פסקי דין על אורה ברקוביץ | פסקי דין על גולדווירט אריה ואח'

7859/09 בשא     16/11/2009




בשא 7859/09 אורה ברקוביץ נ' גולדווירט אריה ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט



בבית משפט השלום בירושלים
בשא
007859/09

א
004123/09

בפני
:
כבוד השופטת מירית מי-דן
תאריך:
16/11/2009




בעניין
:
אורה ברקוביץ



ע"י ב"כ
עו"ד אברהם אשכנזי


המבקשת


נ
ג
ד


גולדווירט אריה ואח'



ע"י ב"כ
עו"ד יהושע ננר


המשיבים





החלטה

1.

בפני
בקשה למתן צו עשה דחוף ולפיו, מתבקש בית המשפט להורות למשיבים להחזיר את הרעפים למקומם בגג הבית במקור חיים 34 בירושלים ולבצע מחדש אטימה של הגג והקירות בבית.

2.

הבקשה הוגשה בגדרו של הליך אזרחי בו אוחדו שתי תביעות אזרחיות שעניינן היבטים שונים הכרוכים במערכת היחסים בין הצדדים והנוגעים לפרוייקט בנייה במקרקעין הנמצאים במקור חיים 34 בירושלים בגוש 30141 חלקה 32 (להלן: "המקרקעין") ובכללן תביעת פינוי המבקשת לאחר שנכשל משא-ומתן לפשרה ביניהם.

בהליך העיקרי מונה שמאי מטעם בית המשפט ובהתאם להחלטת בית המשפט מיום 12.10.9 עליו לישום את דמי הפינוי על-פי החלופות השונות.


רקע הנוגע לעניין

4.

המבקשת עתרה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים מלבצע כל עבודת שיפוץ ו/או הריסה ו/או בנייה בבית צמוד קרקע, לרבות בשטח הגינה ושביל הגישה שנהרסו על ידי המשיבים והנמצא ברח' מקור חיים 34, ירושלים בחלק מחלקה 32 בגוש 30141 (להלן:"הדירה" ו"החצר" בהתאמה).

5.

בתחילת ההליך, נתן בית המשפט צו ארעי המורה למשיבים או מי מטעמם להימנע מביצוע כל עבודת שיפוץ ו/או הריסה ו/או בנייה ו /או חפירה בדירה ובחצר. בית המשפט קבע, כי
צו זה יעמוד בתוקפו ובלבד שהמבקשת תמציא ערב נוסף שיחתום על כתב ערבות לפיצוי כל נזק העלול להיגרם למשיבים כתוצאה מצו זה, אם המבקשת לא תזכה בתביעתה, או אם יפקע הצו מסיבה אחרת. בנוסף, נקבע כי על המבקשת להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית, צמודת מדד וללא הגבלת תאריך פרעון על סך של 10,000 ₪ או לחילופין סכום זה במזומן.

החלטת בית-המשפט מיום 1.4.09 בבקשה לצו מניעה זמני בבש"א 4107/09

זכות לכאורית

6.

לאחר שהתקיים דיון ענייני בבקשה במעמד שני הצדדים קבע בית-המשפט כי קיימת למבקשת זכות תביעה לכאורית המסתמכת על טענתה ולפיה, הנה בעלת זכות דיירות מוגנת


במושכר כולו, קרי, בדירה, בגינה ובשביל המעבר. עוד קבע, כי ככל שטוענים המשיבים כי מתקיימות עילות פינוי כנגד המבקשת, הרי משנטען על ידם כי הוגשה תביעת פינוי, דין טענות אלו לדון במסגרת תביעת הפינוי ואין בהן בשלב זה, כדי לאיין את זכות התביעה הלכאורית.

שמירה על המצב הקיים ומאזן הנוחות

7.

במסגרת הדיון בבקשה לצו המניעה בבש"א 4107/09 נתברר לבית המשפט, כי פרק זמן לא ארוך לפני הגשת הבקשה לצו מניעה זמני, החלו המשיבים בפינוי הדירות הנמצאות על החלקה, קרי, דירת המבקשת, עמה נוהל משא ומתן. פינוי הדירה הצמודה לדירת המבקשת, בה התגורר דייר בשכירות רגילה והגשת תביעת פינוי כנגד אחר, שמו ניסים כהן המתגורר בדירה המצויה בשטח המקרקעין. במהלך ניהול המשא ומתן, החלו המשיבים לבצע עבודות שונות במקרקעין ובין היתר, הרס השביל המרוצף באבנים ואשר הוביל למושכר המבקשת; נהרסה הגינה אותה טיפחה המבקשת ואשר היא ובני משפחתה השתמשו בה לאורך השנים; נותק צינור נפט שהוביל נפט ממיכל המבקשת המצוי בגינה ועד לתנור החימום שלה והוקמה גדר מפח בצמוד למדרגות הכניסה לבית המבקשת באופן שמונע ממנה מלגשת ולהשתמש בגינה ובשביל הגישה.

8.

בהחלטתו מיום 1.4.09 קבע בית המשפט כדלקמן:
"המשיבים טענו, כי ביצעו את העבודות האמורות בהתאם להיתר בנייה אשר ניתן להם (סומן מש/1) ואשר צוין בו, כי ניתן ל – "חפירה ודיפון עבור בניין מגורים" ועוד טענו, כי במסגרת היתר זה התאפשר להם להרוס את המבנים כמסומן בצהוב בגרמושקה שצורפה להיתר. באותו חלק המסומן בצהוב בגרמושקה נכתב, "העבודה כוללת חפירה כללית, יסודות, מסדים ורצפת חניון ומרתף".

עוד נמצא, כי במקרא בגרמושקה צוין מהו תחום חפירה וכיצד סומן עץ לעקירה.

במצורף להיתר ולגרמושקה צורף מכתבו של אדריכל איתן רונאל, הוא עורך הבקשה אשר ציין, כי "ההיתר כולל הריסת כל המבנים הכלולים בתוך השטח שסומן בצהוב בתוכנית החפירה שבהיתר. הריסת המבנים סומנה בקו צהוב מקווקו גם בחתכים המופיעים בהיתר זה."

