פסקי דין על שכורי אפרים | פסקי דין על שכורי מרגלית | פסקי דין על אלבז ויקטור | פסקי דין על אלבז אורנה |

98852/00 א     21/12/2003




א 98852/00 שכורי אפרים, שכורי מרגלית נ' אלבז ויקטור, אלבז אורנה




1
בתי המשפט
א 098852/00
בית משפט השלום תל אביב-יפו
21/12/2003

כב' השופט דניאל ארנסט

בפני
:

1 . שכורי אפרים

2 . שכורי מרגלית

בעניין:
התובעים
עו"ד מזרחי יגאל

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . אלבז ויקטור

2 . אלבז אורנה
הנתבעים
עו"ד אוסדויטשר משה יצחק

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

1. תיק זה נולד עקב עסקת מכר דירה אשר כשלה. התובעים ביקשו השבת הסכום ששילמו כ - 80,000 ₪ וכן פיצוי מוסכם כ - 40,000 ₪.

2. בהחלטתו של כב' השופט סובל מיום 9/7/01 הוא קבע כי אין לנתבעים הגנה כנגד השבת הסכום שקיבלו, אולם היות שבשלב בקשת הרשות להתגונן לא היה ידוע מי הפר את החוזה, לא הורה על השבת כל הסכום אלא על השבה של הסכום ששולם בהפחתת סכום הפיצוי המוסכם. מכאן שיש בתיק

פסק דין
חלקי וכעת יש לברר האם הופר ההסכם באופן שיצדיק פסיקת הפיצוי המוסכם.

שלב ההוכחות לא נתקיים, למעט הגשת תצהירים היות שהצדדים הסכימו להגשת סיכומים ללא צורך בחקירות נגדיות.

3. התובעים מבקשים את יתרת הסכום ששילמו על חשבון הדירה העומד על כ - 40,000 ש"ח, לאחר פסק הדין החלקי, וכן את הפיצוי המוסכם בסך 10,000 $.
התובעים מציינים כי עד עצם היום הזה לא שילמו הנתבעים את סכום פסק הדין החלקי. לטענת התובעים, בעת חתימת הסכם המכר היתה הדירה מעוקלת והעיקול היה רשום בלשכת רישום המקרקעין, העיקול לא הוסר עד עצם היום הזה וסיכל את המשך מכר הדירה בזמנו.

4. נטען כי בהסכם המכר לא נרשם דבר בדר העיקול. העניין הוסתר מהקונים והחוב עמד על כ - 45,000 ₪.

נטען כי בהסכם המכר צוין כי הדירה נקייה מכל חוב או שיעבוד למעט משכנתא ועיקול מסוים, המדובר בעיקול לטובת מס רכוש אך לא עיקול בתיק הוצל"פ.
כמו כן, התחייב המוכר להציג נסח רישום נקי עד ליום 16/4/00, דבר שלא נעשה.

נטען כי למרות בקשות חוזרות לא הוסרו העיקולים ומכאן שלא ניתן היה ליטול משכנתא כדי לשלם עבור הדירה.
כמו כן, לא נרשמה הערת אזהרה בדבר המכר, ונטען כי הדבר היה מנוגד להסכם.

5. לטענת הנתבעים, התובעים לא הצליחו למכור את דירתם ולכן העדיפו שלא להמשיך בעסקה ולא יכלו לשלם סך של 100,000$ שהיה עליהם לשלם על חשבון הדירה.

הנתבעים טוענים כי התשלום לפי סעיף 10 ג' בהסכם בסך 100,000$ לא שולם במועד. ההסכם לא יצא לפועל וכב' השופט סובל קבע השבה.
הנתבעים טוענים כי קודם היה צריך לשלם 100,000$ ולאחר מכן היו מבטלים את העיקולים והמשכנתא.

6. פיצוי מוסכם
נשאלת השאלה מתי יש מקום לפסיקת הפיצוי המוסכם בחוזה מקרקעין.

