פסקי דין על בלסקי יצחק | פסקי דין על רוזנברג רוית | פסקי דין על סמואל רון ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון | פסקי דין על מע"צ – החברה הלאומית לדרכים |

9005/09 ערר     26/07/2009




ערר 9005/09 בלסקי יצחק, רוזנברג רוית, סמואל רון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון, מע"צ – החברה הלאומית לדרכים






ערר מס': 9005/09
מקום הבניה: כביש עוקף קריות
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון

בלסקי יצחק

רוזנברג רוית

סמואל רון
ראם אברהם
זידנר ניצה
שחם גילה
לביא יעל
ע"י ב"כ עו"ד איל גונן

העוררים
- נגד -

1. ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון

ע"י ב"כ קרן רוזליס

2. מע"צ – החברה הלאומית לדרכים

ע"י ב"כ עו"ד יגאל קלדיס

המשיבות

החלטה

ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זבולון (להלן: "המשיבה") לדחות תביעת שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

רקע:
1. מדובר על ערר הנוגע למקרקעין הידועים: חלקות 19-24 ו 45-48 בגוש 11540, חלקה 40 בגוש 11540, וחלקה 41 בגוש 11540 (להלן: "המקרקעין").
2. על המקרקעין חלה תוכנית חפ/400 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 2.12.1937.
3. התוכנית חפ/400 מסווגת את המקרקעין נשוא הערר בייעודים שונים: מגורים, בנייני ציבור וכן שצ"פ.
4. ביום 30.11.1987 הוכרזה החלקה כקרקע חקלאית.
5. תחום הדרך העובר בחלקה הוכרז ככזה בהתאם לצו מיום 21.11.2002 מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים").
6. כמו כן, חלות על החלקה תוכניות המתאר הארציות הרלוונטיות.
7. התוכנית, אשר לגביה נטען, כי היא התוכנית הפוגעת הינה תוכנית ג/ד/991/ג' (להלן: "התוכנית החדשה").
8. התוכנית החדשה הינה תוכנית לדרך חדשה, פרברית, המכונה "כביש עוקף קריות".
9. אין מחלוקת, כי התוכנית החדשה משנה את ייעוד חלק מהחלקות נשוא הערר לייעוד "דרך".
10. לאור אישור התוכנית החדשה הוגשה התביעה והערר.

התביעה והערר:
11. כאמור, התביעה הוגשה על ידי העוררים לאור העובדה שהתוכנית החדשה משנה את ייעוד המקרקעין מייעוד מגורים, בנייני ציבור ושצ"פ לייעוד דרך, וכן פגיעה ביתרת המקרקעין.
12. לתביעה צורפו חוות דעת שמאי.
13. לאחר הליך משפטי, המשיבה דנה בתביעה בנוכחות העוררים, ודחתה אותה.
14. נימוקי הדחייה מטעם המשיבה מסתמכים גם על חוות דעת משרד שמאים מטעם המשיבה.
15. על החלטה זו של המשיבה הוגש ערר.
16. לאור העובדה, כי התוכנית החדשה הינה תוכנית דרך, ובהתאם להוראות סעיף 119ד' לחוק התכנון והבניה, צורפה מע"צ – החברה הלאומית לדרכים
בישראל בע"מ (להלן: "מע"צ") כמשיבה נוספת לערר.
17. המשיבה וכן מע"צ הגישו תשובות מפורטות מטעמם לערר, מע"צ אף צרפה חוות דעת שמאי מטעמה.
18. לאור הערר והתשובות נתקיים דיון בפני
ועדת הערר.
19. במהלך הדיון ציינה ועדת הערר בפני
הצדדים, כי במספר תיקי ערר נדונו תביעות דומות לגבי מקרקעין סמוכים [ר', בין היתר, ערר (חיפה) 9009/07 גולדמן יוסף נ. הועדה המקומית זבולון ואח'
(להלן: "גולדמן"), ערר (חיפה) 9010/07 שם טוב מרי נ. הועדה המקומית זבולון ואח'
(להלן: "שם טוב מרי") וכן ערר (חיפה) 9008/09 ריבלין אליעזר נ. הועדה המקומית זבולון (להלן: "ריבלין")].
20. אין מחלוקת, כי בתביעות גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי נדונו מקרקעין סמוכים, אשר אף לגביהם נטענה הטענה, כי קיימת פגיעה מתוכנית ג/ד/991/ג'.
21. היות והעוררים בהליך זה לא נשמעו טרם ההחלטה שנתנה בעררים בעניין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי לעיל, אפשרנו לצדדים להתייחס להחלטות שנתנו בעררים דלעיל, ומכאן החלטתנו זו.

