פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה – כפר- שמריהו | פסקי דין על שמואל רוזנטל | פסקי דין על רות רוזנטל |

135530/96 המ     08/12/1997




המ 135530/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה – כפר- שמריהו נ' שמואל רוזנטל, רות רוזנטל




בבית משפט השלום בתל-אביב-יפו המ' 135530/96

לפניכבוד השופט ע' אזר
הועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה – כפר- שמריהו
נגד

1. שמואל רוזנטל

2. רות רוזנטל

פסק דין
השופט ע. אזר

ב-1.4.1951 נכרת הסכם חכירה לתקופה בלתי מוגבלת (נספח ג' לערעור שכנגד) בין שמואל ורות רוזנטל
לבין מינהל מקרקעין ישראל. לגבי חלקה 78 גוש 6674 ברח' הנרקיסים 14 כפר שמריהו (להלן "הנחלה").

ביום 25.5.92 מכרו המשיבים את זכות החכירה שלהם לבני הזוג זהבי (ס. 1א לערעור שכנגד). כאשר ביקשו המשיבים להעביר את הזכויות בנחלה לבני הזוג זהבי דרשה המועצה המקומית כפר שמריהו (להלן: "המועצה") תשלום בגין היטל השבחה, החל לטענתה על הנכס, עקב תב"ע הר/1753 שפורסמה ב-27.2.92. לטענת המועצה התוכנית דנן משביחה את הנכס. המועצה ערכה שומה על ידי שמאי מטעמה, מר אורי דרור.

השמאי קבע היטל השבחה בסך 135,000 דולר (נספח א' לערעור שכנגד). על פי בקשת מר זהבי ניתנה שומה אחרת כמשמעותה בסעיף 14א בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת"), על ידי מר אריה אביגד (נספח ב'). לפי השומה האחרת היטל ההשבחה הוא 6,250 דולר. לאור המחלוקת בין השמאים מונה שמאי מכריע, מר אשר שולמן, כמשמעותו בסעיף 14ב לתוספת. השמאי המכריע קבע כי היטל ההשבחה יהיה בגובה 228,000 ₪ ל-14.3.92 (נספח ג' לערעור שכנגד). על חוות דעתו של השמאי המכריע הוגשו שני ערעורים.

הראשון, מצד המועצה המקומית לתכנון ובנייה כפר שמריהו. המועצה טענה שהשמאי המכריע שגה בפירוש שנתן לפס"ד בית משפט שלום (המר' 128891/95) ושגזר גזירה שווה לנשוא שומת הנכס שבמחלוקות. כמו כן, טענה המועצה שטעה השמאי המכריע בכך שלאחר קביעת היטל ההשבחה הוסיף הוראות לענין אופן התשלום בניגוד לתוספת השלישית. השני, מצד הזוג רוזנטל, שערערו ערעור שכנגד. בערעור שכנגד, טוענים הזוג רוזנטל כי צדק השמאי המכריע בכך שטען כי יש לבדוק האם ישנה השבחה לחוכר לדורות בנכס המוגדר כנחלה (עמ' 4 לחוות הדעת, סעיף 2). לטענתם קבע השמאי – "כי רק הפוטנציאל של העברת הזכויות מהמחכיר אל החוכר עומדת ביסוד ההשבחה...".

המשיבים טענו כי ניתן להגיע למסקנה שהעברת זכויות החכירה במקרקעין הנדונים לא טומנת בחובה מימוש זכויות שנובע מתוכנית הר/1753 (נספח א' לסיכומי המערערים שכנגד – עמ' 5 לחוות הדעת). לטענת המשיבים יש להמשיך עם הגיונה של קביעה זו ולפסוק כי גובה ההשבחה הינו אפס ולחלופין בשעור שקבע שמאי המשיבים (ס. 2 לערעור שכנגד). המערערת העלתה טענה מקדמית. לדבריה הערעור על החלטת השמאי לפי ס. 14 ג לתוספת השלישית אפשרי רק בעניין משפטי (עמ' 8 לפרוטוקול שורה 16-17). לא שוכנעתי מן המערערת שהערעור שכנגד הוא בעניין מקצועי טכני גרידא. הערעור נסוב על השאלה המשפטית האם הייתה השבחה במקרה דנן זאת בהתייחס לתנאי החכירה.

