פסקי דין על שרה שטיגמן | פסקי דין על שמואל שטיגמן | פסקי דין על אורה אלון | פסקי דין על אורה לידסקי

20917/94 הפ     05/01/2004




הפ 20917/94 שרה שטיגמן , שמואל שטיגמן, אורה אלון נ' אורה לידסקי




1
בתי המשפט

הפ 020917/94
בית משפט השלום חיפה
05/01/2004
תאריך:
כב' השופט מנחם רניאל

בפני
:

1.שרה שטיגמן

2. שמואל שטיגמן

3. אורה אלון

בעניין:
התובעים
טויסטר
ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
אורה לידסקי
הנתבעת
א. גושן ואח'

ע"י ב"כ עו"ד
אורה לידסקי

ובעניין:
התובעת שכנגד
א. גושן ואח'

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1.עזבון טוביה הופנונג ז"ל
2. שמואל שטיגמן

3. שרה שטיגמן

4. אורה אלון


הנתבעים שכנגד
טויסטר
ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
1. רקע:

ביום 24.11.89 נחתם בין התובעים לבין הנתבעת חוזה מכר בקשר לדירה ולמגרש ברח' השושנים 3 בקרית טבעון (חלק מחלקה 279 בגוש 10607 וחלקה 34 בגוש 10479). לטענת התובעים, הצהירה הנתבעת כי היא בעלת זכויות החכירה בדירה ובמגרש ובעלת זכות החזקה הבלעדית בהם. הנתבעת התחייבה להעביר את זכויות בעלה סטיוארט לידסקי לשמה, לעשות הדרוש לרישום זכויות התובעים, להסכים לתוכניות הבניה של התובעים, לשלם מס שבח, היטל השבחה ודמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, כל זאת תמורת 60,000 דולר ארה"ב. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את החוזה, ולא קיימה את התחייבויתיה, הסכימה לרישום עיקול על המגרש להבטחת חובותיה למס שבח עקב העיסקה, גרמה לעיכוב רב בבניה. כך, נגרמו לתובעים הנזקים באובדן השימוש בשתי דירות שנבנו על החלקה ותשלום מס רכוש לשנה מיותרת, וכן לא שולמו דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל. הנתבעת הפקידה בחשבון בנק 15,000 דולר ארה"ב בשקלים לכיסוי תשלומי החובה לפי החוזה. כמו כן, התובעים שיפצו באישור הנתבעת את הדירה תמורת סך 36,000 ₪. התובעים תובעים נזקים אלה וכן פיצוי מוסכם בסך 10,000 דולר ארה"ב בשקלים. בית המשפט התבקש לחלט את הפקדון, לחייב את הנתבעת בפיצוי המוסכם, בהשבה ובנזקי התובעים, למנות את ב"כ התובעים ככונס נכסים לזכויות הנתבעת בשמה ובשם בעלה שיוסמך לשלם את חובות הנתבעת ולשם כך למכור את חלקה במגרש, למנות את ב"כ התובעים כמיופה כוח להעברת זכויות בעלה של הנתבעת לשמה לפי יפוי כוח.
הנתבעת טוענת כי בעלה, סטיוארט לידסקי הוא בעל זכויות החכירה לדורות במקרקעין, אשר חתם עוד ביום 13.6.89 על יפוי כוח לנתבעת, התובעת שכנגד לרישום זכויותיה בנכס, ובנוסף חתם ביום 19.10.89 על יפוי כוח להעברת כל זכויתיו בנכס לנתבעת. הנתבעת מכרה מחצית מזכויותיה בנכס לתובעים. התובעים התחייבו בנוסף לתשלום התמורה בסך 60,000 דולר לשפץ את הדירה הקיימת, ולהוסיף עליה תוספת בניה וקיבלו זכות להתגורר בדירה חמש שנים מיום חתימת החוזה ללא תמורה, ובסוף תקופה זו יפנו את הדירה ויחזירו את החזקה בה לידי התובעת שכנגד. לטענת