פסקי דין על אדר' גרט גוטמן | פסקי דין על לוסטיג עמנואלה אלה | פסקי דין על לוסטיג דוד ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב | פסקי דין על א. בלטנר | פסקי דין על אביאל אברמוביץ ואח' |

5305/08 ערר     26/10/2009




ערר 5305/08 אדר' גרט גוטמן, לוסטיג עמנואלה אלה, לוסטיג דוד ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב, א. בלטנר, אביאל אברמוביץ ואח'




מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז תל אביב
ועדת ערר מחוזית

תוספת אחוזית לבניית מעלית
- בבניין חדש
- במקום שבו התוכנית מעניקה זכויות בנייה למעלית

ערר מס': תא/5305+5340/08
גוש: 6951 חלקה: 114
כתובת הבניה: השופטים 22, תל-אביב


העורר בתיק 5305: אדר' גרט גוטמן
העוררים בתיק 5340: 1) לוסטיג עמנואלה אלה

2) לוסטיג דוד
3) לוסטיג שמחה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יוסי חן

- נגד -

המשיבים: 1. ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב

2. א. בלטנר

3. אביאל אברמוביץ
4. עו"ד אשר כהנא
5. גאולה בן כליפה שור
6. גבריאלה ואביה כפרי
7. גילה וברוך משולם
8. דרורה אהרוני
9. עו"ד מאיר אלחדד
10. מיה אלגת
11. מיכאל וגנה גת
12. עו"ד מנחם קזז
13. עו"ד ראובן איזנפלד ניאון וחנה
14. ניאון וחנה
15. פרופ' אסתר כהנא
16. רוזי ומשה סלע
17. רות מרוז
18. שלום ברניצקי

תאריך הישיבה: יום שני כה' בכסלו תשס"ט – 22/12/08

הרכב ועדת הערר: יו"ר: עו"ד מיכה גדרון

נציג לשכת המהנדסים והאדריכלים : אדריכל מיכאל גופר
נציגת ציבור: גב' סיגל לחמני
נציג ציבור : מר איתי הוז
נציג מתכננת המחוז : מר שמעון בוחבוט
החלטה

העוררים בערר 5340/08 הינם הבעלים של הבניין המצוי ברחוב השופטים 22 תל אביב, גוש 6951 חלקה 114. המדובר בבניין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים שנבנה על פי היתר משנת 1938.

ביום 29.3.2007 ניתן לבניין היתר בניה לביצוע שינויים כלפי ההיתר המקורי. במסגרת היתר זה אושרו לבניין הקלות כמותיות בסך של 11 אחוזים משטח המגרש, לרבות 5 אחוזים עבור תוספת מעלית לבניין קיים.

העוררים בערר 5340/08 הגישו בקשה נוספת להיתר בניה, לתוספת בניית מרתפים, תוספת בניה בקומות, שינויים פנימיים ושינויים בחזיתות. במסגרת היתר זה ביקשו העוררים בין היתר הקלה להעברת זכויות שלא נוצלו לקומת הקרקע ולקומת חדרי היציאה לגג, באופן שבו הקומה המפולשת הקיימת במקום תהפוך ברובה לקומה מבונה לצורך בניית דירות גן, וכן לבניית מתקנים טכניים בגבול המגרש לצורך בניית מבנה אשפה והתקנת מיכלי הגז המרכזי של הבניין.

לבקשה הוגשו התנגדויות על ידי שכנים גובלים. הועדה המקומית קיבלה חלק מההתנגדויות וקבעה בין היתר כי יש להנמיך את הבניין ב- 0.6 מ', על ידי הנמכת גובה כל הקומות ל- 3.30 מ' במקום 3.40 מ'.

קיימת הסכמה בין העוררים בערר 5340/08 לבין הועדה המקומית, כי לנוכח היקף העבודות המבוקש בהיתר נשוא ערר זה, ובעיקר לנוכח העובדה כי כל התקרות נהרסות ונבנות מחדש, מדובר למעשה בבניית בניין חדש שחל עליו משטר התכנון העדכני והנכון להיום.

לאור העובדה כי מדובר כאמור בבניית בניין חדש, קבעה הועדה המקומית כי לא ניתן לאשר לבניין הקלה אחוזית של 5 אחוזים לשם בניית מעלית שכן לטענתה, הקלה זו מגיעה רק לבניין קיים ולא לבניין חדש. לחלופין טוענת הועדה המקומית, כי התוכנית החלה במקום מעניקה זכויות בנייה להקמת מעלית, ולפיכך, לאור עת"מ (חי') 3116/06 גלעם חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית חיפה ואח'

(להלן: "הלכת גלעם"), לא ניתן להעניק פעם נוספת אחוזי בנייה לצורך הקמת מעלית.