משדחיתי את טענת המערערת, אפנה לדון בערעור לגופו. השאלה המרכזית בתיק האם הייתה "השבחה" בנחלה למשיבים, בתאריך 14.3.92, לפי ס. 1 לתוספת השלישית. תוכנית הר/1753 מתירה: "הקמת יחידת דיור שלישית בנוסף על השתיים המותרות. שטח הבנייה המותר ליחידה השלישית יהיה 300 מ"ר". תוכנית זו קיבלה תוקף ב-27.2.92 (ס. 5 לסיכומי המשיבים, ס. 12 לתוכנית בנספח א' לסיכומי המשיבים) בתחילה ניסתה המערערת לטעון כי: "התניות בתוכנית דנן הן כולן לבני משפחה" (עמ' 3 לפרוטוקול שורה 29)."

"יש כאן מגמה בתוכניות התב"ע האלה להגביל את אפשרויות הבנייה רק מבני משפחה, התב"ע לא מפרידה בין בעל מקרקעין פרטי ובין המינהל" (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 8-6)."

אולם אחר כך מתקנת המערערת את טעותה ומציינת (עמ' 8 שורות 14-13) כי:

"התוספת של 300 מ' אינה מותנת בכך שהיא תהייה לבן משפחה".
על כן שוכנעתי כי לפי הר/1753, בניית הבית השלישי אינה מותנית בכך שיהיה מדובר במגורים לבן משפחה. אפשרות של בניית בית שלישי בנחלה משביחה ללא ספק את הנכס. השאלה האם משפחת רוזנטל יכולה לממש השבחה זו. בהחלטה 479 קבעה מועצת מקרקעי ישראל (ס. 2ב – נספח ד' לסיכומי המשיבים) כי תתאפשר יחידת מגורים שלישית –

"במקרה שבו הוכח, להנחת דעת המינהל כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת המתיישב, לרבות המתיישב ודור ההמשך ובתנאי שהדור המבוגר היה המתיישב או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה".

מינהל מקרקעי ישראל, שהוא המחכיר, הציב תנאי לצורך בניית בית שלישי והוא קיומם של שלושה דורות בנחלה, כאשר הדור השלישי אף הוא נשוי. השאלה האם מר רוזנטל שהחכיר את השטח, יכול היה לעמוד בתנאי זה עד למועד המכירה למר זהבי. מר רוזנטל הצהיר בס. 2 לתצהירו "... כי מיום אישור התוכנית, תב"ע הר/1753, דהיינו מיום 27.2.92 ועד ליום המכירה לא התגוררו עימי מי מבנותיו ו/או נכדיי וכי עד ליום המכירה אף אחד מנכדי... לא נישא והקים משפחה". כמו כן ציין מר זהבי (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 22-20) כי:

"גר שם רק אדון רוזנטל, ילדיו לא גרו שם, אין שם בית שני, נכדיו עדיין לא נשואים".

משה לוי, העובד במועצה המקומית כפר שמריהו הצהיר כי בחלקה 78 בית אחד ובו התגוררו שמואל ורות רוזנטל
(ס.א. 1 לתעודת עובד ציבור של משה לוי). על כן שוכנעתי כי מר רוזנטל אינו יכול לעמוד בתנאי שקבע החוכר ואינו יכול להנות מן ההשבחה הנובעת מתוכנית הר/1753. לטענת המערערת "הטרמינולוגיה של בית שלישי אינה נכונה" (עמ' 5 שורה 8). לטענתה לפי התוכנית הר/1753 – "אפשר להקים בית של 300 מ' ועוד בית אחד של 300 מ', או בית אחד של 600 מ'" (עמ' 4 שורה 9-8).