הנתבעת, תוקף החוזה הותנה בקבלת אישורי בניה ליחידה נוספת אשר התובעת לא תתנגד להן בתנאי שתתבססנה על התוכניות שיוגשו לה בעת חתימת החוזה, לאמור דירה שתבנה מעל דירת הנתבעת. לטענת התובעת, היה על הנתבעים שכנגד לשפץ את הדירה לפי הצעה שהגישו בעלות של 27,000 דולר ותמורת השיפוץ ישתמשו בדירה חמש שנים ללא תמורה נוספת, אך הם לא פינו את הדירה בתום חמש שנים והתובעת שכנגד נאלצה להגיש נגדם תביעת פינוי. לטענת התובעת שכנגד, ביקשו הנתבעים שכנגד לבנות את תוספת הבניה לצד המבנה הקיים ולא מעליו. לכך לא הסכימה התובעת שכנגד. לטענתה, הגישו הנתבעים שכנגד, לפי יפוי כוח מותנה שקיבלו מהתובעת שכנגד, תוכניות בניה הפוכות להתחייבותם. כאשר גילתה התובעת שכנגד שהנתבעים שכנגד החלו לחפור ולבנות בניגוד למוסכם, ולאחר שקיבלה את התוכניות, ביטלה את יפוי הכוח והתנגדה לבנייה. בעקבות זאת הוציאו הנתבעים שכנגד צו עיכוב יצאת התובעת מהארץ, וכדי להסיר את הצו חתמה התובעת על מסמכים שונים ביום 26.8.90 בפני
עו"ד מטעמה ומטעם הנתבעים שכנגד. למרות זאת לא בוטל צו עיכוב היציאה והתובעת שכנגד נאלצה לחתום על מסמכים נוספים. לטענתה, הוסף לתצהיר שחתמה משפט נוסף לאחר חתימתה. הנתבעת הוסיפה והתנגדה לבניה שבניגוד למוסכם ואז הסתבר לה שהנתבע שכנגד 1 חתם על התשריטים בשם בעלה שהוא הבעל הרשום למרות ביטול יפוי הכוח. לטענת התובעת שכנגד, הנתבעים שכנגד, בניגוד למוסכם ותוך הסתמכות על יפוי כוח שבוטל, יצרו במינהל מקרקעי ישראל חלוקת הנכס באופן שחלקה של התובעת שכנגד נפגע וביצעו בניה על פי חלוקה זו. על פי חוות דעת שמאי הוערך שווי הפגיעה בסך 30,000 דולר. הנתבעים השתמשו לטענת התובעת שכנגד ביותר ממחצית זכויות הבניה, בנו שתי יחידות דיור במקום אחת, לא פינו את דירתה, לא ביצעו שיפוצים כהתחייבותם, הרסו וחסמו וגרמו נזקים לדירתה. למרות זאת שילמה התובעת שכנגד את חובותיה ונתנה בטוחות על מה שלא שילמה. נטען, כי התובעת שכנגד אינה חייבת דבר למינהל ומה ששילמו התובעים היה כנראה דמי פיצול על פי תוכנית חלוקה בניגוד למוסכם. התובעת שכנגד תובעת את נזקיה, אשר אותם העמידה על סך 200,000 ₪, וכן הצהרה שאין עליה להעביר הזכויות לתובעים כל עוד לא שילמו את הפיצוי המגיע לה וכל עוד לא תתוקן חלוקת הנכס על פי ההסכם בין הצדדים, ולהצהיר כי יתרת אחוזי הבניה וזכויות הבניה שייכים לתובעת שכנגד.
הנתבעים שכנגד טענו כי המוכרת התחייבה בהסכם למכור להם את מחצית זכויותיה בנכס, אך את מלוא זכויות הבניה, ולא הוסכם על היקף השיפוץ. לא הוסכם שתוספת הבניה תבנה מעל המבנה הקיים, והנתבעת לא התנגדה לתוכניות שהוצגו לה. לטענת הנתבעים שכנגד, כל פעולה לביטול יפוי הכוח היתה חסרת תוקף שכן יפוי הכוח ניתן למטרה ספציפית שביצועה על ידי המורשה כבר החל. הנתבעים שכנגד הכחישו את טענת הזיוף שעלתה בטענות התובעת שכנגד. לטענתם, לא הפרו את ההסכם, יפוי הכוח לא בוטל, והם נהגו כדין. לטענתם, קמה להם זכות להחזיק בדירה מעבר למוסכם עקב ההפרות היסודיות על ידי הנתבעת, אך הם הסכימו ל