דיון:
אימוץ העקרונות שנקבעו בעניין גודלמן, ריבלין ושם טוב מרי:
22. לאחר שבחנו את טענות הצדדים, לא מצאנו לנכון לסטות באופן עקרוני מהחלטותינו בעניין גולדמן, רבלין ושם טוב מרי, לרבות הנימוקים המפורטים בהחלטות אלו.
23. עם זאת, לאור טיעוני הצדדים, מצאנו לנכון לחדד ולהבהיר כמה מהקביעות שנתנו בהחלטות אלו וכן להתייחס לטענות נוספות.
24. היות וההחלטות בעניין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי מנומקות באריכות, לא מצאנו לנכון לחזור על כלל הנימוקים ולהעמיס שלא לצורך, ואנו מאמצים את הנימוקים בהחלטות אלו להחלטתנו זה.

מינוי שמאי מכריע - הכללים:
25. בהחלטות בענין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי הבהרנו, כי לטעמנו, כל אימת שמתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מכריע, וזאת בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני.
26. עוד הבהרנו, כי כאשר מתעוררת שאלה שמאית, התוצאה שלה יכולה לנוע מדחיית התביעה לחלוטין ועד קבלתה במלואה, כך שמינוי שמאי מכריע שלעצמו אין בו בכדי להוות אמירה, כי לתובע/עורר מגיע משהו.
27. לפיכך, לטעמנו, כל שיש במינוי שמאי מכריע לומר הינו, כי ועדת הערר סבורה שיש שאלה שמאית הראויה להכרעה. הא ותו לא.
28. לפיכך, מינוי שמאי מכריע יעשה כל אימת שקיימות שאלות שמאיות להכרעה, בין אם ועדת הערר סבורה כי שאלות אלו סביר שיוכרעו לטובת העורר ובין שהיא סבורה שאין בהם ממש (וזאת בכפוף כמובן לנטל ההוכחה עליו נעמוד להלן).
29. עם זאת, כפי שנומק בהרחבה בעניין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי, כלל זה לגבי מינוי שמאי מכריע לגבי השאלות המשפטיות, כפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה.

מינוי שמאי מכריע בתיק זה:
30. יישום הכללים שציינו לעיל על המקרה שבפני
נו מוביל למסקנה, כי יש למנות שמאי מכריע. ונפרט:
נטל ההוכחה:
31. עיון בשומת השמאי מטעם העוררים מגלה, כי השומה עומדת בתנאי נטל ההוכחה.
32. נציין, כי השומה אף כוללות ניתוח עסקאות השוואה.
33. אנו סבורים כי השומה מטעם העוררים ערוכות כיאות, מפרטות את הפרמטרים הנדרשים, מתייחסות לגורמים השונים ואף לנושא הבניין הציבורי והשצ"פ, ומנתחות את פגיעה.
34. כאמור, איננו מביעים דעתנו על עצם הערך שנקבע לפגיעה, אולם השומה מתייחסת לגורמים הרלוונטיים וקובעת כי התכנית החדשה גורם ירידת ערך, ומדובר בקביעה שיש בה להרים את נטל ההוכחה.
35. למעלה מן הצורך נציין, כי אף שמאי המשיבה מסכים, כי בהתעלם מההכרזה על המקרקעין כדרך, קיימת פגיעה.
36. אף שמאי מע"צ מגיעה לכלל מסקנה כי קיימת פגיעה עקב התוכנית.
37. לפיכך, אף לאור חוות הדעת מטעם המשיבות קיימת לכאורה פגיעה.
38. אשר על כן, אנו קובעים כי העוררים עמדו בנטל ההוכחה.

