פסקי דין על יבנה תעשיית בניינים בע"מ | פסקי דין על דורית דותן | פסקי דין על דרור דותן | פסקי דין על דנית דותן |

1877/01 עא     05/01/2006




עא 1877/01 יבנה תעשיית בניינים בע"מ נ' דורית דותן, דרור דותן, דנית דותן




בעניין:

1
בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
עא 001877/01


לפני:
הרכב השופטים:

כב' השופט יהושע גרוס
, סגן נשיא, אב"ד
כב' השופטת אסתר קובו
כב' השופטת מיכל רובינשטיין


05/01/2006




בעניין:
יבנה תעשיית בניינים בע"מ





המערערת


נ
ג
ד


1. דורית דותן

2. דרור דותן
3. דנית דותן




המשיבים

פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת ענת ברון), בת"א 97477/97 מיום 29.3.01, אשר לפיו נדחתה תביעת המערערת ע"ס 999,999 ₪ נגד המשיבים, וכן נדחתה התביעה שכנגד שהגישו המשיבים, וכל זאת ללא צו להוצאות.

רקע עובדתי


המערערת, יבנה תעשיות בע"מ (להלן: "המערערת") הינה חברה הרשומה כחוק בישראל, אשר עיסוקה הוא קבלנות בניה.

ביום 15.3.93, התקשרה המערערת בעסקת קומבינציה עם המשיבה 1, שהייתה הבעלים הרשום של מגרש ברחוב מבוא גרופית 2 בתל אביב (להלן: "המגרש"). בהתאם לאמור בהסכם הקומבינציה ובהמשך לו, הסבה המשיבה 1 את זכויותיה על פי החוזה לילדיה, המשיבים 2 ו-3 (להלן: "המשיבים").

בהתאם לאמור בהסכם, התחייבה המערערת לבנות על חשבונה על המגרש, מבנה מסחרי בן שתי קומות ומרתף. בתמורה ובכפוף למילוי התחייבויותיה על פי החוזה, תזכה המערערת בבעלות במחצית מהמגרש ומהמבנה, ואילו המחצית השנייה תיוותר בידי המשיבים.

פסק הדין של בית-משפט השלום


התביעה העיקרית


טענתה המרכזית של המערערת בתביעה העיקרית הינה כי ביצעה בשטחי המשיבים שינויים ותוספות, לבקשתם וכתוצאה משינויי התוכניות על ידם, וכי על המשיבים לשאת בתשלום הכרוך בכך, בתוספת רווח קבלני של עד 20% כמוסכם בחוזה.

בנוסף, טוענת המערערת כי לאור השינויים והתוספות הוארך משך ביצוע הבנייה והוצאותיה גדלו בהתאם, וכן כי יש לחייב את המשיבים אף בנזק הכספי שנגרם למערערת עקב כך שלא נמצא פתרון לעניין דרך הגישה לחניון ועל כן לא יכולה הייתה להשכיר את החניות שבקומת המרתף.

טענה מרכזית נוספת שהעלתה המערערת בסיכום טיעוניה, גורסת כי ביום בו נחתם החוזה היא רכשה את הבעלות ב-50% מהמגרש, ומשכך רכשה במועד זה גם את הזכות למחצית בתוספות בניה כלשהן שלגביהן ניתן היתר לאחר חתימת החוזה. בית-משפט השלום קבע כי דין טענה זו להידחות, בראש ובראשונה מאחר ויש בה משום הרחבת חזית אסורה, וכן משום שמקריאת החוזה עולה בבירור כי הבעלות במחצית המגרש והמבנה אינה עוברת למערערת אלא בכפוף להשלמת הבנייה ויתר ההתחייבויות שנטלה על עצמה בחוזה.

לטענת המשיבים, השינויים והתוספות שהמערערת טוענת להם, באים בגדר החוזה ואינם חורגים ממנו. זאת ועוד, בחוזה נקבע במפורש כי כל דרישה לשינוי או תוספת תעשה בכתב.
דרישות כאלה לא הופנו למערערת מעולם, וממילא לא הוכחה עלות העבודה וההוצאות בגינן היא עותרת לתשלום.