פסק דין
של פינוי. לטענתם, לא בנו שתי יחידות דיור אלא יחידת דיור ויחידה נילווית. לטענתם, שילמו היוון דמי חכירה עבור הנתבעת, אשר כולל את דמי ההסכמה שהיה על הנתבעת לשלם. אשר לנתבע שכנגד אחד, נטען שאין עילת תביעה נגדו.
התובעת שכנגד הגישה כתב תשובה ובו טענה כי הנתבע שכנגד 1 התחייב על פי כתב ההרשאה, שהוא הסכם, ובכך שפעל בניגוד להרשאה.
לאחר משא ומתן הגיעו הצדדים לתוכנית חלוקה מוסכמת, שניתן לה תוקף של

פסק דין
חלקי בהחלטת השופט שאנן ביום 27.2.00. נותרה המחלוקת הכספית בין הצדדים, וכן הדרך לביצוע פסק הדין שבהם לא הגיעו הצדדים להסכמה. הצדדים גם לא הגיעו לרשימת עובדות מוסכמות ופלוגתאות, למרות הבטחתם לעשות כן. התיק נקבע להוכחות ולאחר מכן הוגשו סיכומים. משלא נתן השופט שאנן שטיפל בתיק

פסק דין
בתיק זה הועבר התיק אלי למתן

פסק דין
לפי תקנה 177. בישיבה נוספת הסכימו הצדדים כי העובדות יוכרעו לפי סעיף 79א, וכי ההכרעות המשפטיות שיתקבלו יוכרעו שלא לפי סעיף 79א.

התובעים והנתבעים שכנגד יקראו ביחד שטיגמן והנתבעת התובעת שכנגד תקרא להלן לידסקי.

2. מה הוסכם בין הצדדים בהסכם המכר

שלוש שאלות עיקריות עומדות במחלוקת בגדר מה הוסכם בין הצדדים בהסכם המכר. האחת, האם הוסכם ששטיגמן יקנו את מלוא אחוזי הבניה או את מחצית אחוזי הבניה. השניה, האם הוסכם ששטיגמן יבנו את תוספת הבניה על הבית הקיים, או ששטיגמן היו רשאים לבנות גם בצד הבנין. השלישית, האם התחייבו שטיגמן לבצע שיפוץ בדירה בשווי של 27,000 דולר. לאחר עיון בכל הראיות אני קובע בשאלות אלו כדלקמן:
א. הוסכם בהסכם שלידסקי מוכרת לשטיגמן את מחצית כל זכויותיה בנכס (שהוגדר ככל המגרש) ומלוא זכויות הבניה בנכס ובעלות בכל התוספת מעל ה- 130 מ"ר של דירת לידסקי תועבר, לכשתיבנה, לבעלות שטיגמן. משמעות ההסכם היא שלידסקי מוכרת לשטיגמן את כל זכויות הבניה שלא מומשו בנכס נכון ליום עריכת ההסכם, כפי שהוסכם גם בזכרון הדברים סעיף ז. זכויות הבניה אותה עת היו 450 מ"ר, מהם נוצלו בדירת לידסקי כ- 130 מ"ר, ונותרו כ- 320 מ"ר. לעומת זאת מחצית זכויות הבניה אותה עת היו כ- 225 מ"ר. מכאן, שלפי גירסה זו היה צריך לבנות ללידסקי תוספת בנייה של כ- 100 מ"ר. אין בהסכם הוראה על בניה של תוספת בניה ללידסקי. בזכרון הדברים דובר על בניה של לפחות 300 מ"ר, דהיינו כל היתרה. כך גם יש להבין את המוסכם בהסכם הסופי, למרות שועדות שומה הבינו אחרת.
בשולי הדברים אציין כי מהודעת הצדדים עולה שבשנת 1999 נוספו אחוזי בניה. אלה לא היו כלולים במה שהסכימו הצדדים בשנת 1990, ויש לחלקם לפי הבעלות במקרקעין, אבל זה חורג מפסק דיני, ואם הזכרתי זאת, הרי הדבר בא רק לנסות למנוע התדיינות נוספת.
ב. הוסכם בין הצדדים שהבניה של שטיגמן תהיה מעל דירת לידסקי ולא מצדדיה. כך הבינו זאת הצדדים, גם מבלי להתיחס לאמירה בהסכם כי הקונים רוצים להוסיף על הדירה הקיימת תוספת בניה. אמנם, לא ניתן לבנות רק מעל דירת לידסקי, מכיוון ששטח הגג 130 מ"ר והבניה היתה צריכה להיות למעלה מ- 300 מ"ר, אבל היה מוסכם לבנות מעל דירת לידסקי. 60221
ג. ההסכם אינו כולל התחייבות לבצע שיפוצים בסכום של 27,000 דולר או בכל סכום שהוא. זאת, למרות שדובר על שיפוץ בזכרון הדברים, ובזכרון הדברים נקשר השיפוץ ועלותו גם לשכירות הדירה תמורת 400 דולר לחודש (סעיף ח) ואגב, לא 450 דולר לחודש כטענת לידסקי היום. משמעות ההשמטה בהסכם של מה שדובר בו בכמה סעיפים בזכרון הדברים היא הסדר שלילי דהיינו שלא הוסכם על כך שבהסכם הסופי. אני דוחה את הטענה שלפי ההסכם השיפוץ היה כנגד המגורים ללא תמורה. כך היה בזכרון הדברים אך לא בהסכם.