מתן הנחיות לשמאי המכריע:
39. כעת, כשהכרענו כי העורר עמד בנטל ההוכחה יש באופן עקרוני למנות שמאי מכריע על מנת שיכריע בשאלות השמאיות.
40. בהחלטות בענין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי, הבהרנו ונימקנו כי לטעמנו, על ועדת הערר ליתן הנחיות לשמאי המכריע.
41. כלומר, מחד, ועדת הערר לא תערוך דיון נפרד בשאלות המשפטיות, אולם מאידך, לא ימונה השמאי המכריע "על החלק", אלא זה יונחה כיצד לערוך את חוות דעתו השמאית.
42. בכך אנו מבטיחים, כי השמאי המכריע ייתן שומה שלמה וכוללת ללא פיצול שווא של הליכים, וכן, כי שומה זו תמוקד בנושאים העיקרים ועל סמך הנחות שקבעה ועדת הערר.

מן הכלל אל הפרט:
43. לאור האמור לעיל, הרי במקרה שלפנינו ראוי להעביר את התיק לשמאי מכריע, עם זאת מצאנו לנכון להנחות את השמאי המכריע לגבי סוגיות שונות שהעלו הצדדים.

התוכנית המנדטורית:
44. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התוכנית המנדטורית אושרה כדין והיא תוכנית בת תוקף.
45. אכן, המשיבים טענו שורה של טענות לגבי ישימותה (בין היתר, העדר פירוט מספיק, העדר תשתיות, העדר שיוך מוניציפאלי ועוד).
46. טענות אלו צריכות להתברר לטעמנו על ידי השמאי המכריע בקונטקסט של השפעתם על שווי המקרקעין.
47. יובהר, השמאי המכריע אינו נדרש להכריע בשאלות לגופן (נניח- האם התוכנית מפורטת מספיק לשם הוצאת היתרי בניה), אלא הוא נדרש להכריע כיצד שוק המקרקעין העריך את התשובה לשאלות אלו.
48. לפיכך, בהיותה של התוכנית עובדה מוגמרת, השווי הנגזר ממנה הינו שאלה שמאית.
49. העוררים בהשלמת הטיעונים ביקשו שנתייחס לפערי המידע שהיו קיימים בשוק בתאריך הקובע ביחס לתכנית המנדטורית.
50. אנו מקבלים את העמדה עקרונית שיש להתייחס גם לנושא המידע את עורכים ניתוח שוק. לפיכך, השמאי המכריע אשר ייבחן כאמור את התנהגות השוק ביחס לתכנית המנדטורית ייבחן גם את המידע הרלוונטי שהיה לציבור באותה עת.

ההכרזה מכוח פקודת הדרכים ורישום ההערה לאורה:
51. אין מחלוקת, כי אכן פורסמה הכרזה ואכן נרשמה הערה.
52. לפיכך, לטעמנו, על השמאי המכריע להתייחס להכרזה זו בשמאות המכרעת בעת קביעת השווי במצב קודם לתוכנית החדשה.
53. יוטעם, כי שאלת ההשפעה של ההכרזה על שווי המקרקעין במצב קודם הינה שאלה שמאית, ונתונה להכרעת השמאי המכריע.