המשיבים מכחישים את טענותיה של המערערת באשר להתארכות משך הבניה בעטים של המשיבים, כמו גם את נזקיה הנטענים של המערערת בראש נזק זה. באשר לטענות המערערת בכל הנוגע לדרך הגישה לחניון, הרי שהוסכם בין הצדדים בחוזה כי בעניין זה לא תהיינה להם טענות זה כלפי זה, אם ובמידה שמסיבה כלשהי לא תיסלל הדרך עד למועד השלמת הבניה.

בית המשפט קמא קבע כי לעניין טענתה המרכזית של המערערת, חוב המשיבים בגין שינויים ותוספות, הרי שעולה מן הכתוב בחוזה הקומבינציה, כי הוסכם בין הצדדים כי שינויים או תוספות בעתיד, אם ובמידה שהמשיבים יחפצו בהם, יעוגנו בכתב ובו יפורט מהות השינוי או התוספת והתשלום המגיע לקבלן בגינו.

לא הוצגו בפני
הערכאה הראשונה מסמכים המעידים על דרישות שהפנו המשיבים למערערת בנוגע לתוספות או שינויים כאמור, והוברר שגם לא היו מסמכים כאלה. המערערת טענה כי בין הצדדים שררה "הבנה המוסכמת", לפיה בסופו של הליך הבנייה תגיש המערערת חשבון למשיבים בגין העבודה שביצעה עבורם, מעבר לחובתה על פי החוזה, וכי חשבון זה יכובד על ידי המשיבים. ואולם, המערערת לא עמדה בנטל ההוכחה שרבץ על כתפיה באשר להוכחת הבנה מוסכמת כלשהי, ובית המשפט דחה טענה זו.

בהקשר זה מציין בית המשפט כי המערערת אף לא הוכיחה מהם המועדים בהם נדרשו ובוצעו השינויים הנטענים. למועדים אלו נודעת חשיבות גם מהטעם שלטענת המערערת נגרמו לה הוצאות נוספות שנבעו מהתמשכות תקופת הבנייה מעבר למתוכנן, עקב שינויים שנדרשו על ידי המשיבים לאחר שעבודות הבנייה כבר הושלמו. לפיכך, אף טענה זו נדחתה על ידי בית-המשפט.
לעניין דרך הגישה לחניון, מן האמור בחוזה הקומבינציה עולה כי הצדדים נתנו דעתם באופן מפורש לעובדה כי נושא הגישה לחניון בעייתי, וראו לנכון להצהיר כי לא תהיינה להם טענות האחד כלפי משנהו בשל עיכוב בסלילת הדרך, ובלבד שאינו נעוץ במי מביניהם. אשר על כן, ומאחר והמערערת לא עשתה אף ניסיון להוכיח כי העיכוב נעוץ בפעולותיהם או במחדליהם של המשיבים, טענה זו נדחתה אף היא. יצוין כי המערערת אף לא הוכיחה מהם ההפסדים שנגרמו לה, אם נגרמו לה, בגין העיכוב כאמור.

באופן דומה, לא הוכחה טענתה של המערערת בדבר התארכות משך הבנייה כתוצאה מדרישות המשיבים לשינויים ותוספות, ואולם גם לו הוכיחה המערערת טענה זו, הרי שטענתה בדבר ההוצאות הנוספות שנגרמו לה עקב כך נטענה באופן סתמי ומבלי שהונחה כל תשתית עובדתית לסכום בו נקבה.

נוכח כל האמור, דחה בית משפט השלום את התביעה העיקרית, על כל מרכיביה.

התביעה שכנגד


במסגרת התביעה שכנגד העלו המשיבים שתי טענות עיקריות. האחת נוגעת לליקויי בנייה אשר לטענתם התגלו במבנה, והשנייה הינה להפסד דמי שכירות כפועל יוצא מאיחור המערערת בהשלמת הבנייה ובמסירת השטח הרלוונטי לידיהם.
טענות נוספות שנטענו על ידי המשיבים, שעניינן נזקים שונים שנגרמו להם, כמו גם סבלם מעוגמת נפש, נזנחו למעשה בסיכום טיעוניהם של המשיבים, ומשכך לא נדונו בערכאה הראשונה.