בע"א 3846/98 דהאן נ. ביטון, פ"ד נד (4) 566 קבע השופט ריבלין בהסכמות המשנה לנשיא ש. לוין והשופטת שטרסברג כהן כי במקום שבו נקבע פיצוי קבוע ומוסכם מראש, אין נדרש - בהעדר תביעה לתשלום דמי נזק גבוהים יותר - הוכחת הנזק שנגרם בפועל כתנאי לחיוב הצד המפר בתשלום פיצויים (סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות)). אמנם בית המשפט רשאי להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים אם שיעורם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראות בו מראש, בעת כריתת החוזה, תוצאה מסתברת של ההפרה. "המבט... הוא אל המועד שבו נכרת החוזה.. אולם שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום. הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום היתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה (דברי הנשיא שמגר בע"א 3745/92 פסקל נ. מזרחי, פ"ד מח (2) 359, 363) כל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם לגובה הנזק שהיה ניתן לראותו מראש, ראוי להשאיר את הפיצוי המוסכם בתוקפו ע"א 4481/90 פ"ד מז (3) 427.

השאלה המקדמית היא האם הופר ההסכם כאשר פעולה מסוימת ברצף הפעולות התעכבה, השאלה היא מדוע התעכבה הפעולה וכמה זמן היה העיכוב. לשאלה זו חשיבות גם לשאלת הפיצוי המוסכם.
7. דיון
לפי נוסח הסעיף, אשר אף מצוטט בסיכומי הנתבעים, אין מקום לפרשנות כאילו תחילה ישולם סך של 100,000$ ולאחר מכן יבוטלו המשכנתא, העיקול ותרשם הערת אזהרה לטובת הקונה. 60221
בסעיף נאמר כי התשלום יעשה "כפוף" להמצאת אישור הבנק, ביטול העיקול ורישום הערת אזהרה. מכאן שלכל היותר היו החיובים חיובים שלובים.

8. קשה לקבוע לפי נוסח החוזה כי החיובים לא היו שלובים אם כי יש אפשרות כזו.
עצם הניסוח היה לקוי. המנסח חייב לקחת בחשבון כי קשה לבצע סימולטנית את כל הפעולות, דהיינו הן תשלום, הן רישום הערת אזהרה והן הסרת עיקולי ומשכנתא. עדיף היה לנסח בצורה ברורה את סדר הפעולות.
בכל מקרה, אין ספק כי לכל היותר, היו החיובים שלובים, ובשום מקרה לא נדרש הקונה לשים כספו על קרן הצבי, ללא הערת אזהרה מתאימה, כל עוד הדירה ממושכנת ומעוקלת. תיק זה מדגים עד כמה היה הדבר מסוכן.

9. אין משמעות רבה להוראות בהמשך החוזה בדבר מסירת החזקה כשהיא חופשייה מעיקול ומשכנתא כאמור. ברור כי בשלב הסופי מועברת הדירה כשהיא נקייה אולם אין הסעיף הנ"ל פוטר את המוכר מחיוביו להסרת המשכנתא, העיקולים ורישום הערת אזהרה, לכל המאוחר סימולטנית לקבלת התשלום בסך 100,000$.

אף בהנחה שדי היה באישור הבנק למשכנתאות בדבר נכונותו להסרת המשכנתא, עדיין נדרשו ביטול העיקול ורישום הערת אזהרה.

10. הנתבעים טוענים כי לא היו בידם אמצעים להסיר המשכנתא והעיקולים אלא מתמורת המכר. יתכן שהטענה נכונה מבחינה עובדתית אולם אין להתעלם מהחשש של הקונים שאם ישלמו סכום גדול יופנה הסכום לשימושים אחרים ולא יזכו לראותו עוד, ללא שיוסרו השעבודים על הדירה. מתברר כי חשש זה לא היה חסר בסיס היות שעד היום טרם החזירו הנתבעים ולו חלק מהסכום שקיבלו, למרות פסק הדין של כב' השופט סובל ולמרות שלא נטען כי הוגש ערעור על פסק הדין או ניתן עיכוב ביצוע.

כבר בשלב זה ניתן לקבוע בוודאות כי בכל מקרה התובעים לא הפרו את ההסכם היות שאין זה ברור שניתן היה לקיים את התניה השלובה, אם היתה התניה שלובה.