תוכניות מתאר ארציות:
54. המשיבות טוענות שעל החלקה חלות תוכנית מתאר ארציות שיש בהם בכדי לאיין את הפגיעה, בין היתר תמ"א 31 ותמ"א 3 תיקון 7.
55. לגבי תמ"א 31 הרי אין מחלוקת, כי מדובר בתוכנית החלה על החלקה במצב קודם, וכשכזו על השמאי המכריע להתחשב בה בקביעת השווי למצב הקודם. איננו רואים צורך ליתן בעניין זה כל הנחיה מיוחדת לשמאי המכריע והתחשבות בתוכניות החלות במצב הקודם הינו דבר טרויאלי. נציין, כמובן, כי לא רק את תמ"א 31 יש לבחון, אלא גם תוכנית מתאר ארציות אחרות אשר הינן רלוונטיות לשווי לטעמו של השמאי המכריע.
56. לעניין תיקון 7 לתמ"א 3, לטעמנו אין בתיקון זה בכדי לאיין את הפגיעה.
57. מדובר בתוכנית בקנה מידה גדול, ולא ניתן לזהות ממנה או מהתשריט המצורף לה, כי קיימת פגיעה בחלקה נשוא הערר.
58. לפיכך, לא היה ביכולת העורר לזהות פגיעה עת אושר תיקון זה לתמ"א 3 ולא היה ביכולתו להגיש תביעה לפי סעיף 197 עת אושר התיקון [ר' ע"א 664/02 הועדה המקומית רמת גן נ. פרופ' נמדר ואח'
(פורסם באתר נבו)]
59. לכן אין בתיקון 7 לתמ"א 3 בכדי לאיין את הפגיעה.
60. עם זאת, אין ספק כי תיקון 7 לתמ"א 3 משרטט כביש באזור החלקה. לשרטוט כביש כאמור יכולה להיות השפעה על ערך המקרקעין (דרך אגב לאו דווקא לשלילה).
61. לפיכך, על השמאי המכריע להביא בחשבון, כי באזור החלקה תוכנן כביש במסגרת תיקון 7 לתמ"א 3.

הכרזת הולק"ח
62. אין מחלוקת בין הצדדים, כי המקרקעין נשוא הערר הוכרזו כמקרקעין חקלאיים.
63. לטעמנו, וכפי שקבענו בעניין גולדמן, ריבלין ושם טוב מרי, השפעת הכרזת הולק"ח על ערך המקרקעין הינה שאלה שמאית, שעל השמאי המכריע להכריע בה.
64. למען הסר ספק נבהיר, כי לטעמנו אין מקום להתעלם כליל מהשפעת ההכרזה על הקרקע כחקלאית. איננו סבורים, כי המקרה שנדון בפסק הדין בענין בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ. הועדה המקומית נתניה ואח'
(פורסם באתר נבו) וההלכה שנקבעה שם, מתאימים למקרה שלפנינו, ובוודאי שאין ב

פסק דין
זה בכדי להביא את ועדת הערר להנחות את השמאי המכריע להתעלם מההכרזה החקלאית. לעניין זה ר' הנימוק מפורט בענין ריבלין.
65. במאמר מוסגר, נציין, כי בשלב זה, איננו מכריעים במשמעות פסק הדין חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ על נושא ההכרזה מכוח פקודת הדרכים.