בגרסתה של המערערת מפי מנהלה, מר אליעזר סגל, שהתווסף כנתבע נוסף בתביעה שכנגד, היו אלו המשיבים שסירבו לקבל את השטחים לידיהם, למרות שהיו מוכנים למסירה, וממילא לא הוכחו הנזקים הנטענים בהקשר זה. בנוסף, כך לדבריו, ככל שאכן הוארך משך הבניה, נבע הדבר מבקשות המשיבים לשינויים ולתוספות בשטחיהם.
עוד טען מנהל המערערת לעניין ליקויי הבניה, כי כל טענה שהייתה למשיבים טופלה, וחשוב מכך- לו היו להם טענות בדבר ליקויים שלא טופלו, הרי שבמסגרת החוזה נקבע מנגנון לשם ישוב מחלוקות בכגון דא, ומשלא נקטו המשיבים בדרך זו, הרי שהם מנועים מלהסתמך על חוות דעת של מומחה מטעמם.

בית המשפט מצא כי אכן מלשון הסעיף הרלוונטי עולה כי הצדדים ביקשו להותיר אספקטים הנוגעים לליקויים בבנייה, איכות הבנייה וטיבה לבחינת "מומחה", ומשבחרו המשיבים שלא לנקוט בדרך שהותוותה בחוזה ושעליה הסכימו הצדדים, הרי שיש אחיזה לטענת המניעות שהעלתה המערערת. יצוין כי גם לגופה של חוות הדעת מטעם המשיבים, התרשמה הערכאה הראשונה שזו אינה נשענת על אדנים מוצקים באופן שיש בכוחה ללמד כי בבניה התגלו ליקויים המצדיקים פיצוי כלשהו של המשיבים בגינם.

לבסוף, לעניין הפסד דמי השכירות, אף טענה זו נדחית בפסק דינו של בית משפט השלום, מן הטעם לפיו לא הונחה תשתית עובדתית וראייתית לביסוס טענותיהם השונות של המשיבים בהקשר זה.

בהתאם לכל אלו, נדחתה התביעה העיקרית מצד אחד והתביעה שכנגד מצד שני, ללא צו להוצאות, ומכאן הערעור שלפנינו.

הערעור


בראש ובראשונה טוענת המערערת כי שגה בית המשפט בדחותו את הטענה לפיה על פי ההסכם בין הצדדים נקבעו זכויות הצדדים בבניין, תוך שהוא סובר כי מאחר והבעלות בנכס עוברת בתום הבניה, הרי שכל שינוי בתב"ע שיהיה מיום חתימת ההסכם ואילך, מקנה למשיבים את הזכות לקבל תוספת בנית השטח ללא תמורה. עוד שגה בית המשפט בקובעו כי המערערת העלתה טענה זו לראשונה בסיכומיה, ועל כן יש בכך משום הרחבת חזית אסורה.
לגרסת המערערת, ההסכם בין הצדדים מדבר בבניה על פי תב"ע ידועה שמכוחה הוצא היתר הבניה הראשון לבנין. בהיתר זה לא נכלל השטח הנוסף של המרתף. אין המדובר בהרחבת חזית כלל, שכן היא תבעה מהמשיבים את עלות בנית המרתף הנוסף הן לפני הגשת התביעה והן בכתב התביעה, וכל שהיה בסיכומיה היה הסקת המסקנות המשפטיות ממערכת העובדות שפורטה בכתב התביעה, כאמור, בתצהירי העדות ובחקירות העדים שהופיעו.

המערערת טוענת כי על בית המשפט היה לאבחן בין המועד בו נקבעו זכויות הצדדים בבנין, הוא יום חתימת ההסכם, ובין המועד שנקבע להעברת הבעלות הרשומה על שם המערערת בגמר הבניה. יום העסקה אינו רק לצורך אירוע מס, כפי שסבר בית המשפט, כי אם יום העסקה לכל עניין ודבר, ואין ההסכם בין הצדדים משנה זאת. בהתאם לכך, יום חתימת ההסכם הוא היום בו הוקנו לכל אחד מהצדדים הזכויות בבניין, וביום זה לא היו למשיבים זכויות לשטח נוסף במרתף. מששונה ותוקן היתר הבנייה בהסכמה ונבנה השטח הנוסף, היה על המשיבים, כך לדידה של המערערת, לשלם את עלות בנייתו.