כמו כן, קבעה הועדה המקומית בהחלטתה כי היא מאשרת בנייה בקומת הקרקע עד 65% משטח הקומה בלבד.

על שתי החלטות אלה הוגש הערר על ידי מבקשי ההיתר, הוא ערר 5340/08.

כמו כן הוגש ערר על ידי אדריכל גרט גוטמן, המתגורר בשד' חן 20, והגובל במגרש נשוא הערר (ערר 5305/08). ערר זה הוגש לעניין מפלס ה- 0.00 של הבניין, ולעניין התקנת מיכלי הגז על גבול המגרש בסמוך לדירתו.

להלן נדון בשני העררים:

ערר 5340/08

כאמור טוענת הועדה המקומית, כי לנוכח העובדה שמדובר למעשה בבניית בניין חדש, לא ניתן לאשר לעוררים תוספת אחוזית של 5% בגין מעלית, שכן לטענתה, ניתן לאשר תוספת אחוזית זו רק ככל שמדובר בביצוע עבודות בנייה בבניין קיים, וכאשר תוספת אחוזית זו ניתנת לפי סעיף 9(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב- 2002, דהיינו, כאשר ההיתר מוצא מכח תכנית שהופקדה עד יום 1.8.89.

הענקת הקלה אחוזית של 5% לבניית מעלית בבניין חדש

לטענת הועדה המקומית, ניתן היה בעבר לאשר הקלה של 5% בגין מעלית בבניין לפי תקנה 4 לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) (תיקון) התשמ"ט-1989 (להלן: "התקנות הישנות"). בתקנה זו נקבע כי:

"על אף האמור בתקנות 1 ו-2, יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ"ט בתמוז התשמ"ט (1 באוגוסט 1989) – כסטייה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6 אחוז בתוספת
– 5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב התקנת מעלית".

התקנות הישנות הוחלפו בשנת 2002 על ידי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002 (להלן: "התקנות החדשות"), שם נקבע כי:

"על אף האמור בתקנות 1 ו-2, יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ"ט בתמוז התשמ"ט (1 באוגוסט 1989) – כסטייה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6 אחוז בתוספת –
2.5% - לכל קומה נוספת על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ- 5%.
5% - אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב התקנת מעלית ולא קיימת מעלית בבניין במועד הגשת הבקשה להקלה, ובתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תותר תוספת של יותר מ- 5%. "

הועדה המקומית טוענת כי הבדלי הנוסח בין התקנות הישנות לבין התקנות החדשות, דהיינו תוספת התנאי כי: "... ולא קיימת מעלית בבניין במועד הגשת הבקשה להקלה....." באה ללמד כי ניתן לאשר את תוספת הזכויות רק בבניין קיים, שכן רק בבניין קיים רלוונטית השאלה האם קיימת בבניין מעלית אם לאו, ומסיבה זו הודגש לטענתה בתקנה כי ניתן לאשר את התוספת האחוזית רק אם לא קיימת מעלית בבניין במועד הגשת הבקשה להקלה.

יוצא כי לטענת הועדה המקומית התקנות החדשות שינו את המצב החוקי שהיה ערב התקנתן, באופן שאלה מאפשרות את התוספת האחוזית של 5% למעלית רק בבניינים קיימים ולא בבניינים חדשים.

אין אנו מקבלים טענה זו של הועדה המקומית.

פרשנות הועדה המקומית, בה היא לומדת מתוך נוסח התקנות החדשות (בה הותנתה התוספת בכך כי לא קיימת מעלית בבניין) כי ניתן להתיר את התוספת האחוזית בגין מעלית רק בבניין קיים, היא פרשנות אפשרית אך לא הכרחית. ייתכן לומר גם כי הנוסח החדש בא רק לקבוע כי לא ניתן לאשר תוספת אחוזית במקום בו רוצים להוסיף מעלית על מעלית קיימת, להבדיל ממצב בו מבקשים לבנות את המעלית הראשונה בבניין.