ככל שמדובר בדירת המבקשת ובאותו חלק של חצר אשר יש לאפשר לה שימוש בה, כפי שאתייחס לכך בהמשך, הרי עד לבירור זכויותיה של המבקשת ופינויה, אין לאפשר למשיבים לפעול בהם.

יחד עם זאת וככל שההיתר אכן מתיר עבודות הריסה בחלקים אחרים של המקרקעין, יש לאפשר למשיבים לפעול כאמור ובלבד שהריסת הדירה הצמודה לדירת המבקשת תעשה לאחר שקונסטרוקטור מטעמם של המשיבים יאשר, כי הריסה זו לא תפגע באופן כלשהו בדירת המבקשת, כל עוד היא מתגוררת בה.

קביעה שכזו מאזנת בין זכותה של המבקשת בנכס בו היא מתגוררת מאז שנת 1949 ועד
אשר ייקבעו תנאי פינויה, לבין זכותם של המשיבים לפעול במקרקעין שגודלם כ – 2 דונם ולקדם את הפרויקט בו הם חפצים.

יצוין, כי בנסיבות הבקשה שבפני
, יש לקבוע, כי "המצב הקיים" אותו יש לשמר בענייננו, הוא מצב המקרקעין לאחר ביצוע העבודות, משבוצעו בפועל.

... סיכומו של דבר, אני נעתרת לבקשה וקובעת, כי נאסר על המשיבים או מי מטעמם, לבצע כל פעולת שיפוץ ו/או הריסה ו/או בנייה בדירת המבקשת ובחצר ברוחב אשר יותיר מעבר בן 4.5 מ' לפחות לכלי עבודה וזאת, בכפוף לבטחונות אשר הופקדו בתיק זה בהמשך לצו הארעי שניתן על ידי." (ההדגשות אינן במקור)

השתלשלות העניינים מאז ההחלטה בבקשה לצו מניעה זמני

9.

ביום 24.9.09 הגישה המבקשת בקשה למתן החלטה נוספת בעניין צו המניעה הזמני להורות למשיבים כי טרם נקיטת כל פעולה על ידם בדירה הסמוכה לדירת המבקשת יהיו חייבים לקבל את אישור בית המשפט, לאחר שהמבקשת הבחינה שעוקרים את רצפת הדירה הסמוכה, והחלה מתבצעת הריסה חלקית של הדירה הסמוכה ונודע לה שמתכוונים להרוס את כל הדירה בקרוב.

10.

לתגובת המשיבים לבקשה זו, שהוגשה ביום 4.10.09, צורף מסמך שערך מהנדס הבניין מטעמם, מר בנואליד , מיום 10.9.09, ובו הנחיות להריסת ופירוק הדירה הסמוכה.

11.

ביום 12.10.09 החליט בית המשפט, כי ככל שמדובר בבקשה למתן החלטה נוספת בעניין צו המניעה – הוא מאפשר בשלב זה למשיבים לבצע את העבודות המנויות במסמך שערך המהנדס מטעמם, מר בנואליד, עד לתמיכת קורות העץ של הגג וללא פירוק תקרת הרביץ ביחידה המזרחית וקירות המעטפת והמחיצות.
נקבע, כי המבקשת תגיש חוות-דעת הנדסית מטעמה ובית המשפט ישקול שוב את טענות הצדדים.

12.

ביום 13.10.09 הגישה המבקשת בקשה בהולה למתן החלטה בבקשה בעניין צו המניעה הזמני במעמד צד אחד בלבד, בה התבקש בית המשפט להורות למשיבים כי טרם נקיטת כל פעולה על ידם בדירה הסמוכה לדירת המבקשת, יהיו חייבים לקבל את אישור בית המשפט תוך פיקוח צמוד של מהנדס מטעם בית המשפט וזאת לאחר שנודע לבנה של המבקשת כי בכוונת המשיבים להרוס באותו היום את הדירה הסמוכה לדירת המבקשת.

13.

בהעדרה של השופטת שדנה בתיק קבעה השופטת התורנית ביום 16.10.09, דיון במעמד שני הצדדים ליום 19.10.09, שהצדדים ביקשו לדחותו ולתאם מועד חדש בפני
השופטת הדנה בתיק.

14.

ביום 25.10.09 הגישו המשיבים בקשה בהולה לשינוי החלטתו של בית-המשפט מיום 12.10.09 לאפשר פירוק המבנה בהתאם להנחיות מהנדס הבניין מטעמם, מר בנואליד, מיום 10.9.09, - ההנחיות להריסת ופירוק הדירה הסמוכה, בהתאם להחלטתו המקורית של בית-המשפט מיום 1.4.09.

15.

בהעדרה של השופטת הדנה בתיק, נדחתה הבקשה במעמד צד אחד ובית המשפט הורה למבקשת להגיב עד ליום 5.11.09.

16.

בין לבין, ביום 25.10.09 הגישה המבקשת בקשה דחופה למתן צו עשה המורה למשיבים להחזיר את הרעפים למקומם בגג הבניין ולבצע אטימה של הגג, הקירות, הדלתות והחלונות, בפיקוח מהנדס מטעם המבקשת עוד לפני רדת הגשמים. הבקשה הדחופה נתמכה בשתי חוות דעת הנדסיות של המהנדס יגאל ברגמן בהן התייחס לנזקים ההנדסיים שיגרמו לדירה הדרומית עקב הריסת הדירה הנמצאת במחיצתו הצפונית של המבנה וכן התייחס להנחיות ביצוע ההריסה של המהנדס בנואליד.

17.

בחוות דעתו מיום 11.10.09 התייחס המהנדס ברגמן לפגיעה ביציבות המבנה:
"המבנה מונוליטי ורציף ולא קיים בו תפר התפשטות המאפשר הפרדה לשתי יחידות עצמאיות, אי לכך מציע המהנדס בואליד ל"חתוך" את האגף הצפוני בו נמצאת הדירה להריסה במרחק של 30-40 ס"מ מקו הקיר המפריד כלפי הדירה הדרומית.
מאחר והמבנה נבנה במקור בהינף אחד פעולה כזו, למרות שתבוצע בצורה זהירה וידנית, יכולה לגרום לפגיעה ביציבות המבנה הרעוע ממילא וליצור מצבים מסוכנים. קיים חשש ממשי ומוחשי שפעולת ההריסה תגרום להיווצרות סדקים בדירה הדרומית ולנשירת שכבות טיח מתקרת הרביץ ומהקירות.
כדי למנוע מפגעים בטיחותיים ומצבים מסוכנים יש לאסור המשך מגורים בדירה הדרומית בשלבי ההריסה, רק לאחר

סיום הפעולות ועריכת בדיקה הנדסית בנושא היציבות יש לאשר המשך אכלוסה."