3. היתר הבניה והבניה

על פי המוסכם בכתב ההרשאה המותנה מיום 27.11.89, היה על שטיגמן לקבל את הסכמת לידסקי לתוכניות הבניה, ונקבע כי אם לא יקבלו שטיגמן את הסכמת לידסקי עד יום 31.8.90, יחשב הדבר כהסכמה לתוכנית הבניה, ואם יפרו שטיגמן את התחייבותם לפי כתב הרשאה ישלמו ללידסקי סך 10,000 דולר ארה"ב כפיצוי מוסכם. אין חולק שעוד לפני 31.8.90, ובלי אישור לידסקי, הוגשו תוכניות הבניה למוסדות התכנון, ומיופה הכוח לפי כתב ההרשאה חתם בשמה. ביום 5.2.90 שלחו שטיגמן ללידסקי את תוכניות הבניה, ב- 6.3.90 הוגשה הבקשה לועדה כשהיא חתומה על ידי מיופה הכוח בתוקף כתב ההרשאה, וכבר ב - 5.4.90 דנה הועדה בבקשה. בכך הפרו שטיגמן את המוסכם בכתב ההרשאה, שהיה תנאי לביצוע פעולות על פי כתב ההרשאה, ועל כן עליהם לשלם ללידסקי את הפיצוי המוסכם לפי כתב ההרשאה. אני דוחה את טענת שטיגמן כי לידסקי לא הגיבה במשך חודשים, שהרי הבקשה הוגשה לועדה לתכנון ולבניה כעבור פחות מחודש מהמועד שבו נשלחו התוכניות אף לגירסת שטיגמן, והם לא נשלחו ללידסקי עצמה.
אני דוחה את טענת ב"כ שטיגמן, כאילו הפעולה על פי יפוי הכוח אינה אלא של הופנונג והוא נפטר ואי אפשר לתבוע אדם שנפטר. בנוסף על מה שהוסכם בישיבת יום 18.4.99, הופנונג ושטיגמן חד הם. מה שעשה הופנונג לא עשה אלא לצורך שטיגמן. הוא שיזם את העיסקה, הוא שניהל אותה, וגם אם היה רק מיופה כוח באופן רשמי, הנה מעשיו נעשו עבור שטיגמן ושטיגמן פעלו לפי הוראותיו. על כן, יש לחייב את שטיגמן במעשי הופנונג, שהם "באין כאחד".
נטען עוד ע"י ב"כ שטיגמן כי לא נגרם ללידסקי כל נזק כאשר לא הועברו התוכניות לעיונה ולאישורה טרם הגשתם, שכן על פי ההסכם היו שטיגמן רשאים לבנות כרצונם. בהסכם נאמר במפורש ששטיגמן אינם רשאים לבנות כרצונם אלא לידסקי לא תוכל להתנגד בתנאי שהתוכניות יהיו מבוססות על התוכניות שהמציאו הקונים בעת חתימת החוזה, וכבר קבעתי ששטיגמן לא היו רשאים לבנות כרצונם גם מטעמים אחרים, אך גם אם לא היה נגרם נזק כתוצאה מהפרת תנאי החוזה, זו הפרה ויש לה תוצאות, כגון פסיקת פיצוי מוסכם, שאינו מחייב קיום נזק (ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן פ"ד מז(3), 23). ואולם, נגרם גם נזק ללידסקי בכך שעקב השימוש ביפוי הכוח נמנע ממנה לעמוד על זכויותיה לפי החוזה.
אשר לתוקף הפעולות שבוצעו על פי יפוי הכוח, הרי מאחר שלא התקיים התנאי לשימוש ביפוי הכוח, פעל מיופה הכוח, שידע על התנאים, שלא כדין כאשר פעל לפי יפוי הכוח, וסיכל את אפשרותה של לידסקי לעמוד על קיום תנאי החוזה לטובתה.
בכתבי הטענות נפלה מחלוקת אם שטיגמן בנו שתי יחידות דיור נוספות כטענת לידסקי או דירה אחת ועוד יחידת הורים כטענת שטיגמן. מחלוקת זו סולקה כאשר הצדדים הסכימו על עובדות מוסכמות ביום 24.5.00 ובהם העובדה שנבנו 2 יחידות דיור נוספות. זאת, כאשר בהסכם דובר על בניית יחידת דיור אחת נוספת. זו הפרה של ההסכם.