לעניין עצם ביצוע השינויים והתוספות, טוענת המערערת כי היות ואין חולק על כך שביצעה בחלקי המשיבים שינויים ותוספות, והיות ולא נסתרה עדותו של מנהל המערערת בדבר ההסכמה הבלתי כתובה לביצוע תוספות לפי דרישת המשיבים, היה על בית המשפט הנכבד להכיר בקיומה של הסכמה זו ולא לקבוע כי דרישת הכתב הינה חיונית לעניין זה. זאת ועוד, עצם אי הבאת נציג המשיבים (סב המשפחה) לעדות – עדות אשר הייתה יכולה לשפוך אור על היחסים החבריים ששררו בין המשיבים למנהל המערערת – צריכה הייתה לפעול נגד המשיבים ולחזק גירסת המערערת.



בית המשפט קמא סבר כי יומני העבודה
היו צריכים ללמד על התוספות והשינויים. ואולם, יומני העבודה שנוהלו בבנין זה נוהלו מטעם הבנק המלווה לצרכיו, ואין בהם דבר
על תוספות ושינויים של מי מהצדדים. נוסף על כך, טעה בית המשפט בהתעלמו מהעובדה כי היו פריטים שהמשיבים היו חייבים בתשלום עבורם על פי ההסכם, ועל אף זאת לא חויבו בגינם.

לבסוף, מתמקדים טיעוניה של המערערת בשאלת הוכחת הנזק. לגרסתה, טעה בית המשפט בהתעלמו מכך שהעבודות בוצעו בפועל, שהמשיבים קיבלו אותן והם עושים בהן שימוש לצורכיהם.
עוד טעה בית המשפט משקבע כי המסמכים שצורפו על ידי המערערת לתביעה ולתצהיר העדות של מנהלה, אין בהם כדי להוכיח את המגיע למערערת מהמשיבים. המדובר במסמכים אשר כל אחד מהם יוחס לסעיף המתאים בתביעה , מסמכים אשר גולו בתצהיר גלוי מסמכים, ואשר אליהם התייחס השאלון של המשיבים ועליהם ענתה המערערת בדייקנות ובפירוט רב.

המשיבים מצידם, טוענים בראש ובראשונה לחוסר מהימנות של המערערת ושל מנהלה, מר סגל. לטענתם, המערערת עשתה כל שביכולתה על מנת להסתיר מבית המשפט קמא את יומני הפרויקט המתעדים את כל פעולות בניית הבניין, וכן את מסמכי הנהלת החשבונות של החברה.

לטענת המשיבים, המערערת לא הציגה כל ראשית ראיה בכתב המעידה על הסכמה שונה בין הצדדים מזו הכתובה בחוזה שביניהם, לפיה כל תוספת או שינוי שידרשו צריכים להיעשות במסמך בכתב. זאת ועוד, המערערת לא הוכיחה בבית משפט קמא ולו סכום אחד מבין הסכומים הנתבעים על ידה.

יש לציין, כי בשלב מאוחר יותר הוגשה לבית משפט זה הודעה מטעם המערערת לפיה על אף וחרף העובדה כי היא עומדת על כל טענותיה, היא מקבלת את המלצת בית המשפט ומסלקת את ערעורה לגבי מרבית השינויים וההוספות אשר ביצעה, ועומדת על ערעורה לגבי נושא המרתף.


דיון


ככלל, בית משפט שלערעור אינו נוהג להתערב בפסק דינה של הערכאה הראשונה, בכל הנוגע לקביעות עובדתיות או לעניין של מהימנות. עקרון זה עולה באופן ברור משורה ארוכה של פסקי דין.
כך למשל בע"א 2989/95, מרים קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר - בית חולים, פ"ד נא(4), 687 ,עמ' 695-696:

"כעקרון, לא בנקל יתערב בית משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על ידי הערכאה הראשונה
".