18.

באשר לפגיעה באטימות ובבידוד, כתב המהנדס ברגמן, כי:
"2.
פגיעה באטימות ובבידוד:
2.1
אטימות ובידוד קירות:
הריסת האגף הצפוני של המבנה תיצור מצב בו קירות הפנים של הדירה הצפונית שתיהרס ישמשו כעת כקירות חוץ של הדירה הדרומית. מאחר וקירות אלו נבנו בסטנדרט של קירות פנים הם חסרי מערכות איטום ובידוד ואין באפשרותם לעצור חדירת רטיבות ו/או התפתחות עובש בדירה הדרומית.
על מנת למנוע מפגעים בנושא זה נדרש לאטם את צידם החיצוני של קירות הפנים שיוותרו חשופים לאחר ההריסה. לאחר האיטום יש לחפות את הקירות בשכבות חומר בידוד תרמי כדי למנוע היווצרותם של "גשרי קור" שיגרמו לתופעות עיבוי ועובש בדירה הדרומית.
2.2
אטימת גג הרעפים:
מהנדס בנואליד קובע הנחיות להריסת גג הרעפים באופן שהגג ייהרס במחיצתו ויוקנו תמיכות "בעזרת עמודי עץ מבוססים על קיר ההפרדה בין היחידות".
מהנדס בנואליד לא מתייחס לעובדה שפעולה זו תותיר חלל גדול בדופן הגג שיהא פתוח לחדירת מי גשמים ורוחות.
מאחר ותקרת הדירה המזרחית מבניה קלה (רביץ) חלחול מי גשמים לתוכה מכיוון הגג יהא מסיבי ובעוצמה גדולה.
על מנת לעצור חדירת רטיבות לדירה המזרחית יש לתכנן ולבצע מערכת אטימה וניקוז לסגירת החלל הפתוח שיווצר בצד הצפוני של גג הרעפים.
2.3
בדיקות לאימות האטימות:
בסיום עבודות ההריסה והשיקום יש לערוך בדיקות המטרה על גג המבנה והקירות בחזית הצפונית על מנת להבטיח הצלחת פעולות האטימה שבוצעו."

19.

מסקנותיו של המהנדס ברגמן הן:
"3.
מסקנות:
3.1
על מנת למנוע פגיעה ביציבות הדירה הדרומית יש לבצע את פעולות ההריסה בצורה ידנית וזהירה תוך פיקוח הנדסי צמוד.
עקב מאפייני המבנה ויציבותו הרעועה אין לאכלס את הדירה הדרומית כל עוד לא הסתיימו פעולות ההריסה והשיקום. בסיום פעולות אלו יש לערוך בדיקה הנדסית שתוודא יציבות תקינה של תחתית המבנה שיוותר.
3.2
על מנת למנוע מפגעי רטיבות ועובש נדרש לבצע פעולות אטימה ובידוד בחלקי הדירה הצפונית שיהרסו לרבות בגג כדי להכשירם לשמש מעטפת חיצונית שתעצור חדירת מי גשמים."

20.

ביום 19.1.09 ערך המהנדס ברגמן ביקורת במבנה לאחר שבוצעו באגפו הצפוני פעולות הריסה ותאר את הממצאים:
"2.
ממצאים
2.1
סיכוך הרעפים הוסר מגג המבנה באופן המאפשר חדירת מי גשמים ישירה לתקרת האגף הצפוני (תמונה 1).
2.2
חלונות ודלתות שהיו מותקנים בפתחי החוץ באגף הצפוני נעקרו ממקומם. הפתחים נותרו פרוצים לגשמים (תמונה 9).
2.3
הרצפות באגף הצפוני נעקרו ואריחי הריצוף סולקו. תשתית הריצוף נחשפה לחלחול מהיר של מים (תמונה 8).
2.4
במפגשי הקירות המפרידים כלפי הדירה הדרומית עם התקרות. נפרצו פתחים עקב נשירת הטיט מתקרות הרביץ (תמונות 5, 6, 7). המצב הקיים מאפשר חלחול ישיר של מי גשמים מהגג לתשתית הריצוף."

21.

משכך מסיק המהנדס ברגמן, כי:
"הנצחת המצב הקיים לאחר הריסת האגף הצפוני ללא ביצוע פעולות שיקום ואטימה יאפשר חדירת רטיבות לדירה הדרומית במבנה עד כדי מצב שימנע אכלוסה."

22.

בתגובת המשיבים לבקשה, מיום 26.10.09 טענו, כי "אף לדעת המשיבים אין להשאיר את המצב הקיים" הם הדגישו כי טרם הגשת הבקשה הם הגישו בקשה נפרדת מכיון שסברו ש"המצב הנוכחי בו לא הושלמו עבודות הפירוק וההריסה בשל הצמצום בצו מיום 12.10.09 הינו מצב שעלול לגרום סיכון ושיש לשנותו" ולטענתם "הפתרון הברור המתבקש הינו השלמת העבודות על-פי חוות דעתו של המנדס אליהו בנוליד." עוד הוסיפו בתגובתם, כי:
"3. מסקנות חוות הדעת ההנדסית מיום 11.10.09 של מר ברגמן שצורפה לבקשת המבקשת מקובלות על המשיבים והם מוכנים לקיימם. יתירה מזו אף בבקשת המשיבים הם הציעו לממן לגב' ברקוביץ דמי שכירות לתקופת הביניים עד לקביעת בית המשפט לעניין גובה הפיצוי, אם בכלל.
4. לגבי חוות הדעת מיום 19.10.09, מקובלים על המשיבים באופן עקרוני הממצאים וכן ניתוח הממצאים, באשר לפרק המסקנה המשיבים מסכימים אף לאמור שם, וכמובן שיש לראותה בכפיפה אחת עם חוות-דעתו הראשונה של מר ברגמן ובהתאם לשתי חוות הדעת הרי יש לבצע פעולות איטום מסויימות - "בסיום עבודות ההריסה" – והמשיבים כלל לא נתכוונו לעשות אחרת וזאת הסיבה שהמשיבים פנו בבקשה הבהולה מבחינתם."