עסקאות השוואה:
66. הצדדים הגישו כל אחד מטעמו עסקאות השוואה בפערים גדולים ביותר.
67. אנו סבורים, כי שיטת ההשוואה אמורה להיות נדבך מרכזי בחוות דעתו של השמאי המכריע (על בכירותה של השיטה ר' פרופ' נמדר, 'פגיעה במקרקעין ופיצויים בגין נזקי תוכנית', עמ' 342 והאסמכתאות שם).
68. לפיכך, מצאנו לנכון להנחות את השמאי המכריע לבחון לא רק את העסקאות שהוצגו לו על ידי הצדדים, אלא לערוך בדיקה עצמאית שלו של עסקאות השוואה בחתכים שונים. לענין זה הוא רשאי כמובן להשתמש בסמכותו מכוח סעיף 198(יא) לחוק התכנון והבניה.
69. הצדדים חלוקים מחלוקת עמוקה לגבי המידע שהיה לצדדים בכל עסקת השוואה, בפרט לגבי המידע על קיומה של התכנית המנדטורית, וכן לגבי נטלי ההוכחה בעניין.
70. באופן עקרוני, איננו סבורים כי עלינו להנחות את השמאי המכריע לעניין זה, היות ומושכלות יסוד בעבודה שמאית הינם, כי את עסקת ההשוואה בוחנים לאור הפרמטרים שלה, כגון: מיקום, תאריך, וכמובן המידע שהיה לצדדים עת ערכו את העסקה.
71. בכל מקרה, ועל מנת למנוע ספק, השמאי המכריע, עת ייבחן את עסקאות השוואה, ייבחן גם האם עסקאות אלו נעשו על סמך מידע מלא או חלקי, וייתן להם משקל לאור ממצאיו בדבר המידע הרלוונטי.
72. לא מצאנו מקום להנחות את השמאי המכריע לעניין "חזקה" כזו או אחרת לגבי המידע.

פיצויי הפקעה והשיטה הדו שלבית:
73. העוררים טענו ביחס לחלופה ב' בשומת המשיבה 1.
74. אנו סבורים, כי הדין עם העוררים ביחס לאי תוקפה של חלופה זו, ונבאר:
75. השיטה השולטת בדין הישראלי בהפקעת מקרקעין הינה השיטה "הדו שלבית". ר' ע"א 474/83 ועדה מקומית ראשון-לציון נ' עזרא חממי, פ"ד מא(3) 370:
"תכנית... אשר שינתה יעודם של מקרקעין... עשויה לזכות את בעליהם של המקרקעין בפיצויים מכוח האמור בסעיף 197(א) לחוק האמור, אם יוכח, למשל, כי המקרקעין נפגעו על-ידי התכנית מאחר וערכם פחת בשל שינוי היעוד.
...אין בכך כדי לגרוע מן הזכות לקבל בעתיד גם פיצויים עבור ההפקעה לכשתבוצע, כי כאשר תבוצע ההפקעה תהיה בזו משום שלילת הבעלות, המזכה בפיצויים מכוח הוראותיו של החוק; אך שיעור הפיצויים עבור ההפקעה העתידה, כאשר תבוצע, יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין אחרי שינוי היעוד, ועל כן לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה, כשלעצמו, כדי לבטא את הפגיעה אשר בה נפגע נכס המקרקעין בהשוואה לשוויו ערב התכנית החדשה, ששינתה את יעוד המקרקעין.
מכאן כי שינוי יעוד מכוח תכנית, הפוגע בשווים של מקרקעין, עשוי לזכות את הבעלים בפיצויי דו-שלבי, הפעם האחת בשל שינוי היעוד והפעם השניה בשל ההפקעה." (הדגשה שלי – ג.ה.).
76. ההלכה בדבר השיטה ה"דו שלבית" התבססה בשורה של פסיקות של בתי המשפט וועדות הערר.
77. לאור השיטה הדו שלבית, הרי קבלת עמדת המשיבה בחלופה ב' בשומתה, מרוקנת למעשה מתוכן את השיטה הדו שלבית, כך שהפגיעה והפיצוי יהיו תמיד כתוצאה מההפקעה ולא מהתכנית.
78. לפיכך, אנו מורים לשמאי המכריע להתעלם מחלופה ב' לשומת המשיבה, חלופה אשר אינה מתיישבת עם השיטה הדו שלבית.