כן ראה בע"א 5118/92, חברת אלטריפי ללתעהודאת נ' איאד זיין טאהר,פ"ד נ(5), 407 ,עמ' 415-416:

"כידוע, רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת ערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו בבית משפט קמא אשר שמע את העדויות, והתרשם התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים".

ישנם מקרים בהם התערבות בממצאיה של הערכאה הראשונה, כמו גם במסקנות המשפטיות שהסיקה מהעובדות שהיו בפני
ה, תהיה ראויה מקום שתדרש על מנת לעשות משפט צדק (ראה ע"א 5656/93, שמיר חברה לביטוח בע"מ נ' מ. גביע בע"מ ואח', .תק-על 97(2), 550 ,עמ' 553; ע"א 2557/00
החברה הישראלית נ' גלינצמן, תק-מח 2002(3), 31803 ,עמ' 31804), ואולם, דבר זה ייעשה רק במקרים חריגים בהם נראה כי בפסק דינה של הערכאה הדיונית נפלה טעות עקרונית היורדת לשורש הדברים בהערכת העובדות שעלו מחומר הראיות, או כאשר המסקנה שהסיקה מן העובדות שהוכחו ומהראיות אינה עומדת במבחן ההגיון.
לא כך בענייננו.

מרתף הבניין


המחלוקת הראשונה סביבה נסוב ערעור זה, עניינה בתוספת בניה שנעשתה על ידי המערערת במרתף הבניין. המדובר בתוספת שנבנתה לאור שינוי בת.ב.ע שארע לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה, ומשכך סבורה המערערת כי היה על הערכאה הדיונית לחייב את המשיבים בעלויות הבניה הנוספות.

בפסק דינו של בית משפט השלום נקבע כי יש בטענה זו משום הרחבת חזית מצדה של המערערת, משהעלתה הטענה לראשונה בסיכום טיעוניה. אין הכרח להתייחס להשגתה של המערערת על קביעה זו, מאחר והשופטת הנכבדה דנה לגופה של הטענה למעלה מן הצורך.

מהוראות החוזה, עולה בבירור כי רק בכפוף למילויין של כל התחייבויות המערערת על פי החוזה תקבל בעלות ב-50% מהבניין, וזאת בתוך 60 יום לאחר מסירה בפועל של חלקם של המשיבים לידיהם.

משכך, ולאחר עיון נוסף בהסכם הקומבינציה, המסקנה הבלתי נמנעת הינה כי הבעלות במבנה לא תוכננה לעבור לידי המערערת במועד החתימה על החוזה, אלא בכפוף להשלמת הבניה. כל עוד לא הושלמה הבניה, הרי שתוספת השטח בו זכתה המערערת במרתף מהווה תמורה להוצאות הבניה בתוספת שטח זה שנבנה עבור המשיבים, והיא אינה זכאית לכל תמורה נוספת.

קביעה זו אינה סותרת את שנפסק בע"א 2534/99, יעקב בדאני נ' רחל מוקתדר, תק-על 2003(3), 1625 ,עמ' 1628, אליו הפנה ב"כ המערערת לחיזוק טענותיו. נקודת המוצא שם, כמו גם בענייננו, היא כי הסכם הקומבינציה מהווה התשתית להגדרת ההסכמה בין הצדדים, ביחס להיקף הזכויות שבעל הקרקע מעניק לקבלן בתמורה להיקף הבנייה שזה מתחייב לבנות על הקרקע. אלא שיש לבחון גישה זאת על פי ההיגיון שעמד בבסיסה, לפיו:


"תוספת או גריעה מהיקף הזכויות והחובות שהצדדים הגדירו ביחסים ביניהם עלול להסיט את נקודת האיזון הכלכלית שהצדדים בחרו בה כבסיס להתקשרותם, והדבר עלול לסכל את כוונתם המקורית ואומד דעתם".