23.

ביום 29.10.09 הגישה המבקשת בקשה דחופה למתן החלטה בבקשתה מיום 25.10.09 בשל הגשמים שהחלו לרדת והחשש שיגרמו לנזקים לדירתה.

24.

ביום 1.11.09 הוחלט, כי בהעדרה של השופטת שדנה בתיק, יועבר התיק לדיון בפני
שופט תורן וביום 3.11.09 קבעתי כי בהמשך להחלטות מיום 16.10.09 ומיום 28.10.09, נקבע דיון במעמד שני הצדדים ליום 9.11.09 והצדדים יודיעו לבית המשפט, לאחר שיבררו עם השמאי שמונה מטעמו, מר בריקסמן, האם נערך ביקור במקום בהתאם למכתבו מיום 26.10.09 והאם תוגש שומתו עד ליום הדיון.

הדיון
במעמד הצדדים
25.

ביום הדיון הודיעו הצדדים כי ערכו עם השמאי שמונה על-ידי בית המשפט סיור במקום ביום 5.11.09 והעבירו לו מסמכים. בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 12.10.9 עליו לישום את דמי הפינוי על-פי החלופות השונות.

26.

בדיונים שנערכו במעמד הצדדים נחקרו המומחים מטעם שני הצדדים, המהנדס בנואליד –מטעם המשיבים, ומהמהנדס ברגמן – מטעם המבקשת. כן נשמעו בנה של המבקשת ונציג המשיבה 5, ובנוסף הוזמנה המבקשת והעידה בפני
בית-המשפט.

27.
בית המשפט חזר על המלצתו כי יהא זה נכון וראוי לו ימצאו הצדדים את הדרך הנכונה להגיע להבנה ולפשרה ביניהם וזאת לאור נתוניה האישיים של המבקשת והנסיבות השונות בתיק.
ואולם בעלי הדין לא ראו לנכון לקבל הצעות שונות שהועלו במהלך הדיון ושהיו יכולות להוביל לפתרון המחלוקות.

28.

המהנדס בנואליד מטעם במשיבים העיד: (עמ' 9 ש' 6-14):
"ש. מה זו תקרת רביץ?
ת. כפי שהסברת, זה טיח שתפוס על הרשת. ברגע שהוא יספוג מים ויקבל רטיבות פעם או פעמים המשקל גדל ויש להניח שהיא תיפול. תקרת רביץ לא מיועדת להיות גג חיצוני. ולכן אני רוצה להגיד...
ש. נכון שהריסת חצי גג כפי שבוצעה גורמת ותגרום חדירת מי גשמים?
ת. כן. נשארו מישורים שונים שאותם צריך לאטום. לאטום מישור אנכי יותר קל ולכן יש חשיבות בהשלמת ההריסה כדי לאטום.
ש. חדירת מים עלולה לפגוע בגג ובקירות בחלק של המבקשת?
ת. כרגע כן. כאשר הכל פרוץ."

29.

עוד הוסיף המהנדס בנואליד מטעם במשיבים: (עמ' 11 ש' 22-25, עמ' 12 ש' 1-5):
"ש. יש סכנה היום למבקשת בדירה?
ת. אם לא מתקדמים בהריסה ומשיבים את המצב של היום בלי שאוטמים זה מסוכן.
ש. מדוע הרשת שיהרסו רק את הגג בשלב זה. מדוע לא אמרת שתחכו עד שנהרוס את כל המבנה. איך אתה כמהנדס איך אתה מתיר בלי שתהיה במקום להרוס חצי גג שיכנס רטיבות ויהרס תקרה רביץ ויגרם נזק ולא אמרת תחכו עד שבית המשפט יגיד שצריך להרוס את כל המבנה?
ת. אני לא יושב בבורד של החברה הבונה אלא רק מייעץ. הם פנו אלי כדי לכתוב דוח איך להרוס את הבניין בצורה נכונה וזה מה שעשית. מעבר לכך אני לא הייתי מעורב. הדוח שלי היה לפני הריסת הגג."

30.

בחקירתו החוזרת הסביר המהנדס בנואליד עמ' 12 ש' 13-16):
"ש. מדוע הפתרון של השלמת ההריסה וביצוע האיטום האנכי, הוא פתרון עדיף על פני החזרת הרעפים כפי שמציעה המבקשת?
ת. אי אפשר היום להחזיר את הרעפים ולבצע איטום מוחלט במצב של היום. גם אם יחזירו את הרעפים, המסגרת פתוחה, חלונות פתוחים ודלתות וכו '"

31.

עוד הוסיף המהנדס בנואליד בחקירתו, כי ניתן לאטום את הפתחים שנוצרו עקב עקירת הדלת והחלונות ואולם לדעתו ישנו קושי לבנות גג רעפים אטום במצב כיום מכיון שאין על מה לעמוד (עמ' 13 לפרוטוקול).

32.

המהנדס ברגמן, מטעם המבקשת, העיד כי לדעתו, התקנת הרעפים מחדש תפתור בדרך פשוטה ביותר שתי בעיות: האחת, תעצור חדירה אנכית של מי גשמים לחלק המבנה הפנוי והשנייה, תיתן מענה לחלל הפתוח שנוצר בעליית הגג, כלפי הדירה שנותרה, ביחס אליה פעולות האיטום האנכיות של הקיר שהציע המהנדס בנואליד, לא תיתן מענה. (עמ' 16 לפרוטוקול).

33.

המהנדס ברגמן הסביר בעדותו, כי מדובר במבנה ישן במיוחד. גג המבנה הוא שכבת טיח המכונה 'רביץ' ומכיון שזו אינה תקרת בטון מסיבית אין באפשרותה לשאת עומסים ולאפשר חדירת מים. לכן, לדעתו, פעולות ההריסה המבוצעות יכולות לגרום נזק בלתי הפיך למבנה בכללותו ובמיוחד קיים חשש ממשי ומוחשי להינתקות ונשירה של חלקי תקרה (אותה תקרה מבנייה קלה) בתוך הדירה הקיימת ויצירת מפגעים בטיחותיים משמעותיים. (עמ' 16-17 לפרוטוקול).