ביום 15.7.90, לאחר ביקור בנכס ע"י גב' לידסקי, הודיעה לטוביה הופנונג, מיופה הכוח, על ביטול יפוי הכוח מיום 27.11.89. לאחר מכן הוצא כנגד לידסקי צו עיכוב יציאה מהארץ, וביום 28.8.90היא חתמה על מסמכים נוספים בהם הצהירה כי קבלה את זכויות בעלה בנכס, וחתמה על המסמכים הדרושים להעברת מחצית זכויותיה בנכס לשטיגמן. לטענת לידסקי, הוסף על גבי תצהירה, לאחר חתימתה, המשפט "כמו כן נתתי יפוי כוח להופנונג טוביה לצורך ובנוגע לבניה במקרקעין הנ"ל". אני קובע כי משפט זה לא הוסף לאחר חתימתה של גב' לידסקי והיה קיים עוד קודם חתימתה. עם זאת, אין להסיק ממנו אישור מחודש של יפוי הכוח שבוטל על ידי לידסקי ביום 15.7.90, שכן כל מה שנאמר הוא שנחתם יפוי כוח לטובת הופנונג, וזו אמת, שהרי נחתם. העובדה שבוטל לאחר מכן, אינה סותרת את העובדה שהוא נחתם.
להסיר ספק, אין מחלוקת ששטיגמן המשיכו בפעולות לפי יפוי הכוח גם לאחר ביטולו על ידי לידסקי. הנימוק שנתנו היה שהם התחילו כבר בפעולות על פי יפוי הכוח ולכן אינם חייבים להפסיק. זה נימוק שלא ממין הענין. גם אם החל מיופה כוח בפעולתו לפי יפוי כוח, מרגע שנודע לו על ביטול יפוי הכוח הוא חייב להפסיק לפעול על פיו, מבלי לפגוע בתוקף כל מה שעשה קודם שבוטל יפוי הכוח. בסיכומים נטענה טענה יותר טובה, והיא שיפוי הכוח לא היה ניתן לביטול שכן ניתן לטובת שטיגמן. ואכן, יפוי הכוח ניתן לטובת שטיגמן, והוא אינו ניתן לביטול אלא על פי תנאי ההסכם אם מבוטל ההסכם, אך לשם כך בדיוק נקבעה הפרוצדורה שלפיה יפוי הכוח הוחזק בידי עו"ד תלמי ולא היה אמור להיות מועבר להופנונג והופנונג לא היה רשאי לפעול על פיו אלא בהתאם לתנאי כתב ההרשאה. הופנונג קיבל את יפוי הכוח מעו"ד תלמי שלא כדין, ועשה בו שימוש מנוגד לתנאי כתב ההרשאה, ועל כן, פעולותיו אינן תקפות לטובת שטיגמן שידעו על מעשיו של הופנונג שהיה המוציא והמביא מטעמם. על כן, בין אם בוטל יפוי הכוח ובין אם לאו, לא היה הופנונג רשאי לחתום על פיו ולפעול על פיו בשם לידסקי בשעה שעשה זאת.
ביום 29.8.90 הוגשו על ידי לידסקי מכתבי התנגדות לבניה, ולידסקי הוסיפה והתנגדה גם לתוכניות נוספות, עד אשר נדחתה התנגדותה עקב העובדה שחתימתה, ע"י מר הופנונג כמיופה כוחה, לפי כתב ההרשאה מיום 27.11.89 והאישור בתצהיר מיום 28.8.90, מופיעה על התשריטים, כך שאינה יכולה להתנגד למה שהיא אישרה. מכתב הועדה נשלח ללידסקי ביום 16.2.92.
ביום 1.11.92 ביטלה לידסקי פעם נוספת את יפוי הכוח להופנונג ושלחה העתקים לכל הגורמים.
לטענת לידסקי, חרגו שטיגמן מזכויות הבניה שלהם וכן הרסו מחסן שהיה קיים בנכס. החריגה נטענה על בסיס טענת לידסקי ששטיגמן היו זכאים רק למחצית זכויות הבניה. משנדחתה טענה זו, נדחית גם הטענה ששטיגמן חרגו מהיתר הבניה. אשר למחסן, אני קובע כי אכן, במשך החזקתם של שטיגמן במקרקעין לרבות הבניה, נהרס המחסן על ידי שטיגמן. שטיגמן טען שהריסת המחסן היתה הכרחית, אך זאת לא הוכח ולא ניתנה לשטיגמן רשות להרוס את חלק מנכסי לידסקי.

