פסקי דין על שמחה אליוף | פסקי דין על שלמה פלך | פסקי דין על ליליאן אורבי |

69078/01 א     31/12/2003




א 69078/01 שמחה אליוף נ' שלמה פלך, ליליאן אורבי




1
בתי המשפט
א 069078/01
בית משפט השלום תל אביב-יפו
31/12/2003
תאריך:
כב' השופט אשר גולדין
, סג"נ
בפני
:

שמחה אליוף

ע"י ב"כ עו"ד א. גביש ואח'

בעניין:
התובע
נ ג ד
1. שלמה פלך

2. ליליאן אורבי

ע"י ב"כ עו"ד ע.נצר ואח'
הנתבעים
פסק דין
1. מהות התביעה:
זוהי תביעה לפינוי הנתבעים מדירת מגורים בת 2 חדרים, הול מטבח, וחדרי שירות הנמצאים על גג בניין, הנמצא ברחוב רענן 23 בתל אביב (להלן: "הדירה" ו/או "המושכר"), הבניין ידוע גם כחלקה 33 בגוש 7424 (להלן: "הבניין"), להחזירה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמם.

2. עיקרי המסכת העובדתית:

א. התובע הנו הבעלים של המושכר עפ"י חוזה רכש [נספח ב' לת/1] בינו לבין הבעלים הקודמים במושכר, וכן בעל הערת אזהרה במושכר עפ"י נסח [נספח א' לת/1].

ב. הנתבעים הנם דיירים מוגנים במושכר, מכוח חוזה שכירות מוגנת [נספח ג' לת/1] (להלן: "חוזה השכירות").

3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובע:

א. הנתבעים הפסיקו את מגוריהם במושכר ועברו לגור במקום אחר או במקומות אחרים, ללא כוונה לחזור ולגור במושכר.

ב. המושכר אינו מהווה את מרכז חייהם של הנתבעים, אלא מקום משני אם בכלל.

ג. הנתבעים נטשו את המושכר ומשכך זכאי התובע לפנותם וזאת עפ"י חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק").

ד. לתובע קמה עילה לפינוי הנתבעים עפ"י סעיף 15 לחוזה השכירות.

ה. לחלופין, טוען התובע כי אחד הנתבעים נטש את המושכר, ומשכך הפר את תנאי סעיף 11 לחוזה השכירות ועל כן מחויבים הנתבעים לפנות את המושכר.

ו. הנתבעים חדלו לשלם דמי שכירות מחודש יולי 2000.

ז. הנתבעים הפרו את המבוא לחוזה השכירות הקובע כי דמי השכירות ישולמו "מדי חודש בחודשו ועבור כל חודש מראש". הפרה זו מהווה עילה לפינוי הנתבעים מהמושכר מכוח סעיפים 2 ו- 10 לחוזה השכירות מכוח סעיף 131(1) לחוק.

טיעוני הנתבעים:

א. הנתבעים לא הפסיקו מעולם את מגוריהם במושכר והם מתגוררים במושכר ברציפות עד היום.

ב. לנתבע מס' 1 אין דירה אחרת משלו והא מתגורר ברציפות במושכר.

ג. נתבעת מס' 2 מתגוררת ברציפות במושכר מעולם לא נטשה את המושכר.

ד. מאז חתימת חוזה השכירות, שילמו הנתבעים את מלוא דמי השכירות אחת לכמה חודשים, כשלפעמים שילמו מראש לתקופת השכירות שטרם החלה ולעיתים שילמו על תקופת השכירות שחלפה.

ה. הנתבעים טוענים כי התובע ויתר ביודעין על נושא ההקפדה הפורמלית הנקובה בחוזה השכירות בנושא תשלום דמי שכירות מידי חודש בחודשו שכן הסכים וקיבל את דמי השכירות אחת לכמה חודשים והתנהגותו זו מהווה כיום מניעות מלטעון בעניין זה כנגד הנתבעים.

ו. לחילופין, אם יגיע בית המשפט למסקנה כי אכן קיימת עילת פינוי בתביעה דנן, אזי מתבקש בית המשפט בנסיבות המקרה להעניק לנתבעים סעד מן הצדק עפ"י סעיף 132(א) לחוק.

4. המסגרת הדיונית:
בתיק נשמעו הראיות:

א. מטעם התובע:
עת/1 התובע מר שמחה אליוף
, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/1.
עת/2 מר יצחק דרזיה, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/2.
הוגשו המסמכים כדלקמן:
תעודת עובד ציבור, סומנה ת/3.
עמוד מספר טלפונים, סומן ת/4.
הסדר פשרה, סומן ת/5.
הזמנה לדין, סומנה ת/6.
נסח מקרקעין, סומן ת/7.
שאלות ותשובות, סומנו ת/8.