34.

עוד הוסיף המהנדס ברגמן בחקירתו (עמ' 19 ש' 8-21):
"נשאלת על ידי ב"כ המבקשת אם הדבר ניתן לביצוע ומר בנוואליד אמר שהדבר ניתן לביצוע. דא עקא הוא אמר שלחיפוי גג אתה צריך לעשות פיגומים ולעשות בצורה מדוקדקת כדי להניח את הרעפים כדי שלא יהיה מירווח וייכנסו המים. כמובן שאי אפשר להכנס דרך תקרת רביץ אלא מהצדדים, ולכן מדובר בעבודה מאוד מדוקדקת.
ת. ממש לא. העבודה מאוד פשטנית וצורת הנחת הרעפים היא ממש כמו לגו לילדים.
ש. האם נכון שעבודה זו עושה גגן ולא ילד שבונה לגו.
ת. נכון.
ש. האם אתה משוכנע שהקורות קיימות, לא זזו ונשארו כולן ולא חסרה קורה ואין תזוזה ימינה ושמאלה.
ת. הכל נשאר כפי שהיה.
ש. בדקת?
ת. כן וגם צילמתי, הגג נשאר בשלמותו למעט הסרת הכיסוי."

35.

לבסוף הוסיף שהעבודה המוצעת על-ידי המהנדס מטעם המשיבים עשוייה לארוך כעשרים יום (עמ' 20 לפרוטוקול ש' 11-17) וסיכם
את חקירתו הנגדית בחקירתו (עמ' 20 ש' 22-24):
"ש. תסכים איתי שאם אכן תושלם עבודת ההריסה בהתאם להנחיות, האיטום והניקוז בהתאם להצעתך המצב יהא יותר טוב מאשר המצב הקיים.
ת. כן, גם אם נסכך את הרעפים. אני רוצה לתת תשובה אמיתית."


טענות המבקשת
36.

לטענת המבקשת בפני
בית המשפט מצויות שתי החלטותיה של כב' השופטת באום-ניקוטרה, שדנה בתיק, הראשונה מיום 1.4.09 שקבעה כי

"ככל שההיתר אכן מתיר עבודות הריסה, ההריסה תיעשה לאחר שקונסטרוקטור מטעם המשיבים יאשר כי הריסה זו לא תפגע באופן כלשהו בדירת המבקשת כל עוד היא מתגוררת בה"
. מהחלטה זו עולות שתי דרישות: האחת, שקונסטרוקטור מטעם המשיבים יאשר כי הריסה זו לא תפגע פגיעה כלשהי בדירת המבקשת. השניה, שהדיירת תתגורר בדירה. לטענת המבקשת החלטה זו לא כיוונה כלל שהדיירת תיאלץ לצאת מן הדירה לצורך ביצוע עבודות.

37.

החלטה שניה, המאוחרת יותר, מיום 12.10.09 למעשה צמצמה את ההחלטה הראשונה ואפשרה רק לפרק את מחצית הגג של הבניין. ואולם, יש לקרוא את שתי ההחלטות יחדיו. ולכן, גם ההחלטה השניה, שצמצמה את ההחלטה הראשונה ואפשרה פירוק מחצית הגג, כפופה לאישור המהנדס שלא תהיה פגיעה כלשהי בדירת המבקשת "כל עוד היא מתגוררת בה".

38.

המהנדס בנואליד מטעם המשיבים לא אישר בעדותו, שלא תהיה פגיעה כלשהי בדירת המבקשת כל עוד היא מתגוררת בה. נהפוך הוא, בחקירתו הנגדית בעמ' 11 לפרוטוקול הדיון בשורות 5-6 העיד, שבזמן פירוק המבנה קשה לעמוד ליד פועל שיעשה עבודה נכונה, ולכן יש סכנה למי שגר במקום (היפנה גם לשורות 11-14 בעמ' 11 לפרוטוקול).

39.

גם בהנחיות להריסת ופירוק המבנה הסמוך, שערך המהנדס בנואליד, הוא לא התייחס כלל לטענת המשיבים עצמם, כי המבנה הוכרז לטענתם, כמבנה מסוכן על-ידי העירייה, הוא לא התייחס לתקרת הרביץ, לרטיבויות שעלולות להיות וכבר החלו, לסכנה שבו נזכר בחקירתו הנגדית. בנוסף, מעדותו עלה כי הוא לא פיקח על עבודות פירוק הגג (בעמ' 11 שורה 17 לפרוטוקול).

40.

עוד הוסיפה המבקשת, כי המשיבים החליטו לעשות דין לעצמם להרוס ללא תיאום ובפראות את גינת המבקשת ואת השביל בו הלכה משך 60 שנה. גם כאשר ניתנה החלטת בית המשפט מיום 12.10.09 הם הרסו למחרת את הגג והמבקשת אף נאלצה לנקוט נגדם הליכי בזיון בית-משפט. המהנדס בנוואליד העיד שהמטרה היא הריסת הבניין כולו ואם המבקשת לא היתה מתגוררת שם היו הורסים את הבנין כולו בכלים כבדים.

41.

לבסוף, סיכמה המבקשת, כי אין מחלוקת שהמצב הנוכחי, כפי שהוא, מסוכן למבקשת כי חדירת מי גשמים עלולה לגרום לפירוק תקרת הרביץ מעל דירתה. המהנדס ברגמן העיד שמדובר בסכנה של ממש ואף המהנדס בנוואליד מסכים כי יש בכך סכנה ועל-כן המצב הקיים הוא בלתי אפשרי. אף אין מחלוקת כי סכנה זו נגרמה עקב פירוק הגג שכן לפני פירוקו לא היתה בעיה. עוד הסכימו הצדדים, שהמשך ביצוע עבודות פירוק המבנה יגרום סכנה ממשית למבקשת, אלא אם כן תצא מדירתה.

42.