4. השיפוצים ופינוי הדירה

לפי ההסכם היה על שטיגמן לפנות את הדירה של לידסקי ביום 24.11.94. שטיגמן לא פינו את הנכס במועד אלא ביום 30.11.95, לפי

פסק דין
שניתן בתביעת פינוי לאחר ששטיגמן הגישו בה בקשה לרשות להתגונן. שטיגמן טענו שהחזיקו את הנכס כעכבון לקיום התחייבויות לידסקי.
שטיגמן תובעים עלות שיפוצים שביצעו בדירה. על פי ההסכם ניתנה להם רשות לבצע שיפוצים ולא נקבע מי ישא בעלותם. סביר להניח שאדם המתעתד לגור בדירה חמש שנים יבצע בה שיפוץ ויהנה ממנו, ועל כן אין זה מן הראוי לחייב את לידסקי בעלות השיפוצים, גם אילו הוכחה כראוי, מה שלא נעשה. בכל מקרה, בהעדר הסכם, העילה לחיוב לידסקי בעלות השיפוצים היא לפי עשיית עושר ולא במשפט, ובהקשר זה היה על שטיגמן להוכיח את עליית ערכה של הדירה עקב השיפוצים, וזה לא הוכח. על כן, אין על לידסקי לשאת בעלות השיפוצים.
לטענת לידסקי, כאשר פינו שטיגמן את הדירה הסתבר שעשו בה נזקים רבים ובהם הריסת קיר, חסימת חלון המטבח בבלוקים, הריסת מערכת החשמל בדירה, עקירת תריסים, חרסינות, דלתות, משקופים, כלים סניטריים, השארת לכלוך וחומרי בניה. הדירה הושכרה לאחר מכן על ידי לידסקי, לאחר שלטענתה ביצעה שיפוצים בכ- 2,000 דולר (עמ' 51 לפרוטוקול). לידסקי לא הוכיחה תשלום בגין שיפוצים כלשהם, אך ברור מן הראיות שהיה צורך בשיפוצים כאלה עם עזיבת הדירה, ואם לא נעשו ושולמו על ידי לידסקי, מן הסתם הפחיתו את שווי השכירות. על כן, על דרך האומדנא, אני מחייב את שטיגמן לשלם ללידסקי עבור תיקון הנזקים בדירה סכום של 5,000 ₪ נכון להיום.