קבלת פיצויי הפקעה:
79. הצדדים ציינו, כי העוררים קיבלו או עומדים לקבל סכומים מהמשיבה 2 בגין פיצויי הפקעה.
80. כפי שהסברנו לעיל, לאור השיטה "הדו שלבית" בהפקעת מקרקעין, שיטה אשר שולטת בדין הישראלי, אין בעצם קבלת פיצויי ההפקעה בכדי לשלול את הזכות להגשת תביעת 197.
81. עם זאת, ברור כי למשיבה 1 הזכות להביא את הנתונים הללו בפני
השמאי המכריע, אשר יהיה רשאי להתייחס למשמעות השמאית הנובעת מהם ביחס לערכי המקרקעין לפני ואחרי התוכנית.
82. עוד ברור, כי העורר לא יהיה זכאי לפיצוי העולה על 100% שווי המקרקעין במצב הקודם.
83. עוד נציין בהקשר זה, כי במסגרת תביעה 197, הוועדה המקומית היא החייבת במלוא סכום התובענה לתובעים/עוררים, ככל שייקבע סכום שכזה, וחלוקת התשלום והאחריות בינה לבין המשפה (המשיבה 2 במקרה שבפני
נו) אינה בסמכות ועדת הערר.

סיכום:
84. לאור האמור לעיל, החלטנו למנות שמאי מכריע, על מנת שיערוך שומה מכרעת בה יישום את ערך החלקה לפני ואחרי התוכנית ג/ד/991/ג', וכתוצאה מכך את הפער בין הערכים.
85. אנו מנחים את השמאי המכריע להתייחס, בין היתר, לפרמטרים הבאים בעת עריכת השומה למצב הקודם, ולנתח את המשמעות השמאית העולה מהם:
א. קיומה של תוכנית חפ/400 המייעדת את חלק מהחלקות במצב קודם למגורים, בניין ציבורי ושצ"פ ואפשרויות ישימותה של התוכנית.
ב. קיומה של הכרזה לפי פקודת הדרכים והערה בנסח הרישום לאור הכרזה זו.
ג. השפעת התכנון של כביש בסביבת המקרקעין מכוח תיקון 7 לתמ"א 3.
ד. קיומה של הכרזה חקלאית משנת 1981.
86. כמו כן, אנו מנחים את השמאי המכריע לבחון את עסקאות ההשוואה שיוגשו לו על ידי הצדדים, ולערוך בדיקה עצמאית משלו של עסקאות השוואה לרבות ניתוח של עסקאות אלו מבחינת זמן ומרחב וכן מבחינת המידע שהיה לצדדים עובר לעסקאות.
87. השמאי המכריע יתעלם מחלופה ב' בשומת הועדה המקומית.
88. למען הסר ספק, עסקאות ההשוואה יהוו נדבך מרכזי בחוות דעת השמאי אך לא בלעדי, כאשר השמאי יתייחס גם לכל הפרמטרים השמאים הנדרשים.
89. הצדדים יגישו תוך 10 ימים שם של שמאי מוסכם אשר ישמש כשמאי מכריע, ובהעדר הסכמה יגישו רשימה של 7 שמאים מתוכם תבחר ועדת הערר שמאי מכריע.
90. בהעדר הסכמה גם לרשימת שמאים, ועדת הערר תמנה שמאי מכריע וזאת על פי שיקול דעתה.

ניתנה ביום 26.7.09, פה אחד, ע"י יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
,
וחבריה: גב' הדר סלע, מר מאיר גרון.

_________________ _________________
לילה לביצקי עו"ד גלעד הס

מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר לפיצויים
__________________________________________________________________
ועדת ערר מחוז חיפה – שד' פל-ים 2 בניין אורן, קומה 5 חיפה מיקוד 33095
טלפון: 04-8512345, פקס: 04-8522111
קבלת קהל: ימים א', ב', ג', ה' 14:00-08:00, יום ד' 13:00-08:00, 18:00-16:00
ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים

ערר 9005/09 - 8 -








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 9005/09 בלסקי יצחק, רוזנברג רוית, סמואל רון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה זבולון, מע"צ – החברה הלאומית לדרכים (פורסם ב-ֽ 26/07/2009)