המבקשת טענה, כי אין לה דירת מגורים אחרת והיא אינה יכולה להתגורר במקום אחר, עוד טענה, כי אין דין או פסיקה המחייבים את המבקשת לצאת מדירתה בכדי שהמשיבים יבצעו עבודות שיגרמו לסכנה בעת השהייה בדירה. נהפוך הוא, מאחר והמשיבים הם שכניה, והם אלו שגרמו לה סכנה בשטח שהינו בבעלותה, הרי שהם צריכים להחזיר המצב לקדמותו ולבטל את הסכנה הקיימת. המהנדס מטעם המבקשת העיד שאין כל בעיה להחזיר את הרעפים למקומם והוא הגדיר זאת כעבודה פשוטה מאוד. גם המהנדס בנואליד לא הכחיש שניתן להחזיר את הרעפים למקומם אף שלטענתו לא יצרו איטום מירבי.

43.

לכן, לטענת המבקשת, כפי שהרעפים הוסרו ביום אחד ניתן באופן מיידי להחזירם ביום אחד, מכיון שזו לא עבודה הדורשת השקעה מיוחדת ולאחר מכן ניתן יהיה לדון בתיק העיקרי באשר לזכות המבקשת ובדמי הפינוי.

44.

עוד טענה, כי המשך ביצוע העבודות אינו נשוא הבקשה ואינו עומד לדיון בבקשה. הבקשה נועדה אך ורק למנוע את הנזק כתוצאה מהריסת הגג. עם כל הכבוד, היתר בניה להריסה אינו יכול לפגוע בזכויות של דייר המתגורר במקום ואינו מקנה זכות לפגוע בו. החלטת בית-המשפט מיום 12.10.09 ניתנה כאשר לא היה בפני
ו חוות דעת מטעם המבקשת ולמרות זאת היה בית-המשפט זהיר בהחלטתו ומנע את ביצוע ההריסה. המשך ביצוע הפרוייקט אינו תלוי בהריסת הגג או בהריסת המבנה, המשך הפרוייקט תלוי בפינוי דיירים הנמצאים בחלקה. סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הקובע תנאים לפינוי דיירים, קובע שהסעיף יחול אם יש היתר בנייה לבניית פרוייקט ואילו במקרה דנא ההיתר לחפירה ודיפון ולא היתר לבניית הבניין. משכך, לטענת המבקשת, השאלה המשפטית היחידה העומדת בפני
בית המשפט הינה האם אדם יכול לבצע עבודות בדירתו שיסכנו את דירת שכנו ולטעון שמוכן שאותו דייר יפנה את דירתו והוא יתקן את כל הטעון תיקון. המבקשת מתגוררת בדירה והשארת המצב כרגע עלול לגרום לה סכנה של ממש. מכיון שלא ניתן להוציאה מהדירה, הדבר הפשוט ביותר הוא החזרת הרעפים ביום עבודה אחד ולא להתחיל בביצוע עבודות מסובכות.

טענות המשיבים
45.

לטענת המשיבים, מטרת המבקשת אינה למנוע סכנה או לפתור את הבעיה שנוצרה אלא לעצור את הפרוייקט ובעצם לשנות את צו המניעה כפי שעוצב בהחלטה מיום 1.4.09. בידי
המשיבים היתר בנייה המתיר עבודות של הריסה, חפירה, דיפון ובניית חניון במקרקעין, לרבות במקום בו נמצאת דירת המבקשת ובמקום בו נמצאת הדירה השכנה ושטח נוסף על ידם. הנכס שייך למשיבים ואילו המבקשת הינה לכל היותר דיירת מוגנת בדירה המוחזקת על ידה, אם בכלל, אין לה זכויות קנייניות לא בשטח מסביב ולא בדירה השכנה.

46.

לטענת המשיבים, שמלכתחילה עתרה המבקשת בבקשה לצו מניעה לאיסור ביצוע העבודות ואולם בית המשפט
נעתר באופן חלקי לבקשה, סייג אותה בעיקר לדירת המבקשת ולחלק מהחצר וקבע בהחלטתו מיום 1.4.09, שהוא מאפשר למשיבים לבצע עבודות הריסה לחלקים אחרים של המקרקעין ובלבד שהריסת הדירה הצמודה תיעשה לאחר אישור הקונסטרוקטור מטעמם של המשיבים. במקרה דנן ניתן אישור הקונסטרוקטור, שקבע במפורש כיצד לבצע את העבודות בדרך שלא תיפגע דירת המבקשת, בטווח בטחון של 30-40 ס"מ והורה על ביצוע העבודות בצורה ידנית שאין ספק שהיא יותר יקרה מאשר בכלים כבדים. המשיבים הודיעו על כך לבית המשפט והחלו לבצע את העבודות בהתאם. בתגובה פנתה המבקשת שוב לבית המשפט בבקשה לשנות את ההחלטה מיום 1.4.09. בית המשפט נתן החלטה ארעית ביום 12.10.09 וקבע בסעיף 2 לה, כי ככל שמדובר בבקשה למתן החלטה נוספת לעניין צו המניעה הזמני, הוא מאפשרת בשלב זה, לבצע את העבודות המנויות במסמך שערך המהנדס בנואליד עד לתמיכת העץ של הגג ולא פירוק תקרת רביץ ביחידה המזרחית וקירות המעטפת והמחיצות. בנוסף, קבע כי לאחר שתוגש דעת הנדסית מטעם המבקשת ישקלו שוב טענות הצדדים. לטענת המשיבים, שני הצדדים מודעים לכך שהשלב שבית המשפט עצר את העבודות היה בעייתי ואולם ברור שבית המשפט לא התכוון שהוא נותן לבצע עבודות הריסה מסויימות ובשלב מסויים הוא יורה להשיב את עבודות ההריסה.

47.

לטענת המשיבים, המהנדס מטעם המבקשת בחוות דעתו הגיע לאותן מסקנות שאליהן הגיע המהנדס מטעם המשיבים וכן אישר בחקירתו הנגדית שהפתרון של הריסה ידנית וזהירה ולאחר מכן איטום וניקוז ייתן מענה לבעיית הרטיבות. לטענתם, אין כל בסיס לא משפטי ולא אחר לדרישת המבקשת לשנות את צו המניעה מיום 1.4.09, לעצור את העבודות וכעת אף להחזיר המצב לקדמותו.

48.