ההוראות של התב"ע הם לאפשרות בנייה של מטרז' מסויים על נכס, מר רוזנטל יום אחרי שתיכנס התוכנית לתוקף אם הוא היה רוצה הוא היה יכול להגיש בקשה לועדה המקומית... הוא היה מגיש בקשה לבנות בית של 600 מ' ולא הייתה לו שום בעייה בכך, כי רק בית שני ושלישי הוא צריך לגבי המינהל לקיים את התנאים, לגבי התב"ע הוא מגיש בקשה ל-600 מ'".

כסימוכין לכך היא מפנה לדברי גב' דליה גבריאלי מנהלת מדור מידע באגף ההנדסה בעיריית הרצליה המציינת (ס. 6 לתעודת עובד ציבור) כי:

"בתב"ע 1753 השתמשו במונח "בית שלישי" – לא תימנע ממבקש ההיתר היתר לבנית בית שני".

לא כך התרשמתי מניסוחה של התוכנית – לפי הר/1753 ס. 12 (נספח א' לסיכומי המשיבים).

"בתחומי שטח התוכנית תותר הקמת יחידת דיור שלישית, בנוסף על השתיים המותרות. שטח הבנייה המותר ליחידה השלישית יהיה 300 מ"ר.

א. תותר הקמת 3 מבנים נפרדים... בתנאי שהמרחק המינימלי ביניהם יהיה 12 מ'".

לטענת המערערת "הבית שרחוק 12 מ' הוא הבית השני על החלקה. הבית הרחוק 12 מ' היות שהוא הבית השני מיועד למגורי דור המשך אחד. הבנים של מר רוזנטל היו יכולים לשבת על הבית השני, הוא היה יכול להקים להם בית של 300 מ'" (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 31-27). לא שוכנעתי מפרשנותה של המערערת.

להבנתי מדברת התוכנית על הקמת בית שלישי באופן מפורש, ולא על הגדלת האזור המורשה לבנייה, גם אם קיים נוהג שכזה במועצה כפי שציין מר גבריאלי (עמ' 11 שורות 24-19).

"בתוכנית שאת מראה לי אני טוען כי מדובר ביחידה שניה לבן ממשיך. אנו רואים יחידה אחת שהיא מקורית והבית השני שהוא חדש. זאת אומרת לא להגיד את האמת למנהל ולעשות משהו אחר. במקור זה היה שני בתים אבל כדי להוסיף בית נוסף חייבנו אותה להפוך את שני היחידות ליחידה אחת".

אין בכך אסמכתא כי זהו הפרוש הנכון של התוכנית. השמאי המכריע מציין בחוות דעתו (עמ' 2 סעיף ב') כי:

"תוכנית הר/1753 קובעת בין היתר מתן אפשרות להוספת בית שלישי בשטח 300 מ"ר במגרשים ששטחם עולה על 5000 מ"ר וזאת התוספת לשתי יחידות מותרות לבנייה לפי תוכנית הר/410 א' על תיקוניה".

שוכנעתי מדברי בא כוח המשיבים – "לא מדובר כאן ב-300 מ' שמוסיפים עליהם 300 מ', הייתה תב"ע מספרה 410 שאיפשרה שתי יחידות דיור, רצו לשפר את מצב התושבי כפר שמריהו והוסיפו אפשרות לבנייה של בית שלישי" (עמ' 4 שורות 30-29). פרשנותו מתיישבת עם דברי השמאי המכריע ועם לשון התוכנית. מחלוקת נוספת נסובה בין הצדדים והיא לגבי מקור ההשבחה. לטענת המשיבים ההשבחה שנובעת מן התוכנית אינה נובעת רק מן האפשרות של בניית בית נוסף על הנכס אלא בעיקר מן האפשרות למכור את הבית כיחידה נפרדת מן הנחלה (עמ' 6 ס. ב לכתב התביעה). לטענתם מדיניות מינהל מקרקעי ישראל היא לא לאפשר חלוקת זכויות בנייה בנחלות, לכן גם אם יקבלו המשיבים אישור ממינהל מקרקעי ישראל לגבי בניית בית שלישי לא יוכלו לפצל את הנחלה ולמכור את הבית בנפרד מן הנחלה.