5. סכומים שעל לידסקי לשלם

על פי ההסכם היה על לידסקי לשלם את מס השבח. מס שבח שולם רק החל משנת 1999, ולאור הזמן הרב שחלף אני מניח שהסתיים תשלומו. לטענת ב"כ שטיגמן, זו הפרה של ההסכם שכן 10 שנים אינם זמן סביר לביצוע התשלום. ואולם, על פי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) חיוב שלא הוסכם מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש. על פי הראיות שבפני
, שטיגמן מעולם לא הודיעו ללידסקי את המועד שבו עליה לקיים חיוב זה. מכאן, שזה חיוב שנותר במצב שלא נקבע מועד לקיומו, וכל מועד שבו קויים היה כדין. אני דוחה במפורש את טענת ב"כ שטיגמן כאילו עקב אי תשלום מס שבח מקרקעין נגרם נזק לשטיגמן או שהדבר גרם את הפרת החוזה על ידי שטיגמן. אין בטענה זו כל ממש. הפרת החוזה על ידי שטיגמן החלה עוד לפני שיצאה שומת מקרקעין ולפני המועד שבו בדרך כלל משלמים מס שבח מקרקעין, ולא הוכח כל נזק עקב אי תשלום מס שבח מקרקעין או עיקול לטובת מס שבח מקרקעין עקב אי תשלום, אשר בודאי הוסר עם תום התשלומים.
על פי המוסכם היה על לידסקי לשלם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל עקב העיסקה. שטיגמן טוענים שהם שילמו במקומה סכום זה הכלול בהיוון שביצעו. לידסקי טוענת כי לא שולמו דמי הסכמה אלא דמי פיצול בלבד שנעשה בניגוד לרצונה, והוא מוטל על שטיגמן. על פי עיון בראיות עולה כי שטיגמן לא שילמו דמי הסכמה למינהל במקומה של לידסקי, ומה ששילמו היו דמי פיצול, בשל תוכנית שלא הייתה מקובלת על לידסקי ואין עליה חובה להחזיר להם סכום זה. על כן, לכשתדרש לידסקי לשלם דמי הסכמה, תהיה חייבת לשלמם.

6. תביעות שטיגמן

שטיגמן תובעים פיצוי בגין עיכוב של שנה בבניה עקב עיכובים שגרמה לידסקי בהתנגדותה לבניה. כאמור, אילו פעלו שטיגמן כדין, הגישו תוכניות בהתאם למוסכם בעת חתימת החוזה, ולא היו עושים שימוש ביפוי הכוח בניגוד למוסכם, אפשר שלא היה נגרם להם כל נזק. הנזק נגרם עקב פעולה בניגוד לתנאי החוזה, ולידסקי היתה זכאית לעשות כל שביכולתה כדין לגרום לשטיגמן לקיים את החוזה עימה באשר לתוכניות הבניה. זאת ועוד, שטיגמן לא הוכיחו הפסד של 600 דולר לחודש בגין כל דירה עקב העיכוב (וזאת, כאשר היה מותר להם לבנות דירה אחת בלבד), ולא הוכיחו תשלום מס רכוש במשך שנה, כאשר אין ספק שהמגרש היה בנוי בחלקו ואולי לא נשא כלל במס רכוש. על כן, אני דוחה תביעה זו של שטיגמן.

7. מי הפר את החוזה וזכאי לפיצוי המוסכם

על פי כתב ההרשאה אין ספק, לאור מסקנותי לעיל, כי הוא הופר על ידי שטיגמן והופנונג ולידסקי זכאית לפיצוי המוסכם עקב הפרה זו. על פי סעיף 14 (ב) להסכם נקבע פיצוי מוסכם של 10,000 דולר ארה"ב כפי שווים לפי השער היציג ביום התשלום לכל הפרה יסודית של ההסכם. דומה שב"כ שטיגמן סבור שרק הפרה יסודית שהוכרה ככזו בסעיף 14 (א) נחשבת להפרה יסודית לענין סעיף 14 (ב), ולא היא, שכן אפשר להסכים על הפרה שהיא יסודית, וכך נעשה בסעיף 14 (א), ואפשר שלא להסכים מה היא הפרה יסודית לצורך פיצוי מוסכם, ובמקרה זה יחול הדין הכללי. הדין הכללי הוא ש"הפרה יסודית" הוא מונח המשמש לצורך הבחנה בין דרכי ביטול שונות של ההסכם. ספק אם לצורך פיצוי מוסכם, מדובר באותה הגדרה, אבל אין ספק שאם הפרה היא הפרה יסודית לצורך ביטול ההסכם, הרי היא גם הפרה יסודית לצורך פיצויים מוסכמים. ההפרות לפי ההסכם הן ששטיגמן בנו בצד הדירה של לידסקי ולא מעליה, בכך שבנו שתי יחידות דיור במקום אחת, ובכך שלא פינו את הדירה בתום חמש שנים. אשר לפינוי, מכיוון שאני עומד לפסוק תשלום דמי שכירות ראויים, איני סבור שמדובר בהפרה שאילו היו יודעים עליה מראש לא היו מתקשרים בחוזה. כך גם לגבי בניית שתי יחידות דיור במקום אחת, כאשר השטח הכולל לא השתנה, וכך גם לגבי בנייה מעל הדירה, כאשר היה ברור שיש לבנות גם בצד הדירה על מנת לנצל את אחוזי הבניה. על כן, אין לידסקי זכאית לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.
ב"כ שטיגמן לא טען כלפי לידסקי להפרה יסודית המצדיקה פיצוי מוסכם ולכן לא אדון בכך.