נוכח הסכנה בשהייה בדירה בעת הריסת המבנה הסמוך הציעו המשיבים לממן למבקשת לתקופת ביניים דיור מחוץ לדירתה. כדי להפיס את דעת המבקשת הציעו המשיבים שיהיה
נוכח מפקח מטעמה בעת ביצוע עבודות ההריסה, כדי למנוע כל חשש שהביעה. עוד טענו, כי אף לא אחד מהמהנדסים לא התריע על סכנת התמוטטות בדירת המבקשת אם תבוצע העבודה בצורה הנכונה ויעשה חיתוך אנכי, איטום וניקוז.

הסעד הזמני ומאזן הנוחות
49.

החזרת הרעפים למקומם וסגירת הפתחים היא בבחינת צו-עשה זמני, מאחר שהיא משנה את המצב הקיים – המצב האחרון בפועל, עובר להגשת הבקשה הבהולה ועל-כן השאלה המתעוררת היא, האם מתן הסעד הזמני הוא כה חיוני ומצדיק את שינוי המצב הקיים. (ע"א 886/97 בורשטיין נ. חודאד פ"ד נב(4) 68, 75.)

50.

ההחלטה בענייננו חייבת להינתן בהמשך ובהתאם לשתי ההחלטות הקודמות שניתנו ויצרו מתווה למצב שנקבע בגדרו של צו המניעה הזמני, שאיזן בין זכותה הלכאורית של המבקשת בנכס לבין זכותם של המשיבים לפעול במקרקעין בכדי לקדם את הפרויקט.

51.

בהחלטתו של בית-המשפט מיום 1.4.09 נבדקו זכויותיה לכאורה של המבקשת ונקבע קיומה של זכות לכאורה ועל כן אין להידרש לכך כעת. אוסיף בעניין זה, כי המבקשת עצמה העידה בדיון בפני
ועל-כן נוספו ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת תביעה לכאורית, המסתמכת על טענתה שהינה בעלת זכויות דיירות מוגנת במושכר.

52.

מאזן הנוחות הוביל את בית המשפט, בהחלטתו מיום 1.4.09, לקבוע, כי ככל שמדובר בדירת המבקשת ובאותו חלק של חצר אשר יש לאפשר לה שימוש בה, הרי עד לבירור זכויותיה של המבקשת ופינויה, אין לאפשר למשיבים לפעול בהם. יחד עם זאת וככל שההיתר אכן מתיר עבודות הריסה בחלקים אחרים של המקרקעין, יש לאפשר למשיבים לפעול כאמור ובלבד שהריסת הדירה הצמודה לדירת המבקשת תעשה לאחר שקונסטרוקטור מטעמם של המשיבים יאשר, כי הריסה זו לא תפגע באופן כלשהו בדירת המבקשת, כל עוד היא מתגוררת בה.

בית המשפט קבע בהחלטתו מיום 1.4.09, כי קביעה שכזו מאזנת בין זכותה של המבקשת בנכס בו היא מתגוררת מאז שנת 1949 ועד
אשר ייקבעו תנאי פינויה, לבין זכותם של המשיבים לפעול במקרקעין שגודלם כ – 2 דונם ולקדם את הפרויקט בו הם חפצים. עוד הבהיר בית המשפט כי בנסיבות הבקשה שבפני
ו, יש לקבוע, כי "המצב הקיים" אותו יש לשמר בענייננו, הוא מצב המקרקעין לאחר ביצוע העבודות, משבוצעו בפועל.


54.

מצב המקרקעין באותו מועד היה הדירה הסמוכה לדירתה של המבקשת ועליו הרעפים. בהחלטה מיום 12.10.09, שצמצמה את ההחלטה הראשונה ואפשרה פירוק מחצית הגג, נקבע במפורש כי המבקשת תגיש חוות-דעת הנדסית מטעמה ובית המשפט ישקול שוב את טענות הצדדים. זאת מכיון שההחלטה מיום 12.10.09 כפופה להחלטה מיום 1.4.09, לפיה יאשר המהנדס שלא תהיה פגיעה כלשהי בדירת המבקשת "כל עוד היא מתגוררת בה".

55.

בענייננו, הצביעה המבקשת על "מאזן נוחות" הנוטה לזכותה, בבדיקת מידת הנזק העלולה להיגרם לכל אחד מבעלי-הדין, אם ינתן הצו או אם לא ינתן, בהתחשב באיזון בין אינטרס המבקשת לקבל סעד זמני מיידי לבין הפגיעה האפשרית במשיבים (רע"א 5095/93 פ.א. ארבן בע"מ נ. גבי א.ג.ר. שותפות לבנין, פ"ד מט(1) 730).

56.

המבקשת היא אישה בת 79, המתגוררת בדירה 60 שנה (עמ' 21 לפרוטוקול), היא העידה כי אינה בקו הבריאות (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 1-7) ואינה מוכנה להיטלטל עם חפציה לדירה שכורה עד להשלמת הריסת המבנה הסמוך
בכדי לאטום את דירתה או לתקופת ביניים אחרת (עמ' 25 לפרוטוקול ש' 18-24) והוסיפה (עמ' 27 ש' 8-9):
"ת. אני לא יודעת איזה בטחון אני יכולה לקבל שבזמן הזה לא יהרסו את הדירה. בסופו של דבר, עדיף שקודם תחפשו לי דירה ויהיה בינינו הסכם ואז אני אלך ישר לדירה עם תכולת הבית שלי."

57.

ממכלול העדויות שנשמעו לפניי עולה, כי המצב הנוכחי, כפי שהוא, מסוכן למבקשת מפני שחדירת מי גשמים עלולה לגרום לפירוק תקרת הרביץ מעל דירתה. המומחים הסכימו ביניהם כי סכנה זו נגרמה עקב פירוק הגג וכן שהמשך ביצוע עבודות פירוק המבנה יגרום סכנה ממשית למבקשת, אלא אם כן תצא מדירתה בתקופה זו.

58.

צודקת המבקשת כי אין למבקשים זכות לפנותה לצורך איטום הדירה והריסת הדירה הסמוכה, הואיל ובהתאם לסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972
תנאי לקבלת סעד פינוי דייר מדירה, הוא קבלת רישיון בנייה להקמת בניין אחר במקום הבניין הקיים בנכס או לשינוי המושכר באופן ניכר ובנוסף
,
במקרה

זה על בעל הבית להעמיד לרשות הדייר סידור חלוף והמשיבים לא הניחו תשתית כלשהי לתנאים אלו.