ב. מטעם הנתבעים:
עה/1 נתבע מס' 1 מר שלמה פלך
, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/6.
עה/2 נתבעת מס' 2 גב ליליאן אורבי
, נחקרה על תצהירה אשר סומן נ/7.
הוגשו מסמכים כדלקמן:
שאלון ותשובות, סומנו נ/1.
מכתב בין עו"ד והצדדים, סומנו נ/2, 3 ו- 4.
תמונות, סומנו נ/5.
חשבון חשמל, סומן נ/8.

5. דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להדחות.

6. עילת הנטישה:

א. מהות הנטישה:
עילת הנטישה איננה מוזכרת במפורש בחוק, אולם הלכה פסוקה היא, כי יש לחייב את הדייר בפינוי כאשר הוא נוטש את המושכר:

"עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בית המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131לחוק. הרציונל של חוק הגנת הדייר, הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר, בלי כוונה לחזור אליו. מי שנוטש, עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר... אין כל סיבה להחיל על הנוטשים את הגנת החוק"

[ע"א 977/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זכי נוסייבה, פ"ד מ"ו [5], 765].
כשבאים לענות על השאלה, האם השוכר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר ואת המוסכם בין השוכר למשכיר. 60221

ב. יסודות עילת הנטישה:
בעל בית אשר טוען כי השוכר נטש את המושכר ושהוא לא עושה בה כל שימוש, חייב להוכיח שני יסודות
מצטברים:

1. יסוד עובדתי, אובייקטיבי, השוכר עזב את המושכר.

2. יסוד נפשי, סובייקטיבי - העדר כוונה מצד השוכר לחזור למושכר.

יסוד זה מתחלק ל - 2 תתי סעיפים לגבי החנות:

א. העדר רצון לחזור.

ב. העדר סיכוי ממשי לחזור.

אין די ברצון ערטילאי לחזור אל המושכר ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים.

[ע"א 977/91 לעיל, עמ' 767].

ג. נטל השכנוע:

"בעל הבית התובע פינוי, חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו, כי הוא המוציא מחברו. נטל שכנוע זה, נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לתביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אם הדייר יכול להראות, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור ... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח את שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה. ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק".

[ע"א 170/63 פפסימידוף נ' מ. חיזק, פ"ד י"ז, 2499].
7. מן הכלל אל הפרט:
לטענת התובע, הנתבעים נטשו את המושכר והפרו את חוזה השכירות ומשכך זכאי התובע לפנות את הנתבעים מהמושכר.
דיון ומסקנות:

א. טענות התביעה:


עדותו של מר יצחק דרזיה:
עת/2 מר יצחק דרזיה מצהיר בתצהירו אשר סומן ת/2 כי הוא שכר בחודש ינואר 1999 חנות בצמוד לבניין, והוא נמצא בה כל יום מהשעות 08:00 - 19:00 ולא ראה את הנתבעים אלא רק לאחר התביעה

" שעות הפעילות של חנותי הן 08:00 ועד 19:00. אני נמצא בחנות כל יום, במהלך שעות הפעילות ואף לאחר מכן... לא ראיתי מעולם את הדיירים הנמצאים בדירת המגורים הנמצאת בקומת גג הבניין"

תצהירו של התובע מר שמחה אליוף
:
התובע הצהיר בתצהירו ת/1 כי ביקר יום יום בבניין מאז שרכש את הבעלות בבניין, ומעולם לא ראה את הנתבעים אלא בסמוך לאחר הגשת התביעה. וכן נקש פעמים רבות בדלת המושכר ולא נענה.

"אני ביקרתי בבניין מיום שרכשתי אותו ועד היום, כמעט יום יום... אני מצהיר בזה כי בכל הפעמים הרבות שביקרתי בבניין, בכל שעות היום והערב, מעולם לא ראיתי, לא את ליליאן אורבי
ולא את שלמה פלך
, רק בסמוך לאחר הגשת התביעה פגשתי את הנתבעים. בכל הפעמים הרבות כאשר נקשתי על דלת הדירה, מעולם לא נעניתי"
[סעיף 5 ו- 6 לתצהירו של התובע אשר סומן ת/1]

חשבונות טלפון:
ב"כ התובע טוען בסיכומיו כי הטלפון במושכר נותק, דבר המראה נטישה, ולראיה הציג תעודת עובד ציבור שסומנה ת/3 המראה כי בתקופה שבין 08/2000 - 6/2001 דווח על הפסקת שירות טלפון של שיחות נכנסות ויוצאות.