כאשר באים לשלול זכויות בנייה קיימות הדבר צריך להיעשות באופן מפורש וברור ולא על דרך הפרשנות. לו התכוון מתקין התקנות החדשות לשנות את המצב החוקי שהיה קיים לפי התקנות הישנות, ולאפשר מעתה ואילך מתן הקלה אחוזית של 5% לבניית מעלית רק בבניינים קיימים, היה עליו לומר זאת באופן מפורש וברור. אין לשלול זכויות קיימות על דרך פרשנות אפשרית אך לא הכרחית של התקנות החדשות.

לא זו אף זו, בסוגיה אשר נדונה בהלכת גילעם, אליו מפנה הועדה המקומית בחלק השני של טיעוניה, היה מדובר בבניית בניין חדש. הלכה זו נקבעה כבר על פי התקנות החדשות. לו טענת הועדה המקומית היתה נכונה, אזי לא היה בית המשפט נדרש לבדוק האם על פי התכנית החלה במקום קיימות זכויות בניה ספציפיות להקמת מעלית, שכן היה על בית המשפט לדחות את הערר על הסף, תוך קביעה כי ההקלה האחוזית לבניית מעלית אינה מגיעה מכח התקנות החדשות, שכן מדובר בבניין חדש.

לפיכך אנו קובעים כי גם על פי התקנות החדשות מוסמכת הועדה המקומית לאשר הקלה אחוזית לבניית מעלית כאשר מדובר בבניין חדש (כמו גם בבניין קיים), באותם מקרים בהם ניתן לאשר הקלה אחוזית זו לפי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002.

אישור הקלה אחוזית לבניית מעלית במקרה הנדון לאור "הלכת גילעם"

הועדה המקומית טוענת טענה חלופית, לפיה על פי הלכת גילעם אין לאשר במקרה הנדון הקלה אחוזית.

בהלכת גילעם נקבע כי:
" לטענת ב"כ ועדת הערר, יש ללמוד מן השינוי ( בנוסח התקנות ו.ע.ת.א) שבעוד שעד לתיקון היה מספר הקומות בבנין או גובהו, התנאי היחיד להענקת שטח בניה נוסף, הרי עתה הוספו סייגים, המצמצמים ומבהירים את המקרים שבהם אין הצדקה לתוספת האחוזים, בצירוף של שני תנאים: העדר מעלית והעדר זכויות בניה להקמת מעלית.

כאשר קוראים את תקנה 9(א) בנוסחה העדכני, ברור שסייגים האלה אינם יכולים לחול על עניננו, שכן בתכנית חפ/229י קיימות זכויות בניה להקמת מעלית, ועל פיהן הוצאו חדר המכונות למעלית (סעיף 5(ג)(2)) ופיר המעלית (5 (ט"ו)) מחישוב שטח הבניה.
צדקה אם כן ועדת הערר כאשר החליטה שלשונה של התקנה, כאשר היא נבחנת מול התכניות החלות, אינה מצדיקה הענקת תוספת של אחוזים, משום שיש בה כפל הטבה."

נציין כי הלכת גילעם לא חידשה למעשה דבר, אלא רק יישמה את האמור באופן מפורש בתקנות החדשות, כי אחד התנאים ליתן ההקלה האחוזית לבניית מעלית הוא כי " בתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית".

לאור לשון התקנה והלכת גילעם, שומה עלינו לבדוק בכל מקרה ומקרה אם התכניות החלות במקום מעניקות זכויות בניה לצורך הקמת מעלית, ובמקרה שכזה לא ניתן לאשר הקלה לתוספת אחוזית של 5% בגין מעלית, בין אם מדובר בבניין קיים שאין בו מעלית, ובין אם מדובר בבניין חדש.

נדגיש כי האמור נכון גם באותם מקרים שבהם הועדה המקומית החליטה להוסיף שטחים בתכנית שהיתה בתוקף לפני כניסת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 לתוקף (ואשר הופקדה לפני 1.8.89) לפי סעיף 13 לאותן תקנות, לצורך שטחי שירות, ובלבד שתוספת אחוזית זו תכלול גם תוספת אחוזית בגין בניית מעלית בין במפורש ובין במשתמע.

הועדה המקומית טוענת כי בתכנית מ' החלה במקום, ואשר מתוקפה מוענקות זכויות הבניה לבניית הבניין נשוא הערר, קיימות זכויות בניה לצורך הקמת מעלית ולפיכך אין העוררים זכאים לקבל תוספת אחוזית נוספת לבניית המעלית מכח התקנות.