11. השאלה היחידה שנותרה היא האם הנתבעים יחויבו בתשלום הפיצוי המוסכם.

בעניין זה התלבטתי, אולם החלטתי כי עקב הספק לעניין הפרשנות של הסעיף לא יזכו התובעים בפיצוי המוסכם, אם כי ברור כפי שאף קבע כב' השופט סובל כי זכאים הם להשבה.

12. ברור כי הפעלת התניה השלובה דרשה שיתוף פעולה של שני הצדדים וגם מידה מסוימת של אמון, היות שתשלום הסכום, אפילו זמן קצר לפני הסרת העיקולים, לא היה נטול סיכון.

13. עצם הפעלת התניה השלובה עורר קושי היות שהיה צורך תיאורטית לזמן את כל הצדדים למקום אחד, המוכר הקונה, הבנק למשכנתאות ובעלי העיקולים, כדי להסדיר על אתר את הפעולות השלובות. לחילופין, היה צורך לשלם ישירות לבנק ולנושים במקום למוכרים. למעשה, הדבר היה כמעט בלתי אפשרי ומכאן שדווקא הפרשנות המצביעה על הצורך להסיר תחילה את השעבודים היא הפרשנות שהיתה מאפשרת את קיום ההסכם, אלא שנותר ספק משמעותי ומכאן שאין לקבוע בבירור כי היה צורך להסיר קודם את השעבודים וכל שניתן לקבוע הוא שניסוח החוזה, והתאמתו למציאות לא היו טובים ולכן סוכל החוזה. או בלשון ב"כ הנתבעים - ניסוח החוזה היה מרושל. מכאן שגם הנתבעים אינם חייבים לשלם את הפיצוי המוסכם.

14. בסעיף 4 ד' נקבע כי המוכר מתחייב לסלק את העיקול ולהציג נסח רישום נקי לא יאוחר מיום 16/4/00 כפוף לתשלום סכום נוסף של 7,000 ₪ ואילו התשלום בסך 100,000$ היה אמור להשתלם רק ב - 9/5/00. לכאורה, היה צורך להסיר את העיקולים קודם לכן אולם ההסרה המוקדמת הותנתה בתשלום נוסף של 7,000 ₪ ומכאן שאם הדבר לא נעשה, נותרה התניה
העיקרית בסעיף 10 ג' כתניה שלובה, או לפחות קיים ספק בעניין זה.

15. באשר לטענת התובעים כי לא גילו דבר העיקול הנוסף לקונים, וטענת הנתבעים כי הקונים לא הצליחו למכור את דירתם ומימלא לא היו מעונינים בקניית הדירה: אין צורך להכריע בטענות אלה לאור האמור לעיל.

בכל מקרה, רשאים הצדדים לפעול על פי זכויותיהם בהתאם לחוזה. מבנה החוזה היה כזה שלא ניתן היה לבצעו בפועל ללא שיתוף פעולה ורצון טוב של שני הצדדים. ומכאן שאין חשיבות לשאלה מה עמד ברקע העדר שיתוף הפעולה.

16. התוצאה היא שעל הנתבעים להשיב את יתרת הסכום שקיבלו מהתובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

התובעים זכאים גם להוצאות בסך 25,000 ₪ + מע"מ עקב ההתדיינות הארוכה שהתנהלה. יחד עם זאת, עקב אופיו של התיק יש לקבוע כי אם ישלמו הנתבעים לתובעים את החוב, דהיינו יחזירו את הכסף שקיבלו בזמנו במלואו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום שבו קיבלו את הכסף לא יהיה צו להוצאות, למעט אגרת המשפט, וזאת אם הדבר יבוצע בתוך 90 ימים.
בהעדר תשלום, כאמור תוך 90 יום מיום פסק הדין, יבוצע פסק הדין בשלמותו, דהיינו כולל הוצאות.
ניתן היום כ"ו בכסלו, תשס"ד (21 בדצמבר 2003) בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח לצדדים.
דניאל ארנסט
, שופט








א בית משפט שלום 98852/00 שכורי אפרים, שכורי מרגלית נ' אלבז ויקטור, אלבז אורנה (פורסם ב-ֽ 21/12/2003)