ורודה ביותר באשר לאפשרות השלמת העסקה, וזאת באומרו:

"בפגישה מיום 2.5.2005 וכפי שהבנתי גם מבני ג'לאל שהבעיה שמנעה סיום העסקה וחתימת החוזה היתה
נעוצה בתובע מאחר ובני ביקש כי התובע ימציא אישור על מצב זכויות מחברת 'עמידר' ולפיה התובע כבר רשום כבעלים של הזכויות לאחר פטירת אביו בעל הבית הרשום.
ב"כ התובע עו"ד אורלי הבר הבטיחה לדאוג לאישור על מצב זכויות ולאחר מכן תזמן אותנו לחתום על החוזה".

לא כך תיאר עו"ד ג'לאל את תוצאת הפגישה מיום 2.5.05 ואפשרות חתימת הסכם מכר בעקבותיה, שכן, בסעיף 21 לתצהיר עדותו הראשית הוא טען באומרו:

"בפגישה הנ"ל הופתענו לשמוע על דרישה חדשה של ב"כ התובע שדרשה כי סכום התמורה יהיה 40000 $ נטו ובנוסף יתחייב אבי לשלם את כל המסיים שיחולו על המוכר !!!...
עוה"ד הבר לא ידעה לומר מהו סכום המסים ואני מצידי התנגדתי לכך עקרונית והבהרתי שלא יעלה על הדעת שאבי יקבל על עצמו התחייבות פתוחה ובלתי ידועה מאידך מאחר ומס השבח שיחול על התובע הינו תשלום על חשבון ההכנסה שיחול עליו וייתכן כי בסופו של דבר בהתחשבנות הסופית שלו עם מס הכנסה יוחזרו לו מסים ו/או לא יחוייבו בסכומים שישולמו מראש למס שבח. בנוסף ביקשתי באותה פגישה כי עו"ד הבר תמציא לידי אישור על מצב הזכויות בנכס...".

הנה אם כן, על-פי גרסת עו"ד ג'לאל, הפגישה מיום 2.5.05 הסתיימה בהעדר הסכמה בעניינים מהותיים ביותר ולא כטענת הנתבע.

ג.
בסעיף 20 לתצהירו טען עו"ד ג'לאל כי בסוף שנת 2004 ידעה עו"ד הבר לנקוב בראשונה במחיר הנדרש עבור המושכר, 40,000 $ כסכום כולל מיסים. אולם, בחקירתו הנגדית סתר הנתבע טענה זו באומרו:

"ש.
מתי בפעם הראשונה ידעת כמה בעל הבית רוצה כסף על המושכר?
ת.
אני ידעתי מהבן שלי שאמרו לו שעלות העסק 40 אלף דולר.
ש.
מתי זה היה?
ת.
ב-2003, אני לא זוכר, קשה לי לדעת.
ש.
אם אומר לך שבנך הצהיר שזה היה לקראת סוף 2004?
ת.
אני לא זוכר"
(שם, עמ'
24-25 החל משורה 31 לפרוטוקול הדיון).

ד.
בנסיונו להציג מצג כאילו מלכתחילה הצדדים היו על סף חתימת הסכם למכירת המושכר טען הנתבע בסעיף 22-23 לתצהיר עדותו הראשית, באומרו:

"22.
בשנת 2003 פנה אלי בני והודיענו כי רוב העניינים סוכמו אך מאחר ובעל הבית ו/או
התובע באמצעות ב"כ עוה"ד אורלי הבר דורשים שאנו נתחייב לשלם את המסים החלים על העסקה לרבות המסים שיחולו על המוכר היא מבקשת כי כתנאי לחתימת ההסכם נפקיד בידיה הנאמנות סכום במזומן לכיסוי המסים שיחולו על המוכר.
23.
בהתאם לכך, בתאריך 06.08.2003 משכתי סכום של כ-90,000 ש"ח שהיה לי בקרן השתלמות כדי שאוכל לעמוד בדרישה ולהפקיד את הסכום הנדרש בידיה הנאמנות של עו"ד אורלי הבר..."
(ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

הנטען לעיל אינו מתיישב עם גרסתו של עו"דג'לאל ואשר טען בסעיף 20 לתצהיר עדותו הראשית באומרו:

"השיחות שלי עם עו"ד הבר נמשכו ובשלב כלשהו לקראת סוף שנת 2004 ידעה לראשונה לנקוב בסכום של 40,000
כסכום כולל לעסקה דהיינו מחיר התמורה בצירוף מיסים"
(ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

באם אכן רק בסוף שנת 2004 נקבה ב"כ התובע במחיר הנדרש עבור המושכר, כטענת עו"ד ג'לאל, אזי אין לומר כי רוב העניינים בקשר לעסקה סוכמו כבר בשנת 2003, כטענת הנתבע. כמו כן, בנסיבות המקרה אין לומר כי הנתבע משך את כספו מקרן ההשתלמות בשל ההתקדמות הנטענת במו"מ לרכישת המושכר, מה גם ובחקירתו הנגדית העיד הנתבע כי הוא משך את הכספים מקרן ההשתלמות בתום התקופה כאשר
ממילא היא היתה נזילה (שם, עמ'
25 שורה 7 לפרוטוקול הדיון).