תיבת דואר:
לנתבעים אין תיבת דואר בבניין בו נמצא המושכר, וכל דברי הדואר של הנתבעים מגיעים למקום עבודתו של נתבע מס' 1, בגבעתיים.

"בנושא תיבת הדואר, היתה לנו תיבת דואר במהלך השנים אולם היא נעקרה... ובשל כך נאלצנו להעביר את הכתובת לקבלת חשבונות ומכתבים לכתובתו של הנתבע 1 בעבודתו"
[סעיף 11.5 לתצהירו של הנתבע מס' 1 אשר סומן נ/6]
ב. טענות ההגנה:

הנתבעים טוענים ומציגים תמונות המראות כי הם מתגוררים בדירה ברציפות, הדירה מרוהטת, וכוללת בתוכה את כל האביזרים והמכשירים שאומרים להיות בדירה אשר מתגוררים בה.
[נספח ב' לתצהירם של הנתבעים אשר סומנו נ/6 ו- נ/7]

חשבונות חשמל, חיבור לכבלים ותעודת תושב תל אביב:
בנספחים ג', ד' ו- ה' לתצהירי הנתבעים, מציגים הנתבעים חשבוניות של חברת החשמל וטפסי התקנה של חיבור לכבלים, המראים כי הם משלמים עבור שירותי הרשויות המקומיות וחברות חיצוניות עבור המושכר. וכן ניפוק תעודת תושב תל אביב של נתבעת מס' 2.
עדותו של מר יצחק דרזיה:
עת/2 מר יצחק דרזיה מצהיר בתצהירו אשר סומן ת/2 כי הוא שכר בחודש ינואר 1999 חנות בצמוד לבניין, והוא נמצא בה כל יום מהשעות 08:00 - 19:00 ולא ראה את הנתבעים אלא רק לאחר התביעה. טוענים הנתבעים כי הצהרה זו אין בה דבר על מנת להוכיח כי המושכר ננטש על ידיהם, ומר יצחק דרזיה בעדותו, מסכים כי יתכן מצב שבו לא יכול היה לראות את הנתבעים למרות שאכן התגוררו במושכר:

"ש. תסכים איתי כאשר אתה מצוי בחצנות שלך אתה לא יכול לראות את הכניסה לבניין 23?
ת. נכון.
ש. אתה יושב בתוך החנות אתה לא רואה את הכניסה לבניין?
ת. נכון.
ש. כאשר מישהו מגיע מדרך יפו, עולה לבניין אתה לא רואה אותו?
ת. נכון.
ש. יכול להיות כי אחד מהנתבעים הגיע מדרך יפו, עלה לבניין אך לא ראית אותו?
ת. יכול להיות.
ש. יכול להיות כי אם יגיעו מכיוון סלאמה, ואתה פורק סחורה לא תראה אותו?
ת. נכון.
ש. יכול להיות כי הם הגיעו מדרך סלאמה ולא ראית אותם.
ת. נכון.
ש. יכול להיות כי יתכן מצב כי הנתבעים יצאו מביתם מרחוב רענן 23 לפני השעה 08.00 ולא ראית אותם וחזרו אחרי השעה 19.00 ולא ראית אותם?
ת. יכול להיות.
ש. האם נכונה העובדה כי עד חודש אוגוסט 2001 לא ראית את הנתבעים ולא הכרת אותם, אבל זה לא אומר בוודאות כי לא גרו שם ?
ת. יכול להיות.
ש. לפני ששכרת את החנות מהתובע, לא הכרת את דיירי הבניין?
ת. הכרתי. אני מכיר את כל האזור הזה כבר 20 שנה.
למטה הכרתי וכן בקומה שנייה. נכון, כי היו אנשים שלא הכרתי בבניין.
ש. אז יכול להיות כי אתה לא מעורה בכל דיירי הבניין?
ת. יכול להיות "
[פרוטוקול עמ' 17- 18]

חשבונות טלפון:
ב"כ הנתבעים טוען בסיכומיו כי הטלפון במושכר נותק, דבר המראה נטישה. הנתבעים בסיכומיהם טוענים כי הם מחזיקים טלפונים סלולריים ומעדיפים לבטל את הקו של בזק, שלמרות אי השימוש בו, עדיין משלמים דמי מנוי, ולכן טענת ניתוק הקו זו לא יכולה להוכיח נטישה כלשהי מהמושכר.
לעניין זה התייחסו הנתבעים בעדותם וטענו כי:

"ת. כן כיום אין קו מחובר.
ש. ידוע שאם משתמשים בקו של בזק זה יותר זול מקו סלולרי?
ת. יש לי טלפון סלולרי צמוד אליי 24 שעות. מדוע אני צריך את הטלפון בדירה כהוצאה מיותרת"
[פרוטוקול עמ' 25]

"ש. נכון כי אין לכם קו טלפון כבר כמה שנים משנת 2000?
ת. כן. מאחר והחשבונות היו גבוהים וגם לי וגם לו יש טלפונים סלולרים.
ש. השיחות מקווי בזק יותר נמוכות?
ת. אין צורך בכך יש לנו טלפונים סלולרים. "
[פרוטוקול עמ' 30]

ג. מסקנה:
מכל האמור לעיל ולאחר עיון בחומר הראיות, נתתי אמון בגרסותיהם של הנתבעים כי לא נטשו את המושכר, ושוכנעתי כי, כלל לא מתקיים היסוד המצטבר הראשון הדרוש להתגבשותה של עילת נטישה שהוא היסוד העובדתי הפיזי, ומשכך התובע לא עמד בנטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה ועל כן, הנני דוחה את הטענה לפינוי בגין נטישת המושכר.

8. עילת פינוי בגין איחורים ואי תשלום דמי שכירות:

א. סעיף 131(1) ו- (2) לחוק קובע:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו.
(2) דייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע הפינוי ..."

ב. כללי:
"דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות"
[ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 9; וכן ראה גם ע"א 582/81 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז, 1320].
"הפירוש הנכון הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו".

[ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 22].
ג. נטל ההוכחה:

"בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת, ובלשון אחרת: מוטל עליו נטל ההוכחה לקיומן של העובדות הללו. אם הדייר טוען שבעל הבית סרב לקבל ממנו דמי שכירות - אין להטיל עליו [על הדייר] את נטל ההוכחה של טענתו; לא הוא חייב להוכיח את טענת הסירוב אלא בעל הבית חייב להוכיח את העובדות שעליהן מבוססת תביעתו. הווה אומר שאם טענת הסירוב מתקבלת על דעתו של בית המשפט, דין התביעה להידחות כיוון שבעל הבית לא הרים את הנטל המוטל עליו"
[בר אופיר לעיל, עמ' 10/ א'-ב', וראה גם ע"א 216/64 רחמים נ' זבה פ"ד י"ח [4], 125].
ד. דיון ומסקנות:

1. מיום חתימת חוזה השכירות עם הבעלים הקודמים ועד היום, שילמו הנתבעים את דמי השכירות אחת לכמה חודשים בין אם קדימה ובין אם אחורה.

2. בקבלות שהוצגו כנספחים לתצהירי הנתבעים שסומנו נ/6 ו- נ/7, הראו הנתבעים את אופי התשלום במשך השנים לבעלי הבניין.
[נספחים י' - יז' לתצהירי הנתבעים נ/6 ו- נ/7]

3. הנתבעים טוענים כי התובע מתחמק מקבלת דמי השכירות אותם הם חייבים. ולראיה הוצגו מכתבים של ב"כ הנתבעים לתובע ו/או לב"כ (מכתבים אשר סומנו נ/2, 3 ו- 4).
עקב סירובו של התובע לקבל את דמי השכירות הופקדו דמי השכירות בנאמנות אצל ב"כ הנתבעים.

"ההפקדה הנה פעולה רצויה ולו רק לשם גילוי נכונותו של הדייר לשלם את דמי השכירות המגיעים ממנו..."
[דוד בר אופיר לעיל, עמ' 13,15]

שוכנעתי כי אכן גילו הנתבעים נכונות לשלם לתובע דמי שכירות עבור המושכר.

לאור כל האמור לעיל, נראה כי הנתבעים הראו נכונות בתשלום של דמי השכירות. משכך, הוכח לי הן מעובדות המקרה והן מטענות הנתבעים שנתתי אמון בגירסתם, כי לאור אופן תשלום דמי השכירות עולה כי הבעלים הקודמים במושכר ויתר על ההקפדה של מועד דמי התשלום.
לפיכך, לא קמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעים ע"פ ס' 131(1) ו/או (2) לחוק הגנת הדייר בגין, אי תשלום דמי שכירות ו/או איחור בתשלומם.


9. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:

א. הנני דוחה את התביעה.

ב. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של-. 10,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום ו' בטבת, תשס"ד (31 בדצמבר 2003)
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
מותר לפרסום מיום 01.01.04

אשר גולדין
, שופט סג"נ









א בית משפט שלום 69078/01 שמחה אליוף נ' שלמה פלך, ליליאן אורבי (פורסם ב-ֽ 31/12/2003)