מכאן כי יש לבחון שתיים. האחת, האם אכן מדובר בתוספת או גריעה מהיקף הזכויות שהוגדרו בהסכם הקומבינציה, והשנייה – האם סוכלה כוונתם המקורית של הצדדים במועד התקשרותם בחוזה, במונחים כלכליים.

אומנם, בהיתר הבניה שהיה בתוקף במועד חתימת ההסכם לא נכלל שטח המרתף הנוסף, ואולם לא הוגדר בהסכם גורלן של הטבות או זכויות נוספות שיחולו על המגרש. מכיוון שכך, יש צורך להתחקות אחר כוונת הצדדים ולכל הפחות לנסות לפרש את ההסכם על פי אומד דעתם (בהתאם לס' 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973).

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבמסגרתה נמכר חלק מהמקרקעין, ועיקר התמורה או כולה מתקבל בדירות או בחלקי הבניין שיבנו על המקרקעין. עסקה זו מעניקה לצדדים המתקשרים יתרונות כלכליים שונים, בהתאם לאופן ולצורה שעל פיהם עוצבה העסקה ביניהם. (נדב בן ארי, עסקאות קומבינציה, ניהול נדל"ן, 1997, ע"מ 875).

אין חולק כי הסכם הקומבינציה, כפי שנחתם בין הצדדים, משקף נכונה את האיזון הראוי בעיניהם ביחס להשקעה ולתמורה שמקבל כל אחד מהם, לאחר שהעריכו את שוויה של התמורה שיקבלו, את הסיכונים האפשריים ואת הכדאיות הכלכלית של העסקה בכלל.
מתוך כך ניתן ללמוד כי אף אחד מהצדדים לא התכוון או ציפה לקבל תמורה גדולה יותר מזו שנקבעה, וכן שהצד השני יזכה לכך, מבלי לערוך איזון מחדש בעקבות תוספת זו או אחרת, על מנת להגיע ליישור הקו כך שיקביל לסיכום המקורי.

בענייננו, על אף שלא ציינו זאת במפורש, נראה כי ציפיית הצדדים הלגיטימית הייתה כי תוספת בנייה כלשהי על שהוסכם בחוזה, אשר קרוב לודאי תגדיל את הוצאות הבניה, תוביל בהתאם להגדלת התמורה. ואכן, עם הגדלת השטח הבנוי במרתף לפי ההיתר, גדלו הוצאותיה של המערערת בהתאם.

ואולם, בד בבד עם הגדלת הוצאות הבניה, זכתה המערערת להגדלת השטח הבנוי גם בחלקה – גידול אשר לא ציפתה לו ולא נכלל בתמורה המקורית עליה הוסכם מראש.
שווי השטח הבנוי הנוסף בו זכתה הוא אכן התמורה להשקעה הנוספת שקמה לה באופן בלתי צפוי.

בע"א 2534/99 שלעיל, ההסכם בין הצדדים דיבר בבניית בנין בן שתי קומות בלבד, תוך ידיעה של שני הצדדים כי בעתיד תתאפשר בניה נוספת. למרות זאת, הבנייה הנוספת שהם צפו את ביצועה, לא נכללה בגדר חלוקת הזכויות החוזית, ולפיכך לא ניתן לכלול אותה גם בדיעבד במסגרת חלוקת הזכויות המקורית. לא זו אף זו, במקרה זה הקבלן בנה תוספת בנייה מעל חלקו שלו בבנין ואין המשיבה שם זכאית לחלק בתוספת זו.

גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתא (ת"א) 1418/99, דרז'ביץ בניהו נ' פרידמן וולף שירותי ביצוע לעבודות הנדסיות בע"מ, דינים מחוזי, כרך לה (2), 430, אליו הפנה בא כוח המערערת לחיזוק טענותיו, ניתן לאבחון בנקל מהמקרה שלפנינו.
בעסקת הקומבינציה בה התקשרו הצדדים שם, דאגו המוכרים למנגנון מוגדר ומדוייק, שמסדיר חלוקת שטחים וזכויות נוספות עתידיות. בהתאם לכך, קבעה השופטת ברון, כי לו לא היו המוכרים מנסחים את ההסכם בצורה זו, דהיינו לו לא היה בחוזה סעיף המפרט מנגנון זה, לא היה כל בסיס לדרישתם לזכויות על תוספות הבניה.