ה.
הנתבע נשאל מה עשה לאחר מועד הפגישה לקידום רכישת המושכר, והוא השיב באומרו:

"אני הייתי ביחסים טובים עם המנוח. אביו של התובע. כל יום בבוקר הייתי נפגש איתו כשהוא היה הולך לים, הוא היה לי יקר מאוד, וגם התובע יש לי כבוד בשבילו. כששניהם כל אחד מהם אומר אני נותן מילה, המילה שלי מילה, אני אדם שמכבד מילה, אני מכבד בני אדם, זה ההיגיון שלי. את לא יכולה לקבוע את הרגשות שלי. ההיגיון שלך שונה מההיגיון שלי. את עורכת דין, את שייכת לדור מסוים, אני שייך לדור אחר שיש לו כבוד מסוים לאנשים. אני לא לוחץ כל יום על אדם תעשה כך וכך"
(שם, עמ'
26 שורה 4 לפרוטוקול הדיון).


משמע, התובע לא עשה מאומה לסיום המו"מ וחתימת ההסכם לאחר קיום הפגישה, אף כי לטענתו כל שנותר הוא הצגת אישור זכויות וחתימת ההסכם.

30.
לאור מכלול הנימוקים כאמור לעיל, כמו גם בהתחשב ביתר הסתירות שהתגלו בטענות הנתבע כמפורט לעיל, אינני נותן אמון בגרסתו לעניין ניהול המו"מ למכירת המושכר על-ידי הנתבע ובא-כוחו ועל כן מן הדין לדחות את התביעה שכנגד.

31.
הנתבע עותר למתן סעד של שינוי מטרת השכירות בהתאם לסעיף 37 (א)(1) לחוק הגנת הדייר כך שיותר לו לנהל במושכר משרד של מהנדס חשמל.


בסעיף 37 (א)(1) לחוק הגנת הדייר נקבע כדלקמן:

"(א)
בית הדין רשאי להרשות לדייר, לפי בקשתו, לעשות דברים מהמנויים להלן אם בעל הבית אינו מסכים לכך ללא טעם סביר או מעמיד תנאים בלתי סבירים, ואלה הם:

1.
להשתמש במושכר למטרה אחרת מזו שלשמה משמש המושכר לפי תנאי השכירות, אם דרוש השינוי לקיומו של הדייר".

התובע העלה טענה מקדמית, לפיה, אין לפורום זה סמכות עניינית לתת סעד בהתאם לסעיף 37 (א)(1) לחוק הגנת הדייר וכי הסמכות נתונה באופן בלעדי לבית הדין לשכירות. בסיכומיו נטש הנתבע טענתו זו, וטוב שכך, שכן, בהתאם להלכה הפסוקה, לבית משפט השלום סמכות שבגררא
להתיר שינוי מטרת השכירות במסגרת תביעת פינוי (ר' ספרו של בר אופיר, שם, עמ' 57).

דא עקא, לגוף העניין לא מצאתי להיעתר לדרישת הנתבע למתן הסעד המבוקש.

32.
סמכות הערכאה השיפוטית להתיר לשוכר להשתמש במושכר בניגוד להסכם השכירות חותרת תחת רצונם החוזי של הצדדים ומהווה התערבות בוטה בו, כמו גם פגיעה בזכותו הקניינית של המשכיר. אי לכך, הפעלת הסמכות צריכה להיות בזהירות ועל דרך הצמצום (ר'
ע"א 344/89 סימן טוב נ' עזבון דוד עמאר, פ"ד מה(1) 320).


זאת ועוד, על-פי לשון החוק בית המשפט יתיר שינוי השימוש במושכר באם הדבר נדרש לקיומו של הדייר.
אמנם נכון,
"קיום" אין פירושו קיום מינימאלי המבטיח פת לחם (ר' ע"א 479/64 נשרי נ' גוסטב ואח', פ"ד כט(2) 191), אולם, בנסיבות מקרה דנן לא הוכח כי
השינוי נדרש להבטחת קיום הנתבע, אף לא מעבר לקיום מינימאלי.


כאמור, לנתבע
נכס נוסף (מלבד דירת מגורים) ברחוב יצחק שדה 19, חיפה, ובמקום משרד המשמש את הנתבע ואת בנו. הנתבע לא טען, ומקל וחומר לא הוכיח, כי הוא זקוק למושכר לצורך פיתוח המשרד שלו או כי המשך ניהול משרדו בכתובתו הנוכחית מונע את התפתחותו. שוב יודגש כי
המושכר נשוא התביעה סגור ומסוגר ולא נעשה בו כל שימוש מזה כ-12 שנה ומעולם עד להגשת התביעה הנגדית לא נקט הנתבע במהלך משמעותי לשינוי מטרתו.


לאור האמור לעיל, בקשת הנתבע לשינוי מטרת השימוש במושכר, נדחית.

33.
מאותם טעמים כאמור לעיל אין מקום להעניק לנתבע סעד מן הצדק ולפיכך גם
בקשתו לעניין זה נדחית.

34.
לפני סיום, בסיכומי טענותיו התובע ביקש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות מוגנת עבור המושכר עד לפינוי הנתבע. אין בידי לקבל דרישה זו שכן מכתב התביעה עולה כי לא נדרש סעד כאמור, אלא רק בגין התקופה מיום 1.12.04 ועד למועד הגשת התביעה, 8.5.06.

35.
לסיכום כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן:

א.
על הנתבע לפנות את המושכר ברחוב לוחמי הגטאות 31, חיפה, ולמסור אותו לחזקת התובע וזאת עד ליום 1.12.09.

ב.
הנתבע ישלם לתובע דמי שכירות מוגנת בסך של 11,832 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 8.5.06, ועד התשלום המלא בפועל.

ג.
התביעה שכנגד נדחית.

ד.
הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.


ניתן היום,
ח' חשון תש"ע, 86 אוקטובר 2009, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 9053/06 צבי שפיגל נ' גאזי איוב (פורסם ב-ֽ 28/10/2009)