בא כוח המשיבים הביא אישור ממינהל מקרקעי ישראל לאמור לעיל בנספח ה' כמו כן ציין זאת אהוד גבריאלי (ס. 2 לתעודת עובד הציבור). לטענת המערערת אין אפשרות פיצול של החלקות לפי תב"ע 410 א' גם כאשר מדובר בחלקה בבעלות פרטית (עמ' 4 שורה 13-12). המערערת תמכה את פרשנותה בהסתמכות על התוכנית כי "בעמודה של לוח החלוקה לאזורים נקבע שטח למגרש חקלאי ב' 5000 מ"ר. המסקנה אף אם הנכס היה בבעלות פרטית ולא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל לא ניתן לחלקו. השמאי המכריע פסק בניגוד להוראות תב"ע 410 הנ"ל" (עמ' 7 לסיכומי המערערת סעיף ד'). לפי הבנתי לא ניתן להסיק זאת מהתוכנית.

אין בתוכנית איסור מפורש על פיצול חלקות ולא ניתן ללמוד מן ההקצאות למ"ר על איסור כזה.
המערערת טענה כי מירב ההשבחה נובעת מן האפשרות לבנות בית גדול יותר (עמ' 4 שורה 14). היות וכבר קודם קבעתי כי תוכנית הר/1753 מעניקה אפשרות לבנות על 300 מ' נוספים רק לגבי בית שלישי איני רואה מקום לקבל טענה זו. שוכנעתי מדברי המשיבים כי מירב ההשבחה נובעת מהאפשרות למכור את הבית לאנשים שאינם בני משפחה (כמו שצויין מגבלת המשפחה לא חלה על בית שלישי), ולפצל את החלקה.

סוף דבר – מידת ההשבחה של המשיבים נמוכה מאוד ובעיקרה פוטנציאלית. לאור קביעה זו עולה שאלה נוספת: האם קיימת אפשרות של אי תשלום היטל השבחה לגבי מקרקעין, לגביהם חלה אישור תוכנית.

בהמ' 128891/95 קבעתי כי "כל זמן שהזכות אינה עניין שבין בעל המקרקעין והוועדה המקומית, אלא זכות זו תלוייה ברצונם החופשי של צדדים שלישיים אין לומר על הזכות שהיא יוצרה ואין לומר על ההשבחה שהיא באה לעולם". על המרצה זו הוגשה ערעור למחוזי ובהמלצת בימ"ש וביוזמתו נמחק הערעור (ע"א 1879/95 עוזני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א-יפו). השאלה האם קביעה זו ישומה במקרה דנן. במקרה שלפנינו קיים הסכם חכירה בין המשיבים למקרקעי ישראל. במקרה כזה, כפי שקבע השמאי המכריע - "הזכויות בקרקע הן במסגרת חכירה של נחלה, עליה חלות הגבלות מינהל מקרקעי ישראל לבניה וניצול. למעשה מקבל החוכר זכות שימוש, לאותה מטרה ובאותו היקף בנייה, כפי שפורט בהסכם החכירה ויתרת הזכויות (אם קיימות) שלא הוחכרו נותרות בידי המחכיר" (עמ' 5 לחוות דעת השמאי). במקרה דנן ניתנו הטבות לפי תוכנית הר/1753, אולם המשיבים לא יכלו להנות מהן שכן היו תלויים בתנאי החכירה. בהחלטה 479 נקבע כי יש צורך ב-3 דורות נשואים הגרים בנחלה על מנת לבנות בית שלישי לפי ההטבה בהר/1753.