הועדה המקומית מפנה אותנו להגדרת המונח "שטח הבנייה המותר" שבסעיף 6 לתכנית מ'. על פי הגדרה זו, אין לקחת בחשבון בשטחי הבניה המותרים את "אותו שטח של חדר המדרגות העולה על 12 מ"ר לכל קומה, עד 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ועד בכלל, וכל שטח חדר המדרגות בקומה מעל 4 קומות כנ"ל."

לטענת הועדה המקומית, לנוכח העובדה כי חדר המדרגות כולל בדרך כלל את שטח פיר המעלית, המהווה לטענתה חלק מחדר המדרגות, הרי שלמעשה על פי הגדרה זו שטח המעלית אינו מובא בחשבון השטחים המותרים לבנייה, משמע, התכנית נתנה שטחים נוספים בגין בניית מעלית ולפיכך, על פי הלכת גילעם, לא ניתן לתת הקלה אחוזית של 5 אחוז פעם נוספת בגין בניית מעלית.

אין אנו מקבלים ניתוח זה של תכנית מ' שכן בהמשך אותו סעיף ממש נאמר גם כי אין לקחת בחשבון, לצורך קביעת שטח הבנייה המותר, את השטחים הבאים המצויים בקומת העמודים המפולשת: "שטחם של מוסך או מקומות חנייה לדיירי הבית, חדר הסקה, חדר מכונות קירור או איוורור... חדר מכונות להפעלת מעלית, פיר מעלית, חדר כניסה... חדר מדרגות, מחסן עבור אחסון אופניים..."

מכאן עולה כי בתכנית האמורה קיימת הבחנה בין חדר מדרגות לבין פיר מעלית. לו טענת הועדה המקומית, כי חדר מדרגות כולל גם את שטח המעלית היתה נכונה, לא היה צורך לקבוע כי בקומה המפולשת אין להביא במניין השטחים את שטח פיר המעלית, ודי היה בקביעה כי אין להביא בחשבון את שטח חדר המדרגות.

עם זאת, במקום בו תכנית מ' מחייבת הקמת קומה מפולשת, כמו במקרה הנדון, הרי שלאור סעיף 6 לאותה תכנית אין להביא בחשבון שטחי הבניה המותרים את שטח פיר המעלית ואת שטח חדר המכונות של המעלית בקומה המפולשת.

לנוכח העובדה כי שטח פיר המעלית מובא בחשבון רק פעם אחת, לפי שטח היטל הפיר בקומת הקרקע (או בקומת מרתף אם המעלית יורדת למרתף), הרי שבקביעה כי אין להביא במניין השטחים המותרים לבניה בקומה המפולשת את שטח פיר המעלית, כמו גם את שטח חדר המכונות של המעלית, נתנה תכנית מ' למעשה את שטחי הבניה הנדרשים לשם הקמת מעלית.

אין לדעתנו נפקא מינה אם התכנית נתנה באופן מפורש אחוזי בניה לצורך הקמת מעלית, או אם התכנית קבעה כי שטח פיר המעלית וחדר המכונות של המעלית לא יובא בחשבון שטחי הבניה המותרים על פי התכנית, שכן התוצאה זהה.

לפיכך, במקרה הנדון, בו על פי תכנית מ' קיימת חובה להקים קומה מפולשת, לא ניתן להעניק הקלה אחוזית של 5% לבניית מעלית, במקום בו ניתן באופן עקרוני להעניק זכויות אלה לפי תקנות סטיה ניכרת, בין אם המדובר בבניין קיים ובין אם מדובר בבניין חדש, שכן כאמור במקרה כזה תכנית מ' העניקה זכויות בניה להקמת מעלית בדרך של אי הבאת שטח פיר המעלית וחדר המכונות של המעלית במניין שטחי הבנייה.

נציין כי הפיכת הקומה המפולשת לקומה מבונה בדרך של הקלה, כמו במקרה הנדון, אין בה כדי לאיין את הקביעה כי אין להביא את שטח פיר המעלית וחדר המכונות של המעלית במניין שטחי הבניה המותרים, וממילא אין בכך כדי "להחיות" את הזכות לקבלת הקלה אחוזית של 5% לפי עקרונות התכנון והבנייה.

לפיכך צדקה הועדה המקומית במקרה הנדון שלא אישרה מתן ההקלה אחוזית של 5% למעלית, ואנו דוחים את הערר בענין זה.

העוררים גם עוררים על החלטת הועדה המקומית להגביל את השטחים אותם ניתן יהיה לבנות בקומה המפולשת ל- 65 אחוזים מקומה זו.