8. תביעות לידסקי

א. לידסקי תובעת ירידת ערך עקב הבניה על ידי שטיגמן בצורה שנבנתה. לצורך כך הביאה את חוות דעת השמאי גלעד יצחקי אשר קבע ירידת ערך של 30,000 דולר עקב הפיכת הדירה לעורפית. וחסימת דרך הגישה. חוות דעת זו נערכה על בסיס ההנחה ששטיגמן רכשו רק מחצית זכויות הבניה, הנחה שלא התקבלה על ידי. חלק מחוות הדעת מתבסס על האיזון שהופר בין הצדדים, אבל הוא לא רלבנטי כאשר אין איזון. לפי דברי השמאי בחקירתו, שווי אי האיזון הוא 12,000 דולר (עמ' 62 שורה 17). ההפרש בין היות הדירה חזיתית להיותה עורפית הוא 13,000 דולר (עמ' 62 שורה 29). אני מקבל את הטענה שחזית הדירה צומצמה ודרך הגישה נחסמה כך שנגרם ללידסקי נזק של 13,000 דולר ליום 26.10.93 הנובע מאי עמידת שטיגמן במוסכם על בניה מעל דירת לידסקי ועל בנייה בהתאם למוסכם עם לידסקי.
ב. לידסקי זכאית לדמי שכירות ראויים בגין החזקת הדירה מעבר למוסכם. לידסקי תובעת 500 דולר, ללא ראיה שכך הם דמי השכירות הראויים. שטיגמן תבעו 600 דולר לחודש בגין עיכוב בבניית דירתם, כשכל דירה יותר גדולה מדירת לידסקי. לפיכך, אני קובע דמי שכירות ראויים בסך 450 דולר לחודש, למשך 12 חודש דהיינו 5,400 דולר ארה"ב נכון ליום 30.11.95.
ג. לידסקי תבעה פיצוי בגין הריסת המחסן. לא הוכח שווי המחסן, אף שהוכח שאינו חורבה כטענת שטיגמן, אם כי הריסת נכס מקרקעין שהוא של בעל המקרקעין מחייבת כשלעצמה פיצוי משמעותי. אני קובע את הפיצוי לסך 10,000 ₪.

9. סיכום

התוצאה היא שיש להשלים את העיסקה, כפי שדורשים שטיגמן, ולפצות את לידסקי על הפרות וחריגות ממה שהוסכם. אין זה מעשי היום להרוס את מה שנבנה, וב"כ לידסקי לא דורש זאת. ממילא, במסגרת הפיצויים הנקבעים, מקבלת לידסקי פיצוי על ההפרות המעמידים אותה במצב שבו היתה לולא ההפרות. לפיכך, לסיכום אני קובע כדלקמן:
א. אני ממנה את עו"ד טויסטר
ועו"ד גושן ככונסי נכסים לביצוע החלוקה המוסכמת שקיבלה תוקף של

פסק דין
חלקי והרישום של זכויות לידסקי תחילה ובהעברה ממנה לשטיגמן ואלון. יוגש על ידם צו פורמלי לשם ביצוע כינוס הנכסים.
ב. אני דוחה את תביעת שטיגמן לפיצויים מלידסקי.
ג. אני מקבל את התביעה שכנגד בחלקה ומחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעת שכנגד, לידסקי, סכומים אלה:
1. 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום במלא בפועל.
2. 10,000 דולר ארה"ב כפי ערכם בשקלים ביום התשלום על פי השער היציג.
3. 13,000 דולר ארה"ב כפי ערכם בשקלים ביום 26.10.93 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 26.10.93 ועד לתשלום המלא בפועל.
4. 5,400 דולר ארה"ב כפי ערכם בשקלים ביום 30.11.95 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.11.95 ועד לתשלום המלא בפועל.
5. אגרות התביעה שכנגד ועוד שכ"ט עו"ד בהתחשב בתוצאות בסך 40,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים
ניתן היום י"א בטבת, תשס"ד (5 בינואר 2004) בהעדר הצדדים.

מנחם רניאל
, שופט








הפ בית משפט שלום 20917/94 שרה שטיגמן , שמואל שטיגמן, אורה אלון נ' אורה לידסקי (פורסם ב-ֽ 05/01/2004)