ההטבה ניתנה לבעלי הקרקע מינהל מקרקעי ישראל, אולם לא הועברה בהסכם החכירה היות והמשיב אינו עמד בתנאי זה. כפי שציין השמאי המכריע "במקרה כאן הוענקו זכויות בנייה וניצול באותו התחום שלא הוחכר על ידי מקרקעי ישראל ולכן לא ניתנות לניצול על ידי החוכר" (עמ' 5 לחוות הדעת). הגיון פסק הדין בהמ' 128891/95 יפה גם בענייננו.

ההטבה שניתנה לפי התוכנית הר/1753 תלוייה בצד שלישי שהוא המחכיר ובתנאי ההחכרה שקבע. כפי שציין השמאי המכריע – "זכות החכירה שבידי החוכר הושבחה באופן שולי לחלוטין וניתן לומר כי רק הפוטנציאל של העברת הזכויות מהמחכיר אל החוכר עומדת ביסוד ההשבחה" (עמ' 5 לחוות דעתו). אחד השיקולים שהביאו אותי להכרעתי בהמ' 128891/95 היה כי שווי הנכס בעת המכירה לא עלה עקב ההגבלה בתוכנית. סוברתני כי שיקול זה קיים במקרה דנן. גם אם הקונים – הזוג זהבי – יכלו לעמוד בתנאי של שלושה דורות, עדיין לא יכלו לפצל את החלקה עקב מדיניותה של מקרקעי ישראל. משום כך גם במקרה דנן עליית ערך הנכס במכירה היא קטנה מאוד.

המערערת הסתמכה בסיכומיה על פס"ד ינוב (ע"א 39/95 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון נ' ינוב) פס"ד מתייחס לקרקע חקלאית ששינתה ייעוד לקרקע לבנייה. בפס"ד הנ"ל נקבע כי יש ללכת לפי המנגנון הקבוע בחוק (ס. 2ב תוספת שלישית חוק תכנון ובנייה תשכ"ה-1965). לפיו על החוכר לשלם את ההיטל ולקבל פיצוי ממינהל מקרקעי ישראל, המחכיר. (לאור ס. 259 (ד) לחוק תכנון ובנייה תשכ"ה-1965). יש לאבחן את פס"ד ינוב מן המקרה שלפנינו.

בפס"ד ינוב הייתה השבחה של הקרקע – הקרקע הוחזרה למינהל מקרקעי ישראל וכל מי שעתיד לרכוש אותה ממינהל מקרקעי ישראל או מנהל מקרקעי ישראל בעצמו יכול לבנות עליה. במקרה שלפנינו, תוכנית הר/1753 אומנם התירה בניית בית שלישי בנחלה אולם מינהל מקרקעי ישראל קבעה תנאים נוספת לבניית הבית השלישי שלא ניתן לעמוד בהם.

במקרה דנן גם המחכירה עצמה לא יכולה להנות מן ההקלה בתוכנית עד שלא תשנה את תנאיה. לכן אין השבחה ממשית בקרקע אלא רק השבחה פוטנציאלית בניגוד לפס"ד ינוב. שוכנעתי מקביעתם של המשיבים כי הפוטנציאל להשבחת הנכס יתממש רק אחרי קיום של שלושה תנאים מצטברים – שינוי ההחלטה מס' 479 המגבילה אפשרות בניית בית שלישי, שינוי המדיניות של מינהל מקרקעי ישראל להחכיר לזהבי את הזכויות הנוספות בכפוף לתשלום דמי היוון ומס רכישה.

לאור האמור לעיל אני פוסק שההשבחה היא בגובה שקבע השמאי מטעם רוזנטל. הועדה המקומית תשלם לרוזנטל הוצאות הליך זה בסך 6,000 ₪ בצירוף מע"מ בערכם להיום.

ניתן היום: 8.12.97








המ בית משפט שלום 135530/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה – כפר- שמריהו נ' שמואל רוזנטל, רות רוזנטל (פורסם ב-ֽ 08/12/1997)