ראשית נציין כי לא ברור כלל כי קביעה זו
תומכת בגישתה של המערערת, מאחר ונוכל לומר בהתאמה כי בהעדר סעיף מסוים לעניין תוספות עתידיות, לא תוכל החברה הקבלנית לדרוש


זכויות נוספות בגין תוספת השטח במרתף. זאת ועוד
עסקת הקומבינציה בה עסק פסק הדין שונה במהותה מהעסקה שנערכה במקרה שלפנינו, בין היתר בשל היותה עסקת מכר מלא, במסגרתה מוכר בעל הקרקע את כל זכויותיו בקרקע בתמורה לדירות שתיבנינה עליה, לעומת עסקת מכר חלקי כפי שאירע כאן (ראה
נדב בן ארי, עסקאות קומבינציה, ניהול נדל"ן, 1997, 875).

לפיכך, ולאור האמור לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית, ולחייב את המשיבים בתשלום עבור תוספת השטח הבנוי במרתף הבניין.

תוספות ושינויים


יאמר מייד, כי יש לשבח את בא כוח המערערת על שהשכיל לקבל את עמדת בית משפט זה, לסילוק ערעורה לגבי מרבית התיקונים וההוספות אשר ביצעה. ואולם, למעלה מן הצורך, נתייחס בקצרה לטענות שהועלו בעניין זה.

אין מחלוקת כי בחוזה ההתקשרות בין הצדדים נקבע במפורש, כי כל דרישה לשינוי או תוספת תעשה בכתב. באופן דומה, אין מחלוקת כי דרישות בכתב שכאלה לא הופנו אל המערערת מעולם, ולכל הפחות לא הוצגו בפני
בית המשפט קמא ולא נטען על קיומן.

ואולם, לגרסתה של המערערת, בין הצדדים הייתה הבנה מוסכמת, לפיה תגיש המערערת בתום הבניה חשבון מסודר על כל מה שעשתה עבור המשיבים מעבר לחובתה ועל פי דרישתם, ואלו האחרונים יכבדו חשבון זה. למותר לציין כי המשיבים מכחישים גרסה זו, ולפיכך אינם סבורים כי הם חבים תמורה כלשהי עבור אותן תוספות, מעבר למוסכם בחוזה.

ב"כ המערערת מפנה בעיקרי הטיעון שהגיש לפסק דינו של בית המשפט העליון, ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פד"י נ(1), 185, בו קובע השופט זמיר כי עצם הביצוע מעיד על גמירות דעת מסוימת שהייתה בין הצדדים, ומוביל למסקנה לפיה נערכה עסקה. באופן כללי יותר, על פי

פסק דין
זה יש להעדיף את ערך ההגינות על דרישת הכתב.

בענייננו, אין חולק כי התוספות והשינויים בהם עסקינן אכן בוצעו בפועל, ואולם לא ברור אם התוצאה הראויה, לאורו של ערך ההגינות הנזכר לעיל, תהא כזו אשר תחייב את המשיבים בתשלום עבור אותן תוספות.

בע"א 986/93 , עליו הסתמכה המערערת לעניין זה, ההנחה שעמדה בבסיס גישת השופטים הייתה כי ביצוע השינויים בפועל בידיעתו של המערער שם, ותוך שיתוף פעולה אקטיבי מצידו, מחייב מתן תמורה בעדו, בבחינת "שתיקה כהסכמה" לשינויים שנעשו ולתשלום בגינם. שנאמר:

"..המערער נתן למשיבים לעלות על המגרש. הבניה בוצעה על ידי המשיבים לנגד עיניו של המערער במשך תקופה ממושכת. המערער הסכים ושיתף פעולה עם המשיבים כדי להתאים את הבניה של אחד משני הבתים לדרישותיו. כל אלה, כשהם לעצמם, מעידים באופן ברור על הסכם שנערך בין המערער לבין המשיבים בנוגע למקרקעין מזוהים.."