הגבלה זו נולדה, לטענת הועדה המקומית, לנוכח ההתנגדויות של הדיירים המתגוררים בבניינים הסמוכים. מתוך עיון בפרוטוקול הדיון עולה כי עו"ד מנחם קזז אשר ייצג הדיירים המתגוררים ברחוב הנביאים 29, התנגד בין היתר להפיכת קומת העמודים המפולשת לקומה מלאה, אף שלא מצאנו בפרוטוקול כל נימוק מצידו, או מצד מתנגדים אחרים, מדוע הפיכת הקומה המפולשת לקומה מלאה פוגעת בהם.

גם הועדה המקומית לא הביאה בפני
נו כל נימוק ענייני להגבלת הבנייה בקומה המפולשת ל- 65 אחוז בלבד. כל שטוענת הועדה המקומית הוא כי מתן ההקלות הוא עניין שבשיקול דעת הועדה המקומית, כי אין למבקש ההיתר זכות קנויה להקלות, וכי מותר היה לועדה המקומית לסרב למתן ההקלה לניוד זכויות בניה לקומה המפולשת בכמות העולה על בינוי תכסית של 65 אחוז.

אנו מקבלים קביעות עקרוניות אלה של הועדה המקומית, אך עם זאת עדיין עליה לנמק מדוע היא מוצאת לנכון שלא להתיר את מלוא ההקלה אשר התבקשה על ידי העוררים, כאשר קיימת הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקשת.

במקרה הנדון קיימת לדעתנו הצדקה תכנונית לאישור ההקלה המבוקשת במלואה, ולאפשר בינוי בשטח הקומה המפולשת כפי שביקשו העוררים, על מנת לנצל בצורה המיטבית את אחוזי הבנייה הקיימים על המגרש, מה גם שבניית דירות קרקע, המהוות "דירות גן" מיטיבה בדרך כלל את התכנון ואת התחזוקה של השטחים המשותפים.

לפיכך בהעדר הנמקה לאי אישור ההקלה אנו מקבלים את הערר בעניין זה ומבטלים את התנאי של הועדה המקומית אשר הגביל את הבנייה בקומה המפולשת ל- 65 אחוזים משטח הקומה, ומתירים את הבינוי אותו ביקשו העוררים בקומה זו, בדרך של הקלה.
ערר 5305/08

ערר זה הוגש למעשה בשני נושאים: לעניין מפלס ה- 0.00 של הבניין, ולעניין התקנת בלוני הגז על גבול המגרש, בסמוך לדירתו של העורר.

לעניין גובה מפלס ה-0.00 של הבניין הצהירה בפני
נו נציגת הועדה המקומית כי גובה ה-0.00 של הבניין יהיה 16.75 מ', וכי הועדה תדרוש כי הבקשה להיתר תתוקן בהתאם.

על יסוד הצהרה זו הצהיר בפני
נו העורר כי הוא בא על סיפוקו בעניין זה.

לעניין מיקום בלוני הגז, אנו ראינו בעניין זה עין בעין עם העורר, כי אין מקום לאפשר את הצבת בלוני הגז המשותפים של הבניין על גבול המגרש, שכן קיימות אפשרויות למכביר למקם אותם בתוך קווי הבניין ובצמוד לו.

הועדה המקומית בסיכומיה הציעה שלוש חלופות להצבת בלוני הגז, אשר כולן נראות נכונות וראויות בעינינו, כולן בצמוד לבניין.

מבקשי ההיתר הודיעו לנו כי מבין שלושת החלופות האמורות, עדיפה בעיניהם החלופה הממוספרת במספר "2" בתכנית אשר צורפה לסיכומי הועדה המקומית, דהיינו, מיקום הבלונים בצד המערבי של הבניין, בצמוד לחדר המדרגות, ואנו מאשרים פתרון זה.

לפיכך, אנו מקבלים את הערר בעניין מיקום בלוני הגז, וקובעים כי אלה ימוקמו במקום המסומן כחלופה "2" בתכנית שצורפה לסיכומי הועדה המקומית.

ההחלטה התקבלה פה אחד.
ניתנה בתאריך 26/10/09
____________________ ____________________
ענת בן-יהושע עו"ד מיכה גדרון

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
מחוז תל-אביב מחוז תל-אביב
ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים
7








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 5305/08 אדר' גרט גוטמן, לוסטיג עמנואלה אלה, לוסטיג דוד ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה – תל-אביב, א. בלטנר, אביאל אברמוביץ ואח' (פורסם ב-ֽ 26/10/2009)