59.

בהוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הכיר המחוקק באפשרות פינויו של בנין קיים לצורך הקמת בניין אחר במקומו, ובלבד שניתן לדייר "סידור חלוף". הוראת חוק זו מכירה מחד, בזכותו של בעל הבית לפתח את נכסיו תוך מיצוי האפשרויות הכלכליות הגלומות בהם, ומאידך, מבטיחה לדייר קורת גג הולמת על-ידי העמדת סידור חלוף שווה ערך העונה לצרכיו. על מנת לאזן בין האינטרסים והצרכים של בעל הבית מחד ושל הדייר מאידך, אין החוק מסתפק ברצון או כוונה סובייקטיביים של בעל הבית, אלא הוא דורש תנאי אובייקטיבי של רשיון בניה להוכחת רצינות כוונותיו של בעל הבית ויכולת מעוגנת במציאות להוציא כוונותיו מן הכוח אל הפועל.

60.

אף אם לשם הוכחת רצינות כוונותיו של בעל הבית ויכולתו האובייקטיבית לבנות, אין כל צורך באימוץ פרשנות טכנית נוקשה הדורשת הצגה לאלתר של היתר בנייה לבניית הבניין וניתן להסתפק בהיתר בנייה המתיר הריסתו של הבניין הקיים, אין בפרשנות זו כדי להסיר את הנטל המוטל על בעל הבית להוכיח כי אכן בכוונתו לבנות בניין חדש תחת זה הקיים,
וכי אכן ניתן לעשות כן על פי הוראות החוק ודרישות הרשויות המוסמכות. יתר על כן, על כוונה זו להתקיים בעת הגשת תביעת הפינוי ואין די בכוונה עתידית כזו. (תא (שלום-י-ם) 7540/03 א.ק. רויאל פרטנרס בע"מ נ' יהודה דהוקי (מאתר נבו).

61.

בנוסף, לא העמידו המשיבים לרשות המבקשת סידור חלוף, מלבד הצעות בעלמא ל"דיור חלוף" שהועלו על-ידם. בדיון התברר, כי הצדדים ניהלו משא ומתן בדבר פינויה של המבקשת מדירתה לצורך הקמת בניין חדש, תמורת הענקת דירה חדשה חלופית, אך משא ומתן זה לא השתכלל להסכם מחייב שכן המבקשת אינה מעוניינת בדיור זמני עד לדיור קבע מפאת גילה. עוד טענה המבקשת כי המשיבים לא הציעו לה עד היום דיור חלוף דומה, וממילא לא גובשה הסכמה על מיקומה של דירה חלופית וגם המשא ומתן לפיצוי כספי עבור פינוייה של המבקשת לא צלח.

62.

לאורך הדיון הצהירה המבקשת בעצמה, באמצעות בנה ובא-כוחה כי תסכים לסידור חלוף בדמות דירה דומה בעין וכי תסתפק גם בסידור חלוף הולם כפיצוי כספי, כפי שיקבע השמאי שמונה מטעם בית-המשפט ועל-כן הדרך הנכונה היא שלאחר שתוגש שומה זו, ישכילו הצדדים להגיע להבנות והסכמות ביניהם שייתרו את הדיון בתביעות.

63.

לאור האמור, התרשמותי הברורה הינה, כי מחוות-הדעת ההנדסיות, מחקירת המומחים
ומעדותה של המבקשת עולה, כי במכלול הסיכויים והסיכונים הנלווים לתביעות העיקריות עלול אי-מתן הצו להסב נזק גדול יותר למבקשת מאשר למשיבים המתנגדים לו. (רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט נ. אמר, פ"ד נו(1) 529).

64.

הדרך הפשוטה, הנכונה והחיונית היא להחזיר את המצב לקדמותו, עובר להסרת הרעפים ויצירת הפתחים, כפי שהבהיר בחקירתו החוזרת המהנדס ברגמן (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 5-8):
"ש.נשאלת על האיטום שפירטת בחוות דעתך הראשונה, כב' השופטת ניקוטרה-באום אסרה בשלב זה על הסרת כל המבנה והתירה את הסרת הרעפים באם הדבר נחוץ. במצב הקיים שאי אפשר להרוס את יתר הבניין, מה שיטת האיטום הפשוטה והיעילה ביותר על מנת למנוע רטיבות?
ת. להחזיר את הגג לקדמותו. לסגור את הפתחים בניילונים הפתחים שנעקרו."


סוף דבר
65.

מהטעמים האמורים, אני נעתרת לבקשה וקובעת, כי על המשיבים להחזיר את הרעפים למקומם בגג הבית במקור חיים 34 בירושלים ולסגור את הפתחים שנעקרו בדירה הסמוכה לדירת המבקשת.

66.

כמצוות תקנות סדר הדין האזרחי, על העותר לסעד זמני להפקיד ערבויות לצורך פיצוי המשיבים בגין כל נזק שייגרם כתוצאה ממתן הצו, במקרה בו תיפסק התובענה ו/או יבוטל או יפקע הצו או ייקבע כי לא היה מקום לבקשו. לפיכך ובהתחשב בנזקים הנטענים אשר עלולים להיגרם למשיבים, ראיתי להורות כי מעבר לערבויות שהופקדו על פי ההחלטה בצו הארעי, המבקשת תפקיד ערבות בנקאית נוספת צמודת מדד וללא הגבלת תאריך פרעון על סך של 10,000 ₪ או לחילופין סכום זה במזומן וזאת עד ליום 30.11.09.

67.

הוצאות הבקשה בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק בכפוף לתוצאות ההליך העיקרי.

המזכירות תעביר החלטה זו לב"כ הצדדים בדואר רשום.
ניתנה היום,
כ"ט חשון תש"ע, 16 נובמבר 2009, בהעדר הצדדים.




מירית מי-דן
, שופטת










בשא בית משפט שלום 7859/09 אורה ברקוביץ נ' גולדווירט אריה ואח' (פורסם ב-ֽ 16/11/2009)