מכאן, שעל מנת שלא להיזקק לקיום דרישת הכתב, יש צורך להראות כי כוונת הצדדים הייתה גמורה וברורה, וכי הייתה ביניהם, כפי שהיטיב לנסח זאת ב"כ המערערת, 'הבנה מוסכמת' באשר לביצוע ההתחייבויות ההדדיות. בהעדר גמירות דעת והבנה שכזו בין הצדדים, לא ניתן לדרוש מהמשיבים תשלום כלשהו עבור ביצוע העבודות, מאחר ולא ייתכן שביצוע חד צדדי של הסכם לכאורה, יעיד הוא כשלעצמו על הסכמה אמיתית, ויטיל חיובים והתחייבויות שונות על הצד השני.

נטל ההוכחה של ה"הבנה המוסכמת" היה מוטל כמובן על כתפי המערערת, הן מכוח היותה "המוציא מחברו" והן לנוכח טענתה להסכם שבעל פה החורג מהוראות החוזה הכתוב.
(לעניין חזקת "המוציא מחברו", ראה ע"א 2781/93, מיאסה עלי דעקה נ' בית החולים "כרמל" חיפה, פ"ד נג' (4) 526).

פסק דינה של הערכאה הדיונית קובע כי המערערת לא הרימה את נטל ההוכחה שרבץ על כתפיה, וכך סבורים גם אנחנו.
מניתוחה המעמיק של השופטת המלומדת, הערכותיה את הראיות והתרשמותה מהעדויות שנשמעו בפני
ה, אנו למדים כי המערערת לא השכילה להוכיח קיומה של הבנה מוסכמת שהייתה מקובלת על המשיבים או על מי מטעמם.

כאמור, ההלכה היא כי ביקורתו של בית המשפט שלערעור על ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית מצומצמת ביותר, והיא מצומצמת עוד יותר לגבי ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית על יסוד התרשמות ישירה מן העדים. לפיכך, אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא לעניין זה, משלא נמצאה אי סבירות כלשהי בקביעותיו.

בשולי הדברים נציין, כי אף אם
יומני העבודה אכן לא הכילו מידע הרלוונטי לתביעה, כפי שטען ב"כ המערערת, לא היה נגרם כל נזק בהצגתם בפני
בית המשפט והמשיבים, לאור דרישותיהם. לא כל שכן, תמוהות ביותר הסתירות העולות ממכלול העדויות והתצהיר שהגישה המערערת בדבר עצם קיומם של יומני העבודה והחזקתה בהם ברשותה.

לעניין אי העדת מר דימנט -
שעדותו יכולה הייתה לחזק גרסתה של המערערת, כך לטענתה - הרי שהשופטת הנכבדה מצאה את הסבריהם של המשיבים לאי זימונו מספקים, וממילא לו סברה המערערת כי עדותו של מר דימנט הייתה חיונית מבחינתה, יכולה הייתה היא לדרוש את זימונו כעד. משלא עשתה כן, אין לה להלין אלא על עצמה.

באופן כללי יותר, לא הציגה המערערת אף מסמך, עדות או ראיה אחרת לקיומה של הסכמה השונה מזו הכתובה בחוזה הקומבינציה, או ליוזמה מצד המשיבים לביצוע שינויים או תוספות מעבר למוסכם. לבסוף, מצאנו כי כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט השלום, לא הוכיחה המערערת מהו התשלום לו היא זכאית בגין השינויים והתוספות הנטענים.

דין הערעור להידחות.
על המערערת לשלם למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ.הערבות תועבר לב"כ המשיבים לשם מימושה ע"ח ההוצאות.

ניתן היום ג' בטבת, תשס"ו (5 בינואר 2006) בהעדר הצדדים
המזכירות תשלח העתקי פסה"ד לבאי כח הצדדים.


יהושע גרוס
, סגן-נשיא

אב"ד



אסתר קובו
, שופטת



מיכל רובינשטיין
, שופטת










עא בית משפט מחוזי 1877/01 יבנה תעשיית בניינים בע"מ נ' דורית דותן, דרור דותן, דנית דותן (פורסם ב-ֽ 05/01/2006)